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1、武汉理工大学毕业论文目录摘要1Abstract21.绪论31.1 研究目的和意义31.2 国内外研究现状32我国保障性住房体系52.1保障性住房分类52.2保障性住房特点及现状63公租房经营管理中存在的问题74国外保障性住房的经营管理办法及经验教训94.1 美国解决低收入家庭住房的方法94.2欧洲部分国家住房保障制度104.2.1英国的住房政策104.2.2德国的住房保障制度124.3东亚部分国家和地区的住房保障制度134.3.1日本住房保险在其社会保障中占有十分突出的地位134.3.2韩国解决低收入家庭住房的方法144.3.3新加坡采取政府提供住房和公积金制度145公租房经营管理模式及其比较
2、155.1公租房经营管理模式155.2公租房经营管理模式比较186公租房经营管理模式评价206.1模型的建立206.2判断矩阵建立与数据分析217结论与展望24参考文献25致谢2626摘要公租房保障制度在我国才起步不久，相比于其他一些像新加坡、美国等国家来说，运营体制、管理模式方面都存在着一些问题。本文首先从我国住房保障现状出发，提出了我国住房保障制度所面临的主要问题和难点有五方面：准入机制尚未健全、供给对象范围偏窄、经营管理经验不足、没有稳定的资金来源、退出机制较难落实。其次，本文总结了美国、欧洲、东亚等部分国家和地区的住房保障体制的作法以及经验教训，以史为鉴，力图从中找到适合我国的公租房经
3、营管理模式，从而使国内的近况得到改善。最后，本文提出了四种现今运用比较多或者比较有参考价值的管理模式，并用图形对四种模式分别进行了直观的表述。并从资金、建设方、管理方这三方面对这四种模式进行了比较，指出了各种模式的优缺点，最终得出了“模式三较为适合当前的公租房经营管理，我们应该将不同模式的优秀因素相互糅合，从而得出一个更加优秀的管理经营模式”这一结论。关键词：公租房；经营管理模式；住房保障制度Abstract Public rental safeguard system in our country started before long, compared to other countrie
4、s like Singapore, the United States, there are some problems in operating system and management model. First this paper embarks on the present situation of our countries housing safeguard, and argues that our countries housing safeguard system faces five main problems and difficulties: not fully dev
5、eloped-access mechanism , the supply of objects in narrow range, lack of management experience, lack of stable funding sources, the difficulties of exit mechanism to implement. Secondly, the paper summarizes the United States, Europe, East Asia and some other countries and regions practices and less
6、ons about the housing safeguard system, learning from history, trying to find suitable rental of public management model, so that the current situation of our country would be improved. Finally, this paper presents four kinds of management models which are used by most people or have highly practica
