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1、案例一：衡阳珠晖生态体育公园9000亩旅游地产项目开发,本项目位于衡阳市珠晖区，环抱珠晖塔，紧临湘江及耒水，北接衡大高速，东至环城路，西临规划中的湘江大桥及耒水大桥，目前属“孤岛”；与主城核心区直线距离约6公里，与武广高铁衡阳站直线距离约4公里；项目城市近郊区域，但随着武广高铁站点落位东部及酃湖新区的规划建设，区域成为紧邻新旧城区的重要城市空间，区位价值将会不断提升。,0,20180205,基于对项目的理解，我们认为本项目发展须解决的核心问题是：,在区域未被认知、资源并非强势的前提下，如何通过复合功能有序发展实现突破，并最大化培育及兑现区域价值？,状况一：衡阳现状城市发展容量小、辐射力弱，本项
2、目超大规模开发及复合功能发展需要寻找更广阔、更有力的支撑,状况二：区域陌生感强，衡阳人对其认知度低，区域发展概念有待清晰,状况三：地理条件限制及道路建设不确定性形成城市“孤岛”，大大削弱本项目区位价值,状况四：虽然区域资源在衡阳市区较稀缺，但在更大范围看并非强势资源，难以完全靠自然资源驱动扩大发展影响力,状况五：随着武广站点落位，政府重点打造的酃湖新区在未来将有众多物业推出，对有限的市场需求形成明显吸聚及分流,状况六：实现发展突破是政企的共同愿望，但实现持续滚动开发是发展关键,做什么？,怎样做？,固有价值：区域本身有什么可挖掘的价值？可塑价值：如何选择复合功能？其发展将为区域带来什么价值？,通
3、过什么样的空间规划、产品力打造等实现发展定位？通过什么样的开发运营模式实现区域培育及价值兑现？,1,解决办法：通过三大功能中心实现资源互动，实现最大化区域价值,复合功能形成“中心化”发展，不同功能中心之间实现资源互动，最大化体现整体价值。,生态主题游憩中心：通过多样化、大众化的娱乐休闲功能设施打造，形成满足衡阳、湖南各年龄层客户需求的游憩目的地。,商务度假接待中心：以高规格的、有主题特色的商务性休闲功能为打造重点，在满足城市需求基础上实现更广范围客户吸引，成为拉升城市价值及展现城市形象的核心。,RESORT居住中心：通过多主题的休闲度假功能与居住功能有效联动，树立城市居住标杆及休闲地产标杆，兑
4、现区域发展价值，提升城市吸引力。,2,通过合理的功能划分，形成开放半开放私密的休闲居住区体系,开放的、大众的、喧嚣的,私密的、专享的、安静的,生态休闲农庄,体育运动基地,水上主题乐园,园林式休闲酒店群（旅宿休闲）,风情休闲养生基地（药膳食疗、养生培训、体检中心等）,陆上拓展基地,水上拓展基地,军体活动基地,主题旅游商业街区,高尔夫体验基地（高尔夫练习场、高尔夫学院）,旅游服务接待区,高尔夫体验基地（国际高尔夫、高尔夫会所）,园林式休闲酒店群（商务接待、度假体验）,过渡、融合,风情休闲养生基地（盐浴SPA、康体水疗中心等）,3,本项目发展分享：复合的区域功能之下，实现区域发展战略转变,区域地位的
5、转变,城乡结合部都市示范区,发展层次的转变,一产发展区三产服务区,服务功能的转变,农业生产功能综合服务功能,土地价值的转变,发展洼地经济热土,城区面貌的转变,粗放城市化集约城市化,区域实现成功运营后，将对城市发展带来积极推动：吸引游客：逾 80万人次/年解决就业：直接就业逾 6000人间接就业逾 24000人经营税收：逾 5000万元/年财政贡献：逾 9亿元,4,案例二：海南文昌朝滩湾区域开发项目9000亩旅游地产区域开发,项目位于海南文昌锦山镇潮滩湾；虽在国际旅游岛内，但与三亚、博鳌、海口等相比，认知度低、区位陌生。与文昌市区直线距离约55公里，与省会海口市区直接距离约45公里，但与海口美兰
