仙山驿站物管合同.doc

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1、“仙山驿站”住宅小区物业服务委托合同二OO九年七月“仙山驿站”住宅小区前期物业管理服务委托合同委托方 (以下简称甲方)：企业名称： 法人代表：地 址： 重庆市武隆县仙女山镇石梁子村联系电话：联系人：受托方 (以下简称乙方)： 企业名称：重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司 项目负责人：廖贵萍 电话：15923090555 地 址：重庆市武隆县芙蓉路舒家河 联系电话： 023-66580897 023-77820220 联系人： 严正峰 电话：15213726186重庆武隆县仙女山镇石梁子村“仙山驿站”住宅小区是重庆 开发的花园洋房综合性物业。甲、乙双方根据互惠互利、共同发展的原则，通过友好协商并

2、依据中华人民共和国合同法、物业管理条例、重庆市物业管理条例等法律和法规的规定，就重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司实施“仙山驿站”住宅小区的前期物业管理服务事宜达成如下协议：1.本合同中有关文字释义1.1“物业”-指位于重庆武隆县仙女山镇石梁子村的“仙山驿站”住宅小区花园洋房商住小区。第一条物业基本情况 物业名称： 物业类型： 商住综合物业 ；座落位置： 重庆市武隆县仙女山镇石梁子村 ；占地面积： 平方米；住宅建筑面积 平方米；住宅栋数： 7 栋； 会所栋数： 栋。设备设施情况：1、变配电控制机房 2、 监控、楼宇对讲系统 3、 污水处理系统等 1.2“物业管理”-指物业公共部位、公共设施、设

3、备之日常运行、管理、维护维修服务, 包括房屋建筑物及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安、和环境容貌等项目之日常维护、修缮等服务及提供其它与物业产权人或使用人相关之物业管理服务。1.3“物业公共契约”-指法定之业主临时管理规约或业主管理规约。1.4“业主”-指物业之所有业主或使用人。1.5“管理合同”-指“仙山驿站”住宅小区前期物业管理服务委托合同, 即本合同。1.6“管理服务”-指“仙山驿站”住宅小区物业全面管理服务，即重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司提供“仙山驿站”住宅小区全面的物业管理服务。而“仙山驿站”住宅小区物业实管工作由重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司21洋房管理处执行。2

4、.物业管理委托服务期限2.1 本合同管理服务期从2009年 月 日至2012年 月 日止，为期叁 年。在本款规定的时间内，若物业成立业主委员会，业主委员会与物管企业签定物业服务合同生效后，本合同自然废止。2.2 本合同期满前3个月，在业主委员会未成立的前提下，甲、乙双方就是否续约协商，如双方同意续约，应及时签订补充协议，确认延续的期限及有关合作条款。逾期未签订补充协议，则本合同自动延续至业主委员会成立并与之签定物业服务合同自然作废。3. 物业管理服务方式3.1 实质物业管理服务乙方于服务期间,针对已交付物业由乙方招聘、培训物业管理专业人员，从事“仙山驿站”住宅小区的实质物业管理服务工作，实行管

5、理独立、财务独立核算，自负盈亏。3.2 售楼中心物业管理服务乙方在服务期间,负责招聘、培训物业管理专业人员，专门从事售楼中心的管理服务工作.其人员工资、福利以及工作用品、用具等由甲方独立承担。4. 物业管理服务费及付款方式4.1 整体项目实质物业物管启动费用、前期物业管理服务费乙方于本合同服务期间之整体项目（约1万平方米）前期物管启动费用，经双方协商一致，由甲方按贰万伍仟元整标准包干，一次支付给乙方。付款方式为一次支付：即：在本合同签定、乙方正式进场前的十个工作日内，甲方一次性支付给乙方。但如乙方中途无故解除合同或退场，乙方应全额退还甲方上述费用。4.2 物业正式交付使用后实质物业管理服务费4