7、l values, and visually explained the models by graphics. By comparing from three aspects of the models-capital ,construction and management, this paper points out the advantages and disadvantages of these models, and eventually come to this conclusion: for the moment model 3 is a kind of operation a
8、nd management model which is more suitable for our country, we should put all the wonderful factors of each model together, and eventually win a perfect model for us all .Key words: public rental housing; operating and management models; housing safeguard system1.绪论1.1 研究目的和意义公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困
9、难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。 公共租赁房概念的提出，现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难，其更广泛的意义，则在于国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变。另外，公共租赁房能够真正完善起来，它可能在一定程度上抑制房价继续攀升，让人们放弃急于买房的心理。公共租赁房覆盖面较广，不仅包括本地中低收入家庭，还将惠及新就业人员和外来务工人员，未来还有可能进一步扩大。这些群体原不在保障范围之内，只能硬着头皮到市场上租房、买房。大规模地增加公共租赁
10、房，可以分流相当一部分购房需求，减轻商品房供求压力，从而稳定房价。现阶段尽管建成规模还比较小，但可以起到稳定预期的作用，避免大量需求集中入市，为楼市调控争取时间。而公租房经营与管理过程中面临着一些其独特的问题，通过探究公租房的经营管理模式，解决相应问题，从而运用于实际运营管理之中，有利于更好地将公租房这一利国利民的工程推而广之，并使之能够达到预期的效果。 但是在公租房施行与运营过程中，不管是政府还是开发商、运营商，都面临着这样和那样的问题。为了使公租房这一利国利民的政策有效地施行，我们需要针对经营管理中的问题来探究相应的解决方案，从而帮助公租房达到预期的建设使用效果。本文以经营管理作为切入点，
11、向管理求效果，使公租房更好地发挥平稳房价、扶持夹心层人群的作用。1.2 国内外研究现状中国住房发展政策是在住房商品化和住房制度改革的过程中不断发展完善的。住房政策的基础策略是对中低收入阶层和高收入阶层分别采用不同的住房发展政策，即通过经济适用住房政策解决占居民大多数的中低收入阶层的住房需求，通过商品住房政策解决高收入阶层的住房需求，最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房。因此，中国住房发展策略从本质上体现着垂直公平的特征，在方式上是一种市场化的住房供求双轨制。 重庆大学的欧阳东在我国城镇最低收入家庭住房保障研究中首先从我国住房保障现状出发，总结了上海、北京、成都、广州等地在建立廉租住房制度的
12、过程中，对其政策出台时间、保障对象、保障方式、保障标准、退出条件和资金来源作了对比。其次指出了完善我国住房保障制度要解决的主要问题和难点有三方面，一是部分领导重视不够，政府职能缺位;二是制度建设滞后，社会保障体系不健全;三是现行的廉租房制度存在矛盾。接着从美国、欧洲、东亚和澳大利亚等部分国家和地区的住房保障体制的作法经验教训中得出了对我国的启示:不同发展阶段的国家住房保障的方式不一;社会经济政策取向对保障方式有重要影响;政府要有专门的负责机构和必要的资金投入;要与国情相结合，综合设计。最后提出了完善我们住房保障制度的建议:一是提高政府对住房保障工作重要性的认识;二是将最低收入阶层住房保障与国家
