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1、第一章 项目概况项目名称：富丽金地建设单位：徐州嘉美达房产开发有限公司项目负责人：张中合建设规模：总用地面积6.41公顷，总建筑面积约12.62万平方米。容积率：1.97建筑密度：21.8%绿化率：34.2%项目总投资:2.78亿元建设工期：2.5年一、建设单位的背景信息、使命与宗旨徐州嘉美达房产开发公司由张中合、任永勤投资，注册资金3000万元，于2011年6月8日成立，主要经营范围为：房地产开发、销售。公司成立伊始，秉承“高起点、创名牌、塑精品”的企业宗旨，以为百姓造优质、舒适的生活环境为己任，依靠专业的开发、严格科学的现代化管理、高效而多元化的服务、全新的体制，力求提供高品质住宅，力求创
2、造广泛的知名度和美誉度，并力求成为引领现代居住潮流和崭新生活方式的领头羊。公司以茅村镇为发展基地，努力寻求新的发展机遇，本项目更是公司创立品牌，占领徐州楼市高端市场的力作。二、项目申请方的能力徐州嘉美达房产开发公司在高素质的管理核心的带领下，拥有各类高中级职称管理人员组成的熟悉行业运营模式且成熟稳健的管理团队，具有综合开发经营能力，能独立开发建设各类大型房地产项目。公司按照现代企业制度管理模式，设立了董事会、监事会、经理室，实行决策、运营、监督分离的运作机制，内设综合管理部、项目运营部、投融资部。综合管理部负责公司内部事务、财务、外协公关、后勤、人事。项目运营部负责公司土地运作，拆迁安置，项目
3、合作、并购，项目运作和管理。投融资部负责公司投融资、资本的运作和管理。现有员工47名，具有各类专业技术职称人员15人，其中高级职称3人，中级职称12人，具有丰富的土地和房产开发经验，是一支专业、和谐的精干团队。公司通过高水平、大手笔的设计和建设，优化城市空间布局，提高城市品位和竞争力，同时合理配置城市土地资源，置换建设用地，促进城市经济和社会可持续发展。三、项目要解决的问题近几年来，茅村镇经济、文化等各方面发生了巨大变化，但由于镇区功能布局不理想、土地利用不经济、现有资源未被充分利用等问题严重制约了茅村镇的现代化村镇发展进程，茅村镇迫切需要围绕这些问题精心规划、快速推进、认真实施，抓好村镇建设
4、和产业布局。第二章 项目的内容一、 项目经济技术指标： 经济技术指标如下指标名称 计量单位数量规划建筑用地面积 公顷6.41计入容积率建筑总面积 平方米126197.621、住宅建筑面积平方米120831.4其中多层住宅平方米46234.84小高层住宅平方米21299.3高层住宅平方米 53297.22、配套公建建筑面积平方米 5366.12其中配套商业平方米3576.12幼儿园平方米 1600物业平方米 190容积率 1.97建筑基底面积平方米 16466.47建筑密度 % 21.8绿地率 %34.2总户数 户1030人数 人3605机动车数 辆789 二、 项目规划总体布局：人类居住环境的
5、生态性、文化性、休闲性是未来住宅建设的发展趋势，规划与建筑设计方案以此为前提，在满足人与社会交往的同时，让自然水景、绿化环境成为居住空间真正的主题。满足不同层次及经济承受等要素影响的要求，从而进行合理的分区及布局。主体结构为一条小区主干道串联各个组团，次要道路连接各幢住宅，形成主次分明的规划结构。强调全区建设的整体性，包括功能布局、住宅分布、道路系统、绿化系统、水系、活动空间分布，统一规划，形成统一整体。以环境建设为重点，充分利用规划区块范围内的自然环境和较大的开发规模，以水系、绿带、组团中心绿地及标志性公共建筑等内容为载体，点、线、面互为串联，全方位营造高品位居住环境。三、立项依据：1、铜山
6、县茅村镇总体规划（2008-2020），茅村按照“可持续发展、生态保护、独特性、创新性”原则，规划“徐州市北郊重要的能源基地，以新型建材、旅游服务为主导产业的近郊型城镇”。对于镇区建设提出“建设具有吸引力的居住环境，景观和生态环境好的城镇，塑造城镇新的经济增长点，激发城镇活力”。2、本项目是茅村镇新规划的重要内容之一，并列为茅村镇重点建设的三大居住组团中最大的西部居住组团。项目的实施可以有效改善茅村镇功能布局、土地利用、资源利用问题，促进茅村镇向集居住、商贸物流、旅游为一体的新型小城镇发展。四、项目意义1、符合国家相关的产业政策为全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，引导社会投资，推进产业结
