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1、房地产基础知识第一节房产与地产一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。二、地产的概念与分类地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产类型：l居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。l工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。l仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。l交通用地：指城市对外交通设施用地
2、，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。l市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。l商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。l公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。l教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。l港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。l军事用地：指提供
3、为军事活动服务的用地，属特殊用地。l其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。三、土地所有权的概念与划分土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。四、房产的分类住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用
4、的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。五、房产所有权的分类占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。第二节
5、房地产市场一、房地产市场的概念狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。二、房地产市场的特点：经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。市场
6、的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场。一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远，因而房地产市场只是一个不充分市场。房地产市场投机的巨大
7、可能性：房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。三、房地产市场的分类（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。四、本市房地产市场概况：（1）一级市场：
8、主管部门：本市的土地出让、转让交易核准、审批部门。土地规划现状：本市现城市规划状况，包括住宅开发、市政建设及生活配套设施建设等内容。土地交易形式：本市现行土地交易形式包括哪些，如：招标、拍卖等。（2）二级市场现上市量：本市已经注册登记在案的商品房数量。供求关系状况：商品房供应量与本市年度预计购买量的比值。平均价格：本市注册上市商品房价格的平均值。各档次房产销售概况：将现在售商品房以价格标准分为低、中、高三个档次，明确各档次价格界限，并分析各档次商品房的销售状况。（3）三级市场现上市量：本市已经注册登记在案的二手房数量。平均价格：现在售二手房标价的平均值供求关系状况：在售二手房数量与本年度预计购
9、买量的比值。主流房产销售状况：根据注册与交易状况，分析出主流价格二手房的销售状况。包括：平均价格、坐落地点特征、消费群特点等。第三节房地产消费一、房地产消费的类型：投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。二、房地产消费的特点普遍性：房地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生活必不可少的
