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1、关于老年公寓事业的一些初步探讨老年公寓是一个功德无量的事业，一个潜力巨大的行业，一个我们这一代值得为之奋斗终身的产业。而且非常有可能，在零起点的环境下，我们将成为国内第一家真正专注于老年公寓产业化发展的企业。l 零供给与潜在巨大需求l 老年公寓事业的愿景与对手l 产业化发展与开发融资l 土地获得与利润实现l 老年公寓样板产品模型l 老年公寓的管理与服务l 老年公寓事业的启动零供给与潜在巨大需求老年公寓是细分客户年龄而形成的一种独立的住宅产品。由于针对老年客群，除了产品的建筑形式、建筑密度、配套要求等硬件与普通住宅、青年住宅形成鲜明的区别外，其核心应是服务要求的不同，这一点来说，老年公寓的服务要
2、求会更类似于中高星级的酒店、酒店服务式公寓，而不是物业管理公司。老年公寓在发达国家是一种非常常见的住宅产品，但在国内目前尚无成功的规模案例，尚几乎处于零供给状态。而且目前，中国尚无专业的老年公寓开发商或管理服务商，也未见大型的、有实力的房产开发商开始规模进入这个领域，也几乎处于零介入的状态，或也许还处于零研究状态，但有迹象表明，未必还是零关注。历史已反复证明、近几年经典的风险投资商业案例也正在反复证明，很多经济环节、产品或元素，发展中国家的未来就是发达国家的现在，大多数领域，这与社会制度环境是基本无关的。当然，我们会关注其发展速度可能大不相同，正如发达国家的城市化进程速度与发展中国家是有巨大差
3、异的；我们也会关注其民族与文化区别所导致的差异，以及对结果的影响。 目前，中国健康老年人的常规居住状态主要只有两种：一是独立混居在传统住宅区里、二是与子女同住。如果遇到病痛，除了必须的住院环节，通常情况是由子女照顾、或由非专业的保姆照顾。很显然的是，并非是所有的老人都乐于享受现在的居住状态，也并非是所有的子女都乐于看到老人们现在的居住状态，而只是市场上根本就没有专属的、适宜老年人居住的住宅产品，且大多数人们不知道、也无法想象，应该给老人安排怎么样的满意居住环境。或许，传统文化的、道德的抗性在很多人的观念中，把老人送到地方政府投资的、福利型的养老院、敬老院是一种不孝顺的行为，是一种对老人的遗弃或
4、漠不关心，然而我们必须认识到，这只是在目前尚且没有舒适的、适宜老人居住的特定住宅时，现状所无奈导致的错误观念。如果能有大幅度优于现在老年人居住状态的、能让老人真正舒服与开心的老年公寓出现，错误的传统观点将会很容易瓦解。甚至我们更应该担心的是，一旦我们建造了这样的老年公寓，很快将成为老人们、或他们的女人们为老们人争相抢住的场所，很可能，到那时我们更担心的是，我们是否能及时快速地向市场提供更多的老年公寓。 我们相信，或者仅以我们身处的杭州为例，老年公寓的需求是明显的、更是日趋强烈的。一、我们身边有太多的家庭，一方面，年轻一代在考虑自身居住的时候，往往都有这样一个愿望，希望能住得离父母近一点，能相互
5、照应，另一方面，从内心讲，只要有可能、有经济实力，还是都希望能与老人保持一定的居住距离，即相对独立的居住空间。很显然，生活习惯、生活观念、作息时间等的不同，会形成两代人共同居住的众多不和谐元素；二、尤其对很多的够得上中产阶级家庭来说，繁忙的工作引致了年轻一代对老人客观上无法日常照顾，更为独立与自信的思考能力与生活方式又导致了与他们父母之前更为明显的差异。事实上，他们是最能接受或更愿意看到真正适宜老人居住的老年公寓的出现，并很可能成为老年公寓主力的购买人群；三、中产阶级或更富有的人群，作为社会消费的中坚力量与示范群体，在他们自身面临衰老趋势的时候，更会提前开始考虑自己的退休后的生活与养老环境。他
6、们在壮年时代往往生活在忙碌的城市之中，且自身绝大多数会开车，他们对远郊更好居住环境的养老会更为向往（这也是杭州山缘案例在实践中验证的一个观点）。另一相关的角度：现实都市的生活节奏，使得很多有实力的购买群体对“5+2”生活的向往与实践，将会更多与养老结合起来；四、在几乎所有三代同住的家庭中，最幼小的第三代是家庭的希望与最受关注的核心，而老人则是最易被主动或被动忽视的群体，这与中国人的传统教育与文化环境有关，虽然很多老人并不介意或很乐于接受这一现状，但这毕竟不是老人们应该选择的最佳生活与居住方式；五、如果剔除投资因素，浙江各地的有钱人，为子女在杭州买房子、造就子女未来的创业基地，是外地人在杭州购房
