物业管理规范.docx

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1、物业管理规范前 言 为加强物业正规化管理,强化对员工的管理,使各项工作有章可循、有据可依,特制定本内部规章制度,各部门员工应根据本部门工作分工,加强对本制度的学习和领会,认真执行本规章制度中公共制度和相应制度,并严格加以实施。 本规章制度连同所管理规定、员工手册、所文件及相关管理制度,具有同等的效力,各职能部门应按照本制度对所属员工加以管理和考核,违反本规章制度将在考核中予以相应处罚。不尽之处,物业公司将适时予以补充。本规章制度从下发之日起执行。 口号: 为创建优秀物业管理小区而努力! 管理宗旨: 爱岗敬业 优良服务 整洁有序 安全舒适 管理方针: 用心做事 真诚服务 细致 热情 周到 工作作

2、风: 老老实实做人 踏踏实实工作 全心全意服务 文明礼貌用语 消防应急有数 朴素节约有方 想业主所想 急业主所急 员工手则 遵纪守法 坚持原则 衣着整洁 仪表端庄 文明语言 礼貌待人 业务熟练 工作勤奋 真诚服务 爱岗敬业 1 第一章 文明服务细则 员工守则 总则 一、热爱祖国,拥护共产党领导,遵纪守法。 二、遵守社会公德,讲究职业道德,文明礼貌,忠诚老实,廉洁奉公。 三、敬业爱岗,努力学习专业知识,积极进取,不断提高服务质量。 四、服从领导,听从指挥,努力工作,讲求效率,按时完成各项任务。 五、维护公司信誉,保守公司商业秘密。 礼仪规范礼仪规范 一、服务用语: 敬语:您好 请 谢谢 对不起

3、再见 称呼语:先生 小姐 太太 夫人 女士 小朋友 大叔 大伯 阿姨 大妈 问候语:您好 早上好 下午好 晚上好 祝贺语:恭喜 祝您节日快乐 祝您生日快乐 欢迎语:欢迎光临 询问语:请问,您需要我为您做点什么吗? 请问,您有什么吩咐吗? 操作语:请稍侯片刻,我立即为您服务。 请不要客气,这是我应 该做的 道歉语:对不起,让您久等了 请原谅 打搅您了 很抱歉 感谢语:多谢您的提示 请您多提宝贵意见 不必客气 没关系,这是我应 该做的 告别语:再见 您走好 二、服务忌语: 不 不行 不知道 不可以 不清楚 不可能 没有办法 你够麻烦 你意见真多 下班了,明天再来 你说什么 声音大一点,我听不见 我

4、正忙着呢,现在没空 三、礼貌要点: 1、接电话时应先说:“您好,管理处”; 2、当业主来管理处时应说:“您好,请问有事吗”、“请坐”、“请您稍等”。严禁工作人员坐着与站着的客人交谈; 3、当业主表示感谢时应说:“不用谢,这是我应该做的”; 4、当业主表示道歉时应说“没关系”“请不要介意”; 5、到业主家中维修或收费时应轻声敲门,并客气地说:“对不起,打扰了”。 6、对进出大门的人员,保安人员应先敬礼同时说“您好”,再进行询问或检查等工作; 7、管理处工作人员与业主同时进出门口或同乘电梯时,应让业主先行; 8、在小区内应主动帮助业主解决困难,严禁视而不见。 四、十要十不 1、要维护公司声誉,保守

5、公司商业秘密,不得做有损公司声誉的行为。 2 2、要一切从公司整体利益出发,不得做损害公司利益的事。 3、要遵守劳动纪律,服从上级调动,不得纪律松垮、不听指挥或阳奉阴违 4、要廉洁奉公,不准收费不给票、私吞私分各种公款。 5、要真诚老实,不准提供假情况。 6、要敬业奉献,努力工作,不得作风拖拉。 7、要团结协作,不得互相扯皮、推诿和诬陷同事。 8、要文明礼貌,竭诚服务,不得发生与业主打骂等现象 9、要廉洁奉公,不准收费不给票、私吞私分各种公款。 10、要真诚老实,不准提供假情况。 五、行为规范 一、遵守党和国家的政策、法令。 二、严格执行公司的规章管理制度。 三、服从安排、认真做好本职工作。

