商业项目策划书.doc

《商业项目策划书.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业项目策划书.doc（40页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、金茂商业项目策划书目录一 金华城市概况市区地理及人口构成交通运输二 金华宏观经济财政收入经济增长城市经济发展对比三 金华商圈分析金华主要商圈概况江北人民广场商圈概况江南商圈概况金华主要商圈概况对比金华零售商业代表项目金华商圈未来开发体量金华商圈未来发展格局消费经济增长趋势代表项目分析百货营业额数据对比分析商圈综述百货扣点水平对比重点项目租金售价了解四 金华消费者调研及分析调研方式被调者情况学历分析居住地分析消费能力分析调研总结五 项目分析项目名称项目位置项目内容项目目标项目定位目标客群定位区位特点及周边环境项目交通人流已有规划布局分析商业动线分析与竞争对手区别建议SWOT分析六 项目经营管理业

2、态规划建设业态布局经营模式盈利模式管理模式风险和应对措施应对措施七 项目推广战略经营策略相关工作流程引导相关管理制度引导广告策略电商O2O策略八 项目招商招商计划招商政策招商业态招商渠道目标任务招商方式招商条件（暂定）招商活动介绍（暂定）九 项目前景展望一 金华城市概况金华位于浙江省中部，为浙江省辖地级市。是浙江省唯一一个既不沿海，又不与外省相邻的辖市。东邻台州，南毗丽水，西连衢州，北接绍兴、杭州。金华历史悠久，古称“婺州”，有“小邹鲁”之誉。是“国家历史文化名城”之一。 市区地理及人口构成金华市区位于东阳江、武义江和金华江交汇处，面积2044.68平方公里，2012年市区城市人口107.73

3、万人，建成区面积94.67平方公里。2020年市区人口预测为165-185万人，建成区面积205平方公里，城市化水平84%。 交通运输 金华市交通便捷，是浙江和华东重要的交通枢纽。对外则形成了铁路、公路、水路和航空的综合运输网络。二 金华宏观经济 金华大力发展县域经济、民营经济、商贸经济，从一个传统的农业大市逐步发展成为工业强市和市场大市，形成以“城市群+市场群+产业群”的经济发展模式。也是浙江最具发展活力和潜力的地区之一。 财政收入 2012年，金华全市实现生产总值2700亿元，比上年增长10.2%，位居浙江第七； 财政总收入达376.47亿元，增长14.7%，增速位居全省首位； 固定资产投

4、资1133.2亿元； 社会消费零售总额达1260.4亿元，增长15.7%；农村居民人均纯收入13286元，城镇居民人均可支配收入35890元，分别增长11.9%和10.9%。 经济增长 2012年金华经济发展迅猛，28项主要经济指标中，有20项指标增速居全省前3位，其中有9项指标增速居全省第1位，其中，服务业增加值、服务业投资、进出口总额、自营出口、财政总收入、公共财政预算收入、公共财政预算支出、金融本外币贷款余额等9项指标增速居全省首位。 GDP增速、规模以上工业总产值、全社会用电量、工业用电量、固定资产投资、工业投资、房地产投资、社会消费品零售总额、外贸进口、农村居民人均纯收入等指标增速居

5、全省前三。城市经济发展对比户籍人口（万人）城市/年份200820092010杭州677.6683.4689.1宁波568.1571.0574.1温州772.0779.1786.8金华461.4463.7466.7国民生产总值（亿元）城市/年份200820092010杭州478950885946宁波394743295126温州240725272926金华169317762095人均GDP（元）城市/年份200820092010杭州706717444786281宁波694707581789284温州315553258837368金华366943830444888社会消费品零售总额（亿元）城市/年份

6、200820092010杭州155818042146宁波123814341704温州108312641498金华683781916人均可支配收入（元）城市/年份200820092010杭州241042686430035宁波253042736830166温州261722802131201金华241082291525029人均消费性支出（元）城市/年份200820092010杭州167191859520219宁波163791820319420温州203332106823015金华137131584917386 2013年1-11月份，金华市消费品市场运行延续良好的发展态势。全市实现限额以上社会消费