6、国际机场距离仅33公里。潮滩湾目前与文昌市区及海口市区的时间距离在 1 小时以上，交通不便。,博鳌镇,五指山,陵水县,本项目,美兰机场,三亚市,文昌市区,海口市区,45 公里,55公里,33公里,琼州海峡,海南国际旅游岛,5,20180205,基于对项目的理解，我们认为本项目必须解决的核心问题是：,在区域相对陌生、资源并非强势的前提下，如何突破区域价值现状与竞争困局创造与国际旅游岛价值匹配、具国际水准的产品亮点实现项目价值效率最大化,做什么？,怎样做？,固有价值：区域本身有什么可挖掘的价值？可塑价值：如何选择复合功能？其发展将为区域带来什么价值？,通过什么样的空间规划、产品力打造等实现发展定位
7、？通过什么样的开发运营模式实现区域培育及价值兑现？,6,通过大量分析，找出海南与国际旅游岛的核心差距：缺乏国际化产品及人文风情，产品较单一，本项目需结合自身资源特点找到关键突破点，打造标杆项目,国际旅游岛的要素,海南目前的现状,应对策略,优越的度假环境及独特的人文风情,完善的基础设施及便利的配套服务,提供多元化产品及活动组合,政府的支持力度,与旅游相匹配的产业组合,有一定环境优势，但缺少人文及风情,基础设施与配套服务有待进一步提升,产品相对单一，档次偏低，活动较少,政府支持力度强,缺乏与产业的互动,创造新的人文吸引,继续加强投资力度,丰富产品体系，弥补功能短板或缺失,继续加大政策支持,赋予并提
8、升相关产业的旅游功能,本项目可以通过这三大要素的突破，打造为海南国际旅游岛的标杆性项目,7,通过关键突破点，找到成为海南国际旅游岛标杆性项目的关键因素,创造新的 人文吸引,丰富产品体系，弥补功能短板或缺失,赋予并提升相关产业的旅游功能,主题公园,国际医疗养生中心+休闲养生度假区+高尔夫度假区,与华能互动合作,引入创意产业,引入有机农业，观光农业,特色主题酒店,8,以 国际旅游岛 及 两桥一路 为发展带动以 稀缺滨海资源及低碳科技手段 为依托以 滨海休闲养生度假 为核心以 顶级疗养及低碳生活 为亮点,引领海南国际旅游岛形象提升的滨海低碳型国际养生度假示范区,中国顶级的健康疗养中心海南低碳生活第一
9、示范区,低碳的,国际的,养生的,能代表海南未来发展方向的,滨海的,核心亮点：以低碳为主题，突破区域竞争，引领海南休闲旅游发展,9,文昌旅游现状,以东郊椰林、铜鼓岭风景区、宋氏祖居、高隆湾、椰子大观园等产品为主,观光产品,体验产品,度假产品,缺乏,航天城建成后,航天主题公园铜鼓岭国际生态旅游区,缺乏,缺乏,以东郊椰林、宋氏祖居、高隆湾、椰子大观园等产品为主,本项目建成后,航天主题公园铜鼓岭国际生态旅游区,以东郊椰林、宋氏祖居、高隆湾、椰子大观园等产品为主,美兰湾国际养生度假区(低碳产业、疗养产业、创意产业),弥补了文昌乃至海南在顶级养生度假产品方面的空白，推动文昌旅游产品从单一化向多元化、国际化
10、快速转变，使文昌有望成为与三亚、海口、博鳌并驾齐驱的旅游城市，低碳、国际顶级疗养与世界航天基地将成为文昌的三大名片！,操作分享：通过本项目开发填补文昌国际顶级度假产品空白，带动文昌旅游业跨越提升,10,案例三：三水深业云东海项目,联动区域，特色破局特色复合主题成就旅游区域发展引擎,11,承担区域发展责任，项目运营区域，最终实现突破,占地：位于三水云东海休闲旅游区，区域整体78平方公里，项目2675亩资源：9000亩湖，良好的山水生态资源物业：6万m2白金五星酒店12万m2商业（公寓）60万m2住宅,12,项目发展策划的思路框架,基础研究,核心问题,定位体系,物业发展建议,开发目标,宏观背景,竞
