律师的动迁房买卖合同示范文本.doc

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1、 动迁房买卖合同示范文本（房产证尚未办理、未出售过） 动迁房买卖合同示范文本（房产证尚未办理、未出售过） 类别：动迁房买卖专栏 | 浏览(1325) | 评论(6) 2010 年 08 月 19 日 星期四 01:57（版权声明：王建波律师版权所有，侵权必究。如要转载，请事先征得 版权声明： 建波律师版权所有，侵权必究。如要转载， 本人同意并且全文转载不得删改；如未经本人同意擅自转载、传播或者 本人同意并且全文转载不得删改；如未经本人同意擅自转载、 用作任何商业性营利性用途，本人将依法追究其侵权责任。 用作任何商业性营利性用途，本人将依法追究其侵权责任。尽管本合同 范本只是一个纲要框架而非任何

2、一份合同原文本， 但仍然是凝聚了本人 智力劳动成果的享有著作权的文字作品。 欢迎任何网友对本合同模本提 出质疑和批评指正。本律师欢迎任何网友拿本合同模本去请任何最专 。本律师欢迎任何网友拿本合同模本去请任何最专 业、最资深优秀、水平最高的民商法专业法学教授、合同法和房地产法 最资深优秀、水平最高的民商法专业法学教授、 民商法专业法学教授 专业律师、民商事案件法官和其他法律专业人士审阅， 专业律师、民商事案件法官和其他法律专业人士审阅，本律师愿意与任 法官和其他法律专业人士审阅 何法律专业人士讨论商榷这一问题， 但是知识和学术之外的一切质疑批 何法律专业人士讨论商榷这一问题， 评恕不接受。 联系

3、作者， 手机： 138 1632 0064， 0064， 6473， 评恕不接受。 联系作者， 手机： 138 1777 6473， 187 2100 8880 王建波律师） 王建波律师）动迁房预 售预购合同（房屋 买卖合同）出卖人（甲 方）： 买受人（乙方）：根据国家有关法律、法规、规章和本市有关行政管理规定，依 据甲乙双方达成的买卖协议，为保障双方的合法权益，确保双方诚信守 约、按期如约完成房屋过户手续，遵循平等、自愿、公平、诚实信用和 尊重公序良俗的原则，甲乙双方经协商一致订立本合同，共同遵守。 第一条（交易内容）20 年 月，甲乙双方在 的主持下达成动迁房买卖协议，约定甲方将其分得的位

4、于上海市 区 镇 路 弄（ 苑） 号 室的动拆迁安置房（以下简称“动迁房”）一套出售给乙方，房屋总价为 万元 （ 萬 仟圆整） 该房屋房型结构： 室 厅， 建筑面积： 平方米，建筑类型： ；权属为产权房，土地使用权获得方式： 征地拆迁补偿安置协议编号： 沪 期： 室。 （ ）第 号，签订日： ； 房屋座落：上海市 区 镇 路 弄（ 苑） 号 室。第二条（乙方付款方式） 乙方于 20 年 月 日向甲方交付 万元（ 万元圆整），作为定金。双方约定主要购房款 圆整于20 年 月 日交付（分两期交付，第一笔主要购房款 圆整；第二笔主要购房款 圆整；）。交付购房款后两日内甲方将房屋腾空交付给乙方， 并结

5、清该房屋的有关费用。 在交易限制期满后30日内， 双方共同到嘉定区房地产交易中心办理产权变更登记（过户）手 续。乙方向甲方交付尾款 万元（ 万元圆整）。第三条（基本约定）本合同签订之后、 该房屋过户给乙方之前的过渡期 （以下简称“过 本合同签订之后、 渡期”）内，甲方不得再对该房屋进行任何权利上的处分，也不得进行任何本合同约定甲方可以为或者应当为的处分之外的处分。该房屋交易限制期满可以过户时，如甲方 由于任何事由不能到嘉定区房地产交易中心与乙方办理过户手续，则授权委托 全权代理，代表甲方与乙方一起办理该房屋过户手续。第四条（房屋总价问题） 1. 经买卖双方在平等自愿的情况下充分协商确定，该房屋

