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1、,房地产工程现场管理,第一部分 根源剖析第二部分 可控的关键举措第三部分 各专业各阶段通病及防范措施,目录,第一部分现场问题的典型表现与根源剖析,先从房产品的质量谈起，更多的房地产公司谓之“品质”,国家规范对工程质量的影响：,国家相关分部分项工程验收是采取按一定比例抽样检查、其检验内容包括分为主控项目（保证项目）检查和一般项目（允许偏差项目）检查。当检查合格率对于一定比例时，只需对比例抽检发现的不合格项进行整改，即可判定该分部分项工程整体验收合格。,项目交付业主验收时，对于业主而言不存在抽样验收比例问题，任何一个点存在质量问题都认为该房屋工程质量不合格。,国家相关分部分项工程验收属于事后检验，
2、对施工过程的质量控制无法控制。强调过程质量控制的国家相关工程检验批验收规定，其检查重点、检查要求不明确，对部分关键部位、关键工序的质量控制缺失，无法满足房地产企业工程质量控制的基本需要。只告诉你如何检验“合格”与否，从不告诉你如何达成“合格”，更不用说达成“精品”,铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求。,对所需检验项目的检验方法没有明确要求。,一、传统的工程管理模式与实现产品价值的距离；二、产品的价值评判标准的差异；三、建立最终使用者评价标准的重要性,房地产企业普遍面临的问题：1、越来越多的挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力；2、肢解分
3、包，房地产公司如何做总承包？3、供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质;4、新的施工工艺、逐步转型的精装修开发模式，如何有 效应对，几何级数倍增的复杂要素如何掌控？5、满足国标质量就能做出好品质吗？6、工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，如何将 优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？7、低价中标的误区,落地执行难？,温州鹿城广场实现两年内3倍溢价,第二部分工程现场管理可控的关键举措,要素管理,三、成品保护管理,木制品的成品保护,管理程序-固化的成品保护规定,重点：图片化的标准，形象直观，标准统一。,小结：通过图文并茂的指引文件，形成全面细致的成品保护标准，通过详细的表格检查记录固化操
4、作流程和标准，不仅提高工程管理人员的全面性，更能积极调动监理的力量为质量提升提供可靠的保证。,要素管理,一、技术管理,1、技术管理-可实现性把控,差距,交付样板房地面马堤花石材出现黑茎和红斑,调整后的欧亚米黄石材整体效果,实现的目标=客户评价标准 设计效果,工艺实现与设计效果的辩证统一工具是什么？,可实现性案例,任何项目的理念和定位，都需要通过工程施工才能由思路、方案变成最终的产品，所以在策划和方案设计阶段需要工程人员对方案的施工工艺难易程度发表专业意见，通过各职能的相互藕合，追求项目在“理想”和“现实”的高度统一。比如：产品的前瞻性与可行性如何兼顾？如何使定位的产品更容易实现？哪种材料更容易
5、施工？质量更稳定？采用何种施工工艺方案进度更快、质量更好？,3.“强制性条文”解读 1）电梯基坑采取有组织排水；,3.“强制性条文”解读 6）在砌体和墙抹灰施工中，严禁使用砂浆王、石灰王、微沫剂等外加剂。7)生活水箱和给水泵应采用食品级不锈钢材质。,3.“强制性条文”解读 9）毛坯交付用房应在墙上标注户内暗埋管线的走向。10）毛坯交付用房室内面板、插座等离地高度，除应满足国家相关规范要求外，尚应预留不小于50mm的地面装饰面层厚度。,O.1、项目级标准的制定,图纸案例节点做法梳理,要素管理,二、材料与样板管理,（一）打样-可实现性工作的延续,案例,某酒店的设计过程中，需打样的材料多达260多种
