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1、 第一章 房地产法概述1 房地产市场： 是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。特点：（1）综合功能。 （2） 多级市场。（3） 法定形式。 （4）部分限制。 （5） 国家适度干预。2 房地产业 狭义：指专门从事房地产开发经营的行业。包括两类：1） 从事城市房地产开发和交易的。2） 从事开发经营成片土地的。广义：包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。地位作用： 1）基础性。 2）先导性。3 房地产法 1） 概念： 调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。2） 调整对象的内容：（1） 土地、房屋财产关

2、系；（2）土地利用和管理关系；（3） 城市房地产开发经营关系；（4） 城市房地产管理关系； （5） 城市物业管理关系。3） 我国房地产法律体系：（1） 综合的法：宪法民法通则（2） 专门的法：城市规划法土地管理法建筑法（3） 相关的法：森林法渔业法草原法婚姻法4） 我国房地产法的基本原则：（1） 土地公有原则；（2）土地有偿使用原则；（3） 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则；（4） 房地产综合开发原则；（5） 城镇住房商品化原则；（6） 宏观调控与市场调节相结合的原则。4 房地产法律关系1） 主体 ：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民和个人。2）客体：主体的权利和义务共同指向的

3、对象土地和房屋。3）内容：权利、义务。5 城市规划法规定：规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度： 一书选址意见书 两证建设用地规划许可证建设工程规划许可证第二章 房地产管理体制一 我国现行的房地产管理体制 1 国务院领导和管理全国城乡建设。 职责：1）批准各省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，以及批准经省、自治区人民政府审查同意后上报的省、自治区人民政府所在地的市，人口在100万以上的城市和国务院指定城市的土地利用总体规划； 2） 批准征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的；3） 其他权限。2 地方人民政府 在权限范围内征用土地、申请建设用地的审

4、批权，征用土地的批准权只能由省一级人民政府行使。3 土地行政主管部门 国务院国土资源部 土地管理局4建设行政主管部门建设部职责：1）指导全国住宅建设和城镇住房制度改革； 2）负责住宅和房地产行业管理； 3）指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作；4）指导规范房地产市场。 第三章 土地管理法律制度(上) 一 概述1 土地管理法国家为了实现管理土地的目的而制定的法律规范。他调整因确认土地所有权、开发利用土地、取得和转让土地使用权以及规划管理土地而产生的各种经济关系。土地管理法的宗旨：加强土地管理；维护土地的社会主义公有制；保护、开发土地资源；合理利用土地； 切实保护耕地；促进社会主义经济的可持续

5、发展。2 土地法律关系：由土地法律规范调整而形成的、具有权利义务内容的关系。包括两类：1） 土地财产法律关系；2） 土地行政管理法律关系。二 土地管理法的基本内容： 1 土地用途管理。将土地分为农用地、建设用地和未利用地，以土地利用总体规划作为管理土地用途的依据，严格限制农用地转为建设用地，严格控制建设用地的总量。2 加强耕地保护。1） 突出了保护耕地总量动态平衡，加重了各级人民政府保护耕地的责任。2）实行基本农田保护制度，将粮、油、棉、蔬菜等生产基地再内的耕地划为基本农田，实行严格管理。3）调整土地收益分配办法，新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给地方政府，专项用于耕

6、地开发。3 提高征用土地的补偿标准。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费。征用耕地的土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均产值的6-10倍，安置补偿费为该耕地被征用前三年平均产值的4-6倍，土地补偿费和安置补偿费最高不得超过被征用前三年平均产值的30倍。4 加大查处土地违法行为的力度。三 土地管理法的效力：1 时间效力； 2空间效力； 3 对人的效力。四 土地所有权1 概念：指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利 。2 特点：1） 他是一项专有权利，其权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。2） 对土地所有权的行使实行严格限制，3） 土地

