麟德文化俱乐部商业计划书47.doc

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1、麟德文化俱乐部 商业计划书项目名称麟德文化俱乐部商业计划书项目单位地 址电 话传 真电子邮件联 系 人保密协定本商业计划书内容涉及本公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺：妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。 项目经理签字：接 收 日 期： _年_月_日目 录1.项目简介11.1项目名称11.2项目位置11.3项目简介11.4项目优势21.5项目主要技术经济指标22.项目背景及其可行性32.1宏观经济状况分析32.2西安餐饮、酒店业的发展状况32.3西安市会展业发展状况分析62.4

2、西安市旅游业发展状况分析63.市场分析83.1供给分析83.2需求分析93.3 SWOT分析93.4目标消费人群分析123.5价格定位133.6项目组织结构144.项目规划154.1.规划特点154.2规划总体布局154.3项目进度计划174.4主要技术指标175.投资估算及项目收益185.1 项目建设的投资估算185.2项目年营业收入205.3项目收益216.项目综合评价结论及建议226.1项目综合评价结论226.2项目建议22附录231.项目简介1.1项目名称麟德文化俱乐部。1.2项目位置该项目位于建强路以西，龙首东路以东，龙首北路东段以北，政法路以南，麟德殿遗址以西约200米，毗邻大明宫

3、国家遗址公园。1.3项目简介麟德文化俱乐部是一家集大型会议接待、论坛活动、商务活动、宴会、餐饮、康体健身、娱乐休闲为一体的文化俱乐部，为社会各界精英提供一个轻松、自然、舒适、惬意的环境和商机无限的高层次交际平台，体验非同寻常的商务之旅及专业的个性化服务，引领人们休闲娱乐的新观念。俱乐部设有餐厅、宴会厅、会议中心、健身中心等全套智能化配套设施。1.4项目优势该项目紧邻大明宫国家遗址公园，环境优美，位于正在建设的西安新市政中心区域，是西安未来城市现代化服务业的聚集地，交通便利，地铁二号线从中心区穿过，商业潜力巨大。1.5项目主要技术经济指标1.5.1项目技术指标本项目规划用地性质为商业用地，主要技

4、术指标如下：（1）总占地面积：2.7万m2（2）总建筑面积：1.5万m2（3）容积率：0.6（4）建筑密度：18.5%（5）绿化率：38%1.5.2项目经济指标建设投资：23135万元；正常年份可实现年营业收入：14800万元；年经营成本费用：2020万元；年经营税金及附加：2964万元；年城市房产税：1776万元；年所得税（税率25%）：2082万元；可实现年税后净利润：6246万元；项目年投资利润率：27%。2.项目背景及其可行性2.1宏观经济状况分析2007年全年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%，加快0.3个百分点，连续五年增速达到或超过10%。全年全社会固定资产投资1

5、37239亿元，比上年增长24.8%，加快0.9个百分点。全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，加快8.4个百分点。市场销售增长较快，增速呈现逐步提高的态势。全年社会消费品零售总额89210亿元，比上年增长16.8%，提高3.1个百分点（12月份9015亿元，增长20.2%）。消费价格上涨较快，房屋销售价格上涨较多。全年居民消费价格上涨4.8%，涨幅比上年提高3.3个百分点，居住价格上涨4.5%，拉动价格总水平上涨0.6个百分点。全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点。居民收入快速增长，就业增加较多。全年城镇居民人均可支配收入13786

6、元，比上年增长17.2%，扣除价格因素，实际增长12.2%，加快1.8个百分点。2007年，西安市宏观经济发展取得了较为显著的成绩，据核算，西安市全年实现生产总值（GDP）1737.1亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6%，增幅同比提高3.1个百分点，比全国高3.2个百分点。西安市全年城镇居民人均可支配收入为12662元，比上年增长16.1。这些增加了居民的消费水平和消费能力。宏观经济的持续高速发展为项目的顺利进行提供了经济基础。2.2西安餐饮、酒店业的发展状况西安市是举世闻名的古都名城.有悠久的历史和深重的文化底蕴。而陕菜作为中华文化的历史品牌.其历史悠久.对中国菜系的形成和发展产生过重

