房地产估价案例与分析课件.ppt

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1、房地产估价案例与分析,主讲人：刘增宏广东公评,考试用书,房地产估价规范（条文说明）房地产估价基本术语标准（条文说明）各科教材及考试大纲房地产抵押估价指导意见国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收评估办法,题型、题量及分值,1、问答题：3题，30分2、单选题：10题，20分3、指错题：1题，40分2011年：征收估价报告2012年：司法鉴定估价报告2013年：抵押估价报告2014年：抵押估价报告2015年：抵押估价报告,4、改错题：1题，10分2011年：估价方法适用性分析2012年：最高最佳利用分析2013年：注册房地产估价师声明和估价假设和限制条件2014年：房地产实地查勘记录201

2、5年：估价假设和限制条件,知识点比例,掌握：60%熟悉：30%了解：10%,第一章 房地产估价文书写作,一、估价文书的种类（涵盖估价工作全过程）估价委托书 估价委托合同 估价项目来源和接洽情况记录 估价作业方案 估价所需资料清单 估价对象实地查勘记录 估价报告（产品）估价报告内部审核表 估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录 估价报告交接单,估价委托书（单方）（2015年问答题）委托人和受托机构的名称或姓名 估价目的 估价对象：坐落、范围、规模等 价值时点 价值类型 委托日期,2015年问答题（估价基本事项）,估价委托合同（双方）双方基本情况（名称、住所、资质等级）负责该项目的注册房地

3、产估价师（姓名、注册号）估价基本事项（与估价委托书一致）估价所需资料 双方的权利、义务估价费用及收取方式估价报告及其交付违约责任解决争议的方法其他,估价所需资料清单（2011年问答题）1、反映区位、实物和权益状况的资料（1）土地（2）建筑物2、同类房地产的交易、收益、成本资料3、对所在地区的房地产价值和价格有影响的资料 特点：微观区域环境4、对房地产价值和价格有普遍影响的资料 特点：宏观政策环境 提示：查看权属证明原件，并将复印件与原件核对,2011年问答题（估价所需资料）,估价作业方案1、估价工作内容（1）估价方法和技术路线（2）估价所需资料及其来源渠道2、估价工作质量要求及保障措施3、估价

4、作业步骤、进度及人员安排 大型、复杂项目：流程图、进度表,估价对象实地查勘记录1、区位、实物、权益状况2、内、外部状况和周围环境状况3、制作实地查勘记录特别注意：不能进入估价对象内部的情况：征收、司法拍卖、保密需要，在报告中说明客观情况及具体原因，并在依据不足假设中说明。（2011年问答题）住宅房地产实地查勘记录经营性房地产实地查勘记录（2014年改错题）工业房地产实地查勘记录在建工程实地查勘记录 注意：估价对象实地查勘时间、人员、联系方式和（领勘人）,估价报告内部审核表报告的完整性估价假设和限制条件估价目的及价值定义估价对象的界定、描述和分析市场背景描述和分析最高最佳利用分析估价方法选用数据

5、来源与确定、参数选取与运用及计算过程估价结果确定及结论表述报告的规范性、文字表述审核结论：可出、修改、重估、重写,专业帮助情况和相关专业意见说明估价专业领域内估价专业领域外 注意：不得遗漏提供专业帮助的专家或单位的姓名或名称、相关资格、职称或资质。,房地产估价报告,估价报告（叙述式）的规范格式 1、封面；2、致估价委托人函；3、目录；4、估价师声明；5、估价的假设和限制条件；6、估价结果报告；7、估价技术报告；8、附件。,（一）封面,估价报告名称：房地产估价报告，结合估价目的命名估价报告编号：机构简称、出具年份、按顺序编号估价项目名称：估价对象名称或位置、估价目的估价委托人：单位名称或自然人姓

6、名房地产估价机构：全称注册房地产估价师：姓名、注册号估价报告出具日期：与致函日期一致,（二）致估价委托人函,致函对象：名称或姓名估价目的：预期用途、何种需要估价对象：财产范围、名称、坐落、规模、用途、权属价值时点：估价结果对应的时间价值类型：名称、定义、内涵估价方法：名称即可估价结果：币种，总价(大小写)，单价(无法表示除外)特别提示：注意事项致函日期：年、月、日加盖公章、法人代表或合伙人签名或盖章,（三）目录,二级目录（结果报告和技术报告）对应页码仅提供估价结果报告时，可不列出估价技术报告及其组成部分（单独目录）,（四）估价师声明（2013年改错题）,估价职业道德专业胜任能力勤勉尽责估价姓名