6、，设计师对材料的设计效果要求极其严格，每种材料的反复打样平均在5次以上，竭尽全力满足设计要求成为工作的重点。材料样板都经设计师认可后才进行施工，在材料打样过程中与设计师共同探讨、研究寻找共同点，以求问题的完美解决！,中餐厅部分材料样品,材料样板打样过程,中餐厅部分材料样品,材料样板打样过程,墙、地面石材的打样,材料样板打样过程,铜雕刻制品打样,材料样板打样过程,25*5雕花铜线,10mm波纹铜板厚,5mm厚铜板,50*10雕花铜线,材料样板打样过程,中餐厅木雕刻打样,材料样板打样过程,启示 打样是设计意图可实现的第一步，如果样品都做不出来，谈何实现的效果呢！打样更是材料控制的首要工作，设计、工
7、程、材料部门均应参与。在此阶段形成施工阶段的管理标准，从而为事中控制打下良好基础。,（二）、样板工程管理,施工样板先行制度及案例施工样板先行制度，将施工工艺标准具体化，将高标准的施工工艺贯彻到底；,工艺样板-幕墙吊顶龙骨安装,工艺样板-精装修基层及管线安装,严格实施施工样板先行制度，1月26日设计师到现场查看铺地样板，其中3块样板提出需做设计调整，并于2月13日出调整图纸重新铺设3块样板。,正在重新铺设调整后的样板。计划于4月3日完成。,（三）样板管理-固化程序,（三）样板管理-固化程序,（三）样板管理-固化程序,通过建立工程样板制度对重要分项工程在大面施工前、重要部位、关键节点、新工艺新材料
8、应用等实行板先行；通过相关职能部门、设计单位和公司领导参加样板的评审，解决施工中的难点、重点，确保工程营造品质得到保障。样板应用样板确认以后，由工程管理部对样板实施进行总结，对工艺工法和质量标准进行交底、固化，要求施工单位严格执行，监理单位监督检查。有多家施工单位的工序，工程管理部应组织相关人员进行样板学习，统一做法与标准。通过样板实景或影像资料的展示，为销售工作提供支撑。,（三）样板管理-固化程序,总结：从样板工程计划、过程实施、过程验收、最终验收等精细化管理的手段，可有效保证样板工程贯穿项目进展的全过程、,采购计划表,合格供方外采购物资申请表,设备进场验收记录,工程样板过程验收单,工程样板
9、最终验收单,重点：建立操作表单。,（四）样板层的结构处理方案,注：1.本节点适用于中间一层精装修样板施工，其余尚未开始墙体砌筑;2.样板房墙体砌筑时应将上层墙体砌筑但不允许封顶，以防止上部梁结构受力变形影响样板房的墙体；3.如果中间结构分两次验收时，填充墙砌筑分界层也应按此节点施工。,非常规填充墙封顶方案,实景样板房应做为一个完整的项目来管理，除其进度、质量、成本外，还应考虑其环境的因素，结构、防水、立体施工、看房通道及其对整体项目的影响等等。,（五）样板房管理-程序,要素管理,四、工程进度管理,1、进度计划编制的要素 工程总体进度计划编制时应充分考虑出图时间、施工工艺、周边环境、季节影响、销
10、售节点等因素；并应明确甲方或乙方分包工程的进退场时间（包括电梯、消防系统、空调、防水、铝合金、通讯系统、有线电视、高低压配电、室外给水、煤气、景观、室内精装修等等）,2、劳动力的组织,案例 农业“双抢”和春节期间的施工劳动 力的安排。我们该采取哪些措施来避免工人的流 失呢？,案例 事先摸底鼓励施工单位选择远区域的劳 务队伍；鼓励施工单位选择长期合作的劳务队伍；“加班”工资的发放。,启示：必须深入到一线中才能制定切实有效的策略,劳动力组织案例解析,质量、进度责任状,深入基层，标段管理员在组织施工帮组开会,在主体施工阶段，进度上不来，施工单位人员上报数量又很大，于是进行清点。（清点时间上午6：30
11、，连续三天）,每两天一次的项目经理协调会,会议之后夜间检查施工作业面，清点人数,会议之后夜间检查施工作业面，清点人数,赶工期间加班情况,部门组织施工单位领导开会协调,小结：劳动力组织的纠偏措施一定是有针对性的，一定是有层次的，也是必须始终保持和坚持的。,案例分析工程总包已进场，但施工图纸还没有？请问如何准备才能加快进度？,案例分析通常施工单位材料合同的签订依赖于图纸提前设计预沟通，统计大致材料用量，以便定合同、备材料、攒队伍。,启示 进度管理的另一核心就是解决看似不能解决 的问题。反复挖掘，站在各方角度看问题，你的“思维角色”必须经常变换。,总结：进度管理核心五要素人、料、机、法、环。,第三部