6、出卖（转让） 总价款为 万元（ 圆整）。该总价款包括房屋及其室内装修、生活配套设备、附属设施、甲方已缴纳的物业维修基金等所有费用和该房屋占用范围内土地的土地使用权出让金。签约后的其他费用暂由乙方支付，款项记入尾款中扣除。2. 买卖双方约定的房屋总价款以套计价，不因房屋实测面积与现在所知面积的差异而变动。 3. 本合同自买卖双方签字之后即发生法律效力。任何一方不得以除本合同第二十四条约定的情势变更之外的任何理由、 以任何方式要求增加 或者减少双方约定的房屋总价款。 4. 甲方不得在过户给乙方之前的任何时间内提出增加该房屋的总价款。 若甲方要求提高房屋总价、增加购房价款，属于重大违约行为，除该要求

7、不得成立外，甲方并须赔偿 元给乙方。第五条（甲方交付义务）本合同签订后两日内，甲方将房屋交付给乙方使用，甲方应交付的包括但不限于该房屋所有钥匙和征地拆迁补偿安置协议书、收房相关资料、房屋面积测量资料、房屋交接书、住宅质量保证书、房屋使用说明书、业主手册、房屋维修合同、甲方已缴纳的物业管理费票据等文件资料。甲方拒绝交付部分器物或资料的，除应继续履行交付义务外，须视具体情形赔偿乙方 的违约金；甲方迟延交付的，每迟延 一日，向乙方支付100元的逾期违约金。第六条（ 第六条（）第七条（该安置房产权问题）甲方保证在今后该房屋办理房地产权证时，如果甲方在报送做房产证的资料时加上其他任何人的名字，导致该房屋

8、有 、 之外的其他共有权人，进而影响到本次房屋转让的买卖合同的效力或者影响到该房屋如期顺利过户，甲方作为过错方将承担全部的缔约过失责任或者违约责任，分别按照以下情况处理： 如果乙方愿意继续履行买卖合同接受该房屋，甲 方 ， 支付因此给乙方造成的全部损失 元。 如果乙方不愿意接受该房屋，主张解除买卖合同，甲方按照该房屋已付款 元赔付给乙方，并赔偿乙方 元给乙方，并且不得对乙方提出任何主张。 第八条（处分权）甲方承诺对所售房产有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三人不能对该房屋主张任何权利。 第三人不能对该房屋主张任何权利，若甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实，包括但不限于抵押、买卖、部

9、分出售等，导致在该房屋交易限制期满后不能过户给乙方，甲方须赔偿给乙方贰百万元；若甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实并未导致不能过户给乙方，该房屋仍然有效过户给乙方了，但是给乙方造成了其它损失，则甲方须赔偿房价的20给乙方。第九条（逾期违约责任）如无正当理由、非因不可抗力和客观不能，乙方未按照本合同第二条的约定按时足额支付购房款，则每逾期一日，向甲方赔偿100元的逾期违约金。 如无正当理由、非因不可抗力，甲方未及时腾空房屋交付给乙方， 则每逾期一日，支付乙方100元的逾期违约金给乙方。 在 动拆迁公司、房地产开发公司通知办理房地产权证（房屋 所有权人的“小产证”） 甲方须在接到通知的第一时

10、间向动迁公司、房地产开发公司报送办理房产证的材料。如甲方在动迁公司、开发商通知之后一个月还未报送材料，视为甲方拖延申办房产证，须自动迁公司、开发商发出通知的第 32 日起，每日向乙方支付100元的违约金。第十条（户口）甲方保证在过渡期内不将本人及任何家属、亲友的户口迁入该房屋。如甲方在过渡期内将本人及任何家属、亲戚好友或者任何其他人的户口迁入该房屋，须赔偿给乙方房价的20的违约金。并在过户前将该房屋的所有户口迁出。第十一条（有关费用的交割）在双方交割房款房屋后，甲方将该房屋物业维修基金、物业管理费、公用事业费赠送给乙方。第十二条（婚变） 过渡期内，若甲方离婚、再婚，皆不得变更该房屋的产权。若在