7、品零售额为539.12亿元，累计增长14.1%，较去年增幅上升0.8个百分点，增幅位于全省第二。其中批发零售业总额520.27亿元，同比增长15.1%，较去年增幅上升1.5个百分点，住宿餐饮业18.85亿元，同比下降7.8%，较去年增幅下降14.8个百分点。11月份限额以上社会消费品零售总额为55.03亿元，同比增长11.2%，其中批发零售业总额为53.18亿元，同比增长12.1%，住宿餐饮业总额为1.85亿元，同比下降25.4%。三 金华商圈分析金华主要商圈概况金华市区现在的商业格局，由一南一北两大商圈构成，中间由婺江隔开。江北商圈，以一百、银泰为主打，辅以如恒大百货、大世界、金茂广场、永盛

8、购物广场等构成主力商圈，周边店铺多于江南商圈。江北商圈是金华的传统商圈，是全市商业主要聚集地，也是当地市民消费活动的首选区域，商业发展成熟，物业形态包括一站式购物中心、中高档百货、品牌专卖、大卖场等，覆盖市区及周边城镇居民。 江南商圈，主要由一百、银泰、福泰隆、龙腾服饰以及金华商城等大卖场构成核心，周边分布着多家单店。其档次、规模及成熟程度与江北商圈有一定的差距，主要来自区域周边江南一带的居民。 江北人民广场商圈概况 作为目前金华相对成熟的商圈，江北商圈覆盖了全市大部分主力消费流量。但从业态上看，主体商业形式仍趋于雷同和单一。江北商圈主要以人民广场和西市街步行街为中心，围绕该区域而铺开的传统商

9、业区域，也是目前金华市区内最集中的商业物业区域。江北商圈的业态比较丰富，以档次跨度较大的百货为主，有银泰城这样的以餐饮、休闲、娱乐结合的购物中心，有本土代表性的第一百货，还有大世界、恒大、金茂为代表的中低档百货和服装市场。 另外，沃尔玛、供销农超等卖场一定程度上增强了商圈辐射半径。江南商圈概况 江南商圈主要以宾虹路为中心。商业形式较为单一，以百货为主，周边商铺为辅，以中低档消费为主体。早于2009年结顶的世贸中心，至今仍未能完全营业，该项目部分属于出售型，不利于商场整体运营，项目前途不容乐观。江南商圈成型时间较短，从消费习惯和业态复合程度都不如江北。 金华主要商圈概况对比金华目前商业项目主要集

10、中在江北商圈，优质业态体量约为25万平方米，而江南商圈总量在6万平方米左右。 江北商圈从规模、未来供应、业态类型方面都比江南商圈更大、更全面。这主要归结于江北商圈建立时间早，居民消费习惯有关。另外，从业态、档次、租户类型及主要群体来看，江北商圈辐射面更广路更全，也更符合金华居民的消费需求。商圈商圈等级商业规模主要形态主要消费群体消费档次业态类型交通状况江北核心300000平方米百货、购物中心、批发市场全市区及周边县市低到高品牌服饰、日用百货、休闲餐饮、休闲娱乐、影院、数码电器、大卖场等全业态以人民广场为据点的公交线路密集，停车问题逐步改善江南次级60000 平方米百货、批发市场周边中低各类服饰

11、、小商品、餐饮、娱乐、影院、数码电器、大卖场等简单业态多条公交线路注：金华未来五大商圈的形成及培养仍需时间，从本项目的地理位置及主要服务项目、消费业态开发、周边人群开发都将形成差异，所以暂不进行对比分析。金华零售商业代表项目所属商圈项目名称总建筑面积业态开业年份区域位置江北第一百货江北店25000百货1983西市街159号金华大世界12000百货1994西市街125号恒大百货17000百货1995西市街188号银泰百货福华店45000百货2006八一北街88号沃尔玛15000卖场2006八一北街108号银泰城100000购物中心2009解放东路168号供销农超20000卖场2013回溪街228

