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1、RR县AAA酒店项目商 业 计 划 书RR县AAA酒店筹备组 二一二年十月RR县AAA酒店建设项目商业计划书目录项目地理位置及形象效果图1第一章 项目简介及项目概况3第二章 项目建设条件及宾馆旅游市场分析8第三章 项目预计经济指标测算17附表：项目预测表表1：项目综合技术经济指标调查表表2: 静态投资资产分类调查表表3：总成本费用调查表表4：资金本息偿还表表5：项目损益预测表表6：全部投资现金流量表RR县AAA酒店建设项目商业经营计划书第一章 项目简介及项目概况根据中央关于国务院关于加快发展旅游业的意见，中央在“十二五”期间对加快基础设施建设、扩大内需、促进消费等方面制定了一系列相关支持性政策
2、措施， “十二五”是深入贯彻落实科学发展观，全面建设小康社会，积极构建社会主义和谐社会的重要时期；转变发展方式、向现代服务业转型的战略机遇期。“十二五”我国经济社会发展的新特征必然对宾馆旅游业发展提出新的更高要求。为积极参予RR经济开发建设，促进RR市经济发展，通过对市场进行考查、论证，拟定 “RR县AAA酒店建设项目”，项目有一定的经济效益和社会效益，符合国家产业政策，符合RR关于鼓励外来投资重点产业项目优惠政策的规定，为RR宾馆旅游业发展作出贡献。为了尽快落实项目开发立项、招商引资，特制定本项目经营计划书。【项目名称】：RR县AAA酒店建设项目【项目举办方】：RR县AAA酒店建设项目筹备组
3、项目筹备组正在筹建股份投资的有限公司经济法人实体，落实承建RR县AAA酒店建设项目及建成后RR县AAA酒店经营管理。【项目选址拟建地点】RR县新县城拟建于新县城汽车站南部，环湖路内侧，湖边景观梯道东部。国道108线.距108国道0.6公里处。距新建成的雅西高速（雅安西昌）约2公里。距乌斯河火车站约15公里。【建设项目主要内容】RR县AAA酒店建设项目项目计划建设主要内容如下：项目总投资预计12,219.32万元；1、项目建设商业用地共计约20 亩，占地面积13330 m2 ，土地征地及开发费用按RR县一级商业用地148万元/亩，投资资金2960万元。2、建设标准：RR县AAA酒店拟建成四星级商
4、务旅游酒店标准设置和经营管理。2、用于项目固定资产投资6704.20万元，主要包括：（1）酒店主体12层，钢混结构、建筑面积22000平方米，预计投资5060.00万元； 建筑密度：23.40%；容积率：1.56绿化率：35.20%（2）1层为酒店接待大堂、配套办公用房及，临街商业铺面，其中接待大堂、配套办公用房面积1000平米，临街商业铺面1200平米；（3）4-12层为客房，共计320间，设置床位640张，其中12层为高级套房。内部装饰及设施投资528万元（4）二楼设餐厅可容纳400人同时进餐能力、茶坊KTV酒吧一座， 内加防火层，建筑面积2200平方米；二次装饰费用128万元； （5）三
5、楼设为会议中心及多功能厅：配有可容纳400人大型会议厅及多功能厅一个，可容纳80人中型会议室及多功能厅一个，可容纳30人小型会议室及多功能厅二个，总面积2200 平方米；装饰及设施投资112万元；（6）职工住宿楼及库房、配套房、配电房一幢4层混合结，预计建筑面积1200平米，预计投资129.60万元；（7）室外停车场一处，砼地面，泊车位100个，面积300平方米，预计投资9.00万元；（8）宾馆绿化，面积4700平方米，预计投资37.60万元；（9）建室外塑胶篮球运动场、羽毛球场两个，预计投资18.00万元；（10）宾馆设备安装13台套，主要包括：发电机组、监控设备、高速电梯、蒸汽设施、干洗机