11、争市场,相应策略,案例借鉴,客户定位,功能定位,产品定位,启动区定位,价格定位,开发策略,规划建议,财务测算,开发成本,财务收益,启动区物业发展建议,本体条件,区域发展,方案对比,客户需求,市场定位,13,云东海：生态环境、资源价值高，面向珠三角的高层次定位,珠三角第一湖：9000亩的云东海湖是区域发展的主心骨，是“珠三角第一湖”，也将成为云东海最迷人的胜景，最核心的吸引生态环境条件优越：森林覆盖率达到80%以上，无工业污染，环境质量指标达到国家一级，优于国家规定的度假、疗养区居住规定标准定位面向珠三角：根据05年修编方案，云东海规划借鉴了杭州西湖规划的相关经验，将打造成“集珠三角特色旅游胜地
12、和最佳人居环境于一体的综合性生态旅游区”,区域总体定位：云东海旅游经济区是以生态保育为基础，面向珠三角的观光娱乐、商务会议、生态休闲旅游为主，兼有生态居住、教育文化的大型旅游经济区以珠三角第一湖云东海湖和千湖胜景为景观特色云东海旅游经济区总体规划（20052020）,14,目 标,高起点：站位广佛、面向珠三角 突破区域、突破市场,15,背 景,广佛交通等联系密切 深化合作，无缝对接,16,云东海发展需要主题,区域需要启动与提升,区 域,17,广州,禅城,顺德,高明,三水,南海,项目,肇庆,花都,项目,广州,禅城,顺德,高明,三水,南海,肇庆,花都,现状三水、禅桂及周边南海镇区,来源：两个主流地
13、域,目标广佛甚至更广,客 户,18,客 户,重商精明、拼搏、开放的广府共性,品质品位产品的追求和执着,交融的文化背景下，客户对品质、创新、特色产品的追求,共融的广府文化：精明、开放、创新,包容的广州文化：对品质品位的追求,19,区域发展层面，如何建立区域价值认知体系？挖掘区域的核心竞争力针对性的区域发展策略，提升区域与项目的知名度项目发展层面，如何打造品质品位的特色产品体系吸引目标客户？明确本项目在市场的占位市场定位基于云东海的发展，完善项目功能价值体系功能定位建立本项目的产品定位体系，展现项目的价值与形象产品定位,释疑,20,答疑,区域核心竞争力,一般而言，旅游区的核心竞争力是基于其优势的资
14、源价值而形成的发展主题，如南国桃园的桃文化价值、海泉湾的温泉资源价值、深圳大小梅沙的海岸资源价值；那么，云东海区域最大的核心竞争力（文化、资源价值）何在？是森林公园？是荷花世界？是卡丁车赛场？还是?,然而，它们都不是项目最核心的价值所在！,21,答疑,9000亩湖面并联大量水体和西江其实，云东海最大的价值在于其“海”（湖）资源；,区域核心竞争力,22,答疑,然而，核心竞争力不仅在于其“大湖”资源的存在，而在于如何激活或赋予“大湖”更丰富的休闲、旅游度假的内涵，从而综合形成具有特色的、主题的核心竞争力 南中国最大的、功能最完善的云东海水上俱乐部：让“普通人也可玩游艇”的云东海游艇俱乐部 大型露天
15、泳场 水幕电影 水上高尔夫练习场 钓鱼协会,区域核心竞争力,23,区域发展,政府主导协调发展,资源整合项目联动,整体推广节点营销,区域发展策略：,答疑,24,成都芙蓉古城,上海泰晤士小镇,寻找国内同类项目的开发经验借鉴,通过特色的定位发展，最终实现项目运营区域,25,释疑,区域发展层面，如何建立区域价值认知体系？挖掘区域的核心竞争力针对性的区域发展策略，提升项目的知名度项目发展层面，如何打造品质品位的特色产品体系吸引目标客户？明确本项目在市场的占位市场定位基于云东海的发展，完善项目功能价值体系功能定位建立本项目的产品定位体系，展现项目、区域价值与形象产品定位,26,定位线索：目标期望：社会各界