7、数量巨大的重要原因之一（其实，这也并非杭州独有，事实上每一个省会城市都有此普遍现象）。这些人群有能力、也同样很可能有愿望为家里的老人也在杭州购买一套养老的住宅，因为这对于老人来说，除了居住环境与生活品质更高以外，省会城市的医疗保障体系也总是更发达的。只要老年公寓能让老人们住得舒服、有交流与娱乐的圈子、有日常的生活照顾、有良好的医疗保障等，异地的富裕群体将会很乐意在省会城市为老人安排养老的住宅。（这也是杭州云天银湖项目在实践中主要验证的观点）六、非常有意思的是，华人圈及东亚老龄比较严重的邻国如日本的老人也是国内未来成熟老年公寓的需求者之一（杭州云天银湖项目在实践中验证了这一观点）。这里主要分为两
8、个层面：一是日本，属于典型的特例，人口老龄化比较严重，国内的老人福利居住环境局促，同时老人也相对富有，加上政府也鼓励老人迁居海外，一系列元素促成日本老人到中国养老的可能性。当然，除了中国目前没有合适的老年公寓产品外，可能主要的问题是在于语言问题。二是华人圈，既包括了周边国家、港澳地区，也包括了全世界全地区的华人，一方面是叶落归根的情结，另一方面中国的发展与安定，也为他们回国养老创造了可能性。相信这种需求一直以来都存在着，也相信老年公寓产品的缺乏与医疗环境的差距，是这类需求的主要障碍。值得一提的是：日本或其他民族的老人若成为我们老年公寓产品的主要客源，将可能与企业未来的宗旨有悖，甚至可能出现负面
9、的影响，但小规模地引入却有创造开发暴利的可能性，亦可形成国际交流的氛围，应该不是坏事。而国际华人圈，无论大规模或小规模引入，都可能会有暴利，同时不会有负面效应。 所有的思考或实践都指向一点：只要有适宜的老年公寓出现，巨大的潜在需求将被很快激发并汹涌而来。信息链接一世界银行最新报告称：中国的“人口红利”将在2010年左右消失，“人口红利”一度是与中国高速的城市化进程一并，成为推动近10年来中国经济、中国住宅行业高速发展的两个重要因素。值得注意的是，这一提法比国内学术观点之前普遍论证的2015年早了5年左右。信息链接二 中国银行、招商证券研究中心等几个机构的报告均显示：若按65岁标准计算，中国目前
10、的老龄化比率大约是7%多一点，2010年后将开始加速增长，2030年-2050年将是高速增长期，至2050年中国将有超过3.3亿的老年人，将接近届时中国总人口数的25%。同时数据显示，无论目前还是将来，地区之间也会有一定差异，东部沿海省份的老龄化比率明显更高一些。老年公寓事业的愿景与对手思考可以把我们的老年公寓事业发展定位分成三个阶段：第一个发展阶段：我们将勇敢地成为老年公寓市场的研究者、探索者与先行实践者，并在实践中努力地成为这一新行业的行业标准的参与制定者或之一。这一过程中，产品模型的建立与实践、战略性土地储备、以中高端市场为突破口的产品品牌营塑是同样重要的，更为关键的是，我们必须提前打通
11、融资渠道，为进一步的高速发展奠定基础；（企业状态：100%开发商与管理服务商的混成状态）第二个发展阶段：在市场逐渐觉醒、跟进者与竞争者到来的时候，我们自身将在优势的融资环境下成功地处于高速发展之中。在规模与品牌的互动下，我们将成为老年公寓开发的全国一线品牌之一，并可能将产品线进行发展，一方面将面向相对低端的、更庞大的市场需求，另一方面将面向更高端、以及市场更为细分的需求群体。在这一阶段，我们将扮演市场领跑者的角色，把自身定位于行业的资源整合者与管理服务集成的输出者，并积极推动行业的产业化发展；（企业状态：50%开发商+50%管理与服务集成商）第三个发展阶段：随着市场的全部发展，10-15年以后
12、，在庞大的全中国老年公寓市场，我们能获得全部老年公寓开发环节份额的8-10%就将是非常成功的奇迹了，以及我们将在中高端老年公寓开发份额中拥有更大一些的市场份额，或能成为中高端市场的领导者。然而这并不是关键，因为在老年公寓的管理与服务领域，我们期望拥有最大的市场份额，例如30%或更多，这是老年公寓产业链的最终发展的可持续核心。（企业状态：20%开发商+80%管理与服务集成商） 期待在未来的5年内：l 我们将完成一系列学术研究、2-3个成功的样板项目、战略城市的一批土地储备；l 我们将迅速完成上市，并打通更多的融资渠道，成为国内老年公寓第一家上市企业；l 我们将成为老年公寓领域中第一个品牌开发商和