6、、供水设施、供电设施、消毒设备、接待面包车等，预计投资682.00万元；3、其他费用：包括前期规划勘查设计费、其他直接费、建设期利息及不可预见费预计1231.10万元；4、开办费用：按总营业收入3%计算，预计201.13万元5、流动资金按总营业收入30%计算，预计1,122.89万元。【项目主要经济指标】项目年营业收入预计 3,742.98万元（不含税）；年利润总额（税后）1,477.79万元；年上缴税金总额694.72 万元；投资利润率：12.09%；投资回收期：6.75年；贷款偿还期：3.68年；项目建设期 12个月。具体详见附表1项目综合技术经济指标。【项目背景】随着社会发展、人民生活水
7、平的不断提高，宾馆旅游业成为国家的一项战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。改革开放以来，我国宾馆旅游业快速发展，产业规模不断扩大，产业体系日趋完善。当前我国正处于经济快速发展时期，日益增长的大众化、多样化消费需求为宾馆旅游业发展提供了新的机遇。特别是雅泸（雅安泸定）高速公路、雅西（雅安西昌）高速公路的建成使RR成为一片投资的热土。RR丰富的自然资源犹如一颗金灿灿的瑰宝，正待深度开发，RR县委、县政府已经制定了一系列对外开放优惠政策，RR人民正以诚挚的态度，热忱欢迎国内外朋友观光旅游，洽谈贸易，共展宏图大业。对RR县旅游资源的整合开发为项目实施带来了巨大商机。根据国务院关
8、于加快发展旅游业的意见（国发200941号）指出。到2015年，旅游市场规模进一步扩大，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%；入境过夜游客人数达9000万人次，年均增长8%；出境旅游人数达8300万人次，年均增长9%。旅游消费稳步增长，城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%。经济社会效益更加明显，旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%。每年新增旅游就业50万人。旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争到2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。要积极
9、发展休闲度假旅游，引导城市周边休闲度假带建设。有序推进国家旅游度假区发展。规范发展高尔夫球场、大型主题公园等。继续发展红色旅游。要培育新的旅游消费热点。大力推进旅游与文化、体育、农业、工业、林业、商业、水利、地质、海洋、环保、气象等相关产业和行业的融合发展。支持有条件的地区发展生态旅游、森林旅游、商务旅游、体育旅游、工业旅游、医疗健康旅游、邮轮游艇旅游。国务院关于加快发展旅游业的意见保证了宾馆旅游业的正常发展。该项目符合社会经济发展趋势、符合国家产业政策和市场需求，项目建成将具有一定的经济效益和社会效益。RR县AAA酒店建设项目筹备组通过对市场进行调查，拟定 “RR县AAA酒店建设项目”，把R
10、R县宾馆酒店旅游产业做好、做大，促进RR经济发展，从而提出了该项目。第二章 项目建设条件及宾馆旅游市场分析【投资环境-RR县概况及旅游资源状况】项目建设地处于四川盆地西部雅安市RR县。RR县位于四川省西南山区，雅安地区南部，全县有6个区，8个镇，32个乡，255个村，1851村民小组，总人口35万，共有汉、彝、藏、回等17个民族，其中少数民族人口占10%，是成都经济圈与攀西经济带上的一颗明珠。有“中国花椒之乡”之称。幅员面积广阔，全县幅员面积2349平方千米，农村总耕地面积366798亩，其中水田面积87549亩，旱地面积 279249百，太平耕地1.l亩。 地理位置优越，RR位于大渡河中游两
