《房地产基础知识培训1.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产基础知识培训1.doc（38页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、房地产的概念房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提
2、供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。土地使用权出让的概念 1、概念：土地使用权出让是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。 2、土地使用权出让形式 土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。 协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。 招标出让土地使用权，是指在规定期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定要求择优确定受让人，由受让人在办理完一切手
3、续后取得土地使用权方式。 拍卖出让土地使用权，是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持人主持下，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权，由出价最高者获得土地使用权的土地出让方式。 3、土地使用权出让年限 居住用地70年 工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其它用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 4、取得建设用地的方式 有偿取得方式，就是土地使用者，通过向国家缴纳土地使用费出让金取得土地使用权。国家有关法律法规都明确规定，我国国有土地有偿使用制度。依据城市房地产管理法、土地管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，房地产经营管理企业以有偿方式取得城市土地使用权，通常有以
4、下几种方式：A土地使用权出让方式取得国有土地使用权B以土地使用权转移方式取得国有土地使用权C以土地使用权出租方式取得土地使用权，以及以土地使用权入股方式取得土地使用权等无偿取得的方式，就是国有土地使用者，通过国家行政划拔方式取得土地使用权。房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是
5、买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。产权：你要购买的房子并非永久产权，因为土地使用年限一般为50年，最长不超过70年，而且是从土地批出之日算起。届时政府如有需要，可以无条件收回土地及土地上的所有附属物，大多数情况下是到时向政府增缴地价房屋的产权,产权包括什么？房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押
6、给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及/或公建，对购房而言，就不具备产权的概念。 占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产
7、的所有人才具有财产的处分权。房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政 府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；房地产的特征房地产的自然特征、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由
8、此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。、房地产地域的差别性；房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅区的相同住宅，或者同一栋楼的同一层中的同一平方米的房屋价值也会有所不同。、房地产的高值耐久性；建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用期限都很长，一般也要几十年，有的甚至长达上百年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。、房地产的保值增值性：房地产商品在国家政治、经济形势稳定的情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市土地的性质决定的，土地的有限性、不可现生性使城市地处
9、于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，使房地产产品价格呈上升趋势。房地产的经济特征a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相
