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1、物业招方案前期物业招标 物业管理招标文件 第一部分 投标邀请 按照国务院物业管理条例、浙江省物业管理条例和杭州市物业管理招标投标暂行办法的规定，现决定对 的物业管理服务进行 招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。 一、招标项目的简要说明 本项目位于 。 本项目规划设计的物业类型为： 。 本项目总用地面积 约 平方米。用地构成为：建筑用地 平方米，道路用地 平方米，绿化用地 平方米。 本项目总建筑面积 平方米。其中地下总建筑面积 平方米，地上总建筑面积 平方米。 本项目共计建筑物 幢；建筑结构为 。 本项目的建筑密度为 %；综合容积率 ；绿化率为 %。 本项目规划建设机动车停车位 个，
2、其中地上停车位 个，地下停车位 个；按照规划设计建造了非机动车停车场所 平方米。 二、项目开工和竣工交付使用时间 本项目于 年 月开工建设，共分 期开发建设。整个建设项目于 年 月全部建成竣工交付使用。 三、物业管理用房的配置情况 物业管理企业办公等用房：建筑面积为 平方米； 四、房屋专项维修资金建立情况 开发建设单位按 标准缴存，计 元；购房人按 标准缴存，计 元；专项维修资金的补充来源有 ，建立的住房专项维修资金现存于 。 五、招标书的发售 投标单位应于 年 月 日 时 分前至 。 六、保证金的缴纳 1、投标人在购买招标书的同时缴纳投标保证金 元整。未中标者在招标人与中标人签订 物业服务合
3、同后 日内退还保证金，利息。 2、未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。 七、投标地点 售楼部办公室。 八、投标截止时间 年 月 日 时 分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。 九、招投标说明会 年 月 日 时 分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。 十、开标时间、地点 1、开标时间： 年 月 日 时 分 2、开标地点： 。 十一、对本次招标提出询问的，请于 年 月 日前与 联系(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。 地 址： 一1一 邮 编： 电 话： 传 真： 联系人： (招标人) 年 月 日 第二部分 技术规范及要求 本物业的物业服务按照杭州市住宅区物业管理公共
4、服务等级标准 级标准，具体技术规范与要求和部分差异如下： 一、物业管理服务的内容 1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护； 物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护； 物业管理区域内的绿化养护和管理； 物业管理区域内车辆行驶、停放及场所管理； 供水 、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理； 物业管理区域的日常安全巡查服务； 物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理； 物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务； 根据需要组织丰富的多彩的社区文化。 二、物业管理服务的要求 1、 按专业化的要求配置管理服务人员； 2
5、、 物业管理服务与收费质价相符； 一2一 3、 争创市级、省级物业小区。 三、物业管理服务标准 物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护 1、公共部位 房屋结构：每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。 门窗：每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。 楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。 管道、排水沟、屋顶：每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，
6、隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。 围墙：每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好。 道路、场地等：每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，侧石平直无缺损。 休闲椅、室外健身设施等：每周二次以上巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用。 安全标志等：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。 2.、供水系统 普通水泵 一3一 每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵
7、，保证二次供水正常，泵房整洁。 每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。 高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。 3、 排水系统 二级生化处理 每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。 每年二次对污水处理系统全面维护保养。 控制柜电气性能完好，运作正常。 污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。 每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。 4.、公共照明 公灯: 每周二次巡检公共照明设备，修复损坏
8、的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、街坊灯98%以上的亮灯率。 公共电气柜: 每月一次对室内、室外的公共电气柜进行巡检、保养，每年一次对电气安全进行检查。 公灯: 及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。 景观灯、节日彩灯、电梯厅吊灯等：保持灯具完好，亮灯率在98%以上。 5.、升降系统 保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。 一4一 委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。 电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理
9、，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。 电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。 6、 消防系统 消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。 消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 每天检查火警功能、报警功能是否正常。 每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。 每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 每月检
10、查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。 7.、防雷设施：每年二次检查避雷装置，18层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。 8.、弱电系统 楼宇对讲系统：不定期进行调试与保养，保证其小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲功能正常，语音清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。 住户报警：不定期进行调试与保养，保证其小时运行正常，中心一5一 报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。 周界报警：小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识
