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1、尽职调查报告标题：方正东亚方兴30如东鑫源债权投资集合资金信托计划 报送部门： 业务四部 一、 项目总体概况（一） 信托名称：方正东亚方兴30如东鑫源债权投资集合资金信托计划 （二） 申请发行人（融资人）：如东县鑫源投资发展集团有限公司（政府融资平台名单外） （三） 受托人： 方正东亚信托有限责任公司 （四） 信托发行规模： 总规模4个亿。分2其发行，第一期1亿元，第二期3亿元。 （五） 项目发行地点：江苏 （六） 期限： 24个月 （七） 贷款（融资）年利率： 12.1% （八） 投资者预期年收益率和分配方式： 10.6%（含销售费用），按季度分配 （九） 信托本息收取方式： 每季度收取利息
2、，本金一次性偿还 （十） 我司收益及收取方式： 信托报酬1.5%，按年收取。 （十一） 申请发行人（融资人）融资总成本明细：总成本12.1%，我司收取1.5%的信托报酬，委托人预期收益率10.6%（含销售费用） （十二） 代理行和托管行 南京银行如东支行 （十三） 推介期： 一个月 （十四） 项目申请背景介绍：经南京银行推荐，全国百强县江苏省如东县（56位）国有独资企业如东县鑫源投资发展集团有限公司提出融资意向，申请以信托计划募集资金，指定用于如东县第二污水处理厂及排海通道建设项目。资金用于：1、第二污水处理厂（含厂外收集系统） 项目投资2.48亿元。2、排海通道建设工程项目4.43亿元。 我
3、司发行集合资金信托计划，募集资金用于如东县鑫源投资发展集团有限公司合法拥有的对如东县开泰城建投资有限公司的合同债权，在信托计划存续期间，融资人如东县鑫源投资发展集团有限公司溢价回购标的合同债权，并支付溢价款，到期支付转让价款，实现信托资金的退出。融资人溢价款和转让价款的资金来源于如东县内的土地出让收入。（十五） 信托目的：信托资金用于如东县的基础设施建设（十六） 信托资金用途：信托资金用于如东县第二污水处理厂及排海通道建设项目。 （十七） 还款来源：融资人的经营收入，主要为融资人土地出让收入。融资人目前已经拥有价值9.1亿元的国有土地使用权（576亩），未来融资人每年可取得土地出让指标约为50
4、0亩/每年的商服用地。（十八） 还款保障措施：如东县开泰城建投资有限公司提供连带责任担保。如东县开泰城建投资有限公司提供出让的商服土地抵押。根据国佳评估公司的评估报告，抵押率为47%。二、 申请发行人（融资人）概况（一） 工商执照1、 名称： 如东县鑫源投资发展集团有限公司 2、编号： 320623000201205070101N （二） 中华人民共和国组织机构代码证 号码： 55026238-X （三） 法人代表证明书1、 名称： 徐东俊 2、 编号：320602197209152059 （四） 贷款卡 卡号： 3206230000495818 （五） 注册资本： 20000万元 （六） 企
5、业性质： 国有独资 （七） 成立日期及经营年限： 2010年1月28日至2060年1月27日。经营范围：城市基础设施投资开发、公益设施、建材销售。 （八） 最近一期财务报表（2012年10月）1、 总资产： 12.91亿元 （1） 流动资产金额及主要构成来源的具体解释：流动资产25673万元，其中货币资金4296万元；应收账款9021万元，其他应收款8290万元，主要是应收各承建商的欠款、政府部门因项目产生的欠款。存货4063万元，主要是施工建筑用原材料。（2） 长期投资金额及其主要构成来源的具体解释：长期股权投资11420万元，主要是对集团公司下属各企业资本金的投资。 （3） 固定资产金额及
6、主要构成来源的具体解释：固定资产106万元，主要办公场所和办公设备。 （4） 在建工程金额及其主要构成来源的具体解释：在建工程836万元，主要是广电局停车场。（5） 无形资产及其它：无形资产91156万元，主要是土地使用权。 2、 负债 3181万元 （1） 流动负债金额及主要构成来源的具体解释： 流动负债3181万元，其中应付账款1209万元，主要是应付其他建筑材料供应商的款项，其他应付款1908万元，是应付政府和其他平台公司的款项。（2） 长期负债金额及主要构成来源的具体解释： 无 （3） 其它： 无 3、 净资产的金额及主要构成来源的具体解释：净资产12.6亿元，其中中实收资本20000