12、分工程质量疑难杂症剖析与对策,二、主体工程施工阶段管理,一、桩基与基础工程及地下结构施工阶段管理,三、景观工程管理把控,四、幕墙施工阶段工程管理,五、工艺控制优秀案例分享,六、借鉴与提升空间,一、桩基与基础工程及地下结构施工管理,1、“提心吊胆”是地下阶段的普遍心态，尽管很多方案都经过了专家论证；2、在土建专业里，地下施工在成本管理上容易失控；3、具体项目的操作难度大，质量通病明显。,国家相关分部分项工程验收属于事后检验，对施工过程的质量控制无法控制。强调过程质量控制的国家相关工程检验批验收规定，其检查重点、检查要求不明确，对部分关键部位、关键工序的质量控制缺失，无法满足房地产企业工程质量控制
13、的基本需要。,项目的基坑工程采用的是大范围简易深井降水、结合边坡喷射砼护壁、放坡开挖的施工方案。总体来说，工程本身难度并不是很大，不过开挖面积较大（面积约32254），有多处的深承台形成坑中坑，最深的电梯井承台底与普通底板面的高差接近4m。基坑开挖范围内以砂质粉土为主，地下平均水面在场地平均标高以下1m左右，合理降水成为本工程的成功实施的关键。,基坑降水案例,在如此大范围内用直接冲水钻孔的简易深井排水还是首次。在基坑范围内，除了主楼栋号外其余基本上都是连片型的地下室。施工单位内部对管井的施打顺序和具体的平面排布意见也不是很统一。请思考应采取哪些措施呢？,基坑降水案例,按开挖进度逐位布井 用全站
14、仪根据基础底板图逐井定位（以便避开地下室承台、电梯井、剪力墙）在深坑区域附近适当调小井距,基坑降水案例,在实际的施工过程中，出现了塔吊基础的水位一度难以降到位，部分深承台底有反水等现象。此时该采取什么样的怎样的措施呢？,基坑降水案例,加布井点 加潜水泵。,基坑降水案例,项目为地下2层、地上18层，其基坑平均深度9.2米，最深处约13米。在基坑的东面及南面为5层结构的农居房，最近处仅为8米左右，且农居房的第四、五层是后期加盖的。,案例分析：基坑围护出现险情,基坑围护出现险情案例,考虑地质状况及周边环境，设计采用三轴水泥搅拌桩、土钉墙及钻孔搅拌桩加混凝土角撑的围护体系。其设计方案通过公司内部及建委
15、专家的论证，并进行了备案。但在地下工程实施过程中，基坑仍出现多处大的险情。,基坑围护出现险情案例,在某天晚上挖土过程中，基坑顶部开始出现一些小裂缝，且随着时间的推移有增加的趋势。虽然立即停止了挖土，但裂缝的发展并没停止，最大的地方可伸进一只手。如果不立即处理，有坍坡的危险。怎么办？,基坑围护出现险情案例,立即回填基坑内反压，在无法了解原因的情况下，应采取最保守的做法。,基坑围护出现险情,第二天，通过现场勘查分析：原基坑边坡表面为建筑生活垃圾回填，土钉墙无法有效 拉结，导致裂缝产生。应采取怎样的措施呢？,基坑围护出现险情,边坡卸载的处理方案，清除原回填垃圾至原土，重新喷锚加固。,基坑围护出现险情
16、,一开始情况还算稳定，但在进入基础边坡的修整及砖胎膜施工阶段，险情发生了。从监测数据显示，在基坑的根部，位移速率加大，大大超过了设计危险值。确定为内外水压差过大，导致了险情。应该怎么办？,基坑围护出现险情,针对这种情况，进行基坑外降水或边坡卸载是最佳方案，但基坑外就是农居房，卸载无操作空间、降水将会导致农居房的沉降和变形。还有一个方案就是基坑内反压，如采用土体反压，将无法进行正常施工，没有更好的基坑加固措施。,基坑围护出现险情,唯一的措施只有在临时加固的基础上，加快施工进度，尽早地浇筑底板混凝土，对基坑根部起到支撑作用，限制基坑根部变形。,基坑围护出现险情,根据这一方案，在砖胎膜还没完成的情况