7、大的影响。“民以食为天.生以食为本。”在全面建设小康社会的今天，餐饮业不仅关系老百姓的生活质量和水平，也关系到消费安全和国民健康，关系到社会的和谐和安定。2006年，西安市餐饮业销售总额达到72亿元，较上年增加14，占全市社会消费品零售总额的9.83，对社会消费品零售总额增长贡献率达到8.05。 2006年，西安市旅游总收入达到200亿元左右，“吃”作为旅游业六大基本要素之一，占到了17.2亿元。预计2007年，随着我市经济持续快速发展和城乡居民收入的增加，全市餐饮业仍将保持15以上的增速。 2006年，西安市餐饮业不断强化品牌意识，走上品牌化发展道路。特别是西安市老字号餐饮企业适应市场变化，

8、不断创新发展，焕发生机；后起餐饮品牌也乘势而上，加速扩张，走向全国；国内川、粤、湘、鲁等各派菜系品牌名店在古城赢得声誉；同时，外来品牌同西安餐饮品牌相互交融，共同发展，丰富和繁荣了西安市餐饮市场，满足了不同的消费需求。 借鉴国际快餐连锁企业发展经验，近年来，我市餐饮业在连锁经营方式上也加快步伐，小到陕西特色小吃，大到传统优势企业，快速向连锁化、集团化发展。餐饮企业连锁经营，不仅是规模扩张的利器，也是实现中餐规范经营，提升企业形象和素质的重要手段。特色餐饮街区的形成，成为商业的亮点和经济的热点。下一步，西安市商贸局将支持和引导十条餐饮街向特色化、规模化发展，力争餐饮街区的销售额达到30亿元以上，

9、带动全市餐饮服务业上规模、上水平。近年来，西安餐饮业重视提升菜品质量和特色服务，继承陕西餐饮特色，推出了一批具有鲜明地方文化特色的品牌菜点和服务项目。有近百个品种荣获金鼎奖、中华名小吃、中国名菜、中国名点、中国名宴优质产品称号。截至2007年底，西安市共有星级酒店92家，其中五星级酒店5家，四星级酒店21家，三星级酒店51家，二星级酒店15家。五星级饭店总客房套数1982套，四星级客房总套数6266套，三星级客房总套数8601套，二星级客房总套数1641套，合计星级客房总套数18490套。从各级酒店的分布和经营状况看，目前主要存在以下几种情况：、酒店的布局在各个城区之间不平衡，这表现在城内、城

10、南和城东三城区的酒店数占到西安市所有酒店数的75%；而城西、城北和西高新三城区酒店数合计占全市酒店数的25%，可见酒店在各个城区之间的分布十分不平衡。、酒店的入住率受旅游季节变动的影响非常明显，淡季和旺季使得同一个酒店或表现为冷若寒冬，或表现为如沐春风。、酒店所处的位置对酒店的入住率影响巨大，位置好的酒店无论旺季淡季都能有相对稳定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。、三星级以上的酒店其经营状况整体上要好于低档次的酒店，但在三星级以上的酒店之中仍然存在位置好坏所带来的差异。统计数据表明，西安酒店业整体经营状况处于正常的利润水平。调查中有部分酒店表示近年来酒店的客房入住率开始下降，经营利

11、润也逐渐下降，甚至低于西安酒店业的平均利润水平，而市场竞争态势却越来越激烈，整个酒店市场让他们开始产生忧虑；但另一方面，一些酒店却一直保持较高的入住率（有些酒店如高新区新纪元宾馆其入住率常年保持在90%左右），并保持较高的利润，这表明尽管西安酒店业的竞争越来越激烈，但仍有不少酒店在这种激烈的竞争态势中从容获利，这说明酒店业是个具有很高管理技能的行业，它经营的好坏不但与酒店提供的硬件服务有关，而且它提供的软件服务更为重要，在酒店的管理上谁更为客户着想，谁提供的软服务更细、更周到、更符合客户心意，谁就可能获得更大的市场。调查数据显示，酒店平均客房入住率达到70%，其中客房入住率为75%和65%的酒