13、第一个品牌管理服务商；l 在老年公寓产业链的各环节，或者有选择地自行建设核心环节、并考虑更多选择与相关行业的优秀企业合作，迅速成为产业发展集成的核心企业。我们可以大胆想象：我们即将开创的老年公寓事业，将从观念上改变与创造中国人长达1/3的人生岁月的生活轨迹与生活逻辑，将彻底全面改善中国老人的生活质量与生活环境。当更多企业在考虑如何赚小孩子的钱、如何赚女人们的钱之时，我们关注的老人市场将会比这两个视角更为具有市场持续潜力。十年后，当人们意识到中国越来越多的城市的公园景点、公共设施、医疗机构都开始越来越多充满着老人的时候，当政府开始为之头痛和调整政策的时候，我们企业已经为随之而来的商业机会做好了全
14、面的准备，其发展平台将是令人难以置信的广阔。至于这一领域，使我们企业自身获得20年以上高速持续的增长、让企业逐渐成为一家受市场尊敬的企业，旗下有数十万员工与一系列的上市公司，都将是顺理成章的事情了。信息链接一曾有房地产业内人士分析过：世界500强企业中，没有一家是房地产开发企业，只有一家是房地产流通领域的企业（21世纪不动产的母公司），有超过两家与老年公寓的投资与服务有关的企业，另有超过两家企业与品牌酒店管理公司有关。或许这证明了以服务为核心的老年公寓市场是具有集约的可能性。正如酒店管理公司能成为世界五百强企业，但酒店的持有者却总体来说是分散的、众多的，老年公寓的管理与服务似乎应该是未来真正可
15、以持续高速发展的元素。联想，在老年公寓产品线差异的基础上，为什么不存在分星级管理与服务的可能性呢。信息链接二值得高度关注。万科总经理郁亮在2007年3月20日接受证券时报记者采访时明确提到过一句话：“在关注主流需求（青年住宅）同时，我们也关注老年住宅问题，并打算三到五年内推出老年住宅产品。”虽然万科在很多产品细分领域中并未获得成功，但毕竟其有400个人的建筑师队伍、清晰的产业化发展与资源整合者的思路与积极实践、未来60个以上的城市中超过年住宅销售额600-800个亿、充沛的融资渠道与实力合作伙伴、逐步国际化的职业团队，即便3年后发力老年公寓，也将是我们最强大的竞争对手。相信万科今天对老年公寓的
16、研究未必会比我们领先多少，但我们必须做好充分的准备，迎接万科的出现，至少要准备好营造共同发展的环境，也不排除平等合作或流程合作发展。所以，速度对我们来说很重要，尤其近三年。产业化发展与开发融资 大约7年前，万科第一次公开提出要做中国住宅开发的领跑者，同时也提到了住宅的“产业化”发展。当时在外界看来，万科至多是在进入的城市数量、开发项目、管理方法上有一定的领先。而时至2007年，万科的几点领先是非常清晰的：l 增长的稳定性：持续稳定在30%以上的利润年增长，最近三年保持在50%以上，并面临进一步增长提速，2008-2009将是万科的真正高速增长期；l 丰富的融资渠道：在地产融资环境非常不发达的中
17、国，连续5年每年在证券市场成功完成一次融资，并与境内外多类基金尝试了多种合作模式，持续控制企业整体负债率在60-65%；l 管理结构与人才体系不断优化：最新的变化是从全国2级管理体系转变成3级管理体系，开始出现更多的国际雇员，期权方式则成功吸引与稳定了更多高级人才；l 商业模式的改变：初步成功运用了资源整合的手段，借助品牌、管理和融资优势，更多通过有条件合作方式获取项目资源。2006年，万科全年新增规划项目建筑面积1201万平方米中，近60%的资源是通过各种合作方式获取。l 城市布局：万科的“3+X”城市布局模型，成为跨地区发展的住宅开发企业效仿的全国布局模型。同时，在适度继续增加进入城市的同
18、时，万科在已经进入的60个左右城市中，实施“生根现有城市”策略，在每个城市中都扩大份额和品牌影响力。据了解，2007年初，杭州万科制定的年销售目标是26.2个亿；l 产业化实质启动：工业化建造作为产业化发展的核心表现，万科在东莞开始有了第一个产业化研究基地，2006年在上海实践了6000平方米，2008年的全国实践目标是50万平方米，未来与传统建设方式配比的第一个目标定在1：2。非常值得研究其工业化建造的模型：虽然建筑成本上升25%，但住宅建造速度提高一倍以上，建筑质量大幅度提高。思考其关键利益点应是开发速度与资金利用率的大幅提高；l 以优秀为师：不断寻找企业发展模型上的老师，不断在融资模式上