13、的社会政策联系起来，三是从保障对象、保障方式、保障水平和资金来源方面完善现行的廉租房政策。 东南大学黄安永教授以及朱新贵助教在我国保障性住房管理机制的研究与分析中指出商品住宅市场的过快发展凸显出我国保障性住房建设与管理的落后，而这种现象产生原因是多方面的。并且该文从建立一个强有力的保障性住房管理机构、加大财政性资金的保障与支撑、改变现有保障性住房的运作管理办法、完善现有保障性的住房法律体系4 个方面对我国保障性住房的行政管理机制作了相应的研究，以谋求管理方面的改进。而在改变现有保障性住房的运作管理办法中，作者详细的从建立严格的收入和资产审核制度、建立严格的保障性住房审查及退出制度、做好保障性住
14、房的物业管理服务工作三个方面做了相应的阐释，指出了具体的改进方法，对目前公租房的建设与发展具有一定的指导意义。但是其中所涉及的改进方法太过宽泛，应用起来难度也相应加大。兰州大学于琳荣、董晓峰、郭立磊等人在公共住房运行模式新探索中指出了公共住房在其具体运行机制中面临着分配对象错位、“夹心层”住房问题、廉租房资金来源问题、供需失衡问题等四方面困境。更为可观的是，文中提出了三种公共住房的新模式并予以评估，为具体实行提供了直接模板。其中模式一借鉴了英国保障房的解决方案。政府将提供公共住房的任务转交给更为专业和高效的非营利性组织，并委托非政府性的代理机构对公共住房基金进行管理和运行，同时，政府与代理机构
15、存在相互反馈的关系，代理机构的行为必须受到政府的监督和法律的制约，政府相关政策的制定要考虑代理机构的反馈意见，保证住房保障制度有效运行。非营利性组织是国家公共住房的直接提供者，他直接受到政府代理机构的管制。这种模式既利用了市场自身的有效性，也充分发挥了政府在公租房建设中所发挥的重要作用，是一种极为可行的公租房运营模式。当然在我国施行还面临着像法律不健全等这样那样的问题。宁波大学建筑工程与环境学院的王琨在中心城市公共租赁住房实施比较及研究一文中选取了较早实施公共租赁住房的深圳，较具代表性的北京、重庆和上海四大中心城市，以其公租房的实施为研究对象，从公租房的界定、供给对象的范围、租金价格的确定、管
16、理主体的确定、房源筹集、资金来源、建设用地、退出机制等10 个方面进行分析比较，研究与探讨目前公共租赁住房实施必须解决的几大问题，包括尽快出台统一规范的法规、明确适配人群、明确租金价格的构成、明确准入和退出机制、解决资金难题等五个方面。但在本文中作者并未能提出解决相应问题的具体途径或方法，使得这篇文章对现实的指导意义并不是很大。当然不可否认的是，问题的提出是解决问题的第一步，而该文恰恰为我们走出了这一步。汪映君在对我国公租房发展的一点建议中不仅指出了我国公租房在发展过程中遇到的类似于覆盖面过窄、资金来源无法保障、租金成本过高等难点，而且更为重要的是，作者提出了自己的一些对公租房发展的建议。作者
17、从动态跟踪，制定公租房发展计划、加强建设规划，避免公租房成为贫民窟、保障公平，强化准入退出管理这三方面详细阐述了自己的观点，针对现实问题提出了相应的解决方案，但是同很多文章一样，它缺乏更为详细具体、切实可行的具体方案。不可否认的是，操作性的方案的缺乏并不影响该文章对现在公租房发展的深刻见解，为人们深入了解公租房提供了很好的素材。国外对于保障性住房的研究伴随着其保障性住房的发展已经相当成熟，这些研究也促使其保障性住房的体系更为完善。新加坡在“居者有其屋”的组屋计划中，”，由新加坡建屋发展局承担建设的“组屋”对解决新加坡民众的住房问题起到了重要作用。美国则利用立法强制性实现了住房的“可支付化”，
18、即当年的住房费用(包括房地产贷款、保险、房地产税等)不应超过居民家庭税前收入的30%，否则就到了难以承受的水平，需要政府资助。德国则是利用灵活的福利政策因势利导来采用适合的方式以保障人们的居住权，当然这种方式又很轻的灵活性，是其他国家难以模仿的。法国则利用立法明确规定了民众的“可抗辩居住权”，即在住房申请没有收到满意答复的情况下，五类住房困难户可向主管部门要求解决住房问题，如问题得不到解决，可向行政法院提起诉讼。但是法国却在实行过程中面临着“僧多粥少”的尴尬局面，即使法律要求强制执行，但是无房可住的局面却难以克服。2我国保障性住房体系保障性住房，是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供
