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1、房屋租赁合同审核指引房屋租赁合同审核指引 一、合同效力审查 1、审查房屋的租赁用途与*批准的规划用途是否一致 这点主要是看房屋的产权证，审查其用途是住宅用房还是经营性用房。如果合同约定的租赁用途与*批准的规划用途不一致，须报规划部门批准。 2、审查房屋是否存在禁止出租的情形 根据中华人民共和国城市房地产管理法第五十四条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民*规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。” 根据城市房屋租赁管理办法第六条：“有下列情形之一的房屋不能出租： 未依法取得房屋所有权证的； 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以
2、其他形式限制房地权利的； 共有房屋未取得共有人同意的； 权属有争议的； 属于违法建筑的； 不符合安全标准的； 已抵押，未经抵押权人同意的； 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。” 3、如果属于转租，审查出租人是否经过房屋所有权人同意予以转租 二、条款审核注意事项 当事人姓名或者名称及住所； 1、承租方审查-出租人是否具备主体资格 出租人是否具备出租房屋的主体资格，直接关系到合同的效力问题，所以应予以充分重视。主要从以下三方面来审查： 出租人为自然人的，是否具备完全民事行为能力，审查其居民身份证或户口薄；出租人系法人或其他组织的，是否依法成立，审查
3、其营业执照，看其是否年检并进行必要的工商查询。 出租人是否享有出租房屋的实体权利 房屋的所有权人：出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。 委托或代理出租的：房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。 共有房屋出租的：是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料 房屋转租的：是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。 2、出租房审查-承租人是否具备主体资格 审查承租人是否具有合法的身份，如暂住人口承租房屋的，必经持有公安机关核发的暂住证；法人或其他组织的，必经持有合法
4、有效的营业执照。 1 特别注意：城市私有房屋管理条例第二十二条规定：“机关、团体、部队、企业事业单位不能租用或变相租用城市私有房屋。如因特殊需要必须租用，须经县以上人民*批准。” 房屋的坐落、面积、装修及设施状况； 1、承租方与出租方审查 必须写明租赁房屋实际所处的确切位置 租赁面积的计算方法 房屋结构 上述-的审查，主要是查看与房屋产权证所做的登记是否一致。 合同中最好应明确现有的房屋装修状况，以免发生纠纷无据可依，同时应尽量明确房屋交还时对装修的要求。 2、出租方特别审查 装修：应当约定未经出租人同意，承租人不得对房屋进行装修或者改造。如果承租人有装修要求的，则应当约定承租人的的装修方案应
5、当经过出租人的确认同意，并且应当约定如果承租人对房屋的装修改造造成出租人损失或遭到第三人的索赔，承租人应当承当损害赔偿责任。 对房屋交付时附属设施和设备的状况应当进行明确的约定，最好以制作附件的形式加以明确，并且对附属设施、设备能否拆除、改建或者添设进行明确约定。 如果有新装修或添设附属设施、设备，应审查合同是否明确租赁期满时如何处理，若合同提前解除或终止时又应做何处理。最好能够在合同中约定，租赁合同期满，承租方在一定期限内不拆除或取回有关物品，视为承租人放弃遗留物之所有权，悉归出租方所有。 3、承租方特别审查 装修：若有装修要求，应在合同中明确出租人同意承租人对房屋进行装修。 如果有新装修或