6、.2.1 本物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有和承担；4.2.2 物业管理服务收费标准（按建筑面积）：住宅：1.00元/平方米/月（综合性标准，无空置期）；本小区业主小区内停车按物价局审批标准收取停车费，外来车辆可根据市场价格收取停车费。 上述物业服务费中不包含小区公共部位之用电、用水所产生的公摊电费、水费。小区所有业主及使用人每月对该部分费用据实分摊。4.2.3其它之约定：4.2.3.1甲方已交付使用之物业但仍未售出之住宅空置单元、及未售出之非住宅空置单元，由甲方按4.2.2条规定向乙方支付物业管理费

7、。 4.2.3.2甲方在“仙山驿站”住宅小区全部交付使用之前应提供经标准装修的物管用房，在合同期间乙方可无偿使用。此前，甲方应向乙方提供临时办公场所。4.2.3.3甲方未出售的车位委托乙方代租代管，并签定相关协议，所收取的租金按30%支付给乙方，确定租金和租赁合同由甲方负责。4.2.3.4乙方应按与业主的约定履行房屋空置期代租代管，具体费用及服务标准由乙方与业主另行签订委托协议。4.3 售楼中心物业管理服务费用4.3.1 乙方于本合同服务期间的甲方售楼中心物业管理服务一次性启动费用为 元整（RMB￥ 元），用于乙方前期对售楼中心物业管理人员培训、用品购置等。 支付方式为：乙方相关人员全部进驻售

8、楼中心前十天内支付给乙方。4.3.2 乙方于本合同服务期间，甲方售楼中心物业管理服务人员（包括保安 名(含值夜)，清洁工 名）每月的工资、福利合计费用为 元整（RMB￥ 元）。每月用于售楼部现场管理服务用品、用具（不包括销售现场维修人员及材料）据实计算，乙方于每月25日报次月计划。支付方式为：乙方相关人员全部进驻售楼中心后三个工作日内，甲方支付乙方第一季度服务费用，即：人民币 元整(RMB￥ 元)。合同服务期间售楼中心其它月份的物业管理服务费用由甲方按季度支付乙方，即：每一季度的首七日内由甲方支付乙方。但如乙方中途无故解除合同或退场，乙方应全额退还甲方所预付的本季度物业服务费外同时应承担相应金

9、额的违约金。5.物业管理事项5.1 乙方在“仙山驿站”住宅小区设立客服中心, 负责执行整个物业之物业管理服务。5.2 物业管理范围如下:5.2.1 为物业实施一切所需保养及清洁绿化维护管理服务, 并负责其行政及监督。5.2.2 对管理处所有员工的管理、培训及监督。5.2.3 注意一般保养规定, 并按规定督促有关单位及员工执行所有保养工作。5.2.4 负责处理甲方或物业之业主向乙方提出有关物业管理之投诉。5.2.5 执行有关物业公共契约内所订之管理条款及责任。5.2.6 就管理合同内容有关之事务与有关政府机构、物料供货商等的联络。5.2.7 提供并执行装修工程及物料运送。5.2.8 提供并执行保

10、安、迁入及安全控制。5.3 物业管理事项及工作标准包括但不限于以下具体内容:5.3.1 房屋建筑物本体共用部位日常使用管理及维修、养护，完好率符合国家和行业标准。物业共用部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁、柱、楼盖、内外墙体等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、小区内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等。5.3.2 房屋建筑物本体共用设施设备 (共用之上下水管道、落水管、污水管、公用水箱、加压水泵、配电系统、电梯、机电设备、共享照明、公用天线、消防设施设备、等) 之日常维修、养护、管理和运行服务, 使之正常工

11、作状态符合国家或行业标准。5.3.3 物业规划红线内属物业管理范围之市政公用设施和附属建筑物、构筑物 (包括道路、室外上下水管、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、路灯、绿化地、停车场等) 之使用、日常维修、养护及管理, 使之正常工作状态符合国家或行业标准。5.3.4 公用绿地、花木、建筑小品、水景观的水系等的养护维护与管理。5.3.5 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、幼儿园等。5.3.6交通与车辆（机动车和非机动车）行驶、停放秩序及室内外停车场秩序管理。5.3.7物业管理服务区域内的公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、日常安全巡查、门岗