11、岸，为四川盆地与西藏高原之间的攀西河谷地带，地处东经10216至10301，北纬2905至2943。东邻乐山地区的金口河工农区和洪雅县，南连谅山州的甘洛县、西靠甘孜州的泸定县和本区的石棉县，北接本区的荣经县，距刘伯承、小叶丹彝海结盟地80公里。西昌卫星友好中心180公里，距红军抢渡大 波河的天险泸定桥150公里，距世界低海拔冰川海螺沟旅 游胜地120公里。历为通往康藏、宁属之咽喉。历史文化悠久，旅游资源丰富。从公元前97年至今，已有二千多年的 建制历史，县城所在地富林镇。是旧石器时代的文化遗址。“古耗牛道”记叙着南方丝绸之路的悠久岁月。太平天国，辛亥革命，万里长征，曾在这里写下可歌可泣的壮丽诗
12、篇。“福林文化”，“清溪文庙”，“九镶石牌坊”，“古朴深邃”、“RR春色”、“大渡晴波”、“鸡冠朝阳”绚丽多姿，景色迷人，文化底蕴丰厚。RR盛产水稻、小麦、玉米、红薯、土豆等农作物；“RR贡椒”、“RR金花梨”、“RR黄果柑”、“RR樱桃”、“RR芸豆”等农产品驰名中外；四季鲜果不断，梨、苹、桃、李、樱桃、桔、橙、桂圆、葡萄等琳琅满目，色彩斑斓；蕃茄、洋葱、蒜苔、大蒜、豌豆等蔬菜常年出新，应有尽有，畅销全国。境内还有银杏、楠木、香樟、云杉等珍贵树种和小熊猫，扭角羚等珍稀动物，丰富多彩。RR县交通便利，通讯发达，成昆铁路过境17公里，在县境内建有成昆铁路长河坝站和RR站两个火车站。已建成通车的雅
13、攀高速公路必经RR，成昆铁路在雅安唯一一个站就设在RR县乌斯河镇，县内有国道108线、汉乌公路、金乌公路两条省道以及23条县道公路，加之目前全县各乡镇都已建有通讯网络，这些，都为发展宾馆业提供了先决条件。 汽车：成都石羊场长途汽车站有发往RR新县城和RR九乡镇长途汽车，车程大约6个小时左右。 火车：从成都火车北站或南站上车，可乘到昆明、攀枝花、西昌等地的列车直达RR站，票价40元左右，约5小时即可到RR。 高速公路：雅西高速公路于2012年4月通车，RR设有九襄、RR北、RR南三个高速公路出入口，RR到省会成都交通条件彻底改变，由原来经108国道行驶时间7个多小时缩短至2个半小时左右。而且冬季
14、再也不用翻越冰雪堆积的泥巴山。水力资源充足理论蕴藏量在750万千瓦的以上，已开发利用3万多千瓦，达到了初级电气化县国家拟建的330万千瓦瀑布沟巨型电姑，就在县境东部大渡河上。 气候资源独特，RR地处横断山北段东缘，海拔在550米至4021米之间，东端的白熊沟与大渡河汇合处最抵，西北部与泸定县交界的马鞍山最高东北缘是空崃山余脉南支大相岭，西北是巩徕山余脉飞越岭，南面是大凉山群峰。由于大渡河横穿东西，流沙河纵贯南北，形成了四周环绕，中部河谷低平的地势。全县属于北温带与季风带之间亚热带季风湿润气候，冬暖夏热，四季分明，由于四周环山，谷深林高岔溶深铃市，加之大相岭东北旦阻，又有大凉山北部大陆气候特点，
15、高地寒冷，河谷炎热河谷，雨量偏少且不均，气候垂直变化十分显著.县城年平均气温17.9C，无霜期300天，日照时数1475.8小时；年活动积温5844.7C；年均降雨量741.8毫米。RR县历史悠久、文化灿烂，旅游资源丰富。富林文化、狮子山文化享誉中外；南方丝绸之路、茶马古道名贯古今。清溪老城、魁星古楼、节孝牌坊展示着古朴深遂的建筑艺术；金钟神韵、清溪文庙、朝阳古寺蕴藏着博大精深的宗教文化。孔明南征、太平天国、辛亥革命、红军长征在这里留下了可歌可泣的壮丽诗篇。如今,随着瀑布沟水电站的建设,四川最大的人工湖-84平方公里的RR湖、地势全国罕见的新县城.，鲜花、碧水、阳光山水旅游城市展示在世人面前！
16、RR古遗址有旧石器时代的富林文化遗址；新石器时代的狮子山型文化遗址、富林背后山型文化遗址、大树背后山型文化遗址；秦汉时代的大田二半山冶炼遗址；古文化遗址有黎州古城遗址、王建城遗址、清溪古道遗址、大树古堡遗址、清溪关遗址、孟获城遗址、三交城古遗址。古墓葬有背后山商周土坑墓、大瑶石棺葬，桃坪战国、西汉土坑墓群、东汉砖室墓、明瓮棺葬。碑刻有玉渊铭碑、山横水远石刻、刘延摩崖石刻、文昌宫书法碑、花椒免贡碑、三绝墓碑、红军长征石刻。馆藏文物有新时器时代的玉斧、双耳罐、豆形器；商周时代的单口双联罐、绳纹陶釜、青铜兵器；战国时代三叉格剑、巴蜀短剑、铜钺、铜釜、戈；西汉时代的龙首玉带钩、贮钱罐、耳环、陶罐、铜柄
