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1、民商事案例分民商事案例分析 案例简介：某年x月x日，甲公司与土地局协商签订国有土地使用权出让合同，合同约定将面积8979平方米的土地有偿出让，用于商业开发建设，出让金800万，签订后30日内，甲先支付出让金的15%作为定金，剩余的60日内付清，甲若逾期30日未付清，土地局有权解除合同，并可请求赔偿，付清5日内，可办理土地使用权证，甲公司于x月x日给付合同定金130万，土地出让金280万，同时，甲公司申请，由于资金周转困难，想于次年的x月x日前交付，土地局同意，于x月x日颁发土地使用权证，但甲公司并未于次年的x月x日前付清，在多次催告下，仍不履行，土地局于次年的x月x日作出决定，解除合同，收回范
2、围内的土地使用权，注销土地使用权证，对甲公司已支付的不予退还，甲公司不服，提起诉讼 案情分析： 本案例涉及的是国有土地使用权出让合同法律关系和担保法律关系，主体均为甲公司与土地局，双方协商签订国有土地使用权出让合同，根据合同约定甲公司应当在合同约定期限内履行给付土地局土地使用出让权定金和剩余土地使用权出让金的义务，有权获得面积8979平方米的国有土地使用权，土地局有如期获取定金和剩余出让金的权利，但需履行在甲公司付清出让金5日内让予甲公司国有土地使用权的行使，并颁发给甲公司土地使用权证的义务。本案还涉及合同的变更，甲公司向土地局申请延长给付出让金的期限，土地局同意变更，双方当事人按照变更后的合
3、同行使权利，履行义务。 具体分析： 1、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第八条 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让应当签订出让合同。 第十一条 土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民*土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。 第十四条 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。 第十六条 土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登
4、记，领取土地使用证，取得土地使用权。 本案中，甲公司与土地管理部门土地局协商签订国有土地使用权出让合同，并约定将土地有偿转让，出让金800万，在60日内付清，逾期未付清，土地局有权解除合同，并可请求赔偿，付清5日内，可办理土地使用权证，由此看出，双方合意签订的土地使用权出让合同符合法律的规定，是有效的合同。 2、中华人民共和国担保法 第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十一条 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标
5、的额的百分之二十。 担保法解释 第一百二十条 因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。 本案中，合同中约定支付出让金的15%作为定金，并未超过主合同标的额的20%，符合法 1 律规定。甲公司给付的定金可以作为给付的一部分，但在甲公司不按照合同约定履行义务的情况下，甲公司无权要求返还定金，土地局没有退还定金的做法是符合法律规定的，对于没有退还280万的出让金，我认为是不予支持的，土地局有权要求损害赔偿，但无权在解除合同后占有甲公司给付的
6、280万元出让金，因此土地局将280万出让金在没有经过对方协商的情况下占为己有是不妥的。 3、中华人民共和国合同法 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。当事人一方延迟履行主要债务，构成了根本违约，可能使另一方当事人订立合同的目的不能实现，因而经催告后在合理期限内仍为履行的，对方当事人可以解除合同。在本案中，甲公司在协商履行的日期内没有完全履行合同，违反合同的约定，土地局有权解除合同，请求甲公司赔偿。 理论延伸： 一、土地使用权出让是指国家将土地使用权
7、在一定期限内出让，受让人按规定支付地价款，办理登记手续而取得土地使用权的法律行为。土地使用权出让合同除按法定程序进行外，还必须具备主体地位合格、意思表示真实、合同内容合法、履行法定审批登高程序四个有效要件，如不具备上述要件，合同就不能有效成立，也不产生预期的法律后果。司法实践中，土地使用权出让合同不具备有效要件而无效的情况很多，归纳起来主要有： 1、主体不合格：土地出让合同中出让方必须是代表国家行使土地管理权的各级国土局，土地受让方必须是具有土地开发经营权的企业法人。 2、内容不合法 1)、标的不合法。土地使用权出让合同的标的是土地使用权，但并不是所有的土地使用权都有可以出让，对此，法律是有严
8、格规定的：只有成都市、县城、建制镇、工矿区范围内*选定和规划好的属于全民所有的土地使用权才可以出让，农村集体所有的土地使用权除用于农、林、牧、渔业开发的以外，不允许自行出让，确需出让，必须先由*征为国有后，再出让国有土地使用权。地下资源、埋藏物和市政公用设施不在出让之列。国有土地使用权的出让，在*财力允许的条件下，一般最好是：“熟地”，即已由*“三通一平”的土地。 2)、当事人意思表示不真实。出让方必须将出让的土地四至、面积、用途、年限、期限如实告知受让方，受让方必须将自己的资历信、资质证明、营业执照告知出让方。现实中因隐瞒以上事实，使对方在意思表示的不真实情况下签订出让合同的情况并不少见。这