7、、注册号、本人签名鉴证性估价报告：四项必要内容非鉴证性估价报告可适当增减内容,（五）估价假设和限制条件（2015年改错题）,1、一般假设 A、相关权属资料的合法性、真实性、准确性、完整性 B、房屋安全、环境污染等等的关注和合理假定。2、未定事项假设 尚未明确或不够明确的事项：用途、容积率等3、背离事实假设 因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，设定状况与实际状况不一致的合理假定。（权益、区位和实物状况）,4、不相一致假设 A、实际用途、登记用途、规划用途不一致 B、不同权属证明上的权利人不一致 C、估价对象名称、地址不一致 D、建筑结构层数、面积等证载与实际不一致5、依据不足假设 无法提供

8、估价必需资料，估价师尽职调查仍难取得该资料6、估价报告使用限制 A、估价报告和估价结果的用途、使用者、使用期限及其他注意事项 B、报告使用期限：自出具之日起计算，不宜超过一年。,2015年改错题,（六）估价结果报告,1、估价委托人 单位：名称、住所、法定代表人姓名 个人：姓名、住址2、估价机构 名称、住所、法定代表人或合伙人姓名、资质等级、资质证书编号3、估价目的 预期用途、何种需要4、估价对象 财产范围（2014年问答题）、名称、坐落、规模、用途、权属等 土地：四至、面积、形状、地形地势、地质水文、规划限制、开发程度、土地使用期限等 建筑物：建筑结构层数、用途、平面布局、设施设备、装饰装修、

9、维保情况、新旧程度等,2014年问答题（估价对象范围）,5、价值时点（2014年单选题）评估结果对应的时间、确定的简要理由 回顾性估价和预测性估价可到“周-月-年”6、价值类型 价值类型名称、定义、内涵7、估价原则 独立、客观、公正原则（降格）合法原则 价值时点原则 替代原则 最高最佳利用原则（现状价值不适用）谨慎原则（抵押估价）,2014年单选题,8、估价依据 A、相关法律、法规、政策（法律依据）B、估价相关标准（技术依据）C、估价委托书、估价委托合同（行为依据）、委托人提供的所需资料（权属依据）D、估价机构、估价师掌握和搜集的相关资料（辅助依据）9、估价方法（2013年问答题）估价方法名称

10、、定义 四大方法：比较法（2015单选）、收益法（2012、2015问答）、成本法（2014问答）、假设开发法（2014单选、2015问答）其他估价方法：基准地价系数修正法、路线价法、标准价调整法、多元回归分析法、修复成本法、损失资本化法、赔偿实例比较法、价差法等,2013年问答题（成本法和假设开发法）,2015年单选题（比较法）,2014年问答题（成本法）,2014年单选题（假设开发法）,2015年问答题（成本法、收益法）,2015年问答题（假设开发法）,2012年问答题（收益法）,10、估价结果 总价：大小写；单价：特殊情况可不表示（在建工程）币种：为外币时，应说明于价值时点的人民币市 场

11、汇率中间价11、注册房地产估价师 姓名、注册号、本人签名、签名日期12、实地查勘期 自进入估价对象现场之日至完成实地查勘之日止13、估价作业日期 自受理估价委托之日至估价报告出具之日止,（七）估价技术报告,（一）估价对象描述与分析 1、估价对象区位状况描述与分析 2、估价对象实物状况描述与分析 3、估价对象权益状况描述与分析（二）市场背景描述与分析（三）估价对象最高最佳利用分析（四）估价方法适用性分析（七）估价测算过程（八）估价结果确定,估价对象实物状况描述与分析,土地实物状况 面积、形状、地形地势、地质、土壤、开发程度等建筑物实物状况 建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功

12、能、外观、新旧程度等,估价对象权益状况描述与分析（2014年单选题）,用途规划条件用途管制所有权土地使用权他项权设立情况共有情况租赁或占用情况拖欠税费情况查封等限制权利情况权属清晰情况,估价对象区位状况描述与分析（2014年单选题）,位置：四至、临路状况等交通条件：公共交通、对外交通、交通管制等外部配套设施：生活、教育、医疗、购物等周围环境：自然环境、人文环境、景观 另单套住宅：所处楼幢、楼层、朝向,2014年单选题（估价对象区位、权益状况）,市场背景描述与分析,估价对象所在地区的经济社会发展状况、房地产市场总体状况同类房地产市场状况：过去、现在及可预见的未来相关要求：宏观到微观、大区域到小片

