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1、西安文海工程咨询有限公司目录第一章项目摘要.11.1项目公司.11.2项目简介.11.3客户基础.21.4市场机遇.21.5项目资金及合作.3第二章公司介绍.42.1公司组织结构.42.2公司地理位置.42.3公司发展战略.4第三章项目介绍.53.1开发目标.63.2项目建设基本方案.63.3项目功能分区及主要建设方案.8第四章市场分析.124.1政策符合性分析.124.2项目市场前景.154.3市场分析与预测.17第五章项目区位选择及建设条件.215.1区位选择.215.2基地概况.215.3建设条件.21第六章项目背景与SWOT分析.256.1项目开发背景.266.2项目开发情况.276.
2、3项目SWOT分析.28西安文海工程咨询有限公司第七章项目开发模式与开发策略.317.1项目开发模式.317.2项目开发策略.32第八章设计方案与价值评估.358.1设计目标与原则.358.2设计方案.398.3项目价值评估.43第九章营销策略.459.1项目需求分析.459.2目标市场.459.3供给竞争分析.479.4营销推广计划.47第十章项目风险分析与控制.5010.1风险分析.5010.2项目投资风险控制.53第十一章投资估算与资金筹措.5711.1投资估算编制说明.5711.2投资估算.5811.3资金筹措及资金使用计划.67第十二章项目财务评价.6912.1收入估算.6912.2
3、效益分析.70西安文海工程咨询有限公司西安养老养生基地项目商业计划书编制单位：西安文海工程咨询有限公司二一四年五月西安文海工程咨询有限公司第一章项目概要1.1项目公司公司自成立以来，全体员工同心协力、精益求精、诚信做人、灵活做事、积极开展业务，取得了良好的市场业绩。公司本着抓住机遇，与时俱进的宗旨，开拓进取、艰苦奋斗、以专一化操作、多元化经营、市场化运作为理念发展业务。全体员工满腔热枕、共同努力，以卓越的业绩回报社会。1.2项目简介1.2.1项目名称西安养老养生度假村1.2.2项目建设地点陕西省蓝田县1.2.3建设内容及规模西安养老养生度假村是蓝田县政府为了配合当地经济快速发展而招商引进的配套
4、项目。1.3客户基础1.4市场机遇21世纪，中国已成为世界上老龄人口最多的国家，占世界老龄人口总数的20%，并正以年均约3%的速度增长。由此可见，解决好养老问题已成为影响到构建“和谐社会”的基础性问题。根据报告，中国养老床位总数仅占老年人口的1.8，低于发达国家5至7的比例，也低于一些发展中国家2至3的水平。现阶段，我国的老年住宅的开发建设还处于起步探索阶段，开放式纯赢利性的老年住宅或公寓几乎接近于西安文海工程咨询有限公司市场空白，老年住宅这一产品存在巨大的市场发展空间。另一方面，旅游业作为“无烟工业”和“综合性产业”，具有“一业兴，百业旺”的带动作用。近年来，随着社会的发展和全民文化水平的提
5、高，人们的旅游观念逐渐向重人文、重自然、重历史古迹等方面转变，这对旅游景区提出了更高的要求和更好的发展机会。1.5项目资金及合作1、股权融资方式2、债权融资方式西安文海工程咨询有限公司第二章公司介绍2.1公司组织结构2.2公司地理位置项目位于蓝田县城南新区东北角，与县城隔灞河相望，5分钟车程可达县城中心。2.3公司发展战略任何企业的发展都需要有一定的战略规划，遵循良性的发展规律，陕西世茂房地产开发有限责任公司也不例外。企业的做大做强有三方面最为重要，资金、人才、品牌。可以说资金是根本，人才是保障，品牌是提升。资金是任何企业发展的根本。缺乏资金，资金断流不单企业无法发展，就连能否生存都是个问题，
6、只有资金有保证，才能谈到发展。从资金角度看企业的发展可以分为三个阶段前期阶段、成熟阶段、稳步壮大阶段。也可以称之为资金发展的三部曲，一资金快速回笼，二融资上市、三稳步扩大营业额。西安文海工程咨询有限公司第三章项目介绍3.1开发目标项目建设主要围绕解决养老的社会问题，并与养生、旅游相结合，为社会健康养老、商业交流和文化交流做出贡献。3.2项目建设基本方案3.2.1规划建设年限与阶段本项目计划2014年7月开工建设，2017年12月竣工，建设期三年六个月。3.2.2项目规划建设依据1、是满足我国龄化人口的快速增长，养老产业快速发展的需要2、项目建设是满足现代人休闲养生的生活需求3、项目建设是优化当
