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1、楼盘考察报告楼盘名称佛山万科缤纷四季开发商万科房地产有限公司考察日期2012-10-25考察人陈斌总、陈智恒、王新仁、罗叶、莫家权、张智武、李华隆、钟佩联、谢大容报告整理李华隆天气情况晴 30摄氏度项目情况（文字说明加图片展示）项目简介万科缤纷四季位于顺德陈村佛陈路顺联广场段，即陈村佛山路与景明路交界处，由佛山市顺德区陈村万科置业有限公司开发。项目分两期开发，首期为北区单位，二期为南区单位，总占地15.69万平方米，总建筑面积约43万平方米，总户数为3500户，商铺总建筑面积为2072.26平方米。内部配有11万东南风情主题园林、健身休闲泛会所、双游泳池、幼儿园、商业街等，毗邻15万中央水系公
2、园，满足业主生活需求。具体位置如图：项目首期为5栋30层高层板楼，新古典主义的设计风格，具有极大的识别性，洋房产品带装修发售，总建筑面积为13.4万平米，总户数为976户。在整体规划上，本着“创新、特色、精品”原则，入口处设有叠水景观，将建筑与园林完美融合；同时根据高低错落的地势，科学布局不同功能空间，将住宅与商业空间有序分离；建筑上，则采用60-105米的楼间距，5.4米架空层，提升居住环境。同时，精装单位联合摩恩、乐家、方太、蒙娜丽莎等国际知名品牌，各方面满足业主需求。二期由15栋30层高层板楼和10栋11层小高层洋房构成，户型涵盖78-154平米的两至四房不等。项目基本情况：占地面积:
3、156900平方米 建筑面积: 430000平方米 开发商：佛山市顺德区陈村万科置业有限公司投资商：佛山市顺德区万科置业有限公司物业公司：佛山市万科物业服务有限公司（项目情况）（项目效果图1）（项目效果图2）现场情况简介：万科缤纷四季项目分两期建设，其中一期北区5栋高层已完工；二期南区由15栋38层高层、10栋11层小高层组成，目前处于在建状态。(二期南区处在施工状态) (现场铝模版施工)(机电管线预埋施工) (日式配模施工)现场工程进度万科缤纷四季二期项目目前正在大面积施工中，11-35座结构基本上已到17层，户内砌体、水电预埋等配套施工紧跟结构施工进度，室外园林工程未开始施工。较好的或创新
4、的或具有较高参考价值的施工工艺、管理措施、展示规划等 本次考察重点：1）铝模板施工工艺，建筑铝模板是一种新型的建筑模板，是由铝型材或铝板材、支撑系统、紧固系统、附件系统构成的。模板系统构成混凝土结构施工所需的封闭面，保证混凝土浇灌时建筑结构成型；附件系统为模板的连接构件，使单件模板连接成系统，组成整体；支撑系统在混凝土结构施工过程中起支撑作用，保证楼面，梁底及悬挑结构的支撑稳固；紧固系统是保证模板成型的结构宽度尺寸，在浇注混凝土过程中不产生变形，模板不出现涨模、爆模现象。铝合金模板的优点：1、重量轻，每平方米重量不足35Kg。2、铝合金建筑模板强度高、精度高，板面拼缝少。3、施工方便，铝合金建
5、筑模板组装方便，可以由人工拼装，或者拼装成片后整体由机械吊装。4、规范施工，周转次数高，正常使用可达到100120次。5、应用范围广。铝合金建筑模板墙体模板、水平楼板、柱、梁、爬模等模板的使用6、混凝土表面质量平整光滑，可达到饰面或清水混凝土的效果。7、建筑工期短，比一般模板施工快23倍。8、承载力大，铝合金模板每平方可承载30KN。9、回收价值高。铝合金建筑模板残值高，均摊成本优势明显。施工工艺展示：1） 材料讲解：（定型小块板）（“R”代表威令杆件。主要起加固作用，类似于木模加固的钢管） （“C”槽，主要起承载、传递的作用） （“荷载”，用“T”表示，主要在龙骨中起到连接、传递作用，常用销
