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1、第六届中国（浙江）商业地产高峰论坛主题：第六届中国（浙江）商业地产高峰论坛暨 2009年中国（浙江）十大价值投资商业地产推荐活动时间：2009年5月14日 下午（1：005：30）地点：杭州开元名都大酒店（4楼竞潮厅右厅）嘉宾：中国房地产业协会秘书长 顾云昌开元旅业集团董事长 陈妙林中国商业联合会副秘书长王 耀坤和建设集团董事长李宝库大连万达集团董事长王健林新加坡超群公司首席执行官黄亮生铜锣湾百货华东区总监杨建伟江南摩尔总经理 石永昌合富辉煌常务副总裁黎振伟 主持人女士们、先生们，各位来宾，大家下午好，我是今天会议的主持人厉玲，首先非常感谢大家来参加第六届中国浙江商业地产高峰论坛会，本次会议经
2、过了两个多月的紧张筹备之后，于今天胜利召开。我们这届高峰论坛的主办方有：中国房地产业协会，中国国际商业博览会，中国浙江商业地产高峰论坛组委会、中国地产浙江城市主流媒体联盟等，协办方是：杭州开元房地产集团公司。2009-5-14|14:03:28主持人支持媒体有：钱江晚报、金华日报、衢州日报、丽水日报、温州晚报、搜房网等。从城市的中心商业到城市的区域商业，再到分布各处的社区商业，这几年的商业地产可谓是蓬勃发展，从商业时代的沿街为市，到近几年的产权经营、产权分红商业地产的投资模式，也是不断的发生着变化。我们大家都知道，商业地产有其自己的特殊性、多样性与复杂性，需要我们不断的探讨与探索。商业地产承担
3、的城市改造、城市化发展，市场繁荣、需求拉动等多项功能，因此受到了政府、金融界、房地产开发者、以及商业零售业、包括了理论界等。每年关于商业地产的论坛有几十个。 2009-5-14|14:03:54主持人今年有人提出2009年是我国商业地产的关键一年，因为经过了前几年的经营运作之后，有些商业地产可能在今年脱颖而出，成为佼佼者。他们有些楼盘是成功的,积累了成熟的经验，也有一些楼盘的问题可能会爆发，可能会造成一些社会的不稳定因素。在这个时候，我们举办主题为“地产与商业，如何共赢”的商业地产高峰论坛，目的是让地产开发商与商业精英者共同交流，提供平台，提高房地产商对商业经营的认识，以及提高自身开发的水平，
4、推动浙江省乃至全国城市的商业地产的建设和发展，为广大的市民与消费者提供更到位的商业服务. 2009-5-14|14:04:12主持人下面，请允许我介绍参加今天论坛的各位嘉宾：中国房地产业协会秘书长顾云昌，开元旅业集团董事长陈妙林，中国商业联合会副秘书长王 耀，坤和建设集团董事长李宝库 ，新加坡超群公司首席执行官黄亮生，铜锣湾百货华东区总监杨建伟，江南摩尔总经理石永昌，合富辉煌常务副总裁黎振伟，大连万达集团董事长王健林 先生，由于飞机原因将于2：30到会场。 2009-5-14|14:07:23主持人今天参加论坛的还有百货业、家电业、超市、饮食业的代表，还有五十多家的房地产业的代表，及国内省内的
5、媒体单位，对大家的到来我们表示热烈的欢迎！下面，请本次活动的主办方代表，钱江晚报编委，钱江晚报有限公司副总经理孙晓彤先生，致欢迎辞。2009-5-14|14:07:50孙晓彤女士们、先生们、各位来宾，各位朋友，大家好！我谨代表主办方对大家的到来，到开元名都这样漂亮的大酒店，来参加我们第六届中国浙江商业地产高峰论坛表示热烈的欢迎，本次活动得到了中国房地产业协会、中国国际商业地产博览会，中国（浙江）商业地产高峰论坛组委会以及开元旅业集团，以及浙江省的11个市的主流媒体，以及搜房网的大力支持，还有钱江晚报，对此我表示衷心的感谢。 2009-5-14|14:10:09孙晓彤 随着近年来我国的城市化的推
6、进，城市化的进程推动了商业地产的快速发展，成为城市开发中的一个热点。浙江省民间资本，中国人民银行曾经有一个统计，十五期间浙江有八千四百亿元，有良好的环境，如何开发优秀的商业地产，是政府和投资者，建设者，包括了消费者共同关心的话题，为推进浙江省城市化的进程，提高城市商业地产的综合开发水平，我们在2004年成功举办了首届中国浙江商业地产高峰论坛推荐活动，和中国浙江2004年十大价值商业地产，提供了一个经营者之间的交流平台，推出了一系列深具潜力的商业地产项目。今天举办此次论坛，希望通过本次论坛进一步的搭建起商业和地产之间的共同平台，实现商业和地产的资源共享，达到本次论坛交流、合作、共赢的宗旨。我祝愿