7、构优化升级，促进一、二、三产业健康协调发展，逐步形成农业为基础、高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的产业格局，坚持节约发展、清洁发展、安全发展，实现可持续发展，2005年12月2日，经国务院批准，国家发展和改革委员会颁布了新的产业结构调整指导目录（2005年本），该目录将“城市基础设施与房地产”列为鼓励发展的产业。根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，确定住宅建设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家扩大内需、带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一。通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业
8、的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进国民经济的进一步发展。因此，本项目充分利用铜山撤县改区的契机，结合茅村镇所在位置优势，并依据铜山区规划的要求，进行富丽金地项目的建设，创造优美、舒适的居住环境，并带动茅村镇的经济发展，符合国家相关产业政策。2、节约集约用地，培育长效城市产业的迫切需要2010年1月3日，国务院发布国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20103号）。通知强调，切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合中国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是中国必须长期坚持的一条根本方针。本项目的
9、实施，能盘活片区存量土地，改棚户，建高楼，提升了容积率，实现了土地的节约集约利用。同时，通过土地开发可有效促进旅游、酒店、现代商贸服务业的发展，培育新的经济增长点和新型城市产业。五、项目的地理位置及目标茅村镇整个规划以不牢河、津浦铁路、铁路茅夹线、绕城高速为纽带，形成集住宅、商贸、产业为主的现代化城镇，加上周边配套的公路、铁路的景观大道，依托山体、河流的公共绿地广场等，共同构成功能齐全的卫星城镇。通过项目建设，对镇区内村庄用地进行梳理改造，对原有居民拆迁安置，实现人民安居；整治镇区环境，完善配套，提升居民的居住水平，提升社区形象；招商引资，繁荣商贸，加强镇区的辐射功能，全面提升城镇的旅游文化功
10、能。六、需求预测及分析1、市场定位及市场分析根据铜山城区城市总体规划（2006-2020），城市性质为：工贸旅游综合发展，具有山水园林风貌的徐州城市特色副中心。中心城区人口规模： 近期（2010年）：32万人；远期（2020年）：48万人。城市建设用地规模： 近期（2010年）为45平方公里，人均140平方米； 远期（2020年）为62平方公里，人均128平方米。到2020年形成协同演进的产业格局和互相促动、周期互补的产业序列，支撑铜山城区成为适宜居住、充满活力、并具有强大竞争力的徐州都市圈区域服务中心与重要产业基地。为了实现上述的目标需要拓展城市空间，增强城市的辐射能力，加速新区的开发和旧城
11、的改造建设。规划的CBD中心城区已经形成。随着经济的持续增长，铜山的企业实力及规模扩大很快，商务人士的交流急剧增加。椐当地统计，近两年商务人士的来访量增加了60%，从两年前的日平均2000人增加到现在的3300人，商务酒店爆满。预计未来5年的平均增长速度还能达到10%左右。项目目标市场还处于增长期。为充分利用山水资源优势，铜山区高起点规划旅游业“一带三片、五轴八区”的空间结构，即一条环城自然风光带、三大旅游片区、五条特色旅游发展轴、八个旅游景区。目前吕梁风景区、汉王红色景区等已基本成型，吸引大批游人。随着铜山旅游市场的开发，周边经济的发展和居民的收入水平及生活水平不断提高，来铜山的游客人数也大