7、万元，资本公积1030万元，未分配利润3010万元。净资产较大的原因是计入了土地资产。 4、 近三年每年的收入、成本和利润介绍：融资人于2010年1月成立，直至到2012年10月为止，公司每年的收入8526万元、14520万元、14099万元；成本7251万元、12350万元、11640万元；利润788万元、2131万元、2419万元。 5、 近三年每年的现金流情况说明和还款期内现金流预测：该企业为2010年初新成立公司，近三年现金流主要为经营性现金流和投资性现金流，无银行借款等筹资活动，近三年现金流保持总体平衡。 6、偿债能力分析：如东县鑫源投资发展集团有限公司为国有独资企业，主要职能是如东
8、县的基础设施，包括路桥、排水管道、道路等。公司的收入来源为土地的出让金收入。目前公司计入土地9.1亿元，是已办证的土地。另外：当地土地部门每年给予融资人的可出让的用地土地指标不低于500亩，按照住宅用地200万/亩计算，每年的土地出让收益至少在10亿元左右。融资人的偿债能力基于土地出让及项目代建收入。需揭示的风险是，融资人每年直接出让500亩的住宅用地获得10亿元的现金收入的可能性较低，政府出让土地往往按照实际资金需求来确定。目前整体上看，各工程承包商的垫付资金，银行的借款，包括其他融资方式都是政府平台获得现金流的来源。信托经理认为，在县级政府、人大、财政的监管下，土地管理部门也承诺了土地出让
9、指标，融资人的偿债能力有一定保障。（十一）如申请发行人为土地储备中心或当地土地经营机构：注：近三年土地经营情况：（单位：万元）年度项目2009年2010年2011年一、土地出让总收入90000160000205000二、土地出让总数量77012501507三、土地出让每亩平均价格117万128万136万四、现有土地储备的存量目前，如东县鑫源投资发展集团有限公司融资人已经拥有价值9.1亿元的国有土地使用权共576亩。五、省国土厅下发的下一年度土地用地计划2012省国土资源厅对如东县用地指标为1800亩。（十二）或有负债及内、外担保情况说明： 无 （十三）在该行业所处的地位(竞争力)和当地的市场份
10、额 ：如东县鑫源投资发展集团有限公司如东县较大的投融资平台，公司法人代表为如东县住房和城乡建设局局长，当地城建及基础设施项目大部分由该公司承建。（十四）申请发行人的股东和董事会（或主管部门）是否对此次融资的表示同意情况说明： 如东县政府、人大、财政局，公司董事会均同意。 主要针对项目各主要关联方（如股东、子公司、主要投资人和合伙人等）之间的产权及其相互关系1、 股东名称、股份结构和股东背景简单介绍： 融资人控股股东为如东方圆城建投资有限公司，占比70%。 2、主要投资人和合伙人的背景简单介绍： 为如东县国有企业 3、其它有关关联方的简单介绍： 无 三、 担保方概况： （一）担保如为政府承诺列入
11、财政预算的，则以当地财政局为调查对象，考察当地财政状况。 如东县2011年全县财政地方一般收入预算为250000万元，实际完成253906万元，占年初预算的101.6%，比上年增长33.4%。2011年全县财政基金收入预算为214800万元，实际完成211230万元，占年初预算的98.3%，比上年增长18.5%。全县实现财政总收入657922万元, 比上年增长30.6%。如东县地方政府债务余额及综合财力统计表： 单位：万地方债务（截止2012年9月30日）金额地方财力（2012年度）金额（一）直接债务余额526589（一）地方一般预算本级收入3200001、外国政府贷款282731、税收收入2
12、730002、国际金融组织贷款2、非税收入47000（1）世界银行贷款（二）转移支付和税收返还收入274530（2）亚洲开发银行贷款1、一般性转移支付收入274530（3）国际农业发展基金会贷款2、专项转移支付收入（4）其他国际金融组织贷款3、税收返还收入 3、国债转贷资金6117（三）国有土地使用权出让收入230495.944、农业综合开发借款1、国有土地使用权出让金2216555、解决地方金融风险专项借款49012、国有土地收益基金4957.56、国内金融机构借款3、农业土地开发资金2908（1）政府直接借款627114、新增建设用地有偿使用费975.44（2）由财政承担偿还责任的融资平台