19、寻找学习与模仿的老师。万科应该是说最早在战略部署中意识到地价增值暴利作为全行业的重要利润来源必将消亡的企业，也是成功把单纯的“翻烧饼”模式的滚动开发做成可持续模式的企业。万科的持续成长是可期的。但万科并不可怕，尤其在老年公寓的领域，他们面临的课题与我们未来面临的是一致的、全新的，且很显然，目前他们并没有真正动手。研究万科，结合老年公寓，至少可以让我们借鉴与思考以下几个方面：l 明确在老年公寓领域中我们可以为自己打造的核心优势和产业定位；l 启动阶段重视对战略发展轨迹、发展模型研究；l 持续高增长环境的自我营造；l 快速有效地打通更多融资渠道；l 管理结构的前瞻性与人才建设的前置性；l 重视品牌
20、对资源整合的推动力；l 城市布局思路与城市生根策略；l 一定发展程度以后的产业化方向选择与专型；l 以优秀为师，以成熟市场为师，常设研究经费与机构。我们发现，万科的品牌在现阶段，实质更多是为企业的融资、企业的项目资源获得赢得了机会与环境，从而确保的企业持续增长的资金与项目需求。而产业化方向的制定与实践，最实质的环节，是为了提高资金的利用效率。在产业化层面，是否老年公寓的产业化未来是以工业化建造为核心表现形式是值得商榷的。初步思考，老年公寓的建造领域，其产业化倒也跑不出工业化建造的趋势；而老年公寓的管理与服务领域，应该更趋同于酒店管理公司而不是住宅的物业管理公司，服务内容远多于物业管理公司，服务
21、领域也超越了酒店管理公司的范畴，这个层面的产业化的发展核心应是如酒店管理公司式的品牌与管理输出。顺此思考，命题变成了有趣的方向：老年公寓产业究竟是以服务为核心的还是以产品为核心的？是否长期来看是以管理与服务利润为核心的，而初期大规模建设阶段则是以产品开发利润为核心的？这一思考与判断的重要性，无疑将决定开始老年公寓的事业阶段，我们的战略发展重心的把握是一个还是两个，更重要的是，其将决定当竞争者出现、竞争者增多的各阶段或竞争者非常强大，我们如何保持自身的优势与抵抗能力。在融资层面。老年公寓事业，如果期望规模发展，则对融资的需求将十分庞大，但又分成两个可能性：老年公寓的开发若以出售或类似出售方式为主
22、实现利润，则对资金来说，回报将倾向于项目式的，开发企业的上市可能会慢一些，但同时，我们可以把管理与服务环节的利润单独切割出来，单独发展；老年公寓的开发若以出租方式为主实现利润，则对资金来说，回报将是更为长期稳定的，但同时，开发利润与管理服务利润则是一体实现的、不容易无法切割的，要上市则只能是整体的了。产业化与融资是两个互动的发展主题，选择怎么一种产业化发展的思路，将对应不同的融资对象与方式，面临不同的发展速度。信息链接一2007年2月2日，在中国质量协会、上海市建委及上海市房地局官员见证下，万科住宅产业化试点项目在上海浦东万科楼盘新里程正式启动。王石接受记者采访时说：此次试点项目楼面面积只有6
23、000多平方米，预计2007年会继续在上海建设5万平方米，2008年在全国则会达到50万平方米。原来一层楼需要一周时间才能建好，现在只需一天，试点项目的建安成本比以前增加40%，但当建筑面积达到10万平方米以上，成本只会增加25%，并基本固定下来。建筑质量可提高了一倍，尤其3-5年后与其他房子相比就会很不一样，相信会得到消费者的认可。王石表示：万科正在发生两点变化，一是产品线的延伸，就是为各个消费阶层、各个年龄段的消费者提供住宅产品；一是住宅产业化，万科每年将建造2000万平方米住宅，要持续领跑就必须要有质量的增长，必须要进行住宅产业化。信息链接一最新一期中国经营报：来自信托业内权威消息透露，
24、央行已指定联华信托和中信证券两家作为国内房地产基金候选试点机构，日前他们已分别编制完成方案，很快将上报央行金融市场司。据悉，此次试点方案内容要求以受托人、投资管理人以及托管人资格管理为主要内容，这意味着央行希望通过试点对房地产基金的发行、管理、运行、回报模式进行全面考察，为了给日后房地产基金领域的立法和监管积累经验。此次房地产基金试点的总体原则，将不采用国际通行的将若干地产项目打包成REITs（即房地产投资信托基金）并公开上市发行向公众投资者直接募资的方式，而是限定只能由机构投资者购买的封闭方式，这与天津滨海新区的领锐基金类似。（2007年2月，天津滨海新区房地产基金“领锐基金”刚刚获得银监会