17、下，我们连夜进行混凝土垫层的浇筑，从第二天监测数据反映，变形虽在减缓，仍超设计安全值，无法等底板全部浇筑完成。通过与结构设计沟通，我们对此段的底板进行先行施工，以起到对基坑反压的作用。通过组织劳动力，连夜施工，我们在最短的时间内完成的混凝土的浇筑，保证了基坑的安全。,基坑围护出现险情,总结：三种处理措施，一是进行基坑外降水；二是进行边坡卸载；三是进行基坑反压。总体原则是保证基坑内外的压力平衡。对这三种措施的采用，因根据现场周边情况和出项险情的成因，分别实施或同时采用。,基坑围护出现险情案例,总结：制定针对性的预案，针对各种危险情况的措施必须到位，方可避免“提心吊胆”。天下难事必做于易。,案例：
18、地下障碍物,南区在土方开挖过程中，先后发现了混凝土取水口，浆砌块石驳岸等原构筑物，工程量约3500m3。通过大开挖事先清除这部分障碍物，从-4.5M处开始打桩，打桩难度大大降低，施工较为顺利。目前已完成一、二标段灌注桩约940根。,案例：地下障碍物,北区从地表直接开始打桩，为保证进度，在施工过程中桩基单位先后新购进了4台冲锤桩机。北区桩基在施工过程中采用了大开挖、冲锤处理、岩芯钻等方式处理地下障碍物，整个过程缓慢。,案例：地下障碍物,北区整个过程障碍物处理签证费用约40万元。南区直接在挖土过程中处理障碍物约3500m3，费用约10万元。,启示 项目管理过程中有成本与进度双赢的举措。反复推敲，针
19、对实际，全局平衡。,地下工程质量通病及预防措施：,【案例描述】烟囱出屋面的根部，局部漏振，出现大的蜂窝现象；（该现象极易导致烟囱跟屋面交接部位渗水）地下室砼墙根部未做防漏浆措施，导致出现蜂窝现象；（其结果是引起砼墙根部渗水）。屋面未二次振捣，密实度不足，平整度较差。（未二次振捣，砼失去自防水能力，同时较差的平整度对后续施工的整体品质均造成一定影响。,该类案例中的质量问题形成的原因主要有以下几个方面：1.施工单位的施工员未旁站指导；2.监理未在关键节点上进行技术指导，或者未旁站监督；3.甲方相关管理人员未进行有效的防漏浆和二次振捣工艺交底和培训，或监督力度不足。,现场管理人员务必做好以下几个步骤
20、：有效的调动监理工作积极性，充分利用监理的力量把好第2道关；项目部事前必须做好防漏浆、二次振捣标准节点的技术交底培训工作，交底应有书面记录；现场管理人员必须做好过程控制工作、现场监督指导、以及成品验收工作。,原因分析：砼振捣不实，局部漏振；未进行二次振捣。,节点施工说明：由于商品砼坍落度大，在进行地下室底板或顶板翻边部位施工时，振动棒振捣使砼流座到底板，施工人员往往少振或不振捣，导致砼不密实，因此形成渗漏薄弱点。针对大面积车库底板、顶板、平屋面、所有现浇板因商品砼坍落度大而产生的毛孔及收缩裂缝，导致结构渗漏水现象。,节点施工要求：针对现浇混凝土，何时进行砼二次振捣？,节点施工要求：混凝土初凝前
21、1-4H是二次振捣比较合适，尤其前1H，如何确定呢？,总结：针对现浇混凝土，要求其坍落度达到3-5cm时，再进行砼二次振捣，确保该处混凝土密实;同时，重点关注该部位的施工控制。砼浇捣时采用二次振捣，能控制结构板裂缝及渗漏水缺陷通病。在初凝与终凝之间,用机械对混凝土面层进行抹压磨光,它能使楼面混凝土表面产生致密的水泥浆层,防止表面裂缝,并提高平整度和光洁度,达到使用功能要求。注意:坍落度小于3时,禁止二次振捣。,现场表现：混凝土几何尺寸标准，表面无漏浆麻面现象，观感较好。,现场表现：车库顶板面未做防水层，室内顶板无渗 漏现象。,现场表现：顶面未做防水，底面腻子批白，无渗漏；砼浇筑采取二次振捣工艺
22、施工，效果明显。,现场现象：同上。,二次振捣是防渗漏的有效措施，解决的是商品砼本身的缺点问题。采取这一措施就一劳永逸吗？,工序质量控制：,工程项目的施工过程，是由一系列相互关联、相互制约的工序所构成。工序质量是基础，直接影响到工程项目的整体质量。施工中如工程部人员对很多工程质量控制不深入到工序、检验批的控制深度，根本无法保障工程质量。,国内房地产企业之所以工程质量一直未得到有效改善，其中相当重要的原因是业主方工程师不参与工序质量检验。,质量的精细化管理措施必是涵盖工程管理的全部工序。,防水工程的质量通病及预防措施,【案例分析】产生问题的原因：防水涂膜施工前，土建单位未对基层进行有效的处理；管理