7、所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合，但也可分离。五 国有土地所有权 1 指 国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。2 范围：1）城市市区的土地； 2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。 3） 国家依法征用的土地； 4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。5） 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不在使用的原属于迁移农民集体所有的土地。3 使用：1） 行政划拨； 2） 国有土地有偿使用； 3） 国有土地承包经营。六 农民集体土地所有

8、权。 特征： 1 权利主体多样化； 2 所有权客体的限制性。集体经济组织不得对属于集体所有的土地的地表或地下矿产资源主张权利；集体土地所有权的转让仅限于国家征用，禁止集体之间转让、买卖土地。七 国有土地有偿使用制度：（一）土地使用权的出让1 概念：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2 法律特征：1）是一种特殊的民事法律行为。2）土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。3 出让的方式：协议；招标；拍

9、卖/竞投。4土地使用权出让合同：1）出让地块的基本情况；2）出让金额的数量、支付方式和支付期限；3）出让期限；4）地块的规划设计条件；5）违约责任。（二）土地使用权的转让1 方式： 买卖； 增与； 交换。2 条件：1）土地使用权是有偿出让取得的； 2）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 3）按照出让合同约定进行投资开发，属于房建工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。3 禁止转让的土地：1） 以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的；2） 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的

10、；3）依法收回土地使用权的；4）共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；5） 权属有争议的；6）未依法登记领取权属证书的。（三） 土地使用权出租法律后果：1 土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。2 土地使用权出租，其地上建筑物及其他副附着物同时出租。3 承租人取得租赁权后，享有对土地的占有、使用和收益权，未经出租人同意，承租人不得将土地使用权再转租，也不得将土地使用权用于抵押。4 如发生转让，在同等条件下，承租人有优先于他人接受转让的权利。（四）土地使用权的抵押1 概念：指土地使用者提供可供抵押的土地使用权做为履行债务的担保行为。他是担保物权的一种，表现为支配权、优先权和

11、追溯力。2 担保物权：是以确保清偿债务为目的，在债务人或第三人特定的物或权利上设定的一种物权。3 生效要件：1） 设定土地使用权抵押的抵押人必须是土地所有权人或土地使用权人。2） 设定抵押必须由抵押人与抵押权人签定抵押合同。3） 抵押必须办理登记，抵押登记应当凭土地使用权证书办理，抵押权人可以领取他项权利证书。（五）土地使用权 的终止：1 因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止。2 土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法定程序提前收回土地使用权，并根据开发情况和实际情况给予相应的补偿。3 因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。4 因土

12、地的灭失而导致土地使用权的终止。八 国有土地使用权的划拨1 概念指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。2 特征： 1） 是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整。2）他是一种无偿的行为。3）土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的。4）划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。3 划拨的范围：1）国家机关用地和军事用地；2） 城市基础设施用地和公益事业用地；3） 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4）法律行政法规规定的其他用地。4 划拨的土地使用权的转让

13、、出租、抵押的条件：1） 土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人。2) 领有国有土地使用证；3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；4） 依照有关土地使用权出让的规定签定土地使用权 合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获得的收益低交土地使用权出让金。5 划拨土地使用权的收回1）城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中规定的前提：（1）土地使用者因迁移、解散、撤消、破产或其他原因而停止使用土地的，市县人民政府应无偿收回其划拨的土地使用权；（2）对划拨的土地使用权，市县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规划要求无偿收回。2）土地管理法规定的情况：（1

14、）为公共利益需要使用土地的；（2）为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的； （4） 因单位撤消、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（5） 公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。6 国有企业改革中划拨土地使用权的处理1）企业改革中应当采用出让或租赁土地的情景：（1）国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；（2）国有企业改组为股份合作制的（3）国有企业租赁经营的；（4）非国有企业兼并国有企业的。2）保留划拨方式处置土地（1）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家

