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1、物业工程部前期介入实施细则与流程物业工程部前期介入实施细则与流程 物业项目的前期介入，物业工程部必须为后期业主利益考虑。为小区的建设质量每一个环节，每一道工序，结构安全状况、人性化使用方便等把关。按有关规范严格巡查每一栋楼，每一项设施设备。重点考虑减少今后物业管理中产生的问题和矛盾，便于维护与管理，降低成本管理费用。从物业管理各项细节出发，熟悉几大系统结构，发现各种缺陷、安全隐患、施工不规范、物业遗漏工程等，发现问题及时向开发商反映，建议施工方立即整改。对项目规划设计图纸进行审阅，机电设备、物业智能化系统、安保系统、停车场管理系统、公共照明设备、装饰材料、物业的平面布局、功能区域划分进行审查等
2、，提出专业合理化建议及改进方案。建立健全各项巡查验收资料档案备查，通过规范的管理制度和扎扎实实的辛勤劳动，一步步打开工作局面，确保前期介入最终达到预期效果。 一、工程部前期介入目的； 1、完善物业的使用功能。 2、改进、改善物业的具体设计。 3、能更好地监理施工质量。 4、为竣工验收和接管验收打下基础。 5、便于日后对物业的管理。 6、在项目建设中存在的一些工程质量问题，涉及到土建、消防、供配电、给排水、空调、电梯、景观等，致使工程存在许多通病和瑕疵。有些是显露的，如墙面地面不平整、裂缝、起皮、脱落等；有些是隐蔽的，如保温砂浆工艺、做法不到位、面层空鼓、屋顶、外墙、卫生间漏水、烟道串味等。后者
3、更为危险，一旦有了这些隐患，必然为后期的物业管理蒙上一层挥之不去的阴影。 7、全面熟悉小区总体规划，施工全过程，对结构以及管线走向，设备安装做到心中有数。并对工程质量巡查监督，对可能出现的种种隐患了如指掌，便于在后期管理各项设施维修养护工作，减少物业设施的返修工作量。记录、或拍照保存相应的证据在未来隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。也确保物业日后提升管理质量，更减轻日后的管理难度，并为顺利移交拿出依据。 二、前期介入图纸审核、巡查重点； 1、物管用房方面；要求配置物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。其它用房的预留，。 2、电气方面；注意各设备房的通风、降温、排
4、水、应急照明、消防器材配备等问题。对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路的走向、线径、具体预埋点进行了解。对照明线路设计是否超负荷，路灯尽量采用公路用灯具、节能灯泡，可耐锈蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、减少跳闸、密、亮度适中，保障可靠供电等，。单元楼道灯最好采用光控红外线开关。更方便后期的维修、保养和管理。 3、消防方面；对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解。对电路系统中的风机、风阀的分布、工作原理进行掌握。掌握消防主机、各种联动配套的工作原理，回路的分布，卷帘门的分布、报警器安装部位等。 4、给排水方面；了解供水的系统情况，各
5、楼层供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。住户的供水方式，水压是否达标，各个阀门的位置及是否发生爆水管可分片关闭阀门，不至于关总阀影响其它业主用水，如产生漏水有地漏排放不至于产生大的损失。商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表，以避免产生计费错误。在排水方面，雨水、污水、冷凝水的走向，检查口的位置，化粪池的位置等。小区的地下排污管道要铺设合理，坡度要适宜，没有压扁堵塞现象。井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时竹片长度或机械疏通机可达长度，路面低洼处排水要专用下水井等。排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 5、监控方面；
6、智能防盗设备要完善，小区的外围尽量考虑封闭式管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，周边防翻越。各种监控镜头的设置足够合理，对住户与商场的门进行控制，能有效的隔离商场人员进入住户空间，对出入口的设置合理，停车场的智能化无安全隐患，管道井是无安全隐患等。、各单元门、停车位、外围、巡视死角，平台等应加装监控镜头确保安全。 6、清洁方面；可以关注各垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，电梯厅内吸尘用电是否方便。天台是否设置照明及水龙头，垃圾收集点，洗拖把水龙头、以方便清洁用。地漏与清洁有关的问题是否设计到位。 7、绿化、泳池方面；对绿化设计的品种适宜以后的物业管理，适宜以后长期保持相应的花期，各种
7、自动浇水系统完善，花池的排水恰当。泳池的设备设计合理，补水、溢水、排水完善。绿化带植物的品种，不要设计得太名贵、太繁多，除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。 8、空调机方面；预留空调安装位置及空调滴水管。在预留分体空调机位的同时，考虑新产品如，如空气源、太阳能热水器等。商铺前后也预留空调位及排水位，凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带。所有空调穿墙孔洞预留，管口外斜下防水措施。 9、集中抄表方面；水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层、有安全防护的水、电间、柜等。公共用电、，安装独立电表计费，用于以后一、二级合理分摊计算给业
8、主，减小猜疑。楼道内电表箱柜等应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露。 10、信报箱方面；设置亦要考虑邮政投递需要放在首层显眼位置，信报箱的规格和锁要符合要求，方便业主收取。 11、小区车位方面；配置要考虑到户均车辆及临时车位停放尽量充足。有清晰的路线指示标识，地下室有安全的限高龙门架，出入有先进的自动刷卡系统，规范停车的管理规定等。 12、公共设施方面；小区内有安全隐患的水池、小桥、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等娱乐设施和器械，危险场所、设备房门等要有安全防护设施、警示牌等。电梯轿箱内、绿化草地有温馨提示宣传画等。 13、公共屋面方面；建筑物的可上人平台，可以设计成花坛、绿化带。多层屋顶不