17、铁剑、铜刀、铜镜、博山炉、铜釜、铜鍪、五铢铜币、四铢半两币；唐代的三鲁铜镜、铜佛、铜镜、乾元通宝；明代的瓷瓶、瓷杯、瓷碗、铜镜；清代的瓷瓶；及红军长征革命文物。古建筑文庙即孔庙：坐落在清溪古城东北隅，是历代文人祭祀孔子的主要场所。始建于1799年，重建于1870年，是目前西南地区保护完整的木质结构的古建筑群。万仞宫墙、棂星门、泮池、戟门、钟楼、大成殿等保存完好。庙内四周，古杉参天，丹桂飘香，庭园幽深。2002年修缮了大成殿，同年12月被省政府公布为省级文物保护单位。RR川西地区成为山青水碧、景色诱人，是旅游、休闲、度假、娱乐的好去处。丰富的特产、便利的交通、广袤的旅游资源为项目发展提供了优良的
18、市场环境。【RR县鼓励投资优惠政策】根据RR县政府招商引资政策规定 2012年9月RR县人民政府发布关于鼓励外来投资重点产业项目优惠政策的规定其宾馆旅游业属文件规定鼓励投资的产业领域。对新投资宾馆旅游业可允许投资企业参与商住用地开发，所供商住用地按照国家有关法律、法规及政策规定，采取拍卖方式公开出让。在RR县新建国家鼓励类的内资企业和外商投资企业，从投产获利起，经批准减按15%的税率征收企业所得税。规定的投资条件，按照企业上交增值税、营业税情况，给予财政资金扶持。对符合规定投资条件的投资项目，自项目建成投产后第一个纳税年度起，以企业实际上缴增值税、营业税中县级留成部分为标准，五年内每年按其县级
19、留成部分的50%扶持企业发展。凡以我国西部地区鼓励类产业目录（西部大开发政策相关规定）规定的产业项目为主营业务，其主营业务收益占企业总收益70%以上的项目，在2011年1月1日至2020年12月31日期间，减按15%税率征收企业所得税。凡在RR县投资企业，开发拥有国家自主知识产权新产品的，每创一个中国驰名商标的，争创国家级技术中心的，获国家免检产品的，市政府分别一次性奖励企业20万元。每创一个四川名牌、四川著名商标的和创省级技术中心的，市政府分别一次性奖励企业10万元。企业在境内外上市的，市政府一次性奖励企业50万元，其中奖励企业法定代表人10万元。企业综合利用资源，生产符合国家产业政策规定的
20、产品所取得的收入，可以在计算应纳税所得额时减按90计入收入总额。对从事农、林、牧、渔业项目所得；对从事国家重点扶持的公共基础设施项目经营所得；对从事符合条件的环境保护、节能节水项目所得；经批准可免征或减征企业所得税。放宽投资办企业的条件。在RR县投资组建有限公司的企业，根据公司章程规定，可一次缴清，也可分期到位，但首期出资不得低于注册资本的20，其余认缴部分在两年内交清。在我市利用高科技技术投资入股的，经双方约定，有关部门批准，其投资比例可达到35。现金出资不低于注册资本的30。第三产业项目用地可区别不同情况采取出让、租赁等方式依法供地；凡符合土地利用总体规划、城乡建设规划和供地政策的第三产业
21、项目，优先安排土地利用年度计划，确保项目落地；优化城市用地结构，合理确定服务业用地的比例，对列入国家和省鼓励类的第三产业在供地安排上给予倾斜。上述政策为项目实施创造宽松投资条件。【国内休闲旅游市场状况】1、近年来的宾馆旅游业产业背景2009年,我国宾馆旅游业总体保持较快增长，旅游总收入实现较大幅度增长。其中，国内旅游市场持续快速增长，入境旅游市场逐步恢复，出境旅游市场平稳发展。同时，旅游投资规模大幅增长，企业经营业绩开始回升，旅游产业对经济社会带动作用进一步加强。2011中国旅游市场趋势观察研究预测报告数据显示：2009年我国全年旅游总收入为1.29万亿元，同比增长11.3。2009年,在旅游