13、公司借款237836（四）预算外财政专户收入481007、债券融资（1）中央代发地方政府债券16000（2）由财政承担偿还责任的融资平台债券融资1200008、粮食企业亏损挂账 9、向单位、个人借款 55310、拖欠工资和工程款2875811、其他21440（二）担保债务余额1、政府担保的外国政府贷款2、政府担保的国际金融组织贷款（1）世界银行贷款（2）亚洲开发银行贷款（3）国际农业发展基金会贷款（4）其他国际金融组织贷款3、政府担保的国内金融机构借款4、政府担保的融资平台债券融资5、政府担保向单位、个人借款6、其他地方政府债务余额=（一）+（二）50%526589地方综合财力=（一）+（二）
14、+（三）+（四）873125.94债务率=（地方政府债务余额地方综合财力）100%60.31% 如东县政府债务率为60.31%，维持在较低水平。低于国际预警线。2、本级财政局当前内、外担保情况： 无 3、本级财政局当前内、外的或有及潜在负债情况： 无 4、未来还款期内预计每年本级财政收支情况分析： 根据2011年财政增长比率来看，如东县财政收入去年增长幅度超过30%。预计地方一般财政收入2012年可达33亿，2013年42.9亿，2014年55.7亿元。注：如东县财政基本情况（万元）年度项目2010年2011年2012年一、本级财政总收入503824657922801000（一）预算内收支1、
15、一般预算收入1903982539063200002、一般预算支出348117424067501000（二）预算外收支1、预算外收入6153946099481002、预算外支出404183967439900二、本级财政的上级转移收入181976253906274530三、年终本级财政净结余四、年终本级财政滚存结余667147219669733预算外结余366936593752基金收入178284211230249655可支配财力以上表格缺失数据的原因是，如东县财政统计数据未经官方授权无法完全公开。 担保人：如东县开泰城建投资有限公司（一） 工商执照1、 名称： 如东县开泰城建投资有限公司 2、编
16、号： 320623000201205070074N （二） 中华人民共和国组织机构代码证 号码： 74819961-1 （三） 法人代表证明书1、 名称： 徐东俊 2、 编号：320602197209152059 （四） 贷款卡 卡号： 3204050000277762 （五） 注册资本： 3.3999亿元 （六） 企业性质： 国有独资 （七） 成立日期及经营年限： 2003年4月4日至长期。经营范围：基础设施项目建设、投资、开发、建材销售、房地产开发 （八） 最近一期财务报表（2012年10月）1、 总资产： 404973万元 （1） 流动资产金额及主要构成来源的具体解释：流动资产12042
17、0万元，其中货币资金8203万元；应收账款8498万元，其他应收款20201万元，主要是房产局、国土局、财政局等单位的欠款。存货97208万元，主要是路、桥项目资产。 （2） 固定资产金额及主要构成来源的具体解释：固定资产2784万元，主要是房屋及办公设备等， （3） 无形资产及其它：土地使用权265054万元。长期股权投资16715万元，主要是对集团各公司资本金的投资。 2、 负债 99446万元 （1） 流动负债金额及主要构成来源的具体解释： 流动负债21759万元，其中：应付票据20000万元是农发行的承兑汇票，其他应付款1136万元主要是对政府相关单位及企业的应付款。 （2） 长期负债
18、金额及主要构成来源的具体解释： 长期负债77687万元，其中：长期借款35800为银行借款，长期应付款41887万元，主要是对如东县财政局及其他公司的应付款。 （3） 其它： 无 3、 净资产的金额及主要构成来源的具体解释：净资产305527万元，其中实收资本3.3999亿元，资本公积265698万元。净资产较大的原因是计入了大量土地资产。 4、 近三年每年的收入、成本和利润介绍：2009年至2011年，公司每年的收入11859万元、14305万元、15212万元；成本8783万元、10025万元、9884万元；利润1143万元、4097万元、977万元。 5、 近三年每年的现金流情况说明和还
