工商管理论文老住宅开发与商业模式研究.doc

《工商管理论文老住宅开发与商业模式研究.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《工商管理论文老住宅开发与商业模式研究.doc（19页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、学 年 论 文 老年住宅开发与经营模式研究班 级 08工程（1）班 学 号 45 系 部 管理系 专业名称 工程管理 姓 名 指导教师 2011年4月9日 老年住宅开发建设与经营模式研究 摘要：随着房地产市场的不断细分以及我国老龄化社会的来临，老年住宅目前正受到越来越多的开发商的关注，但国内老年住宅市场还处于萌芽阶段。当今老年人在经济实力、家庭结构、养老观念以及对老年居住的需求等方面都表现出新特征，本文特从老年住宅的概念研究出发，探究老年住宅市场需求机遇，吸取国外成熟市场老年住宅发展经验，提出我国老年住宅的开发设计模式，总结几种适合我国城市老年人消费的经营模式。通过这一系统研究，研究老年房地产

2、市场、借鉴国外老年住宅特点、探寻科学合理的老年住宅设计及经营模式为开发企业启动老年地产开发事业发展做准备。关键词：老年住宅；住宅开发建设；经营模式；国外老年住宅；住宅设计序言 随着社会的发展，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，越来越多的年轻人和老年人希望有自己独立的生活空间，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”，细分出独特的养生住宅市场。未来居家养老将成为我国的主要养老模式。然而纵观当前楼市，真正适合老年人居住的住宅却微乎其微。然而，我国现行老年养老模式仍然停留在传统福利机制内

3、，一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全，布局不尽合理，价位偏高，完善老年居住设计标准和探索适合国情的老年住宅经营模式以是一个刻不容缓的课题。一、老年人居住建筑概念的界定我国跟老年人居住建筑相关的概念比较多，如老人住宅、无障碍住房、老年住区、老年公寓、养老院、敬老院、护理院、临终关怀院、托老院等，概念之间有一定的交叉和混乱，各种各样的老年住宅配置水平和提供的服务也相差很大。老年人建筑设计规范中对老年住宅是这样规定：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年住宅、老年公寓、干体所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中共老年人居住或是

4、使用的部分。长期以来，人们把老年公寓对等于养老院的认识是有偏差的。随着国家整体经济水平和综合国力的增长，事业有成的中年人数量不断增加，它们具有较高的经济收入和较强的购买能力，同时，素质水平的提高是老年人“自我养老”的意识增强，又由于长期以来实行的独生子女政策让这些家庭面临4-2-1的结构模式，传统家庭养老作用大大下降，他们希望有自己独立的生活空间和行为方式。因而，老年人居住建筑也从单纯的养老院走向多元化的老年公寓，老年公寓的内涵（如表 1.1各种老年住宅相关对比表）也得到扩容。表1.1各种老年相关对比表适老化通用住宅专门老年住宅养老院、敬老院、老年福利中心老年公寓产权归属归个人所有，以自用为主

5、归个人所有（普通单元），可出售给个人一般由政府或慈善机构资助建设，产权归政府或慈善机构一半归投资者或专门经营管理机构所有，以对外租用为主分布范围一般分布在普通居住小区中一般分布在距离市区不远的近郊一般分布于成熟社区，和行政区划相一致既可以专住型单独划址建造；也可以分散性与普通型住户混住；还可以分布于专门老年住区中经营管理方式开发商建造师潜伏设计。购房者个人进行适化改造，没有后续经营问题开发商开发时，按照老年住宅标准进行设计，子女可以继承或转让给需要的老年人政府进行资助。有的养老院、敬老院进行转制，收住自费老人，转为了老年公寓自主经营、自负盈亏适用对象范围包括老年人在内的各个年龄段人士使用包括老

