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1、机密临沂市： -GDP排名高于珠海、汕头、厦门、合肥、太原、南昌、威海、日照等知名城市，列中国地级以上城市第40位临沂兰亭大酒店（五星）及酒店式公寓和写字楼等配套项目商 业 计 划 书临沂兰亭大酒店有限公司（外商独资）二七年五月山东临沂（东部近海城市）， 位居中国城市增长竞争力第七位（2007年）； 世界银行发布的中国120城市政府效率中，临沂公推第一（2006年）； 临沂市荣膺“2006跨国公司眼中最具投资潜力的中国城市”称号 (2007年)。 在中国269个地市级城市中，临沂GDP排名第40位，排名高于太原、昆明、南昌等多个二类省会城市。三期总体效果图项目在临沂市的中心位置临沂明珠塔（类上
2、海东方明珠塔）市政府及各局所在地临沂兰亭大酒店所在地项目在临沂市总体规划中的位置临沂明珠塔临沂兰亭大酒店所在地市政府及各局所在地临沂市对城市核心区域的功能定位临沂兰亭大酒店所在地保密须知本项目建议书属于商业机密，所有权属于临沂兰亭大酒店有限公司。其内容和资料仅对已签署投资意向的投资者公开。收到本项目建议书时，接收者了解并同意以下约定：1、当接收者确认不愿从事项目建议书所述项目后，必须尽快将本项目建议书完整地交回；2、没有临沂兰亭大酒店有限公司书面同意，接收者不得复印、复制、传真、散布本项目建议书的全部和/或部分内容；3、本项目建议书的所有内容应视同为接收者自己的机密资料。本计划书为商业投资分析
3、报告，不是出售或收购此项目的建议书。企业（盖章）：临沂兰亭大酒店有限公司日 期：2007年05月主联系人李骞女士职 务 融资经理移动电话13146010147电话号码010-58608062-805传真号码010-58608062-800电子邮件Liqian目 录第1篇摘要111.1投资要点111.2项目概况121.3项目最新进展131.4项目公司131.5发起团队及核心人士介绍131.6酒店设计师介绍151.7项目推进时间计划161.8项目投资与赢利估算161.9项目估值161.10项目融资方案与回报估算171.10.1融资方案一171.10.2融资方案二181.11当前董事会承诺181.1
4、2投资人承诺181.13结论19第2篇蒸蒸日上而又美丽动人的城市202.1历史文化名城和现代美丽的临沂202.1.1临沂的历史202.1.2滨水生态城和易居城市212.1.3临沂经济发展222.2批发物流全国第二、经济基础雄厚222.3环境优美，已经呈现现代大都市格局242.3.1自然情况的介绍242.3.2地理位置262.3.3行政区域262.3.4气候272.3.5人口272.3.6交通建设272.3.7邮电通讯272.3.8旅游业的发展282.4新规划打造崭新城市282.4.1城市远景发展构想292.4.2城乡规划292.4.3旅游规划292.4.4城市交通规划292.4.5城市结构规划
5、292.5临沂经济升级展现强劲增长实力302.5.1经济增长强劲302.5.2近年主要经济指标302.5.3自主产业概况312.5.4外商企业投资概况31第3篇公司333.1公司概要333.2公司股权结构343.3酒店管理组织架构343.4核心管理层简历343.5公司目标35第4篇项目总体发展规划364.1项目位置364.2项目分期开发规划364.3大酒店项目总体方案374.4酒店功能定位384.4.1酒店整体定位384.4.2酒店房务功能定位384.4.3酒店餐饮功能定位394.4.4酒店娱乐功能定位404.4.5酒店康体功能定位404.4.6酒店会议功能定位404.4.7酒店其它服务设施功
6、能定位404.4.8酒店设备设施档次定位404.5酒店功能规划414.5.1酒店建筑面积规划414.5.2地下层功能规划414.5.3地上一层功能规划424.5.4二层功能规划444.5.5三层功能规划454.5.6四层功能规划464.5.7五层功能规划464.5.8六层至十层功能规划474.5.9十一层功能规划484.5.10十二层功能规划484.6酒店经济技术指标汇总494.6.1综合指标数据汇总494.6.2功能数据汇总504.7项目开发进度计划50第5篇市场分析515.1我国房地产市场发展趋势简析515.2我国商业地产市场分析535.2.1我国商业地产市场现状535.2.2商业地产市场