16、对项目打造寄予很高的期望环境资源：优越的自然山水环境，不可多得的休闲养生基地区域发展：需要主题、需要启动、需要整合、需要提升项目本体：丰富的地形，优越资源，功能复合客户需求：高品质、品位的特色产品机会承载：云东海核心区首个启动项目交通区位：立体交通体系，广阔辐射范围,答疑,市场定位,27,南中国 顶级 休闲度假生活 旗舰,市场定位,旗舰：珠三角乃至南中国功能最为复合的休闲度假生活的领航者,南中国：作为云东海的启动项目、发展引擎，本项目可在云东海发展的基础上，立足广佛、珠三角，面向更广阔的南中国区域,休闲度假生活：本项目并非简单的房地产开发，而是为目标客户提出了一种全新的复合的生活方式，是居住的
17、、休闲的、度假的综合体,顶级：高端物业组合，高端的项目形象，本项目的综合竞争力居于芙蓉嶂、南国桃园等项目之上,28,云东海发展引擎，联动区域，项目功能与区域的促进与协调：,功能定位（打造区域与项目的双重服务中心）,29,区域发展的要求：引领云东海发展,客户的心理共鸣：,品质,环境,资源,特色,创新,联动区域，引领云东海发展组团式规划布局，多级空间营造尊重自然，价值匹配，拉升形象,规划,低密度住宅为主，多种物业组合纯粹的特色风情，成就区域识别打造品质与品位产品，注重细节,建筑,最大限度挖掘资源，丰富景观体系主题突出，与自然、建筑融合配合建筑设置休闲情景的园林景致,景观,配套,站位区域打造配套，提
18、升区域价值社区配套拉升档次，满足生活需求,“南中国顶级休闲度假生活旗舰”定位体系下,产品定位,30,用地现状,各地块用地条件小结：,用地现状水体面积，超出规划要求保留水体面积，约23.28万；为提升土地使用率，建议超出保留要求的山、水体面积，调整为适宜开发用地，用于住宅开发建设；,适宜开发的土地使用率偏低，不利于项目开发，建议提升土地开发强度；,各地块的可建设用地面积,31,住宅地块价值评价,结合各地块的开发条件，分析各地块价值优势和资源特点,优,良,良,一般,32,开发策略,项目的发展，并随着区域发展和客户演变区域，将从核心区位建设，逐步走向成熟、快速发展客户，将从单一本土化，走向区域都市圈
19、层在外部因素的影响下，项目整体开发，不能单纯从技术层面思考，必须关注区域形象的提升、关注客户群体的变化，而制定合理的开发策略分期，结合区域发展、价值体现原则，设定合理的开发时序产品，配合分期开发部署，有效体现地块价值从而令项目价值合理释放、适度拉升,33,组合式启动区：地块3+地块2,私家林荫路、串联两地块，强化启动区整体感地块3内设置穿越地块的私家林荫路连接地块2，增强项目整体性；结合绿化景观打造良好的景观洗脑区丰富的绿化植被、曲折蜿蜒的私家路氛围，让客户提前感受项目优越的景观资源和社区环境，忘却项目外部的不利因素；若地块3水体能及时交付使用，可将水体和私家大道整合设计，把私家大道打造成呈兼
20、具山水资源的私家景观路，凸显项目资源价值；,34,后续开发方案2,后续开发方案1,寻求最佳开发时机、有效拉升项目价值,考虑因素 配合区域发展，制定最佳开发时机 不同资源地块，配合不同客户扩展需求,建议选取“2-1-4-3”的开发时序在项目发展过程中，应配合区域发展情况、市场走势、以及客户发展，灵活调整项目的开发次序；,启动区,II区,III区,IV区,随着区域成熟发展，地块3 价值将持续上升，推迟地块开发，有利于地块价值最大化,35,建议方案,经济测算检验项目的不同开发模式效益提出开发及运营建议，确保价值持续、稳健兑现，控制开发风险,区域引擎：承担区域发展的责任，通过项目的引擎发展及运营来做熟