6、年人为目标对象，但社区内也可是两居住其他年龄段人群专门供养五保护等困难老人以支付能力的老年人为服务对象与养老方式的结合可支持在园住宅养老的愿望，使老人生活在熟悉的环境即可在社区中自己购买的住宅里养老，也可到社区中的老年公寓其他养老机构养老社会福利养老赢利性的社会养老机构主要优点 人数容量大，具有良好的养老居住环境和完善的助老服务，老人可在社区内根据身体状况需求调换住处解决孤寡无疑困难老人的基本生存问题满足老年人实现独立、自尊的愿望，可在自理、护理、服务型之间选择。为老年人提供消除孤独的氛围，满足他们休闲、娱乐、保健等多方面的需求局限性一次性投入较大，增加了短期内的建造成本受服务对象所限，目前不

7、能涵盖到普通收入水平的老年人政府财力有限，收到赡养的老年人非常有限目前问题较多，上没有走上良性循环发展阶段适宜实施范围可在普通居住小区中划分一定比例按适老化通用住宅模式建造，慢慢过渡到全社会适老化“全寿命住宅“开始适宜在经济发达的大城市试建，等成熟以后在中、小城市推广在大中小城市和农村中，以街道和村委会为依托进行在大中小城市均可发展，现阶段在经济发达的大城市，以展中、高档老年公寓为主，在大中小城市以发展中低档老年公寓为主综合房地产市场的“老年住宅产品”的细分市场，创造一个全新的养老住宅概念：根据老年人生理心理特点和方式设计建造，如在普通居住小区内进行专业老年公寓的建设，专供生活能自理的老年夫妇

8、（包括单身）主用的成套独用住宅，针对老年人的需求，为老年人量身定做的一种产品。在经营管理上，这一养老形式是一项按市场机制运作、为老年人提供社会化服务的产业。在这个高速发展的社会中，空间巨大的老年住宅市场成为房地产商的又一经济增长点。二、 我国老龄化背景下老年住宅市场需求分析 （一）老年住宅市场人口因素分析老年人口的迅猛增长扩大了对老年住宅需求。根据“市场=人口购买力购买欲望”的原理，假定在购买力和购买欲望一定的前提下，国家和地区的老年人口总量决定着老年住宅商品的市场规模的大小。 1、我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一 1999年10月我国提前进入人口老龄化国家行列。2006年8月25

9、日，国家统计局在结束全国1%人口抽样调查后发布的数据称，2005年末我国总人口为130756万人。其中65岁以上（含65岁）的老龄人口首次超过1亿，达到10045万人，占总人口的7.69%。2007年国家统计年鉴公布的2006年国家统计局全国人口变动情况抽样调查（抽样比为0.907）样本数据显示：我国65岁以上老人比例达到9.19%。就目前而言，中国60岁及以上老年人口已经超过1.49亿，占总人口的11%以上，老年人的养老服务问题日益突出。据统计，中国城市老年人中生活能够完全自理的占85.4%，部分自理的占9.6%，完全不能自理的占5%。预计到2040年，65岁及以上老年人口占总人口的比例将超

10、过20%。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，都是世界人口发展史上前所未有的。 图2.1未来我国人口老龄化预测 资料来源：国家人口发展战略研究人口发展预测课题。 2、老年家庭空巢化加速催生老年住宅需求许多家庭面临着一对夫妻 赡养4个以上老人的局面，老年家庭的空巢化的趋势非常明显。居全国老龄办发布的中国城市居家养老服务研究部显示，目前中国城市老年人空巢家庭（包括独具）的比例已经达到49.7%，85%以上的老年人有享受居家养老服务的意愿。相比之下，选择在养老院等机构养老的只占6%到8%。我国的人口老龄化现状，成为了老年住宅需求增大的客观因素，为老年住宅产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。 3、

11、人口老龄化扩大老年消费市场总规模老年人口数量的激增会直接带来老年人口需求和消费总量的迅猛增长。根据有关数据，得知老年人口的市场需求量在整个消费市场中所占比例的变动趋势（见表1.1）。从老年人口的市场需求量占总人口的市场需求量比例的变动趋势上看，2000年为7.39%，随后逐步上升，到2010年将有可能超过10%，而且，在2010年之前，中国老年人口的市场占有率有望达到西方发达国家现有的水平。表2.1中国老年市场需求量占总人口市场需求量比例的变动趋势年份200020052010201520202025203020352040205065岁及以上老人占总人口比例%7.017.487.949.061