15、重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不变的，但改造或改组为公司制企业除外；（2）国有企业兼并国有企业或非国有企业，以及国有企业合并，兼并和合并后的企业是国有工业企业的；（3）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并的一方属于濒临破产的企业；（4）国有企业改造或改组为国有独自公司的。注：除（1）外，其他保留划拨用地方式的期限不超过5年。3）处置土地使用权的要求（1）土地使用权必须权属合法，无争议，并已办理了土地登记，企业持有土地使用权证书；（2）采取出让、租赁、作价入股方式处置的，必须进行地价评估。（3）签定合同和变更土地登记，以出让和租赁方式处置的，应当签订出让合同或

16、土地租赁合同，并按照规定办理土地登记手续，以作价出资的，持作价出资决定书办理登记；（4）土地用途必须符合当地的土地利用总体规划，在城市规划区内的，还应符合城市规划，需要改变土地用途的，应依法办理有关批准手续，补交出让金或有关土地使用费用。 第四章 土地管理法律制度（下）一 土地利用总体规划（一）土地利用与保护1 概念：指人类在社会生产、生活中，为达到一定的目的，对土地进行的开发、利用、整治和保护的过程。2 目的：协调国民经济各部门之间的用地矛盾，使社会效益、经济效益和生态效益达到最佳水平。3 原则： （1）十分珍惜、合理利用土地的原则；（2） 切实保护耕地的原则；（3）全面规划，以土地利用总体

17、规划管制土地的原则；（4） 开发、利用与整治保护相结合的原则。4 内容：土地利用总体规划制度；土地开发制度；耕地的特殊保护制度；土地调查和统计制度。（二）土地利用总体规划的编制1 概念： 是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会发展规划，国土整治和环境保护的要求，土地供给能力以及各项建设土地的需求，编制分配土地资源、合理调整土地利用结构和布局的较长时间的总体安排和布局。2 任务：1）对土地利用现状和后备土地资源潜力进行综合分析研究，在预测土地利用变化的基础上根据需要和可能，提出规划期内的土地利用目标和基本方针；2）协调各部门的用地需求，提出各类用地控制指标；3）调整土地利用

18、的结构和布局； 4）提出实现规划的政策、措施和步骤。3 编制原则：1） 严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；2）提高土地利用率；3） 统筹安排各类、各区域用地；4）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；5）占用耕地与开发复垦耕地相平衡。4 编制内容：1）土地利用现状分析；2）土地需求量预测；3）土地适宜性评价； 4）确定规划目标和方针、进行布局与结构调整； 5） 土地利用分区规划；6）制定实施规划的政策和措施。5 下级的土地利用总体规划应当依据上级的土地利用总体规划进行编制。地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有

19、量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。（三）土地利用总体规划的审批与修改1 分级审批：1）全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批转。2） 省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。3）省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。4）除上述以外，逐级报省、自治区、直辖市人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。2 土地利用规划公告的内容：规划目标；规划期限；规划范围；地块用途；批准机关和批准日期。（四） 土地利用年度计划1 内容： 农用地

20、转用计划指标；耕地保有量计划指标；土地开发整理计划指标。2 编制依据： 国民经济和社会发展计划；国家产业政策；土地利用总体规划；建设用地和土地利用的实际状况。二 耕地保护制度（一） 为实现耕地总量动态平衡，土地管理法规定的制度：1 从规划上保证总量平衡； 2 实行土地用途管理制度；3 实行占用耕地补偿制度； 4实行基本农田保护制度；5 禁止闲置和荒芜耕地。（二）基本农田保护制度1 基本农田按照一定时期人口和社会发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。2 应划入基本农田保护区的耕地：1）经国务院有关主管部门或县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；2）有良

21、好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；3）蔬菜生产基地； 4） 农业科研、教学实验田。3 基本农田的保护1） 要占用农田应报国务院批准；2）实行基本农田补充制度；3）禁止破坏基本农田； 4）实行基本农田地力等级评定制度。5）实行基本农田保护责任制度。（三）土地开发1 概念：为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。2 原则：1）符合土地利用总体规划；2）农业用地优先开发；3）保护和改善生态环境，防止水土流失和土地荒漠化。4）保护开发者利益。3 开垦的程序：1），经过开垦的科学论证和评估； 2）开垦土地要