7、本次论坛取得圆满成功，谢谢大家！ 2009-5-14|14:10:16主持人谢谢孙总的致词，下面我们有请中国房地产业协会秘书长：顾云昌先生做宏观调控下的房地产及商业地产市场趋势分析的演讲。 2009-5-14|14:32:54顾云昌各位嘉宾，很高兴又到杭州来就商业地产的发展跟大家交流一些意见，根据会议的安排，让我就当前的房地产的整个市场形势和商业地产做一个发言，所以我想我讲的内容可以概括为三个部分，宏观调控继续进行中的商业地产的发展，第二个部分是商业地产的发展机遇与挑战，第三部分是商业地产发展的几点思考。 2009-5-14|14:33:53顾云昌中国房地产的发展，如果算从1998年改革开放启
8、动开始，已经有七、八年的历史，中国的房地产业像一辆高速奔驰的列车，现在这辆列车进入了一个敏感的时段和关键的地段。列车总是高速的奔驰，总要修整修整，我们现在进入了高位盘整期，宏观经济在1998年的时候，就要求房地产业的启动拉动国民经济整体增长的态势，房地产业很好的完成了这个任务，房地产业成为了冬天里的一把火，拉动了经济这匹马。房地产业这几年发挥了支柱产业的作用，现在宏观经济形势发生了变化，原来是要求各行各业加快投资和建设，用消费来拉动经济，现在看是投资过热了，根据宏观经济形势的要求，我们房地产这辆列车要适当的放慢它原来的高速发展，这是宏观经济形势对我们的要求。在我们进入了一个敏感的发展时期，这样
9、的调整过程中，出现了全国的房价攀升过快的情况，这个情况在浙江不仅仅是去年开始的，前几年就开始了，上海也是前几年就开始了，国务院最近发了八条，最近七部委也发了意见，预示着中国的房地产市场在高位进行盘整，意味着这辆列车如何防止更多的颠簸，更多的是要让它平稳的向前推进。 2009-5-14|14:34:14顾云昌国八条的出台来调控楼市，意味着中国的房地产市场从2009年来看，是面临两大发展任务：第一任务是稳定住房价格。讲得更全面一点是稳定住房价格加强住房保障。第二任务是发展绿色建筑，房地产业面临着两大任务，是从国家部委发出的文件中看出来，我们要把这两项任务完成好。国八条的出台，它的主要任务是要调控楼
10、市，目标是三个，使各地的供求总量平衡，供求结构基本合理，价格基本平稳，这是国务院18日提出的。价格不平稳，就要抑制过快的价格上涨，国八条和七部委的文件大家看得很清楚，这是提出了两手抓，一手抑制炒楼需求，出台的文件很清楚的显示,无论是税收、还是行政的杠杆，都是抑制炒楼、投机的需求，这一点是很清楚的，昨天我在长春，长春人问我，他们感觉到长春的形势和全国的形势不一样，前几年那里是稳中有降的，去年有一点涨幅，我问了他们，他们说长春市的炒楼比例很低，主要是当地居民的需求，因为都是买来居住的，所以他们在宏观调控下不会像上海和杭州市以及整个长三角市场产生这样激烈的市场博弈，还是相对平稳的。中央打击的实际上就
11、是炒楼、投机者，总体上来抑制炒楼需求。 2009-5-14|14:34:29顾云昌第二个就是控制被动需求。有些地区的需求过渡的旺盛，需求旺盛是好事，但是我们现在是过渡的旺盛了，以至于供不应求了。这当中造成了一部分投机的比例过高了，有地方的拆迁规模过大了.对于长三角地区来说，主要是前者，有些地区主要是拆迁的比例过大了，导致了需求过旺，供应不上，供不应求导致了房价上升。这是我的分析。 2009-5-14|14:34:39顾云昌再加上这几年的开发成本的加大，加上了品质的提升，加上了市场的预期，今年一季度全国的商品住宅价格又上涨了13.5，这样的涨幅不是一种好的表现。所以党中央国务院采取了措施，归根到
12、底就是要稳定价格，而且对中低收入家庭要保障住房，我们应该从各个方面来理解党中央国务院在宏观调控方面，和对房地产市场带来的变化，使我们的房地产市场快速发展当中，进入这样一个关键的调整阶段.我想我们共同的努力，让这辆高速列车的颠簸尽量少一点。 2009-5-14|14:34:51顾云昌行业发展的方向和市场发展的要求。还有绿色建筑的要求。使我们在建筑中消耗的资源、能源占全社会资源,能源消耗的三分之一以上，其中盖房子的消耗资源是占到了三分之二以上，我们现在的增长方式是3：1的增长方式，我们的效率很差。必须要通过节能省地的方针，建造一个健康舒适的居住环境，还要节约资源和保护环境。 2009-5-14|1