11、别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。 监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。 电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。 9、水景 每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。 重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。 10、公共绿化养护服务 草坪 修剪：每年普修四遍以上，草面基本平整。 清杂草：每年普除
12、杂草五遍以上，杂草面积不大于6%。 灌、排水：及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。 施肥：每年普施有机肥一遍。 病虫害防治：发现病虫害及时灭杀。 树木 一6一 修剪：乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；蓠、球超过齐平线10cm应修剪，每年不少于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年不少于二次。 中耕除草、松土：每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。 施肥：按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。 病虫害防治：有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于10。 扶正加固: 有倒伏倾向，及时扶正、加固。 其它: 乔灌木生长良好，树冠完整；
13、花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。 花坛花境 布置: 一年中有二次以上花卉布置。 灌、排水:保持有效供水，无积水。 补种: 缺枝倒伏不超过十处。 修剪、施肥: 保持花卉生长良好。 病虫害防治: 及时做好病虫害防治。 11、物业公共区域的清洁卫生服务 楼内公共区域 地面: 每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，隔日拖洗一次，地面清洁。 楼梯扶手、栏杆、窗台: 每周擦抹二次，保持基本无灰尘。 消防栓、指示牌等公共设施: 每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。 天花板、公共灯具: 每季除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。 一7一 门、窗等玻璃: 每月擦拭一次，其中门厅玻璃每月二次
14、，目视明亮无污迹。 天台、屋顶: 保持清洁、无垃圾。 垃圾收集: 高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。 电梯轿厢: 每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。 楼外公共区域 道路地面、绿地、明沟: 道路地面、绿地每日清扫二次，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水。 公共灯具、宣传栏、小品等: 每周擦抹一次，表面无污迹。 垃圾厢: 有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢每日冲洗二次，垃圾厢及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味，灭害措施完善。 果皮箱、垃圾桶: 合理设置。每日
15、清理一次，擦拭一次，箱无满溢、无异味、无污迹。 消毒灭害: 每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。 12、公共秩序的维护服务 人员要求 专职保安人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责。 有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。 一8一 上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备对讲装置或必要的安全护卫器械。 门岗 小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记 封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。 对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出
16、实行记录。 巡逻岗 白天每 小时巡逻一次，夜间不定时巡逻 次以上，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。 在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。 技防设施和救助 小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。 车辆管理 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。 及时处理车辆停放不规范的现象。 收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易
17、的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每一9一 日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。 13、物业使用禁止性行为的管理 损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途； 存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品； 存放、铺设超负荷物品； 随意张贴广告、设置店招； 违法搭建建筑物、构筑物； 发出超过规定标准的噪声； 排放有毒、有害物质； 占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用 设施设备 擅自在公寓外立面广告位以外的部位及公共区域设置广告； 在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物； 擅自在物业共用
18、部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画； 利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动； 商铺经营不得违反商铺经营相关管理公约的有关约定； 法律、法规和规章禁止的其他行为。 装修禁止行为： 损坏房屋承重结构； 破坏公寓外立面； 凿、挖地坪、顶面； 一10一 侵占公共部位、走道； 圈占、封堵消防设施； 污染公共区域墙面、地面、顶面； 在规定时间段内发出影响他人休息的噪声； 封闭各类检修口。 14、物业其他公共事务的管理服务 管理处设置 小区内设置管理处。 办公场所整洁有序。 配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。 .管理人员要求 小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有一
19、年以上小区经理任职经历。 管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。 .服务时间: 周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。 日常管理与服务 服务规范应符合珠海市物业管理行业规范要求。 24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成。 对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。 制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。 一11一 建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案