10、空间条件和活动基地。多样性：房地产可以用于工业生产，可以用于商业经营活动及办公楼等，也可作为城市居民居住的地方等。其多种使用价值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的机会，满足了房地产各方面的消费。不可替代与差别性：房地产为人们提供的空间和基地是其它产品无法替代的。其不可再生的性质决定了消费的不可替代性，其位置的固定不动性决定了房产间的差别性。连续性与间断性：房地产消费的普遍性和不可替代性以及其使用价值的耐久性决定了房地产消费的连续性和间断性。从社会整体看只要社会在发展，人口在增长，需求就会存在，体现出其连续性。但从个人来说，由于房地产是耐用消费品，一次购买可以满足长期的消费，不会象其他消费
11、品一样需要不断地反复地和连续地到市场购买，它是间断地。消费弹性的差异性：由于房地产的特性及它的功能和用途的不同，决定着不同的房地产具有不同的消费弹性。在市场经济条件下，房地产的消费是与收入水平是呈正比的，而其消费弹性与价格弹性成反比。增长性：一般情况下对房地产的消费总是不断增长的，这是由社会进步和居民生活水平的提高决定的。此消费可以分为几个层次：生理上的消费、安全的消费、社会交往的消费、价值欲望的消费等。三、影响房地产消费的因素（1）经济社会发展及城市化的水平经济社会越发展、城市化水平越高，对房地产的消费也就越大。随着城市的发展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大。（2
12、）城市人口增长及生活水平城市的发展，其人口也会相应增加，加之生活水平的提高，对城市土地的消费就越来越大了。（3）房地产价格水平与其它市场一样，价格的高低对于房地产的消费有很大的影响。价格高，就会限制对房地产的消费，价格低，就会增加对房地产的消费。（4）国家政策国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。（5）城市产业结构城市产业结构发展的状况，不仅决定着城市对房地产消费的总量，而且决定着房地产产业的消费结构。（6）消费者对经济发展形势预测消费者的消费会受
13、到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能力能否得到实现。如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长，如果是悲观的，消费会减少。第二节基础知识篇1、住房二级市场包括哪些方面？答：住房二级市场包括：商品房、允许已购公房、集资房、经济适用房、拆迁安置房、公有住房使用权、以及居民个人之间不同产权性质、不同地域之间的房屋买卖、置换。2、什么是二手房？答：二手房是指非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。包括私房、单位自管房、二手商品房、上市房改房等等。3、什么是已购公有住房？答：指职工按住房制度改革政策所购得的住房。4、什么
14、是解困房？答：是指政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建的用于解决特别困难户的拥挤住房问题的住房。5、什么是房改房？答：经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；且已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。6、什么是房屋拆迁？答：房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要，对在建设项目用地范围内，依照有关法律、法规和规章的规定，依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为，它是房地产权益转移的一种特殊方式。7、什么是商品房？答：应具备以下条件：a、向开发商购买的且已签订购房合同经房地产主管部门登记备案；b、已交清购房款（持有全额购房发票）；c、房产未设定抵押
15、、未被司法部门限制权利（如查封、冻结）。8、已购公房上市需要什么条件？答：需要条件是：a、取得土地房屋权证；b、开具家庭住房情况证明；c、已按规定补清超标面积房屋价款。土地房屋权籍登记篇9、土地房屋权证的办证依据和基本条件是什么？答：我市土地房屋登记管理工作中，主要依据宪法、土地管理法和城市房地产管理法及1997年9月1日实行的南昌市人民政府第60号令南昌市土地房屋权属登记管理规定等法律、法规和规章的规定，根据国土资源部和建设部的具体要求，进行受理登记、审核、确权发证。土地房屋权属登记应具备三个基本条件：土地房屋权属来源合法；四至界线清楚无争议；面积准确。10、拆迁安置房因原业主死亡，暂未办理
16、继承，能否按原业主名下登记产权证？答：被拆迁房屋原权属来源清楚，但业主已死亡，暂时不能办理继承的，由申请人（继承人或原代理人或持证人）出据具结保证书后，根据南昌（1997）综018号文第六条规定，其拆迁安置房可按原业主名下确权发证，但应注明业主已故字样。11、被拆迁房屋在拆迁前已实际发生变更，如何办理安置房产权登记？答：被拆迁房屋权属来源清楚，拆迁前因业主死亡而发生继承或买卖、赠送、析产等并经公证或法院裁决，但未及时办理产权变更登记，其拆迁补偿安置协议书仍按原业主名字签订的，若涉及买卖、赠送，按被拆迁房屋的价值补交契税，给予办理安置房产权登记；若涉及继承、析产，按实际发生行为办理安置房产权登记