10、应的土地使用权转让给单位或个人的市场；三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；房地产价格构成投资成本+利润其中投资成本一般由以下几项构成：l 土地费用l 前期工程费用1、 可行性研究费用2、 勘察设计费用3、 七通一平费用l 房屋开发费用1、 建安工程费用2、 附属工程费用3、 公共基础设施费用4、 其他费用l 管理费用l 销售费用l 财务费用l 不可预见费l 开发期间税费开发建设程序（见幻灯片）土地立项设计建造销售物业管理立项房地产由于投资大，稀缺性，关系到生活质量，政府会做严格控制。可行性研究、相关手续审批、
11、具体表现为“五证一照”，涉及到近百个相关部门。任何一个地产商都要得到政府的支持才可以运作。“五证”一照：是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）证一照指营业执照设计规划设计建筑设计景观设计施工图设计建造特点：1）周期长2）投资大3）质量要求绝对严格关键的“三控制”：质量控制、工期控制、成本控制建造可大致分为：基础工程、主体结构工程、建筑装饰工程、道路绿化工程、配套工程等招投标发包（一般都有几家公司）建造销售踏街、市调、礼仪、客户分析、谈判技巧、议价技巧、电话接听、电话追踪、电话开发等物业管理物业管理：就是专业化的机构受业主和使用人委托，
12、依照合同和契约，以经营方式统一管理物业及其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。业主：是指物业内房屋和相关设施的所有权人业主大会：按照有关规定，业主大会必须有持过半数以上投票权的业主出席方能进行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。业主委员会：是由物业内的业主组成的。物业管理内容：楼宇本体维护、绿化园林、消防设施、机电设备、停车场、保安设备、照明设备等物业管理成功好处：1）提升楼盘品质、强化企业形象2）促进后期销售物业管理的前期介入：在楼盘的规划设计阶段就选定物业管理公司，从后期管理的角度对规划设计提出
13、建议，可以更好的满足客户的需求，提高后期的物业管理水平。房地产类型和建筑结构分类按用途划分：a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产房地产住宅的层数划分的规定： 低层住宅为1-3层l 多层住宅为4-6层l l 小高层住宅为7-11层 中高层住宅为12-16层l l 16层以上为高层住宅按开发程序中划分的类型生地：只指不具有城市基础设施的土地 如:荒地、农地。毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地。熟地：是指具有完善的城市基础设施，土地平整、能直接在其上进行房屋建设的土地。在建工程：是指地上建筑物尚未建成，不具备使用条件的房地产。该
14、房地产不一定正在建设，也可能停工多年了。现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。可能是新的，也可能是旧的。房屋建筑结构分类标准1、 钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。2、 钢、钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3、 钢筋混凝土结构 框架剪力墙 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4、 混合结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用
15、钢筋混凝土建造5、 砖木结构 承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的6、 其它结构 凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等房屋类型分：1、砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。也就是说砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。2、框架结构：框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，即由梁和柱组成框架共同抵抗适用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。采用结构的房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔作用，一般用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、空心砖或
16、多孔砖、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材等材料砌筑或装配而成。3、剪力墙结构：由剪力墙组成的承受竖向和水平作用的结构。4、框架-剪力墙结构：由框架和剪力墙组成的承受竖向和水平作用的结构。5、板柱剪力墙结构：由无梁楼板和柱组成的板柱框架和剪力墙共同承受和水平作用的结构。6、筒体结构：由竖向筒体为主组成的承受竖向和水平作用的高层建筑结构（框架核心筒结构、筒中筒结构）。专有名词解释常用五证：A.国有土地使用权证;B.建设用地规划许可证；C.建设工程规划许可证；D.建筑工程施工许可证； E.商品房预售许可证；两书：a住宅质量保证书、b住宅使用说明书；商品房：由房地产开发企业按照市场规律经当地政府及相关部门批