13、4:34:59顾云昌这是对当前房地产市场的简要认识，调控楼市两手抓，一手是抑制过旺的炒楼需求和投机需求，另一手是控制增长需求的速度。不能太快了，这是宏观经济的要求，要满足需求这是房地产市场的要求，两者要如何平衡好，所以在增量方面，比如说土地的供应量要保障，同时还要大力的盘活存量，使我们的房地产市场保持供求总量的基本平衡，供求结构的基本合理和价格的基本平稳。 2009-5-14|14:35:10顾云昌为了达到这样的目标，实际上七部委的文件，动用了税收杠杆和行政管理的杠杆，比如说期房不能转让这样的行政杠杆。我们应该深信国家文件的出台目标是使我们的房地产市场在快速运营当中可以进行高位的盘整，使市场继
14、续保持好的发展势头，决不可能动摇房地产支柱产业的地位，恰恰是支柱产业，所以国务院发文件对房价专门做了规定，有史以来从来没有哪个产业的价格是国务院发文件规定的，就因为房地产业是对国计民生都非常重要的。这种金融杠杆的作用，在各地是不同的，因为楼市的差异性，所以调控也存在区别性，在不同的市场我听到的反映是不一样。比如说上海市场的反应很强烈，杭州也是，长三角的市场比其他地区的市场更强烈一些，西北地区的反映就不太强了。炒楼几乎没有的，市场反应就比较小一点，由于楼市的差异性，所以调控的力度会有差异，发挥的作用也会不同。 2009-5-14|14:35:19顾云昌在宏观调控中物业的不同，也会有所差异。比如说
15、现在主要是针对居住物业，所谓的房产泡沫和房价增长过快的情况，都是老百姓反映了住宅的价格上涨过热，而商业地产的增长这几年也很快，但是市场的反映没有这么强烈，这是商业方面的投资者毕竟是少数人，居住是每个家庭都会遇到，所以要求不一样。我想在调控当中，由于一个地区的不同，物业的不同就会有所差异。 2009-5-14|14:35:28顾云昌比如说我们的商业物业和居住物业同样是物业，同样是房地产，但是有很大的差异。比如我们的居住物业，住房主要是满足居住需求，我们要看我们的住房是否是健康舒适的，是否是节约资源的，是不是对环境损害最少的，我们商业物业就不同了，商业物业主要是满足居民的购物需求的，它对物业的需求
16、角度不同，比如说通常研究商业房地产，首先是研究它的需求：第一，商业需求的要求是便利；第二，高效；第三，收入提高了，就希望是一种具体的细分，各层次的消费人群有不同的需求，妇女的商品和儿童的商品都不同，这是一个细分的市场，到后面的需求就是享受型的购物，所以出现了很多的shoppingmall这样的物业。由于这样不同的性质，比如说我们居住的物业，开发商开发之后，卖掉了就实现了它的全部价值，从开发的程序说，只要卖得好卖得快，这个楼盘就成功了，但是商业物业不一定，卖得好卖得快，但是说不定过了两年这个物业经营就不善，谁买谁倒霉，商业物业是销售好不一定经营就好。有些物业前几年卖出去现在就发生了问题，小业主和
17、开发商之间已经开始“打仗”了，当时的预期与现在有很大的差异，这是商业物业和居住物业的很大差异。 2009-5-14|14:35:39顾云昌今天专门讨论商业地产的特性，发展往何处去，共同的交流这是很好的，商业物业在整个的宏观调控进行中的形势，商业物业的基本面也在房地产市场中，所以必然对我们的商业物业的市场产生很大的影响。现在都在讨论国八条、七部委的文件出台之后，市场会往哪里走，这是现在都没有把握的，今后会出现怎样的走势？通过这国八条的文和七部委的文件出台之后，房价会降下来？或者是过一段时间之后会反弹？还有一种是经过一段时间之后房价会走稳？这三种看法。各地的情况不同，上海与杭州有很多的相似之处，但
18、是也有很多不同，比如说上海有很多境外的来炒楼盘的，但是杭州大多数的投资者是以本省为主的。同时面临着一个汇率变化的压力，假如说汇率变化了，上海受到的影响会比杭州要大.各地的政府采取的力度会不同，反应也会不同。我个人希望经过这段时间的政策出台之后，能够使我们的楼市进入一个平稳发展的楼市，不要大起大落。这是我的一个愿望。2009-5-14|14:35:52顾云昌第二个问题，是商业地产目前面临的机遇与挑战。商业地产这几年被业界誉为地产中的精华。第一是由于住房快速发展的支撑，这几年住房的发展，从九十年代到现在，房地产每年的竣工面积是9左右，而房地产业的住宅发展速度是20以上，这种发展速度是不均衡的，尽管