6、钉铁片与梁底板相连接） （“铁片”，起到锁住销钉的作用）（“托撑”，起到承受竖向荷载的传递作用） （“流星锤”，主要与托撑的立杆相连，多用于龙骨下面）2）施工流程：支墙模板支梁底梁旁安装C槽安装龙骨顶板拼装加固浇筑混凝土拆模、下一循环。 （支墙模版） （支梁底梁旁）（安装C槽、龙骨）（顶板拼装、加固）（浇筑混凝土）（拆模、下一循环）3）与传统模版对比，铝模版施工特点、亮点：1 施工周期短：铝合金建筑模板系统为快拆模系统，一套模板正常施工可达到四、五天一层，大大节约承建单位的管理成本。2 重复使用次数多，平均使用成本低：铝合金建筑铝模板系统采用整体挤压形成的铝合金型材做原材（6063-T6或60
7、61-T6），一套模板规范施工可翻转使用100-120次以上，平均使用成本低。 3 施工方便、效率高：铝合金建筑模板系统组装简单、方便，平均重量35KG/m2，完全由人工拼装，不需要任何机械设备的协助（工人施工通常只需要一把扳手或小铁锤，方便快捷），熟练的安装工人每人每天可安装20-30平方米（与木模对比：铝模安装工人只需要木模安装工人的70-80%，而且不需要技术工人，只需安装前对施工人员进行简单的培训即可）。 4 稳定性好、承载力高：铝合金建筑模板系统全部部位都采用铝合金板组装而成，系统拼装完成后，形成一个整体框架，稳定性十分好；承载力可达到每平方米60KN。 5 应用范围广：铝合金建筑模
8、板适合墙体、水平楼板、柱子、梁、楼梯、窗台、飘板等位置的使用。 6 拆模后混凝土表面效果：铝合金建筑模板拆模后，混凝土表面质量平整光洁，基本上可达到饰面及清水混凝土的要求，无需进行批荡，可节省批荡费用。 7 现场无施工垃圾：铝合金建筑模板系统全部配件均可重复使用，施工拆模后，现场无任何垃圾，施工环境安全、干净、整洁。 8 标准、通用性强：铝合金建筑模板规格多，可根据项目采用不同规格板材拼装；使用过的模板改建新的建筑物时，只需更换20-30%左右的非标准板，可降低费用。 9 回收价值高：铝合金建筑模板报废后，当废料处理残值高，均摊成本优势明显（每平方米的回收价大概在400元左右）。 10 低碳减
9、排：铝合金建筑模板系统所有材料均为可再生材料，符合国家对建筑项目节能、环保、低碳、减排的规定。很多发达国家都已经规定建筑项目不准在使用木模板，需使用可再生材料的模板。 11 支撑系统方便：传统施工方法中楼板、平台等模板施工技术普遍采用滿堂支架，费工费料。而铝模板支模现场的支撑杆相对少（采用独立支撑间距1200mm一支），操作空间大，人员通行、材料搬运畅通，现场易管理。4）模板方案比较（仅作参考）：5）日式配模施工工艺日式支模施工工艺优点集中体现在施工操作相对简单、施工质量有保证、劳动强度相对较小、损耗小、强度高、韧性好、耐水性好、周转次数多、幅面宽、拼缝少、拆模速度快、表面光洁平整且一面覆膜，
