招商合作开发方案.doc

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1、招商联合开发方案联合开发充分利用合作双方或各方的资源优势，通过优势互补在合作中充分实现各方利益的最大化，在开发中利益分享、风险共担的良好机制，但是，联合开发的周期漫长、内容庞杂等特点，使得联合开发的风险愈加体现出来，投资方的风险控制和利益保障是合作的重点之处，招商联合开发方式如下方案，一、联合开发的方式方案一、以变更土地使用权方式此方案是将土地登记的使用权人变更为投资方名下，由投资方主导开发事宜的方式。投资方可以充分控制项目开发过程中的风险，并能保障投资成本和利润的顺利回收，供地方也可按约定取得既得利益，但是，该方案开发的投资较大，由于土地开发牢牢控制在投资方，其开发运作消耗的财力和精力较大，

2、联合开发过程中所产生的运作风险需要进一步控制。方案二、投资方作为共有权人方式此方案是将土地登记的使用权人变更为双方名下，双方共同出资、联合开发的方式。双方以共同名义取得土地使用证，即该权利为双方共同共有或按份共有，共同取得立项和规划部门出具的规划用地条件，双方的合作基础是共同出资，共同管理，共同决策（或按出资比例），此种合作方式将土地变更为共有，进一步保障投资方的利益回收，其关键在于双方的日常管理和决策，比如双方应制定日常的人员配置任用制度、财务制度、重大事项的决策制度。该种开发模式是人合形式，双方合作的当事人在合作中往往具有决定性作用，否则双方的合作很难进行。方案三，一方出地，另一方投资方式

3、此方案是在不改变土地使用权人基础上的合作方式，投资方只是提供项目所需资金、技术等支持，其付出的精力较少，该方案主要建立在投资方对供地方的高度信任，但对于投资方的风险较大，项目的运作无法控制，有可能基于供地方资金和管理欠缺而成为烂尾，为了确保投资方的利益，若使用此方案运作，需要供地方提供相应第三人担保，或在土地上设立抵押权利，若出现合作风险，则投资方可以抵押权对投资所产生的债务优先受偿，最起码可以取得与投资等值的土地，避免投资无法收回的局面。二、需要注意的问题：1、项目工程预算与风险分析就是在审查开发商提供的项目相关资料时，一定要仔细分析和计算整个项目最终需要的工程预算（分可行性研究投资估价、初

4、步设计的概算、施工图设计预算、合同实施的结算造价和竣工验收的决策造价5种类型），准确掌握项目预算金额，分析所投资的金额占总预算的比例，把握投资额能否将该项目完成，即便是合同约定不需投资方负责募集短缺的资金，但在开发商表示无法募集到时，该工程的工期必然会受到严重的延期，而作为投资者，当然是追求资金回笼越快越好，因此，工程预算是对项目风险分析的重要环节。2、合作项目资金监控问题 资金监管是合作中很重要的问题之一，这主要涉及如何保障投入项目中的资金真正应用到项目开发中去，而不被对方私下挪用或者用于其它目的。这是合作方最关心的问题，也是比较难以控制的问题，尤其在投资方没有决策权时。一般地说，在对某项目

5、决定进行投资时，都会要求对方提供详细的最新的且经过法定审计事务所审计过的财务报表，从而来掌握该项目的债权债务关系，但该报表只表明投资前的债权债务，而无法解决对注入资金后的资金流向监控问题。操作中，常常是让对方列出财务计划，由投资方直接将资金拨付到应付项目的第三方，实行财务的无缝对接，避免资金被挪作他用，并且，投资方应派财务人员入住监控，双方建立共同帐户，对资金进行监管，或者说约定资金分阶段注入，但这行为并不能根本解决问题。比较妥当的办法应是：审查该开发商是否存在不良记录、是否有诉讼或其它争议纠纷、开发商的主要投资人的为人品德、该项目的市场销售预测是否乐观等角度来分析。3、注重利润分配方案在进行