19、速度会有所放慢，但是住宅发展的增量是绝对的，因为我们的城市化，居民的住房面积的需求，以及旧城改造都带来了这些需求。第二个是城市的不断更新催生的需求，各地尽管是拆迁速度放慢了，但是拆迁改造仍然在进行中，催生了更多的商业物业产生了。第三个是消费的不断升级。不断的更新与改造中，肯定是酝酿着很多商机。 2009-5-14|14:36:01顾云昌还有国际品牌的推动，中国的商业地产对于国际品牌是非常看中的，很多国际的大品牌进入了中国的大中城市，逐渐的扩散开来，这些对中国的房地产市场带来很多的机遇，下面有大连万达的老总会介绍一下这方面的情况。但是在发展机遇的同时，我们也看到了面临的很多挑战，第一个是空置面积
20、的角度，这几年全国的商业地产，占到了整个房地产的竣工面积数量的10左右，但是商业地产的空置面积占到了整个空置面积的比例是四分之一，相对于开发面积而言，这个商业地产的空置面积是过多了。住宅物业这几年空置面积是下降，但是商业地产的空置面积还是每年10甚至是20的增长。 2009-5-14|14:36:12顾云昌第二个问题是商业地产的人均面积过多。商业地产的人均面积是人均1平方米是合适的，最多不超过1.5平方米，但是很多城市目前已经超过了这个标准了，有的城市的很多地段，商业地产的人均面积已经超过了世界各国的平均水平。第三，售价攀升过快，这几年大家都看好商业地产，所以价格不断的攀升，去年年初，中央电视
21、台做过节目，让我去讲一下商业地产的价格，其中谈到有些商用物业的价格上升到70000一平方米，怎样衡量商业地产的价格呢？这几年研究商业地产过程中，商业地产的价格，主要的决定性因素和住宅地产的价格决定性因素是完全是不同的两种概念。 2009-5-14|14:36:22顾云昌一般来说，住宅价格是和成本挂钩的，买地和开发花了多少钱，加上一定的利润就形成了价格，一般情况下这是符合的，同样的一个地段，下面的价格比楼上的要贵得多，是成本多吗？不是的，商业地产的价格通常不是成本决定的，决定商业地产的价格是最终由它将来的商业物业的收益决定的，产生的净收益决定了我今天的售价，未来的收益决定了今天的售价，或者是未来
22、的收益反馈到今天来。实际上商业物业是由净收益还原成商业地产售价的，其中有可能会达到你的反馈回来的收益，也有可能达不到。但是在市场销售的时候，是完全可以通过运作来达到这种售价的，这里面有很大的虚数，最后是形成不了。往往和它建造的这几年售价有一个虚高的表现。 2009-5-14|14:36:33顾云昌北京的报告，当时是售价很高，卖得很好，开发商赚了很多钱，但是现在是大量的亏损了。就因为有很多不确定的因素在其中。商业物业的成熟是有一个过程，开始的几年不行，之后几年能否成熟起来，达到预期的效果，这要看当地的商业物业的发展程度了。第三，结构不太合理。现在传统的物业占的比例过高。新型的物业占的比例较好，购
23、物中心的概念在很多城市都火起来了。最近到了一个城市中去，中心城区的商业中心是500万人口的预算投入，但是这个城市只有100多万人，这样的商业物业的布局是值得我们深思的。 2009-5-14|14:36:44顾云昌第三个商业地产发展的几点思考。商业业态变化的国际潮流和中国的差异。商业业态的发展是一个不断变化的过程，中国的群集是街的布局，国外的shopping mall是一个广场的文化，如何将国际先进的理念和中国的传统结合起来？更多的能否运用我们商业街的文化来营造这种商业氛围？现在都没有什么街，都是马路旁边的，这是街文化在中国的差异。现在中国上推介的都是购物中心，这种商业的业态很多，实际上不同的业
24、态是由不同的收入决定的，在收入低水平的阶段大量用的是传统模式的物业，shopping mall是收入3000美元以上才可能承受，要结合起来，有没有这个消费能力，能否达到这样的水平，所以必须根据我们的收入来确定商业业态。 2009-5-14|14:36:57顾云昌在研究商业业态的时候，现在的开发商还是按照传统的搞住宅业态的办法，追求售价和销售的速度，这就决定了商业地产是否成功，实际上你销售售价和销售收入得到的仅仅是一部分，还要看这个商业的市值，将来的经营效益达到了，才是商业地产成功了。我们的地产和开发商之间的结合还不够，这是一种差异。我们认识问题上，最后强调的是商业地产的市值，而不是销售的收入和