12、店数分别占31.6%和26.3%，两者合计占到58%；客房入住率最高达到90%的酒店占15.6%，入住率最低为45%的酒店占10.5%。表明，西安酒店整体入住率平均水平基本维持在70%左右，不同酒店之间则由于地理位置和经营方式的差异而使得其入住率出现参差不齐的情况。对于区域酒店的入住选择，从入住客户资料分析，一般来讲，作为旅游观光者其选择入住酒店都希望（1）交通方便、四通八达，去哪里都方便；（2）购物方便，随时选择一些特色物品，留作旅游纪念。按照这样的标准，城内酒店就是其首选。对于商务人士的下榻选择，一般是都是选择商业发达、交通便利、附近有银行、邮政等区域酒店，距离经济环境较好的西高新较近的城

13、西南酒店一般商务人士较多，随着西高新区经济的飞速发展，城西南的酒店也将得到更大的促进。城北区也是西安近年来开发的西安第二大经济技术开发区，其经济发展也比较迅猛。从本区酒店的入住客户资料分析，本区酒店建设时间较短，配套比较先进，而且比较新，二环路的开通，这些均为本区酒店业的发展起到了推波助澜的作用。随着本区经济技术开发区的不断建设和成熟，来这里投资、开发的省外企业将不断增多，这将直接拉动本区酒店业的发展。2.3西安市会展业发展状况分析西安市的会展业发展经历了从小到大、从参展到办展、从低层次到高层次的发展历程，尤其近几年发展的速度较快，成绩喜人。目前，西安市现有展览馆面积达21.4万，其中西安国际

14、展览中心4.6万，陕西国际展览总新4.7万，陕西工业展览馆2.1万，西部国际车城10万。展馆数量、功能、总面积在西部都处于领先地位，停车、洽谈、商务服务等配套设施齐全。2000年以来，西安会展数量、规模、内容逐年扩大，层次逐步提高。数量由2000年前每年举办30-40个，发展到2004年的109个。规模从地方性小型展会发展到全国性大型综合、专业展会。如东西部贸易洽谈会、全国糖酒商品交易会、住博会、制博会、高交会、旅博会等。内容从土特产、工业品、服装等发展到房地产、高新技术、现代装备制造等50多个领域。西安市会展业的发展产生了良好的经济效益和社会效益。2007年上半年，全市共举办有规模展览会56

15、个，参展商8万人次，专业观众10.5万人次，普通观众201万人次，成交额385亿元，新增就业岗位9200个，创造社会综合效益38亿元。2005-2006年，西安市连续两次被评为“中国优秀会展城市”。未来，西安会展业将向信息化、品牌化、专业化、创新化和多元化等趋势发展，会展业对酒店、商务会馆的需求无疑成为了酒店、商务会馆业发展的巨大推动力之一。随着人们生活水平的提升和工作节奏的加快，消费需求和消费模式已经发生了重大变化，人们崇尚快捷综合的服务，提倡环境舒适。新型商务会所及文化俱乐部因其覆盖餐饮、住宿、娱乐、健身等为服务项目，以及自主自由的消费环境和完善的服务流程，能让顾客在非常舒适的环境中休息、

16、商务交流等，在商旅业中的地位也逐步突出，市场空间日渐广阔。2.4西安市旅游业发展状况分析随着社会的发展，旅游业已成为中国经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。2007年西安市接待海外旅游者突破100万人次，同比增长15.3%，接待国内游客突破3000万人次，同比增长13.12%，旅游业总收入237亿元，同比增长16%。接待海外旅游者和国内游客人次数比年度计划分别高出6.38%和4.82%。西安市接待海外旅游者在连续两年分别