12、执勤。做好公共秩序之治安管理防范, 预防任何人在物业内进行滋扰。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。5.3.8物业档案管理，建立物业所有人、使用人之档案, 做到清楚明了。5.3.9 物业公共环境卫生之管理, 保持物业及其周围环境之清洁卫生。5.3.10 物业生活废水、污物之排放处理和排水管道、污水管道的定期疏通，生活垃圾日产日清, 保证垃圾收集设施处于良好工作状态。5.3.11 采取有效措施, 尽可能防止任何公共地方之堵塞, 并在发生堵塞时排除故障。5.3.12 协调责任范围内的单位和个人对公共地方中破损之玻璃、门、窗及时维修更换

13、。5.3.13 防止任何人未经同意而占用、使用公共设备、设施、地方或对公共设备、设施、地方进行有害变更及损害。5.3.14 向物业所有人、使用人免费提供代收代缴水费、电费、有线电视费、电话费、网络使用费等服务。5.3.15 规范使用人物业使用行为，保持物业外观形象统一美观。5.3.16 供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理。5.3.17 物业管理区域内业主、使用人装饰、装饰物业的行为管理。5.3.18 接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修、养护(服务价格由乙方和业主另行商定)。5.3.19 市政府主管部门、物业公共契约所规定、法律

14、政策规定由乙管理服务的其他事项。6管理报告6.1 乙方应向甲方提供半年度或年度管理报告。6.2 半年度报告应包括:6.2.1自上次报告后管理费收支一览表及建议。6.2.2对物业管理之水平建议。6.3 年度报告应包括:6.3.1每年度之管理综合汇报。7维护管理7.1 乙方将全权负责物业内所有机电设备之日常运作及保养服务。物业维修技工将由高级技师督导下处理各项操作, 维护及定期保养工作。7.2 乙方将编制短期及长期修缮计划, 建立机电维护之基准及品质定位, 并备有各类保养报表达至特定之效果。7.3 甄选适合之保养承包商处理定期大型之维修保养计划, 该项计划将由乙方准备工程细则并通过招标程序, 并选

15、定合适厂商。8管理员工楼宇监督工作、管理、机电设备组之安全运作 (受其它合同规定者除外)、一般清洁、保养、园艺等所需之委任。9. 甲乙双方的权利与义务9.1甲、乙双方在重庆武隆县仙女山“仙山驿站”住宅小区之物业管理中应精诚合作，以保障物业管理高效的运行。9.2甲、乙双方均允许对方于合同履约期内使用其公司或集团名牌，图片资料等相关内容进行商业宣传。但在使用前均需就位置、形式、规格等内容须以书面通知对方确认。9.3甲方或乙方由于历史或现时的任何原因与第三者之纠纷、争议等与对方无关，但由于乙方所派管理人员在工作中造成的纠纷、争议，乙方有责任妥当处理。 9.4 甲方的权利义务：甲方享有的权利：9.4.

16、1 甲方有权利审定乙方拟定的物业管理方案、年度管理计划、维修养护计划并监督检查乙方各项方案计划的实施； 9.4.2 检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。9.4.3 制订物业共用部分和共用设施设备的使用、公共程序和环境卫生的维护方面的规章制度。9.4.4 依据相关法律法规拟定业主临时管理规约。9.4.5依据法律、法规规定享有的其他权利。甲方应履行的义务：9.4.5 有义务按本协议规定的属甲方应支付的向乙方按时支付物业管理相关费用。9.4.6 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务。9.4.7 乙方承接物业时，甲方应和乙方共