6、风险分析和资金监控的基础上，其最重要的环节就是利润分配方案，利润分配方案，实践中主要采用以下方式：1）、实物分配一方出资，一方出地的模式中，双方采取实物分配的较多，以土地出资的一方通常不参与日常的经营、管理、决策，仅以土地出资为限，不承担其他任何责任，待项目竣工后，按照双方的约定的方式分配。该种合作模式双方的权利义务关系明确，对双方来说风险相对较小，容易取得预期的合作效果。该种合作模式适合于规模较大的房地产公司，是一种较为理想的合作模式，但是，双方约定的实物分配方案应当细化，不要出现模糊不清的条款：如楼盘经竣工验收后，根据双方投资比例按建筑面积进行分配。会存在许多方面的争议：建筑面积的价格因所

7、处的层数、朝向等不同而是不同的，由于没有明确约定，则在实际分配时必然会引起诉争；其次，该建筑面积是以核准的规划设计面积为准，还是以实际竣工的建筑面积为准？再次，该建筑面积是只指该项目的销售建筑面积还是包括公摊建筑面积在内？尤其在计算商住混合楼的公摊面积时，该系数是有明显区分的。因此，实物分配方案应当将投资方取得的房产层数、朝向、面积（是否包括公摊）等表述清楚，能细化的尽量细化到位，这样才能使投资利益最大化。2）、利润分成双方按照出资比例进行利润分配，这种分配方式合作起来比较复杂，双方在合作中容易产生矛盾，需要有很好的制度加以约束双方的行为，保证合作的顺利进行。这种合作方式在最后的决算和利润分配

8、过程中产生纠纷的可能性极大，因此，采用这种模式的合作，应当特别谨慎。碰到这样的条款：双方按利润的一定比例分成，由于约定不明、利润计算方法不一，最后酿成纠纷；一方违约，应承担另一方的所有经济损失，这样的约定等于没有约定，一旦出现违约，则必然会陷入到大量的艰难举证和漫长的诉争困境中去；再如，如果合同中没有约定预期保障机制，那么，在履行过程中，明知对方存在违约行为，但如无法确凿举证，仍然无法预期保障自己的利益。3）、出资一方享有租赁权此种合作模式主要由投资方进行项目的全程投资，土地出资的一方通常也不作其他的投入，该项目的所有前期手续均是土地出资一方的当事人，风险完全在投资一方，待项目竣工后，对方将整

9、个楼盘或部分楼盘租赁给投资方，由其享有一定期限的租赁使用权，当然，投资方也不需要在现实的支付货币租金。此种模式类似于将自己的资金投入到别人的项目中，应由对方向其提供担保，最大程度的减少风险。综上所述，联合开发方案注重的是前期风险控制和可行性分析，而联合开发过程中的出现的细节问题需要跟进，及时发现及时处理，因此，联合开发的前期注重方案，中后期注重细节，这样才能切实维护自身利益。三、联合开发的管理机构1、组建联合管理机构。 即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构。其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非独立

10、民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。2、不成立联合机构。四、项目合法性考察：这是介入项目中首要需要解决的法律问题。一个项目的成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二双方至少一方具有房地产企业开发资质；三有该项目已经相关主管部门的行政批准。具备了以上条件，则可以说明该项目的主体是合法的，受法律保护。五、房地产项目开发主体问题考察：（一）审查项目开发的真正法人主体与审批文件中的法人主体是否相吻合。 （二）审查投资的项目与实际建造的项目是否吻合。（三）审查开发商与建筑商或监理

11、单位的关系。有的开发商往往与建筑商或监理单位关系密切或者说背后的投资者为同一人。显然，存在这样的关系，则该项目的投资额就无法事先准确预算或者说用合同就能约束的。 五、合作形式的选择： A、联合开发： 指由两个投资主体共同对项目进行投资建设，项目立在双方名下，由双方共担风险的开发模式。根据双方的出资情况又可分为以下两种开发模式：（一）双方联合报建、共同出资。双方以共同名义通过公开出让方式或其他方式取得土地使用权，以双方共同名义取得土地使用证，即该权利为双方共同共有或按份共有，共同取得发改委的立项和规划部门出具的规划用地条件。双方的合作基础是共同出资，共同管理，共同决策（或按出资比例），此种合作的