11、该房屋房产证颁发之前再婚或者登记结婚，在动迁公司通知办理房产证时，甲方仍须按照本合同约定，按时过户给乙方；若在该房屋房产证颁发下来之后再婚或者登记结婚，在过户给乙方之前不得变更该房屋的产权。甲方因自己婚姻状况的变动而变更该房屋产权，导致该房屋交易限制期满后不能过户给乙方，甲方在交易限制期满后一个月内分别赔偿给乙方 万元整。第十三条（甲方的继承问题）甲方的继承人不得对该房屋做任何本合同约定的甲方义务之外的处分。 继承问题发生后本合同为甲方设定的全部义务由甲方的继承人自动承继全部义务，该房屋交易限制期满后，甲方的继承人与乙方一起到房地产交易中心办理过户手续。若甲方的继承人对该房屋作出本合同约定的甲

12、方义务之外的处分，或者甲方的继承人或继承人的法定代理人将该房屋赠与、转让给任何人，导致不能过户给乙方，甲方的继承人或继承人的法定代理人须赔付给乙方贰佰万元整。若甲方意外身故后，在该动迁房交易限制期满后30日内甲方的 继承人或者继承人的法定代理人没有依照本合同约定协助乙方办理过户手续，则每逾期一日，按照100元每日计算逾期违约金给乙方。 若甲方的继承人或者继承人的法定代理人逾期三个月仍未履行协助乙方过户的义务，则视为不能或者不予过户，须赔付给乙方贰佰万元整。若在颁发房产证之前不幸身故， 则成为该房屋的唯 一所有权人， 须保证在过渡期内不对该房屋产权做任何变更和任 何处分， 并且有义务在交易限制期

13、满后及时与乙方共同到区房地产 交易中心完成过户手续。若在该房屋房产证颁发下来之后、过户给乙方 之前不幸身故，该房屋所有权人须变更为一人，变 为该房屋的唯一所有权人，房产证上不得增加其他任何人的名字；同 时费用由自行承担，不得要求乙方分担。 若在颁发房产证之前甲方与都不幸身 故，将是该房屋产权的主要继承人。须承诺在动迁 公司通知办理产证时，使 。作 为该房屋所有权人， 须保证在五年的交易限制期内不对该房屋产权作出 任何变更和任何处分， 在交易限制期满后及时与乙方共同到区房地 产交易中心完成过户手续。第十四条（乙方的继承问题） 在过渡期内，若乙方、二人中的一人不幸身故，该房 屋将过户给在世的另一人

14、。若在过户之前二人都不幸身故，该房屋将过 户给，或者。 乙方的继承问题发生后， 继承问题发生后， 继承问题发生后 乙方的继承人承继本合同约定的乙方全 部权利和义务， 本合同为乙方设定的全部权利和义务由乙方的继承人自动承继。该房屋交易限制期满后，乙方的继承人与甲方或者甲方的继承人一起到房地产交易中心办理过户手续。第十五条（甲方基本义务） 1. 甲方不得因今后该房屋市场价格的上涨而主张解除合同、 不过户给乙方； 2. 甲方 。 如发生上述任何一种情形，导致该房屋不能过户给乙方，甲方须赔付给乙方贰佰万元整；如果延期过户，则每逾期一日，按照100元每日计算逾期违约金给乙方。 第十六条（甲方特别义务）房

15、地产管理部门颁发该房屋房地产权证后，甲方须在三日内将房产证及其密码交付乙方收存。甲方将房产证交付给乙方后，在过户给乙方之前的任何时间内，除非经乙方书面要求，不得以任何理由、任何方式变更房屋产权和其他相关事宜，在违约行为被乙方发现并告知甲方之日起 30 日内向乙方支付贰佰万的违约金。逾期支付的，每逾期一日，按照100元每日计算逾期违约金给乙方。 第十七条（预期违约） 如在过渡期内即买卖合同履行期间， 一方以语言或者行为明示将不履行买卖合同，即因该房屋价格的显著大幅上涨或者下跌，或者其它任何非不可抗力的原因提出取消本次交易，构成预期违约。预期违约一方须赔付贰佰万给对方，且守约方有权依据有关法律法规