9、上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足，还要有专用维修通道等。屋面不要出现死角即不可上人的平台等。 14、弱电方面；现代家庭的可视对讲、门铃、电话、宽带、电视、音响、监控、煤气报警系统等，所有布线设计应考虑周全，各房间都应配置预留电话插座、宽带插口、电视插座等。 15、公共楼道方面；通道墙面应考虑铺设一定高度的瓷片，有利于清洁美观等。 16、垃圾方面；垃圾收集站最好设计在小区后门出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁，不影响环境。 17、首层公共设施方面； 1；建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑装纱窗，更有防盗措施。 2；所
10、有单元进户门应设计遮雨棚，更防业主摔倒产生危险。 3；商铺预留排烟道、电视、电话、宽带接口等到，方便业主使用。 18、 其它方面； 1；重要管路和线路要预留备用管线或活口，。特别供水管路建议走明管，如漏水不易发现而产生水费，有利及时发现漏点，更减少维修费用。 2；小区配套公共设施规划设计要一步到位，管道煤气，智能综合布线，考虑将来发展用，不至于产生开挖、明敷等影响美观。 3；阳台设计全、或半封闭，业主后期大多会自行封闭不统一，不规范。阳台很多会放花盆，以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便。 二、工程部详细巡查内容； 1、主体；房屋结构无裂缝、沉降符合有关规范，外墙瓷砖缝隙水平垂直、不得渗水。可
11、参见建筑工程施工及验收规范的挂牌；生活水泵、生活用水管道刷绿漆并用红色箭头标明水流流动方向；消防泵、消防管道和设施刷红色漆并用红色箭头标明水流流动方向。进水管安装有独立计量总水表。各机房安装独立计量电表、水表。 12、高低压配电房；开闭所、墙面、天花扇灰刷乳胶漆，机房地面刷绿漆，机房地面墙表面光洁平整、明亮。设备房配置高低压配电房牌、供配电系统图示牌、警示牌、消防器材、温度计、工具箱、记录箱、防潮灯、应急灯、防鼠板或防鼠设施，电柜前地面铺宽度1米绝缘胶垫并用黄色油漆在绝缘胶垫的外侧地面标示安全线，其它地面刷绿色地板漆；接地线需用黄绿相间的油漆明显标示。变压器室有完好的通风降温设施和隔热隔音设施
12、；通风、采光良好。高压配电房配置高压操作杆、高压验电器、高压胶鞋、高压手套、高压接地线高压开关检修车，每个高压断路器有明显标示牌标明控制范围；低压配电房每个低压断路器有明显标示牌标明控制范围。安装有各路独立计量电表。 13、消防控制室和监控中心；地面铺地砖，墙面、天花扇灰刷乳胶漆，机房地面墙表面光洁平整、明亮。配置消防控制室和监控中心牌、警示牌、消防器材、温度计、记录箱、应急灯、防鼠板和防鼠设施，室内要有良好的采光、通风降温设施或安装空调。安装有独立计量电表。 14、室外消防栓：消防箱标识清楚，玻璃完好，消防设施配件齐全，消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，油漆完好，无渗漏水，水压充足。 15
13、、检查门牌；栋号、层号、房号，首层大堂信报箱、告示栏、对讲系统齐全。 16、对小区的重要大型设备；设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后技术服务良好、有中文使用说明书及联系电话信誉良好的公司。 17、小区基建工程采用批量较大的各种建材；水电器材常规材料和配件等尽量选用市面上普通规格的标准件和通用件，尽量采用国内容易购买配件材料及型号与规格，方便后期维修。 18、涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。 19、所有参于土建工程；设备设施
14、安装工程、绿化工程和相关的市政工程施工单位、供货商、安装单位、保质内容、保质期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货表、采购供应地址及单位联系电话。 20、一些重要的大型配套设备；的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，联系电话等，并要对物业工程部相关技术操作人员提供正规的培训。 21、小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明；要求调试正常运行后才能交付。 22、为方便以后的物业管理；对大型重要的公共配套设备设独立电表，商品房与办公楼的电源应与各系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层
15、、分表到户，表的位置最好能统一、集中，电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。 23、了解哪些为整体混凝土施工；哪些为以后用空心砖砌成，在以后住户装修中哪些墙不能打，墙体、天花、地面在哪些位置有管线，在打孔和装修时注意提示。 24、设备性能方面；比如智能化等，不要追求卖点一味追求高科技和功能齐备，后期使用则华而不实，智而不能，甚至闲置报废，造成业主投诉和高昂的维护成本。厂家选择、设备选型、配件选用要合理，简单而实用，设备安装调试要求安全合格。 25、各工程部技术人员要做好质量跟进；工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。 了解图纸，提出改进意见熟悉跟踪现场了解项目公司、监理单位、施工单位有关人员的职责分工，理顺工作关系从设备安装入手，建立完善设备档案参与设备验收，包括单机验收、局部验收、系统验收和全局验收的整个过程完善验交资料，编制物业各方面的统计图表和资料清单参与竣工验收主持接管验收。 26、物业建设工程基本结束；工程开始竣工验收、移交验收和准备入伙及筹备开业时，工程部人员对正式接手管理做好准备。巡查要求更为严格，工作更为细致、周密。全面复查及时提出未整改项目，以便交接时提出。