12、1.112.415.018.019.920.7 老年消费市场占消费市场比例%7.398.41.9.5211.615.118.023.229.735.5241.6 资料来源：中国老龄产业发展的理论与政策研究，50页。谢建华，中国社会科学院 博士论文，2003。 （二）老年住宅市场需求产生的购买欲望因素分析 1、显存居住条件不具有适老化性能催生的需求随着家庭小型化和“四二一”“ 四二二”的人口结构的形成，传统家庭养老功能日益在削弱，而且目前我国城市老人居多是自己料理（见表1.2）。2000年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足8平方米或没有住房，有5.9%的户是

13、合住房，有33.4%住房少于2间，有3.4%的老年人居住在7层以上的楼房（其中市占14.2%，镇占1.4%）。给这些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。 现有住宅不能满足高龄老年人的居住需要。老龄人口高龄化对老年住宅提出更高的要求，比如医疗服务，家政服务，住宅的养老设施等。即使这些老人原来拥有住房，但现有住房也不一定能适应其老龄化的特殊要求。因此这也成为老年住宅需求的又一客观原因。表2.2城市老人起居情况调查表调查地区自己料理有些困难很困难不能料理大城市90.605.001.192.63中等城市88.457.431.372.75小城市89.765.721.372.61总计89.725.93

14、1.292.66 2、养老观念、消费观念改变增加老年住宅需求21世纪初老年住宅去求理念发生了变化。随着我国城市经济的迅速发展，现代化的生产方式和生活方式不断冲击着人们的传统观念，加上老人自身生理上、经济生、社会上和心理上的变化，城市老人对居住提出了新的要求。综合素质水平的提高是老年人“自我养老”的意识增强，他们希望有自己独立的生活空间和行为方式。对于每天有80%以上的时间都在住所中度过的老年人而言，居住自然是其养老的首要问题。既让老人享有身心健康和社会准眼，同时有保证生活欢乐和实现价值，以往的旧式住宅和养老院、护理院已不能满足老人要求。老龄人们对新型的养老居住环境必须提出要求：既要满足于家庭生

15、活的依恋和热爱，同时又能保证老人的自尊与独立。消费观念的改变使老年人认识到购买老年住宅是一种投资，即可保值升值又可作为不动产留给后代，他们就越来越愿意投资老年住宅。 3、政策性老龄化增加老年住宅需求 政策老龄化改变了我国的家庭结构和居住模式。随着计划生育政策的贯彻执行，人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍，家庭结构日益走向小型化，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多。传统的家庭养老服务功能日益弱化。老人对老年住宅和养老设施的依赖越来越强。 （三）老年住宅市场需求购买力因素分析 1、老年人收入的提高为其购买力提升提供了条件老年住宅需求的消费资金通常来源于以下五个方面：离退休金收入、储蓄

16、性收入、福利性收入（生活补贴、特别津贴等）、再就业收入和其他方面收入（亲友赠送、养老保险金、股票债券收入等）。20世纪90年代退休金增长机制的建立，相应提高了我国老年人口的人均可支配收入，2001年比上年增长8.3%，2002年比上年增长14.1%，2003年比上年增长6.8%，2004年比上年增长0.3%，说明我国离退休、退职人员的年均收入呈现上升的趋势。根据中国老龄科学研究中心一项调查，目前中国城市老年人中有42.8%拥有存款，仅退休金一项到2010年就增加到8383亿元，到2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。此外在城市60-65岁老年人口中，大约45%会选择继续就业，

17、除有退休金之外还将会有额外收入，按此预测，到2050年，就会有73200亿元消费储备金。因此，对老年消费群里购买力不应小觑。 2、老年人福利水平提高为老年住宅消费解除后顾之忧随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。近年来，我国加快了社会养老保险制度改革的步伐，将建立起一套适合城乡各类企业职工和个体劳动者的，资金来源多渠道，保障方式多层次的养老保险体系。这将使有稳定养老金收入的老年人口，从国有企业事业扩展到各种所有制形式的企业，从城市扩展到农村，从而大大提高我国老年人口的总体购买力水平。老年人在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来