22、产业供给方面，投资规模大幅增长，产业发展更具活力。旅游相关产业投资规模的大幅度增长，直接带动了旅游投资的快速增长，各地旅游投资出现了生机勃勃的繁荣景象，为旅游业发展注入了新的活力。在企业经营业绩方面，企业经营业绩开始回升，景区类企业经营状况好于旅行社和饭店行业。其中，西部地区企业经营状况要好于中部地区和东部地区；城市和城市周边景区比长线旅游景区经营形势要好；成熟的顶级景区的经营状况比无资源优势的一般景区要好。2011中国旅游市场趋势观察研究预测报告中数据表明：2009年中国旅游业总体保持了平稳较快增长。全年国内旅游人数达19.02亿人次，增长11.1；国内旅游收入1.02万亿元，增长16.4；
23、入境旅游人数1.26亿人次，下降2.7；入境过夜旅游人数5088万人次，下降4.1；旅游外汇收入397亿美元，下降2.9；，旅游总收入1.29万亿元，增长11.3。2012中国旅游市场趋势观察研究预测报告预测：到2020年中国将成为世界最大的旅游目的地国家，这十年也将成为中国旅游业发展的“黄金十年”。 据2012中国旅游市场趋势观察研究预测报告预测：2015年我国旅游业占国内生产总值比重8%，2020年我国旅游业占国内生产总值比重11%。随着我国旅游业继续保持较快增长态势，旅游业将成为我国国民经济重要产业，预计到2020年，全国旅游业增加值预计占全国服务业增加值的12以上。旅游业的发展现状分析
24、 自改革开放以来，我国国内旅游发展迅速，覆盖面广，但总的说来仍然处于一种低消费、大众化、低水平、中近距离旅游的状况。旅游基础设施、服务设施建设发展很快，但仍不能适应国内旅游发展速度的要求。主要表现在：1、从总的旅游人数和回笼货币来看，旅游人次数稳步增加，旅游消费额逐步提高。每一年人数平均增长10%以上，旅游消费总额平均年增长率亦在10%以上。 2、从旅游消费方式和旅游消费结构来看，绝大部分属于观光旅游，文化型、享受型极少。即走马观花式的参观型旅游活动多，而修学、健身、寻根、考察、探奇、了解风土人情的专项特点旅游较少。据统计，在旅游消费结构中，吃住行比重高达85%，游览购物仅占15%。旅游整体消
25、费水平低，据不完全统计19851992年，国内旅游人均消费额仅58元。3、从旅游的地域性和客源分布来看，国内旅游热点多集中在经济较发达，知名度较高，旅游基础设施较完善的旅游胜地，如北京、江浙滬、广东等地，象敦煌、九寨沟、西双版纳、黄果树瀑布等风景点由于交通不便相对处于温冷点。从距离上看，一般以中近距离旅游为主，远距离旅游为辅。如桂林主要以粤湘鄂的旅游者为主。从客源分布来看，以大中城市和沿海地区为主，内地县镇为辅。旅游者停留时间较短，一般在2.5天-3.5天“一日游”也占有很大比重。 4、我国的旅游业是在党的十一届三中全会实行改革开放政策以后才起步的新兴产业。虽然我国旅游资源十分丰富，名山大川和
26、历史文化名城较多，但由于过去几十年的闭关锁国，加上国家财政困难，对旅游业长期缺乏投资，以致我国的旅游业设施落后，近十多年来，由于改革开放政策的不断深入，经过努力追赶，有了令人瞩目的发展，但由于种种条件的限制，与发达国家相比，仍有很大差距，远远不能适应国际竞争和国内经济发展的要求。 5、所谓宾馆旅游业，实际包括住、吃、行、游、娱、购六要素。改革开放十几年来，由于我国对上述旅游服务设施仅有少量直接投资，而在利用外资方面，因有的项目开放，有的不开放，以致服务设施不配套。从总体上看，外资主要局限于饭店宾馆，其他旅游配套设施项目如交通、商业购物尽管也都涉及，但比重很小，投资十分有限。对景点建设，除国家指
27、定的度假区外，外资不能插足，因而景点内设施落后，其中突出的是卫生条件差。 宾馆旅游业的对策 由于我国国内旅游业起步基础差，水平低，远远不能适应人们的旅游消费需求，必须探讨以下制约我国国内旅游业发展的原因，主要以下几个方面：1、扩大开放范围，加快发展旅游业的龙头旅行社为了保护我国的旅游业，特别对旅行社服务，目前我国采取的策略是“中度开放、高度保护、鼓励参与”。然而，旅游业能否高度发展，关键在于“客源”，它是开发整个旅游业的龙头，只有客源充沛，龙头高高昂起，则其他与旅游服务相关的各行各业，作为龙身龙尾，才会随之起舞。反观我国现有旅行社，起步晚，经营水平低，缺乏国际竞争力。为了增加客源，应扩大开放度