25、非银司“特批”成立，“领锐基金”的资产物业打包对象主要是滨海新区范围内的工业厂房，其重点募资主体则是拥有或计划开发这些物业的大型国有企业。这是在内地尚未为房地产投资信托基金开禁的环境下的变通手段。）据悉，联华信托的方案，与传统信托产品相比，突破只能发行200份的政策限制，理论上能募集到更大额度的资金，相比现有房地产信托是以债权型信托做过桥融资为主，新方案则可提供直接融资，虽然达不到REITs资金募集规模，但前进了一大步。而中信证券的方案，很可能是建议将商业物业租赁收入作为企业证券化的基础资产，然后发行资产证券化的产品。这种模式实际上也是REITs的一种变通，对于手中拥有大量物业资产，却面临融资
26、困难的房企而言，意义重大。无论最终采用何种方式进行试点，资产置换现金的模式都不会变，企业可以借助于出让一部分或全部物业资产股权，解决现金缺乏的问题。在以银行资金为主导的住宅开发大环境中，我们注意到万科是其他融资手段尝试最多的公众公司。近3年内，万科已经尝试了与GIC、中信证券、HI等融资合作，即便是在土地资源整合的同时，万科也从一航、中粮等大型国企中获得了更多资金层面的帮助。加上几乎一年一度的股票融资（值得我们关注的是，与在港、新、美等地上市的企业相比，事实上也只有中国股市能够做好如此高频率的融资，中国的投资者并没成熟，中国的优秀上市公司也太少），万科持续发展的外围资金来源可以清晰地分成四个层
27、面：银行资金、证券市场、基金类、合作的实力企业。对于老年公寓事业，资金渠道的长期解决方案，是启动前首要课题，这与企业定位与长期发展模式均密切相关。土地获得与利润实现老年公寓开发用地的获得，基于实践与分析，将可能有以下多种具有可能性的途径： 一手可以谋求的老年公寓开发用地：l 政府专门规划并定义开发的行政划拨用地；l 旅游类用地；l 租用农村集体用地；l 远郊住宅开发用地；二手可以谋求的老年公寓开发用地：l 其他开发商手中的低成本的、远郊的存量土地；l 其他开发商手中被70%+90平方米困扰的远郊住宅用地；l 圈内类似宁波东海明珠地块等闲置资源的超值转换；l 闲置的旅游用地；合作或其他方式可谋求
28、的老年公寓开发用地：l 大城市远郊小城镇建设的配套区域；l 大规模住宅区的配套区域；l 特殊地块的旧城、旧房改造；l 对原有养老院、敬老院的改造与升级；l 对经营不善的城市外围旅游景点的改造；一手老年公寓开发用地我们所亲密接触的一死一僵两个杭州老年公寓项目，有两点是共同的关键信息：一、两个项目都是行政划拨用地上的老年公寓产品，都因为明显存在暴利而被举报-这说明了行政划拨用地风险；二、都在没有三证的前提下，用长租代售的模式实现开发利润-这证明了老年公寓潜在的旺盛需求。这两点，对我们有很大的启发意义。行政划拨用地、租用的农村集体用地，同样一个关键问题是在于虽然我们很有信心，但很难向资金方做出合理的
29、解释，让他们也能同样有信心，尤其是那些对中国奇怪的土地政策总搞不明白的国外基金而言。对于农村集体用地，另一个问题在于我们能租赁多少年，10、50年总是好谈的，想要100、200年估计有点难，那么这里有一个40年以后怎么办的问题。远郊住宅开发用地是比较理想的选择，无非是如何控制合理的土地获得的成本。旅游用地在土地成本方面会比住宅开发用地便宜，没有分户的三证也不用担心，只是最近的物权法到头来还是没有解释清楚一点：非住宅建设用地在出让到期后如何续期。这个问题与农村集体土地同样，会对企业长期发展埋藏一个重大的可能性成本。当然，土地期限问题也可能并不是问题，要看我们是以短租（月、年）方式实现利润，还是销
30、售或长租（50年、70年）方式实现利润，若是后者，主要矛盾就甩给了消费者。综合来看，首选是远郊住宅开发用地，旅游类用地、租用农村集体用地也可以，行政划拨用地则不宜选择。当然，更好的方式是“住宅开发用地+旅游类用地”这样的组合拿地，成本控制与机动性更佳。二手老年公寓开发用地其他开发商手中的低成本的、远郊的存量土地，是指那些在市场非常热的时候，一些开发商头脑发热，在不成熟的城市远郊圈下的较大地块。可能已等待了不少时间，但依然没有成熟的开发时机，同时土地的成本相对来说比较底。其他开发商手中被70%+90平方米困扰的远郊住宅用地，是指类似杭州闲林等区块，位置不近不远，理论上更适宜开发大房子，但受到70