12、幅增加，目前在日平均10000人左右，形成了对商务酒店需求的另一主要群体。综上，在铜山投资住宅及商业经济效益良好，资产保值增值能力强，其市场发展前景巨大，投资风险小。茅村镇区位条件优越，位于徐州市北郊，自古就有徐州北大门之称,隔京杭大运河与徐州市鼓楼区相接，距徐州主城区8公里，包括13个行政村、63个自然村，辖区面积83.24平方公里。镇区位于茅村村，北临不牢河、徐州发电厂、西至经七路，东临津浦铁路，南临铁路茅夹线，京福、绕城高速穿村而过。面积约1.9平方公里。水陆交通便捷，资源禀赋条件优异，旅游资源丰富。按照“可持续发展、生态保护、独特性、创新性”的原则规划，镇区近期人口 6.5 万人，远期
13、 9 万余人。拟建设成为徐州市北郊重要的能源基地，以新型建材、旅游服务为主导产业的近郊型城镇。随着城镇规模的逐步扩大和发展和铜山撤县改区，徐州市城市建设辐射加快，由于村庄没有统一规划，建筑房屋陈旧、公共设施和基础设施缺乏、土地利用效率低下、卫生环境条件较差，不仅影响了镇区环境和镇区面貌，而且直接影响着居民的生活质量，体育文化设施缺乏，急需高层次、多元化的文化娱乐设施以满足生活水平提高、精神文化需求，加快城市建成区村庄的开发改造势在必行。第三章 建设规划设计方案一、设计理念规划设计应在有限的用地范围之内，力求营造一个功能合理、环境优美、配套齐全、既不失商业氛围，又增加大自然气息，并满足抗震、环保
14、、日照、消防等要求，追求社会、经济、环境综合效益的整合。贯彻“以人为本”的宗旨，尊重地方的文化，挖掘深层的文化底蕴，提高环境质量为核心。通过空间界面的精心设计，打造个性化景观，使业主有更广泛生活意义上的个性化空间。规划以现代化的设计理念、设计手法，将以人为本的高品质设计和建筑功能使用的合理性，贯彻到整个设计细节中，充分体现适用性和均好性的原则。二、总体布局结合场地本身的各类条件、综合分析、总体布局。在有限的空间内，尽可能增加绿化面积；景观广场和小区园林互相呼应，又独立自芳。住宅平面设计种类应当丰富、多样，满足业主对高尚生活的需要。配合规划布局和环境意向，切合地形与周边环境条件整体设计住宅户型，
15、保证户型内部合理性与布局紧凑，功能分区明确，动静分离。在不突破有限的户型面积与面宽限制的前提下，在功能配置、采光条件、私密性方面加以改进，做到明厅、明厨、明卫，以及设置合理的贮藏空间，充分引入小区良好的环境景观，主要功能空间设计了大尺寸的景观凸窗，将小区景观尽收眼底。三、建筑设计1、建筑设计总目标建筑设计严格按照国家规划规范及省市标准进行设计。应在充分调研的基础上，吸取各地商业居住建筑设计精华，从徐州特定的历史文化特点出发，力求平面设计分区明确，功能考虑周全，交通组织良好，空间紧凑经济，结构安全合理。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷，舒适、休闲的购物商办环境。2、室外环境设计本建筑基地条件
16、十分优越。因此在总平面设计中，进行了环境的设计和处理。建筑造型与立面设计积极配合小区流畅的总体布局以及优美环境，共同构成高品质的小区外部空间景观。3、平面功能设计建筑本身的功能较复杂，空间组合较多，因此在设计中尽量功能分区联系合理、空间使用有效生动的原则。户型设计以创造人性化的适宜居住形式为目标，努力提高居住质量，竭力创造一个舒适、温馨、高档的生活环境，满足人们日益增长的物质需求。阳光、景观是住宅小区设计中灵动的永恒主题与灵魂，在有限的居室空间中引入无限深远的景观与阳光，体现了本产品设计特色的追求。4、空间设计在空间设计上，本方案强调塑造丰富、高雅以及与城镇开放、互动的空间设计理念。自然形成环