12、号永盛购物广场70000购物中心2013新华街67号金厦帝壹城48000购物中心2013年以后婺江东路188号金茂大厦2000解放东路55号 江南第一百货江南店17000百货2007宾虹路855号银泰百货福泰隆店28000百货2008宾虹路777号世贸中心100000购物中心2013李渔路888号金华商圈未来开发体量 在未来3年内，金华商业营业面积至少再翻一番，商圈由现在的江南江北两个，逐步演化成五个。永盛购物广场以7万平方米的商业体量进入江北商圈.帝壹街购物中心以5万平方米的体量即将进入。江南商业圈的世贸中心，开业在即。金东区紫金湾65万平方米的综合体已动工。万达广场城市综合体项目50多万平

13、米，明年7月即将开业。 婺城城市广场综合体，总体量达50万平方米。一期32万平方米已经进入招商阶段。 五百滩的娱乐休闲商业区体量达22.5万平方米的，目前也进入招商阶段。 金华商圈未来发展格局这些大型商业中心、购物中心、商业街，甚至城市综合体，已建成或在建。就建筑体量而言，金华这轮商业地产的扩张规模将达到上百万平方米。金华市商务局的统计数据显示，市区现有商业营业面积近百万平方米。也就是说，在不到3年时间内，金华商业营业面积至少再翻一番，商业格局也将由现在的江南江北两大商圈逐步演化成未来的五大商圈格局。 消费经济增长趋势 2013年一季度全市服装、鞋帽、针纺织品，化妆品和金银珠宝三类的零售额同比

14、分别增长30.6%、37.9%和23.3%，分别高出全市社会消费品零售总额增幅17.8个百分点、25.1个百分点和10.5个百分点。从样本企业监测数据看，仅仅春节黄金周期间，市区内银泰、一百、大世界等3家百货商店就实现销售收入5837.41万元，同比上升44.07%。 2013年1-11月，百货业消费活动多，服装、鞋帽、针纺织品类、金银珠宝类有序增长。各百货商场精彩活动纷呈，免单赠礼，打折促销,吸引了广大消费者踊跃购物。服装、鞋帽、针纺织品类限上零售额同比增长为32.3%，化妆品类同比增长25.8%，金银珠宝类同比增长39.2%。 代表项目分析金华第一百货江北店 第一百货江北店，始建于1984

15、年，地处于江北商圈的核心地带西市街，紧邻人民广场，地理位置极佳。该项目由第一百货商店股份有限公司所有及运营，2002年，第一百货江北店重新定位升级为时尚精品百货，2013年扩建B馆。成为了金华地区最具知名的商场之一，在浙中西地区也都有较高的知名度。营业面积 25000平方米地址 西市街159号开发商/运营商金华市第一百货商店股份有限公司商业类型 时尚百货主要客群 本地区中高等收入家庭及周边区域高收入人群出租率 100%楼层经营分布B1 屈臣氏、折扣区1F 名品服饰、美妆、黄金珠宝、手表2F 名品女装、鞋类、配饰3F 女装、配饰4F 女装5F 男装、配饰6F 运动潮流7F 儿童、配套其他 该项目

16、现仍以传统百货为主，辅加的休闲餐饮受其格局限制，业态较为单一。因其建成较早，内部环境仍保持旧式格局，过道过窄，层高过低，动线呆板，面积受限等硬件问题。虽然2013年扩张了B馆，但区别不大。优势劣势 第一百货是金华市开业最早的百货商场，其历史较久，但市场适应及改革较为灵敏，一直为本地的代表性商场。建筑环境：建成时间较早，建筑存在先天的条件缺失，层高过低，通道狭窄，动线呆板，无法优化消费体验。体量限制：银泰城、永盛这样大体量的购物中心加入，第一百货遇到了不可逾越的发展瓶颈，虽然有其优越和稳固的商业地位，但体量是硬伤，无法进一步引进更多品牌。业态规划：受其体量制约，仍以服装为主，女装占了2-4三个楼