31、%+90平方米的限制，面临产品研发的困境，或怎么排都不舒服。圈内类似宁波东海明珠地块等闲置资源的超值转换，是我的想象。干脆把这样的资源，换成政府并不觉得值钱的、比较远的、只要环境不错的，但要规模大很多、适合老年公寓开发的住宅地块。闲置的旅游用地，是指类似浦沿以外萧山临浦、浦阳等地，有不少被圈下的数百亩、上千亩的旅游用地，有些全部闲置着，有些只盖了一个小度假村，而开发商原来想象的所谓主题旅游的开发肯定是有难度的，面临进退两难的地步，可以转身开发老年公寓。合作型老年公寓开发用地大城市远郊小城镇建设的配套区域：类似良渚里面做一块老年公寓，显然比较成熟。万科要自己开发是一方面的事，但类似这样的机会一定
32、会有不少，尤其在我们已经做出一两个样板项目和有一定知名度之后。甚至可能成为一种发展的模型，就如开发商会把大地块中的酒店、社区商业部分等拿出来找人合作，也同样可能把老年公寓拿出来找人合作。这需要我们设计相应的产品模型，因为规模可能并不大，百来亩或略小一些，这类地块相比我们单独去远郊开发一个老年公寓项目，对老年公寓自身的配套要求会降低不少。大规模住宅区的配套区域：类似上述，也可能成为一种模型，想像到未来的某个时期，政府可能都会在较大地块的规划条件中开始如设置幼儿园一般要求设置专门的老年居住场所。这类地块的规模可能更小，只有十几亩或几幢房子，但对老年公寓自身配套的要求可能会更低，如果我们较早地实现了
33、工业化，则我们的机会会更大。特殊地块的旧城、旧房改造：翻阅一些资料发现，国外很多有意思的老年公寓设计，其中不少是在城市非核心区的一些旧建筑、旧区域里改造出来的。这些老年公寓规模都不大，可以说是很小，只有几十至百老套，且相对高端一些，但可以享受到城市原有的成熟配套。联想到国内城市，相信会有一些受土地性质限制的、或是受开发条件限制的区域，有机会让我们尝试改造成为老年公寓。事实上，也一定不会是所有的老年愿意离开城市居住。如果有这类地块，我们可以做一些顶级的老年公寓。对原有养老院、敬老院的改造与升级：或者在初期，或者一旦我们有了成功的产品与案例，我们将会去找各地政府，期望由于我们来投资改造原有福利型的
34、养老院、敬老院，其中更重要的是，我们将会谋求大规模扩建、新建的机会。很多情况下，原有养老院、敬老院所在的地块位置是不错的。对经营不善的城市外围旅游景点的改造：杭州附近就应该有不少这样的项目，作为旅游，主题性不强或可持续发展能力不足，环境又往往相当好，改造成老年公寓可能就是最合适的选择。至于在现阶段，由于老年公寓的赢利可能性还不为市场普遍了解，我们很可能在谋求老年公寓的土地过程中，尤其能在政府手中、也可能在合作方手中，获得不少适宜开发常规商品房的土地。这是附带的利益，放在另一个公司开发常规产品即可。在上述关于土地的分析之后，我们会引发这样一些思考：首先是开发阶段的利润如何实现。如果是住宅用地，这
35、个问题容易回答。如果是旅游或其他用地，站在企业短期发展的角度，我比较倾向于依然考虑用长租手段去实现销售；站在企业中长期发展的角度，以年为单位出租，不失为一种稳定与长期的回报，尤其对规模尚且不大的上市公司来说，需要有一个利润稳定回报的手段。对企业的投资者来说，如果上市是必然的、企业意图是谋求长期发展的，那么投资者的综合利益必然是用市盈率去反映稳定的长期回报，比短期销售实现利润来得更为可观。所以，这里还有一个相关问题，如果我们主要谋求的资金来源是国外基金，尤其是有实力的、非期望短期高回报的基金，他们是否会存在更为偏好长期稳定回报的可能性。-当然，这里只单独探讨了产品开发阶段的利润实现问题（服务与管
36、理的利润实现，放在后面探讨），因为3-5年内管理与服务的规模效应无法体现，可能无法产生稳定可观的利润。但如果作为一个长期商业模型，相信管理与服务的利润在更长一些的时间内会超过开发领域的利润。这就是前面思考过的，以10年的眼光思考问题，我们不期望也不太可能成为开发领域的老大，但期望在管理与服务领域具有很大的市场份额。前提是销售或长租，相关的话题是：老人如果去世后，老年公寓的权益怎么办。初步思考，存在以下两种主要的可能性：一、子女不能自己居住，因为年龄未达到入住标准，但可以拿到市场上去转让，或委托我们二次销售；（如果是住宅用地，这个方式成立；如果是旅游或其他用地，这个方式较难让消费者认可）二、我们
