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1、项目开发报建工作流程,前言,为确保公司开发项目取得完整审批手续，以便项目顺利进行。,项目开发目标,协调内外部关系，排除外部阻力，使项目开发建设及销售顺利进行。,项目开发功能,前言,开发报建主要有那些工作?,与政府相关部门包括国土局、发改委、住建委、消防、人防、环保等的各种手续 协调项目现场出现的对外问题及相关手续的办理 维护公司于政府部门之间的关系 负责准备各项手续所需文件及归档,贯彻项目始末保障规范开发,200个日工作,目 录,土地权证阶段 项目立项阶段 规划设计阶段 建筑设计阶段 施工准备阶段 房屋预售阶段 竣工验收阶段 开发报建流程,开发报建流程,项目获取阶段,土地权证阶段,项目立项阶段
2、,规划设计阶段,建筑设计阶段,信息收集分析 经济测算 公司立项 公司决策,施工准备阶段,房屋预售阶段,竣工验收阶段,国有土地使用证,项目立项批复,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建筑工程施工许可证,商品房预售许可证,建设工程验收备案证,6,第一部分 土地权证阶段,土地招拍挂 文件组织 提交申请 地籍调查 登记发证 房地产开发资质证书,国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。,7,土地招拍挂,挂牌程序,国土局发布拟挂牌土地信息,竞买人缴纳保证金参加竞买,竞买人办理相关手续,招标程序,拟订招标方案,发布招标公告,报名 审核 投标,签定合同,拍卖程序,
3、发布拍卖公告,提交有关身份证明,公开拍卖,签订合同,8,文件组织,9,提交申请,10,地籍调查,11,登记发证,12,房地产开发资质证书,第二部分 项目立项阶段,项目可行性研究报告（项目建议书）编制 节能专篇审批 节能登记备案 项目立项审批 地形图测绘 地质勘察,14,可行性研究报告编制,15,节能专篇报告编制、报批,16,节能登记备案,17,项目立项审批,地形图测绘,地质勘察,第三部分 规划设计阶段,规划设计条件 建设用地规划许可证 委托规划设计 规划方案审查 环评审批,建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划
4、的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。,项目规划设计条件、市政配套条件,22,获取建设用地规划许可证,委托规划设计,24,驻桂备案申请表,申请总平审查审批,26,环评审批,第四部分 建筑设计阶段,建筑设计 建筑方案审查 人防设计审查 抗震设防要求的确定 防雷装置设计审核建设工程规划许可证,建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。,委托建筑设计,第三方审图,建筑方案设计审查,专项
5、工程审查人防工程,专项工程审查抗震设防要求的确定,专项工程审查防雷工程,专项工程审查市政工程,建设工程规划许可证获取,第五部分 施工建设阶段,施工、监理单位招投标 消防报批 安全质量监督报建 建筑工程施工许可证 其他相关报建,建设工程施工许可证(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。,施工、监理单位招标,建设工程消防设计审核及备案,工程安全质量监督报建,建设工程施工许可证,其他报建：把握主线，适时安排其他报建,1、施工图备案2、工程放线3、白蚁防治合同4、噪声排放许可5、中午、夜间作业许可7、临时施
6、工用水、用电、排污等申报8、用水、用电申报（总管、分户）9、排水申报10、挖掘、移树等申报11、临时设施申报12、门牌申报,42,房屋施工中,其他报建：把握主线，适时安排其他报建,第六部分 房屋预售阶段,测绘报告 商品房预售许可证,房屋预测,预售许可证,第七部分 竣工验收阶段,验收流程 施工图备案 规划管理验收 建设工程竣工规划验收合格证 建设工程竣工验收备案证 房屋产权办理,验收入住流程,规划单体测量,规划单体验收,环保检测,节能检测,消防验收,人防验收,单体功能验收,单体质监验收,竣前检查,竣工验收,市政工程验收,公安技防验收,防雷办验收,竣工档案移交,规划管理竣工测量,规划管理竣工验收,