25、速度。商业和地产的对接，是先商业后地产还是先地产后商业，运行过程中现在是先地产再商业，有了地产之后再搞规划和设计，然后搞成之后再去招商，这就晚了。正确的是先商业后地产，要多大的面积要什么样的商业，根据这样的要求再去搞地产，这样位置就摆正了。订单式的开发模式是对的。 2009-5-14|14:37:06顾云昌前期项目定位、中期的市场租售、后期的经营管理，三者不可缺其一。要事先认真的做好项目的定位，什么样的商业业态？整个的调查之后，综合起来，认真的做好你的出租和销售，最后长期的后期经营跟上，这是根本。所以成功的商业地产应该是把租售和后期的经营管理纳入进来，而不是像现在的模式。商业地产的盲目开发，商
26、务部等部门已经搞了一个商业网点的规划，我想我们的商务部的同志来了，会做有关的介绍的。根据商业地产的网点规划来搞开发，一万平方米以上的开发网点甚至是通过听政会之后，再搞开发，这样才有可能会成功。 2009-5-14|14:37:17顾云昌第三、商业地产的融资体制。前几年是采取把商铺卖给小业主，并答应每年有8左右的回报，三年的回报之后再让你来管，这是在商业融资的环境下做出来的，基本上都卖给小业主.小业主也注意到了，必须要出租和出售相结合，一部分物业开发商留下来，跟小业主共同的组织，由经营管理者来经营，你看我都有了物业了，会管好的，而不会一卖了之，有的开发商是有意识的自己来经营。最先的开发和最后的经
27、营能够配套和衔接起来，这是一种负责任的办法。现在的情况下也只能这样做。目前正在发展的方向和长远的目标，应该是尽可能的发展房地产基金，用基金的方法来发展商业地产。将来发展商业物业的不是小业主而是基金，国外的商业物业绝大多数是以基金的方式，有很大的好处，第一房地产开发商的融资渠道拓宽了，可以通过基金来融资，第二个,基金对商业地产的运作是由专家来运作的，在购买商业地产的时候，要看有没有效果，要共同的参与的。不光商业地产是这样，住宅地产也是如此。 2009-5-14|14:46:55顾云昌为什么现在投资住宅地产的人很多，炒楼是一个投资的方面，现在整个社会的融资环境还是很不健全的，有钱存在银行里是负利率
28、的，股市是熊市，融资渠道也很少，基金的话就可以让我们盈利了，不用自己担风险，可以通过基金来拓宽我们的房地产融资渠道。这方面我听过一些朋友的介绍，开发的项目都是逐步的转向海外基金的投入的，这样逐步的发展房地产商业地产物业是尝到了甜头，这样和商业地产之间更好的对接，基金对于房地产业来说是一个很好的融资渠道，这样使我们的房地产业走上更好的发展道路。谢谢大家！ 2009-5-14|14:47:09主持人感谢顾秘书长的报告，对商业地产的介绍，特别的指出商业地产和住宅地产的区别，有两个根本的区别是值得我们今后做更深一步的探讨，引出了我们值得注意思考的问题。下面是房地产商对shopping mall的理解。
29、用诚实经营的理念打造复合商业地产，主讲是开元旅业陈妙林先生。 2009-5-14|14:47:54陈妙林尊敬的各位领导，各位嘉宾，女士们、先生们，五月的杭州，春光无限，气象万新。十分高兴能与大家相聚在开元名都大酒店，共享湖畔的温馨和闲逸，并就商业地产这一共同感兴趣的话题，进行探讨与交流。 2009-5-14|14:48:35陈妙林开元旅业是一家以酒店业为主导，以房地产业为支柱的大型企业集团。在较长一段时间里，开元旅业一直集中投资于酒店业，直到1999年，我们开始进入房地产业。之所以要进入这一行业，我们非常看好中国的城市化进程，认为房地产业肯定会成为一个朝阳产业。我记得最早是从1998年起，就有
30、人提出中国未来要以什么做为支柱产业的问题，有的说房产，有的说是汽车，有的说是其他行业当时，我印象比较深的是经济学家樊刚提出来的一个观点：就是扩大城市化进程。因为扩大城市化进程是世界经济高速增长的必要条件，而中国必须也必然要走上这样一条道路。 2009-5-14|14:48:56陈妙林同时，我们认为开元旅业集团进入房地产业拥有其独特的优势。开元旅业拥有优秀的品牌资源，大量旅业优质资产、良好的执行系统和以旅业管理为基础的严谨的管理资源、良好的公共关系资源等等。这些优势资源的占有，对于开元旅业集团进入房地产业，特别是以复合地产的模式进行商业性开发提供了有利的支持，我们对于这个战略决策满怀信心。 20