19、的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房，也包括在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程。 2.1保障性住房分类目前我国住房保障体系主要包括四个部分经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁房。在“十二五”规划纲要中提出，我国将重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。 限价房也叫“两限商品住房 ”。即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以
20、下。 经济适用房指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。 经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。 “经济适用房”有迹可循的第一次被提出，源自一份1991年6月份来自国务院名为关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革 的通知的文件，其中的描述称：“大力发展经济适用的商品房 ，优先解决无房户和住房困难户的住房问题 。” 廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，
21、经济适用房走入困境，百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居 都不高于55平方米，名副其实的“袖珍”小户型。 政策性租赁房指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。
22、经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。 一定意义上，定向安置房、危旧房和棚户区改造房，在一些地区也纳入保障房。 2.2保障性住房特点及现状社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。 与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，致使有人开始怀疑这项举措的推行。保障性住房成为“鸡肋”的现象，主要是由于保障性住房无法像商品
23、房那样有高额的“卖地”款可得，反而要政府倒贴配套资金。因此，一些地方政府在建设保障性住房的过程中，将保障性住房建在了位置偏远房源不好的地方。要从根本上解决保障性住房的建设问题，一是要从财政层面解决多年以来地方政府依赖的“卖地财政”，同时还要看看保障性住房的供应是否落到实处，将那些依然是画在墙上的“大饼”，真正转化为老百姓嘴里的食物。 由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我国的住房保障制度只能以低水平、广覆盖为目标；中国的住房保障体系需要保障70%以上的中低收入家庭。应该是一个多层次的体系。第一层级是不足的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住
24、生存权。所以廉租屋的建设比重应该在5-10%。第二层级是的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过限价商品房、经济适用房、租赁经济适用房、民工住房等多种形式来解决。其中经济适用房的建设比重应该不低于20%。限价商品房的建设比重应该不低于30-50%。只有以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。3公租房经营管理中存在的问题公租房在我国才起步不久，相比于其他一些像新加坡、美国等国家来说，运营体制、管理模式方面都存在着一些问题。有关这些方面的问题，我国学者也做出了一些相应的研究。经过综合多方面研究成果以及作者本人看法，现将公租房经营管理中存在的问题
25、整理如下：第一，准入机制尚未健全，存在监管漏洞。公租房是解决新就业职工等夹心层住房问题的一种保障房机制。在公租房政策的施行中，在、曾出现了很多开着宝马奔驰的住户，这无疑是对公租房政策实施的一种赤裸裸的嘲讽。中、低收入家庭在我国只是以单一的收入指标进行界定，而我国居民的私人收入除了以个人所得税显示以外，很难进行调查，这使得一些不符合条件的家庭获得购房资格，出现“福利倒置”的现象。因此，政府应该根据当地实际情况制定一套相对全面有效的评价标准。如何界定谁符合使用标准，怎样保障公租房的公平公正性等问题就需要我们建立一个相应的健全的准入机制。笔者认为鉴于公租房是全国范围的一项举措，其中涉及的人数众多，笔