17、。12、几种不能办理土地房屋权证的情况答：市政府60号令是我市房地产权属登记发证工作的主要法律依据。南昌市城镇土地房屋权属登记发证若干问题处理意见主要是针对商品房、住改房和拆迁安置房这三大类房的办证难问题提出妥善的解决办法，不能办证的情况还很多。大致可概括以下几种：(1)完全没有合法的用地、建房批准手续的；(2)用地、建房手续不齐全且严重影响城市规划的；(3)房屋未竣工或存在严重的质量安全问题的；(4)四至界址、界线不清，权属有纠纷、争议的；(5)超建、超占以及改变用途的部分未经依法处理的；(6)购房手续不合法、不齐全的或未全额交清购房款的；(7)重复出售的房屋，抵押、查封等限制权利的房屋；(
18、8)购房主体本身存在问题的，如不具备法人主体资格或法人单位己不存在的或自然人己故未办理继承的等等。13、商品房、房改房和拆迁安置房这三类房屋办证需具备哪些基本条件？答：这三类房屋办证需具备的基本条件概括为：（1）符合城市规划；（2）房屋已竣工；（3）购房（安置）手续合法、完整齐全。具体如下：A、商品房：a、已签订购房合同且经房地产主管部门登记备案；b、已交清购房款（持有全额购房发票）；c、房产未设定抵押、未被司法部门限制权利（如查封、冻结）。B、房改房：a、经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；b、已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。C、拆迁安置房：a、拆
19、迁安置补偿协议书经市拆迁主管部门确认的，可按确认书的内容办理权属登记。b、拆迁安置房产权办理，均由拆迁人统一办理被拆迁房屋的产权注销登记，报送拆迁协议确认，统一缴交相关税费及申办领取土地房屋权证。14、建设项目未经批准怎么办理土地房屋权证？答：对未经批准的建设项目按如下办法处理：1990年4月1日之前开工建设的项目(含城镇私有房屋)未经市规划管理部门审批或与市规划管理部门审批的指标、内容不符的，或超出用地红线的，由市国土房产管理部门按规定收取城市基础设施配套费后予以办理权属登记手续。1990年4月1日之后开工建设的项目未经规划管理部门批准的，须经规划管理部门处理同意后给予办理权属登记手续。20
20、01年4月30日之前未办理建设项目用地红线但其余批建手续完整的建设项目，经权属调查项目用地四至清楚无权属争议的，可按建设年份的标准补缴城市基础设施配套费后，予以办理权属登记手续。15、建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的如何办理土地房屋权证？答：1990年4月1日之后，建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的，分别按以下办法处理：每栋建筑物增容的，如其批建手续完整，实测总建筑面积超出规划批准面积1%以内(含1%)的，由市国土房产管理部门直接收取增容地价；大于1%的，由市规划管理部门处理同意后按规定收取增容地价。对于有超幢、超层、部分改变房屋用途或性质的建设项目，市土地房
21、屋权属登记管理部门可先对符合规划批准的幢、层和未改变房屋用途或性质的部分予以办理权属登记，其余部分须经规划管理部门处理同意给予办理权属登记手续。凡建筑主体超出所批准红线范围的，须经市规划管理部门处理后同意给予办理权属登记手续。16、房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记？答、2001年4月30日之前竣工，但未办理房屋竣工验收手续的非商品房住宅项目，经市土地房屋权属管理部门审核同意后，由开发单位向市房屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定，经鉴定为可安全使用的房屋，可办理权属登记手续。建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全隐患的，由市建设主管部门牵头处理。17、什么是土地权属争议？答
22、：土地权属争议是指土地所有权或者土地使用权(包括国有土地、集体土地)归属争议.18、土地权属争议应向谁提出申请?答：根据2003年1月3日颁布的国土资源部17号令第五条之规定：个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件，由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理。前款规定的个人之间、个人与单位之间发生的争议案件，可以根据当事人的申请，由乡级人民政府受理和处理。19、申请调查处理土地权属争议的应当符合哪些条件？答：（一）申请人与争议的土地有直接利害关系;（二）有明确的请求处理对象、具体的请求和事实根据。20、申请人提出的土地权属争议调查处理的申请后，行政主管部门应当如何处理？