17、高于全国平均增幅2和3倍的基础上，2007年继续保持了两位数增幅并首次突破100万人次；接待国内旅游者在连续多年以两位数增幅的基础上，突破了3000万人次。西安市历史悠久，人口众多，商机遍布，广大商贾人士需要一个满足他们会谈、餐饮、娱乐于一体的场所来完成他们的商业目的，因此，文化俱乐部及商务会所的成立是顺应经济潮流的必然产物。尤其是近年来，人们不断的追求高品质的生活工作环境，文化俱乐部及会所的成立能让顾客在非常舒适的环境中休息、商务交流，文化俱乐部及会所在商旅业中的地位也逐步突出，市场发展潜力巨大。3.市场分析3.1供给分析商务会馆及文化俱乐部的形成始于2002年，经过5年多时间的发展，全国已

18、经形成了商务会馆模式的消费文化，越来越多的人士青睐，并呈现出严重供不应求的市场格局，每家店都人满为患。该行业年同比增长均在50%以上，行业正处在迅速发展的时期，并将持续较长一段时间，对快捷酒店，经济型酒店形成较大的冲击商务会馆因其覆盖餐饮、住宿、娱乐、健身等为服务项目，以及自主自由的消费环境和完善的服务流程，能让顾客在非常舒适的环境中休息等，因而这种模式被越来越多的商业人士认可。商务会所及文化俱乐部已经逐渐成为商务交流的首选场所。从表3-1可以看出，目前西安市的高档商务会所主要分布在城南与高新区内，主要原因是城南与高新区目前的经济发展情况处于西安市的前列，商务活动频繁，区域消费能力强。而仿唐式

19、风格的会所仅有位于大雁塔北广场附近的唐长安会馆一所，与本项目的距离较远，而本项目的所在地为唐代皇帝接见国外使节的麟德殿遗址附近，与本项目的经营项目十分贴近，更适合仿唐式商务会所的建设经营。表3-1西安市主要高档商务会馆一览表会所名称区位星级位置罗马假日商务休闲会所城内西安市碑林区德福巷20号泸登堡商务中心高新区西安市高新区紫薇田园都市南侧西部王朝商务会馆高新区西安市雁塔区永松路紫薇商务会所高新区高新区电子一路249号紫薇大厦丽水假日国际商务会所城南西安市西影路东段甲子一号西安东方商务会所城南西安小寨西路26号王子康体会所城南南二环东段545号迈科星苑唐长安会馆城南大雁塔北广场东侧3.2需求分析

20、根据国际经验，人均GDP1000美元意味着社会消费结构将向着享受型、发展型方向转变。2003年我国的人均GDP首次超过1000美元，达到1090美元，这是我国社会消费结构正在转变的一个重要信号。消费升级将是伴随经济成长的一个长期主题。人们生活水平的提升和工作节奏的加快，消费需求和消费模式已经发生了重大变化，人们崇尚快捷综合的服务，提倡环境舒适。随着扩大内需成为政府宏观调控主导方向，以消费升级为基石的商务会馆市场必将迎来强劲需求时期。通过上表3-1可以看出目前在城北尚无一家高档的集餐饮、宴会、商务活动、娱乐健身于一体的商务会馆。根据西安市2004 - 2020年总体规 划， 未来西安市的行政中心

21、将在北二环以外，本项目所在地以后将是一片繁华的商业聚集区。另外，2007年12月全面兴建的地铁二号线将经过本项目，无疑将带动地铁周边商业地产的发展，本项目兴建于此地段的升值、盈利前景巨大。3.3 SWOT分析3.3.1内部因素分析（1）优势-Strength 区位优势 本项目位于城北区，“唐大明宫遗址保护展示示范园区”项目的启动，将带动整个大明宫板块全面复苏并快速发展，届时大明宫区域又将成为西安市经济发展的热点区域。 交通便利 2007年12月地铁二号线工程已经全面开工。地铁二号线北起规划郑州至西安高速铁路西安北客站，南至长安韦曲站。地铁的开通，将会极大地促进南北交通，缩短人们的出行时间，将西

22、安南北更紧密的联系到一起。 配套设施齐全 市政府的北迁，最直接的影响就是城北的市政配套会更快地建设起来，以奠定西安新城市中心的地位，而此会促进城北的房地产业更快更好地发展。 建筑风格独特 会馆整体采用唐代建筑及装饰风格，地上五层，地下两层，建筑面积1.5万。唐代文化底蕴丰富，环境优美，大气十足。（2）劣势-Weakness 城北印象不佳 由于城北的市政配套设施与本项目的定位档次有一定的差别，加之城北给人的整体印象不如城南与西高新，因此。势必会给本项目的形象宣传带来一定的负面影响。3.3.2外部环境分析（1）机会-Opportunity 宏观经济发展良好 近几年， 西安市GDP总量都保持年均10