26、者建议我们应该建立从中央到地方的分级管理制度，每级机构建立相应的信息管理系统,将相关人员的信息入网，并逐级汇总到国家专项管理机关，从而对全国范围的人员进行实时监管。而且各地应以半年或一年为周期定时更新入网人员的相关信息，保证信息的及时有效性。一旦完全形成该信息管理系统，我们就可以对申请人有一个客观详细的了解，从而使公租房的使用更加公平公正。另外，运用该系统我们也可以自行筛选符合条件人群，主动将保障“送”到需要的人手中，真正做到“以人为本”。第二，供给对象范围偏窄，覆盖面较小。在住房供给方面出现了一种尴尬的怪现象：没钱的住不上，有钱的不用住，而真正符合资格的人群非常有限，难以照顾到各类需求人群。
27、公租房施行的先驱在我国主要是重庆、上海、深圳、北京四大城市。在比较四大城市关于供给范围的有关规定后，我们可以发现：，在供给开放度方面，重庆和上海最为开放，重庆的申请者不受户籍限制，农民工和外地去重庆的工作人员符合条件的均可申请；上海本市青年职工、引进人才和来沪务工人员及其他常住人口符合条件的均可申请；北京公租房面向的对象仅为户籍人口，而在2010年，公租房户籍限制将有限制地放开，一些在高科技园区工作的人群可以申请园区自有用地建设的公租房，这部分人包括外来务工人员。深圳的公租房根据上文介绍，其实是优先照顾户籍人口，而后再考虑非户籍人口。在2010 年1 月19 日获得通过的深圳市保障性住房条例中
28、规定把该市经济社会发展需要的各类专业人才以及非本市户籍常住人员纳入保障范围。这是一个较大的突破，覆盖面较之以前大幅扩展。而且这么一项规定显然会有利于该市人才的引进，公平与否我们暂且不谈，这项举措最起码扩大了公租房的供给范围。第三，有关经营管理方法的经验不足，管理效率和成果欠佳。我国对于公租房的应用还处于起步阶段，基本上没有哪个城市敢放言说自己很有经验，摸索出了适合于自己的道路。相比较而言，重庆、上海、北京、深圳四个中心城市对于公租房的应用还是走在我国的前列的。面对公租房这一新兴事物，管理部门难以一下就想出一个万全之策。不论是投资或资金来源问题，还是施工建造问题，或者是后期运营管理等问题，我国现
29、在都面临着各方各面的挑战。“如何去管”很重要，但实际上更重要的是“从哪去管”。随着公租房政策的不断推广，问题不断地曝露出来，我们才能知道“管什么，怎么管”，从而更好地管理公租房的实施。笔者认为，我们应该建立一套细致严格的管理规范，并在实施工程中不断进行完善，为了避免更新的不及时，我们可以网络发布与文本发布同时进行，保证更新信息的及时传送。另外，组织相关专家编制公租房实施办法规范及注意事项，利用标准化实施来减少不应有的差别对待，从而增加公租房实施的公平公正性。而且一旦有了标准化的实施办法，相应的效率往往会有一定的提高，形成类似于“流水作业”的效应。定期开展有关公租房管理的交流座谈，界内人士互通有
30、无、交流经验、互相学习，当然如果有什么难题也可以共同探讨解决。第四，没有稳定的资金来源，建设规模和质量受到限制。我们先来看看四大中心城市的资金供给状况：深圳公租房资金来源主要包括财政拨款、土地出让净收益的10%以上财政借款、社会资金等7 条途径。北京规定金融机构应通过多种方式支持公租房建设出租工作，有关单位可按规定条件申请商业银行贷款、使用信托资金、发行债券和申请住房公积金委托贷款等方式融资。重庆公租房资金来源主要包括中央专项资金、财政资金、土地出让收益的5%、银行、非银行金融机构和公积金贷款、发行债券等途径。上海的规定比较笼统，除了允许市和区（县）政府投资入股运营机构之外，便是要求各金融管理
31、部门，应积极支持金融机构、公租房运营机构和有关单位，探索创新公租房的投融资机制。比较可知，四大中心城市在公租房资金筹集方面各有异同。但是其中有一点问题，同庞大的公租房受用人群体相比，政府资金的供给数额还是有点小的。当然这也同公租房资金回收周期长、盈利低、维护费用高等缺点有一定的联系的。但是，笔者认为公租房项目的效益在于长期，在于社会效益，而非所谓的资产回报率可以明确衡量的。当考虑到社会稳定、人民安居乐业等方面的社会效益，我认为公租房项目是值得一定较高比例的投入的。笔者认为住房保障资金应坚持以各级财政预算安排为主，多种渠道筹措的原则。考虑到住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分，是政府公共财政