23、答：对于申请人提出的土地权属争议调查处理的申请，行政主管部门应当进行审查，国土资源行政主管部门应当在收到申请书之日起7个工作日内提出是否受理的意见。认为应当受理的，在决定受理之日起5个工作日内将申请书副本发送被申请人。被申请人应当在接到申请书副本之日起30日内提交答辩书和有关证据材料。逾期不提交答辩书的，不影响案件的处理。认为不应当受理的，应当及时拟定不予受理建议书，报同级人民政府作出不予受理决定。当事人对不予受理决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。国土资源行政主管部门应当自土地权争议之日起6个月内提出调查处理意见。因情况复杂，在规定时间内不能提出调查处理意见的，经该国土资源行政
24、主管部门的主要负责人批准，可以适当延长。国土资源行政主管部门提出调查处理意见后，应当在5个工作日内报送同级人民政府，由人民政府下达处理决定。当事人对人民政府作出的决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在规定的时间内，当事人既不申请行政复议，也不提起行政诉讼，处理决定即发生法律效力。生效的决定是土地登记的依据。21、什么是房产测绘？答：所谓房产测绘是指运用测绘技术和手段，采集和表述房屋有关信息的活动。22、目前我市实施房产测绘所依据的标准是什么？实施房产测绘，应严格按照现行国家标准房产测量规范(GBT17986.1-2000)和南昌市房产面积测算暂行细则执行。23、商品房面积由谁来申
25、请测绘？答：目前购房人办证难的主要原因之一，就是房地产开发企业不能及时对已竣工的房屋实施测绘、不能及时将应由其提供的办理产权所需的有效齐全的资料报送房地产行政主管部门。为此，商品房销售管理办法规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门或经房地产行政主管部门授权委托的单位审核后用于房屋权属登记。24、商品房按套内建筑面积或者建筑面积计价的，合同约定面积与产权登记面积发生误差时如何处理？答：当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在以内（含）的，据实结
26、算房价款；面积误差比绝对值超出时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人补足；超出部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在以内（含）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比(产权登记面积合同约定面积)/合同约定面积100但经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以
27、及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起日内，书面通知买受人。因上述原因的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。25、商品房建筑面积的组成？答：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。26、共有建筑面积的组成？答：共有建筑面积分为应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。应分摊的共有建筑面积：1、共有建筑面积的一般内容：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、过道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及在其它功
28、能上为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。不应分摊的共有建筑面积：1）、独立使用的地下室或为多幢服务的地下室（地下车位、车库、仓库、自行车或摩托车集中停放部位等）、地上杂物间、车棚、车库、为他幢和多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等。2）、作为人防工程（含平战两用）的地下室、避难层（室）以及分期建筑工程中的跨期服务的公共设备用房和管理用房等。3）、按规划批建层高建设的层高大于2.20米的技术（结构）转换层、避难层、室内空中花园以及底层架空用作绿化、公共
29、开放空间的部分等，其中扣除核心筒和公共设备用房应分摊的共有建筑面积。4）、独立建造的变配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房。5）、扣除应分摊的共有建筑面积和本条前4款内没有罗列的建筑部位。27、什么是地籍调查？答：地籍调查就是依照法律程序和技术规程，对申请登记的宗地现场核实其权属、位置、界线、数量、用途等基本情况的行政行为。28、为什么要进行地籍调查？答：因为地籍调查的情况记录于地籍调查表上，作为土地登记、核发证书的重要基础资料，所以它是对土地登记申请的实质审查，是土地登记的法定程序，也是建立地籍和保障土地权利人合法权益的重要手段。其根本目的是维护国家的土地制度。29、地籍调