13、区市场与估价目的的关联性与估价方法的对应预测供需状况与价格走势相关政策、法规的影响相关经济数据、房地产市场数据及相关行业信息的时效性、准确性,估价对象最高最佳利用分析（2012年改错题）,最佳的用途、规模、档次维持现状、更新改造、改变用途、改变规模、重新开发或上述组合 满足下列条件法律上允许技术上可能财务上可行价值最大化,估价方法适用性分析(2011年改错题),比较法收益法成本法假设开发法穷尽估价方法和优选估价方法。应陈述选用或不选用的理由估价技术路线,估价测算过程,测算步骤计算公式计算过程基础数据估价参数（来源和确定依据）,估价结果确定（2012年单选题）,不同估价方法的测算结果最终评估价值

14、及其确定的方法、理由1、多种估价方法根据估价目的及不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果之间差异程度确定。简单算术平均数加权算术平均数2、一种估价方法确认测算结果无差错，作为综合测算结果,2012年单选题（估价结果确定）,变现能力分析与风险提示,抵押估价报告适用变现能力分析：通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小、房地产市场状况于价值时点最可能实现的价格与市场价值的差异程度变现时间长短及费用、税金种类和清偿顺序,风险提示关注房地产抵押价值未来下跌的风险续贷房地产应说明房地产市场的变化估价对象状况和房地产市场状况的变化对抵押价值可能产生的影响未来可能产生的房地产信贷风

15、险关注点合理使用评估价值定期或在房地产市场价格变化较快时进行再评估,（八）附件,估价委托书复印件估价对象位置图估价对象实地查勘情况和相关照片权属证明复印件法定优先受偿款调查情况（抵押报告适用）可比实例位置图和外观照片（比较法）专业帮助情况和相关专业意见估价所依据的其他文件资料估价机构营业执照和估价资质证书复印件注册估价师资格证书复印件,第二章 不同类型房地产估价,第一节 居住房地产估价一、居住房地产特点 1、单宗交易规模较小、交易量巨大 2、较强的相似性、可比性 3、不同类型住房价格内涵差异明显二、价格影响因素（2014年问答题）1、区位状况：位置、交通条件、生活服务设施、教育配套、环境质量、

16、景观2、实物状况：建筑结构、类型和等级、设施与设备、建筑质量、装饰装修、新旧程度三、常用估价方法：比较法、成本法、收益法四、估价技术路线及难点处理：商品房和政策性用房,2014年问答题（价格影响因素）,第二节 商业房地产估价（2011年问答题）一、商业房地产及其特点 1、收益性 2、经营内容多，业态多样 3、出租、转租经营多，产权分散复杂 4、装修高档且复杂 5、垂直空间价值衰减性明显二、价格影响因素 1、区位状况：地段繁华度、交通条件、临街状况、楼层、朝向 2、实物状况：建筑品质及内部布局、净高、面积、装饰装修、无形价值,三、估价常用方法：收益法、比较法、成本法四、估价技术路线及难点处理 1

17、、不同经营方式 出租：租金内涵、比较因素的修正或调整 商业运营：商业利润的剥离 2、不同规模 整幢：分层、业态分布、经营方式、铺面格局 整层：个体到整层（市场调查）同层：类比法、铺面分布、价格分布影响因素（位置、面积、形状等）3、空置、烂尾商业房地产：最高最佳利用分析,第三节 商务办公房地产估价一、商务办公房地产分类 1、按建筑面积：小型、中型、大型 2、按使用功能：单纯型、商住型、综合型 3、按位置、自然或质量状况和收益能力：甲、乙、丙 4、两大标准：甲级和5A级二、商务办公房地产的特点 1、区位好、规模大 2、多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善 3、出租经营为主，专业物业服务,三

