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1、物业公司空调设备保养冷水机组保养标准 A/0 1/2 10 适用范围：大厦用中央空调冷水机组的维护 20 引用标准：无 30 日常保养： 31 周期：月 32 清除机组表面灰尘，金属表面除锈加防锈油。 33 检查机脚螺栓有无松动，机组有无异常振动及噪声并立即进行处理。 34 用氟里昂电子检漏仪检测机组有无氟里昂渗漏，当表明有渗漏时，应立即进行修复止漏、补充。 35 检查氟里昂充注量，其液位应位于氟里昂视镜中间，必要时作适当调整。 36 检查油压是否正常，油过滤器压差大于25PSIG时，应更换油过滤器。并检查回油系统的工作状况，回油温度应在允许范围内。 37 检查油位是否位于上视镜中间，出现油位
2、低应立即补充冷冻机油。 38 检查机组各项运行参数和电脑控制中心工作程序。 38 检查换热器换热效果。 40 一级保养： 41 周期：半年 42 检查机组螺栓是否有松动，机组有无异常振动及噪声，并立即处理。 43 做好机组、管道保温。 44 检查机组是否泄漏氟里昂，有渗漏时应立即处理。 45 检查油位是否适中，出现低油位应立即进行补充。 46 检查蒸发器及冷凝器换热效果是否良好。 47 保养启动电动柜。 冷水机组保养标准 A/0 2/2 50 二级保养： 51 周期：年 52 检查回油系统、更换干燥器、油过滤器、检测冷冻机润滑油应符合下列的规格： 在100F(38)时的黏度 30025ssu(
3、59.2至70.1平方毫米/秒) 在210F(99)时的黏度 50至55ssu( 7.3至8.8平方毫米/秒) 最小黏度指数 95 最高流动点 -5F(-21) 最低闪火点 400F(204) 酸性指数不可超过 2.0mg KOH/mg 测试达不到上述指标，应更换冷冻机润滑油。 53 检查主机操作及机组运行参数，检查电脑板工作程序，对有关元件作适当调整。 54 检查润滑系统，油过滤器压差大于25PSIG时，应更换油过滤器、冷媒滤芯及冷媒过滤网。 55 检查轴承磨损情况，轴承如有磨损，有时可由异常振动及轴承温升高等现象检查出来。 56 检查压缩机马达，检测马达绝缘电阻，对于闭式压缩机绝缘电阻不小
4、于50M，开式不小于0.5M。 57 检查氟里昂充注量，其液位应位于氟里昂视镜中间，必要时作适当调整。 58 检查制冷循环制冷效果。 59 检查清洗蒸发器，冷凝器换热铜管，如果铜管结垢严重应采用机械或化学方法除垢清洗。冷凝器压力如果异常升高，同时主机无法达到满载制冷量，大多是因为铜管结垢严重或是机体内有不凝结气体存在。 510 保养启动控制柜和电气线路。 60 相关文件及纪录： 61 空调设备日常保养记录 62 63 空调设备一级保养记录 空调设备二级保养记录 冷却塔维修保养标准 A/0 1/2 10 适用范围：中央空调系统用冷却塔。 2.0引用标准：无 3.0日常保养： 31 周期：半月或月
5、 32 检查冷却塔是否正常工作，联接螺栓，机脚螺栓有无松动锈蚀。 33 检查管道、浮球阀及自动电动阀门运行有无故障，是否有跑水现象。 34 检查喷嘴是否堵塞，保持淋水装置的清洁。 35 清洗集水池内的污物。 36 检查电机的防潮情况和风叶旋转是否灵活，风机和电机的轴承温升不得超过40。 40一级保养： 41 周期：季 42 紧固松动螺栓，并除锈。 43 清洗集水池内污物，保持喷淋器清洁。 44 检查系统有无损伤和漏水现象，并及时处理问题。 45 检查齿轮传动装置并加油润滑。 46 检查电机轴承磨损情况。 47 检查浮球阀和自动补水装置。 48 保养电机电气线路。 50 二级保养： 51 周期：