30、查为什么要权利人签字？答：地籍调查是对土地使用权人权利范围、位置、大小等进行的法定调查，每宗土地的各条界线都需要与相邻的权利人相互以签章方式共同确认。履行指界签字手续，明晰产权范围，是避免日后发生土地纠纷的一项重要手段，并且可以更好地保障权利人对自己的合法土地房屋的处分、占有、使用、收益权。因此，按法定程序履行指界签字手续，是每个房地产权利人应尽的义务。30、农村房屋可以抵押吗？答：农村房屋是否可以抵押、如何抵押，国家尚无具体的法律规定。但参照中华人民共和国城市房地产管理法及建设部城市房地产抵押管理办法以及国家土地管理局（1997国土籍字2号）关于土地使用权抵押登记有关问题的通知,可以得出一个
31、结论：即集体土地上土地房屋的抵押，应局限于集体荒地土地使用权、乡村企业集体土地使用权，以及乡村企业厂房等建筑物及其占用的集体土地使用权，至于农村村民的住房因其宅基地不得抵押而受到限制。31、农村居民申请土地房屋权属登记应提交什么材料？答：A、农村土地房屋权属登记申请书；B、身份证及户口簿复印件；C、批准建造的有效文件或证明。下列材料均为批准建造的有效文件或证明：土改时期县（区）以上人民政府颁发的土地房产所有证；申请人持有的文件或证照已遗失的，应提交相关证明（需由档案馆查档核实的，应提供档案馆证实材料），经登报公告遗失满一个月无异议的，可确认其提交的相关证明有效。32、乡镇企业申请土地房屋权属登
32、记应提交哪些材料？答：土地房屋权属登记申请书；企业营业执照及法定代表人身份证明；批准使用土地和房屋建设的有效文件或证照；建筑物质量检测报告或房屋安全鉴定报告。下列材料均为批准使用土地和房屋建设的有效文件或证照：原土地管理局核发的南昌市乡村企事业用地许可证；土地管理部门核发的乡镇企业用地批文、红线图及规划管理部门核发的建设许可证。经规划管理部门及用地审批部门签署处理意见并盖章的南昌市乡镇企业建筑物补办手续工作表或相关证明材料。33、乡镇企业补办审批手续的具体范围和要求是什么？凡已具备用地审批部门批准用地的有效文件及规划管理部门批准建设的有效文件，或已由各区财政局颁发乡村房产契证的乡镇企业。已建成
33、投产但不具备上述有关手续的乡镇企业，持南昌市乡镇企业建筑物补办手续工作表到相关部门签署处理意见并盖章，但1999年1月1日以后在新增农用地和原闲置土地上建设的乡镇企业不在此次补办之列。34、买房前应对开发商和项目有哪些方面的了解？答：（1）通过营业执照和房地产企业资质证书，了解开发商的资信。（2）通过土地使用权证书,了解土地的性质及权属状况。（3）通过建设用地批准证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，了解项目的用地规划和建设手续。（4）买期房的通过查看预售许可证，买已竣工的房屋通过现售备案，了解项目销售的合法性，及该房屋是否在许可销售的范围内。（5）通过市国土房产局三楼综合服务大厅的电
34、脑自助查询服务，了解该房屋是否被抵押或查封。35、开发商将在建楼盘做担保申请贷款，这种抵押房能否购买？答：根据南昌市商品房预售管理规定第19条规定，预售商品房设定在建工程抵押权的，应先办理该套商品房的抵押权注销登记手续，方可办理商品房预售合同登记备案。因此买方在购买该种抵押房时应先要求开发商注销抵押。36、签订商品房预售合同后，买方如何有效保护自己的既得利益？答：根据南昌市商品房预售管理规定第18条规定，商品房预售合同实行备案制度，未经登记备案的商品房预售合同，不得对抗善意第三人。因此买方应在签订合同后要求开发商到市房地产交易权籍登记中心办理预售合同登记备案手续；若开发商不来办理，买方也可前来
35、办理，以防止所购房产出现一房多卖、先卖后抵等现象，切实保障自身权益。37、开发商有权出售露台吗？答：根据有关规定，露台属于共用部位，属于全体业主共有，开发商无权将露台的所有权、使用权单独转让。38、买方在支付定金后对所购商品房不满意，可否要求退回定金？答：如果签定了认购协议，不是买方单方面原因导致合同无法签定的，买方有权要求退回定金；属于买方违约的，开发商有权不退还定金。39、高档住宅与普通住宅如何界定？。40、如何知道欲购买的二手房能否办理产权证？答：如果二手房现在的使用人没有产权证，则不能办理房产转让过户手续；如果已具备产权证，通过向市国土房产局综合服务大厅查询，确认该套房屋不存在抵押、查