17、准面向海内外以赢利为目的而兴建的商用房、高中档别墅或普通住宅。商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。经济适用房：由国家或当地政府及房地产开发企业为解决本地中低收入家庭住房紧张问题而兴建的普通住宅，在同地段，同质量的情况下其造价成本低于商品房（销售价格亦是）集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有
18、全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权
19、以及标准价优惠产权。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产权证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签商品房预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。准现房：房屋主体已经封顶，还未竣工的房屋现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。毛坯房是指没有装修的房。按揭：是英文mortgage（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权抵押给提供贷款的银行作为还款保
20、证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。商品房预售商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。申请商品房预售的条件已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；投入开发建设资金达到总投资25%以上，并确立施工进度和竣工交付日期；向县以上人民政府房管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。（多层桩基结束，高层+0.0）商品房预售人应按国家有关规定将预售合同报县以上人民政府房管部门和土地管理部门登记备案。（合同签订后30天内）印花税：印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包
21、括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。公共维修基金三通一平：通施工用电、水、道路，场地平整七通一平：通施工用电、水、道路，场地平整；煤气，通讯，上排水（自来水），下排水（污水、下水（生活用水）建筑术语名词解释01、套型：按不同的使用面积、居
22、住空间组成的成套建筑类型。02、使用面积：房间实际使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。03、标准层：平面布置相同的住宅楼层。04、开间一间房屋的面宽，即两条横向轴线间的距离。05、进深一间房屋的深度，即两条纵向轴线间的距离。06、层高：上下两层楼或楼面与地面之间的垂直距离（2.8-3.3米）。07、净高:本层楼地面与本层顶的高度.净高+楼板厚度=层高.08、跃层住宅：套内空间跨越两层及其以上的住宅。09、错层式住宅：是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。10、夹层：位于两自然层之间的楼层，指房屋
23、内部空间的局部层次.11、结构转换层：建筑物某楼层的上部和下部因平面使用功能不同，该楼层上部和下部采用不同的结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。12、技术层：指用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次，经规划部门批准，且建在自然层之间的技术层，其层高2.20米以上的计算层数。13、架空房屋：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋，架空部分一般为车道、绿化、水域或斜坡等。14、过道：住宅套内使用权的水平交通空间。15、走廊：住宅套外使用权的水平交通空间。16、地下室：房间地面低于室外地面的高度超过房间净高的1/2者。17、半地下室：房间地面低于室外地面的高度超过房间净
24、高的1/3，且不超过1/2者。18、裙房：以高层建筑相连的建筑高度不超过24米的附属建筑。19、骑楼：底层为有柱廊房、廊道上方建为楼房的一部分，一般建于道路、街、巷两侧。20、承重墙:指支撑着上部楼层重量的墙体,也起到把一个房间和另一个房间隔开的作用。21、非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.22、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就
25、是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。23、建筑物：范围广泛，一般多指房屋。24、构筑物：般指附属的建筑设施，如烟囱、水塔、筒仓等。25、预埋件：建筑物或构筑物中事先埋好作某种特殊用途的小构件。26、构造柱：楼房中为抗震而设置的柱子。27、埋置深度：指室外地面到基础底面的距离。28、地物：地面上的建筑物、构筑物、河流、森林、道路、桥梁29、地貌：地面上自然起伏的情况。30、地形：地球表面上地物和地貌的总称。31、地坪：多指室外自然地面。32、竖向设计：根据地形地貌和建设要求，拟定各建设项目的标高、定位及相互关系的设计，如建筑物、构筑物