12、关键在于双方的日常管理和决策，比如双方应制定日常的人员配置任用制度、财务制度、重大事项的决策制度。该种开发模式是人合形式，双方合作的当事人在合作中往往具有决定性作用，否则双方的合作很难进行。从合作的最终分配方式来看可以有两种方式： 1、利润分成方式。2、实物分配。 双方在楼盘竣工后，按照各自的出资比例，分配已经建成的商品房，该种分配方式简单易行，采用此种模式，该种合作模式中比较鼓励的一种，容易取得较好的结果，避免了因结算中产生矛盾，导致分配不能或无法达成最终的双方满意分配结果。但如规划变更，如事前无明确约定，也容易产生纠纷。（二）一方出地，一方出资的联合开发。 该种合作模式主要适用于一方为在计

13、划经济年代拥有大量土地的国有企业，另一方是拥有资金和开发实力的房地产开发公司之间。拥有土地的一方以其享有使用权的土地作为出资，不在投入任何资金，而资金的投入和前期手续的办理，以及整个项目的管理和施工建设全部由开发公司负责。按照分配方式，可分为以下三种： B、组建项目公司 由合作双方作为公司股东，共同组建项目公司来完成某个项目的开发。在合作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定，尽量避免纠纷的产生。实践中这也是一种不错的合作模式。六、房地产合作项目资金监控问题： 资金监管是合作中很重要的问题之一，这主要涉及如何保障投入项

14、目中的资金真正应用到项目开发中去，而不被对方私下挪用或者用于其它目的。这是合作方最关心的问题，也是比较难以控制的问题，尤其在投资方没有决策权时。一般地说，在对某项目决定进行投资时，都会要求对方提供详细的最新的且经过法定审计事务所审计过的财务报表，从而来掌握该项目的债权债务关系。但该报表只表明投资前的债权债务，而无法解决对注入资金后的资金流向监控问题。实践中，常常是一方派财务人员入住监控，双方建立共同帐户，对资金进行监管，或者说约定资金分阶段注入，但这行为并不能根本解决问题。比较妥当的办法应是：审查该开发商是否存在不良记录、是否有诉讼或其它争议纠纷、开发商的主要投资人的为人品德、该项目的市场销售

15、预测是否乐观等角度来分析还有一点，就是在审查开发商提供的项目相关资料时，一定要仔细分析和计算整个项目最终需要的工程预算（分可行性研究投资估价、初步设计的概算、施工图设计预算、合同实施的结算造价和竣工验收的决策造价5种类型），七、审查房地产项目的当地政府态度： 这实际上是开发商是否可以利用政府的支持或消极态度来合理避免政策性损害或争取政策性利润。因为在我国，由于各地区的发展差异大，中央政府对房地产开发的管理只是作了一般性规定，而更多的具体实施细则是授权当地政府制订的，这就是所谓的政府潜意识规则。比如说对于房地产项目的超面积处理，不同城市有不同的规定。而实际上，许多地方政府没有此类明文规定，如果是

16、超面积，只要缴纳相关费用或罚款后即可成为合法的建筑面积。房地产项目合作开发合同书范本 -1鉴于公司与公司、公司于年03月日就项目地块转让签订了土地使用权转让合同(以下简称土地使用权转让合同);为了促进市建设、发展，合理开发利用土地，尽快实现土地的经济效益与社会效益，明确合同当事人双方的权利义务，公司两方本着真诚合作、平等互利的原则，经友好协商，就合作开发项目有关事项达成如下协议，以咨共同遵守。 第一章合作双方 第一条本合同的双方为: 厦门公司(以下称甲方) 法定代表人: 住所: 厦门有限公司(以下称乙方) 法定代表人: 住所: 第二章合作项目概况 第二条合作项目名称为项目(以下简称该项目);该