36、封或者其他权利限制情况，一般情况下可以办理过户、产权登记手续。41、婚前单方按揭购房，婚后夫妻共同还款，房产权属如何确定？答：婚前购买并办理按揭的商品房，从所有权归属上应认定为婚前财产，但对其中婚后按揭款共同缴纳部分，应视为共同财产。42、购房合同上签夫妻两人名字，办理产权证时，能否只登记其中一人名字？答：产权证上登记的产权人是根据购房合同上签定的购房人来认定的。但在商品房竣工之前，合同签定双方可到市房地产交易权籍登记中心办理合同增、减名手续（限于直系亲属）；若商品房竣工后，产权证只能按购房合同签定的购房人登记产权人。43、两人以上合购一处房产，能否按比例登记产权？答：两人以上合购同一套商品房
37、，购房者为房屋共有人，房屋为共有房屋。房产证的登记内容中，包括房屋共有人和共有份额，可以体现共有情况。此外，共有权人可以申请颁发房屋共有权证。44、已办理产权证的两人共有房产，如何过户给一个人？答：可以通过买卖或赠与的方式进行。由两人签定买卖合同或办理赠与公证、房产评估后，到市房地产交易权籍登记中心办理过户手续。45、监护人能否将未成年子女的房屋用于投资？答：根据民法通则第18条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。如果监护人欲将未成年子女的房屋用于投资，要视投资的目的是否为了被监护人的利益，若投资是为了其他目的，监
38、护人不能做出该行为。第三节房地产专业知识篇46、居住面积：指住宅中供日常生活起居用的卧室，起居室等净面积的总和。47、使用面积：指住宅中分户内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道，室内楼梯等。48、建筑面积：对一栋楼来讲，是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物勒脚以上外墙的水平截面积。对一单套单元讲，每套建筑面积包括室内的建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。49、套内面积：包括套内使用面积，套内墙内面积和阳台建筑面积。50、公摊：包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间。51、内阳台：封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。52、外
39、阳台：不封闭的阳台，按其水平投影面积的一半计算建筑面积。53、房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记？答、2001年4月30日之前竣工，但未办理房屋竣工验收手续的非商品房住宅项目，经市土地房屋权属管理部门审核同意后，由开发单位向市房屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定，经鉴定为可安全使用的房屋，可办理权属登记手续。建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全隐患的，由市建设主管部门牵头处理。54、容积率：又称建筑面积密度，是建筑的各层建筑面积总和和建筑基地面积的比值。55、覆盖率：又称建筑密度。是建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比值。通常以百分比表示。56、多层：17层；小高层：81
40、2层；高层：13层以上。57、复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；58、错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；59、进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；60、开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m3.9m较舒适)；61、层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);62、静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);63、户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；64、建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用
41、地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。65、三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。66、七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。第三章如何获取房源和客户在不动产行业要获取成功,需要建立并保持一个客户基础.我们的客户基础就是有一批人他们在任何时候只要有需要就愿意使用你的服务.建立客户基础需要时间和努力,但是一旦建立这样的客户基础它将会给你带