16、和本合同向该房屋所在地法院提起民事诉讼。第十八条（兜底条款） 因前述所有情形及任何其它未列举的情形造成在交易限制期满后 房屋不能过户给乙方而由甲方收回或者作其它处分的，甲方除按照协议向乙方支付贰佰万的违约金外，不得要求乙方赔偿任何费用，并且须两倍赔偿乙方发生的费用；若迟延过户，则每逾期一日，甲方按照按照100元每日计算逾期违约金给乙方。 第十九条（乙方损失自行承担的情形）因乙方自身过错（故意或重大过失）未能及时办理过户手续造成损失的，乙方的损失由乙方自行承担，给甲方造成的损失，由乙方赔付给甲方。第二十条（乙方违约责任）1. 在交易限制期满后，因房价低于市场价，乙方主张解除合同不予过户的，须向甲

17、方支付壹佰万的违约金赔付给甲方。 第二十一条（乙方注意义务）该房屋交付给乙方之后，若乙方出租该房屋，由乙方承担对该房屋内居住者的一切注意义务和告知提示义务，包括尽到对承租人的安全保 障义务、 监督约束承租人不利用租赁房屋进行任何违法犯罪活动的义务 等。如居住于该房屋内的承租人发生人身伤亡和财产损失等意外事故， 房主需要承担法律责任的，一切责任由乙方承担，与甲方无涉；如承租人利用租赁房屋进行制毒贩毒、制假售假、卖淫嫖娼等违法犯罪活动，房主需要承担连带法律责任的，一概由乙方承担，与甲方无涉，甲方不对此承担任何责任。 若乙方接收该房屋后自住，乙方与邻居、物业公司等发生任何纠纷，由乙方自行负责，与甲方

18、无涉，甲方不对此承担任何责任。甲方承担配合义务。 第二十二条 （甲方配合义务） 第二十三条（有关约定）1. 该房屋过户时需要交纳的交易税费，由乙方承担。 2. 交易限制期满后，该房屋过户到乙方或者乙方指定的人（如乙方的 子女或父母）名下，属于乙方自家内部事务，甲方不得干涉。若乙方要求过户到自己指定的人名下，则甲方到时配合过户给乙方指定的人，若甲方拒绝配合过户，构成违约，须赔偿乙方贰佰万元整 。 第二十四条（情势变更）1.（法律和政策的变动）因相关的法律规范（法律、法规、规章、司法 （法律和政策的变动） 解释） 或者国家和本市关于动迁房和房地产买卖的行政管理规定的变动导致不能及时过户或者不能过户

19、而造成的损失，双方协商解决。 如果地方政府的政策发生变动，动迁房交易限制期延长为五年以上或者缩短为不足五年，则按照新政策处理。2.（经济形势的剧烈变动）如果在过渡期内社会经济环境和经济形势发生急剧变动，如发生严重的经济危机、金融危机导致严重的通货膨胀，物价飞涨、货币急剧贬值，或者房地产市场价格大幅剧烈波动，双方应当本着实事求是的精神，及时沟通协商，合理分担损失。3.（收益补缴）如果过户时关于动迁房交易管理的实施办法或实施细则 （收益补缴） 已经颁布施行，政府主管部门要求补缴，按照政府的实施办法（实 施细则）的规定执行。 4.（再动迁）如果在过渡期内该动迁房所在区域再动拆迁，乙方承担甲方的义务并

20、享受甲方的权利。第二十五条（不可抗力和客观不能）1. 因不可抗力造成房屋灭失、毁损的，在房屋交付给乙方之前由甲方承担，房屋完全交付给乙方后，转由乙方承担。 本合同所称“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并且不能克 服的客观情况，包括：（1）地震、洪水、海啸、台风、飓风、雷电、 冰雹等自然灾害；（2）火灾、战争、动乱、暴乱等人为灾害和社会异常事件；（3）征收、征用等政府行为。因房屋居住者自身的故意或重大过失等过错行为导致的火灾，不属于不可抗力。 在房屋交付给乙方后，如遭遇不可抗力造成房屋毁损、灭 失等情况，赔偿全部归乙方所有，甲方不得提出任何权利主张。 2. 因一方的客观不能导致延期过户， 从交