22、依法申请批准。600公顷以上，报国务院。4 土地的复垦：1）概念：对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。2 土地复垦的费用，应根据土地被破坏的程度、复垦标准和复垦工程量合理确定。3 复垦后土地使用权和收益分配1）复垦后的集体土地，不能恢复原用途或复垦后需要用于国家建留的，可以不实行征用；经复垦可以恢复原用途，但国家建设不需要的，不实行国家征用。2）复垦后的国有土地，如果是企业利用自有资金或贷款进行复垦，复垦后归该企业使用，依照国家规定办理过户登记手续，企业不需要使用的土地，或未经当地土地管理部门同意复垦后连续2年以上不使用的土地，由

23、县级以上人民政府统筹安排使用。3）企业采取承包或集资方式复垦国有土地，复垦后的土地使用权和收益分配，依照承包合同或集资协议约定的期限和条件确定；如果因国家建设需要提前收回的，企业应当对承包合同或集资协议的另一方当事人支付适当的补偿费。三 建设用地制度（一） 国家建设用地的来源：1 将农村集体所有的土地征为国有；2 国家依法收回国有建设土地使用权；3 国有荒山、荒地，既将国有未利用土地改为建设用地。（二）国家建设征用地1 法律特征：1）征地主体的唯一性； 2）征地行为的行政性；3）征地条件的补偿性。2 审批权 1） 国务院批准：（1） 基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超

24、过70公顷的；征用以上以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案。3 土地征用费：1）土地补偿费：该土地被征用前三年的平均产值的610倍。2）安置补助费：需要安置的农业人口数，按被征用的耕地数量除以征地前征用单位平均每人占有耕地数量计算。每个需要安置的农业人口的安置补助标准，为该耕地被征用前三年的平均产值。3）青苗补偿费：4）地上附着物补偿费：5）新菜地开发建设基金：6）土地复垦费或耕地开垦费：（三）临时用地的管理1 理由： 建设工程需要；地质勘探需要。2期限： 不超过2年。3 农村宅基地包括：居住用房和附属建筑物所使用的土地。4 农村集体所有的土地使用权，不得转让、出让或出租

25、用于非农业建设。5 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情况而致使土地使用权依法发生转移的，不受集体土地使用权不得转让的限制。6 集体土地使用权也可设定抵押。 第五章 城市房地产权属及其管理法律制度一 城市房地产权属关系：（一） 房屋所有权1 概念：指所有人依法对自己所有的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。2 种类： 1）国有房屋所有权； 2）集体房屋所有权； 3）私有房屋所有权； 4）外产房屋所有权； 5） 中外合资房屋所有权；6）其他性质的房屋所有权。（二） 房屋共有：1 特征：1）主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有；2）客体是同一项房产； 3）房屋

26、共有存在着对内，对外两种关系。2 形式：1） 共同共有； （1）概念： 指两个或两个以上的人对其共有的某项房屋平等地，不分分额地享有权利并承担义务。（2）特征： 共有人之间不分份额、完全平等，即每个共有人都对整个共有的房屋享有所有权；/共有人对共有房屋享有 的权利，并承担共同的义务；/共有房屋在共同共有关系存续期间没有分清份额，只有在共同共有关系消灭是方能分清份额。（3）处理原则：A;共同共有人对共有的房屋性质不明，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如不能证明房屋是按份共有的，应认定为共同共有。B:在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有房产的，一般认定无效。C:在共同共有

27、关系终止时，对共有房产的分割，有协议的，按协议处理，没有协议的，应当根据等分原则处理，并考虑共有人对共有房屋的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。D:共同共有房产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的房产时，如出卖的房产与其他原共有人分得的房产属于一个整体或有配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应支持。2）按份共有：（1）概念：两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。（2）特征：a :主体各有份额，即对同一房屋有明确具体的份额。B:每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。C:每个共有人按照各自的份额，对共有房产分享权利、分担义务。（3）处理原则：