18、，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。 3、老年人以往的消费观念为老年阶段消费提供了经济基础中国老年人消费观念通常是先积累后消费。21世纪初期的老年人比较保守没有提前消费的意识和观念，所以这一阶段很少有老年人负载借贷生活。同时这一阶段的老年人在中青年阶段一般都会考虑到养老问题，人到老年后就会积累一定的财富。进入空巢期，子女就业没有经济压力，所以其经济积累就成为一种经济实力。 4、小结纵观房地产市场现状，在12年来我国快速发展的房地产业中，兴业关注点始终没有分流和充分转移带老年，老年住宅市场在我国始终没能真正形成。从以上内容的分析，老年住宅市场是一块大蛋糕。面对老龄化社会，

19、老年人的居住于养老成为社会难题。一向注意力集中在事业成功者身上的房地产开发商，今年也从中看到了商机，开始关注老年住宅产品的开发。但这只是一种尝试性的开头，对于老年住宅，整个房地产市场还远远不够。三、国外养老住宅对我国的借鉴 “老年住宅产品”在国际上有一个通行模式，即是专供老年人居住的住区集中居家养老、社区养老的老年公寓、全方位医疗保健与生活服务相结合的住区养老住宅模式。老年住宅兴起于北欧一些国家，20世纪90年代在美国发展起来，如今，东南亚许多国家都出现了老年住宅。 （一）欧美国家的养老住宅 欧美国家提升社会养老，绝大多数老人不和年轻人生活住在一起，是单独居住的空巢家庭，其养老住宅的形式多为老

20、年社区和老年公寓。社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。完善的社会福利保障体系是开发老年住宅的有力保障，欧洲国家政府对住老年住宅的老年人实行了个人支付与社会保障相结合的政策，并采取视老人收入的不同情况调整社会保障比例的办法。大多数国家已将老年住宅纳入整个社会保障体系中，如英国、法国、德国和瑞典等国家的福利政策中重点考虑的一个内容就是老年住宅问题。世界上较早进入“银发”时代的国家-英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不

21、错的成效。这一模式，对于老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。欧洲国家的社区照顾也值得借鉴，其内容主要包括：（1）物质支援：供食物、安装设施、减免税收等。（2）心理支持：病、护理、传授养生之道等。（3）生活照料：食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等。 （4）整体关怀：善生活环境、发动周围资源予以支持等。 以美国的老年住宅为典型，在美国，老年社区或公寓十分普遍，它们分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，美国政府则给予部分津贴。在美国，环境好、规模大的老年社区一般都坐落于大城市的郊外，大多为私人投资并进行商业化运作，社区中包括各种专门为老年人服务的配套设施，形成老年产业的

22、发展基地，太阳城中心就是美国较大的老年社区之一。 美国老年住宅模式多样，大致可分为以下几种： 健康老年人住宅：专供身体健康、生活自理的老年人居住，同时提供最简单的家务服务。多户老年人住宅：由政府出资建设的住宅，同时为老年人提供必要的家务与护理服务。无医疗设施的老年人住宅：一种专供身体略为衰弱的老年人居住的住宅。除医疗之外，每天都要向老年人提供一日三餐，家务劳动以及穿衣、洗澡等24小时护理服务。可调换居住的老年人住宅小区。这是一种综合性的老年人住宅小区，可保证入住者终身在小区里居住。包括有健康老年人住宅，无医疗设施的老年人住宅以及特别看护养老院等，老年人在小区内可以调换居住。另外还有一种住宅，叫

23、综合老年人住宅小区，是由数千户老年人住宅和大规模体育设施、文化娱乐设施构成的住宅小区。 （二）亚洲国家老年住宅的特点在亚洲国家之中，日本、新加坡因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，鼓励年轻人赡养老人，如提倡和鼓励多代同居（例如两代居集合住宅和多代同堂组屋等）。 因此，亚洲国家养老住宅的主要形式是普通自住型养老住宅和老年公寓，通常情况下采取老年人和子女住在一起或者住在距离较近的不同住宅。为了鼓励年轻人照顾老人，亚洲国家往往通过实行各种优惠政策引导年轻人和老年人住在一起或