10、容易脱模、摊消成本小、施工周期较快。施工工序：放线绑扎墙、柱钢筋安放调平板用扫平仪配合支设墙、柱模板校正、复核搭设梁、板支撑架铺设梁底模铺设梁侧模及板模板绑扎梁、板钢筋墙、柱、梁、板砼浇筑砼养护(日式黑木板)(木方)（进口高强度对拉螺杆）（放线绑扎墙、柱钢筋安放调平板）（支设墙、柱模板）（搭设梁、板支撑架铺设梁底模）（拆模后效果图）两种方案对比：6)混凝土PC构件的使用(窗框和预制外墙板吊装)（吊装与就位后，浇筑梁柱等主体结构）（连接件和预制构件的透视图）（预制PC外墙版施工后效果图）（预制PC楼梯施工后效果图）特点:1、工厂式钢模生产，外立面平整光滑，安装后不用二次刮砂浆找平，直接涂刷涂料就
11、能完成外部装修。2、内立面无剪力墙部份平整光滑，直接刮腻子灰就能完成内部装修。3、预埋门窗，牢固防水而统一。4、预埋设电气管线，整齐且安装方便。5、有效减少工地现场模板用量、和现浇混凝土的面积，大大降低建筑工人的劳动强度。6、由于工厂内生产，使复杂的建筑外部结构变得简单化，工厂内可采用各种拆分形式生产后，拼装成所需的外部形状。7、标准化的生产模具重复使用率非常高，有效降低模板的投入成本。生产流程：1、深化外墙板的设计图纸，对各种类同的构件进行归类。2、加工出通用的边模，与标准生产模台组合成构件模具。3、根据构件的布筋要求制作钢筋骨架。4、安装、校准模板，涂刷隔离剂。5、安放钢筋骨架和埋件。6、
12、校准埋件、门窗和钢筋骨架的位置。7、浇筑混凝土、清理埋件吊架，抹平浇筑面。8、根据构件安装情况抹光光滑面和扫毛与现场现浇接触面。9、12小时后拆模、检查构件外型尺寸、清理飞边，修补气泡。混凝土构件优缺点：工程进度测算（根据万科提供的资料数据）根据实际安装过程中的测算，对于套箍丁艺的墙板，单块吊装就位时间约为50分钟左右，对于套筒工艺的墙板，单块吊装就位时问约为40分钟左右。比较起来，采用套筒方案的墙扳吊装就位相对较快且套箍墙扳还有后浇补缺投水平现浇节点浇捣的工序需占用一定的工期，单块叠合板吊装就位的时间约为2530分钟左右。综合测算为：单层墙板加楼梯吊装需1.5天层，阳台空调板加叠合板吊装需0
13、.5天层，再加上现浇墙板、钢筋、模板、混凝上施工共需10天层。单层全现浇结构约需要7天层。7）样板引路工程：（模版施工样板）（护角施工样板）（挂网施工样板）（机电施工样板）（保温砂浆施工样板）（烟道施工样板）有争议性的或不足的，需我们在项目实施时注意的事项铝模版施工的局限性：1.必须使用在标准层数量多的建筑物上，以降低使用成本。2.铝合金模板在设计时，需要业主的结构图及建筑图纸一定要十分准确。铝模板加工出来后，在现场安装基本上不能修改。（木模板在项目上可以随便切割）；3.一次性的投资高；4.新模板使用，第一、二次由于混凝土与铝材表面会起化学反映，混凝土表面平整，但会出现一些小的气泡。 5.地下
14、室模板暂未能使用铝模板。混凝土构件使用的局限性：1、 由于构件在生产过程会产生外型尺寸的偏差，为避免安装时构件的误差累加造成与结构标高不一致，模具设计和模具安装时必须控制在负偏差范围内，对现场安装人员的素质及管理要求非常高。2、 构件与现场安装模板接触面因安装不平直，容易导致浇漏浆现象的产生从而导致渗漏情况的出现。3、 拆模后如浇水养护不及时，容易混凝土缺水而脆性加大。报告总结本次考察了佛山万科缤纷四季项目，重点考察了现场工程施工和样板层，佛山万科缤纷四季项目二期总承包单位是中天建设集团有限公司，现将项目参观情况总结如下：1、 佛山万科缤纷四季项目是作为万科地产一个施工工艺试验推广基地，项目使