37、无条件地收回，退给老人的继承人相应折算年限的款项，然后进行二次销售；（这里有一个折算公式的问题，如果是70年，一定不是等分的；还有一个产权交割的费用问题，如果是住宅用地的话；再有一个是否评估的问题，还是原价折算）同样道理，如果是短期视角，第一种解决方案的利益清晰一些，如果是长期视角，第二种解决方案的公司利益则更大一些，市场好感度也更高一些。老年公寓样板产品模型 这里，我们暂时只探讨主流的中高端老年公寓的产品模型，暂不涉及豪华型的、或顶级的，或低端一些的产品。 关于老年公寓的规模，可能是一个复杂的经济模型，我们首先要关注双方的需求：一、站在老人和他们的家人角度，是否有足够的配套和生活辅助，足以让
38、他们放弃原来的居住环境与方式，而去选择老年公寓；二、站在我们的角度，创建的众多配套内容与服务设施，分摊到多少老人才是合理的。（尤其远郊的老年公寓与一般住宅开发不同，少了一块商业的超额利润可能性，多了一块服务超额利润的可能性，但短期不兑现） 按照容积率1.0，5%左右的配套面积，每300亩用地可以建设20万平方米的老年公寓，可容纳3500-3800个左右老人，我们希望这样的社区规模将能完全排斥病房、单身公寓或福利院的感觉，排斥慈善机构或医疗机构的环境，更像一个低密度的、多配套的高档住宅区。居住在里面的老人，能自尊地颐养天年，即能控制自己的日常生活、保持自我的独立，又能享受到有可持续的生活辅助与医
39、疗保障，以及必须的社交活动与生活安全感。国外的老人住宅，大致可归纳为三种主要形式：第一类，就是入住者的家。入住的老人能独立生活，但愿意享受身边能有朋友的感觉、也希望在有需要的时候有服务人员照顾的那种安逸与安全感；第二类，继续保持入住者独立的生活方式，但便于提供更多护理与服务，并需要给予定期的帮助；第三类，适应更高龄或身体状况不健康的老人们，他们期望靠近他们居住在第一类或第二类的朋友或亲人，但需要全勤的护理与随时随地的照料。上述三类老人住宅，往往是放在一个社区内的，即便社区只有几十套或百来套单位。这说明，这三类住宅区分的不是不同人群的需求，更多根据老人的健康状况规划的。此外，注意到有很多国外的老
40、年公寓，对老年痴呆症患者有专门设计的住宅楼应对。初步了解，早老性老年痴呆是非常常规的病症，在中国，目前有5%以上的老人不同程度的患有此症，最明显的特征是出门后找不到回家的路。可以预期的是，这类老人的家人或自己会更高比例地愿意入住老年公寓。初步思考，国内的老年公寓，也逃不出上述3+1类主流模式。但总觉如果一个老人从第一类搬迁到第二类，再迁移到第三类，似乎总会有点一步一步迈向死亡的途径。考虑现阶段，在产品层面，可以在国外经验的基础上做一些适当合并设处理：第一种老人住宅：合并上述第一类与第二类，因为服务本身可以选择的，非常健康的老人也完全可以选择第二类的服务，并不很强烈地需要用建筑形式、功能或区域去
41、严格区分开来；第二种老人住宅：把适宜老年痴呆症患者居住的住宅，与国外的第三类产品进行合并，都是需要特别护理的人群，确实也需要在规划区域、户型设计、配套等方面与上述第一种有不少区别。户型问题第一种老人住宅：如同普通住宅一样，但户型中会弱化一些功能区，首先弱化的是餐厅，可以考虑更多与厨房结合，客厅也没必要很大，适用就行；其次不会主流提供三房的户型（三房的存在，主要是考虑一些有支付能力的消费者，愿意为亲友探望暂住的房间，但应该是二房半的概念为主），一般只提供二房为主流的户型，也将为支付能力不强或丧偶的老人少量提供一房的户型；第三，基本不提供双卫的住宅；第四，考虑所有房间的采光、通风，更会重视阳台、露