24、者住在较近的距离内。 1、日本的养老住宅 日本的老年人居住建筑，其养老模式在参照西方发达国家的同时，注重本国孝敬老人的传统，在实践中逐渐形成以社会保险、社会救济、社会福利和医疗保健为主要内容的养老体系。老年人居住建筑模式主要有：两代居，即日本在公共住宅里设计的适合于老少多代共居的大型居住单元，对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。还有养老院，又称为老人之家，分为公立（养护老人之家和特别养护老人之家）、低费（老人之家）和完全自费（收费老人之家）3种，老年人可根据自己各方面的条件和经济情况进行选择。 2、新加坡的老年住宅 新加坡的老

25、人大部分都在政府提供的组屋内养老，政府通过调整年轻人购买组屋的贷款额度和利率、制定各种优惠政策（如多代家庭组屋办法、合选组屋办法、与父母邻居补助办法等），鼓励子女与老年父母合住，方便子女照顾老人，同时又保证了老人的独立性。在老年服务方面，新加坡建屋局更与政府社会福利部、社区发展部密切合作，在提供老人社区活动中心，社区老人服务及设施网络上不遗余力，为老人提供交友、餐饮、护理、居住照顾等服务。从住宅的形式上看，新加坡的老年住宅多是自住型老年住宅。 每个国家都依据自己的国情选择了合适的产品或者是组合的产品，国外在养老住宅方面的特点与我国具有借鉴意义（如表3.1）。通过对国内外老年事业、产业对策、市场

26、发展的分析研究，针对我国不同地区和经济实力的高龄老人、中低龄老人、中青年三种人群，开展居住行为需求、老年人健康状况、个人支付能力等现状及期待的专项调研，渐次形成老年产业市场形成构成要素的框架体系、老年地产项目实施技术途径和老年人规模住区开发示范建设实施计划等，为启动以开发企业为主体的老年地产开发事业发展做准备。表3.1各个国家养老住宅的特点及借鉴之处 国家产品特点主要方式 借鉴意义 美国规模大，建筑形态多样、配套齐全、有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动较多。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。老年社区、老年公寓 完善的配套设施与功能区划分规模化、专业化、人性化。欧洲国家政策倾向于让老年人居住

27、在独立的公寓中。建筑样式丰富多样，建筑色彩明亮艳丽，并充分考虑生态目标。老年服务体系完善，服务的针对性较强。老年公寓、老年社区 建筑元素的集合处理让老年公寓不显孤独人化、专业化。日本 引入西方的模式结合东方人特有的习惯和传统，研发出更加合理、适应国情的产品，如多代居和二代居型，并将老年住宅产品融入通小区。代表楼盘：港北新城。 老年公寓、普通自住型老年住宅 老年人住宅产品与其他住宅产品混合，加强和社会的交往。人性化、亲情化、成本低。新加坡结合成熟社区，建设老年公寓，公寓户型一般分为 35 平方米和45 平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。老年公寓、普通自住型老年住宅 户型设计合理化、产品建设

28、标准化 从上面的介绍中可以看到，亚洲国家和欧美国家的养老住宅存在着明显的区别，欧美国家的老年住宅多为老年社区和老年公寓，父母和子女多分开居住。其中美国的老年公寓更追求规模化，服务具有同质性，没有专门针对每位老人的不同服务。欧洲国家的老年公寓更追求个性化，更具老年人的不同需求进行定制服务。亚洲国家的老年住宅多为普通自住型老年住宅和老年公寓，在服务方面除了公寓提供的各种医疗，文体娱乐等服务外，还能享受到子女的照顾，享受到天伦之乐。 四、我国老年住宅的开发与设计 （一）我国老年住宅的开发发展中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化

29、，但仍然是以非营利社会福利为主体。由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。我国随着我国老年龄化的到来和房地产行业竞争的激烈，目前越来越多的房地产开发商准备进入老年住宅领域。各级政府为应对老龄化也在政策方面加大了对老年住宅的支持力度，尽管我国已经出现了如东方太阳城、北京太阳城、杭州金色年华等一些较为成功的老年住宅，但从整体上看，目前我国的老年住宅的商业化运作还处于起步阶段，行业关注点始终没有分流和充分转移到老年地产领域，老年住宅市场在我国始终没能真正形成。国家出台的老年人建筑设计规范、住宅建筑规范等都是一些指导性原则，缺乏具体的标准，老年住