17、项目地块面积亩，容积率，总建筑面积、建筑密度、绿地率按控规指标确定。 第三章成立合作公司 第三条甲、乙双方于本合同生效后，就该项目依据中华人民共和国公司法及中华人民共和国公司登记管理条例及其他有关法律法规的规定设立项目公司，公司名称为，(以下简称合作公司)，合作公司的法定地址为，合作公司负责该项目的开发、建设及销售等相关事宜。 第四条合作公司为有限责任公司，甲、乙双方分别以其各自的出资额为限对公司承担责任，双方的出资和投入的方式、收益和利益分配、风险和亏损的分担、经营管理方式和合作公司的清算均按本合同的规定执行。 第五条合作公司经营期限为年。 第六条根据土地使用权转让合同的约定，该项目地块将于

18、过户至合作公司名下。 第四章投资总额、注册资本和资金筹措 第七条项目总建设期约五年，投资总额约人民币万元，甲、乙双方按75:25的出资比例投入。首期投资人民币万元。 第八条首期投资出资方式: (一)双方共同成立合作公司，合作公司注册资本人民币万元。其中:甲方出资人民币万元，以现金方式于本合同生效后日内汇入双方共同指定的帐号，出资比例为75%;乙方出资人民币万元，以现金方式于本合同生效后日内汇入双方共同指定的帐号，出资比例为25%。 (二)首期投资余额部分:甲、乙双方根据项目资金需求计划或股东会决议，在规定的期限内，按出资比例，同步足额汇入合作公司帐户。 第九条后续投入资金:由合作公司自行筹措，

19、不足部分由甲、乙双方按出资比例补足。 第十条任何一方向第三方转让合作公司出资的，必须经对方同意;对方在同等条件下有优先购买权。 第五章盈亏分配比例 第十一条甲、乙双方按出资比例分配或承担盈利和亏损。 第六章组织机构 第十二条合作公司设股东会，合伙合同。股东会对公司增加或者减少注册资本、分立、合并、解散、变更公司形式和修改公司章程作出决议，必须经代表三分之二以上表决权的股东通过，其他决议必须经代表二分之一以上表决权的股东通过。股东会分为定期会议和临时会议，会议由董事会召集，董事长主持。 第十三条合作公司设董事会，董事会由3名董事组成，其中甲方有权提名2名董事人选，乙方有权提名1名董事人选,由股东

20、会选举产生。董事长由甲方提名的董事担任，董事长为合作公司法定代表人。听听合伙工程合同书。董事会对股东会负责。董事任期每届三年，董事任期届满，连选可以连任。 第十四条公司设一名监事，监事由甲方提名，由股东会选举产生。每届任期三年，任期届满，可连选连任。 第十五条合作公司设总经理一名，总经理人选由乙方提名;财务负责人一名，由甲方提名。 第七章双方责任 第十六条合作双方应当依照本合同规定的金额和期限履行出资义务。 第十七条合作公司向金融机构融资，合作双方有义务提供担保，甲、乙双方按出资比例分摊担保责任。 第十八条除了本合同其他条款所述责任外，双方还应各自负责完成以下各项事务: 1、甲方责任 (1)负

21、责办理土地使用权过户、立项变更、项目更名、规划许可证变更等与项目开发相关的各种批文的变更(至合作公司名下)，产生的相关费用由合作公司承担; (2)负责协调与项目用地转让方的关系; (3)甲方应严格履行土地使用权转让合同，维护合作公司及乙方的合法权益; (4)土地使用权转让合同中的权益和义务由甲、乙双方按出资比例分享和承担;若甲方以自身名义履行土地使用权转让合同，土地使用权转让合同的法律后果由甲、乙双方按出资比例分摊。 2、乙方责任:协助甲方办理本条第1款所述的相关手续，及时提供所需相关文件。 第八章劳动管理 第十九条合作公司应设立专门管理部门负责所有职工的录用、辞退、报酬、福利、劳动保护、劳动