17、境优雅伊人，景观丰富多变、住宅自成体系。充分考虑到居民的居住行为和心理感受，房型以景为主，每一户的起居、客厅都朝向庭院或绿化带，并采用落地窗、转角窗及凸窗，使室内空间有更多的延展，以获得更好的景观，并充分享受日照。体现户型设计的均好性，每一户都划分出主空间和次空间，动静分区严格。同时根据套型总面积的标准合理分配好各不同功能房间的面积。使得各个房间达到居住最合理、最经济而相对舒适的尺度。每一个局部，每一个细节处理均根据人体尺度、使用要求及舒适度进行设计。5、造型及外墙设计根据本建筑所处地段，力求建筑形象达到“标志性的效果，城镇公共绿地的设计采用现代景观设计手法，为居民创造出休闲娱乐的好场所；住宅
18、小区出入口则占用很少绿地空间，同时与广场景观协调设计，浑然一体，在景观视觉上不分内外，景观资源无条件完全共享。此外，根据徐州城市气候特点，建筑采用节能设计，具体措施包括建筑外墙细部注重自然通风和采光。6、实现一个科技与管理相结合的体现现代文明的社区重视和完善社区交通、能源、保健等各种服务体系，考虑引入先进的智能化管理方法，积极采用智能性的物业管理技术。四、结构设计1、本工程抗震设防烈为7度，基本风压为0.35KN/m2，设计使用荷载：不上人屋面为0.7KN/m2；屋顶空中花园为5.0KN/m2；车库4.0KN/m2。2、结构选型本项目为商业、住宅，拟采用现浇钢筋混凝土框架结构。墙体采用轻质砌块
19、，水泥沙浆砌筑，以减轻重量。基础可根据地质勘探结果，本着经济、安全的原则，选择采用适宜的基础形式（待地质勘探后，再行确定）。五、电气设计1、基础数据（1）负荷计算住户平均每户以8KW/M2计算。商业用房以10KW/M2计算。其它动力负荷以实计算。（2）供配电系统本工程中消防水泵、消防中心、地下汽车库的防排烟风机、高层住宅的电梯、防排烟风机及正压风机、应急照明等消防设施电源为二级负荷，其他商业用房及住户用电为三级负荷。供电电源来自小区内设置的35KV变电所，提供380/220V三相四线电源；10KV高压电源和380/220V低压电源均采用直接埋地方式引来。住宅部分每户容量按8KW/M2计算，设单
20、相10A（40A）四倍表计量，一户一表，住宅集中设电表箱。商业房采用三相供电，一户一表，集中设置在公共部位。电梯、车库及公共照明等公共用电单独装表计量。（3）防雷接地各建筑物均为民用三类防雷建筑物。接地系统采用TNS型接地保护方式。采用联合接地形式，接地电阻不大于1欧姆。（4）照明设计光源及照度标准：住宅起居室、卧室、公建用房等采用日光灯或节能灯，楼梯间、卫生间、库房、厨房、走道等采用白炽灯。 五、弱电设计弱电设计主要包括：有线电视系统、电话系统、宽带网入户等。1、有线电视系统：该项目引入城市有线电视信号，楼内CATV系统采用分支-分配系统，每室设置一个分支器箱。2、电话系统：电话由市电话网引
21、入，各室预留分线箱，每室预留两只电话终端。3、智能化系统：综合考虑设置通信系统、宽带数据通讯、家居综合布线系统、有线电视双向传输系统、可视对讲及电磁锁系统、闭路电视监控系统、周界防范系统、保安巡更系统，停车库位管理系统以及背景音乐（兼做火灾事故广播）系统，构成本区智能化居住建筑。六、交通系统建设1、外部道路系统镇区连接京福、绕城高速、104、310国道、唐茅公路，并紧临津浦铁路、茅夹铁路、京杭大运河。2、内部道路系统项目区内道路按照城镇总体规划的布局及走向，首先考虑路线的顺直，同时结合地方城镇规划和经济布局、交通现状、水利设施、地质条件等，尽可能合理布设路线，改善区域内交通条件，建立比较完善的
22、综合运输体系。小区内环道及道路的转弯半径可满足消防车道的要求。人行道上根据实际情况设无障碍通道，布置为残疾人引路的触感块材。根据该项目具体需要，在道路沿线设置灯光照明系统，以保证道路夜间行驶安全和公路亮化的需要。照明灯具布置在机动车道与人行道之间的隔离带上，采用双排对称排列、双悬挑布灯方式。为防止眩光，必须采用截光型灯具，并要求灯具耐腐蚀性好、机械强度高，具有防水防尘、轻质美观等特性。路灯光源采用高压钠灯，灯杆采用镀锌锥形灯杆，电源线穿管埋地敷设。道路绿化可起到稳定路基、保持水土、美化路容、诱导车行、保护环境的作用。景观以大量的绿化为主，以木质、石质等的铺地为辅，组合线形或点式水景增加导向性。