42、台与一楼花园等元素设计，以阳光、生态为要素；第五，精装修。第二种老人住宅：首先要排斥病房、单身公寓或福利院的感觉，第二，主流提供一房（考虑到更多进入这一种住宅的老人往往是丧偶的）、适当配置二房户型，不需要提供三房，若有现实需要可通过户型组合来实现；第三，客厅与餐厅混合，只提供单卫；第四，同样考虑所有房间的采光、通风，更会重视阳台、露台与一楼花园等元素设计，以阳光、生态为要素；第五，部分可考虑破除成套住宅的可能性，几套合用厨房、阳台等元素，以解决小户型设计中将遇到的设计难题。第六，主张精装全配。考察国外老年公寓的资料，折算后上述两种户型的比例多是在2：1或3：1左右。初步思考建议我们第一个项目采
43、取的比例是8：1或10：1左右，一是销售面风险的考虑；二是第一种产品也可以转型为第二种产品，只是护理和照应的效率略低一些而已。报告的提纲阶段，我倾向于老年公寓中存在上述两种产品，但报告实际行文至此，我更倾向于把上述两种老年公寓全部打混，不区别对待。感觉区别对待总有不人性的元素存在，尤其很多老人们一旦入住在第一种老年公寓中后，即便身体开始转差，是否愿意搬进第二种老年公寓会存在问题，可能更愿意接受的是第一种老年公寓的基础上，享受第二种老年公寓的服务。-基础这一层思考，我们可以在建筑设计上给每一个幢老年公寓（或按照户数比例）都安排一个老年公寓的“专属值班护工服务站”，可根据需要安排1-3个户工日间或
44、24小时值班。建筑与规划l 第一种老年公寓，不排斥一梯三户的设计，服务来源于智能化系统连接的社区级服务中心与医疗中心；l 第二种老年公寓，不排斥一梯四户、六户或更多户的设计，或还可破除成套住宅原则的设计以确保卧室南向，服务来源于各单元顶楼配置的专属值班护工服务站；l 专属值班护工服务站类似于酒店的布草间功能+护工宿舍，可以安排1-3个户工值班与宿居，考虑可以安排在建筑顶楼；l 层高：主张3-4层为主，除非地块本身的诉求，否则尤其第一种老年公寓坚决排斥小高层住宅；l 无障碍：分流系统、平行交通与垂直交通系统全面无障碍设计，4层以上住宅主张全面使用电梯，第二种老年公寓全部使用电梯；l 公共部分：主
45、张地毯、扶手等元素的大量应用，研究适合老人的公众空间尺度、灯光、色彩；针对老年痴呆症群体，单元门、户内公共部分增加若干有趣味的便于激发记忆的元素，户主更可在自己门口放置自己熟悉的标志；l 户外环境：创建安全、健康而又不唐突的室外环境，清晰的组团标志，简洁的楼宇指向；注重组团、邻里关系的建立与交往；户外活动区域散落在社区的多个角落，更多舒适的步道和休憩元素；老年公寓的配套1物业管理系统2生活辅助系统l 餐厅；l 洗衣；l 家政；l 代理；代步-例如委托购买晒衣服的杆子、老虎钳等一些零碎古怪的、必须要老城区才能买到的东西；代笔或顾问：书信、协议、汇款等；l 商业；l 园区班车；l 特殊陪护：例如每
46、天有人帮助阅读报纸，又如希望有人陪同上街，只需要报酬，就可以达成；3 医疗保障系统l 社区级的医疗保健中心：包括固定的全科医生、护士，必要的医疗设备、护理器材，常规的药品，简易的用于抢救的手术室，一些老人更多需求的专科如牙科的医生，老人常规保健、常见理疗做需要的护理人员；应该是一个介于诊所与医院之间的医疗场所，但是不用设置住院病房，只需设置临时观察的病床；l 支持第二类老年公寓户型的每个单元都有的专属24小时护工服务站和后备一对一服务队伍；l 专属于社区的救护车；l 与市区优秀医疗机构之间的抢救通路；l 老年医疗咨询图书馆；l 定期的老人医疗与健康讲座；4 旅游服务系统l 旅游服务中心：组织老
47、人本地、异地、出境的专门旅行团，满足老人的旅游偏好与适用节奏；l 候鸟式老人度假：类似分时度假模式，但周期更长一切，一般以月为单位周期，让老人可以在我们系统内的不同老年公寓之间迁徙居住，老人可以以迁徙居住的老年公寓为基点，对老年公寓所依附的城市及周边区域达成更为轻松地旅游；我们可以通过在第一种老年公寓的一房户型保留部分短租房源来尝试这一领域。5 社区休闲系统l 体育运动设施；l 传统项目的康乐中心；l 舞台、秀场；l 俱乐部：适宜老人的音乐与酒吧；l 农渔休闲区：如果项目周边有可能开辟一些专属于老人种植物、种蔬菜、钓鱼的场所则更好；6 投资理财系统l 远程证券交易场所：相对于坐在电脑前操作，老人更愿意聚集在一个空间里看着大屏幕；l 老人投资与理财的帮助与顾问系统；7 文化学习系统l 社区展览馆（小博物馆）；l 老人著书、自传的帮助；l 老年收藏品的交流l 社区自己的老人刊物；l 老年大学系统的引入或合作；l 关注老人的信仰；8 对外交流系统l