23、人员未在施工下一道工序前对上一道工序进行验收；防水施工单位在施工前，未将基层不符合施工要求的信息反馈给管理人员，强行施工。施工过程中厚度检测把控不到位。事后防水施工单位、总包、监理、甲方四方管理人员未对成品进行验收。,质量控制标准解决的问题：基层、厚度、薄弱点,【案例分析】产生问题的原因主要是：施工班组部分人员素质较差，施工随意，无成品保护意识；监理单位未进行有效的现场管控；项目部管理人员交底不清、过程控制和现场监督也存在不到位情况。,工序难点的解决：高低跨的防水施工难题。,地下室“高低跨”剪力墙防水做法,地下室底板、侧墙防水做法,施工控制节点,步骤（一）：第一次底板砼浇筑完成后,进行第一次防
24、水施工。在地下室外侧剪力墙根部做涂膜防水加强。,地下室“高低跨”剪力墙防水做法,步骤（二）砖胎模完成后,进行第二次防水施工。,地下室“高低跨”剪力墙防水做法,SBS与第一次预留SBS搭接,3厚SBS防水卷材层15厚1:3水泥砂浆粉刷砖胎模回填土,步骤（三）:第二次底板砼浇筑完成后,形成完整防水体系。,地下室“高低跨”剪力墙防水做法,案例防水,案例,公寓（一、二期）项目地下室设计中，存在10cm的沉降缝，沉降缝两边剪力墙高3.7m，局部存在2.1m的高低跨，如果按照原设计用聚氨酯防水涂料进行施工，难度非常大，且严重影响工期。,案例防水,了解到一种叫LDPE的防水卷材，该材料可以与混凝土浇捣一起施
25、工，混凝土凝结后，LDPE防水卷材会象皮肤一样牢牢粘接在混凝土表面，起到良好的防水效果。及时将信息向公司领导、集团总师办及设计院反映，征求专家的意见；另一方面要求防水施工单位提供样品，进行现场试验，并根据该材料的施工工艺研究工程施工的可行性。,案例防水,案例防水,了解LDPE防渗膜特点：1、防渗系数高防渗膜具有普通防水材料无法比拟的防渗效果，LDPE防渗膜具有高强抗拉伸机械性，它优良的弹性和变形能力使其非常适用于膨胀或收缩基面，可有效克服基面的不均匀沉降,水蒸汽渗透系数K=1.0*10-13g.cm/c cm2.s.pa.2、化学稳定性防渗膜具有优异的化学稳定性，被广泛用于污水处理，化学反应池
26、，垃圾填埋场。耐高低温，耐沥青,油及焦油，耐酸、碱、盐等80多种强酸强碱化学介质腐蚀 3、耐老化性能防渗膜具有优秀的抗老化、抗紫外线、抗分解能力，可裸露使用，材料使用寿命达50-70年，为环境防渗提供很好的材料保证,4、抗植物根系LDPE防渗膜具有优异抗穿刺能力，可以抵抗大部分植物根系 5、高机械强度防渗膜具有良好机械强度，断裂拉伸强度28MP，断裂延伸率700%6、成本低效益高LDPE防渗膜采用新型技术提高了防渗效果，但生产工艺更加科学、速捷、所以产品成本反而低于传统防水材料，经实际测算采用DLPE防渗膜的一般工程要节约成本50%左右 7、施工速度快防渗膜有很高的灵活性，有多种规格多种铺设形
27、式满足不同工程防渗要求，采用热熔焊接，焊缝强度高，施工方便、快速健康,启示：工序难以解决的问题，材料替换却轻易解决；精细化 管理需要拓宽思考的维度。,薄弱点的特殊加强措施：薄弱点哪里来？产品使用中来,薄弱点的特殊加强措施：1、剪力墙对穿螺栓带来后果,地下室侧墙穿墙螺杆方案,薄弱点的特殊加强措施：2、地下室返潮结露,说明：模板安装时，挤塑板与模板用圆钉固定。地下室侧墙穿墙螺杆方案详下图。,薄弱点：3、柱、墙脚漏浆、烂根，产生渗漏,现场表现：地下室侧墙与底板交接处采用二次振捣工艺，能保证混凝土密实及自防水能力。,现场表现：剪力墙模板下口用木条闭缝，确保交接处 不产生漏浆现象。,二、主体工程施工阶段管理,主体结构常见质量通病及预防措施,柱墙钢筋偏位怎么办？,注:若地下室柱钢筋在柱外偏位时,可以不弯柱筋，将柱尺寸适当加大将柱筋包入砼内。,结构柱钢筋内偏位处理节点 结构柱钢筋柱外偏位处理节点,