21、易限制期满的第 32 日起每 日赔偿 100 元（壹佰圆整）给对方。所谓客观不能，是指在可以过户时， 由于一方身处异地或者外国， 由于客观上不能克服的原因不能及时赶回上海，或者由于受伤、患病等不能去房地产交易中心办理过户手续等情形。 第二十六条（合同用语的释义和规定）1、本合同中涉及到的所有钱款数额，皆以人民币为币种。2、本合同所称“交易限制期”，是指上海市人民政府于2011年7月29日发布了人民政府关于批转市住房保障房屋管理局制订的上海市动迁安置房管理办法的通知，该通知中规定：动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押。根据上海市动迁房过户细则的规定要求签订动迁协议满三年并且开发商

22、大产证满三年才能交易。3、除不可抗力和客观不能的情形外，逾期未过户，视为不能过户或者一方不予过户。第二十七条（有关协议的效力）甲乙双方此前签订的协议、合同中对双方权利义务关系的约定以及对同一事项的约定与本合同不一致的，以本合同为准。该房屋交易限制期满可以过户时，甲乙双方共同到房地产交易中 心办理过户手续， 需另行签订上海市房地局的 上海市房地产买卖合同 示范文本。 双方为办理过户手续所需签订的房地产管理部门之买卖合同 示范文本内容与本合同 （包括附属法律文书和补充协议） 约定不一致的， 以本合同为准。 其它未尽事宜，双方经平等友好协商后可以签订补充协议；经双 方协商一致，亦可对本合同的约定作出

23、变更。 第二十八条（附件与正文的关系） 本合同的附属法律文书（附件一、附件二、附件三、附件四）和补充协议均为本合同不可分割的组成部分。本合同正文与附件、补充 协议表述不一致的，以附件、补充协议为准。 第二十九条（争议解决方式）因履行本合同发生争议， 由双方平等友好协商解决； 协商不成时， 任何一方均可向该房屋所在地（本合同履行地）法院提起诉讼。 第三十条（合同有效期限和文本数量）本合同双方签字生效，有效期至该房屋过户（所有权变更登记）手续完成为止。 本合同壹式肆份，甲乙双方各执贰份。（本合同正文至此结束， 以下为附属法 律文书。）附件一：房屋出卖人产权声明承诺书出卖人产权声明 承诺书 本人 （

24、身份证号码： ）本人 （身份证号码： ）本人 （身份证号码： ）系上海市嘉定区居民，今明确声明并承诺保证：我们是位于上海市嘉定区南翔镇 的动拆迁安置房的被安置人，是今后该房屋进行产权初始登记后该房屋的所有权人，该房屋没有任何其他所有权人。我们的其他家庭成员和其他任何人对该房屋都不拥有任何产权。我们对中华人民共和国民法通则、合同法所规定的诚实信用原则已清楚明白，深知在民事交易中严格遵循诚实信用原则的重要性和必要性。在今后办理房产证时如果我们加上其他人的名字，有可能导致现在 我们与买受人签订的房屋买卖合同成为无效合同或者可撤销合同，给买 受人造成本不应有的重大损失。 现在我们明确保证：如有违约行为

25、，我们作为严重违反了诚信原则的过错方将承担全部的缔约过失责任或者违约责任，分别按照以下情况处理：如果买受人愿意继续履行买卖合同接受该房屋，我们保证配合完成合同，对因此产生的损失，我们全部承担；因此给买受人造成的全部直接损失 （即为解决此问题所付出的直接成本，如交通费、查档费、咨询费、律师服务费等），我们赔偿给买受人。 如果买受人不愿意接受该房屋，主张解除买卖合同，我们将赔付给买受人贰佰万元整，并双倍赔偿买受人相关费用，并且不对其他权益提出任何主张。（以下无正文）声明承诺人： 身份证号码： 年 月 日附件二： 附件二：房屋共有权人声明承诺共有权人声明承 诺书兹有我 * * （身份证号： 份证号：

