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1、工程设备设施管理,4,工程管理组织架构及岗位职责,1,2,3,工程管理项目（已交楼）及人数,工程管理“四大”制度,工程设备设施管理,目录,1、工程维护部组织架构,物业工程管理组织架构,第一节,第一节,第二节物业工程管理岗位职责,（1）工程维护部经理全面主持维护管理部的各项工作。负责修订工程维护管理相关制度，检查制度落实情况。负责审批设备设施的保养计划，监督检查设备设施保养情况。负责智能化设备配置及布点需求和智能化系统设计方案的审核。负责物业管理费工程维护管理成本的指导。,2、岗位职责,第二节物业工程管理岗位职责,（2）机电工程师负责机电设备设施维护管理工作的指导、监督、评估及考核。负责机电设备
2、设施维护管理模式、制度、标准的建立及修订。负责机电设备设施的运行及操作管理工作。负责审批机电设备设施的保养计划，监督检查机电设备设施保养情况。负责重大机电设备设施技术难题的处理。负责机电设备设施大中修及更新改造方案的审核，监督实施情况。负责推行节能降耗措施，降低运行成本。参与相关合同招投标工作。,（3）智能化工程师负责智能化设备设施管理工作的指导、监督、评估及考核。负责智能化设备设施维护管理模式、制度、标准的建立及修订。负责智能化设备设施的运行管理工作。负责审批智能化设备设施的保养计划，监督检查智能化设备设施保养情况。负责智能化设备设施技术难题的处理。负责智能化设备设施大中修及更新改造方案的审
3、核，监督实施情况。参与相关合同招投标工作。,第二节物业工程管理岗位职责,（4）水暖工程师负责水暖设备设施管理工作的指导、监督、评估及考核。负责水暖设备设施维护管理模式、制度、标准的建立及修订。负责水暖设备设施的运行管理工作。负责审批水暖设备设施的保养计划，监督检查水暖设备设施保养情况。负责重大水暖设备设施技术难题的处理。负责水暖设备设施大中修及更新改造方案的审核，监督实施情况。参与相关合同招投标工作。,第二节物业工程管理岗位职责,（5）消防工程师负责消防设备设施管理工作的指导、监督、评估及考核。负责消防设备设施维护管理模式、制度、标准的建立及修订。负责消防设备设施的运行管理工作。负责审批消防设
4、备设施的保养计划，监督检查消防设备设施保养情况。负责消防设备设施技术难题的处理。负责消防设备设施大中修及更新改造方案的审核，监督实施情况。参与相关合同招投标工作。,第二节物业工程管理岗位职责,（6）电梯工程师负责电梯管理工作的指导、监督、评估及考核。负责电梯维护管理制度、标准的建立及修订。负责电梯的运行管理工作。负责电梯维保单位维修保养工作的监督、检查与考核。负责监督电梯零部件的更换工作。负责电梯大中修及更新改造方案的审核，监督实施情况。参与相关合同招投标工作。,第二节物业工程管理岗位职责,1、恒大名都 维修部19人2、恒大绿洲 维修部22人3、西安恒大城 维修部37人4、恒大御景 维修部8人
5、 5、杨凌恒大城 维修部12人6、汉中恒大城 维修部8人,1、物业设备设施承接查验管理办法2、电梯维保管理办法3、物业能耗管理办法4、公共区域维修管理办法,一、客户满意度,二、员工满意度,三、设备设施完好率,四、成本控制,第一节工程设备设施管理主要指标,一、客户满意度 物业工程管理不但要保证业主的基本生活正常进行，还要保证园区内业主所见之处的设备设施运行良好，这才能更好的提升业主满意度。,第一节工程设备设施管理主要指标,二、员工满意度 同样，客户满意是一部分，而员工满意度也是我们物业工程管理的主要指标，经常会有员工抱怨，我们的什么设备太差，导致有些事情做不了，像有的小区电梯经常困人，五方对讲还
6、不好用，员工都不敢坐电梯。这种连员工自己都不满意的设备设施，能让业主满意吗？答案肯定是不能。,第一节工程设备设施管理主要指标,三、设备设施完好率 衡量物业设备管理质量的两个指标设备有效利用率、设备的完好率。设备有效利用率：指每年度设备实际使用时间占计划用时的百分比，指设备的使用效率。设备完好率：指的是完好的生产设备在全部生产设备中的比重。,第一节工程设备设施管理主要指标,物业设备是否完好的标准为：结构与零部件完整齐全设备设施运转正常，满足使用功能设备设施技术资料及运转记录齐全设备设施整洁，无跑、冒、滴、漏现象防水、防冻、保温、防腐、安全标识等措施完整有效四、成本控制 通过各种手段，在保证工程管
7、理品质不下降的前提下，做好成本控制。,第一节工程设备设施管理主要指标,工程前期介入,承接查验,第二节工程前期介入与承接查验,第二节工程前期介入与承接查验,一,二,一、前期介入的概念与意义 工程前期介入 从项目规划设计开始，物业公司就需从物业后期管理角度出发提出修改建议，如物业规划、设计、设备选用、功能布局等，并随时跟进施工过程。充分反映住户要求和物业自身要求，力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应。,第二节工程前期介入与承接查验,第二节工程前期介入与承接查验,二、前期介入的意义：1、有利于维护物业公司的良好形象2、优化设计、减少返工、防止后遗症（减少或避免