28、a:一个或数个共有人要求将自己的份额分出或转让时，其他共有人不得妨碍其行使权利。B:共有人出售自己的份额时，其他共有人在同等条件下，有有限购买的权利。C:按份共有的房产分割必须保持房屋的使用价值，不能采用损害房屋的使用价值的办法，对其中不能分割或分割有损其价值的可以折价补偿、变价分割。（三）土地使用权1 概念：土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。2 内容： 1） 使用权； 2） 收益权； 3）处分权；3 特征：1） 权利的派生性； 2）客体的有限性； 3）目的的特殊性； 4）取得的法定性； 5）使用的期限性。4 取得：1）原始取得： 有偿出让； 行政划拨。 2）传来取得：

29、转让；抵押权的实现；民事执行。5 变更：1）主体的变更：买卖、互易、赠与、继承、共有权分割、法人合并、法人分立、投资等。国家的限制：（1）限制国有企业与机关、事业单位之间流转；（2） 限制公民与法人、非法人组织之间流转；（3） 限制中国人与外国人之间，以及外国人相互之间流转。2）内容变更：3）其他事项变更。（四）建筑物区分所有权1 代表学说：1）一元论说：法国学者提出，2）二元论说： 法国3）新一元论说/享益部分说：4）三元论说：德国学者提出，被住宅所有权法采纳。2 概念：建筑物区分所有权由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持分权以及共同关系所生的成员权所构成。3 特征：1） 复合性； 2

30、）专有所有权的主导性； 3）一体性； 4）权利主体身份的多重性。（五）住房部分产权1 概念：指城镇居民对按标准价购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权，并可以继承。2 法律性质：1）单独所有权说； 2）租赁所有权说； 3）共有权说； 4）他物权说。（六）房地产相邻权：1 概念：两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。2 特征：1）主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人。2）房地产在位置上必须是相邻的。3）客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身。4

31、）内容是相邻人之间的权利义务关系。3 种类：1） 因使用邻地、通道、或通行而发生的相邻关系。2）因相邻环境保护而发生的相邻关系。3）因险情危害而发生的相邻关系。4）因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系。4 异产毗连房屋关系1）异产毗连房屋结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。2） 内容：（1）共用部位的使用与变更； （2）异产毗连房屋发生自然损坏时所需修缮费用的负担原则。5 处理房地产相邻关系应注意的问题1）有利于生产发展； 2）有利于方便人民生活；3）有利于团结互助； 4）是否公平合理。二 房地产权属登记（一）房地产权属登记的功能：1概念： 指房地产行政主管

32、部门代表政府对房地产所有权和使用权以及有上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产归属关系的行为。2功能：产权确认功能：公示功能；管理功能；（二）房产权属登记1 种类： 1）总登记；2）转移登记；3）变更登记；4）其他登记。2 程序： 1）登记收件； 2）勘丈绘图；3）产权审查； 4）绘制权证； 5）税费发证。（三）地产权属登记1 种类： 初始登记；变更登记。2 程序： 1）初始登记的程序：申报地籍调查权属审核注册登记颁发土地证书 2）变更登记程序：变更申报变更调查变更审核变更注册、发证。三 城市房屋管理（一）城市私房管理：1 城市居民私房城市居民个人所有、数人共有的自

33、用或出租的住宅或非住宅用房。2管理的内容：1）所有权登记； 2）买卖管理 3）租赁管理 4）代管制度3 出租人解除租赁合同的情形：1）承租人擅自将房屋转让、转租或转借的；2）承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；3）承租人累计6个月不交房租的。4私房继承1）概念：在公民死亡后，按照 程序，将死者所遗留的房屋转移给有权接受的人所有的法律关系。2）继承方式：A:法定继承：（1）概念：依照法律直接规定的继承人范围、顺序和遗产分配原则，将遗产房屋分配给合法的继承人的继承方式。（2）适用情形：a :被继承人生前没有对其遗留房屋立下遗嘱；b:遗嘱继承人放弃继承房屋或受遗赠人放弃接受遗赠房屋的；