23、绿化主要以栽种树木、铺植草皮为主，路基边坡、坡脚、边沟外用地范围内均植草绿化；两侧形成两条绿化带，既能降噪声、净化空气，又能美化环境。七、给水排水1、用水量预测本项目的用水包括住宅区的生活用水，商业用水，绿化消防用水等。结合参考小区规划设计资料和茅村居民实际用水情况，对小区内的用水量进行核算。2、给水水源以茅村水务公司的给水作为水源，生活用水和消防用水水源主要由茅村水务公司管网引入小区内给水管，在小区内分区连成网环。多层住宅的1-2层、公建部分等利用管网水压直接供水，以节省能源，3层以上由水泵和屋顶水箱组成的联合系统供水。3、污水量预测污水量按给水量的80计算。废水经化粪池处理后排入污水截污管
24、网后进小区污水处理站。4、污水处理工艺及工程措施采用分流制排水方式，室内污废水、粪便由主下水道排入室外，经化粪池处理后，排入污水管网，进小区污水处理站。屋面雨水和阳台排水采用有组织排放，经落水管道排入雨水收集井，再排入排水管网。空调冷凝水则由空调排水管集中收集，用于小区绿化。本次设计采用排水管网作为污水处理的主要通道，餐饮、公厕、公共设施的生活污水修建小型污水处理设施，规划生活污水经排放后，采用地埋式动力厌氧污水处理方式处理；雨水排放要因地制宜，充分利用地形就近排入排水管网。5、管径的确定考虑用户的使用规范情况、地下水位，及其它因素，根据污水量计算结果确定，并对管径进行适当放大而确定管径。污水
25、分区排放，然后连入主排污管。八、安全保护1、防火和消防为确保规划地内财产和植被的安全，在预防为主的前提下，必须加强消防设施建设。消防设施应包括防火隔离带、消防通道、消防站（管理中心）、分区消防点，从茅村水务公司接入水源在小区内形成环网，设置室外消火栓，建筑物四周有环形消防通道连接，消防设施及用地范围不得被占用或者改为其他用途。2、安全保障设置安全保卫部门、紧急救护机构、110报警电话、报警台、全区报警系统等组织机构。十、暖通系统总平面设计时，充分考虑夏季主导风向的畅通。住宅建筑屋顶采用坡屋顶与平屋顶结合的方式，考虑到住户安装太阳能热水器的可能性。建筑单体从墙体、外窗、屋面三方面来改善建筑围护结
26、构的热工性能，达到夏季隔绝室外热量进入室内、冬季减少室内热量泄出室外的效果，以减少保持室内适宜环境所需的辅助设备的耗能，达到环保节能的目的。住宅户型设计时，均考虑南北通风，卧室和客厅等居住空间布置满足日照要求。十一、节能措施近年来建筑节能技术已成为全世界关注的热点，也是当前国内外节能领域的一个热点研究课题。西方发达国家，建筑能耗占社会总能耗的3045。我国建筑能耗已占社会总能耗的2025，正逐步上升到30。因此建筑节能是目前节能领域的当务之急。建筑节能可分为二部分：一、建筑物自身的节能；二、空调系统的节能。建筑物自身的节能主要是从建筑设计规划、维护结构、遮阳设施等方面考虑。空调系统的节能是从减
27、少冷热源能耗、输送系统的能耗及系统的运行管理等方面进行考虑的。（一）、建筑节能规划设计根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。 1、建筑朝向和平面形状选择合理的建筑物朝向是一项重要的节能措施。建筑的平面形状，应在体积一定的情况下，采用外维护结构表面积小的建筑。因为外表面积越小，冷负荷越小，能耗越小。 2、合理规划空间布局及控制体型系数
28、如果是依靠自然通风降温的建筑，空间布局应比较开敞，开较大的窗口以利用自然通风。而设有空调系统的建筑，其空间布局应十分紧凑，尽量减少建筑物外表面积和窗洞面积，这样可以减少空调负荷。体形系数的定义是建筑物外表面积F与其所包围的体积V之比值。对于相同体积的建筑物，其体形系数越大，说明单位建筑空间的热散失面积越高，研究表明，体形系数每增大O.01，能耗指标约增加2.5。因此，出于节能的考虑，在建筑设计时应尽量控制建筑物的体形系数。但如果出于造型和美观的要求需要采用较大的体形系数时，应尽量增加围护结构的热阻。3、绿化对建筑节能的影响绿化对气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气温，调节碳氧平衡，减弱温