18、、价格影响因素 1、区位状况：集聚程度、交通条件、周边环境、楼层(景观、抗干扰性)2、实物状况：外观形象、内部装修、设备设施、智能化程度、物业服务水平、租户类型四、常用估价方法：收益法、比较法、成本法五、估价技术路线及难点处理 1、租金求取（2012年问答题）租约、租金构成、租金支付方式、地下车库租金（临租、月租）2、整幢商务办公房地产 单纯型：基准价、楼层修正 商住型：区分功能（考虑相互干扰）综合型：区分功能（面积、经营方式、收益能力）,2012年问答题（租金内涵）,第四节 旅馆房地产估价一、分类 1、产权式酒店 2、酒店式公寓 3、分时度假 4、经济型酒店 5、旅店、招待所二、特点 1、转

19、让少、整体转让 2、功能多样 3、一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大 4、价值体现：客户类型和接待能力,三、价格影响因素 1、区位状况：交通条件、周围环境 2、特别的实物状况：设备设施和用具、经营管理四、常用估价方法：收益法、比较法（客房、会议室和配套娱乐 用房的租金或收益估算）五、估价技术路线及难点处理 1、星级酒店不同功能用房收益测算：客房、商场、餐饮、商务 会议、娱乐健身（2013年问答题）2、星级酒店净收益求取 整体资产：扣除商业利润 不动产部分：扣除商业利润和非不动产部分的收益,2013年问答题（酒店）,第五节 餐饮房地产估价（2012年单选题）一、特点 1、地段选择的差异性

20、 2、营业收入的差异性二、估价技术路线及难点处理净收益的测算：剥离非房地产带来的收益,2012年单选题（餐饮）,第六节 工业房地产估价一、特点 1、涉及行业多 2、非标准厂房多，工程造价差异大 3、要区分设备和建筑物的造价 4、使用寿命受腐蚀性影响大二、价格影响因素 1、区位状况：交通条件、基础设施、地理位置（自然和经济）2、实物状况：用地面积和形状、地质和水文条件、房地产用途三、常用估价方法：成本法、比较法、收益法(收益剥离和出租)四、估价技术路线及难点处理：成本法中的土地和建筑物分估,第七节 特殊用途房地产估价一、停车库估价1、特点 权属比较特殊 计量单价比较特殊 日常管理和服务比较特殊2

21、、价格特点 与车位数密切相关 单位价格比较一致 价格受地上房地产租售状况影响较大3、估价方法和估价技术路线：比较法、收益法和成本法,二、加油站估价（2011年问答题）1、特点 位置极其重要且分布离散性较强 经营的个性差异显著 特许经营权2、估价方法和技术路线 收益法为主、成本法为辅 难点：净收益测算（商业利润和超额利润的扣除）,2011年问答题（加油站估价）,第三章 不同目的房地产估价,第一节 房地产转让估价一、特点 1、价值时点：在估价作业日期之后 2、委托人和评估主体：单方和双方委托 3、估价目的和要求：了解房地产交易参考价格二、常用估价方法 比较法、假设开发法、成本法、收益法、基准地价修

22、正法三、注意事项 1、区分买卖双方需要的估价，根据委托人需要区分价值类型 2、按买卖双方的设定或约定估价，如无设定和约定，按正常估价 3、出租人权益价值、无租约限制价值（设定或约定解除租赁关系）4、划拔房地产：列出或扣除应缴纳的出让金或所含土地收益 5、保障性住房销售估价,第二节 房地产抵押估价一、房地产抵押价值内涵 参看房地产估价基本术语标准二、抵押估价相关法律规定 担保法、城市房地产抵押管理办法、商业银行房地产贷款风险管理指引、关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知、房地产抵押估价指导意见 可以设定抵押的房地产 不得设定抵押的房地产 其他限制条件,三、房地产抵押估价的

23、相关技术规定 1、谨慎原则 2、假设开发法：被迫转让开发前提 3、出租人权益价值和无租约限制价值 4、划拔房地产 5、共有房地产 6、保障房等政策性房地产 7、最高额抵押权 8、续贷房地产 9、抵押贷款后重估 10、批量估价,四、估价技术路线和估价方法1、完全产权房地产2、不完全产权房地产：划拔类房地产和政策性房地产3、部分（局部）房地产：独立使用性、独立变现性4、在建工程房地产：拖欠建筑工程款（发包人、承包人和监理方三方签署）5、乡（镇）、村企业房地产：未经法定程序不得改变土地集体所有权性质和土地用途 扣减与国有土地价值的差异？,五、注意事项1、严格执行房地产估价规范房地产抵押估价指导意见2