7、地产业结构，培育新的经济增长点的需要3.2.3建设内容该项目拟建地点位于蓝田县城南区蓝水路，总占地789亩（净用地719亩），分三期建设。3.3项目功能分区及主要建设方案1、养老养生理疗会馆：2、体育场：3、养生会所、养心殿：4、养老基地：5、养生苑：6、书画院：7、职工居住区：西安文海工程咨询有限公司第四章市场分析4.1政策符合性分析1.项目符合我国旅游业发展“十二五”规划的要求2.符合国务院出台的关于加快发展旅游业的意见3.符合国务院印发的关于加快发展养老服务业的若干意见4.符合陕西省旅游业“十二五”发展规划5.符合陕西省关于鼓励和引导社会资本进入养老服务领域的若干意见4.2项目市场前景加
8、强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。同时，随着我国综合国力的不断增强，城乡居民收入的持续增多，公共财政更多地投向民生领域，以及人民群众自我保障能力的提高，社会养老服务体系建设已具备了坚实的社会基础。随着中国老龄化人口的快速增长，养老地产、医疗、服务甚至金融业都有望得到政策支持，从而开启新的经济增长窗口。8月16日，国务院常务会议提出，将从建设、服务、模式创新等多个方面加强养老服务业的发展。作为民生热点，养老产业成为国家“十二五”重点发展扶植的产业。随着养老社区、养老机构、度假养老、社区养老、居家养老等需求多元化，庞大而多样化的养老
9、市场诞生。有统计数据显示，截至2012年底，我国60岁及以上老年人口已达1.94亿，占总人口的14.3%，2013年突破2亿，2025年突破3亿，2034年突破4亿。另西安文海工程咨询有限公司据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。与此同时，“银发经济”也在逐渐升温，目前我国养老服务市场消费需求在3万亿元以上，2050年左右将达到5万亿元，一个潜力极大的新兴产业正在形成。4.3市场分析与预测1、老年房地产业市场预测2、项目所处区域老年住宅市场供需现状及预测本项目工程开发占地达719亩，主要建设老年公寓、住宅，并围
10、绕老年公寓建设疗养所、陪护室、娱乐室等。第五章项目区位选择及建设条件5.1区位选择项目位于蓝田县城南新区东北角，与县城隔灞河相望，5分钟车程可达县城中心。5.2基地概况西安老养生度假村项目用地位于蓝田县城主城区以南，用地形态呈7形，建设总用地面积789亩，其中道路用地70亩，度假区用地719亩。该区地势平坦，现为农耕用地。5.3建设条件5.3.1自然条件1.地形地貌2.地质条件西安文海工程咨询有限公司3.气象条件4.水文条件5.交通条件项目在此建设，项目所在地的地形、地貌及气候情况能满足建设要求。5.3.2社会条件蓝田县良好的社会条件为项目在此建设在创造了良好的条件。5.3.3文化及自然资源1
11、、汤峪温泉：2、蓝田玉：3、厨师之乡：4、蓝田猿人遗址：5.3.4项目开发已具备条件1、根据西安市人民政府办公厅文件西安市人民政府办公厅关于印发西安市2013年重点建设项目计划的通知（市政办发【2013】48号文），西安世茂养老养生度假村项目已经被列为西安市2013年重点前期项目。2、根据蓝田县发展和改革委员会文件蓝发该发【2014】015号文，西安世茂养老养生度假村项目已于2014年一月正式获得备案确认。3、招商引资政策蓝田县招商局严格按照县委、县政府以“开发促发展”的战略决策，以全新的招商理念，真诚的服务态度为投资者打造和谐的投资平台，营造一个良好的投资环境。根据规划，蓝田县汤峪温泉旅游度
12、假区，作为西安文海工程咨询有限公司陕西秦岭北麓地热资源开发的重点区域之一，规划面积7.6平方公里，区内的温泉历史悠久，储量丰富，是投资旅游、度假和房地产的理想地方。已经被列为蓝田县人民政府列为鼓励投资的重点区域。县城南区开发投资7亿元的天鹅湖项目正在建设之中。灞河县城段综合治理项目正在紧锣密鼓的进行，项目完成后，灞河两岸将成为众多客商投资的风水宝地。并且根据当地招商引资产业规划，旅游、商贸及其他现代服务项目、以商用、居住为主的房地产开发项目等都被列为蓝田县鼓励投资的重点产业。本项目的建设已经获得当地政府及相关部门的支持和认可，前期工作开展顺利，已经具备开工建设条件。西安文海工程咨询有限公司第六
