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1、借款运营流程及操作细则一、借款咨询与应答1、 询问对方是否有可以抵押的房产，两证是否齐全、房产有无欠款。2、 若对方主动询问，解答我公司借款利息范围（讲月息）。3、 若两证齐全可抵押，告知对方应带齐的材料。应带齐的资料包括：房产证、土地证、房屋权属登记信息查询证明（调档证明，凭本人身份证在所属地的房产交易管理中心或档案馆办理）、夫妻双方身份证、户口本、结婚证明。若未婚应出具无婚姻登记证明（到民政局或档案馆办理），丧偶或离婚，出具配偶死亡证明（当地派出所办理）或离婚证明，以及无婚姻登记证明（到民政局或档案馆办理）。 若房产证产权人不是借款人本人，需另带房屋产权人的授权委托公证（到当地公证处办理）
2、。若借款人银行还有存款，应提供银行出具的银行对账单或欠款还款记录（单据上如果没有银行公章，视作无效或伪造）二、资料审查阶段1、 资料本身审查（告知伪造证件的法律后果）包括：证件齐全性审查、证件真伪性简单辨别、房屋性质辨别。证件齐全性审查是指审查所带资料及复印件是否遗漏。证件真伪性辨别是指通过肉眼观察证件是否有明显的伪造、涂改。并告知其证件伪造的法律后果。房屋性质辨别是指：房改房如果是按照成本价购买的，可以做，如果是按照标准价购买，必须购买超过5年。集资房当产权归集体和个人共有时，不能买卖，但归个人所有时，可以买卖。动迁房如果是因市政工程而动迁的，产权属于个人，但5年之内不能买卖，应审查动迁日期
3、和调档资料；如果是因房产开发而动迁的，可以自由买卖，可以做。经济适用房如果购买时间不超过5年，不能买卖，超过5年，可以做，但折扣要低，最高45%-50%。2、 他项权利和房屋有无交易审查他项权利审查主要审查其两日内的（最多不超过3日内）的调档资料。房屋交易情况主要打电话给网签代理机构，报该抵押房产的房产证号，代为查询。三、确定借款利率与借款时间资料审查合格后，应尽快确定借款利息和借款时间，为签订合同做好基础。借款在20万以下，若房产证上没有银行欠款，根据观察与了解，借款方经济能力和需求资金紧急程度，不能承担较高费用的，原则上借款利率为1.671.8%，年息20%，服务费为4%，基本上谈到22.
4、5%，对于以下情况，可酌情提高标准。1、 有银行欠款，只能做委托买卖公证，借款数额超过20万，借款时间在半年以内，每月利息上调至35%左右，服务费4%左右。2、 借款方为私营企业主或个体经营户，用抵押房产来获取周转资金，需求比较急的，利息和服务费可以适当提高0.5%。四、现场拍照与出具房产评估报告并填写评审表 现场拍照由借款部负责，拍摄工具为数码相机，所拍的内容为：1、 小区的大门口场景1-2张（如果不是小区，拍摄房屋周边所处环境、地段）2、 房屋外景2张3、 房屋门牌特写1张（没有门牌，不拍）4、 房屋内部装修12张房产评估报告的出具1、 查询房屋所在位置的房价，根据网上+附近房产中介电话咨
5、询来确定最终房价。2、 查看借款金额与房价的56折是否匹配，如果不匹配，迅速汇报至副总经理处，等待下一步指示。3、 根据借款人资料，出具房产评估报告。填写评审表填写完成交由副总经理审查，签字后一并交由投资部门。五、办理相应公证 （公证处）六、办理他项权证或网签 （房管局）融汇通投资信息管理与实施条例一、 信息的收集与登录1、通过广告等渠道，打电话至公司咨询的，由前台负责收集、登记借款人信息，并登录到计算机内，形成信息日报表。2、由区域经理及各区域经纪人收集的信息，由人事部负责收集，登录至计算机系统内，形成信息日报表。3、通过公司网站联系到信息部，信息部初步解答后应登记并交至前台，由前台将信息加
6、入信息日报表。二、 信息的核准流程1、区域经理应于每天工作结束将信息通过网络发送至人事部处，特殊情况下可在次日上班时将纸质信息日报表交至营业部助理处；2、人事部应快速登记信息日报表，最迟于每日中午1：30前应将完整信息日报表交至电话营销人员；3、电话营销人员应根据信息日报表逐条核实信息的真实性，了解营销人员是否如实拜访、收集，并填写信息审核日报表，上报给行政部。（话术附后）；4、行政部将安排人员，根据信息审核日报表抽查电话营销人员是否如实审核，并对违规人员进行处理。三、 信息的整理与分类营业部助理收到区域经理送达的信息后，应将借款人信息按照大型制造业、中小型制造业、非制造类公司、商铺和个人进行