17、层，虽仍有区分，但在购物体验上容易造成混淆，产生疲倦感。交通限制：因城市建设制约，交通设施及相关市政基建并不完全完善，只有零散停车位，无法与银泰城和永盛的配套相较。 银泰城以购物中心为主体，位于金华市区核心商业中心，分AB两馆，A馆是银泰主力店，B馆为购物、娱乐、餐饮、休闲为一体。地下一层有福泰隆超市，二层设有500多个车位。营业面积 100000平方米地址 解放东路168号待添加的隐藏文字内容2开发商/运营商银泰商业集团商业类型 购物中心主要客群 本地区中等及中高等收入人群及周边县市人群出租率 100%楼层经营分布B1 福泰隆超市1F 名品服饰、黄金珠宝、手表、美妆2F 女鞋、配饰3F 女装

18、4F 女装5F 男装、配饰6F 运动、儿童、数码、家居优势劣势区域位置：所处位置十分优越，与一百共同占据金华江商商圈中心位置，享尽其成熟的商业环境。交通限制：自身物业停车位供量有限，周边道路狭窄陈旧，极易堵塞。建筑环境：因建成时间较近，从设备、建筑、硬件和动线规划都有不错的体验考量，容易吸引人群。消费习惯：在人流方面及号召力和消费习惯等方面仍比不上第一百货。业态丰富：能满足所有年龄层的休闲、娱乐、餐饮、购物等综合性消费体验。背景支持：银泰集团拥有丰富的地产招商和运营管理经验，同时对金华市场也较为熟知，各方面发展较为有利。银泰百货福华店银泰百货福华店曾经是银泰百货拓展浙中南市场的重要起点。自银泰

19、城及银泰福泰隆店开业后，福华店已定位为品牌折扣店。营业面积 45000平方米地址 八一北街88号开发商/运营商 银泰商业集团商业类型 购物中心转型主要客群 本市中等收入人群及周边县市人群出租率 100%B1 沃尔玛1F 美妆、黄金珠宝、手表、鞋类2F 女装、配饰3F 男装、配饰4F 家居及儿童金华永盛购物广场永盛购物广场与第一百货、银泰城相比邻，该项目以购物、餐饮、娱乐、休闲多功能业态于一体的大型综合商业购物广场。于2013年10月正式开业。营业面积 70000平方米地址 新华街67号开发商/运营商 永盛集团商业类型 购物中心主要客群 本市中等收入人群及周边县市人群出租率 80%B1 百货1F

20、 黄金珠宝、手表、快时尚、餐饮2F 快时尚、甜品3F 女装、配饰4F 男装、家居及儿童5F 休闲餐饮6F 休闲娱乐、影院优势：区域优势：综合性商业项目，地理位置优越，与第一百货、银泰城共同占据商圈中心位置。建筑环境：新建成环境，从设备、建筑、动线规划上都有不错的表现和体验。业态定位：业态丰富，包容了当下购物中心的主流业态体系。但因其开业不久，经营活动中还未足够明确消费群体。劣势：交通限制：虽自有停车场，但周边设计及市政落后，极易堵车。运营管理：现由发展商自己管理运作，前期并未过多涉足商贸项目，目前存在的问题主要包括：商场定位模糊、管理理念陈旧、内部管理混乱、招商力度薄弱等，自10月底营业至今，

21、各方口碑不佳，客流量及销售业绩无起色，且出现员工大量流失、商家聚集讨说法等极具负面影响的情况，前景仍需观望。第一百货江南店第一百货江南店地处江南宾虹路商圈，是本土百货公司首先进入江南商圈的代表店，定位倾向于年轻化，品牌方面与江北店重复率在50%左右。营业面积 17000平方米地址 宾虹路855号开发商/运营商 金华市第一百货商店股份有限公司商业类型 传统百货主要客群 江南地区中低等收入消费者出租率 95%B1 超市1F 名品服饰、珠宝手表、鞋类、美妆2F 女装、配饰3F 女装、配饰4F 男装5F 休闲娱乐银泰百货福泰隆店银泰百货福泰隆店位于宾虹路中段的福泰隆广场，东邻兰溪街步行街，南邻世贸中心