26、、道路、地坪、地下管线、渠道等标高和定位。33、强度：材料或构件抵抗破坏的能力。34、标号：材料每平方厘米上能承受的拉力或压力。35、标高：建筑总平面图和一幢建筑的平面图、立面图、剖面图以及需要竖向设计的图纸，都要注标高。36、轴线：画图与地面上放线，都要先从轴线入手，它是建筑物的控制线，凡是承重构件，如承重墙、柱子、梁、屋架等都要用轴线定位。37、中心线：对称形的物体一般都要画中心线，它与轴线都用细点划线表示。38、中线：指墙中间的一条线,到两个墙表面的距离都一样.39、动线：进门后,各个功能房之间的活动距离,动静分开,干湿分开,厅与卧室不在一条直线上.40、预置板：指预先按照尺寸统一制作的
27、楼板,到时候再直接铺上去,这可以使施工速度加快,造价低,但整体抗震性和防渗性差,厨、卫一定不能用。 41、现浇板：指在施工现场直接用钢筋混凝土浇铸的楼板。住宅知识01、住宅：供人们生活居住的建筑。02、通风：保持室内空气流通，更换新鲜空气。03、朝向：建筑主要房间面对的方向（东、西、南、北）。日照：建筑物能迎受到阳光的程度。各建筑对日照要求不同。住宅一般要求在冬至日至少有1小时的日照。日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。04、隔音：建筑围护结构（墙体屋面）减低噪声的能力（以减少分贝数表示）。05、噪声级：不同使用功能的房间，要求达到允许的噪声量的等级（一般住宅为50D
28、B以下）。06、隔热：建筑围护结构（墙体屋面）减少热量传递的能力，以隔热系数表示。07、户型：居住建筑中表示卧室、厅房、卫生间的构成类型的简化的名称，如二室一厅一卫、三室二厅二卫等。各种户型可设计成多种平面组合，户型优劣是购房者主要关心的因素。08、弹性空间（可变空间）：指在一定程度上有可能改变平面大小形状，或可改变净空高度的平面或立体范围。09、智能型住宅：高新技术在住宅中的体现，随科技发展其程度不断提高、内容增多，当前住宅中应具有安全报警（防火、防盗、防煤气泄漏）三表（水、电、煤气）自动计表抄表计费，以及现代化通讯（电视、电话、上网）技术装备条件。10、居住小区：具备相应规模的生活、文化、
29、商业、卫生、教育、娱乐等设施为居住建筑群服务的有组织规划的区域。11、组团：由数幢住宅楼组合成共同生活空间的院落。一般由数个组团组成一个居住小区。12、居住环境：此环境泛指生活、文化、教育、商业、卫生保健、绿化、交通、环卫等一系列外界条件，是衡量居住水平的总称。13、社区服务半径：各类日常生活设施服务的范围，以服务中心为圆点，以米为单位计范围大小。14、节能环保型建筑：采用现代科技对水资源再利用、废弃物再生再用，太阳能蓄电、照明，供热、隔热、保温，空气净化，防虫、防霉、空调省电等一系列措施而设计成的居住建筑。15、建筑风格：指建筑造型所采用的美学文脉。当前盛行的欧陆风格是对欧美传统建筑艺术 的
30、借鉴。16、车位：自行车、私家汽车泊位，分收费和免费两种，一般指公用停车场，不同于私家车库，居住小区必须有足够的车位。车不能停在道路上。建筑规划术语1.地皮:指不含规划内容的土地2.红线:规划部门批给建设单位的占地面积，一般用红笔圈在图纸上，产生法律效力。红线图又叫宗地图，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房，退界的概念。3.总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；4.道路红线：规划的城市道路路幅的边界线。5.总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及
31、地面各层建筑面积之和；6.建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；7.建筑容积率：指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建设用地面积的比值。8.建筑密度：指建筑物底层占地面积与建设用地面积的比率。（上限值）10.绿化率：基地内绿化面积与建设用地面积的比值。（下限值）11.绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；12.建筑公摊率：建筑公摊与建筑套内面积的比值。13.得房率(公摊):套内建筑面积与建筑面积比。14.商业建筑：指综合百货、商场、经营各类商品的专业零售和批发商店，以及饮食等服务业的建筑。15.商住综合楼：指商
32、业与居住混合的建筑。16.商办综合楼：指商业和办公混合的建筑房屋构造一、建筑材料知识主要建筑材料包括水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。1、水泥（1）常见水泥的种类：硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五种（2）水泥标号：水泥标号是表示水泥硬化后的抗压能力。常用水泥编号例如：325、425、525、625等。（3）常用水泥的技术特性l 凝结时效性：水泥的凝结时间分为初凝与终凝。初凝为水泥加水拌合到水泥浆开始失去可塑性的时间。终凝为水泥浆开始拌合时到水泥完全失去可塑性开始产生强度的时间。l 体积安定性：是指水泥在硬化过程中，体积变化是否均匀的性质