6、四、佩带上岗证上岗,工作精力充沛,衣着整洁,言谈举止文明,礼貌待人。 五、爱护公物,爱护集体财产,拾金不昧。 六、团结同志,互相爱护,互相帮助,互勉互励,齐心协力,努力工作。 七、坚持原则,秉公办事,不谋私利。 六、员工文明服务要求 1、热爱本职工作: 要树立干好服务工作的职业志向,热爱本职工作。 刻苦学习,不断完善和提高管理和专业技术水平。 待业主如亲人,热情服务,尽职尽责做好工作。 2、文明管理: 仪态端庄:衣着打扮端庄、整洁,给业主有一个美的感觉,使人感到亲切、和蔼。 语言谦逊:在接待业主过程中,语言要力求文雅、谦恭准确,务必做到“四个不讲”即:“不讲低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讽刺

7、挖苦话、不讲与管理无关的闲话”。不能取笑人、不能训斥人、不报复人。 主动热情:在服务过程中要做到:“三个一样”即:“对待生人与熟人一个样,大人与小孩一个样,忙时闲时一个样”。 优质服务:对业主负责就是对公司负责,处处应多为业主着想,为业主提供各种便民服务。 讲诚信:诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风,也是我们经营管理中职业道德的一个重要内容,为此在工作中要实事求是,做到言而有信,严守信用。 3 第二章 岗位职责 一、各物业站长岗位职责 在所主管副所长直接领导下,贯彻执行公司各项方针、政策,全面负责管理处的日常事务和管理工作。 1、建立、健全各项规章制度,检查督促岗位责任制的执行情况,不断提

8、高服务质量,落实奖惩制度; 2、安排和调整各部门人员工作,制订并监督、指导、检查本管理处的年度计划及执行情况,按月向经理室上报工作计划和工作总结,并组织编写管理报告和各种通知、公函; 3、负责传达公司文件、通知及会议精神; 4、检查监督本辖区工程维修、保安清洁卫生人员以及管理员工作情况并进行考核,按员工手册的要求抓好管理; 5、熟悉国家有关法规和物业管理规定,掌握各业主情况,检查督促各责任区管理的实际操作; 6、随时掌握物业费、管理费、其它费用等交纳情况,及时做好物业管理费催交的组织工作,并组织解决好有关投诉,不断改进服务质量; 7、加强部门间的团结合作,树立整体思想,密切与各部门的联系,互相

9、沟通、协调;主持日常和定期工作会议,研究拟定下一步工作计划; 8、负责小区的治安消防工作,落实对保安队员的思想和业务的培训工作,提高保安队员的素质。 9、处理小区内重大违章、违纪行为和重大突发性事件;熟练地掌握火警、电梯困人、台风、治安案件的应急处理办法,并能有效及时组织、安排处理。 10、认真完成公司交给的其他任务。 二、内勤员岗位职责 内勤员在物业站长统一安排下,负责文档资料的保存和管理,做好各项基础性工作。 1、按照物业服务的需要,编制采购计划,并实施采购; 2、对仓库物资和其他物资进行管理,建立物资台帐; 3、协助站长组织开展社区文化服务; 4、做好本站员工的考勤、考核管理; 5、负责

10、管理辖区内业主档案和物业档案,做好保密工作,防止遗失、损坏; 6、负责物业有关图纸资料的保管、立卷、归档、借阅工作。 7、负责本部门各类通知、公函、报告的收发; 8、协助站长组织由所发起的会议,并做好会议记录; 9、完成站长安排的其他工作。 三、管理员岗位职责 在物业站长的直接领导下开展日常管理服务工作。 1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况; 4 2、建立收费台帐,掌握收费动态,及时收取、催交各项应收费用; 3、负责办理业主入住、迁出手续,监督管理装修事务; 4、负责巡视物业使用情况,以及保安、清洁、维修人员的工作情况; 5、负责与业主沟通、回访,有效处理业主的投诉。 6、全面掌握小区房

11、屋使用情况,建立住户档案。 7、负责小区的清洁卫生,保证小区环境卫生清新整洁。 8、全面掌握小区绿化、按绿化规划做好小区的绿化工作。 9、负责小区的治安、消防工作,保证小区治安秩序良好。 10、处理小区内违章、突发事件的处理。 11、负责对保安队员和消防员的业务和职业道德培训,提高其素质。 12、配合公司其他部门工作,完成所交办的其它工作。 四、维修人员岗位职责 1、执行物业站决定,服从管理、遵守纪律,树立良好的服务意识。 2、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、电施等管线走向。 3、负责对小区内供电设备、线路的保养、维修,公共部位照明设施的维修工作。 3、严格遵守服务内容