24、、谨慎原则3、估价目的、价值时点、价值类型4、估价对象抵押的合法性分析5、合理确定假设前提和限制条件6、把握市场风险防止高估7、市场变现能力分析8、风险提示9、其他,第三节 房地产征收估价（2011年单选题）一、房屋征收补偿内涵补偿方式：货币补偿和产权调换补偿内容：1、被征收房屋价值的补偿 2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿 3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿二、房屋征收估价特点 1、估价数量大 2、涉及面广，社会影响大 3、估价对象复杂，需协调各种关系 4、补偿价格关联性强,三、房屋征收估价的相关规定国有土地上房屋征收评估办法国有土地上房屋征收与补偿条例1、房屋征收估价对象范围：合

25、法、认定和处理结果、以房屋登记簿为准2、房屋征收估价目的：被征收房屋价值：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值产权调换房屋价值：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值,3、房屋征收估价的时点：房屋征收决定公告之日，两个价值时点一致4、房屋征收估价的价值内涵：被征收房屋价值：假定被征收房屋没有租赁、抵押、查封等情况 产权调换房屋价值：市场价值，政府对估价对象特别规定除外5、被征收房屋的用途：权证和房屋登记簿记载或认定、处理结果为准6、房屋征收估价标准：对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征

26、收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格7、房屋征收估价影响因素 区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度、占地面积大小,四、房屋征收估价方法和结果确定1、估价方法 被征收房屋价值：适用性分析、穷尽估价方法 类似房地产价格：真实成交、可以质证、经交易登记的实际成交价格 正常开发建设的待开发房地产：业主自行开发前提 非征收原因停建、缓建的未完工程：自愿转让开发前提2、估价结果确定 校核各种评估方法的测算结果 估价结果精确到元（以人民币计价）,五、房屋征收估价技术路线 四大基本估价方法六、房屋征收估价工作流程 1、估价机构选定（2013年单选题）被征收人协商、投票决定、摇号或抽签 2

27、、估价机构业务承揽 原则：一家承担 征收范围较大：可两家以上共同承担，明确牵头单位 3、估价委托 估价委托书、估价委托合同,2011年单选题（征收估价）,2013年单选题（征收估价）,4、估价准备和业务开展制订工作计划不得转让或者变相转让征收估价业务5、实地查勘（1）实地查勘记录：附属设施、树木（特别）（2）被征收人协助查勘和搜集资料（3）三方签字或盖章确认（被征收人拒绝则要无利害关系第三人见证，并在估价报告中说明有关情况）6、初步估价结果公示由房屋征收部门在征收范围内公示安排估价师现场说明解释存在错误，则应当修正,7、提交估价报告 整体估价报告和分户估价报告 两名注册估价师本人签字，加盖公章

28、8、解释说明9、资料保管七、房屋征收复核估价和鉴定（2012年问答题）1、申请复核估价：收到估价报告之日起5日内、需书面申请 2、复核估价：收到书面申请之日起5日内提交复核结果 3、估价专家鉴定：收到复核结果之日起5日期内提出申请，估价专家委员会，收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见,第四节 房地产拍卖、变卖估价（2011年单选题）一、房地产拍卖、变卖估价的特点1、强制处分2、快速变现3、市场需求面窄、推广力度小4、消费得心理因素5、购买者的额外支出,二、相关规定（教材P264）1、区分司法拍卖估价和普通拍卖估价2、司法拍卖估价的相关规定按法院委托要求评估（价值类型）影响因素：瑕疵(但不

29、含查封、担保物权和其他优先受偿权)除去租赁权和用益物权（书面说明）被迫转让开发前提（待开发房地产）3、普通拍卖估价：市场价值、快速变现价值4、变卖估价宜评估市场价值,三、房地产拍卖、变卖的类型与方法1、商品房：比较法、收益法、成本法2、划拔房地产：比较法、收益法、成本法 以完全商品房产权估价：先拍后减（此类居多？）以房地产的权益价格估价：先减后拍3、在建工程：假设开发法、成本法,2011年单选题（拍卖估价）,第五节 房地产损害赔偿估价一、房地产价值损失的原因及种类 1、规划修改：城市规划法（教材P282-P283）2、相邻关系：民法通则，通风、采光、日照、景观等 3、环境污染：噪声、水、土壤、