34、c;遗嘱继承人丧失继承权的；d;遗嘱继承人、受遗赠人先与被继承人死亡的；e:遗嘱无效部分所涉及的房产；f:遗嘱未处分的房产。（3）继承顺序：a :配偶、子女、父母；b：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母；c;丧偶儿媳对公、婆或丧偶女婿对岳父、岳母尽了主要赡养义务，可列为第一顺序继承人。D：对继承人以外的依靠被继承人抚养的，缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外对被继承人抚养较多的人，可分给他们适当的遗产。B;私房的遗嘱继承条件：（1）主体合格必须有完全民事行为能力； （2）意思表示真实。 （3） 客体合法处分的房屋必须是立遗嘱人的个人合法财产； （4）内容合法：不得取消缺乏劳动能力有没有生活来

35、源的继承人的继承权；必须为胎儿保留必要的份额；遗嘱内容不得违反法律的规定。 （5）形式合法：（二）城市公房管理1 城市公房坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。2 管理内容：1）所有权登记； 2）使用管理；3）租赁管理： 4）买卖管理； 5）修缮管理。3 出租人有权终止租赁合同的情形：1）将承租的房屋擅自转租的；2）擅自转让、转借或擅自调换使用的；3）擅自转变房屋用途的；4）无正当理由拖欠房租累计6个月以上的。5）住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；6）利用租赁房屋进行非法活动的 ；7）故意损坏公有房屋的；8）擅自买卖公有房屋使用权的；9）其他严重损害出租人权益的。 第六章 城市

36、房地产开发法律制度一 概述：（一）房地产开发的概念和特征：1 概念：在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。2 特征：1）涉及面广； 2）工程项目多； 3）投资量大；4）建设周期长。3类别：1）单项开发、小区开发和成片开发；2）经营性开发和自用性开发；3）新城区开发和旧城区拆迁改造；（二）房地产开发应注意的事项：1 总体效益开发。必须严格执行城市规划，坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。1）经济效益是房地产开发赖以生存和发展的必要条件；2）社会效益是房地产开发对社会产生的效果和效益，只有取得明显的社会效益，才能得到社会的承认

37、与肯定，也才能达到良好的经济效益。3）环境效益是房地产开发改善城市形象的重要途径。环境效益包括自然环境效益和社会环境效益。4）房地产开发的经济效益是社会效益和环境效益的基础，经济效益差，就没有足够的资金、材料来创造良好的环境。2 严格按用途、期限开发3 设计、施工规范4 居民住宅优惠开发二 房地产开发用地1 概念：指进行基础设施和房屋建设的用地。2 注意：1）从权利性质来看，仅指取得开发用地的使用权； 2）仅指城镇国有土地，不包括集体所有的土地。 3）从土地范围来看，出让的土地使用权只是一种地上使用权，该地下资源和埋藏物仍属于国家。3 模式：1）以土地私有制为基础的完全市场模式； 2）以土地公

38、有制为基础的非市场模式； 3）土地以公有制为主的国家控制的市场模式。4 我国现行土地使用制度的特点：1）国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨。2）土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权。3）国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理。4）建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。三 房地产开发企业（一）概念和种类1 概念：指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。2 种类：1）专营企业 2）兼营企业 3）项目公司（二）设立条件和程序1 设立条件：1）有自己的名称和组织机构； 2）有固定的经营场所；3）有符合国务院规定的注册资本； 100万元4）有足够的专业