22、，是银泰集团开拓江南商圈的重要据点，同时也是联合本土福泰隆集团开出的一家门店。营业面积 28000平方米地址 宾虹路777号开发商/运营商 银泰商业集团商业类型 传统百货主要客群 江南地区中低等收入消费者出租率 100%B1 福泰隆超市1F 美妆、黄金珠宝、钟表、鞋类、配饰2F 女装、配饰3F 男装、配饰4F 儿童、家居、运动5F 休闲餐饮其它商圈代表分析浙中Mall婺州城市广场浙中Mall婺州城市广场东靠二环西路，北与婺城区政府相望，定位为城市综合体，以休闲游乐购物为中心。目前项目处于招商阶段，华润万家超市、影院已基本确定。建筑面积 110000平方米开发商 金华恒瑞房地产开发有限公司商业类

23、型 城市综合体主要客群 中等及中高等收入的中青年及家庭群体消费者万达广场万达广场项目于金华市多湖老机场地块，该项目将包括商业、办公、住宅等城市综合体。建筑面积 100000平方米开发商 万达集团商业类型 城市综合体主要客群 中高等收入的中青年及家庭群体消费者百货营业额数据对比分析城市门店营业额2011年1-6月营业额2010年1-6月同比增长率坪效（元/月）平效 = 销售业绩店铺面积金华第一百货江北店40800000034000000020%3886银泰城1386200007192800098.7%1222银泰福华店525000006976300012.4%673银泰福泰隆店107895000

24、4670100050%917第一百货江南店764800006000000027.5%1071 金华第一百货江北店每年营业额在6-7亿，从2011年上半年的营业情况看，平效达到3886元，明显高于温州、义乌等同级别城市的百货及金华本地其他百货，由此可见金华当地较强的消费能力。温州、义乌、金华等城市百货的增长基本达到25%以上，2011年1-6月银泰城及银泰福泰隆店同比增长分别达到98%和50%。以上数据分析可见江北商圈无论从人气还是从商业氛围来看仍然是金华的核心商圈。（“平效”就是指终端卖场1平米的效率，一般是作为评估卖场实力的一个重要标准。）虽然第一百货江北店一直处于领先，但未来的发展空间以及

25、自身商业形态和体量的再开发受到制约，另外，银泰城的多业态发展势必会对第一百货造成持续的竞争压力。 商圈综述 江北商圈仍是全市商业核心，商业体量和商业业态丰富，在金华市传统商业中心的地位会继续巩固。 市场发展潜力巨大，商业形态仍需升级。从第一百货、银泰城来看，各自经营状况良好，突显了金华地区较强的消费能力。但与一、二线城市百货相较，金华商业发展仍有滞后，商业开发类型仍然以传统百货和商业街为主。而对于新市场的再开发，极需新的商业模式在品牌、业态的内容上做更多元化的提升，以求激发当地更深的消费能力。零售业态成熟，餐饮、娱乐、休闲业态发展势头良好。纵观金华商圈，零售业态比例最高，从中低端的品牌到中高端

26、国际品牌比比皆是。餐饮、娱乐、休闲等其他业态市场供求势头良好。连锁品牌入驻同样具备优势，但所占比较还是较少，多数仍以本地和区域品牌为主，未来国际连锁品牌发展空间巨大。百货扣点水平对比商圈项目扣点幅度江北第一百货20-30%银泰城18-25%银泰福华店15-25%江南第一百货15-25%银泰福泰隆店15-25% 江北商圈中的第一百货，因其开业早，本土百货优势，品牌层次及货品价格是各商场中最高。 银泰城作为第一家购物中心，在品类、品牌、购物环境上来看都有不错的优势，扣点幅度也较高。重点项目租金售价了解项目租金及售价情况银泰城B馆1F商场内部租金约20元/方/天，沿街约30元/方/天，2F约12元/

27、方/天银泰福华店出售后返租制，1F铺面约6元/方/天（银泰向小业主支付），3F约2.5元/方/天（银泰向小业主支付），1F带租约的小业主铺面售价约在50000元/平方米解放路街铺约30-60元/方/天宾虹路街铺约20-35元/方/天 除银泰福华店为散售后银泰返租形式，其他百货均为发展商或管理商自持物业。自持物业有利于统一经营规划。从租金额度上来看，银泰城的租金较高。因其地理位置较好，购物中心业态开发丰富，商铺规划较为合理有相关影响。 金华消费者调研及分析 调研方式研究方法问卷调查调查人群金华当地常住人群访问方式一对一访问抽样标准选择符合特征的人群抽样年龄18-25岁 300份； 25-35岁