23、%以上的增长速度，固定资产投资增长迅速，居民可支配收入水平大幅提高，这些有利因素都为本项目的实施提供了一个良好的外部环境。 城市重心迁移 市政府的北迁，将带动城北经济的发展，本项目所在地未来将成为北二环商圈的核心地带。 交通条件改善 地铁的开通将会促进地铁沿线附近的商品房整体品质的提升，无论是写字楼、商铺，还是住宅，物业价值的提升不容置疑。 区域市场机会大 目前该区域没有高档综合商务会馆，市场需求迫切，本项目的兴建可以提升该区域的消费经营档次，提升该区域的商业价值。（2）威胁-Treat周边项目竞争 虽然目前城北尚无高档商务会所，但不排除其他项目的跟进以及现有小规模会所的扩张改造，随着周边同类

24、型物业的增多，可能造成竞争的激烈化与无序化。3.3.3 SWOT分析及对策（so对策）根据项目的内部条件和外部条件，绘制出下表（表3-2；表3-3）进行分析：表3-2 项目内部因素评价矩阵项目关键内部因素权重得分（-55）加权数优势区位优势0.230.6配套设施完善0.230.6建筑风格独特0.240.8项目品质高0.240.8小计0.8142.8劣势城北印象不佳0.2-2-0.4小计0.2-2-0.4综合合计12.4表3-3 项目外部因素评价矩阵项目关键外部因素权重得分（-55）加权数机会宏观经济发展良好0.240.8城市重心迁移0.230.6交通条件改善0.230.6区域市场机会大0.23

25、0.6小计0.8132.6劣势周边项目竞争0.2-3-0.6小计0.2-3-0.6综合12 机会扭转型战略 增长型战略-5 5劣势 优势防御型战略 多元化战略 威胁图3-4 项目SWOT分析图2-1 项目SWOT分析5-5-5通过对以上外部因素和内部因素分别进行评价，并根据最终结果绘制项目的SWOT分析图（见图3-4），可知项目（2.4,2）落在第一象限，即本项目应采取增长型战略，即把握机会、避开自身弱势：1) 开发商应大力宣传项目所在地良好的发展前景、便利的交通、完善的配套设施，以改变人们对城北旧有的印象，从而提升项目本身的形象，增强竞争力。2) 做好物业的经营，以俱乐部自身的优雅环境、建筑

26、风格、服务管理等与其他项目相抗衡。3.4目标消费人群分析本项目定位为中高档豪华的会所，因此目标客户为特定的成功人士，经济实力雄厚。他们的消费心理具有以下特征： 喜欢休闲、放松心情； 经常有些朋友聚会，聚会的人可能是有一定社会地位的人士； 有时候时间紧张，在休闲时候带有一定商务目的，他们所选择的休闲场所既要能提供配套服务又要比较幽静、豪华而高档； 私密性，该类人不喜欢自己的事情为别人所知道； 休闲的多样化，此类人群在休闲的时候不仅是喝喝茶而要求有多样性的休闲服务； 服务挑剔，此类人群对服务的要求较高，一般档次的服务他们不屑一顾。俱乐部实行会员制，会员制是指由会所组织的一个团体，对新加入者有选择权

27、，成员必须交纳会费，该团体必须向其成员提供娱乐、健身、社交等永久性设施。通常又把这种经营形式叫做会员制俱乐部。实行会员制有其自身的很多优势。(1)当和有同样经历、同样社会地位以及同样兴趣的人聚在一起时人们会感到更安全些、更舒服些。他们可以彼此提供机会，交流经验，一起分享信息。(2)可以享受到理想中的环境和设施。具备优雅舒适、高格调的环境和先进的、高档的设施设备是会所成立会员制的基本条件。(3)成为某些高级会所的成员能提高自己的声望，获得一种荣誉感。同时，那里的气氛从容、不喧闹，服务殷勤周到，可以使会员轻松地用餐、娱乐、健身、修养和度假。(4)作为会员制会所的成员有可能结识志趣相投的人，认识社会