8、规划设计、建设的隐患）3、有利于全面了解物业：土建结构、管线走向、设施建设、设备安装4、为后期管理做好准备5、促进销售 物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和连贯性，减少不必要的损失。,第二节工程前期介入与承接查验,承接查的作用和意义,承接查验的基本概念,承接查验,第二节工程前期介入与承接查验,一、承接查验的基本概念 物业承接查验 是指承接新建物业前，物业公司和工程部按照国家有关规定和公司制度，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。二、承接查验的作用和意义：（1）减少建设与开发的遗留问题（2）降低物业管理服务风险（3）维护业主的共同财产权益（4）化解物业管理的矛
9、盾纠纷（5）构建和谐互信的物业管理关系,第三节日常工程设备设施管理,一、设备基础资料的管理,二、设备运行管理,三、设备维护管理,四、设备更新改造管理,五、报修服务,六、人员管理,七、外委单位管理,日常工程管理,一、设备基础资料的管理 设备基础资料 包括设备原始档案的管理、设备技术资料、运行维修资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。,第三节日常工程设备设施管理,二、设备运行管理 1、物业设备组成,第三节日常工程设备设施管理,生活设备管理,安全设备管理,设备日常管理,给排水管理,电梯系统管理,暖通空调管理,燃气系统管理,消防系统管理,智能化系统管理,供配电管理,第
10、三节日常工程设备设施管理,2、物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。（1）设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。加强巡检、维护保养工作。设备中的仪表、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。,对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。对事故的处理要严格执行“四不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、责任人和群众未
11、受教育不放过、事故后没有采取改善措施不放过。（2）从设备的购置到运行成本、维修成本与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。设备的经济运行管理，可从初期投资费用管理和运行成本管理下2个方面进行。,第三节日常工程设备设施管理,三、设备维护管理 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。1、维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。,第三节日常工程设备设施管理,第三节日常工程设备
12、设施管理,2、设备维护保养（1）日常维护保养：主要包括检查，清洁和润滑及时做好坚固工作以及必要记录等。（2）一级保养：按计划进行的保养工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洗，调整，按照设备磨损规律进行定期保养。（3）二级保养：对设备进行全面清洗，部分解体和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。,第三节日常工程设备设施管理,3、设备的计划检修 对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期，以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。,第三节日常工程设备设施管理,四、设备更新改造
13、管理 设备更新就是以新型的设备来替代原有的旧设备。设备改造就是应用现代科学的先进技术，对原有的设备进行技术改进，提高设备的技术性能及经济特性。主要途径有：1、对设备的结构作局部改进。2、增加新的零件和各种装置。3、对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸作调整。,第三节日常工程设备设施管理,对设备进行技术改造，首先要对原设备进行技术分析与经济分析，编制改造方案。具体内容包括：1、原设备在技术上、经济上、管理上存在的主要问题，设备发生的故障情况及其原因；2、需改造的部位和内容；3、在改造中应用到的新技术及其合理性、可行性；4、改造后能达到的技术性能、安全性能、效果预测；,5、预计改造后的经
14、济效益；6、改造的费用预算以及资金来源计划；7、改造的时间及设备停用带来的影响；8、改造后的竣工验收和投入使用的组织工作。五、报修服务 报修服务是通过规范业主报修服务规程，增加业主维修满意度，完善内部维修管理。报修服务中需注意户内维修及有偿服务的管理。,第三节日常工程设备设施管理,第三节日常工程设备设施管理,六、人员管理1、建立健全的管理制度2、定期组织技能培训及技能考核3、制定绩效考核计划及标准4、建立一套动态的、例行化运作的人才考察、选拔、培养、淘汰、使用的机制，即人才梯队建设。,第三节日常工程设备设施管理,七、外委单位管理 加强和规范外委单位管理，合理选择外委单位，对服务品质、服务标准进行明确，加强外委人员管理约束和规范其操作及作业行为，提高管理水平，确保各专业设备、设施的良好运行状态，保证设备的安全运行。,员工日常工作展示示例,谢谢大家！,