12、与服务标准,对住户的报修要求承诺及时修理 4、积极为住户提供多项便民服务,并做到服务周到、热情、规范,无投诉。 5、工作时间按规定着装,佩戴工作牌,严格遵守操作规程以确保安全,预防意外事故的发生。工作前在维修范围内摆放适当的警告牌,完工后立即将警告牌撤离现场。 6、工作完毕及时清理施工现场杂物,并请住户在维修单上签字。 7、发现重大疑难问题要立即向上级报告,并采取相应的措施。 8、遇停电、断电、短路等情况时采取紧急措施,及时报告上级并向有关单位发出通知。 9、负责对共用部位设施的巡视和保养,并做好相关的维护和保养记录。 10、爱护工具,杜绝浪费,按规定领用工具和维修材料。 11、完成上级交办的

13、其他任务。 五、保安队队长岗位职责 保安队长在物业站长的直接领导下,全面负责保安队的各项管理工作。 1、了解和掌握保安队的情况,根据站长的要求和意图,结合实际,建立和健全各项工作细则的奖惩条例,抓好实施组织和监督工作,对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理。 2、主持保安业务工作会议,督促检查各项规章制度的落实,重点是员工手册及保安相关规定的落实情况,组织队员学习业务知识和形体仪表训练,认真做好培养和业务训练,提高全体队员的整体素质。 3、经常定期不定期检查保安队员的工作情况,做好监督、检查和考评工作,落实岗位责任制和奖惩条例。 4、掌握队员的思想动态,认真做好思想工作,抓好保安队伍

14、的思想建设,关心队员的生活状况和业务水平,做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育,帮助下属正确处理好工作中的各种问题,为下属解决实际问题。 5 5、教育培养所属班长,不断培养他们的组织指挥能力和管理水平。 6、处理有关保安方面的事务,重大治安问题和事故及时向领导汇报,并采取果断措施,控制事态发展。 7、完成公司交办的收费等其它工作任务。 六、保安班长岗位职责 保安班长在保安队长的直接领导下,负责保安队日常事务的实施工作。 1、负责组织当班的保安工作,监督和指导认真做好执勤工作,及时纠正和登记违纪违章现象; 2、检查保安人员的着装仪容、内务卫生,保管好配备的通讯器材、保安设施、自卫武器等

15、物品; 3、负责记录保安人员奖罚情况,检查各巡逻点情况; 4、按照保安队制定的培训计划搞好组织实施工作,定期召开班务会,经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训,提高本人和全班的整体素质和业务水平,能及时解决当班时间内的各种突发事件。 5、及时做好上传下达和请示汇报工作,与辖区业主搞好关系; 6、熟悉在紧急情况下全班的组织指挥,处理好一般性的治安事件和业主的投诉,落实安全措施,预防各种事故,工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报; 7、团结队员,坚持做好经常性思想工作,熟悉和掌握队员的思想动态、工作表现和工作能力。 8、完成领导下达的其他任务。 七、保安员岗位职责 1、门岗 熟悉物业辖区的概况

16、、平面布局及楼幢分布情况; 保持威严可敬的仪表仪容,树立良好的精神风貌; 负责做好大宗物品出物业辖区的管理工作,对住户装修人员及装修物品的出入进行管理,制止闲杂人员随意进入物业辖区; 熟悉保安设施设备的操作规程及报警设施的使用方法; 做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。 负责回答解决住户及来访人员提出属于本岗职责内的问题; 对任何有损物业辖区物业管理的行为,及时进行规劝和制止。 2、巡逻岗 严格遵守公司规章制度,实行24巡视巡逻制度,严格执行队列行走标准,树立公司良好形象和个人道德风范; 树立强烈的责任感,全面做好物业辖区的治安、消防、车辆、收费、以及住户求援、报警等工作,确保物业辖区治安安全,

17、秩序井然; 熟知本人责任区域内住户情况,了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局,做到勤巡逻、勤检查,发现问题及时处理; 熟悉物业辖区消防设施的配置,并能熟练使用各种消防器材,掌握防火自救知识; 巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况,发现设施受损及时上报,对任何有损物业辖区物业管理的行为,及时进行规劝和制止; 6 加强对物业辖区的机动车辆管理,维持车辆停放秩序; 积极参加职业道德和业务、消防培训,努力提高自身素质。 八、消防监控值班员岗位职责 1、值班人员不得随意离开消防控制室,每天做好值班记录。 2、不带任何无关人员进入工作室,做好保密工作,不向无关人员泄露自己的工作任务和监控设