7、运营中存在的问题545.2.3商业地产的未来趋势555.3中国酒店市场发展前景585.3.12006年酒店发展情况统计585.3.2中国酒店产业发展的一些新趋势595.4临沂市房地产市场发展分析615.5临沂酒店市场分析预测625.5.1临沂酒店基本情况625.5.2临沂三星级以上酒店客户来源构成625.5.3临沂旅游业基本情况635.5.4山东临沂酒店价格和出租率635.5.5临沂酒店市场需求预测635.6竞争分析655.6.1竞争对手基本情况655.6.2SWOT分析655.6.3竞争分析结论675.7项目目标定位68第6篇酒店项目运营696.1影响本项目运营方案的主要因素分析696.2本
8、酒店运营方案选择706.3酒店项目经营计划与测算716.3.1收入测算716.3.2酒店营业成本预测74第7篇投资估算767.1说明767.2土地购买767.3前期筹办费用767.4项目建设成本与流动资金估算767.4.1一期工程：临沂兰亭大酒店和沿河精品屋项目767.4.2二期项目：酒店式公寓项目807.4.3三期项目：写字楼和精品百货楼项目807.5项目总投资80第8篇项目财务分析818.1一期项目财务分析818.1.1兰亭大酒店项目818.1.2六栋精品屋818.2二期项目财务分析828.3三期项目财务分析838.3.1写字楼项目838.3.2精品百货店项目838.4项目整体现金流分析8
9、48.5项目在土地期限内的综合现金流87第9篇项目估值889.1未来经营净现金流折现估值889.2流通股票估值88第10篇融资计划与退出安排8910.1融资计划8910.1.1融资方案一8910.1.2融资方案二9010.2投资保障承诺9010.3上市计划、分红及保证9110.3.1上市计划9110.3.2分红9110.4投资人承诺91第11篇风险分析及规避9211.1宏观环境风险9211.2区域环境风险9211.3土地风险9311.4资金风险9411.5设计风险9411.6工程风险9411.7市场风险95第12篇结论96附件：97第1篇 摘要1.1 投资要点1、该城市已有近40家星级以上酒店
10、，但尚没有一家五星级酒店。2、高星级酒店的位置是第一位的，本酒店位于该城市最好的地理位置：三河交汇点，紧临市政府。3、临沂市是和中国浙江义乌（义乌以出口为主）相当的中国最大的批发物流城市之一，批发和物流都十分发达，并且，近几年的升级改造，也大大提升了其在国际市场的形象。在国家统计局公布的中国大企业集团竞争力500强中，临沂占有5家，246家产值过亿，26家产值过10亿，利税过千万元的企业194家，同比增加52家；利税过亿元的企业22家，同比增加6家。4、临沂近年高速增长，2006年GDP达到1401亿元，GDP平均增长率达17%以上，远高于全国GDP平均增长率，增长强劲。5、目前正在着力打造的
11、沂河阳光人工沙滩将是中国内陆第一个天然的拥有集休闲、游泳、日光浴于一身的淡水沙滩，该沙滩的建成，结合临沂现有的优秀旅游景点，将吸引境内外游客的目光，也将大大增加临沂星级酒店的客源。该滨河人工沙滩的部分滩位将于2007年投入使用。6、临沂保有山东省地市级城市里最多数量的豪华车，并且奥迪A6以上的车辆正以每天200辆以上的速度增长。6、城市排名参考（1）2006年临沂在中国269个地级以上城市GDP100强排名中，居第40位。摘录如下：排名 城市 排名 比上年增长“39 西安市 1450 12.8%40临沂市 1405 16.3%41徐州市 1400 15.0%42威海市 1369 15.9%43
12、嘉兴市 1343 13.7%44邯郸市 1338 14.9%45洛阳市 1332 15.6%46沧州市 1282 15.2%47金华市 1229 13.3%48昆明市 1203 12.3%（2）2006年8月在中国社会科学院经济研究所与中国经营报社主办的中国城市竞争力论坛上,临沂市成为山东省唯一荣膺“2006跨国公司眼中最具投资潜力的中国城市”称号的城市。此次评选活动共收集了全国286个地级以上城市连续3年的经济指标，结合有效利用外资、招商引资政策、城市资源、基础设施、人力储备、可持续发展能力等因素，经过专家数据测算和跨国公司问卷调查后，作出的综合评定。（3）由中国社会科学院牵头，于2007年