30、宅市场还比较混论。我国现行老年养老模式仍然停留在传统福利机构机制内，养老地产政策导向不明确，开发老年地产存在投入产出不平衡、老年配套负担重、社会管理不到位等问题。因而，合理规划设计出能够适应我国老龄化社会需求的建筑住宅社区，探索适合我国国情的老年住宅可供选择模式和供给模式，解决好数量日益增加的老年人居住问题，开拓老年人住宅这一新的市场细分，以达到社会效益和经济效益的“双赢”成果。中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段

31、仍然是有限的和缓慢的。目前国内老年住宅的主要形式：大型的退休社区北京东方太阳城、北京太阳城、杭州金色年华、广州颐年园；酒店式服务的老年公寓浦东老年公寓、上海假日老年公寓（筹划中）；按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院上海松江社会福利院； 适老化通用住宅如运杰龙馨园小区，北京世界名园；各地均出现一些私人性质的、营利性质的小型养老院、敬老院，如广州寿星大厦，温州满堂红老年公寓等。 （二）我国老年住宅存在的主要问题由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。 1、缺乏针对普通收入阶层的养老住宅 目前，我国的老年住宅除了比较高档的老年社区、老年公寓就是一些养老院所，处

32、于平均收入水平的老人能够居住的起，又能满足其晚年生活需求的居住环境的老年住宅仍然较为匮乏，降低了老年住宅的有效需求。目前比较有名气的北京东方太阳城等收费都比较高昂，主要针对的也都是上流社会人士。 2、现有的老人住宅与养老服务的实际脱钩 尽管许多的新建老年公寓冠以养老公寓的名义，由于对老人生活的实际需求不了解，所提供的服务缺少针对性和连续性，所谓的服务也多有隔靴搔痒的问题。由于缺乏专业的管理人员和服务人员，入住的老年居民仍然难以得到有质量的服务。如北京世界名园在广告宣传上打出“全国老年产业示范基地”的口号，但其大部分的设计及其设备实施配置和普通的商品住宅没有太大的区别，在卫生间等适老化方面还需要

33、改进。 3、融资问题是当前老年公寓建设的瓶径融资问题是当前老年公寓建设的瓶径，需要花大力量予以解决。首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。 4、养老制度和住房保障制度不完善建立和健全养老制度和住房保障制度。这两个制度是老年人解决住房问题的重要前提条件。我们要借鉴国外经验，从我国的实际情况出发认真搞好。我

34、们要发动和鼓励单位和个人积极投保，扩大养老保险范围；同时要按国家规定按时发放。 （二）养老住宅的合理规划设计 在老年人追求晚年生活幸福的今天对居住品质的要求也发生了变化，简单但精致的室内环境、优美的小区环境、良好的配套服务成了中老年人购置养老物业的必备条件。对于每天有80%以上的时间都在住所中度过的老年人而言，房子对于他们不再只是一个居住的场所，更多的是他们修身养性、颐养天年的安乐窝。清华大学建筑学院教授林贤光指出，由于我国老年人生理及心理层面的特殊性，决定了养老地产的规划设计有别于普通地产项目。因此，合理规划设计出能够适应我国老龄化社会需求的建筑住宅社区，完善老年人居住设计标准已刻不容缓。

35、为了适应老龄化的需要，原建设部于2003年5月28日就批准了老年人居住建筑设计标准。世界环境与发展委员会（WCED）老年住宅的可持续发展设计做了如下解释：老年住宅设计与建设的住宅是人性化的住宅，是可持续发展住宅，不仅能够适宜健康者居住，也适宜于或稍加改造适宜于随着居住者年龄增加、身体机能下降甚至身体发生障碍的老年人借助拐杖、轮椅等独立生活。但时至今日，市场中却很少有地产项目在规划建设中按照上述标准要求执行。比如，许多建筑设计中不符合规定的过陡或过长的无障碍通道，既不方便老年人自己，也不利于照顾老年人。养老住宅是为老年人这一特殊群体度身打造，那么在许多细节上就应该充分考虑他们的生活方式和生活习惯