28、和本行业的知名人士或社会名流。(5)实行会员制会所的活动与现代商务密切相关，有部分会员入会费及每年或每月的活动费常常不是由个人支付的，而是由个人所属或相关的公司支付的。3.5价格定位本项目建成后为三层建筑，一层为餐饮，二层为娱乐健身洗浴等休闲场所，三层为会议中心、论坛中心、客房等商务活动场所。随着项目建成后宣传力度的不断加大，客源率也逐渐增加，预计2013年后将形成稳定的客源率60%左右。一层餐饮仿唐朝饮食习惯，注重对古人健康饮食的要求，并涵盖国内川、陕、鲁、粤等几大菜系，以满足广大客人的需要。根据对相似酒店等的餐饮调查分析，本项目餐饮每年营业收入4800万；二层康乐休闲中心，包括KTV、保龄

29、球，桌球等球类活动，还有SPA、洗浴、按摩等服务，以及小型电影放映厅，以满足人们对文艺演出的需求，预计本项目娱乐业年收入超过3600万；三层会议中心、客房有普通间、标准间、VIP间等，会议中心采用高档办公用品，以便满足广大商务人士的需求，预计每年盈利2400万。本文化俱乐部采用会员制，并严格控制会员数量，保证会员能享受最高享受，会员如下图所示，每年预计会费收入4000万，及本项目正常年份每年营业收入合计为14800万。表3-5 会员收入情况会员数量收费普通会员32002000元贵宾会员15005000元黄金会员50010000元白金会员28015000元超白金会员18020000元钻石会员11

30、850000元3.6项目组织结构麟德文化俱乐部财务结算中心安防保卫部采购中心客房部康乐休闲中心人力资源部餐饮美食中心图3-6 组织机构图4.项目规划4.1.规划特点麟德殿在盛唐时期是皇帝接见外国使节和举行宴会、重大活动的场所。该项目规划设计在吸收唐代古建艺术的基础上，结合大明宫麟德殿历史和建筑特色，尽显皇室富贵尊荣，凸显大唐文化，彰显包容开放的人文精神，使其成为各界精英人士聚会、文化交流、新闻发布、大型会议、商务洽谈、会员联谊的高端场所。4.2规划总体布局本项目是中国古典建筑特色的建筑外体和具有现代商业功能内部设计的有机结合体。建筑物在设计规划上完全按照仿唐代宫殿式建筑风格设计。雍容华丽，序列

31、组合丰富,主次分明,群体中各个建筑的体量大小搭配恰当，符合人的正常审美尺度；单座建筑造型比例严谨，尺度合宜，装饰华丽。4.2.1总体规划（1）植根于深厚的传统文化，表现出鲜明的人文主义精神。建筑艺术的一切构成因素，如尺度、节奏、构图、形式、性格、风格等，都是从当代人的审美心理出发，为人所能欣赏和理解，没有大起大落、不可理解的形象。（2）总体性、综合性很强。本项目是动用了可能构成古代建筑艺术的一切因素和手法综合而成的一个整体形象，从总体环境到单座房屋，从外部序列到内部空间，从色彩装饰到附属艺术，每一个部分都不是可有可无的，抽掉了其中一项，也就损害了整体效果。（3）构造技术与艺术形象统一。本项目建

32、筑体系以四柱二梁二枋构成一个称为间的基本框架，间可以左右相连,也可以前后相接,又可以上下相叠，还可以错落组合，或加以变通而成八角、六角、圆形、扇形或其他形状。屋顶构架有抬梁式和穿斗式两种，无论哪一种，都可以不改变构架体系而将屋面作出曲线，并在屋角作出翘角飞檐，还可以作出重檐、勾连、穿插、披搭等式样。单体建筑的艺术造型，主要依靠间的灵活搭配和式样众多的曲线屋顶表现出来。此外，木结构的构件便于雕刻彩绘，以增强建筑的艺术表现力，充分体现了唐代建筑艺术的结构之美。4.2.2重要节点及管网本项目的内部管网节点设计尽显现代化人性设计：（1）供水工程规划 ：为了经济、合理、安全可靠的提供文化俱乐部日常用水和