7、分类。以便于针对性的采用不同的营销方式。四、 信息的处理机制1、区域经理及营销人员上报的信息，经分类、核准后发还给各区域，由各区域根据分类，采用针对性的营销方法，并进行日常客户维护。2、通过电话联系到公司的，由前台负责解答并邀请客户到公司面谈。五、 电话营销人员的业绩奖励办法按照约到客户来访率，登记信息正确度，客户成交率进行考核与奖励，具体办法待定六、 洽谈话术1、核准信息话术（1）某某总（先生）您好！我是融汇通投资的客服人员，叫我某某就可以了，请问我们的融资经理在昨天有没有拜访到（或联系到）您？（2）有或者没有1）有拜访到（联系到）答：感谢您在百忙之中接受我们的服务，我们坚信我们会为您解决困
8、扰您的融资问题。我们的融资专员会继续为您服务，谢谢！2）没有答：这是我们的工作疏忽，请问您公司在这几年的发展中是经常性的出现资金周转缺口还是偶尔出现？3）偶尔（经常）答：融汇通投资有限公司是苏州实力最强的投资公司，相信我们会解决你的资金难题。在您方便的时候，诚挚的邀请您到我们公司参观指导，共谋发展。3、售后服务流程售后服务系统流程管理一、 建立售后账期管理模块（1） 以利息提前7天，本金提前15天催收为标尺（2） 以时间与借款人为要素、建立售后帐期催收与管理模块，图示 售后服务部门每月初必须制作售后的账款催收柱状图,便于公司与售后服务部清晰明了掌握催收任务。柱状图一式三份，一份上交总经理，一份
9、上报信息管理中心（人事部），一份自留使用。二、 售后服务管理流程（1） 资金稽查。网签客户每月定期到公司交纳银行还款记录（2） 资产核查。每月检查网签到期、权证及房产是否被法院查封等情况（3） 通知并到公司洽谈。根据账期，提前7天（15天）通知借款人到期还款，若无法按期偿还，应将借款人约至公司协商解决方法，签定相关合同并办理逾期还款申请、还款承诺书或签定代付利息协议书（4） 实地走访、调查。若借款人在到期前2天还无法联络到，应上报总经理，并同时到借款人公司、住宅实地进行调查（5） 提起诉讼。若确定借款人逃避债务，提请公司法律顾问，予以起诉（6） 资产处理。根据法院判决，使用已办理的权证、网签、
10、委托买卖公证，对借款人房产予以拍卖或直接过户三、 账款催收实务账款催收以所有借款人不逾期支付或到期前已妥善处理好逾期要求为最终目标，不允许已经出现逾期但尚未协调好借贷双方的情况出现，以增加公司在售后服务上美誉度，增强公司整体竞争力。账款催收的方式与频率如下：拨打对方公司电话、手机、使用短信催收、拨打住宅电话催收及实地催收五种方式。.利息催收频率为：（1）前三天，每天1次电话，1个短信；（2）第四、五天，每天2个电话，2个短信；（3）第六、七天，每天3个电话，若无效采用实地到访。 本金催收频率为：（1）前5天，需电话催收3次，短信通知2次； （2）第5-10天，每天1个电话，1个短信；（3）第1
11、0-15天，每天2个电话，2个短信。（一）利息1、 催收预警处置与考核机制（1） 第7天至第5天为正常催收。告知借款人应开始筹集利息，目的为起到通知作用。（2） 第4天上午开始应询问借款人，利息是否可按期筹集到位，还息资金来源及稳妥性。若利息不能确保按期支付，应在到期前2天到公司签订代付利息协议书或利息逾期支付申请书。到期不还而且未事先告知，借款人将面临高额罚息。（3） 到期前2天为落实阶段，告知借款人应将资金落实到位，不能按时偿还，应立即到公司面谈，签定代付利息协议书或利息逾期支付申请书及还款承诺书。2、考核：（1） 账款催收人员的工作结果出现当月2例以上，付息逾期但尚未将解决方式落实到位的
12、，警告一次，罚款200元；出现3例以上，记过一次，罚款300元；出现5例以上，考虑予以调离售后服务部门。（2） 账款催收人员连续2个月出现将逾期但未落实解决方式控制在0例以下，本金支付按期解决，给予奖励500元。（二）、本金催收与处置机制本金催收应提前15天，分三阶段处理（1） 第15-10天，询问其是否把握按期支付本金，还款来源如何。（2） 第10-5天，告知其若无法按期偿还本金，应立即到公司签定逾期申请书，否则时间一到将处置其房产。（3） 第5-2天，办理相关手续，落实偿还本金的解决机制，或启动资产处置机制(三)、借款人异常情况处理（1） 打电话不接货关机 使用短信告知利害关系 使用备用联系方式（借款人必须提供配偶电话、单位电话、家庭电话及父母电话作为备用联方式）（2） 持续关机或联络不到 到居住地查访，并将其约至公司（3） 借款人连番不守时或拖延 要求其立即到公司办理代付利息协议书逾期申请书，否则将采取措施。四、 售后信息上报与反馈机制1、 售后服务部每月月初上报本月账期柱状图便于公司掌握相关情况。2、 每周上报2次售后服务处置情况，以书面形式或呈报公司总经理。3、 出现异常情况，应立即书面上报总经理，并及时汇报事项解决进度与情况，以不出现一例投资人向公司反映逾期的情况出现。