18、施。 3、监视所有摄像位置的图象,注意异常现象,发现情况即时通知值班保安,出现报警信号,立即核查信号真伪情况。 4、对异常现象要做好记录和录像,以作必要时查证使用,做好交接班记录。 5、监视电梯运作,收听电梯内警钟对讲电源,有情况及时报告有关部门,并与电梯及工程维修部联系。 6、当监视范围出现异常,如消防烟感器报警,可疑人员出现等等,立即通知巡逻岗值班保安到现场查看,争取将事故消灭在萌芽状态之中。 7、熟悉所管理设备的性能、操作程序,能独立进行操作,并能进行简单的维修; 8、负责设备的日常巡视、情况记录; 9、保持机房干净、整洁。 九、消防员岗位职责 1、切实贯彻“预防为主,防消结合”的指导方

19、针,认真学习有关消防知识,掌握各种灭火器的使用方法; 2、积极做好防火宣传和教育,深入开展安全检查,做到及时发现、及时报告、及时整改。 3、做好消防器材、设备的检查、保证设施处于完好状态,一旦发现火警即可投入使用。 4、物业辖区一旦发生火警,全体员工必须全力投入抢险工作,履行义务消防员的职责,不得临阵借故逃避; 5、发生火警事故时,迅速报告有关领导,拨打火警电话119,向消防部门报警,组织人员抢救险情,组织住户撤离危险地带,并做好妥善安排,做好现场安全保卫工作,严防趁火打劫捞取不义之财,协助有关部门查清起火原因; 6、加强辖区内动用明火的控制和管理。 十、保洁员岗位职责 1、遵守公司制定的各类

20、规章制度。 2、尊重领导,服从分配,及时完成工作任务。 3、上岗佩戴好工作证,穿戴好服装,并保持整洁。 4、文明服务,作风廉洁,拾金不昧。 5、按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫,维护物业辖区的良好的卫生环境秩序。 6、垃圾日产日清,不能长时间的积存堆放;楼梯、扶手、玻璃窗、信箱、电表箱、电梯轿厢等定期擦拭、清扫无尘土;平台、天井无积水、墙角无蜘蛛网、尘埃。 7、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等。 8、对保洁范围内物业的异常情况及时行保安员或管理员汇报。 7 9、对乱扔废弃物的现象应予以制止,并及时清除。 10、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具,做到勤俭节约、以

21、旧换新,对无故损坏的酌情赔偿。 十一、绿化工岗位职责 1、遵守公司的规章制度。 2、服从物业领导和管理人员的检查监督,工作时佩戴好上岗证。 3、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序,无危及车辆、行人的现象。 4、对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼。 5、正确并熟练操作使用园林器械,妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其他用品,严格使用化肥和农药。 6、花草树木及时浇水,防止过旱和过涝。 7、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害,对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水,保证成活率达90以上。 8、熟悉物业辖区内的绿化概况,充分利用绿地面积,合理布局、种植花草、树木。 9、对工作过程中发

22、现的物业辖区的异常情况及时向保安或管理员汇报。 10、管理好浇水的自来水笼头,节约用水,做到人走水断,不准出现长流,其它开关用水笼头要及时维修。 11、妥善保管好用于绿化的械具、工具设备、设施、农药、化肥及其它用品。 十二、车管员岗位职责 1、认真负责,保持饱满的精神状态,热情接待存取车辆的车主,严格执行定号、定位停放车辆,保证进入保管室的车辆不遗失,如发生丢失车辆事 故,保管员负责赔偿。 2、值班时间保管员不得离开停车场,随时方便住户存取车辆,无论何时不得刁难车主停、取车辆。 3、值班时间不得会客、喝酒、睡觉、看报和做与工作无关的事,不得让闲杂人员进入停车场。 4、保持车辆停放整齐有序、室内

23、场地清洁。 5、经常检查设施、器材是否完好,如有破损或不全,及时报告办公室进行维修和补充。 6、督促住户及时办理车辆停车费。 7、发现可疑或异常动静,应及时与保安人员联系和向管理员报告。 8、做好值班记录和填写相关表格;并做好交接班工作。要敬业奉献,努力工作,不得作风拖拉。 7、要团结协 8 第三章 相关制度 一、接待来信来访来电投诉制度 为了实现“管理无盲点,服务无挑剔,业主无怨言”的管理目标,不断完善管理体系,提高员工素质,不断改进服务质量,严格认真对待业主反馈的每一信息,特制定本制度: 1、实行“首问责任制”,管理处每一位员工,无论其部门分工,均有义务接受业主的任何来访来电、投诉,属于自