30、空气等 4、工程质量缺陷：建筑质量、装修装饰质量、环境质量 5、施工近挖基础使邻近建筑物受损：地铁施工,6、异议登记不当：物权法，共有部分销售、已设立他项权房产销售 7、非法批准征收、使用土地：土地管理法，无权、越权、不按确定的用途、违反程序等 8、未能履约使他人工程停建、缓建：供货商、资金提供方、施工承包方等 9、对房地产权利行使不当限制：错误查封,二、房地产损害造成的损失分析 1、房地产损害的分类 实物损害（分实体损害和功能损害）、权益损害、区位损害（环境损害）可修复损害、不可修复损害 暂时性损害和永久性损害 2、房地产损害赔偿金额：价值减损和相关经济损失(2012单选)可修复：修复费用+

31、相关经济损失不可修复：损害前房地产价值-损害后房地产价值可一定程度修复：部分修复费用+价值减损额+相关经济损失造成不可挽回损失：重置成本,2012年单选题（损害赔偿）,三、房地产损害赔偿估价内涵1、房屋、土地、共同体贬值2、种类：赔偿性房地产损害估价、房地产价值减损估价、房屋质量缺陷损失估价3、价值标准:市场价值四、损害赔偿估价的特点1、正价值估价、负价值估价2、相关经济损失估价3、独一无二性，赔偿实例少4、专业性、专业帮助、损害程度鉴定5、出庭作证（专家证人）,五、损害赔偿估价方法1、修复费用法（成本法）（2013年单选题）2、损失资本化法（收益法）3、赔偿实例比较法（比较法）4、损害前后价

32、差法六、估价技术路线及难点处理1、规划变更（参看教材P282-P283）（2011年单选题）2、商品房质量缺陷,2013年单选题（修复费用法）,2011年单选题（规划调整）,第四章 房地产咨询顾问服务,第一节 房地产市场调查研究一、房地产市场调查研究类型1、整体房地产市场调查研究2、住宅房地产市场调查研究3、商业房地产市场调查研究4、写字楼房地产市场调查研究5、酒店房地产市场调查研究6、工业房地产市场调查研究,二、不同类型房地产市场调查研究报告内容1、住宅房地产市场调查研究（1）宏观环境分析：经济环境、城市规划、政策环境（2）房地产市场发展现状和趋势分析：城市土地供应、城市住宅开发状况、住宅供

33、需状况、存量住宅交易状况（3）客户分析：产品需求特征、产品购买决策过程、客户生活形态特征（4）竞争分析：竞争对手分析、竞争项目分析,2、商业房地产市场调查研究（1）宏观环境分析：城市商业网点规划（其余同住宅）（2）商业房地产发展现状及趋势：城市商业用地供应、城市商业房地产开发情况、商业房地产需求状况分析、租售价格比（3）商圈（区域）分析：商圈环境、商圈流量、商业房地产分布、商业经营业态、典型项目（举例）（4）消费者消费习惯分析：消费目的、消费时间、消费对象、消费数量、消费地点、消费者特征（5）客户分析：对所处行业的认识、目前经营情况、选择物业的标准、投资偏好、投资标准及投资能力,3、写字楼房地

34、产市场调查研究（1）宏观环境分析：城市经济和社会发展、城市规划和城市功能（2）市场发展现状和趋势：写字楼用地供应、写字楼开发状况、供需状况（3）商务圈（区域）分析：商务区分布、圈层环境分析（4）竞争、典型项目分析（5）客户分析：产品需求及需求特征、决策过程和影响因素、客户特征,4、酒店房地产市场调查研究（1）宏观环境分析：宏观经济和社会发展、城市功能定位和规划（2）发展现状和特点：开发状况、供需状况、经营状况（3）消费者分析：消费者构成和特征、消费模式和需求特征、决策过程及影响因素（4）竞争分析：行业状况分析、竞争酒店研究（5）经营者分析：对市场的认知和判断、经营状况调查、产品需求及决策模式、项目开发可行性判断和建议,结束,人有了知识，就会具备各种分析能力，明辨是非的能力。所以我们要勤恳读书，广泛阅读，古人说“书中自有黄金屋。”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识，培养逻辑思维能力；通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平，培养文学情趣；通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。有许多书籍还能培养我们的道德情操，给我们巨大的精神力量，鼓舞我们前进。,