20、包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等 制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。 建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。 可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。 制定管理处内部管理制度和考核制度。 运用计算机进行管理。 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。 每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。 能提供三种以上特约服务和三种以上便民服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。
21、不定期开展形式多样、内容丰富的社区文化活动。 综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。 对违反小区规约或*有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。 第三部分 投标人须知 一、总则说明 适用范围 一12一 1、本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。 定义 1、“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。 2、“投标方”系指向招标方提交投标文件的三级及三级以上物业管理企业。 合格的投标方 1、经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。 投标费用 1、无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。 二、投标文件的编写 投标文件格式 1、
22、投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写。 2、管理服务理念和目标 结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。 3、项目管理机构运作方法及管理制度 编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。 4、管理服务人员配置 根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。 5、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案 对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案； 物业管理区域内共用设施设备的维修方案； 一13一 业主、使用人装饰装修室
23、内的服务方案； 住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案； 物业管理区域内环境清洁保洁方案； 物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述； 绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案； 6、物业维修和管理的应急措施 业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施； 本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施； 业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施； 雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施； 电梯故障的应急措施； 消防应急措施。 7、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。 8、智能化设施的管理与维修方案。 9、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。 10、提供
24、投标报价 1、投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。投标方只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。 报价计价单位按建筑面积 元/每平方米月计算。 投标文件的份数和签署 1、投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共 套，并明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。 2、投标文件须打印并由投标方法定代表人签署和加盖公章。 3、电报、电话、传真形式的投标概不接受。 一14一 三、投标文件递交的要求和无效 1、投标文件的密封 投标方应将投标文件密封，并标明投标方的名称、地址、投标项目名称及正本或副本。 2、投标文件的
25、修改和撤销 投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效。 投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。 3、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效： 未密封的； 未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的； 未能按照招标文件要求编制的； 逾期送达的； 附有招标人不能接受条件的。 四、开标和评标 1、开标的方法与程序 2、评标标准和评标办法 招标方根据有关规定组建评标委员会，本项目的评标委员会成员共设 人。其
26、中，招标人指派 人，由建设主管机关人从市物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员 人 。 评标标准 评标办法 五、中标人的确定及物业服务合同的签订 中标人的确定 一15一 1、招标方在投标截止之日起 日内确定中标人。 2、招标方在确定中标人之日起 日内以书面形式向中标人发出中标通知书。中标通知书一经发出即发生法律效力。 3、招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。 悔标责任 1、中标人接到中标通知书 日后，无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。超过投标保证金数
27、额的，对超过部分按 赔偿；未提交投标保证金的，对招标人的损失按 予以赔偿责任。 2、招标人在发出中标通知书 日后，无正当理由不与中标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应物业服务合同的，给中标人造成损失的，招标人按 给予赔偿。 物业服务合同的签订说明 1、最低报价不是被授予合同的保证。 物业服务合同的签订 1、中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订物业服务合同。 2、招标文件、中标通知书、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订物业服务合同的依据。 第四部分 其他事项 1、本项目物业服务费收取标准，按照中标价格确定。 2、招标人根据杭州市物业管理招
28、标投标管理暂行办法发现投标人在投标过程中如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，一16一 已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，招标人有权要求予以赔偿。 3、招标费用的承担，按以下第 种方式解决： 由招标人全额承担； 由中标人全额承担； 由招标人、中标人各承担一半； 但由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订物业服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。 4、投标人应表明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标文件连同招标人的中标通知书均具有法律约束力；应表明投标报价的有效期自 至 。 5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理企业资质证书、法人代表的授权委托书和 等证明文件，并概要介绍本公司的基本状况、管理业绩等情况。 第五部分 附 件 附件1： 本物业主要设施设备的配置及说明 一、给水、排水、排污设施设备配置状况。 二、供电、供气设施设备配置状况。 三、垃圾处理设施设备配置状况。 四、小区出入口共计 处；分设在 路， 路和 路。 五、小区智能化设备的配置。 六、设施设备的主要技术参数和指标。 一17一 附件2： 本项目公建配套设施及说明 一18一