31、09-5-14|14:49:10陈妙林事实也正是如此。自1999年以来，开元旅业始终坚持高起点、高品质、高标准的物业开发理念，开发了系列精品力作，创新并提出了“星级服务、星级房产”的开发理念，走出了一条旅游休闲业与房地产业结合开发的新路子和新模式，实现了房地产业与酒店产业双轮驱动，在业界独树一帜。其中，千岛湖开元度假村，88幢度假别墅和五星级标准度假酒店交相辉映，现已经被外界推为华东地区最高档休闲度假区，成为旅游房产开发的经典，其“酒店住宅”开发模式也受到业界的瞩目。 2009-5-14|14:49:22陈妙林在“酒店住宅”复合地产模式初步取得成功以后，我们认为如果将复合房地产的组合提升为“酒
32、店商业住宅”的模式，那对于提升开元的品牌度，加强开元旅业集团业务组合的协同和互补，保持健康而较为快速的扩张，将会更具有比较优势。 2009-5-14|14:50:02陈妙林正是基于这样的认识，开元旅业集团以复合房地产模式进入了商业房地产开发领域，并以shopping mall为主要商业业态定位，分别在杭州、上海等地操作了多个购物中心，其中萧山开元加州阳光MALL和上海松江开元地中海MALL就是典范之作。这充分体现了开元旅业“以大集团的综合管理和融资平台，以酒店业为主导产业，塑造强势品牌，实施连锁化经营；积极发展房地产业，形成具有竞争力的房地产业务特色；导入和孵化相关产业、强化产业组合优势，构建
33、产业联动发展体系”的战略发展，全面致力于酒店产业的连锁化建设、房地产产业的成长和相关新兴产业的突破。 2009-5-14|14:50:46陈妙林我认为，城市的未来是需要靠经营的理念来打造的，它并不是单纯的模仿和简单的复制，要有其创新和突破。位于杭州萧山新城的开元加州阳光MALL属于超前眼光项目的一部分，除了建筑面积6万平米的风情主题MALL之外，还有16幢水景高层住宅、一幢酒店式公寓，是典型的复合地产项目。我们以高起点规划该项目，聘美国WATG建筑设计公司、CALLISON建筑设计事务所、美国RTKL室内设计公司、贝尔高林设计公司共同完成设计，聘新加坡超群公司担任管理顾问，引进国际先进商业理念
34、，打造人性化的集购物、休闲、娱乐等功能于一体，风情主题与功能主题交流的现代化商业之都。 2009-5-14|14:51:17陈妙林开元加州阳光MALL被评为“浙江省人居经典”，并被萧山旅游局评为“萧山旅游双十佳项目”之一，纳入了2006年世界休闲博览会的发展大框架。并计划于10月份开业，市场反应的热烈程度，让我们对该项目的前景以及对商业地产开发模式的前景充满了信心。 2009-5-14|14:51:32陈妙林随着城市化进程的不断发展，目前现代服务业的概念已经发生了很大的变化，服务半径会随着交通的发展而扩大。我们在小萧山做开元加州阳光MALL，随着钱江时代的真正到来和“大杭州”的形成，我们的开元
35、加州阳光MALL就不仅仅是为萧山区和滨江区服务了，更是在为整个杭州市服务。再以我们在上海松江的项目为例，如果轻轨一通，从徐家汇到松江也就是20分钟的路程。所以，上海松江这个shoppingmall，已经不完全是为松江服务的，将会是为整个上海服务的。 2009-5-14|14:51:45陈妙林或许有人会问，国家已经将shopping mall项目作为宏观调控的重点之一，开元为什么对它的前景依然如此看好？我们认为，调控意味着促进健康发展,调控更给我们创造了机会。同一类项目，做得多了当然不行，做得少就肯定会有机会。复合地产营造的实际上是已经不是房，而是城与市。我们坚信中国城市化的进程不会就此停滞不前
36、，国家现在的调控，对于已有的项目是保护。如果在规划失控的条件下企业盲目开发当然会泡沫四溅，而调控的目标是最终能形成秩序，这对企业的经营环境而言是件好事。就拿shopping mall来说，到目前为止杭州一家都没有。而在上海，真正能够做好的shopping mall也为数寥寥。 2009-5-14|14:51:55陈妙林综上所述，我们要以经营城市的理念打造复合商业地产。我们坚信：任何事情，只要你有把握机会的能力，有做在前头、敢于吃头口水的胆色，终归是能够把握机遇，创造出一番新的天地。在以后的日子里，我们期待有更多的朋友能够关注开元、支持开元，为我们的发展出谋划策。等到明年春色满园，我们再相会时，