22、保险等事项。 第九章税务、财务、审计 第二十条合作公司应按照有关法律规定，缴纳各种税款。 第二十一条合作公司应按照有关法律和财会规定，建立会计制度，。会计年度以每年一月一日起至同年十二月三十一日止。 第二十二条甲、乙两方均可聘请独立的审计机构对合作公司每年度财务进行审计，所需费用由提出审计要求的一方承担。 第十章违约责任 第二十三条如一方未能按本合同的约定如期、足额履行首期出资义务，另一方可代为履行出资义务，若另一方代为履行出资义务的，则未履行出资义务方应按未履行部分金额以每日(待定)向代为履行出资义务方支付资金占用费直至清偿; 第二十四条若一方逾期履行首期出资义务或逾期返还另一方代为履行的首

23、期出资超过九十天，则守约方有权要求根据双方实际投入资金的比例调整出资比例，违约方应当无条件配合办理相关变更事宜。 第二十五条一方未能履行本合同约定的其他责任，而使另一方或合作公司遭受损失的，应承担赔偿责任。 第十一章合同终止 第二十六条双方均应按合同的约定履行合同，但出现下列情形合同终止: 1、合同经营期限届满; 2、合作项目开发完毕; 3、因不可抗力致使合同履行成为不可能; 4、双方协商一致或依据本合同约定解除合同。 第二十七条合同终止后双方应组织人员进行清算，清算后财产除本合同另有约定之外，由双方按实际投资比例分配。一方无正当理由阻扰清算的，另一方可聘请独立机构进行清算，清算结果对双方均有

24、效。 第十二章不可抗力 第二十八条由于地震、台风、火灾、水灾、战争以及其它不能预见并且对其发生和后果不能防止或避免的不可抗力事故，受不可抗力影响的一方不能按本合同约定的条件履行时，应在不可抗力消除后十五日内向另一方提供不可抗力的详情和不能依约履行的理由及有效证明文件，则受不可抗力影响的一方不视为违约。按其对履行合同影响的程度，由双方协商是否解除合同，或部分免除履行义务，或延期履行义务。 第十三章合同的修改、变更 第二十九条本合同未尽事宜双方另行协商，经双方协商一致达成的对本合同的补充、修改协议，均为本合同不可分割的有效组成部分。 第十四章争议的解决 第三十条甲、乙双方在履行本合同过程中如有争议

25、，首先应通过协商解决，如协商不成，任何一方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。 第十五章通知 第三十一条任何与本合同有关的通知、文件均需以书面方式发送至本合同第一条所述的甲、乙双方的法定地址。任何一方的地址如有变更，必须在变更后三日内以书面方式通知另一方，否则未能送达的责任由其自行承担。 第三十二条一切由专人送达的通知、文件均视为当天收到，以邮件的方式送达的通知、文件以寄出日的次日为收到日。 第十六章文本及生效条件 第三十三条本合同壹式份，双方各执份。 第三十四条本合同经双方签字盖章后生效。 (本页无正文，为签署页) 甲方: 法定代表人: (或授权代理人) 乙方: 法定代表人: 房地产联合开发合

26、同书范本 -2 甲方： (以下简称甲方) 乙方： (以下简称乙方) 根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“ ”项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。一、 项目概况 本项目位于 ，项目暂定名为“ ”。项目用地面积 平方米(约 亩)，规划用地性质为 用地，土地使用年限 年。项目总建筑面积 平方米，其中地上 层(包括住宅面积 平方米、底层商网面积 平方米)，地下一层(面积 平方米)。二、 合作形式 根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发、分段实施、自负盈亏的合作形式。 甲方负责办理项目

27、前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续，并承担相关费用。乙方在此基础上分期支付给甲方人民币XXXXXX 万元整(￥ 万元)，作为甲方的项目前期补偿与收益。 乙方负责项目的开发建设与房屋销售，承担相关费用，并独立享有项目销售的全部收益。三、甲方权利与义务 1、甲方负责办理本项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续。自本协议签定之日起 个月以内，取得本项目的建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证，自本协议签订之日起 个月以内，取得本项目的建设工程施工许可证(含深基坑手续)。并保证本项目的各项规划指标与本协议第一条的内容一致。 2、甲方负责承担项目前