39、技术人员； 5）法律规定的其他条件。2 设立程序：申请登记发给营业执照备案（三）管理1 设立管理 ： 1）总量控制； 2）设立的资质审批。2 行业管理： 1）规定设立房地产开发企业的必要条件；2）建立房地产开发企业工商登记后的备案制度； 3）对房地产开发企业实行分等定级。 4）对房地产开发企业的开发、经营活动进行监督、检查。3 资质管理：15（四）房地产中介服务1 概念：指为房地产开发和交易提供各种媒介活动的总称，包括：房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。2 种类： 1）咨询 2）价格评估 3）经纪3 设立条件：1）有自己的名称、组织机构； 2）有固定的服务场所； 3）有必要的财产和

40、经费4）有足够的专业人员； 5）法律规定的其他条件。4 设立程序：1）资质审查 2）注册登记 3）登记备案5 法定义务：1）遵守有关的法律、法规和政策； 2）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；3）按照核准的业务范围从事经营活动；4）按照规定标准收取费用； 5）依法缴纳税费；6）接受行业主管部门几其他有关部门的指导、监督和检查。 第七章 城市房屋拆迁法律制度一 概述：1 概念：指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。2 种类： 1）市政动迁和社会动迁； 2）征地拆迁和非征地拆迁； 3）统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁。3 注意事项

41、：1）服从国家利益； 2）符合城市规划； 3）保护合法权益； 4）谁拆迁、谁安置补偿。4 程序：1）申领规划用地许可证； 2）编制拆迁计划和方案；3）申领房屋拆迁许可证； 4）发布拆迁公告；5）签定拆迁补偿、安置协议。 6）实施房屋拆迁。二 城市房屋拆迁的补偿和安置1 拆迁补偿的对象：指被拆除房屋及其附属物的所有人，包括产权人、代管人和国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。2 原则： 统一作价；等价交换；区别对待；按质论价。3 范围：被拆除的房屋及其附属物。 违章建筑、超过期限的临时建筑不属于拆迁补偿的范围；未超过批准期限的临时建筑属于补偿的范围。5 方式：1）产权调换； 2）作价补偿 3）产

42、权调换与作价补偿相结合。 6 拆迁补偿标准；1）非住宅房屋的产权调换，其价格的结算按以下办法进行：（1）偿还面积与原面积相等的部分，按重置价格结算差价。（2）偿还面积超过原面积部分，按商品房价格结算。（3）偿还面积不足原面积部分，按重置价格结合成新结算。2）住宅房屋的产权调换，其价格结算办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。2）几种特殊情况：（1）拆除出租房屋，应当实行产权调换；原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应做相应的修改。（2）拆除有产权纠纷房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁

43、。（3）对拆迁设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签定抵押协议。7 拆迁安置1）对象、方式、地点；2）安置标准：3）安置费：搬家补助费、临时安置补助费、经济损失补偿费。 第八章 城市房地产交易法律制度一 概述：1 房地产交易指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房地产租赁活动。2 特征： 1）交易对象的特殊性； 2）交易形式的确定性； 3）它是数种典型合同的称谓。4）它为要式法律行为。3 注意的问题：1）房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权同时转让；2）房地产抵押时，房屋的所有权及土地使用权同时抵押。二 房地产转让（一）概念：1 指房地产权利人通过买卖、增与或其他合法方

44、式将其房地产转移给他人的行为。2 理解：1）房地产转让，是房地产权利人实施的行为，权利人包括房地产所有人、经营人和使用人等。2）房地产转让，是房地产权利人将房地产转移给他人的行为；3）房地产转让，通过买卖、增与或其他合法方式实现。4）房地产转让的客体具有多样性。3 转让方式：1）买卖； 2）增与； 3）其他合法方式：（1）以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3） 企业被收购、兼并或合并、房地产权属随之转移的（4）以房地产低债的； （5）法定的其他情形。（二）房地产转让的条件1 禁止条件：（1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；（2）依法收回土地使用权的；（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（4）权属有争议的；（5）未依法登记领取权属证书的；（6）法定其他禁止转让的情形。2 允许转让的条件：A:以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件：1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 的；2）按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上，属于成片开