13、章项目背景与SWOT分析6.1项目开发背景蓝田县历史悠久，蓝田玉闻名中外，自然景观、人文古迹众多。有古遗址、古墓葬、古建筑、石刻、革命旧址等29处，国家、省、市重点文物保护单位25处。同时，蓝田温泉历史悠久，储量丰富。近年来，当地政府借助丰富的自然资源和历史人文优势，大力发展旅游业，带动蓝田经济发展，使人民生活水平得到了显著提高。但是目前，当地旅游收入主要依托农家乐、旅游景点两大吸引力，旅游资源较多，开发还不够全面。本项目充分利用蓝田丰富的旅游资源，建设集养老、养生、旅游、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合度假村，项目建成后，可大力推动社会养老事业和当地旅游业的发展，促进富民强县和对内对外开放，
14、有利于资源整合、美化城市景观、改善养老养生环境和旅游环境，推动区域经济快速协调健康发展。总之，为使蓝田旅游业得到健康较快发展，进一步改善城市景观，建设当地特色民俗文化设施，加大旅游环境保护和改造力度。项目充分利用蓝田悠久的历史文化和丰富的自然资源，倡导“健康养老、自然养生、绿色旅游”，对促进当地产业结构调整、提高居民收入、带动经济发展具有积极意义，是促进蓝田旅游业发展的需要，也是我国促进城市建设、提高人民生活水平的需要。6.2项目开发情况西安养老养生度假村是蓝田县政府为了配合当地经济快速发展而招商引进的配套项目。6.3项目SWOT分析一、优势西安文海工程咨询有限公司二、劣势三、机会四、风险分析
15、结论：该项目虽然有一定的风险存在，但在整体看来，机会大于风险，合理规避风险，利用陕西世茂房地产开发有限责任公司既有客户资源，又有先期宣传原则的优势，势必能在养老产业中出彩。西安文海工程咨询有限公司第七章项目开发模式与开发策略7.1项目开发模式7.1.1我国养老旅游度假区开发模式分析我国养老旅游度假区主要形成了以下五种主要发展模式。1、候鸟式养老模式2、居家式养老模式3、疗养型养老模式4、立体化养老模式5、农家休闲养老模式五种模式在产品特色、目标群体、盈利模式上有所差异、各有所长。前两种目前较为普遍，竞争较为激烈，后三种则刚刚起步，未来发展潜力很大。7.1.2本项目开发模式选择综合分析各类开发模
16、式的特点，结合本项目开发规模及内容，西安养老养生度假村项目拟采用立体化养老模式。7.2项目开发策略本项目根据区位交通、发展环境、场地规模、资金实力和资源整合能力选择适合的开发策略，、做好“四个结合”。1、专业化与综合化的结合2、公益性与市场化的结合3、地产销售与多元经营的结合4、自主经营与合作经营的结合西安文海工程咨询有限公司第八章设计方案及价值评估8.1设计目标及原则一、设计目标总体目标：依据蓝田的自然、人文优势，挖掘蓝田温泉文化、蓝田美食文化、蓝田玉文化及蓝田人文文化，打造以养生养老为主题的综合养老养生旅游项目。二、项目设计理念规划设计围绕养老养生为主题，融入温泉养生、运动养生、社区养老养
17、生、美食养生、玉器养生五大元素，结合蓝田悠久的历史人文文化，构建七大养生板块，形成蓝田乃至西北地区的养老度假村标杆。三、设计原则1、统一规划，合理分部，无障碍设计原则2、有本身特色原则3、保护自然环境和生态平衡原则4、协调开发原则5、最佳保护原则四、建设的特色1、具有鲜明的养老产业特色2、具有鲜活的生态特色3、具有文化品位的建筑特色五、项目运作理念8.2设计方案1、设计依据2、设计概念西安文海工程咨询有限公司3、规划设计4、建筑风格5、功能分类6、建筑日照7、消防设计8、景观设计9、可持续性设计10、环保设计（1）污废水处理（2）废气11、市政公共设施8.3项目价值评估拟建的西安养老养生度假村
18、开发，既要求被开发资源要有很高的利用价值，也要有可持续发展的价值，同时还要求具备吸引、容纳其它配套设施和功能，从而使其才能具有更高的实用价值。同时，要求在能耗上要有最少的开发投资，最短的建设周期，以期达到使用功能最大限度的发挥、投资回报快，经济效益高的目的。第九章营销策略9.1项目需求分析人口老龄化程度的加深，致使全社会正在面对着一个庞大的老年群体，老年人的养老问题已成为整个社会亟待解决的问题，西安世茂养老养生度假村项目在某种程度上无疑缓解了这一社会矛盾。西安文海工程咨询有限公司9.2目标市场作为大规模，多功能组合的养老项目，其消费具有广域性、常年性、经常性的特点，其市场面广。一、目标消费群体