29、室效应，减轻城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。（二）、建筑维护结构节能设计合理采用建筑维护结构设计可以直接有效地减少建筑物的冷热负荷。据有关资料介绍，围护结构的传热系数每增大IWM2K。在其他工况不变条件下，空调系统设计计算负荷增加近30。所以改善建筑外围护结构的保温性能是建筑设计上的首要节能措施，我国采暖通风和空气调节设计规范(GBJ42)对空调建筑外维护的传热系数作了规定，对舒适性空调的最大传热系数规定为O.91.3，可采用玻璃棉、聚苯乙烯板、加气混凝土等保温材料，也可采用双玻璃、顶层架空隔热层等空气间层起隔热作用。1、外墙的节能措施(1)使用
30、环保、节能型建筑材料使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。采用新型墙体材料与复合墙体围护结构。(2)隔离太阳辐射热对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。2、门窗(1)尽量减少门窗的面积门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，面积约占建筑外维护结构面积的30，其能耗约占建筑总能耗的23，其中传热损失为13。所以门窗是外维护结构节能的重点。(2)设置遮阳设施设置遮阳设施，考虑空调设备的位置。减少阳光直接辐射屋顶、墙、窗及透过窗户进入室内，可采用外廊、阳台、挑檐、遮阳板、热反射窗帘等遮阳措施。门窗的遮阳
31、设施可选用特种玻璃、双层玻璃、窗帘或遮阳板等。(3)提高门窗的气密性有资料表明，房间换气次数由0.8h-1降到0.5h一1。建筑物的耗冷可降低8左右，因此设计中应采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构(如加装密封条)，提高门窗气密性。防止空气对流传热。加设密闭条是提高门窗气密性的重要手段之一。(4)尽量使用新型保温节能门窗采用热阻大、能耗低的节能材料制造的新型保温节能门窗(塑钢门窗)可大大提高热工性能。同时还要特别注意玻璃的选材。玻璃窗的主要用途是采光，但由于玻璃窗的耗冷量占制冷机最大负荷的2030，冬季单层玻璃窗的耗热量占锅炉负荷的1O20，因而控制窗墙比在3050范围内时，窗玻璃尽量选
32、中空玻璃，如吸热玻璃，反射玻璃，隔热遮光薄膜。(5)合理控制窗墙比窗墙比是窗洞口与墙的面积比值，增大这两个比值不利于空调建筑节能，应尽量减少空调房间两侧温差大的外墙面积及窗的面积。控制窗墙比、对外墙及屋顶的导热系数等提出具体要求。通过外窗的耗热量占建筑物总耗热量的3545。故在进行前期建筑设计时，在保证室内采光通风的前提下合理控制窗墙比是很重要的，一般北向不大于25；南向不大于35；东西向不大于3O。（三）、屋顶的节能技术措施隔热太阳辐射热，减少阳光直射，对屋顶可采用架空屋面，浅色屋面，种植屋面等。对屋面进行绿色覆盖，既可遮阳，又能隔热，而且通过光合作用，可消耗或转化部分能量，也起到美化环境作
33、用。因此植物覆盖法是空调节能的较好的方法。还有设计通风屋面、蓄水屋面等节能措施。第四章 投资预算、效益分析一、项目投资投资估算经测算，项目总投资预计为2.78亿元，其中前期工程费 （含土地成本万元按30万/亩计算）6670.43万元、建安工程费17987.76 万元、配套工程费3154.94万元。项目总投资估算表 单位:万元序号费用名称工程量单位计价标准金额单位数量单位单价(万元)一前期工程费用6670.43 其中:1.1土地费用亩96.15万元/亩300.00 2884.5 1.2政府规费m2126197.62元/m22523.95 1.2.1商住m2126197.62元/m2200 252