7、项目综合验收,物业管理用房移交,卫生防疫验收,施工图审核备案表,获取规划管理验收合格证,验收图片_,获取竣工验收备案证,房屋产权办理,第八部分 报批报建流程,土地/项目,可研报告,计划任务书及批复,项目立项,规划选址,地形图,道路红线,定界,批准用地,国有土地使用权证,规划方案,建筑方案,建设用地规划许可证,抗震审查,防雷审查,人防审查,审批后的施工图,建设工程规划许可证,施工图审查,费用缴交,建设工程施工许可证,施工/竣工,规划管理验收,商品房预售许可证,房屋产权证,规划竣工验收合格证,预测成果,消防验收,人防验收,质监委托,竣工测量,预售方案,工程招标,开发经营许可证,第九部分：开发报建四
8、“量”基本原则,推进靠力量,突破靠 胆量,沟通靠酒量,信任靠 质量,规划报批的要求：是否需要上规划审批委员会？控规报批是按整个地块的控制用地范围报审还是要按土地证的红线范围报审？规划报批所需资料和深度，如“五图一书”和立面审查的要求等。2、由于环境影响评估所需的环节和时间较长，而且政府对于环境保护越来越重视，因此要注意环评涉及的水土保持方案和污水处理方案的要求。3、由于消防和人防部门有单独的审批权限，因此要具体了解其要求，最好是能有部分图纸先送审取得初步的意见以反馈给设计部门。4、还要注意配合房管部了解当地房管部门的面积计算要求，在规划报建图上统一面积的计算方法，以免造成多缴配套费和办理产权证
9、时造成面积的误差。5、了解当地对于门牌编号的具体要求，反映给售楼部和设计部门，避免日后难以通过通邮验收。6、报建计划应以综合验收备案的要求为依据，详细了解综合验收所涉及的环节和具体的要求，以评估交楼的时间和指导工程对于各分项验收的界面要求。7、在对整个报建流程有了大概的了解后，注意和设计部门沟通报建图纸的出图顺序和深度要求。,开发报建中注意的问题,55,国土证的取得时间；用地规划许可证的取得时间；建设工程规划许可证的取得时间；施工许可证的取得时间；预售证的取得时间；竣工验收备案的完成时间。,比较关注几个关键节点的时间,历史岳麓版第13课交通与通讯的变化资料,精品课件欢迎使用,自读教材填要点,一
10、、铁路，更多的铁路 1地位 铁路是 建设的重点，便于国计民生，成为国民经济发展的动脉。2出现 1881年，中国自建的第一条铁路唐山 至胥各庄铁路建成通车。1888年，宫廷专用铁路落成。,交通运输,开平,3发展(1)原因：甲午战争以后列强激烈争夺在华铁路的。修路成为中国人 的强烈愿望。(2)成果：1909年 建成通车；民国以后，各条商路修筑权收归国有。4制约因素 政潮迭起，军阀混战，社会经济凋敝，铁路建设始终未入正轨。,修筑权,救亡图存,京张铁路,二、水运与航空 1水运(1)1872年,正式成立，标志着中国新式航运业的诞生。(2)1900年前后，民间兴办的各种轮船航运公司近百家，几乎都是在列强排
11、挤中艰难求生。2航空(1)起步：1918年，附设在福建马尾造船厂的海军飞机工程处开始研制。(2)发展：1918年，北洋政府在交通部下设“”；此后十年间，航空事业获得较快发展。,轮船招商局,水上飞机,筹办航空事宜,处,三、从驿传到邮政 1邮政(1)初办邮政：1896年成立“大清邮政局”，此后又设，邮传正式脱离海关。(2)进一步发展：1913年，北洋政府宣布裁撤全部驿站；1920年，中国首次参加。,邮传部,万国邮联大会,2电讯(1)开端：1877年，福建巡抚在 架设第一条电报线，成为中国自办电报的开端。(2)特点：进程曲折，发展缓慢，直到20世纪30年代情况才发生变化。3交通通讯变化的影响(1)新
12、式交通促进了经济发展，改变了人们的通讯手段和，转变了人们的思想观念。(2)交通近代化使中国同世界的联系大大增强，使异地传输更为便捷。(3)促进了中国的经济与社会发展，也使人们的生活。,台湾,出行,方式,多姿多彩,合作探究提认知,电视剧闯关东讲述了济南章丘朱家峪人朱开山一家，从清末到九一八事变爆发闯关东的前尘往事。下图是朱开山一家从山东辗转逃亡到东北途中可能用到的四种交通工具。,依据材料概括晚清中国交通方式的特点，并分析其成因。提示：特点：新旧交通工具并存(或：传统的帆船、独轮车，近代的小火轮、火车同时使用)。原因：近代西方列强的侵略加剧了中国的贫困，阻碍社会发展；西方工业文明的冲击与示范；中国