37、我一定邀请大家在加州阳光，尽情感受杭州首个主题MALL，尽情分享开元的理念和成果，共同见证钱江时代又一个精彩时刻。 2009-5-14|14:52:08陈妙林谢谢大家！也祝愿大家在这次峰会过程中一切顺利，有所收获！ 2009-5-14|14:53:08主持人我看到一个房地产业和房地产商进入到了商业地产，进入了MALL，从1988年开始，开元开始涉足房地产业开始，同时也是涉足了商业地产，刚才陈妙林先生也是描绘了很好的前景，应该是MALL是地产与商业的亲密接触，零距离接触。商业企业究竟是什么样的情况，我国的商业的现状如何？下面的主题是“2009年我国的商业消费品市场的分析”，主讲是中国商业联合会秘
38、书长王耀先生。大家欢迎！ 2009-5-14|15:09:01王耀感谢主持人给我这样的机会，跟大家交流关于商业的基本情况。 2009-5-14|15:09:17王耀商业房地产，与商业是密切相关的，做商业房地产必须要对商业有所了解。与商业房地产相关的有两大问题需要关注。第一，需要关注目前各地都在做的城市规划，现在已经完成的有20多个省市，通过了当地政府批准的，还有20多个是目前正在做，还没有批准的。我们看到的已经有这些了，我们了解到现在的一些二级城市三级城市也在做商业规划。目前正在起草的社区商业的标准，现在开发了很多社区，社区当中的商业、服务业如何配套？建设部搞了一个关于商业社区中的房地产开发标
39、准，关于商业方面的标准是比较粗的，所以正在做相关的标准。2009-5-14|15:09:25王耀今天交流的主要是我国的商业基本情况。2004年的商业情况是非常明显的，我们的消费的零售总额突破了5万亿，农村消费市场增长速度明显加快。2009年，从一季度来看社会消费总额增长了很多，增长速度比以前提高了，增长了11.2，已经达到了3318亿，这是去年开始国家对农村的政策改善以后，农民的现金收入提高了，就开始消费了。第三个就是餐饮，去年的最大特点是餐饮对社会消费的贡献率是最高的，去年是达到了17.2，城乡距离也在扩大，城市所占的比重是66.77，增幅扩大了0.87，从图表中可以看到，从1997年到20
40、09年一季度，城市和农村的消费者消费总额的比重，城市是逐渐的增加，农村是逐渐的减少，原因有两个：一个是城市收入的水平比农村增长要快，第二，小城镇的人口向城市迁移，所以这个距离是越拉越大了。 2009-5-14|15:09:34王耀第二个是需要关注大型连锁企业，这几年大型的连锁企业扮演的角色是越来越重要了。从2004年我国零售在百强规模的迅速发展中可以看到，2004年超过100亿零售额的企业有15家，比2003年增加了5家，而且零售百强中百货业的企业明显在增长了，具体来说，2002年是45家，2009年是59家。家电专业店的发展规模比其他的专业店的发展要快，突出的表现是家电在2004年中百强企业
41、有6家是家电企业，像医药、电子、眼镜、钟表在2004年都已经消失了，在高度的竞争中他们已经达不到百强了。 2009-5-14|15:09:46王耀零售业中外资的比重仍然保持稳定。2003、2004比重都是14.9，这样的比重在百强是比较高的。上海地区是占最高的，达到了21，这样的百强企业，每年公布的情况对开发商来说也是非常重要的。商业的收购在去年是非常明显的。这种收购当中，除了我们内资之间的互相兼并之外，最明显的就是外资。比如说英国的一家企业收购了乐购，还有很多的国外专业店和国内的专业店和大型的连锁企业。这是在2009年出现的一个很大的特点。 2009-5-14|15:09:54王耀第三个是外
42、资的步伐，现在是明显的加快了。到2004年底，已经批准的外资是304家，比2003年增加了40家，今年国际大连锁企业的步伐是明显加快了，整个的外资的步伐和内资的步伐相比，内资的步伐比较快。我们的很多零售商在2004年2003年之间，主要的利润是靠在供应商收的进场费，很多的供应商在规范自己，比如说北京市出台的相关方面的政策，这方面的矛盾也在不断的缓解。大型零售企业也是趋于理性了，2001年增长48，2002年是增长36，2003年是30，门店2001年是56，2003年是36，门店比同期的销售增长速度要快。但是到2004年不同了，销售收入是33，门店是只增长了28，所以很多企业在发展门店增长中是