32、支出的重要项目，应当建立以财政预算安排为主的资金来源渠道。鉴于目前各地财政比较困难，应当在财政预算安排的同时，多渠道筹集资金。如住房公积金增值收益中提取一部分，鼓励单位和个人进行捐赠，等等。第五，退出机制较难落实，造成“请神容易送神难”的尴尬局面。退出机制涉及的问题其实就是怎样让不再符合条件的人群将公租房让出给符合要求的人群。首先，退出机制面临如何界定受用人群的问题。这一点，其实在前面提到的建立全国范围的管理信息系统中，退出机制这方面的问题也就有了相应的解决方案。实时更新的数据库将明确谁不再符合居住条件，并提醒工作人员提前发出通知，通知不符合条件的户主提前找好落脚点，及时退出公租房。其次，退出
33、中需要立法的支持。法律中应该针对没有特殊情况但坚决不予退出的人群规定出强制退出的条款，以保证公租房可以有一个畅通的流转机制。但是在执行退出机制时，我们必须对某些特殊情况予以宽容。例如，刚刚不符合公租房居住条件却又无法支付当时市场平均房租的情况。这就需要将信息系统中个人信息中的工资状况同当时房租市场价相比，从而得出是否应该或者可以退出的结论。目前，笔者仅通过纸上谈兵难以预计到实际中的问题，相关完善还是需要相关实践领域的人员来完成。4国外保障性住房的经营管理办法及经验教训4.1 美国解决低收入家庭住房的方法美国在住房保障方面最具特色的，就是各项措施通过立法保障来落实、实施。美国政府为了解决低收入居
34、民住房和贫民窟问题，先后通过了住房法、城市重建法、国民住宅法、住宅与城市发展法等，对住房保障作了相应的规定。一是扩大房屋抵押贷款保险。在美国，除了少数富人家庭外，很少能一次付清房款，通常按房价25%支付现款，其余部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款。二是提供较低租金公房。住房法规定，政府必须为低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息贷款建房。国民住宅法规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅，建成后的住房，优惠提供给因城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭。四是提供房租补贴。家庭收入为居住地的中等收入80%以下者均可申请此项补贴。五是帮助低收
35、入家庭获得房屋所有权。六是禁止住房中的种族歧视。美国国会1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案，并在1993年成为永久性的法令。需要购房的低收入者可向州和地方政府申请抵押信贷证书，以获得税收抵扣，从而提高归还贷款的能力。建设合格的低收入住房的投资者，可在10年每年享受联邦所得税的抵扣。从1987年到1996年，大约建造了60万套低收入住房，这些住房的租价大致低于当地收入中位数40%一60%川，使得更多的低收入者能够租得起房。4.2欧洲部分国家住房保障制度4.2.1英国的住房政策英国主要实行供应廉租屋的办法:政府(或公司)出钱建设适合低收入者居住的公房，然后用低廉的租金租给经审查合格的
36、低收入者居住。50年来，英国居民住房产权结构发生了重要变化。40年代末期，大约50%的居民拥有自有住房，其余50%的居民主要从私人出租者那里租用住房。2000年，近70%的居民拥有自有住房产权，另外30%的居民租赁住房;其中，20%的居民从当地政府租赁公有住房、10%的居民租住私人房屋。英国有关方面认为，目前70%、20%和10%的住房消费格局，是长期以来英国住房政策特别是公有住房政策实施的结果，与英国居民希望拥有自有住房的传统观念也有密切关系。(1)分层次的住房政策从英国政府介入住房领域的部门及其职能可以看出英国住房政策的基本特点。在英国，有三个政府部门与居民的住房问题有关:一是英国财政部，
37、主要是通过保持合理的经济增长速度及合适的利率政策，保证居民住房支付能力逐步提高，保证居民购房贷款的还款额不发生大的变化。二是英国环境、交通和区域部，主要负责住房政策的制定和实施，核心是财政预算中公房建设与维修资金的分配;以及撒切尔夫人私有化改革之后公房优先购买权政策的实施。三是社会福利保障部，主要涉及贷款居民失业之后的一定时间内，会同一些保险机构帮助居民还款，使居民不至于因短期的支付能力问题而失去住房。此外，地方政府还将通过规划手段对住房建设进行管理。从政府有关部门对住房的参与可以看出，英国的住房政策大致可以分为两个部分:市场交易政策和面向低收入居民的住房保障政策。市场交易政策针对目前80%的