28、期的土地出让金、各项规费与配套费(包括城市建设配套费、垃圾处理、绿化、人防、消防等费用)、图纸设计费，以及办理施工许可证的相关费用(包括白蚁防治、商混、墙改、档案整理等费用)。 3、甲方应在乙方按照本协议约定的付款方式支付第一期款之日起5日内，向乙方移交项目地块以及现场临时供水、供电，并保证项目用地无界址纠纷，项目产权明晰，无抵押等他项权利。 4、甲方应按本协议第六条约定的移交方式向乙方移交相关的行政手续与本项目的全部资料与图纸文件。5、在项目建设过程中，甲方应负责同施工现场周边关系的协调，排除项目周边单位或居民对乙方正当开发建设工作的干扰，保证乙方开发建设工作的顺利进行。 6、甲方负责承担本

29、项目在本协议签订以前的一切法律责任，以及由此产生的一切经济责任。 四、乙方权利与义务 1、乙方应按照本协议约定的付款方式，向甲方支付本协议第二条约定的项目补偿与收益。 2、乙方在向甲方支付补偿与收益后，对本项目具有独立的开发权与经营权，独立开展本项目的开发建设与营销工作，并享有本项目的全部收益。3、为保证项目开发工作的顺利进行，乙方定员派出一名工作人员协助甲方的规划报批、图纸设计以及申请施工许可等相关工作。4、乙方承担自己进行项目开发建设期间所发生的一切有关债权债务。5、乙方在项目完成后负责向甲方交回甲方所提供的相关行政手续。五、付款方式 1、自本协议签订之日起一个月以内，甲乙双方在 银行共同

30、设立共管帐户，用于乙方向甲方分期支付本协议第二条约定的甲方项目补偿与收益。2、自甲方取得本项目的建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证之日起5日内，乙方通过共管帐户向甲方支付总金额的 %，即人民币 万元(￥ 万元)。3、自甲方取得本项目的建设工程施工许可证之日起5日内，乙方通过共管帐户向甲方支付总金额的 %，即人民币 万元(￥ 万元)。4、在项目结构封顶之日，乙方通过共管帐户向甲方支付 %余款，即人民币 万元(￥ 万元)。 5、甲方应在乙方付款的同时，向乙方提供相应的含税发票。六、项目相关资料手续的移交 1、甲方自本协议签订之日起10日内，向乙方移交本项目前期相关的全部资料影印

31、件，包括项目的相关批文、经审核的方案图纸等，供乙方进行项目的开发准备工作。2、在乙方向甲方支付第一期款的同时，甲方向乙方移交本项目的建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证以及甲方相关的行政手续与项目全部资料、图纸的原件。3、甲方向乙方移交的相关行政手续包括：甲方的工商营业执照正副本、法人代码证正副本、房地产开发资质证正副本、税务登记证正副本、公司公章、协议专用章、财务专用章、银行帐户。甲方所提供的一切行政手续由甲乙双方共同派专人保管，甲方保证乙方在本项目开发工作范围内对甲方行政手续的正常使用，直至项目最后完成由甲方负责收回。4、在乙方向甲方支付第二期款的同时，甲方向乙方移交本项

32、目的建设工程施工许可证及相关资料原件。七、违约责任 1、双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失，并赔偿协议总金额的5%违约金。 2、乙方未按协议规定的时间(日期)支付款项，每超过一日，应偿付给甲方未支付款项5的逾期违约金。八、适用法律及争议解决 1、本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。 2、因履行本协议发生争议，双方协商解决，协商不成的，可向所在地人民法院起诉。 九、其他 1、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，经甲乙双方签章之日起生效。协议生效后，未经另一方许可，任何一方不得向外公开本协议内容。2、本协议未尽事宜，经双方共同协商，可另行签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。 甲方： 乙方： 法定或授权代表签字： 法定或授权代表签字： 年 月 日