6、年 52 冷却塔下水箱内由于空气污染物质的影响，会堆积一些污垢，必须进行认真的清扫，用清水冲洗水箱内堆积的污泥。 冷却塔维修保养标准 A/0 2/2 53 检查水箱内是否有损伤的部分和有无漏水的地方，如有漏水要认真修补。 54 冷却塔的风机一般采用轴流风机，风机和电动机是在高温，高湿的环境中工作，必须认真检查，必要时对此部分拆修；拆下风机轴承和电动机轴承之后，对有损坏的轴承要更换新的。风机皮带经过长时间的运行之后，必须要更换新的。 55 对直接连接的齿轮装置，要检查齿轮机构是否有损伤的地方，润滑油是否足够。联轴器内轴承的润滑脂需定期更换，不得硬化。 56 对轴、轴承、皮带的咬合进行认真的调整。
7、 57 冷却塔填充材料的材质，一般使用涂有氯乙烯的材料，由于和冷却水，空气长期接触，填充材料粘附有污垢，要用高压水冲洗，注意不要损坏填充材料。 58 与空气和冷却水接触，积有一些污垢使部分小孔不通水，要用高压水冲洗被堵塞的小孔。检查球形阀动作是否可靠,必要时，要将球形阀取出进行分解。更换阀座的密封，检查是否有裂纹，检查其动作和功能，确保补水装置在使用中正常动作。 59 对水系统管道应作除锈防锈处理，保温材料有破损脱落处，及时修补，有故障的阀门应拆修或换新，对管道水过滤器的垃圾网拆下清洗除垢。 510 风机上的碳素钢叶片和其它钢制部件，应定期涂刷防锈漆。 60 相关文件及记录 61 空调设备日常
8、保养记录 62 63 空调设备一级保养记录 空调设备二级保养记录 电控柜维修保养标准 A/0 1/2 10 适用范围：中央空调系统电控柜 20 引用标准：无 30 日常保养： 31 周期：半月或月 32 首先切断电源，清扫电控柜内外的灰尘。 33 检查电控柜、启动柜内元器件，导线及线头有无松动或异常发热现象，发现问题立即处理。 34 对于触点熔化或线圈温升过高，动作不灵，保护装置机构氧化受卡，以及操作机构磨损脱落的元件应立即更换。 35 检查各类温度传感器、压力传感器控制器、水流制器温度计压力表安装有无松动故障并立即处理。 36 在正常电压下，接触器、继电器、电磁阀运行有交流声应立即更换。 4
9、0 一级保养： 41 周期：季 42 完成日常保养的内容。 43 检查触点吸合是否良好。 44 试验控制回路是否工作正常。 50 二级保养： 51 周期：年 52 完成日常保养内容。 53 检查各动力线接头螺母是否松动，导线绝缘是否有损坏或老化，连接点是否接触不良，必要时可作解体检查并重新更换动力线。 54 彻底清除导线、控制元件、传感器、电控箱内的尘埃和污物，并拧紧各加固螺栓及端子排压 电控柜维修保养标准 A/0 2/2 线螺钉。 55 对空调系统所有的电控柜内外进行清洁，停电检查接触器控制器的布线、接线有无过载发热，检查接触器接点表面是否有磨损或烧蚀的情况，一般不可用砂纸锉刀磨掉接点镀银之
10、表面，应从新更换动触桥、定触头，并检查接线端、接线盒及各电 动机接线盒螺丝，以确保连接紧固。 56 检查校验各传感器、控制器使其可靠工作在标准范围内。 57 微电脑控制中心一般只作清洁防潮工作。 60 相关文件及记录 61 空调设备日常保养记录 62 空调设备一级保养记录 63 空调设备二级保养记录 空气处理机、新风机保养标准 A/0 1/2 10 适用范围：大厦用中央空调系统空气处理机、新风机。 20 引用标准：无 30 日常保养： 31 周期：半月或月 32 做好保洁工作，清扫电机、风机、控制柜等外表灰尘。 33 断开主电源，拉上“禁止合闸”的标志牌，检查电机接地是否良好。 34 就地手动