38、居民，即70%的自有住房者和10%的租住私人住房者。主要目标是保持一个畅通、方便的住房交易市场，以及满足居民购房的要求。政府管理住房交易市场的主要手段是住房法律，并通过规划和住房信贷等进行调控。最近，针对交易中房屋信息不完善而影响住房交易效率，和私房出租中不能正确对待承租人等问题，计划制定一部要求住房出售人及出租人提供完备的房屋真实信息的法律，以保证购买人及承租人的利益。(2)公房建设及改革二次世界大战后，由于战争破坏，英国住房严重短缺。政府采取了以集中建设出租公房为重点，大力促进住宅建设、增加住房供应的政策。主要方式是，环境交通和区域部根据中央财政每年的建房预算安排，综合各个地方政府的建房情
39、况和低收入居民住房需求情况，按年度向地方政府拨款，由地方政府负责进行公房建设。1946一1979年间，工党执政与保守党执政时期，政府建房占建房总量的比重分别为49%和45.3%。最高的1946一1951年间，主要城市的政府建房量达建房总量的78%。政府建房极大地促进了英国的住房供应，对于解决当时的住房短缺问题，解决低收入居民住房支付能力较低问题都起到了重要作用，受到了居民的普遍欢迎。政府建房也成为英国福利制度的重要组成部分，是英国福利社会的支柱之一。但是，由于公房设快，屋量差，护担很重，居民居住质量落后于居民的需要;同时，集中建设公房，低收入居民聚集，公房成为“穷人区”的代名词，成了一些社会问
40、题的集中地。1980年，撒切尔政府开始通过公房出售的方式改革原有的公房使用制度。当年修改的住房法规定:凡租住公房的住户有权优先、优惠购买其所住的公房，即“优先购买权”政策。“购买权”条款规定:租住公房的住户，住满两年后即有权以优惠折扣价格购买所住的公房。优惠折扣起点为房价的30%。居住两年后，每超过一年再减房价的1%，住30年公房的房客则可以60%的优惠折扣购房，但优惠折扣最大不超过房价的60%。居住条件差的公寓式套房，买房折扣更大。居住两年后可以优惠房价44%，以后每超过一年再减房价的2%，但是最大优惠折扣不超过房价的70%。另外，公房购买人还可申请购买一套住房的部分产权，其余部分仍然租用，
41、等收入增加后再买下整套住房。此项“购买权”政策，吸引了大量租户购买公房，是英国居民住房自有率大幅度提高的重要因素。目前英国有70%的居民拥有自有住房，约10%是通过购买现住公房的方式实现的。(3)金融机构的作用以鼓励居民购房为特点的英国，住宅金融扮演着很重要的角色。向购房者提供抵押贷款，是银行的一项重要业务。90年代中期之前，各地有众多的住房信贷合作社，为参加住房信贷储蓄的居民提供贷款(目前，己改为住房信贷银行，可以从事多种银行业务)。购房者通常可贷到房价90%的购房款，有的还能贷到100%的购房款，贷款额为年工资的3一3.5倍;还款期一般为20一25年，特殊情况下可为30一35年:还款方式有
42、固定利率，也有浮动利率。一般银行都给予前期利率优惠，包括几年内的免息优惠，以吸引居民贷款。在还本付息期间，如申请抵押贷款的购房者发生失业等特殊情况而不能按时付款时，银行并不以处置抵押房产为主要手段，一般都给予一定的还款宽限期，在此期限内可只付息不还本。如付息也有困难，则可向社会福利机构求援，福利机构将在一定期限内代付利息。另外，政府和银行都希望贷款者在贷款的同时，购买贷款保险(失业与疾病保险)，以保证还款期间贷款者的收入发生大的变化、暂无还款能力时，保险公司可以帮助居民还款。4.2.2德国的住房保障制度从历史上看，德国的住房保障制度主要有以下几个部分组成:(1)房租管制或指导租金制度所谓房租管
43、制或指导租金制度，即对出租房屋的租金实行限制。德国的租金管制制度建立于战后住房短缺时期，由于住房出租价格大幅度上升，广大居民无力支付所承租住房的费用。针对这种情况，政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同房屋结构和房屋质量，提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。房租管制保障了当时情况下居民的基本住房条件，在一定时期内起到了积极的作用，但也不利于出租市场的扩大和住房维修。因此，随着住房供求矛盾的缓解，联邦政府于1960年提出有条件取消租金管制制度。当年实施的“关于废除住宅配给以及实行社会化租房的法令”规定，在缺房率为3%以下的城市和乡镇全部取消住