17、同对物业共用部位、共用设施设备进行查验并对存在的问题予以确认，甲方应保证本物业管理区域具备以下条件：9.4.7.1 所有建设项目按批准的规划设计和有关专业要求全部建成，并满足使用要求；9.4.7.2 物业管理区域内道路平整，小区标识系统完备，雨污水通畅，路灯通亮，园林绿化，围墙大门建设完毕，具备管理的要求；9.4.7.3 机动车停车库（场）的智能化系统及停车库的监控系统以及小区内的垃圾桶、垃圾车（非机动）、公告栏、导视系统、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、楼栋及单元（门）、户有明显标志等的配置并确保可投入使用； 9.4.7.4 供水、供电、供气、电梯、通讯、有线电视、消防、邮政等设施能

18、保证供应或正常使用；特别说明：（甲方应对小区内所有给排水管道采取保温措施，以防冬季气温降低造成管道破裂，若因甲方未进行保温造成管网系统破裂其维修、更换等费用有甲方全额承担）。9.4.7.5 物业交付时，应对所有配套设施、设备安装到位后交付给乙方，9.4.8 保证交付使用的物业符合国家竣工质量标准，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，甲方应认真完善和处理好本物业的遗留问题。9.4.9 乙方承接物业时，甲方应按国家规定向乙方移交物业资料和进行物业移交验收手续，双方并履行书面移交承接确认书。9.4.10 甲方有义务按照法律规定向乙方无偿提供经标准装修和标准配置的物业管理用房。 9.

19、4.11 因维修物业或者公共利益,需临时占用、挖掘道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意,并在约定的时间期限内恢复原状。9.4.12 不得擅自处分业主依法享有的物业共用部分和共用设施设备的所有权和使用权。9.4.13 按时处理完善物业遗留工程问题， 若需乙方代为处理，甲方应向乙方支付相应费用。9.4.14 法律、法规规定的其它义务。9.5 乙方的权利与义务乙方享有的权利：9.5.1 按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务。9.5.2 按照本合同和有关规定向甲方、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用； 9.5.3 可以根据业主或物业使用人的

20、委托，提供本合同约定以外的服务项目，服务项目由双方协商约定。9.5.4 可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托或转包他人。9.5.5 依照法律、法规规定和本合同约定享有的其他权利。乙方应履行的义务：9.5.6 履行合同、提供物业服务。应当恪尽职守, 善意谨慎地履行本合同所规定之义务、职责, 按照市有关主管部门规定之标准及本合同之规定实施物业管理, 接受业主及甲方监督, 为本物业创造一个整洁、文明、高雅、安全便利之生活环境。9.5.7 及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理业主和甲方有关物业方面的投诉，接受甲方、业主

21、和物业使用人的监督。9.5.8 在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设备设施进行查验，并做好书面记录和移交签认工作；9.5.9在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准。9.5.10 结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、维修保养计划，经依法议定后组织实施。9.5.11 制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告。9.5.12 尽力做好本物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，保

22、护好现场、协助做好救助工作。9.5.13 向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告之装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理。9.5.14非经甲方和相关业主许可并办理有关手续，不得擅自改变物业管理区域内共用部分、共用设施设备的用途；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能。9.5.15 不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益。9.5.16 新建物业交付使用时，应按当期物业管理服务费标准（物业销售合同另有约定除外）收取，不得向业主乱收

23、费。9.5.17 本合同终止时,应当将物业管理用房和物业管理相关资料移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。9.5.18 法律、法规规定的其他义务10委托授权在本合同有效执行期间，根据业主临时管理规约的授予权，在物业管理服务中甲方同意乙方行使下列权利：10.1 有权制定本物业之管理办法或必要的规章制度，并以有效的方式督促业主和物业使用人遵守。10.2 有权向物业之所有人、使用人按标准收取物业管理费用(合同另外约定的除外)。10.3 有权选聘专业清洁、绿化公司，承担专业物业管理业务。10.4 采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反业主临时管理规约及公众管理制度的行为。

24、10.5 在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节。10.6 对欠费业主停止约定服务直至其履行交费用义务。11. 双方约定因以下条件下所致的损害，可构成对乙方的免责事由：11.1 因不可抗力导致的中断服务；11.2 因物业本身固有或因物业建设遗留的瑕疵问题造成的损害；11.3 因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用的（除排危抢险情形以外），乙方应事先通知业主及使用人；11.4 因非乙方责任造成的供水、供电、供热、供冷、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。11.5 因物业所有人或使用人使用不当直接造成物业或相邻业主的排水、供水、供电、通讯、