13、民族工业的兴起与发展；政府及各阶层人士的提倡与推动。,串点成面握全局,一、近代交通业发展的原因、特点及影响 1原因(1)先进的中国人为救国救民，积极兴办近代交通业，促进中国社会发展。(2)列强侵华的需要。为扩大在华利益，加强控制、镇压中国人民的反抗，控制和操纵中国交通建设。(3)工业革命的成果传入中国，为近代交通业的发展提供了物质条件。,2特点(1)近代中国交通业逐渐开始近代化的进程，铁路、水运和航空都获得了一定程度的发展。(2)近代中国交通业受到西方列强的控制和操纵。(3)地域之间的发展不平衡。3影响(1)积极影响：促进了经济发展，改变了人们的出行方式，一定程度上转变了人们的思想观念；加强了
14、中国与世界各地的联系，丰富了人们的生活。(2)消极影响：有利于西方列强的政治侵略和经济掠夺。,1李鸿章1872年在上海创办轮船招商局，“前10年盈和，成为长江上重要商局，招商局和英商太古、怡和三家呈鼎立之势”。这说明该企业的创办()A打破了外商对中国航运业的垄断B阻止了外国对中国的经济侵略C标志着中国近代化的起步D使李鸿章转变为民族资本家,解析：李鸿章是地主阶级的代表，并未转化为民族资本家；洋务运动标志着中国近代化的开端，但不是具体以某个企业的创办为标志；洋务运动中民用企业的创办在一定程度上抵制了列强的经济侵略，但是并未能阻止其侵略。故B、C、D三项表述都有错误。答案：A,二、近代以来交通、通
15、讯工具的进步对人们社会生活的影响(1)交通工具和交通事业的发展，不仅推动各地经济文化交流和发展，而且也促进信息的传播，开阔人们的视野，加快生活的节奏，对人们的社会生活产生了深刻影响。(2)通讯工具的变迁和电讯事业的发展，使信息的传递变得快捷简便，深刻地改变着人们的思想观念，影响着人们的社会生活。,2清朝黄遵宪曾作诗曰：“钟声一及时，顷刻不少留。虽有万钧柁，动如绕指柔。”这是在描写()A电话 B汽车C电报 D火车解析：从“万钧柁”“动如绕指柔”可推断为火车。答案：D,典题例析,例1上海世博会曾吸引了大批海内外人士利用各种交通工具前往参观。然而在19世纪七十年代，江苏沿江居民到上海，最有可能乘坐的
16、交通工具是()A江南制造总局的汽车 B洋人发明的火车 C轮船招商局的轮船 D福州船政局的军舰,解析由材料信息“19世纪七十年代，由江苏沿江居民到上海”可判断最有可能是轮船招商局的轮船。答案C,题组冲关,1中国近代史上首次打破列强垄断局面的交通行业是()A公路运输 B铁路运输C轮船运输 D航空运输解析：根据所学1872年李鸿章创办轮船招商局，这是洋务运动中由军工企业转向兼办民用企业、由官办转向官督商办的第一个企业。具有打破外轮垄断中国航运业的积极意义，这在一定程度上保护了中国的权利。据此本题选C项。答案：C,2.右图是1909年民呼日报上登载的一幅漫画，其要表达的主题是()A帝国主义掠夺中国铁路
17、权益B西方国家学习中国文化C西方列强掀起瓜分中国狂潮D西方八国组成联军侵略中国,解析：从图片中可以了解到各国举的灯笼是火车形状，20世纪初的这一幅漫画正反映了帝国主义掠夺中国铁路权益。B项说法错误，C项不能反映漫画的主题，D项时间上不一致。答案：A,典题例析,例2(2010福建高考)上海是近代中国茶叶的一个外销中心。1884年，福建茶叶市场出现了茶叶收购价格与上海出口价格同步变动的现象。与这一现象直接相关的近代事业是()A电报业 B大众报业 C铁路交通业 D轮船航运业 解析材料主要反映了信息交流的快捷，故选A。答案A,题组冲关,3假如某爱国实业家在20世纪初需要了解全国各地商业信息，可采用的最快捷的方式是()A乘坐飞机赴各地了解 B通过无线电报输送讯息C通过互联网 D乘坐火车赴各地了解解析：本题考查中国近代物质生活的变迁。注意题干信息“20世纪初”“最快捷的方式”，因此应选B，火车速度远不及电报快。20世纪30年代民航飞机才在中国出现，互联网出现在20世纪90年代。答案：B,4下列不属于通讯工具变迁和电讯事业发展影响的是()A信息传递快捷简便B改变着人们的思想观念C阻碍了人们的感情交流D影响着人们的社会生活解析：新式通讯工具方便快捷，便于人们感情的沟通和交流。答案：C,