43、明显的放慢了速度。从效率和经营情况来分析，商品的收入和净额的收入增长速度是9.2，目前是保持较高的增长速度，利润增长是最高的，很多的企业都在亏损，负债率9.8，负债率下降2.4，毛利最高，外资的销售额，利润是继续大幅度的减少，亏损在增多。 2009-5-14|15:06:08王耀从下面的表中可以看出，百货、超市，内资、外资，从中可以看到，收入净额当中是15以上，专卖店是33，商品销售利润，可以看到负的很多，包括了专卖店、超市，这些都在负，说明了市场竞争是非常激烈。 2009-5-14|15:06:19王耀第三，介绍我国对外开放的基本情况。目前我国从去年年底是对外开放了，放开之后，外资进入零售企
44、业当中，目前能够感觉到的舆论、和民族企业的压力是越来越大了，而且压力是往往大于外资的实际运作的，很多人都在谈外资企业太多了，这样的压力就变成了他们向前的动力，这种动力带来了利润的大幅度降低。目前的外资在我国主要集中在零售业，但是从去年年底到今年年初，从外资的申报来看，批发业外资也在快速的申请当中，下一轮的竞争中批发业也是外资的竞争重点，外资在整个零售中的比重目前是3左右，内外资相比,外资有三方面的优势，一方面是可以迅速的拿到国外的钱，还可以靠它的品牌在国内的银行中拿到钱，还可以享受地方政府的优惠。另外还有他们的管理，有丰富的管理经验，第三，他们有比较好的人才培训基地。所以人、管理和资金，这方面
45、比我们目前都是有优势的，所以外商的零售企业核心竞争力比内资的零售企业的核心竞争力高。 2009-5-14|15:06:28王耀外商进入我国主要是采用进入中国超市，中国超市目前的外资当中，现在是占的比例较大的。对2001年加入WTO时有一个数量限制，外商在国内开店不能超过30家，这样外资在中国开店都选择大店，外资还会先选择与食品相关的大卖场，而且这方面是中国国内最弱的，副食品市场和菜市场中国当时是薄弱的。外商在大型的综合超市目前有一定的优势。从表中可以看出，外商零售企业所占的比重，百货店、超市、专卖店，这方面明显的感觉到超市的比重最高，超市是13左右，门店的比例外商是超过了15，外商在门店的比重
46、2004年比2003年低。为什么会低？因为它的速度没有我们的门店发展速度快，但是零售额的比重，外商比重在两年中相比，2004年也没有2003年高。 2009-5-14|15:06:38王耀另外，我们在2004年12月11日对外资承诺开放之后，外资更多向二、三线城市进军了，我们响应了号召去西部发展了，希望有更多的优惠政策，但是目前更多的外资进入了二三类城市了，因为这类城市的商业竞争力非常弱，尤其是一些外商选择了中国大型超市，比如说东北的城市，开始是我们国内的中小企业，进入了一家台湾企业之后，很多当地的中小企业都不行了，被挤垮了，二三类城市当中，外商发现不仅仅是商业基础低，竞争力薄弱，而容易占领市
47、场。从2001年到今年的一季度的情况来看，目前外资还没有占到主导地位，外资主要是在超市当中的比例比较大，除了超市以外，其他的比例是相对较好的，整个超市中的比例是一定的，任何国家的超市的比重就是在30左右，就算是全部占据也不会占据到主要地位。 2009-5-14|15:06:48王耀新的动向，我们每年对全国将近5万家门店的1000个外商，包括了国内的连锁、超市、百货的监测中可以发现几个问题，一个是外商的发展速度，是要慢于内资的，从门店来看，2004年的增长是15.93，内资比外资要高，营业面积外资是23.67，内资是25.99，销售额外资是25.1，从这些数据可以看出，外资的比重是在下降。门店来看，外资是占到了26.99。销售额来看，目前外资占到了16.88比2004年下降了2.4。 2009-5-14|15:19:03王耀这些比重看，但是从大店方面外商的增长速度比较快，外资的门店是13.5，内资是20.6，外资目前是选择大店，万米以上的门店增长是33.33，内资是29.56，外资的加盟店的面积增长比内资的加盟店增长要快，因为现在的很多内资加盟店当中选择比较小的店，自己去开大店，而外资是外商的加盟店是同样的比较大的，在面积的所占比重来看，是25.39，销售额增长了38，内资增长了37，所以内外资这两点是不同的。