6、添设附属设施、设备，应审查合同是否明确租赁期满时如何处理，若合同提前解除或终止时又应做何处理。 租赁用途； 承租人与出租人均应当审查合同是否对房屋的租赁用途做出明确的约定 租赁期限； 1、承租方与出租房均应当审查合同是否对租赁期限做出明确约定，要具体到年月日，并且注意根据中华人民共和国合同法的规定，一次合同租赁期限最长不得超过二十年。 2承租方特别审查 如果承租方要对房屋进行装修，或出租方要办理有关报批登记手续，作为承租方，最好在合同内约定，租赁期间的起算时间为几月几日开始或者合同签字后多少日开始，从合同签订之日到正式开始起算租赁期限的这段时间称为免租期。免租期内，承租方可以使用租赁房屋但无需
7、承担租金，但于此期间发生的装潢施工所耗水、电费则应承担。 租金及交付方式； 1、出租人审查 应当让承租方提供租赁保证金，并且可以在合同中约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。 2 支付期限有月付、季付、年付等，合同中应明确约定并确定支付的具体日期或最后日期。并且约定如果超过合同约定的期限支付租金，每延期一天应向出租人支付相应具体违约金，如果延期超过一定的期限，出租人有权解除租赁合同。 2、承租人审查 租赁保证金约定是否合理及租赁期满后如何处理；
8、 支付方式是现金支付、转帐支付还是其他支付方式，若收款人与出租人并非同一人，应当在合同中特别约定收款人。 3、承租人与出租人应当审查，在房屋租赁合同中，是否明确，水、电、燃气、通讯、设备、物业管理、税收等费用，哪些有出租方承担，哪些有承租方承担。 房屋交付 承租人要求出租人在租赁前交房的，应当在合同中明确具体的交付时间。 房屋修缮责任； 出租人与承租人都应当审查修缮责任是否明确，合同中应约定房产及其设施哪些部位由出租方进行定期维修保养，哪些由承租方维修。 转租的约定； 1、出租人：若出租人不同意承租人转租，则应当审查协议中是否有约定允许承租人转租的条款，若出租人允许承租人转租，则应当对转租的条
9、件进行一定的约定。 2、承租人：若有需要对房产进行转租，则应当在协议中明确约定出租人同意承租人对房产进行转租。 变更和解除合同的条件； 1、作为承租方，合同中应当约定承租方提前终止合同的情形： 若不可抗力事件发生，致使房产周围环境发生重大变化，承租方所租房屋营业的市场，环境基础不复存在，合同不宜维续履行，则承租方有权提前终止合同而无需承担任何法律责任。 出租方违反其保证，或违反本合同的其他规定，在承租方通知的补救期内又没能及时补救，致使承租方不能正常居住或对外营业或使承租方的合同权益受到实质的损害。 2、作为出租方，合同中应当约定出租方提前终止本合同的情形： 承租方逾期支付租金超过多少日。 承
10、租方擅自改变房屋用途的。 未经出租方同意承租方将承租房产转租他人。 承租方利用承租房产进行非法活动。 违约责任； 审查是否显失公平，对已方会不会有较大的不利影响，审查对方的违约责任是否具有可操作性，以利于执行。 当事人约定的其他条款。 1、争议解决条款 审查管辖约定是否正确、有效，选择诉讼的，有无违反级别管辖、专属管辖的规定，选择仲裁的，仲裁委员会的名称是否准确无误 3 2、审查是否已将当事人双方约定的特殊要求内容全部列入合同中，是否有遗漏的特殊事项。 三、常见法律风险提示 出租人 1、租赁房产交付时，双方应约定派代表到现场检查房产的完好情况，应当结清前期的水电费、通讯费、闭路电视费等有关费用，并签署房产交付确认书及有关财物移交清单。 2、并且承租方作为公司，支付了房屋租金后，一定要向出租方索要正规有效的税务发票以免被税务部门查处。 承租人 1、承租人应当在合同约定的期限内支付房租，以免遭到违约金的损失或者承租人有理由解除合同。若出租人要求承租人支付房租到第三人的账户上，你让出租人做出书面授权。 2、租赁房产交付时，双方应约定派代表到现场检查房产的完好情况，应当结清前期的水电费、通讯费、闭路电视费等有关费用，并签署房产交付确认书及有关财物移交清单。 3、并且承租方作为公司，支付了房屋租金后，一定要向出租方索要正规有效的税务发票以免被税务部门查处。 4