15、用铝型模板、日式配模两种不同模板施工工艺，现场所看两种施工工艺各有特点，对比传统模板工艺两种新技术工艺的砼质量、光滑度、平整度、垂直度均得到质的飞跃，有利于提高实测实量的结果，直接提升产品质量。但缺点是一次投入成本较高，对于成本预算较低的开发商，能否接受采用值得探讨。 2、 施工现场质量控制：施工现场详细列明工程实测实量操作指引并附图片文字说明，让人一目了然，各楼层出入口附近设置大型实测实量数据记录牌、各工序质量控制牌、入户单元内每户张贴施工记录表及水电安装图纸等，施工质量管理方面措施落实到位、到点、到人，从每个施工工序上控制把关、按操作指南样板施工，事后形成施工数据，严谨、专业，值得我们学习
16、和推广落实。3、 机电部分管线预埋、施工：在线管、入户电箱预埋时，内填泡沫填料防止预埋时堵塞管道及电箱，值得推荐使用；室内消防箱暗埋墙体施工，一来节省空间位置，二来 不影响装修施工，美观大方；管井线槽安装完成后，用胶带封闭，能防止施工污染，成品保护工作到位；每户单独设置独立的等电位箱，虽然增加了工程成本，但能便于业主二次装修使用，贴心设置，值得推广。4、 成品保护方面：户内内柱墙边角进行保护，避免室内施工时被斗车撞坏;室内墙面空鼓修补工艺美观、整洁鼓修补工艺美观、整洁；外墙砖贴砖前，铝合金窗框外贴保护膜，防止二次污染。5、 值得注意的方面：使用上述两种新型施工工艺的建筑模板拆模后，混凝土表面质
17、量平整光洁，基本上可达到饰面及清水混凝土的要求，无需进行批荡，可节省批荡费用，值得推广，但铝型模板存在使用方面的局限性，在使用方面需综合考虑做到扬长避短发挥效益的最大值。对水岸项目的启发新技术应用方面：从质量、成本方面考虑可以借鉴万科对铝模板的应用，既可以提高工程质量，标准化程度，又可以节约成本；但需注意工期时间，在建筑施工图纸齐全无任何变更的前提下，铝模版设计通常需要45天，工厂排产模版需要60天左右（具体时间与工程规模相关）且铝模板加工出来后，在现场安装基本上不能修改，相比普通模版所需时间较长，对施工图纸质量要求更高，对应招商的300天快速开发流程，运用铝模版新型工艺将对施工工期有很大的影
18、响，项目建设压力较大，前期需做好充分的调研。综合上述在确保工期时间做好充分策划的前提下推荐项目使用铝模版及日式配模技术。在质量控制方面：学习实测实量操作、标准化工序控制措施，将此质量控制优秀部分吸收为我们所用，提高工程质量。成品保护方面：铝合金门窗、机电等设施的成品保护做的比较细致、到位，提高了观感质量，也为后面的维修节省了成本，值得项目推广应用。机电管线预埋方面：万科缤纷四季线管预埋位置精准，多管线并排整齐；明管敷设开槽的深度及宽度适中，且线管敷设完及时水泥砂浆抹平；管与管的连接紧密，管口保护意识强，特别是线盒用塑料薄膜保护，防止批荡时被污染后难清理；线盒用水泥砂浆固定能防止移位、线盒与线盒间距适中（约1cm，保证面板安装美观）。这些做法最重要的是保证了观感质量，成品保护到位还能避免因管线不通重新返工敷设明管，既省时又省力，还能节省材料，值得项目推广借鉴。样板做法方面：万科缤纷四季在很多工艺方面均做了样板，包括：厨房烟道样板、烟道反坎样板、挂网样板、构造柱样板、内墙抹墙罩面样板、内保温做法样板、卫生间做法样板等，样板做法能保证工艺标准化、提高实测实量的合格率，值得借鉴使用。