24、己职权范围内或能够给予解决的,应当场予以解决;不属于自己职权范围内或不能予以解决的,不得任何理由推托、回避,应将业主反应的问题当场予以接待,而后转告相应部门。 2、每一位员工都有责任收集来自业主关于小区管理的看法、建议、意见等。 3、物业员工接听所有来电时,第一句必须为:“您好,德源物业”。 4、受理投诉时,必须热情接待,主动询问,面带微笑,不得推诿、无理拒绝,并做到一视同仁。 5、当被投诉者受理投诉时,受理者必须如实记录,不得提出回避。 6、对投诉内容要认真记录,及时派人处理或向主管汇报并在24小时内予以解决或答复,做到事事有着落,件件有回音。 7、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯

25、等所引起的住户投诉,应努力做好解释工作,积极同市政有关部门办理交涉,尽早为业主排忧解难,决不允许推托了事. 8、员工应认真做好本职工作,积极为业主提供满意管理服务,减小投诉,把矛盾消灭在投诉之前。 9、对业主的投诉应及时进行分析总结,对反复出现的问题,应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法,防止重复发生。 10、对投诉要记录,投诉资料要存档。 二、物业站走访制度 为加强物业站与广大业主的联系,使物业站各项工作置身于业主监督之中,从而集思广益,及时总结经验、教训,不断改进管理工作,提高服务质量,特制定对住户走访制度。 1、走访要求 物业站站长把对业主的走访列入职责范围,并落实到每年的工作计划和

26、总结评比中; 走访时,虚心听取意见,诚恳接受批评,采纳合理化建议,作好走访记录; 走访中,对业主的询问、意见,如不能当即答复,应告知预约时间回复; 走访后反馈的意见、要求、建议、投诉,及时逐条整理综合、研究、妥善解决,重大问题向上级领导请示解决,业主反映的问题,做到件件9 有着落,事事有回音。走访处理率达100%,投诉率力争控制在1%以下。 2、走访时间及形式 物业站长、管理员每月登门走访4次; 有针对性地对业主作专题调查,听取意见; 物业站设立投诉信箱,投诉电话; 随时热情接待来访,作好登记。 三、管理员工作责任监督区日巡视制度 1、各物业站必须为每个管理岗位员工划分一定范围的工作责任监督区

27、。 2、每个工作日必须到各自的监督区域巡视两遍,并做好巡视记录,无纪录视作未巡视。 3、巡视监督要求: 检查小区保安员、卫生员在岗位工作情况; 检查小区是否有违章行为; 小区是否有不安全隐患; 小区内环境管理是否符合要求; 基础设施是否完整; 留意倾听业主对物业管理的意见反映。 4、在巡视过程中,做好记录。发现问题,能处理的应及时处理,对重大问题和不能处理的事项应向站长汇报。 四、上门维修服务的规范要求 1、敲门 有门铃时,轻按门铃,按铃时间不要过长,无人应答再次按铃,按铃时间加长。没有门铃时,则轻叩门三响,无人应答再次叩门,叩门节奏渐快、力度渐强。若无人应答,等候三分钟,若主人仍未返回,写留

28、言条塞入用户门内。 2、介绍 主人闻声开门或在门内询问时,首先自我介绍:“对不起,打扰了,我是德源物业维修人员,前来为您服务。” 3、进门 如进入十分整洁的房间,员工应将鞋子脱在门外,赤脚进入、或穿好自备鞋套,经主人许可,进门可不必套鞋套,进入室内步子要轻,工具袋背在肩上,如拎在手中,则应高于地面一定距离,不能在地上拖着工具袋。走到工作地点后,将干净的帆布或塑料布铺在主人选定的位置,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。 4、维修 维修工作中手脚要轻,尽可能不发出噪声。实在无法避免时,应事先向房间主人打招呼。 10 5、整理 修理完毕,做到工完场清。 6、收费 按规定标准收费。 7、填单 如实填写维修派工单,请用户对修理质量、服务态度与行为进行评价并签名。 8、辞别 向用户告辞,走出房间,步子要轻,工具袋背在肩上,如拎在手中,则应离开地面一定距离,止门口时,应转身面对房间主人说:“今后有问题,请随时联系,再见。” 9、整个工作期间不得收受业主送的物品,尽量不借用主人家里的工具、抹布等。 作,不得互相扯皮、推诿和诬陷同事。 8、要文明礼貌,竭诚服务,不得发生与业主打骂等现象 11

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