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1、房屋拆迁货币补偿计算方法房屋拆迁货币补偿计算方法 1.住宅房屋拆迁补偿公式： 补偿金额货币补偿基准价格容积率修正系数+建筑物重置价格成新率建筑面积 该公式只适用于划拨用地性质，如为出让土地应加上已扣除的土地出让金，并对其进行年期修正。 2.营业用房拆迁补偿公式： 补偿金额货币补偿基准价格临街深度修正系数楼层修正系数+建筑物重置价格成新率建筑面积 该公式只适用于划拨用地性质，如为出让土地应加上已扣除的土地出让金，并对其进行年期修正。 土地出让金货币补偿基准价格临街深度修正系数20% 3.其它用途房屋拆迁补偿公式 由于其它用途房屋状况、价格差异较大,故不制定基准价格，在拆迁评估时，按照房地产估价规
2、范的要求采用以下方法进行估算： 能搜集充分成交案例并有符合规范要求的可比实例的房屋，应采用市场比较法进行评估。 难以充分采用市场比较法但具有明显收益特点，且其客观收益较易确定的房屋采用收益法进行评估。 难以采用市场比较法及收益法的房屋采用成本法进行评估。 说明： 1、基准价适用范围为汉中市市区国有土地上各类房屋拆迁补偿; 2、房屋(建筑物)综合因素修正系数按汉中市城区各类房屋重置价格标准执行; 3、成新率按原城乡建设保护部发布的房屋完损等级评定标准执行。 补偿金额货币补偿基准价格容积率修正系数+建筑物重置价格成新率建筑面积 住宅区段综合因素修正系数表 区段 货币补偿基准价格 916 603 3
3、94 各区段综合因素修正系数 -19.747.2 -8.435.49 -31.3815.38 容积率修正系数表 容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 修正系数 1.50 1.45 1.40 1.35 1.30 1.25 1.20 1.15 容积率 1.8 1.9 2-3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 修正系数 1.10 1.05 1.00 0.95 0.90 0.85 0.80 0.75 容积率 修正系数 3.6 3.7 3.8 3.9 4.0 4.1 4.2 0.70 0.65 0.60 0.55 0.50 0.45 0.40 说明：1、估价对象容
4、积率小于1的按容积率为1的修正系数进行修正； 2、估价对象容积率小于1的，其用地面积大于建筑面积的部分按院落另计。 院落补偿金额=货币补偿基准价格 住宅朝向调节系数表 东 朝东向，居室全部东晒，没有西晒 -3% 朝南向，居室全部东晒或部分东晒 朝西向，居室全部西晒 西 朝西向，居室部分西晒 朝南向，居室全部西晒或部分西晒 南 北 居室全部朝南或部分朝南 朝北向，居室全部北阴 -2% -5% -4% -3% 0 -4% 注：朝向调节系数指一套住房总建筑面积的调节 商业用房区位综合因素修正系数表 区段 区域范围 货币补偿基准价格 区段综合因素修正系数 I II III IV V VI VII 北大
5、街 莲湖路路北 天汉大道 莲湖路、石马路、北大街 天汉大道、劳动东路、中心广场餐饮一条 街 川前街、人民路、天台3210 路、东大街、西大街、太白路、文化街 明珠路中段、前进中路、 西环路、兴汉路、站前路、虎桥路、前进西路、2198 将坛路、天汉大道、莲湖路 VIII 前进东路、天汉西路、1193 民主街、中山街、望江路、劳动西路、北团结街、东关正街、中学巷 IX 将坛西路、康复路、伞677 铺街、风景路、挂匾巷、青年路 X 梁州路、宗营坝巷 412 备 注 -22.750 -43.330 -57.690 1、商业用房是指其房屋位置沿街并直接用于商业、餐饮、娱乐等经营活动的房屋； 2、商业用房
6、所处地段不在本表之列的，其年租金均值接近临近地段价格标准的，可按接近地段的基准价格的标准修正后执行。 商业用房楼层修正系数表 层次 修正系数 第一层 100 第二层 40 第三层 25 商业用房临街深度修正系数表 临街深度 7.50m 10.00m 12.50m 15.00m 17.50m 20.00m 深度修正率(%) 100.00 87.2 78.00 70.80 65.00 60.00 临街深度 30.00m 32.50m 35.00m 37.50m 40.00m 42.50m 深度修正率(%) 44.60 41.40 38.40 35.50 32.71 30.00 22.50m 25.00m 27.50m 55.60 51.64 48.00 45.00m 47.50m 50.00m 27.37 24.80 2229