19、款期内现金流预测：（1）2009年年经营活动产生的现金流净额-30981万元，投资活动产生的现金流量净额为-40万元。筹资活动产生的现金流净额44194万元。现金及现金等价物净增加额13173万元（2）2010年经营活动产生的现金流净额1117万元，投资活动产生的现金流量净额为-12211万元。筹资活动产生的现金流净额4681万元。现金及现金等价物净增加额-6413万元。（3）2011年经营活动产生的现金流净额-1486万元，投资活动产生的现金流量净额为40万元。筹资活动产生的现金流净额3980万元。现金及现金等价物净增加额2533万元 6、偿债能力分析：如东县开泰城建投资有限公司是如东县政府
20、出资成立的规模较大的、承担重要市政建设的国有独资公司。其担保能力体现在公司拥有的土地存量、项目数量、项目体量上。担保人土地存量26.5亿元，该部分已办理完土地证，可以向银行抵押贷款或发债融资，也可直接出让。担保人的资产负债率仅为24.55%，从目前的财务情况来看，担保人盘活资产必将出让土地或融资，以获得现金流入。未来2年内，随着如东县的进一步发展，担保人有足够的土地储备应对我司信托计划的刚性兑付。四、 抵（质）押担保物概况（项目设及到物权担保的）1、担保方式： 抵押 2、抵（质）押担保物的名称及价值：第一期抵押物变更为13-003（011）-038地块，该地块坐落于如东县大豫镇东安工业集中区，
21、抵押面积122113.3平方米。土地证编号为：东国用2008第K810002号。评估报告书确认土地价值：21737.51万元。抵押人为如东县金鑫交通工程建设投资有限公司。第二期抵押物变更为16-224-（001）-017地块，该地块坐落于如东县凌洋东闸东侧，抵押面积273174.2平方米，土地证编号: 东国用2012第510014号，评估价值:63376.41万元。抵押人为如东县开泰城建投资有限公司。 3、是否可作为抵（质）押担保物（须提供依据）： 是。抵押物为土地，有产权证。 4、是否已抵（质）押给第三方： 否 5、抵（质）押担保物的所有权人的名称：抵押物抵押权人为如东县开泰城建投资有限公司
22、 如东县金鑫交通工程建设投资有限公司； （1） 有何证明材料（须列材料清单）土地证 （2） 法律上是否认可（须提供依据） 是 6、抵（质）押担保物所处的位置： 江苏省如东县 7、抵（质）押担保物的价值及评估验证方式： 武汉国佳评估作出正式评估报告，土地价值85113.92万元。8、办理抵（质）押担保的有关手续和法律程序； 当地国土局办理抵押 9、一旦发生风险我方对抵（质）押担保物如何处置： 出售 五、 拟投（融）资的项目概况 如东县位于长江三角洲南通市的东北部，东北两面濒临黄海，南与通州市相邻，西与如皋市接壤，西北与海安县比邻。如东具有优越的区位优势。拥有良好的港口条件和便利的交通，位于“T”
23、字型经济发展的交汇中心，是国家和省两级发展的战略交汇、复迭之地；洋口港开发得到国家重视；随南通市为全国首批14 个进一步对外开放的沿海港口城市之一，如东也成为全省乃至长江流域外引内联发展外向型经济的前沿门户；在浦东开发开放的影响范围内。如东县政府近几年非常重视水污染治理，这几年加大了市域内污水处理厂及其配套管网的建设，已经兴建了市第一污水处理厂，但由于污水处理厂配套管网工程滞后等因素存在，如东县污水收集及处理现状仍不乐观，县域水环境问题没有得到根本的改善。现状如泰运河以北、洋口港以东的主城区污水管道密度较大，但陈高工业园区及城南片区基本无敷设污水管网，也无污水处理设施。基于以上情况，如东县政府
24、决定建设第二污水处理厂及排海通道工程，该项目将建设污水处理厂一座；污水处理厂厂外管网26.3公里；厂外提升泵站3 座；污水排海通道等。项目总投资6.91亿元。其中：第二污水处理厂（含厂外收集系统） 2.48亿元，排海通道建设工程 4.43亿元。企业自筹2.91亿元，融资4亿元。该项目计划建设周期13个月。目前，该项目均已取得发改委批文，环评批文等文件，已开始施工。六、 风险分析及其对策措施1、 信用风险及其对策措施：在信托计划存续期间内，有可能出现交易对手不按期足额支付债权回购的溢价款和转让价款。若出现此情况，我公司将变现抵押物来偿还。 2、 市场风险及其对策措施： 交易对手面临的主要市场风险