33、。水泥硬化后产生不均匀的体积变化成为体积安定性不良，不能使用。l 水热化性：水泥的水化反应为放热反应。随着水化过程的进行，不断放出热量称为水热化。其水热化释放热量的大小和放热速度的快慢主要与水泥标号、矿物组成和细度有关。l 细度：指水泥颗粒的粗细程度。颗粒越细，早期强度越高。但颗粒越细，其制作成本越高，并容易受潮失效。l 标准稠度用水量：指水泥沙浆达到标准稠度时的用水量。标准稠度是做水泥的安定性和凝结时间时，国家标准规定的稠度。2、钢筋（1）建筑钢筋的种类：钢筋是钢锭经热轧而成，故又称热轧钢筋，是建筑工程中用量最大的钢材品种。按外形可分为：光圆钢筋、带肋钢筋。按钢种可分为：碳素钢钢筋和普通低合
34、金钢钢筋。按强度可分为：、四个级别。其中级钢筋为低碳钢钢筋，、级为低合金钢钢筋。（2）建筑用钢筋的应用l 级钢筋为热轧光圆钢筋，其强度较低，塑性及焊接性能较好。广泛应用于普通钢筋混凝土结构中受力较小部位。l 变形钢筋中级、级钢筋的强度、塑性、焊接性能等综合使用指标较好，是普通钢筋混凝土结构中用量最大的钢筋品种，也可经冷拉后做预应力筋使用。l 冷加工钢筋冷拉钢筋：冷拉钢筋的屈服程度会提高，而塑性降低。冷拉级钢筋适用于普通钢筋混凝土中的受力部位，冷拉级、级、级钢筋均可作为预应力筋使用。冷拔低碳钢筋：其有较高的抗拉强度，是小型构件的主要预应力钢材。3、木材（1）木材的种类：分为针叶树和阔叶树两类。其
35、中针叶树的树干长直高大，纹理通直，材质较软，加工容易，是建筑工程中的主要用材。阔叶树材质较坚硬，称之为硬材，主要用于装修工程。（2）建筑木材的性能与用途l 红松：材质较软，纹理顺直，不易翘曲、开裂，树脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作门窗、屋架、檩条、模板等。l 鱼鳞云杉：又名白松。材质轻、纹理直、结构细、易干燥、加工，主要用于制作门窗、模板、地板等。l 马尾松：材质中硬，纹理直斜不匀，结构中至粗，不耐腐，松脂气味浓，在水中很耐久，主要用于制作模板、门窗、橼条、木柱等。l 落叶松：材质坚硬而脆，树脂多，耐腐性强，干燥慢，干燥中易开裂。主要用于檩条、地板、木桩等。l 杉木：纹理直而均，结构中等或
36、粗，易干燥、耐久性强。主要用于制作屋架、檩条、门窗、脚手杆等。l 柏木：材质致密，纹理直或斜，结构细，干燥易开裂，坚韧耐久。主要用于制作模板及细木装饰等。l 洋松：分细皮和粗皮两种。细皮的结构精细，不易变形，容易加工，适于较高要求的装修；粗皮的结构较松，但质料坚固，变形与收缩量较小，适用于要求不高的装修。（3）木材的类别为了合理用材，木材按加工与用途不同分为原木、杉原条、板方材等。原木是指伐倒后经修枝，并截成一定长度的木材。分直接使用原木和加工用原木。杉原条是指只经修枝剥皮，没有加工成材的杉木，长度5M以上，梢直径60mm以上。板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。板材是指断面宽为厚的三倍及
37、三倍以上者；方材是指断面宽度小于厚度的三倍者。4、普通混凝土（1）普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，称为骨料。石子为粗骨料，砂为细骨料。水泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料表面并填满骨料间的空隙，作为骨料之间的润滑材料，使混凝土混合物具有适于施工的和易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚固整体。（2）混凝土的性能：l 混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否适于操作，是否具有能使所浇注的构件质量均匀、成型密实的性能。l 混凝土的强度：抗压强度是混凝土的主要强度指标，它比混凝土的其它强度高得多，工程中主要是利用其抗压强度，也是进行结构设计的
38、主要依据。l 混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各种自然环境的侵蚀而不被破坏的能力称为耐久性。对混凝土除要求具有一定的强度安全承受荷载外，还应具有耐久性，如抗渗、抗冻、耐磨、耐风化等。5、黏土砖黏土砖是以黏土为主要原料，经搅拌成可塑性，用机械挤压成型的。挤压成型的土块称为砖坯，经风干后送入窑内，在9001000的高温下煅烧即成砖。（1）黏土砖的种类：l 标准砖：标准砖是建筑工程中最常用的砖，它广泛使用于砖承重的墙体中，也用于非承重的填充墙。黏土砖的尺寸为：240mm115 mm53 mm。每块砖干燥时约重2.5Kg，吸水后约为3 Kg。l 空心砖和多孔砖：空心砖的规格为190 mm190 mm90
39、mm，每立方米约重1100 Kg。多孔砖的规格为240 mm115 mm90 mm，每立方米约重1400 Kg。（2）黏土砖的强度：黏土砖的特点是抗压强度高，可以承受较大的外力。反映砖承重外力的能力叫做强度；而反映强度大小称为强度等级。一个建筑物选用哪一个强度等级的砖，应由设计单位通过计算确定。（3）黏土砖的吸水率：黏土砖都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率来表示。吸水率一般允许在8%10%的范围内。（4）黏土砖的抗冻性：是指砖抵抗冻害的能力。抗冻性由实验作出。（5）黏土砖的外观质量：普通黏土砖的外形应该平整、方正。外观无明显弯曲、缺楞、掉角、裂缝等缺陷，敲击时发出清脆