33、消防用水，保障人民生命财产的安全，给水管网采用树枝状的布置形式，但这种管网不能保证供水的可靠性，有时一个节点出现情况，其它下游的供水将受到影响，为了解决这一问题，根据管网的供水压力，将两头末端连接起来，形成环状管网。（2）污水管规划：在整个排水区域，以最短和埋深较小的方式把污水排入城市污水管中。规划中采用分区排污的方式进行布置管道，材料选用混凝土管，最小覆土深度为0.6m。（3）电力工程规划：原则：全部采用地下暗线电缆埋设。（4）电信工程规划原则：对于区内的主干电缆，配电电缆，管道敷设均采用暗线辐射，顾客可以随意在房间、会议室、康乐场所使用光纤宽带以及局域网。（5）消防设计利用整个项目规划的道

34、路网，在各区域内形成顺畅的消防环线，均留有足够的消防操作场地。在主次干道的一侧毎隔120米配置消火栓以保证消火栓的保护半径不超过150米。4.3项目进度计划考虑到项目的资金风险和市场变动，所以将项目的整个运营期安排两年，即从2008年下半年到2010年下半年。其中项目的前期准备工作安排半年，项目建设从2009年开始，共安排1.5年的建设时间：2009年2010年上半年。 表4-1 项目时间进度安排年份项目20082009201020112012-以后前期准备建安工程经营收入4.4主要技术指标表4-2主要技术指标指标用地性质商业用地总用地面积(m2)27000总建筑面积（m2)15000容积率0

35、.6绿化率38%建筑密度18.5%5.投资估算及项目收益5.1 项目建设的投资估算项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、城建费用、建安总造价、管理费用等项，投资估算总计为：23135万元。5.1.1土地费用 本项目总占地27000，即40.48亩，按300万元/亩计得土地费用12144万元。5.1.2前期工程费前期工程费用估算，总和为：342.5万元。（1）勘察设计费依据国家发改委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）文件中附表1：工程设计收费基价表及价格调整幅度，计算设计费得为277.2万元。勘察费为27.7万元，勘察设计费合计为304.9万元。（2）前期工

36、程咨询费依据国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）文件中规定，计算前期工程咨询费为9.2万元。（3）招标代理服务费国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号）中规定的招标代理服务收费标准及系数调整，计算招标代理服务费为28.6万元。5.1.3建安工程费依据西安市城乡建设委员会城建费用征收管理处文件建设工程造价表，结合西安市类似工程的实际造价确定本项目建安造价，按建筑面积每平方米6000元来计算（其中土建费用每平方米2500元，装修费用每平方米3500元），得出总造价为9000万元。根据本项目景观绿化设计的档次，室外工程费用

37、将取费标准定为150元/m2，得出本项目的室外工程费为180万元。即建安工程费合计为9180万。5.1.4城建费用依据西安市建设委员会关于印发关于西安市城市基础设施配套费收费标准及有关问题的通知的通知（陕价行发200590号），计算城建费用如下表5-1所示：表5-1城建费用统一征收一览表收费项目单 位收费依据收费标准费用（万元）工程定额测定费建安总造价陕价费调发2001113号1.311.9工程质量监督费建安总造价陕价费调发2001113号1.09.2劳保统筹基金建安总造价陕政发1995389号3.55%325.9基础设施配套费元/陕价行发200590号150元/90新型墙体材料专项费元/陕政

38、发199860号6元/3.6合计：440.65.1.5监理费用根据国家发改委、建设部建设工程监理与相关服务收费标准（发改价格2007670号），该项目的监理费用为199.8万元.5.1.6管理费用依据陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额（1999年），管理费用为前期费用、建安工程费、室外工程费、城建费用、监理费用之和乘以计价费率，计费率为3%。计算304.9万元。5.1.7不可预见费不可预见费取前期费用、建安工程费、室外工程费、城建费用、监理费用、管理费用之和的5%，合计为523.4万元。5.1.8项目总投资综合前面7项费用，项目建设投资估算总计为：23135万元，见下表5-2表5-2