34、3.95 1.3规划设计勘察监理费用m2126197.62元/m250630.99 1.4“五通一平”费m2126197.62元/m250630.99 二建安工程费用17987.76其中:2.1土建工程费13863.82 2.1.1住宅建筑面积m2120831.4元/m2110013291.45 商业建筑面积m23576.12元/m21100393.37 幼儿园m21600元/m21000160 物业m2190元/m2100019 2.2安装工程费m2元/m24123.94 2.2.1水电安装m2126197.62元/m1001261.97 2.2.2消防、弱电、暖气m2126197.62元/
35、m21001261.97 2.2.3设备（电梯）安装部64万元/部25 1600 三配套工程费用3154.94 其中:3.1道路m2126197.62元/m250630.99 3.2下水道m2126197.62元/m250630.99 3.3绿化配套费m2126197.62元/m21001261.97 3.4其他(有线电视、暖气等)m2126197.62元/m250630.99 四合计27813.13 二、项目的财务预测：就生产、销售、资本和负债、利润、资金流动、效益的回报进行预测。（一）销售收入估算根据徐州近期商品房价格和徐州物价局的有关规定，本项目销售价格为：住宅，售价2600元/平方米沿
36、街商业门面，售价5000元/平方米。经测算本项目总销售收入为37100万元。（二）经济效益分析1、营业税金及附加计算根据中华人民共和国营业税暂行条例等有有关规定，该建设工程项目销售适用营业税率为5%，城市维护建设税率为营业税的7%，教育费附加为营业税的4%。经测算，该建设工程项目销售营业税1855万元，城市维护建设税为129.85万元，教育费附加为74.2万元,土地增值税为185.5万元。营业税费及土地增值税为2244.55万元。2、开发成本与费用估算该建设工程项目的开发成本为27813.13万元，该建设工程项目开发费用严格按照徐州市物价局和徐州市拆迁办颁布的有关规定估算。本项目期间费用合计为
37、23160.48万元，其中管理费用2012.98万元，销售费用1103.51万元。3、盈利能力分析该项目营业利润为3925.83万元。按25%所得税率计算，应交所得税981.46万元，该项目的税后利润为2944.37万元。根据测算，此开发项目的投资利润率为14.12%，投资利税率为22.19%。该项目投资能够回收。损益表序 号项 目 名 称金 额（万元）备 注1营业收入37100 2开发成本27813.13 3营业税费及土地增值税2244.55 4销售费用1103.51 5管理费用2012.98 6营业利润(=1-2-3-4-5-6)3925.83 7所得税(6*25%)981.46 8税后利
38、润(=7-8)2944.37 9投资利润率(%)14.1210投资利税率(%)22.19 （三）财务评价结论经济效益初步分析结果表明：本项目各项经济指标均较好。由此可见，项目在经济上是可行的。三、影响效益的主要因素。 1、外部因素包括：宏观政策影响、地方经济发展情况、物价变动水平、外部协作等。2、内部因素包括：商品房的售价、单位变动成本、固定成本、建筑面积、投资额和销量。因此，要努力节约工程投资，加强工程建设的管理，缩短工程建设周期，采用最佳经济合理的建设方案，是取得良好效益的重要途径。第五章 政府政策支持、管理一、当地政府的产业政策和投资方向对项目的影响：徐州国民经济和社会发展第十一个五年规
39、划纲要，对徐州市的城市建设提出了：按照“高标准、现代化、强辐射、生态型”要求，突出城市个性，塑造城市品牌，构筑老城区、新城区、徐州经济开发区互动发展的“三核”型空间结构，逐步形成功能合理、布局优化、协调有序的特大城市建设格局。该项目实施将改善和提高城市环境质量，实现政府主导的保障类住房与市场配置为主的商品住房的协调发展，促进房地产业的健康发展，建立比较完善的住房供应体系。二、当地政府对该项目可以提供的鼓励措施和支持： 根据国家、江苏省及徐州市房地产产业政策的文件，“坚持房地产开发适当超前和总量控制的原则，确保供求结构平衡。重点支持适用普通商品房建设，继续组织实施经济适用房、廉租住房，限制建设高