28、300份； 35-45岁 300份 46-55岁 100份调查地点江北商圈/江南商圈各50%有效问卷原计划1000份，其中983份有效，17份无效 被调者情况 户籍分析：被调者中大部分还是金华本地人，占总量的60%，其余来自周边县市、浙江其他地区及省外地区。 学历分析：55%以上的被调者为大专或大专以上学历。 居住地分析：被调者主要分布在金华市区的江南、江北，分别占总量的26%和45%。 职业分析：被调者中个体私营老板、自由职业者居多。消费能力分析 调研总结 从消费方式看，目前金华消费者对SPA、健身的消费习惯一般，休闲娱乐项目仍以KTV、影院为主。 从消费数据看，仍以百货购物和大卖场为主，对

29、于服饰方面有较强的消费水平。 从消费习惯看，72%以上的人群仍以江北商圈为主要消费购物场所，“商品齐全”“活动丰富”是最主要的原因，另外，消费环境、商场内或周边的餐饮娱乐设施也是较为重要的因素。 从餐饮方面看，金华消费者比较习惯中式正餐，菜系集中在本帮菜和土菜，但对一些休闲餐饮和外国料理的消费频率正在递增。 从消费品牌看，金华消费者对不同品牌都有一定的认知度，但地方限制，主力消费集中在运动、休闲类品牌方面。 从消费出行看，依然以步行或公共交通为主，餐饮、休闲娱乐的消费者通过私家车比例有所递增，本项目位于江北核心商圈，公共交通及步行较为方便，但也需要考虑设置合理和充分的停车位，以备业态开发。 从

30、消费因素看，“交通便利”“购物环境”“停车方便”“商品品类齐全”“餐饮丰富”“促销活动丰富”等都是吸引消费的主因。在业态方面，精品超市、各类餐饮是能够吸引消费者的业态。 从消费业态看，对本案引进可考量的业态有：零售业态中的化妆品、各类服饰；休闲娱乐业态中的儿童游乐场、KTV；餐饮业态中的中式（正餐）、美食广场、中西式快餐；生活服务业态如超市、家居用品、银行ATM等。 项目分析 项目名称：金茂XX广场（未定） 项目位置：金华市解放东路55号 项目内容：拟建一个集购物、餐饮、娱乐休闲于一体的个性化商业广场。 项目目标 1、改写金茂经营现状，并重建本项目在金华消费者心中早期的认识和定义。 2、实现本

31、项目物业潜在价值最大化。 3、创造本项目物业的环境效益、经济效益、社会效益。 项目定位 定位原则：适应市场、寻找差异化、实现差异化的突破。 商业定位：中心生活区 文化定位：O2O模式建立、休闲生活环境建立、消费习惯建立 形象定位：讲究个性、追求共性、提升生活附加值。 （顺应消费趋势、消费心理、消费追求。在消费者心里树立起产品形象，让消费者喜欢、认同并追求） 目标客群定位 核心客源当地居民（消费时间宽广，消费业态宽广）、办公人群（日间以餐饮消费为主，夜间以娱乐、餐饮、购物为主）。 客群年龄锁定：18-35岁为主力消费群体，35-45岁为波及连带消费群体。 区位特点及周边环境 金茂大厦地处江北成熟

32、商圈的核心位置。紧邻人民广场，分别和银泰城、恒大百货、第一百货、永盛购物广场、大世界，构成江北核心商圈。占有极具竞争力的区位优势。区域内商业配套较为成熟，能满足周边居住人群的消费需求。 项目交通人流 金茂大厦与新华街、解放东路交错，因市政建设成型较早，道路狭窄，日常来往中极易造成人车堵塞。但因其所处的江北核心商圈内，大部分消费者仍以步行及公共交通为主要的出行方式。并不会对人流的吸纳有所影响和妨碍。项目本身有预留一定的车位。 已有规划布局分析 项目建筑布局面东背西，沿新华街（邻恒大）处入口为商业主入口，沿解放东路（邻银泰城）为地下商场入口。沿南面小广场（邻人民广场）为次入口，包括直达电梯入口。新