9、种当事人意见表示不真实的合同就应认定无效。 3)、土地出让金不合理。关于土地出让金，法规没有具体规定，以致在实践中造成签订土地出让合同混乱的局面，同样的一亩土地，价格相差几万元、十几万元不等。有的人乘机以土地价格谋私。按理，土地价格应该包括四部分，一是农民部分，包括青苗费、安置费、粮食差价补贴、征地费；二是上缴中央部分；三是复垦费部分；四是*收入部分。笔者以为，应按土地地理位置，土地优劣分为不同的档次，规定不同的价格标准，统一执行。对于地价悬殊太大，显失公平的土地出让合同，当事人一方有权请示人民法院或仲裁机关予以变更或撤销，被撤销的出让行为自行为开始起无效。 3、不履行法定的审批程序： 土地出
10、让合同是一种高定土地使用权转移的特殊物权合同，这种特殊物权表现为对土地这一特殊资源的直接支配的权利，它关系到社会的稳定和交易安全。故这一物权的设定必须依法进行，履行法定的报批、登记手续，登记是这物权产生、变更、移转的有效要件。国务院暂行条例和海南省规定都明确规定，土地使用权出让的地块、用途、年限和 2 其他条件，由人民*土地管理部门会同其他部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门与受让方签订土地出让合同。因此，未经法定程序或违反法定程序的土地使用权出让合同是无效合同。实践中，土地出让不履行法定程序和登记手续、与农民和经济社区私下签订出让土地协议的情况很普遍。 二、赔
11、偿损失与违约金的联系与区别 赔偿损失又称损害赔偿、损害赔偿金，是指违约方不履行合同义务给他方造成损失时，为了弥补受害人的损失而向受害人支付一定数额金钱的责任方式。违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。两者都是合同责任的主要方式，前者主要是一种补偿性的责任形式，而后者则具有补偿性和惩罚性双重属性，所以，损害赔偿通常要与实际损害相结合，而支付违约金的数额与实际损害之间并没有必然的联系，即使在没有损害的情况下，也应支付违约金，如果支付补偿性的违约金不足以补偿受害人损害赔偿的损失，债务人还须承担损害赔偿责任以弥补违约金的不足部分，即违约金可与赔偿损失并用，
12、但在两者并用的情况下，应以损害方的实际损失作为责任的最高限额，即受害方不得获取超过实际损失的补偿。本案中，双方约定，甲公司逾期未付清，土地局有权请求赔偿，但是对于损害赔偿的具体适用没有说明，也就是说对土地局造成的实际损失是难以计算衡量的，所以赔偿的数额是不确定的。 三、定金责任与损害赔偿责任的联系与区别 我国合同法明确规定定金与违约金不可同时适用，但对于定金与损害赔偿是否可以并用没有明确规定，因而在司法实践和学理界存在一定争议。归纳起来，主要有两种观点：第一种观点认为，赔偿责任不能代替定金责任，但同时适用后，二者总值不得高于实际损害额。第二种观点认为，如果一方不履行合同给对方造成损失，除应负赔
13、偿责任外，还应当适用定金罚则，即必须在承担定金责任的基础上，承担全部损害赔偿金。第一种观点的理论基础是损益相抵原则。损益相抵又称“损益同销”，最早出现在罗马法中，是限制损害赔偿范围的规则之一，在我国现行合同法中没有规定，但在司法实践中常有涉及。它是指当受害人因导致损失发生的同一原因而获得某种利益时，所获利益应当从所受损失中扣除以确定最终赔偿数额。它的理论依据是“禁止得利”说，即防止非违约方因对方违约而获利。根据损益相抵原则，违约方应当支付的损害赔偿额，是在因违约而造成的损失和为避免违约而发生的费用总和中扣除因违约所避免的费用和因违约而避免的损失后的结果，有学者称其为“净损失”。当把损益相抵原则
14、适用在定金责任和损害赔偿责任并存的情况下，其结果就是赔偿数额以实际损失额为限。大多数学者认为，处理定金罚则和损害赔偿的关系应以上述第二种观点为准，赔偿数额不受实际损失数额的限制。因为定金责任是基于一方当事人不履行、不完全履行、迟延履行而导致的根本违约产生，与是否发生损害结果无关；而损害赔偿责任因实际损害结果的发生而产生，没有实际损害结果则不承担损害赔偿责任。可见，定金责任与损害赔偿责任并非基于同一原因产生。因此在本案中，双方既约定定金，也约定了损害赔偿，所以甲公司无权要求返还定金，而且还负有向土地局赔偿损失的义务。 附：1、甲公司与土地局签订的国有土地使用权出让合同属于民事法律行为 虽然合同的
15、一方当事人土地局属于行政管理机关，但并非其所为的行为就是行政行为，在本案例中，双方当事人的地位是平等的，并不是管理与被管理的关系，在签订合同中，并没有强调合同的内容受到国家政策的干预，国家意志的干涉，而是在双方合意的基础上，有偿出让国有土地使用权，所以应定性为民事法律行为 2、合同的解除 在本案中，合同约定：甲若逾期30日未付清，土地局有权解除合同。双方约定了解除条件，在解除条件成就时，有解除权的一方可以单方解除合同，只需通知对方当事人即可，无须经过对方当事人同意。 3 3、债权行为的效力是否会影响到物权行为的效力 德国学者萨维尼说，在基于买卖契约而发生的物权交易中，包含两种法律行为，即物权行为与债权行为，而且后者的效力不受前者的影响。债权行为，简言之，就是以成立债权债务为为目的的法律行为，也就是成立合同的行为，债权行为的效力在于使当事人享有债权和负担债务，但不能发生物权变动的法律效果，要发生法律效果，则有赖于发生债权变动效果的物权行为，具体就是，动产要完成交付行为，不动产要经过登记这样简单的交易行为才完成，也就是说，一般的交易行为要经过债权行为与物权行为两个行为，物权行为独立于债权行为之外的，不依赖与债权行为，所以，在本案例中，合同的撤销，是债权行为的撤销，但是不能当然的注销土地使用权证，土地局可以向人民法院提请不当得利返还之诉。 4