11、启动风机10分钟，观察运行情况，是否有异常声响。 35 控制柜自动状态，消防中心手、自动启动、观察风机是否能正常启动。 36 所有风机保养完毕后，风机控制柜转换开关应处自动状态。 37 风机月保养以检查试验为主，在检查后发现异常情况时，应在当天给予纠正，保证系统正常。 38 风机盘管每年至少清洗一次过滤网。 40 一级保养： 41 周期：季 42 完成日常保养内容。 43 坚固各部分镙丝及联轴。 44 检测电动机的绝缘电阻应符合规定。 45 做好控制柜柜内保洁工作，检查主回路触点，若触头严重烧蚀，即应更换触头。 46 调整皮带的松紧度，用手盘动风轮，观察转动是否平稳。 47 向转动部位填加润滑
12、油，以保证联轴器及轴承的灵活性和稳定性。 48 检查调节阀机械开闭动作是否灵活、可靠，开闭角度标志是否清晰。 空气处理机、新风机保养标准 A/0 2/2 49 手动开机检查指示及电压、电流表工作是否正常，风机各部件运转有无异声，三相电流值是否平衡。 410 连续运行半小时观测电机轴承温度，计算电机温升是否正常。 411 对检查发现的缺陷逐一修复。 50 二级保养 51 周期：年 52 完成一级保养的内容。 53 检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。 54 清洁电机内风轮、过滤器及机壳内部，对于油漆脱落处应补刷。 55 全面检查各遥控点控制箱内元件是否正常。 56 运转二小时，观测电机轴承温度
13、，计算电机温升是否正常，确保风机运转正常。 57 对检查发现的缺陷逐一修复。 60 相关文件及记录： 61 空调设备日常保养记录 62 空调设备一级保养记录 63 空调设备二级保养记录 空调水泵保养标准 A/0 1/2 10 适用范围：中央空调系统循环水泵、阀门等。 20引用标准：无 30 内容： 31 保养周期规定： 311空调水泵的运行泵与备用泵应互相轮换运行，每半月至少轮换一次。 312空调水泵每月进行一次一般性保养，每季、每年进行一次全面保养。 313与泵体相连的5米范围内阀门、压力表、管道等随泵体同时保养。 32 保养规范： 321泵体： a、检查润滑油质量、油量是否符合规定，不足应
14、及时加油，如发现油质变色、有铁屑应将润滑油全部更换。 b检查盘根松紧程度：滴水是否符合规定；检查各紧固件是否牢靠、无松动。 c泵体无渗水、溢水、沙眼，泵轴渗水无流到地面。 d检查泵轴转动灵活，泵轴与电机轴在同一中心线，机座紧固、螺丝无锈蚀，垫片齐。 e外观整洁，油漆完好，标志清楚。 322阀门、管道、接头附件： a、阀门开关灵活，关闭严密，无漏水。 b阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁。 c单向阀动作灵活，无漏水。 d检查压力表：压力表指针灵活，指示准确，紧固良好，表阀及接头无渗水。 323电器： 空调水泵保养标准 A/0 2/2 a、电机外观整洁，名牌清晰，各部件紧固，联轴器保护罩完好，接
15、地良好。 b测量绕组绝缘：绝缘符合规定。 c电机端子板联接片连接可靠，接触良好，无发热变色迹象，外部引出线无松动。 d电机控制部分：线路整洁，接触器触点接触良好，若触头严重烧蚀，即应更换触头。操作手柄完好，位置指示正确。 324运转： a、点动起动三次，观察水泵转向及起动电流、信号、指示正常后，方可投入正常 运行。 b水泵投入运行后，水泵输出水压应正常，各部分运转应平稳、无跳动、无明显振动、无异声，压力表指示稳定，三相电流平衡度小于2%，转速、电流接近额定值。 40 相关文件及记录 41空调设备日常保养记录 42空调设备一级保养记录 43空调设备二级保养记录 空调设备保养记录范本 A/0 1/1 1. 0适用范围：中海物业管理公司所辖各物业设备保养记录 2. 0引用标准：中海楼宇科技有限公司设备保养手册 3. 0范本 3. 1空调设备日常保养记录 3. 2空调设备一级保养记录 3. 3空调设备二级保养记录