42、来很多的业务.当然建立客户基础你也要付出:你要积极不断的开发业主客户,向客户提供最好的服务,树立你的专业形象,不断的在你的工作中进行投资.人际关系法:你所接触的所有人都在你的影响范围内,当你在开始业务时务必要让这些人知道你在从事房地产业务目标市场法:目标市场是指一个选定的市场部分,在这个市场的范围内,你不断的传达一些专门关于你自己和你店面的消息.这种营销方式目标是赢得声益,使他们有房地产需求的时候第一时间就想起你.但你要付出的是不断的宣传,了解该地区的房型楼盘年限学校菜场商场交通,还有周边的竞争形式.每天记录你的工作做好计划,树立自己与公司的形象职业性目标市场:就是把目标锁定在具有某类职业或兴
43、趣的群体,这可根据你的兴趣背景或市场所表现出的机会寻找一个客户群体另其他有:1. 列出一张你的亲戚朋友同学邻居等名单他们都是基础客户2. 过去的客户和现在的客户是基础客户重要的部分,这需要你和他们保持好的关系,用你的专业服务服务好他们3.上网查询,发DM宣传单,通过小区的物业保安,贴求购单.扫楼,第四章销售技巧业务员理念业务员的标准：1. 有尊严，而又有高收入的生活。2. 有意义，又可以作为终生的事业。3. 具备专业知识，且专业经营，胜任工作。4. 明确自己的计划，努力去达成。5. 遇难不退缩，坚持到底。l对行业的认识，最动荡的最稳定6. 用你的热忱，亲和力认识更多的人。l越自信的人越有吸引力
44、，从自己的形象体现产品的价值l不要把别人的差形象强加于你的身上，体现同类行业的差距l我一定会比别人做得更好，自信心的体现l行业、商机、品味与人性l购房时，人性的撕裂，欲望瞬间的放大7. 不断学习，保持进步，以应付更多的挑战！l主动地迎合市场l由买方提供的商情l不断学习，保持进步，以应付更多的挑战！8. 积极主动，乐观进取。l乐观、达观的态度9. 养成良好的工作习惯，尽心尽责。l尽心，要提醒l尽责，要反馈10. 永远抱有服务的热忱。11. 财富的累积理财观念。l花钱是为了赚钱理念：1. 拳击场上，不会因为你是一个新手而对你手下留情。2. 我们理智的头脑告诉我们，这个世界是不理智的。3. 选择你所
45、爱的，爱你所选择的。4. 永不言败，不服输，不能输，不怕输。不断地卷土重来，冲出一番新局面。5. 我们不以中则的标准来衡量自我。而是以行业标准来考量自己。6. 没有离开的客户，只有离开的业务员。7. 20%的人有80%的财富。8. 入对行，跟对人，用你的实力掌握你的收入。9. 我们一无所有，但我们必须创造一切。（不要与别人相比，关键在于突破自己）一.电话行销A.电话拜访全攻略1.首先要克服自已对电话拜访的恐惧或排斥及心理障碍，勇敢的跨出第一步一切就会好转。心理的建设并不是人人都能做的，除具备专业知识及素养外还需具有超人的耐力及敏锐的观察力-事在人为。2.切记电话拜访时，对方看不见您的表情及态度
46、，但可从您的声音做为第一印象的判断。所以，保持愉快心情才能有悦耳的音调，同时也可使对方减低排斥感，如此便能做到亲和力的第一步-将心比心。3.适当的问候语能拉近彼此的距离感，使对方认为我们是朋友，而非只是电话拜访员。通常在电话拜访时应注意下列几点：a.在一周的开始，通常每一公司都会很忙，且上班族最不喜欢的也是这一天，所以不要太早做电话拜访，才不会花许多时间却得不到理想的成绩。b.依不同行业调整电话拜访时间。c.在电话拜访时应对此行业有初步的认知；何时忙，何时可电话拜访。d.若已知对方职称时，应直接称呼对方职称，会使对方有被重视感。e.访问结束时，应表达感谢之意，并说声“对不起，耽误您不少时间”。
47、4.如何开口说第一句话。常会遇到的状况分述如下：a.总机不愿转接：先说声谢谢并挂掉电话，等整个拜访计划过一次以后，再重新打，有可能当时总机正在忙或心情不好。b.对方表示已有专人负责，故不愿转接：婉转询问对方状况，并研判是否另找时间再度电话拜访。c.对方表示无专人负责：将对方基本资料询问完整，以利日后再度电话拜访。d.专人不在：请对方告知负责人之全名及职称，通常何时会在。e.拨不通或无人接：应透过查询台(如114)查询对方电话是否有误或故障。f.不愿多谈即将电话挂掉：另找时间电话拜访，并检讨自己的表达方式或是时机不对。5.顺利通过第一关后应可顺利完成访谈，因为，成功的第一步已踏出，接下来是该如何
48、完成一份完整的客户资料卡。a.应保持客户资料卡书写之工整，以免增加自己无谓的困扰。b.将访谈重点摘录出来。6.填完客户资料卡后应加注电话拜访日期及电话拜访人员姓名。7.询问对方主要销售或制造产品内容及行业别。8.若有可能则进一步询问对方公司状况、产品的需求及对其他配合厂商的印象。9.电话拜访的大约流程：收到电话拜访资料先约略整理准备好工具及调适心情开始电话拜访每拜访完一家客户即填写一张客户资料卡。如何做好心理调适：1.一般人对于电话拜访，不是认为他是一件最不起眼的工作，便是认为他是一件简单的不得了的工作，但事实上并非如此，要真正做好电话拜访是一件相当不简单的事，所以不妨告诉您自己作了一件伟大的工作。2.电话拜访所获得的成就感及满足感，并不如一般工作在