25、为如东县内的土地价值下降，投资环境恶化，市场认可度低，造成土地价值下降，并在短期内无法出售的风险。由于如东县的地理区位优势，整个城市的建设如火如荼，大量项目同时开工建设，未来两三年内，如东县的发展节奏不会发生根本改变，所以出现该市场风险的概率较低。若出现此风险，我公司将追索财政局，和当地政府协调，来归还此笔债务。 3、 操作风险及其对策措施： 公司获得我信托公司的融资后，可能出现挪用资金的情况。我公司将配合当地银行以及配合政府部门，跟进实际基础建设的进度情况 。4、 政策风险及其对策措施 ：在该信托计划存续期间内，可能出现政府的土地政策发生改变。若出现此情况，我公司将及时和政府沟通，采取提前还
26、款等其他方式规避。5、 道德风险及其对策措施 ： 公司为国有独资企业，高管存在着一定的道德风险。若出现此风险，当地政府将出具具体的政策使该公司继续稳定经营，以免对当地的经济造成不利影响。6、 其它风险及其对策措施：本计划不排除因战争、自然灾害等不可抗力因素对信托财产产生影响的可能。如出现战争、自然灾害等不可抗力事件，受托人将采取有效措施，尽最大可能减少信托财产的损失；受托人将积极关注国家宏观经济政策和相关法律法规的变化，对不利因素及时采取应对措施，最大程度保护投资人的利益。 7、本项目一旦成立后，部门对项目的事后管理拟采用哪些方式和程序：首先落实抵押物的抵押，并监测抵押物的价值变动。其次，密切
27、关注当地土地政策。7、 本项目若到期无法兑付，部门拟采用哪些实际手段和措施来维护我方利益 ：变现抵押物或追索财政局履行还款承诺。8、 处置期限内的要点设定若如东县鑫源投资发展集团有限公司在信托计划存续期间内无法支付转让价款或溢价款的，信托计划自动延期，我司将处置抵押物并追索如东县财政局安排资金补足，直至转让价款和溢价款补足。在信托计划延期期间内，信托报酬率和投资者预期收益率都将提高。 资金归集：如东县鑫源投资发展集团有限公司在当地银行开立账户，专项接受我司的融资款。并保证在信托计划存续的第21，22，23个月时，账户余额不低于5%，10%，15%的信托计划存续金额。七、 本项目银行为什么不贷款
28、： 融资人为新成立的政府公司，资产规模较小，当地银行不适合贷款。八、 本项目具体运作模式简介： 我公司设立“方正东亚如东鑫源债权投资集合资金信托计划”, 以信托计划成立时实际募集的信托资金受让如东鑫源合法拥有的对如东县开泰城建投资有限公司的合法债权，资金具体用于如东县第二污水处理厂及排海通道建设项目，信托到期由如东县鑫源投资发展集团有限公司回购上述债权，期间，由“如东鑫源”定期支付回购行权费。如东县开泰城建投资有限公司以债权确认函的形式确认该笔债券权，同时对“如东鑫源”履行回购义务提供不可撤销连带责任保证担保，并提供名下土地作为抵押物，抵押率不超过50%。九、 本信托产品特色分析简介： 该信托
29、计划的交易对手为国企，当财政局为此笔融资出具还款承诺，人大出具决议，提供规模较大的平台公司担保，出让商服土地作为抵押，风险较低。我司信托计划的投放区域为国家经济发到地区，财政实力强，违约风险较低。十、 重要提示： 十一、 本项目发行和销售草案： 包销十二、 项目的后期管理： 信托计划成立后，我公司将与当地政府保持持续跟踪监控新区的建设进度情况，政府政策变动，以及抵押物的价格变化。 十三、 本部门对本项目的总体评价：交易对手如东县鑫源投资发展集团有限公司为如东县国有独资企业。该笔融资由如东县较大的投融资平台如东县开泰城建投资有限公司提供担保，并提供其拥有的如东县内的商服出让地抵押，抵押率不超过5
30、0%。如东县作为国家百强县，2012年一般财政收入超32亿元。故该信托计划整体风险可控，收益可观。十四、 律师对本项目的法律意见： 本着对公司忠诚的原则我们对 项目向公司出具了该尽职调查报告，我们郑重承诺上述报告完全从公司利益出发，内容真实准确，不存在任何虚假成份。特此声明 信托执行经理签名：信托业务推荐部门（人）签名：信托高级经理签名：信托首席经理签名：主要责任人签名：年 月 日 附注： 附件清单： 附件：尽职调查-财务分析部分融资人：如东县鑫源投资发展集团有限一 公司近三年会计报表审计情况年度是否审计审计报告意见类型会计事务所名称事务所排名20102011是无保留意见南通晟达联合会计师事务