19、客源分析二、目标消费群体细分9.3供给竞争分析本项目的创建在整体有序开发的基础上，通过项目设置、环境营造、功能配套、设施健全等方面主题高效发挥，抢占市场制高点。9.4营销推广计划1、设立办事机构，进行分区管理2、进行细致的营销3、做好自身品牌总之，公司会通过西安养老养生度假村养老项目的延伸，不断诱发社会对新的养老概念的认可，鼓励人们向往新的养老方式，吸引他们前来养老。并且，在接待和服务上尽量使不同类型、不同性格的老人均能得到满足。西安文海工程咨询有限公司第十章项目风险分析与控制西安养老养生度假村项目要经历4个阶段，即项目投资决策阶段、项目建设前期阶段、项目建设阶段及项目运营阶段。在每个阶段都会
20、面临不同的风险。10.1风险分析10.1.1项目投资决策阶段的风险投资决策阶段是项目开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段。决策的准确与否关系到这个开发项目的成败。投资决策阶段的主要风险有：(1)政策风险。(2)投资位置风险。(3)投资时机选择风险。10.1.2项目建设前期阶段的风险项目开发前期工作阶段的主要目的是为开工建设做好准备。通过征地拆迁落实建设场地问题。通过工程勘察、规划、设计，得到一个满足城市总体规划要求的项目实施蓝图，通过开工准备工作为开发建设创造必要条件。在项目开发前期工作阶段投资的主要风险有：(1)置地风险。(2)融资风险。(3)勘察设计风险。西安文海工程咨询有限公司10
21、.1.3项目建设阶段的风险这个阶段的风险主要是施工过程中由于管理不善、措施不当等引起的风险。这一阶段的风险主要有：(1)工期风险。(2)质量风险。(3)成本风险。(4)技术风险。10.1.4项目运营阶段的风险项目完成交付使用后，公司面临的主要任务是通过广告宣传，让客户入住。尽快实现投资的回收，并获得利润。这一阶段的主要风险有：(1)市场风险。(2)价格风险。(3)经营管理风险。10.2项目投资风险控制10.2.1项目投资及前期阶段风险控制对于项目投资前期的风险控制，主要从政策、选址、市场调研和融资等方面考虑10.2.2项目建设阶段投资风险控制通过分析项目建设阶段的风险可以发现导致这一阶段的风险
22、因素主要有资金、工程质量、工期以及生产成本。对于项目建设阶段的风险控制。西安文海工程咨询有限公司10.2.3项目营运阶段投资风险控制根据项目营运阶段的主要特点及影响因素。对于这一阶段的风险控制主要可以从以下几个方面考虑：(1)市场风险控制。(2)价格风险的控制。(3)经营管理风险的控制。西安文海工程咨询有限公司第十一章投资估算和资金筹措11.1投资估算说明11.1.1估算范围本项目为西安养老养生度假村项目，该项目投资估算的编制范围包括建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用和基本预备费。11.1.2编制依据11.1.3编制方法11.2投资估算11.2.2二期投资估算11.2.3三期
23、投资估算11.3资金筹措及资金使用计划第十二章项目财务估算12.1收入估算12.1.1项目一期营业收入估算一期营业收入主要分为养老公寓收入及其他收入两部分。1、养老公寓的收入2、其他收入西安文海工程咨询有限公司12.1.2项目二期收入估算二期项目建设内容全部出售，高档公寓按照5500元/m2，普通公寓按3800元/m2，则可实现销售收入149554.78万元。12.1.3项目三期收入估算12.2效益分析12.2.1一期效益分析通过以上分析，测得一期项目各项技术经济指标都比较好，从经济的角度看项目是切实可行的。12.2.2二期效益分析一、税金及费用二、利润计算三、财务分析从以上经济效益分析可以看出，该项目二期的开发建设，按照目前当地平均价格进行销售计算，有着较为可观的经济效益。12.2.3三期效益分析一、税金及费用二、利润计算利润等于销售收入减去总投资、税金及附加、销售费用和企业管理费用。三、财务分析从以上经济效益分析可以看出，该项目三期的开发建设，按照目前当地平均价格进行销售计算，有着一定的经济效益。该项目三期分12个月开发建设，在具体的建设工程过程中，可尽量压缩各项成本，西安文海工程咨询有限公司还会存在一定的利润空间。通过效益分析可以看出，本项目分三期建设，每期都能获得一定的经济效益，项目不管从整体财务角度还是从分期开发角度来说，都具有很强的资金回收能力，经济上都是非常可行的。