40、档写字楼和高档别墅，禁止集资建房”。建设项目符合房地产产业政策的要求。三、该项目对当地经济的贡献：随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用。随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室外环境），本项目的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。本项目的建设不但可以为周边居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房、生活环境的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善。2.项目对社会不同利
41、益群体的影响。项目的建设期内，涉及的主要利益群体有建筑企业与机电设备企业；这些群体将直接从项目建设与运营中获益，将促进产业链中相关企业实现共赢。能长期享受到直接利益的群体，首先周边的居民。项目的建设运营，能为当地提供一定量的就业岗位，在解决人员就业问题的同时，又促进了当地服务业的发展。该项目的建设运营，必将促进当地财政税收的增长，有利于加快当地的基础设施、生态环境以及公益事业等各个方面的建设，给当地的居民带来福音。3.项目有利于促进土地开发，加快城市建设步伐“十分珍惜和合理利用每寸土地，是我国的一项基本国策”，土地作为一种不可再生的社会资源，越来越紧缺，为此对土地合理有效利用是节约土地资源的有
42、效手段。本项目的实施能够带动茅村基础设施更趋完善，服务体系更加健全，辐射带动能力进一步增强，可以极大地改善茅村投资环境，加快茅村镇经济的发展和城市化进程，对于树立茅村镇良好形象起到非常重要的作用，社会效益十分显著。本项目的实施还会带动沿线地区的经济发展，提高周围土地的使用价值，改变土地资源的使用用途。将使周边地区整体环境改善，更适宜投资建设，逐步城镇化，人口积聚化，从而加快城市建设步伐，形成良性循环。综上所述，本项目的建设有利于合理利用土地资源，加快铜山区房地产发展，改善城镇面貌和环境，完善居住及生产生活、优化城镇总体布局，促进城市现代化建设及国民经济更快发展，具有良好的社会效益。第六章 项目
43、准备和进展 一、时间安排：项目的具体时间安排如下：本项目分前期决策、规划准备、工程施工和正常经营期等阶段，计划内容包括立项报批、旧村拆迁、初步设计、施工图设计、土建工程、安装装修工程、竣工交付等。自可行性研究报告批复立项起，至项目竣工日止，在各项工作开展顺利的前提下，项目总工期为2.5年。具体内容详见如下的项目实施进度表。项目建设总体进度计划参见下表：计划进度表月份项目36912151821242830报告审批场地清理初步设计施工图设计土建工程装修工程竣工并交付使用二、经费安排：项目的每个周期以及分解情况进行经费的分配.三、项目组织人员架构及工作流程：1、本项目项目组织人员架构如下：1、 土建
44、工程师负责现场建筑、结构工程；2、 设备工程师负责现场水、电工程；3、 预算人员负责工程的预、决算工作；4、 外勤人员负责办理、协调现场相关施工手续；5、 内勤人员负责资料管理、计划及日常事务。2、项目实施工作流程 组织协调各部门的相关任务，明确各自应承担的职责和义务，强化各部门的成本意识，组织和实施各部门进行配合，并保证按时按质完成各自相关任务。四、 项目控制流程图：五、 项目实施进度安排第一阶段：品牌构建期1、目的：（1）树立徐州嘉美达富丽金地项目的认知度。（2）为内部认购期和开盘期作准备。（3）引起市场的关注和吸引目标群体的关注。2、产品诉求：产品形象广告（案名、标识、规模、定位、产品特点）3、阶段性营销活动方案（1）根据项目特色及产品卖点，确定项目定位及宣传口号；（2）通过工地现场围墙的竖立，发布项目形象，吸引周边客户驻足观望，积累意向客户，同时了解意向客户产品需求，并通过销售人员的询问，了解他们的认知途径，确定有效的媒体发布渠道。第二阶段：强推期：1、目的：消化内部已有客户，加大推广力度，细分产品卖点，并积累有效客户。2、产品诉求：借