36、。适合老年人居住的社区要能够充分满足老年人的生理、心理等各方面的需求。 中国建筑设计研究院顾问总工程师、国家住宅与居住环境工程技术研究中心顾问叶耀先认为，设计老年居住建筑时应以安全性、自立性、健康性和适用性为原则，开发设计者应时刻从老年人生活的实际情况出发思考和解决问题。 五、养老住宅经营模式的探索研究 我国进入老龄化社会，“未富先老”和养老金匮乏是使老人顺利入住符合老年人生理和心理特点的新型养老居住环境需要急需解决的问题，也是急需探索研究的问题。以下介绍几种老年住宅的经营管理模式，目的在于能使老年住宅的建造与有效供给紧密联系起来。目前，养老住宅的商业模式主要有三种：长期持有；出售；出售和持有

37、相结合。 由于老年住宅需要一系列配套的医疗、酒店、购物中心、康体娱乐等配套设施，后续物业服务方面的盈利能力显著，因此，养老地产的开发，需要建立综合性的盈利模式，“居家养老住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系。 （一）老年住宅与住房产权置换模式老年住宅与住房产权置换模式是指拥有住房产权的老年人，将其住房产权让与社会养老机构，后者为钱这保证在老年有住宅的居住生活权。一方面老人在办理手续之后，可以住进各项生活设施便利的老年住宅，另一方面社会养老机构可以得到分布在市区的各种住房，然后进行统一管理处置。解决老人将房子一次出售后，得到巨额款项与日常生活费用每年每月支付的

38、矛盾问题，同时可以使老人居住于适合其身体和心理状况的养老设施之中。房屋置换在通俗含义上包括一般人们常讲的“差价换房”、“差价调房”等房屋流通形式，是不同房屋间价差交换或等价交换的房屋交易形式，也是一种改善住房条件的较好途径。图5.1老年住宅与住房产权置换模式示意图房地产二、三级市场房地产经纪机构委托处置回收资金拥有房产的老年人老年住宅机构老年群体 让与房产所有权 让 住宅居住生活权 提供不同水平老年 提供房产价值委托估价房地产评估机构 （二）老年住宅与住房租赁连接模式 老年住宅与住房租赁连接模式是指拥有住房产权的老年人，利用住房资产与社会养老机构签订协议，将一定期限内的住房使用权移交给社会养老

39、机构，而社会养老机构保证期限内老人在老年住宅的居住生活权，期限长短可由双方协商。老年住宅与住房租赁连接模式与置换模式类似，不同的是，在老人入住老年住宅以后，住房的产权仍属老人所有，而且社会养老机构取得住房后资产利用方式也不同，有社会机构与房地产经纪机构联合运作将其出租，老人入住老年住宅的费用由租金来提供。图5.2老年住宅与住房租赁连接模式示意图拥有住房产权的老年人 提供房源 提供入住老年住宅机构房地产二、三级市场 交换现金签订协议 （三）老年住宅投资范本入住模式目前，老年人贷款买房时存在的普遍问题是年龄超限，银行不肯放贷，在房贷政策中，按目前各银行规定，借款人年龄不能超过60岁，且接待人年龄+

40、贷款年限 65，很多想贷款买房的老年人，都因年龄超限而无法获得银行按揭。年龄，已成为横亘在许多想贷款买房的老年人面前的一道坎，对于想买老年居住社区的新房的老年人来说尤其如此。因此，需要探讨新的模式提供给适合的房子居住。对于老人来说，具有最大价值的是在有生之年能否过一种高品质的生活，因此，可以考虑如何提供给老人居住使用权住宅的思路。投资返本入住模式是指入住老年住宅的年龄为60岁以上的健康老年人，一次性支付100%的房贷。自入住的第二个月起，房产商（社会养老机构)每个月向住户平均返还入住本金，所返金额按老人所住房屋的全部房款和一定年期（通常为20年）为基数计算。若房主在预定的念书期限内不幸去世，开