40、的金属声，色泽均匀一致。二、房屋构造组成部分：1、房屋构成部分：地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。（1）地基和基础：地基：系建筑物下面的土层。它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。基础：位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。（2）墙和柱：承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生活与工作条件，即起围护作用；内墙还把建筑物内部分割成若干空间，起分割作用。（3）楼板和地面：楼板
41、是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。同时将建筑物分为若干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。（4）楼梯：是指楼层间垂直交通通道。（5）屋顶：是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。（6）门和窗：门：是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。有的门兼有采光、通风的作用。窗：其主要作用是通风采光。一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分
42、；门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。2、基础（1）基础的类型按使用的材料分为：灰土基础、砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础。按埋置深度可分为：浅基础、深基础。埋置深度不超过5M者称为浅基础，大于5M者称为深基础。按受力性能可分为：刚性基础和柔性基础。l 刚性基础：是指抗压强度较高，而抗弯和抗拉强度较低的材料建造的基础。所用材料有混凝土、砖、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六层及其以下的民用建筑和墙承重的轻型厂房。l 柔性基础：用抗拉和抗弯强度都很高的材料建造的基础称为柔性基础。一般用钢筋混凝土制作。这种基础适用于上部结构荷载比较大、地基比较柔软、用刚性基础不能满足要求的情况。按构造
43、形式可分为条形基础、独立基础、满堂基础和桩基础。条形基础：当建筑物采用砖墙承重时，墙下基础常连续设置，形成通长的条形基础独立基础：当建筑物上部为框架结构或单独柱子时，常采用独立基础；若柱子为预制时，则采用杯形基础形式。满堂基础：当上部结构传下的荷载很大、地基承载力很低、独立基础不能满足地基要求时，常将这个建筑物的下部做成整块钢筋混凝土基础，成为满堂基础。按构造又分为伐形基础和箱形基础两种。l 伐形基础：是埋在地下的连片基础，适用于有地下室或地基承载力较低、上部传来的荷载较大的情况。l 箱形基础：当伐形基础埋深较大，并设有地下室时，为了增加基础的刚度，将地下室的底板、顶板和墙浇制成整体箱形基础。
44、箱形的内部空间构成地下室，具有较大的强度和刚度，多用于高层建筑。桩基础：当建造比较大的工业与民用建筑时，若地基的软弱土层较厚，采用浅埋基础不能满足地基强度和变形要求，常采用桩基。桩基的作用是将荷载通过桩传给埋藏较深的坚硬土层，或通过桩周围的摩擦力传给地基。按照施工方法可分为钢筋混凝土预制桩和灌注桩。l 钢筋混凝土预制桩：这种桩在施工现场或构件场预制，用打桩机打入土中，然后再在桩顶浇注钢筋混凝土承台。其承载力大，不受地下水位变化的影响，耐久性好。但自重大，运输和吊装比较困难。打桩时震动较大，对周围房屋有一定影响。l 钢筋混凝土灌注桩：分为套管成孔灌注桩、钻孔灌注桩、爆扩成孔灌注桩三类。（2）基础
45、的埋置深度：由室外设计地面到基础底面的距离称为基础的埋置深度。基础的埋置要有一个适当的深度，既保证建筑物的安全、又节约基础用材，并加快施工进度。决定建筑物基础埋置深度的因素应考虑下列几个条件：l 土层构造的影响：房屋基础应设置在坚实可靠的地基上，不要设置在承载力较低、压缩性高的软弱土层上。基础埋深与土层构造有密切关系。l 地下水位的影响：地下水对某些土层的承载力有很大影响。如粘性土含水量增加则强度降低；当地下水位下降，土的含水量减少，则基础将下降。l 冰冻线的影响：冻结土与非冻结土的分界线成为冰冻线。当建筑物基础处在冻结土层范围内时，冬季土的冻胀会把房屋向上拱起；土层解冻时，基础又下沉，使房屋处于不稳定状态。l 相邻建筑物的影响：如新建房屋周围有旧建筑物时，除应根据上述条件决定基础埋深外，还应考虑新建房屋基础对旧有建筑的影响。3、墙体（1）墙体的分类：按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。凡位于房屋内部的墙称为内墙。外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。另外沿建筑物短轴布置的墙称为横墙，沿建筑物长轴布置的称为纵墙。按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙。直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为