31、所无二 公司财务状况（一）资产结构 （金额单位：万元）财务报表截止日期2012-10-312011年2010年货币资金4296.8768.5843.6应收账款9021.724905.48920.5其它应收款8290.8361.5246.8存货4063.83908.23625.9流动资产合计25673.129943.713637.0长期股权投资11420114202420固定资产净值105.6105.695.2在建工程836.4836.4336.7无形资产91156.176756.175992.2资产总计129191.4119062.192481.2如东县鑫源投资发展集团有限2010年1月28日
32、成立，截止到2012年10月30日，公司资产总额为12.91亿元。主要由流动资产、长期股权投资和无形资产组成。资产构成方面，截止到2012年10月底，公司流动资产合计2.56亿元，其中应收账款、其他应收款占比较高。货币资金主要是银行存款;应收账款和其他应收款主要是：如东县开泰城建投资有限公司、如东方园城建投资有限公司、南通五建建设工程有限公司、如东县财政局等单位的城建资金应收款。非流动资产合计10.35亿元，其中长期股权投资11420万元，主要是对下属5家全资子公司的投资款。无形资产余额为9.11亿元， 为土地使用权，共计576亩并取得国有土地使用权证。（二）负债及所有者权益结构 （金额单位：
33、万元）财务报表截止日期2012-10-312011年2010年应付账款 1209.81096.89581其它应付款190877620.66299.7流动负债合计3181.58804.37294.9长期借款000长期应付款000负债合计3181.58804.37294.9实收资本200002000020000资本公积10299.9 8860064600未分配利润3009.81657.7586.4所有者权益合计126009.8110257.785186.4负债及所有者权益合计129191.4119062.192481.2负债构成方面，截止2012年10月底，负债合计3181.5万元，全部为流动负债
34、，流动负债主要构成为应付款项和其他应付款，主要是对如东县开泰城建投资有限公司、如东县鑫源城投房地产开发有限公司、如东县财政局和南通通旺建材有限公司的应付工程款项。所有者权益部分，公司近三年权益性资产逐年递增，分别为：8.51亿元，11.02亿元和12.6亿元。截至2012年10月底，公司实收资本2亿元，资本公积10.2亿元，主要是土地资产转入。未分配利润3009.8万元。资本结构指标 201220112010资产负债率（%）2.46%7.39%7.88%长期资本化比率（%）000总体来看，公司无长期负债，资本结构相对稳定，负债率极低，公司具备进一步融资能力。（三）、公司经营情况分析近三年利润表
35、主要数据 单位：万元科目2012年10月2011年2010年一、主营业务收入14099.814520.58526 减：主营业务成本11639.812357251.1 主营业务税金及附加41.138.525.7二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）2418.92131.91249.2 加：其他业务利润（亏损以“-”号填列） 减：营业费用380.6362.8192.1 管理费用286.6320.5269 财务费用1.21.4三、营业利润(亏损以-号填列)1775.11447.1787.9 加：投资收益(亏损以-号填列) 补贴收入 营业外收入 减：营业外支出四、利润总额(亏损总额以-号填列)1775.11447.1787.9 减：所得税398.4375.8201.6五、净利润(净亏损以-号填列)1352.21071.3586.3 盈利能力指标 2012年10月2011年2010年营业利润率12.5%7.89%9.24%总资产收益率1.04%0.8%0.63%净资产收益率1.07%0.97%0.68%公司主营业务以基础设施建设、公益设施建设等行业