41、发商将与房主去世时，一次性偿还未付的剩余房款。如果老人健康长寿，在老年住宅生活超过预定的年限，则超出时间不再支付入住房款，可终生免费居住。不论老人于一定年限内是何时死亡，只要房产商返还了全部房款，该住房的支配权即归房产商（社会养老机构）由其再做其他安排。 图5.3老年住宅投资返本入住模式示意图老年住宅入住 期满收回 老年住宅机构老年住户每月返还现金 提供使用交纳购房款飞交纳购房款 （四）老年住宅与住房产权反向抵押贷款连接模式老年住宅与住房产权反向抵押贷款连接模式是通过住房反向抵押贷款取得的资金来支付入住老年住宅的费用。具体来说，住房反向抵押贷款是指拥有房产的老年人将自己的房屋产权抵押给保险公司

42、或相应金融机构，相应的保险公司或金融机构对房屋的现值、将来增值计算等情况进行综合评估，根据评估值和老年人的平均寿命进行计算之后，后按余额或按年支付现金给投保的老年人，这种固定的按期付款一直延续到房主去世，而老年人在享用这笔收入的同时，任然免费有使用权，等老年人辞世之后，保险公司或相应的金融机构便可取得房屋的产权。对想入住老年住宅的老人，可以利用旧有房屋，与金融机构和社会养老机构之间达成协议，将住房的产权所有权让渡给金融机构，而将有生之年时期住房的使用权交给社会养老机构；根据协议，由金融机构替老人缴纳老年住宅的费用，有社会养老机构保证老年人的日常生活安排（如图5.4）。图5.4老年住宅与住房产权

43、反向抵押贷款连接模式示意图 金融机构 住房产权 委托评估资金注入 签订协议 评定房产价值 提供入住拥有房产的老年人 资金回收房地产评估机构房地产经济机构 住房使用权 委托租赁老年住宅机构 住房反向抵押贷款是针对正常的住房抵押贷款而言，期贷款方向相反，故称作逆抵押。正常的住房抵押贷款是借款人为购买住房，取得房屋所有权而向金融机构申请的，以住房等作抵押的贷款。这种贷款一旦形成，借款人需要按月向金融机构偿还贷款本息。住房反向抵押贷款则是以已经取得了所有权的房屋资产作抵押，向金融机构申请融资的一种机制。其贷款对象是有自主产权住房的老年人。他们以住房资产向金融法机构设定抵押，金融机构定期向其发放贷款，到

44、期以出售住房的收入还贷。其特点是分期放款，到期以出售的收入还贷，一次偿还，贷款本金随着分期放款期限的增长而上升，借款人负债逐渐增加，自有资产不断减少。六、对我国老年住宅产业研究总结与展望老龄化已经成为我国目前不得不正视的一个社会问题。老年人居住与养老一跃成为社会难题。通过对适合如今代际家庭421结构及养老观念的老年住宅的概念界定，探究老年地产市场的巨大需求，挖掘我国现存老年住宅开发问题所在，借鉴国外老年住宅的经验与模式，总结出适合我国发展的老年住宅。在我国当前严峻的养老形势下，尽快建立全面研究老年地擦很难市场课题项目，做出有关老年住宅的调查问卷（如附表1）并广泛地调查，在我国老年地产市场大规模

45、启动之前，在概念、理念和充分的技术和支持政策方面做好充分准备，健康和稳妥的启动、形成和发展老年住宅事业。社会保障体系的完善程度是支持老年住宅产业发展的一个重要影响因素，完善的社会保障体系给老年人带来稳定而较高水平的收入，使其老有所养。要改变“排斥市场，国家包揽”的传统观念与管理方式，转变政府职能，建立一套以政府间接调控为指导，以市场机制为主要的资源配置手段，推动老龄产业的社会化、市场化的新型老龄产业管理体制和运行机制。建立和完善促进老龄产业发展的法律制度和法规体系。老龄产业的发展既要遵守一系列老年社会保障的法律，积极维护老年人口的合法权益，又要为维护自身利益和规范自身发展，寻求必要的法律制度保障。政府的宏观管理与调控，也应有法可依