28、，引进和激励竞争机制。因此，对我国国际旅行社市场，因打破国家垄断的局面，而改为“扩大开放，适度保护”的策略。第一步于国外信誉好、经营实力强并富有招徕能力的旅行社兴办合资旅行社，利用它们的渠道网络，广徕客户，只有客源扩大了，才能提高经济效益，进而使与旅游相关的各行各业得益。在迈出第一步合资旅行社取得经验的基础上，再进一步放宽开放度。 2、积极引进外资和先进技术设备，以完善与旅游服务相关联的各项配套设施，象西方发达国家，为吸引游客发展旅游业，努力使凡与旅游服务相关联的行业，包括宾馆饭店、景点设施、娱乐、交通、购物等配套设施都做到尽善尽美和富有特色。我国目前因财政困难，对旅游业仅有少量投资，而且这情
29、况在近几年不致会有大的改变。在这种情况下，我国要发展旅游业及相关设施的庞大需求与资金短缺的现实形成尖锐的矛盾。因此，只有在更大范围内扩大对外开放面，对与旅游服务相关的各行各业，3、2012年旅游市场预测从现实情况来看，支撑旅游业发展基础的居民收入近年来增长很快，2002到2009年，城镇居民人均可支配收入从7702增长到17175元，农村民人均纯收入从2713增长到5153元。我国人均GDP目前已经达到3000美元，这是世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段，而我国才刚刚实现每年人均出游一次的目标，世界上发达国家如美、日、韩人均出游均在7次以上。从我国旅游业发展的趋势和特征来看，有关专家认为中国
30、宾馆旅游业将进入一个新的发展阶段，并呈现一系列鲜明的特征：旅游市场持续增长；旅游消费多元化发展；旅游促进更大需求；旅游业对外开放加快；旅游功能进一步发挥；旅游效益不断显现；宾馆旅游产业必将加快升级。因此，从以上情况来分析，我国宾馆旅游行业前景看好，行业市场成长潜力十分巨大，产业升级速度加快，并且未来5到10年内将是爆发式增长阶段。经以上分析项目投资具有较良好的市场前景。第三章 项目预计经济指标测算【基础数据】1、经营收入：年总经营收入3742.98万元（1）住宿旅游接待能力项目建成后可接待旅客640人/天, 年接待旅客能力214400人/年；（2）主营客房住宿收入：按入住率80%计算，平均房价
31、240元/标准间,年客房收入2242.56万元;（3）对外出租一楼临街商铺1200平米和二楼餐厅、茶坊KTV酒吧、三楼会议厅及多功能厅采用转包，对外承租，年租赁收入1152.00万元；（4）对外出租一楼临街商铺1200平米和二楼餐厅，年租赁收入282.72万元。（5）停车场对外停车年收入65.70万元。2、项目总投资及资金筹措项目计划总投资人民币12,219.32万元，其中自筹6,219.32万元，对外长期贷款融资6000万元。【项目主要财务指标预测】1、成本估算根据企业会计制度按达到规划经营规模指标计年总经营成本费用，年经营总成本为1570.47万元。（1）年水电煤消耗成本。水电煤动力消耗按
32、客房收入和二楼餐厅、茶坊KTV酒吧、三楼会议厅及多功能厅转租收入7.5%计算， 254.59万元/年（2）职工工资及福利计算：该项目需用工100人，其中服务员94人，管理人员6人。 年工资参考当地劳动力价格水平计算人年均工资按服务员1.8万元计算，管理人员3.6万元计算；社保、福利费及其他工资性补贴按工资总额的41%计算。其中职工社保按工资总额20%计缴，职工个人缴费另计；福利费按工资总额14%计；工伤保险按工资总额0.5%计；职工失业保险按工资总额1%计；职工医疗保险按工资总额6%计；工会经费及职工教育经费按工资总额2.5%计。年职工工资总额为269.03万元。（3）固定资产折旧及维修费：固