25、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。12.违约责任及合同的终止、解除12.1 因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以法定机构的鉴定为准。12.2 乙方违反合同的约定，擅自提高收费标准，甲方、业主、物业使用人有权要求乙方清退；造成甲方、业主、物业使用人损失的，乙方应给予甲方、业主、物业使用人相应赔偿。12.3 甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数支付物业服务费(包括启动补偿金)或物业服务费的，违反者应按每日3的标准向乙方支付违约金。12.4 甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使

26、用人可以自行或委托乙方修复，但修复费用及造成的其他损失由甲方承担。12.5 若甲方或乙方之公司解散，停止经营，转让或因重组等原因而清盘时，责任方须于事前三个月给予对方书面通知并协商达成终止合同的相关事项。若甲方或乙方无故单方终止合同，违约方应给予守约方 贰 万元的经济补偿，如守约方的经济损失超过补偿金额，守约方还有权要求违约方赔偿所受经济损失。12.6 若甲方未能按本合同第4条按时支付乙方费用时，乙方有权于提出书面通知二个月后，终止合同。乙方并保留追究经济损失的权利。12.7 若乙方未能按本合同履行合同之约定内容向甲方及物业使用人提供物业管理服务，或服务未达标的，甲方有权要求乙方限期整改。在甲

27、方给予书面通知一个月内（书面通知由甲方按本协议地址通过邮递方式为准，若乙方拒收视为送达），仍未作出修正及改进完成的，甲方有权提出终止合同，并保留追究经济损失之权利。12.8签约双方任何一方，由于战争、严重火灾、水灾、地震等不可抗力而丧失履约能力，由受灾方提供当地官方权威证明后，本合同自动终止。12.9 违反本合同约定需解除本合同的，解除合同的一方应提前30日通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。13. 其它事项13.1 若本合同内有任何条文于任何法律下成为无效、非法或不能执行时, 本合同其余条文之合法性、有效性及执行性并不因此而受损。13.2 在履行本合同中甲、乙双

28、方发生争议, 应当通过协商解决, 如协商不成, 任何一方均有权提交重庆仲裁委员会, 并按法律、法规之规定解决争议。13.3 任何与本合同有关之通知或通讯应以中文书写，并以邮寄、电传、电子邮件或专人送交方式送到本合同内注明各当事人之地址。13.4 专项维修资金的管理和使用：13.4.1 专项维修资金的缴交：按国家及重庆市相关规定由甲方向物业买受方代收。13.4.2 专项维修资金的管理：按武隆县房地产主管部门相关规定执行。13.4.3 专项维修资金的使用：按重庆市专项维修资金使用管理办法及相关规定执行。13.5 本合同物业服务收费只包括物业设施设备的日常小修，物业设施设备的中修、大修工作需要维修时

29、,其维修费用乙方报告甲方并经相关部门批准，从物业专项维修资金中支付（具体办法按相关法律法规执行）。13.6 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均可监督本合同的实施。13.7 本合同执行期间,如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。13.8 本合同附件均为本合同不可分割的组成部分,与本合同具同等法律效力。13.9 本合同自双方签字、盖章后并在甲方所在地房管局登记备案之日起生效。13.10 本合同一式陆份, 甲、乙方各执贰份,双方物业管理行政主管部门备案壹份，均具同等法律效力。甲方盖章: 乙方盖章: 重庆庆业物业管理有限公司