44、房配给和房租限制此后房租普遍上涨了15一35%。有些大城市住房问题解决得比较慢，对房租的限制也相应延长。如汉堡和慕尼黑直到1975年才取消房租限制，而西柏林则直到德国统一前仍未取消这一限制。(2)公共住宅的建设与供应战后，德国面临非常严重的房屋短缺，为此政府大力推动低价住宅建设，同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。1951一1956年，住宅建设法规定建造住宅180万套，1953年修订为200万套，而实际建成住宅310万套，其中公共住宅为180万套。联邦法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供公共住宅供其租住的职责。尽管80年代
45、以来，德国住房数量基本得到满足，但政府一直没有停止建设高质量福利房。目前，德国共有住宅3400万套，有230万套是通过政府长期、低利率贷款等手段建设的公共住宅。联邦住宅法对这类住宅有供应对象(租户)、租金及供应面积等方面的限制，各州政府可以做适当的调整。如，该类住宅只能租给享受社会保险、战争中损失严重的家庭及难民;房租每平方米不得超过1马克;每户平均居住面积为32一65平方米等。此外，还有退租方面的规定，凡收入超过规定标准的应退出福利住宅，否则将收取市场租金。目前，约14%的福利房租住家庭己经不属于福利房供应对象，是按照市场租金交纳房租的。（3）房租补贴制度房租补贴制度是目前德国对低收入居民住
46、房保障的主要方式。随着房租管制制度的逐步取消，以及为保证公共住宅建设能够收回成本而提高租金，给一部分享受社会保险者和低收入者造成了很大的负担。60年代，房租为平均每月每平方米1.5马克，70年代已经涨到.45马克以上。因此，新的住宅补贴法规定实行房租补贴制度，由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。住宅补贴法规定，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担;其中，居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25%确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50%。1998年，有300万个家庭申请了住房补贴
47、，仅联邦政府提供的房租补贴资金就达到70亿马克。(4)住宅储蓄制度德国的住宅储蓄制度起源于英国的住房信贷合作社制度。1924年，德国成立了第一家住宅储蓄银行。二次大战后，联邦德国的资本市场近于崩溃，德国面临住房短缺的同时，也面临资金短缺。为尽快恢复工商业，国家把有限的资金几乎都用于工商投资，难以从资本市场上筹集建房资金。因此，在金融系统重建过程中，政府把住宅储蓄制度作为一个重要内容加以保留，希望通过住宅储蓄制度发挥住房储蓄者的积极性，筹集建房资金。相应地，住宅储蓄制度也为德国住宅建设作出了重要贡献。1999年，德国住宅投资占GDP的.72%，其中住宅储蓄占整个住宅信贷的22%。此外，作为定向储
48、蓄，住房银行的贷款不可能在本系统内派生存款，这对于抑制短期消费需求，减少货币流通，从而缓解通货膨胀也具有相当的积极作用。(5)购房财政税收政策为鼓励私人建房，政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励。联邦所得税法规定了几个方面的优惠:一是，建房费用可在最初使用住宅的12年内折旧50%(后又改为在最初8年内折旧40%)，从而降低房主应纳税的收入;二是，申请建房的贷款也可从应纳税的收入中扣除;三是，免征10年地产税，并在购买建房地产时免征地产转移税。此外，财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴，86%的德国人都可以享有不同额度的补贴。4.3东亚部分国家和地区的住房保障制度4.3.1日本住房保险在其社会保障中占有十分突出的地位日本作为后起的市场经济国家，社会保障起步晚而发展快，保障水平己不亚于其它发达国家。住房保险在其社会保障中占有十分突出的地位。第二次世界大战后，日本住房短缺达420万户，约2000万人无房可住，占到当时人口的1/4。日本政府为了缓解住房短缺问题，先后于1950年制定了住房金融公库法、1951年制定了公营住宅法、199