21、区域，提升区域的整体形象和价值，最终实现价值最大化兑现。分级发展策略：首先抓住区域市场固有客户（项目周边产业人群），初期打造最易吸引客源的产品，获取资金滚动；同时项目站位更广区域，打造相关区域服务配套中心，培育更广区域的客源市场（广佛及珠三角区域），最终实现项目以及区域的最大化价值。,项目操作分享：,37,广州南沙游艇会复合地产项目（600亩）广州新鸿基玖珑湖项目（20000亩)安徽琅琊山旅游度假区项目（7000亩）巢湖半汤温泉项目（600亩）佛山奥莱首创项目（3000亩）海口金沙湾旅游区项目（10000亩）海南潮滩湾项目（9000亩）三亚国家海岸酒店项目（600亩）大理海东项目（3000亩）
22、昆明嘉丽泽生态公园项目（4000亩）昆明国际网球体育运动基地项目（6500亩）惠州惠州新城项目（2600亩）衡阳东晖体育公园项目（10000亩）重庆南湖公园项目（10000亩）,合富辉煌近年操作过的部分大型休旅地产前期策划项目,38,大势通过对区域发展背景及城市经济和房地产产业发展，判断项目地块所具有的区位价值和辐射能力，并研判廊坊房地产业后续发展趋势和项目所面临的发展环境。竞争通过对区域房地产市场竞争分析，对住宅及商业各类物业的发展前景进行预测，为项目选择发展何种档次的住宅及何类商业业态提供充分的市场依据剖析对项目自身开发条件进行分析，通过项目的界定，为项目的住宅开发档次，商业功能物业选择提
23、供基础，为项目进行土地开发策略提供依据战略、定位结合基础研究、项目开发条件分析、案例借鉴等结论，对项目的竞争力进行分析，提炼项目的核心问题，形成项目的发展定位体系，包括市场定位、主题定位、形象定位、客户定位、价格定位等,合富辉煌对大型复合地产项目的前期策划操作的关键理解,39,落位基于项目的土地规模大，土地的开发利用必须结合项目各功能落位，针对土地价值划分及未来价值提升潜力提出建议。根据土地价值，整合和最大化利用土地价值，细化落位发展功能模块，做到地块价值与功能价值相匹配、“地尽其用”。运营基于持续实现、稳健兑现项目价值的发展目标，在合理的开发模式下有序的、具有可操作性的实现本项目发展功能的开
24、发与运营。充分考虑各功能物业开发的资金投入以及长期的经营与运营投入下将面临的财务要求，进而合理的设置分期、滚动开发的节奏和模式。产品通过对项目中房地产物业的规划布局以及如何发展的建议，提出房地产物业发展的策略与模式建议，包括物业类型、功能配比、业态组合、产品户型等。效益对项目房地产物业成本构成的主要部分，包括开发成本、开发费用、拆迁费用等估算，为合理控制房地产物业的成本及如何规避风险提供基础数据。,40,确定调查研究计划,基础调查研究,财务投资分析,产品定位,项目发展定位体系,基础研究结论及沟通,调研数据、信息整理,价格建议,反 馈,客户定位,功能定位,主题定位,物业发展建议,终稿汇报,资料收集,项目区域市场调查,各类访谈（政府、专业人士、高端消费者等）,类似案例调研,类似案例研究、经验借鉴,启动区定位体系,开发策略,建筑产品,规划建议,园林景观,配套建议,设计任务书（规划、建筑、景观）,设计跟进,营销策略顾问,初步营销建议融入,拟定策划大纲,合富辉煌发展策划顾问工作服务流程简图,调 整,41,沟通文件演示完毕，真诚期待能与贵司有合作的机会,42,