33、华街主入口因其市政规划中有一条为出租车候车路段，便于消费者来往和直达本项目，但不利于步行人流导入。为更好地吸引导入人流，商业环境的规划需具有鲜明的主题性和亮点，以求达到有效导入人流。 商业动线分析 与竞争对手区别建议 虽然金华商业消费需求旺盛，但消费观念和消费习惯与一二线城市仍有较大差距，若通过新的商业形式开发和引入，将再次释放金华潜在的消费力。从1000份金华商圈调查问卷中得出，金华消费者对日用百货、综合超市、餐饮、休闲娱乐业态都有较强的消费意愿和消费诉求。而数码家电、糕点烘焙、摄影、健身、美容SPA、装饰家居仅为小众业态。这在金茂业态定位上将有据可考。 SWOT分析 项目优势（S） 城市核

34、心区域：有自己的标志性建筑风格，项目所处位置为江北核心商圈。项目毗邻多个商场，周边人流和商流密集度高。 商业价值高：项目交通便利，自身有商业办公和住宅，周边建有一定数量的居民住宅和中高档物业所以会拥有相对固定的消费人群。 项目劣势（W） 商业定位模糊：本项目商业部分经历了T客、萊迪等阶段的经营，从经营模式上并未能成功打开在金华的商业市场，未能找准金茂真正的客户群体，经营布局、业态分布、商铺的销售面积分割都存在争议。 商业经营的不稳定性较大：项目周边商业整体体量大，且相当成熟与完善，类似业态开发上与恒大百货会形成一定的竞争，同银泰城、第一百货、永盛会产生业态互补，不可避免的竞争，未来经营的不稳定

35、性较大。 商业动线布局缺憾：本项目处于整个商圈的最西面，加之东门主入口前的出租车通行道，与核心的步行街连接上相对薄弱，影响人气聚集。另外，建筑内部本身并不能与周边商场的现有格局和规划相抗衡，前期规划中，中岛设计、动线分割给很多消费者造成误导及疲倦感。09年经营情况分析：当时内部规划布局欠流畅，给人杂乱的动线体验，当时无门槛招商，大多业主并无服装零售经验，呈现出货品混乱，质量参差不齐的问题，虽有一部分人流是从恒大百货流出，单价和成交价也都低于恒大百货，但客户成交比量仍不乐观。 项目机会（O） 商业供求：处于江北核心商圈，周边又有密集常住人口，消费需求仍然旺盛。 业态研究：强调差异化业态开发，与银

36、泰城、第一百货、永盛有效区别，在恒大百货、大世界之间寻找差异化平台和经营模式。 消费供求：从金华消费商圈的研究和对当地消费者的调查分析对比，休闲、餐饮、娱乐业态的规划将成为差异化经营的有效途径。 项目威胁（T） 消费者层面：江北商圈已形成强大的经营气候，消费者已形成根深蒂固的定向消费习惯和较高的市场偏好度，其商场经营已形成规模和品牌效应，本项目想从其口中夺取“食物”，并不十分容易，需要在宣传推广、商家组合、经营管理方面花费更多的心思，在项目卖点组织上有更新的创新突破。这势必为本项目的重新开发和招商带来压力。 项目经营管理 业态规划建设（从本地消费调查的消费强度比例进行排比分析） 餐饮美食休闲广

37、场将时尚快餐、现代简餐、传统中餐、日韩料理、欧陆佳肴、咖啡甜品、主题餐厅、创意工坊等一体，丰富的餐饮业态可打破传统商业的单一。由此也寻找出改变金茂人气下滑的现状。（配图） 休闲娱乐室内游乐、球类（乒乓球、保龄球、壁球、沙弧球、台球）、量贩式KTV、舞厅、电子游戏室、激光靶场、激光狩猎、游戏大炮、射箭、室内水上游乐中心、书吧、茶馆、水吧、咖啡厅、棋牌室、麻将厅、陶吧、工艺自助吧、网吧、玩具吧等不同体验的娱乐业态。此类业态的引进正符合本案的项目定位以及清晰的消费群体显现，试图聚敛人气，寻求差异化经营的出口。（配图） 小型综合超市周边商业配套基本饱和，大型商超已有沃尔玛、福泰隆、农供销，而且现有建筑