39、总投资估算表 序号名称费用（万元）1土地费用121442建安工程费91803前期工程费342.54城建费用440.65建设监理费199.86建设管理费304.97不可预见费523.48项目总投资231355.2项目年营业收入 项目正常年份每年营业收入为14800万元。项目收入主要为经营收入，项目共分三层，一层为餐饮，二层为娱乐健身洗浴等休闲场所，三层为会议中心、论坛中心、客房等商务活动场所。随着项目建成后宣传力度的不断加大，客源率也逐渐增加，预计2013年后将形成稳定的客源率60%。实现年营业收入10800万，其中餐饮每年营业收入4800万，娱乐业年收入3600万，会议中心、客房每年盈利240

40、0万。本文化俱乐部采用会员制，并严格控制会员数量，保证会员能享受最高享受，因此，本项目预计发展固定普通会员5000人，享受优质会所服务，每位会员每年缴纳0.2万元会费，贵宾会员1000人，每年每人收取会费2万元，享受会所高档服务，白金会员200名，每人每年收取会费5万元，享受会所贵宾级待遇。会费收入每年预计4000万，及本项目正常年份每年营业收入合计为14800万。详细销售收入实现见附表二：营业收入、营业税金及附加表。5.3项目收益项目正常年份可实现年营业收入14800万元，年经营成本费用2020万元，需要缴纳的年销售税金及附加为2964万元，缴纳城市房产税1776万元，每年可获利润8328万

41、元，上缴所得税（税率25%）2082万元，可实现税后年净利润6246万元，正常年份投资利润率：27%。详细参见附表一：损益表6.项目综合评价结论及建议6.1项目综合评价结论本项目对投资者的吸引力在于项目具有明显的区域优势、政策优势和市场优势，本项目具有良好的宏观经济背景，并且具有广阔的市场空间，建成后将大大改善西安城市环境，增强本区域市场的地位，为当地带来巨大的社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚的回报。针对项目建设的可行性，综合前面所述，我们提出以下结论：（1）根据财务评价的稳健原则，我们对项目的销售价格估计较为保守。到项目实际经营时，预计经营收入将超过我们评价采用的估算收入，因此，

42、项目风险较小；（2）项目的各财务指标基本均能够满足评价要求，财务上可行。6.2项目建议根据我们在评价过程中对本项目的认识，对本项目的实施提出如下建议：（1）突出大明宫，麟德殿的复古气息，主打唐文化的市场牌，以特色吸引人，以服务留住人，实行特色经营理念，根据差异化竞争理念，将项目定位在中高档文化俱乐部。（2）项目在招投标阶段应该选择有实力的承包商和监理单位，建设过程应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期；（3）控制投资。项目的建设投资较大，是影响项目财务可行性的重要敏感性因素，建议开发商严格控制投资，节约资金，从而降低项目的投资风险；（4）对建

43、筑材料的市场作出跟踪分析,建立长期的价格走向趋势图,建立科学的采购方式、供应计划,制定严格的材料需求计划单；（5）充分认识及分析项目存在的优势和劣势，扬长避短，做好整个项目的开发、经营全过程策划；（6）重视营销方案的设计。经营收入是影响项目盈利能力的敏感性因素。经营收入的下降会对项目的财务效果产生较大的影响，因此，要想提高未来项目的效益，必须有良好的经营运作，确保资金及时回笼。附录附表一：损益表 单位：万元序号年份项目经营期2010201120122013201420152016201720182019202020212022202320241经营收入625089001220014800148

44、00148001480014800148001480014800148001480014800148002营业税金及附加1344186024542964296429642964296429642964296429642964296429643总成本费用3646364636463646364635083508350835083508334633463346334633465利润总额1260339461008190819083288328832883288328849084908490849084906所得税(25%)31584815252047204720822082208220822082212321232123212321237税后利润945254