26、 就位于上海市区 区 征地拆迁补偿安置协议书编号：沪 沪 ）、（身份证号： ）与（身 ）的动迁房（房产证编号/ 号，以下简称“该房屋”）买卖一事，我完全知情我现在明确声明： 在 时，我有义务，并且承 诺不主张的任何权利。否则，我将承担与相同的 法律责任。声明承诺人： 身份证号码：年 月 日附件三：*人履约担保书 附件三：*人履约担保书* *人声明和履约 担保书本人 （身份证号码： （身份证号码： ）是） 的、 的， 与、有 * 关系， 与有* 关系。 今本人明确声明： 我对、 出售位于上海市区 区 拆迁补偿安置协议书编号：沪 沪 的动迁房 （房产证编号/征地 号，以下简称“该房屋”）给和一事完

27、全知情，并且 。现 在，。今后，我对该房屋不享 有任何权利。现在我对该买卖作出如下保证： 在该动迁房预售预购合同 （房屋买卖合同）履行过程中， 即过户给乙方之前的过渡期内，若、因违反与乙方签订的 买卖合同而产生违约责任，或者因、的任何重大过错导 致而产生缔约过失责任，我均愿意与、承担全部责任， 责任 按照房屋买卖合同的约定赔付给乙方的价 责任 款，或者赔偿乙方全部损失的给乙方。 如在买卖合同履行过程中即过渡期内，有、之外的 任何第三人对该房屋提出任何权利主张、 提起或者对该房 屋作任何追索，我将承担与、相同的完全责任 完全责任，按照 完全责任 买卖合同的约定赔付给乙方的价款， 或者赔偿乙方全部

28、损 失的给乙方。 在过户给乙方之前的过渡期内如、 发生任何意外导 致在交易限制期满后不能与乙方一起去房地产交易中心办理过户手续， 我有义务配合乙方办理该房屋过户手续， 将该房屋过户到乙方或者乙方 指定的受让人名下。 本保证担保期限：自我们签字之日起，至止。（以下无正文）声明人兼担保人： 身份证号码： 年月日附件四： 附件四：为未成年人利益处分其共有房产声明承诺书为未成年人利益处分 其共有房产声明承诺书附件五： 附件五：授权委托书授权委托书附件六： 附件六：补充协议补充协议甲方（出卖人） ： 身份证号码：见证人：乙方（买受人） ： 身份证号码：年 年月 日 月 日年 月 日（说明：正如本律师在之

29、前的博文中一再强调的，动迁房买卖合同不可 能有一个统一的模板， 只能根据每套出售房屋和房东家庭成员的具体情 况拟定具体的差异化个性化的合同。 本合同范本只是针对房产证尚未办 理、只能以动拆迁协议作为交易凭据的动迁房买卖，在大多数情形下需 要的一个合同范本。具体条款还需要根据每一个个案的具体情况确定。 本律师从 2007 年底开始代写动迁房买卖合同，已经写了将近三年、写 过八九十份了，写过的合同篇幅最短的十四五条，最长的三十六条，附 件（附属法律文件）最少的两份，最多的六份，交易房屋和房东家庭成 员状况千差万别，没有一份买卖合同是与其它任何一份重样的。建议先 电话咨询专业律师，然后与律师面谈，而

30、不能根据网上的空白模板或范本自己填充一下算数。法律是一个庞大、复杂、精妙的体系，没有经过 相当长时间的专业学习训练和工作实践，是难以把握的。不但非法律专 业人士（即使是具有研究生学历或者相当文化程度的）无法把握，就是 法律职业工作者， 不是这方面专家的人也难以全面准确把握。 稍有不慎， 一个细节、一句话乃至几个字（比如少了一个人签名）处理不当，就有 可能导致合同无效或者属于可撤销合同，从而使自己上百万元、一二百 万的重大财产权益毫无保障，以后买卖双方发生了纠纷，麻烦烦恼无穷 无尽，买家面临的财产损失很可能上百万元乃至几百万元。不要说上百 万元、几百万元的，就是标的额几亿元的纠纷，决定官司胜败的往往也 不过是合同中的一句半句话、几个字；标的额再巨大、法律事实再复杂 的案件，打的也不过是那一两个法条。）