38、格局无法考虑此类体量的业态引入，但小型综合超市、24小时便利店、家居饰品自选店、婚庆礼品店等，不仅丰富金茂业态，也能为商业住宅提供生活便利。日用百货B1层经营状况良好，为不同楼层的人气引流提供铺垫。 糕点烘焙、数码家电、美容SPA、健身、装饰家居、摄影依次比重分布。商圈内大部分商业设施在业态规划上只侧重购物，对休闲、娱乐等附加值较强的业态较为缺乏， 无法满足市场多元化之消费需求，无法实现为城市的大配套服务，商业综合性不够突出，现状过于相对独立与分散，缺乏资源共享。 因此，建议业态比例分布：餐饮35% 休闲娱乐30% 零售 25% 生活服务10% 业态布局 B1地下一层商业实用面积：3534平方

39、米 1F商业实用面积：2108.5平方米 2F商业实用面积：2108.5平方米 3F商业实用面积：2108.5平方米 4F商业实用面积：2108.5平方米 5F商业实用面积：2108.5平方米 细节规划建议 户外空间亮点：利用南广场及北广场的户外空间，通过美工设计，塑造吸引眼球的现场布置，营造当下时节的商业气氛，增强项目互动性和体验性。 户外广告利用：节假日文化演艺活动区的考虑，标志性硬件和软件的景观设计，特色化的景观灯光设计，广告位预留。 内部细节亮点：通过对外部与内部细节上的统一包装，以小见大的体现商业主题，增加空间趣味和耐玩性，以忽略内部空间分割狭小的实情。入口广场设计（配图）灯光街景（

40、配图）推广活动（配图）路演展示（配图）中庭装饰（配图）连廊布置（配图）内庭造景（配图）商业活动（配图） 经营模式 经营四大职能：市场、招商、销售、管理 市场： 1、商家经营情况审核。 2、区域市场、竞争对手调查分析。 3、项目商业应对策略的制订。 4、项目对外关系的协调和维护。 5、项目营销推广和商业活动的策划组织和执行。 招商： 项目业主商铺的转让、经营转租等。 开业后的补位招商。 商家的管理和储备工作。 对入驻商家的维护评估。 销售： 协助商家开发、稳定客户，引导和培育差异化市场空白，突破多年的商业尴尬。 开展专业的商业培训和知识讲座，来提高商家的市场竞争力，实现营收的稳定和提升。 项目区

41、域内的市场细分和空白业态捕捉，辅助和引导调整经营业态和策略。 通过外项目的加盟推介、考察等形式，为具备实力的业主或经营者提供新的商业理念和模式。 管理: 1、物业管理 2、运营管理 A经营行为管理： 商户档案建立与管理； 对商户进行等级评定，建立评估体系； 建立商业经营的各项规章制度； 建立和完善商业经营的各种流程； 特约服务：商务、中介、委托等有偿服务； 租金等费用收缴； B消费行为管理： 宣传促销管理； 建立和完善项目VI系统； 经营秩序和公共安全管理； 退换货、投诉等售后服务管理；助学、文化等公关公益活动；会员的管理和维护； 项目O2O电子商务平台的管理和维护； 盈利模式 主要盈利渠道： 1、物业租金 2、管理费 3、广告位发布费（外立面和内部广告位） 4、场地使用费（内外公共场地部分） 5、租赁和转让（有偿委托和转让中介收费 ） 6、活动赞助费用 7、刊物宣传收费(DM、内刊和会员刊物等) 8、培训讲座收费（举行商业投资等讲座） 9、自营项目收入（自营商铺的收入） 10 、代理厂商公关活动策划执行收费（例如：新品推介会/酬宾会等） 11 、代理设计制作厂商刊物及DM刊设计收费（商户自行制作的宣传物品等） 管理模式 开发公司经管公司（委托合同）业主/租赁经营者（返租/租赁合同） 统一经营主题即统一项目的业态规划