33、定资产折旧采用直线法，按各类固定资产原值和确定的各类固定资产折旧年限扣除残值。固定资产残值率按5确定，折旧率房屋建筑按20年折旧率5，设备按10年折旧率10计算，年折旧费为350.84万元。固定资产维修费用按固定资产（房屋建筑物和设施设备）的1.5%计算100.56万元/年。（4）财务费用：长期贷款利息和流动资金贷款利息计入成本的费用。固定资产贷款利息按中国人民银行2012年7月6日公布的3-5年期贷款利率6.40%计算。流动资金贷款利息按1年期贷款利率6.00%计算。（5）管理费用包括其他管理费和费用摊销：其他管理费用比率为经营总收入的8%，按299.44万元/年计算，土地征地及土地开发费用
34、按296万元/年摊销计算。 2、税项、适用的主要税种和税率： 、该项目预计注册为一般纳税人企业，宾馆餐饮住宿营业税按销售收入5计税；、城市维护建设税按应缴增值税额5；、教育费附加按应缴流转税额3；、所得税按利润总额25计税；达到计划经营规模年上缴税金及附加为694.72万元。本着谨慎性原则，测算时未计算其他可能享有的其他税收优惠。【财务效益指标预测】1、盈利指标（1）所得税前利润=经营收入总成本费用应纳税额及附加= 所得税前利润= 1,970.39万元（2）所得税后利润=所得税前利润(1-25%)本项目达设计指标后正常经营年度税后净利润为1,477.79万元。2、项目10年（2013-2022
35、年）预期净现金流量为4,122.81万元,收益折现值为-1,659.60万元。其中折现率一般根据无风险报酬率和风险报酬率选取。无风险折现率，选用中国人民银行规定的自2012年7月6日起调整的银行一年定期存款年利率3.00。风险折现率，考虑被评无形资产对企业未来收益的贡献存在有市场风险，经营风险和技术风险等不确定性因素，据资产评估操作规范意见的提示，风险报酬率一般为3到5。我们本着稳健原则取为5。综合各方面因素后，本项目取折现率为8.00%。折现率一般根据无风险报酬率和风险报酬率选取。无风险折现率，选用中国人民银行规定的自2012年7月6日起调整的银行一年定期存款年利率3.00。风险折现率，考虑
36、被评无形资产对企业未来收益的贡献存在有市场风险，经营风险和技术风险等不确定性因素，据资产评估操作规范意见的提示，风险报酬率一般为3到5。我们本着稳健原则取为5。综合各方面因素后，本项目取折现率为8.00%。3、项目投资效益项目投资利润率为12.09%；投资回收期为6.75年。项目进入正常经营年度,年经营收入达到3742.98万元，年营业税金及附加达到202.12万元，年利润总额可达1,970.39万元，年所得税为492.60万元，年税后利润为1,477.79万元。4、项目的社会效益该项目可以吸纳安置就业人员100人，缓解社会就业压力；项目达标营运后，每年向国家缴纳税金694.72万元，有效地增
37、加了财政收入，活跃了市场经济，增强宾馆旅游业市场竞争力。经过上述测算分析,本项目在达到规划指标并正常经营的条件下,具有一定的经济效益和社会效益,对投资者可达到一定的投资回报，特申请项目立项。 RR县AAA酒店建设项目筹备组 二一二年九月三十日 附：项目测算明细表表1 项目综合技术经济指标项目名称：AAA商务酒店建设经营项目序号项目名称单位规模金额数量(万元）备注1年经营收入规模3,742.98 1.1餐厅、商铺租赁收入万元/年282.72 1.2客房收入万元/年2,242.56 入住率80%1.3会议厅、茶坊、多功能厅收入万元/年1,152.00 1.4停车场收入万元/年65.70 空置率10