30、武隆分公司法定代表人： 法定代表人：代理人： 代理人： 二零零玖年 月 日 二零零九年 月 日附件:仙山驿站住宅小区物业管理服务目标及服务质量标准1.总体目标乙方在为仙山驿站住宅小区服务期间将小区精心打造为“安全、尊崇、优雅、整洁、便得、细致、文明、舒适”的高档生活住宅社区。根据国家、省、市、区优秀物业管理分项考核标准，在项目达到硬件指标后，乙方承诺：项目所有建筑物及配套设施完善，全部正式竣工验收交付使用：两年内组织成立小区业主委员会；两年内将21洋房一期创造为县级优秀物业管理示范住宅小区.2.物业管理服务质量与标准序号服务质量目标统计方法部门目标计算方法/周期行政部品管部客户部1顾客综合满意

31、率不低于85%，其中：安全防范满意率季度抽样调查表统计85%满意+较满意-不满意100%/季度回收有效表格绿化满意率同上85%同上清洁满意率同上85%同上有效投诉率15%季度对投诉记录表统计2%3%8%有效投诉件数100%/季度投诉总件数维修服务零修、急修及时率100%每月对派工单统计95%派工单总数-不及时单100%/每月派工单总数设备完好率 95 %季度对日检记录表统计95%正常设备数100%/季度设备总数房屋完好率 95%每年末进行检查并统计95%完好房屋总数100%/每年房屋总套数公共设施完好率 95 %同上正常设施数100%/半年设施总数投诉处理、回访率100%每月对投诉处理表、投诉

32、记录表统计100%100%100%投诉处理回访件数100%/每月投诉总件数2员工上岗培训率100%每季度对培训记录统计100%实际培训人数100%/季度应培训人数3管理处经理、职能部门的管理人员持专业培训上岗证90%，特殊工种岗位持证率90%每年对培训记录统计100%100%100%实际持证人数100%/半年持证总人数2.1 基本要求2.1.1 服务与被服务双方签订规范的物业管理服务合同，双方权利义务关系明确。2.1.2 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检查，验收手续齐全。2.1.3 管理人员、专业操作人员按照有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。2.1.4 有完善

33、的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。2.1.5 管理服务人员统一着装、佩带标志，行为规范，服务主动、热情。2.1.6 设立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。2.1.7 根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目与收费价目。2.1.8 按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。2.1.9 按有关规定规范使用住房专项维修资金。2.1.10 每年至少2次征询业主对物业服务意见，满意率90%以上。2.2 房屋管理2.2.1对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修

34、记录和保养记录齐全。2.2.2根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。2.2.3每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。2.2.4按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观

35、、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。2.2.5对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。2.2.6对小区主出入口的平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户标志应保持清洁、醒目。2.3共用设施设备维修养护设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达90%以上。2.3.1供电系统(1) 24小时正常运行，出现故障，立即排除。(2) 限电、停电提前通知用户。2.3.2消防系统

36、(1) 消防控制中心及消防系统，可随时起用。(2) 订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。2.3.3给排水系统(1) 每半年对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。(2) 设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。(2) 公共部位排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。(4) 遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、浸水、长时间停水事故。2.3.4空调系统空调室外机按规定安装位置统一，排列有序。2.4 市政公用设施管理2.4.1保持公共配套服务设施完好不低于

37、90%，不随意改变用途。2.4.2公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。2.4.3路灯、楼道灯完好率不低于90%。2.5 绿化养护管理2.5.1有专业人员实施绿化养护管理。2.5.2对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。2.5.3定期清除绿地杂草、杂物。2.5.4适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。2.5.5适时喷洒药物，预防病虫害。2.5.6 定期对水景观的水质和景观内的生物、植物进行养护；定期对水面的漂浮物、藻类物进行清理打捞。定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象，绿化完好率大于85。2.6 保洁服务2.6.1按幢设置垃圾桶，生

38、活垃圾每天清运1次。2.6.2小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；楼道每日清扫1次每月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次：路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。2.6.3区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每3个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。2.6.4水景蓄水池按规定定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。2.6.5根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。2.7 协助维护公共秩序2.7.1小区主出入口24小时值勤。2.7.2对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。2.7.3对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。2.7.4对进出小区的装修等人员实行登记管理。2.7.5对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时向有关部门报告，并协助采取相应措施。2.7.6本附件与物业服务合同具同等法律效力。