38、%2酒店经营规模-四星级2.1客房间320.00 2.2餐厅及茶坊m21,600.00 2.3大会议厅及多功能厅间4.00 2.4室外停车场泊车位100.00 2.5接待宾客能力人/天640.00 3主要能源费用(水、电等费用)万元/年168.19 3.1电耗（380V/220V）KWH/年3.2水（商业用）M3/年5宾馆经营定员人100269.0285.1基本服务人员人94238.57 5.2管理及辅助人员人630.46 6项目总投资万元12,219.32 6.2固定资产投资万元6,704.20 6.1.1其中土建投资m223,200.00 6,022.20 6.1.2其中设备投资项1368
39、2.00 6.2土地使用权亩20.00 2,960.00 商业用地6.5开办费万元201.13 6.6其他费万元1,231.10 6.7流动资金万元1,122.89 按营业收入30%计7建设资金万元12,219.32 7.1自筹资金万元6,219.32 7.2对外融资长期贷款万元6,000.00 8建设期月12.00 9达标期年经营收入万元3,742.98 10年经营总成本万元1,570.47 11年税后利润万元1,477.79 12年纳税总额万元694.72 13投资利润率12.09 14贷款偿还期年3.68 15投资回收期年6.75 表2 静态投资资产分类表项目名称：AAA商务酒店建设经营
40、项目 单位：万元序号工程费用名称单位规模数量估算价值备注年折旧 一固定资产（12）6,704.20 350.84 1土建工程m223,200.00 6,022.20 286.05 1.1酒店主体建筑工程费m222,000.00 5,060.00 1.2职工宿舍楼工程费m21,200.00 129.60 1.3二层餐厅、茶坊卡拉OK厅装饰m22,200.00 128.00 1.4三楼会议厅及多功能厅装饰m22,200.00 112.00 1.5客房装修间320.00 528.00 1.6宾馆绿化m24,700.00 37.60 1.7停车场m2300.00 9.00 1.8室外运动场m2600.
41、00 18.00 2设备台套13.00 682.00 64.79 2.1宾馆备用发电机组套2.00 38.00 2.2消防、监控设施套1.00 32.00 2.3宾馆配变电系统套1.00 180.00 2.4供水设施套1.00 150.00 2.5宾馆宾馆及服务设施批1.00 50.00 2.6高速电梯部4.00 168.00 2.6车辆辆2.00 18.00 2.74吨燃油燃气蒸汽锅炉套1.00 46.00 二无形资产-商业用土地亩20.00 2,960.00 三其他费1,231.10 1前期费用%3.20%192.71 2其他直接费%5.30%319.18 3建设期利息%6.40%384.
42、00 按5年期利息6.4%计4不可预见费%5.00%335.21 5万元四递延资产（12）201.13 1开办费万元201.13 2其他递延资产万元五静态资产投资总合（一二三+四）11,096.42 表3 酒店经营收入预测表项目名称：AAA商务酒店建设经营项目 单位：人民币元年份1层商铺面积m2月租单价(元/m2月)年租金收入二楼餐厅面积m2月租单价(元/m2月)年租金收入租金收入客房经营收入停车场经营收入总经营收入20131,000.00 120.00 1,368,000.00 1,600.00 80.00 1,459,200.00 2,827,200.00 33,945,600.00 657,000.00 37,429,800.00 20141,000.00 120.00 1,320,000.00 1,600.00 80.00 1,408,000.00 2,728,000.00 27,798,400.00 324,000.00 30,850,400.00 20151,000.00 120.00 1,320,000.00 1,600.00 80.00 1,408