13、3月25日公布的最新2007年中国城市竞争力蓝皮书中，临沂凭借科学有效的增长方式和以人为本的城市经营理念，位居中国城市增长竞争力第7位。（4）日前，世界银行发布的中国120城市竞争力排行榜中，政府效率公推第一，第二名以后依次为：江门、杭州、威海、苏州、嘉兴等。（5）本项目被列为市政府十大重点项目中的第三项，将会得到政府一系列配套支持。1.2 项目概况（一）地理位置：临沂南坊新区（二）土地面积：64811平米（三）项目定位：当地最高级别（五星级）（四）建设内容及投资：分期建设项目建筑面积（平米）计划建设投资（万元）拟经营业态土地费用3200前期费用2400一期兰亭大酒店（五星）556613090
14、0自主经营六栋精品屋2906580出售二期酒店式公寓5852020500出售并管理三期高档写字楼5484213700出租或出售精品百货楼67651218自主经营或出售合计178694720331.3 项目最新进展（1）2005年支付土地使用费，2006年年中取得正式土地使用证；（2）2005年-2006年，由阳光星期八调研机构所做的临沂市酒店餐饮市场调查报告完成；（3）由香港联邦国际酒店管理有限公司策划制作的酒店概念设计任务报告完成，并已按新规划进行了修改；（4）由美国著名设计所CDA和中国上海中建建筑设计院有限公司联合设计的山东临沂兰亭大酒店方案设计已经完成；（5）由政府出资专为本项目配套建
15、设的一座桥（兰亭巷，与政府办公区及政府府前花园连接）正在建设中，其投资预计在4500万元；（6）已取得建设用地规划许可证,项目建设工程规划许可证正在办理中，近期将可取得。1.4 项目公司临沂兰亭大酒店有限公司注册资本1000万美元，实到注册资本470万美元，为外商独资企业。当前外汇额度2500万美元。可以根据需要增加。公司股权结构 姓名出资股权比例翁仁厚500万美元50吴相麟300万美元30约瑟陈200万美元20小 计1000万美元100目前公司有前期运作人员10名，分别包括公关部、工程部、财务部等。1.5 发起团队及核心人士介绍翁仁厚（WUNG,ERIC JENHOU） 董事长男，美籍华人，
16、1954年出生于台湾，1977年毕业于台湾淡江大学工商管理系，毕业后供职于美国花旗银行台北分行，1979年移民美国，就读加州州立大学富乐顿分校，进修商业管理硕士。1982 年回台成立杰灵企业有限公司,任董事长。与台湾著名营造商，股票上市公司树德企业合作从事台湾房地产投资与开发。并先后开发了大型住宅楼社区白宫大厦，三星级的台湾桂冠酒店，台湾仁信证券大厦，第一银行大厦，台北泰顺住宅社区，中坜地政事务所办公大楼。1990年移居美国，成立美国聖泰尔投资置业有限公司，任董事长，在美国从事房地产的投资与开发至今。其间开发营造了位于加州天普市的公寓社区. 位于洛杉矶市中心的一栋公寓大楼. 参与开发并管理位于
17、橙县的一座大型购物中心，与美国地平线营造公司合作开发位于钻石吧市著名高级社区内三十栋每栋价值在三百万美元以上的高级别墅, 在著名赌城拉斯维加斯最高档住宅区开发并管理大型高档公寓社区和购物中心，在拉斯维加斯的商业中心开发建设并管理一座大型休闲健身中心.2005年11月主持成立临沂兰亭大酒店有限公司, 任董事长兼总经理。 计划在山东省临沂市开发以一座五星级酒店为主体，集酒店式公寓和高档写字楼于一身的综合商业地产项目.吴相麟（WU,ROBERT HSIANG LIN） 副董事长男，美籍华人，现任美国股票上市公司TUG物流集团公司美国区域总负责人；山东临沂兰亭大酒店有限公司副董事长兼财务执行长。有着2
18、0多年的物流业、投资和管理、运作的经验及丰富的财务管理经验。王莹琪（SABRINA,YINGQI WUNG） 董事女，美籍华人，1967年出生于北京，1990年毕业于中国农业大学农业经济系，1990年-1991年供职于北京建材总公司，1992年-1995年供职于中国国内贸易部，1995年赴美国亚利桑那州立大学，攻读农业资源管理硕士学位。1998年毕业后加盟美国聖泰尔投资置业有限公司，先后任董事长助理，财务执行长至今，其间参与管理钻石吧著名社区内高级别墅群项目的开发，拉斯维加斯大型高档公寓社区和购物中心的开发与管理，拉斯维加斯大型休闲健身中心的管理。现任山东省临沂市兰亭大酒店有限公司董事。章东军
19、 工程总监男, 1971年出生,1992年毕业于北京建工学院,2003年获澳门公开大学工商管理硕士学位,其间先后任北京城乡四建公司第一工程处电气工长,北京崇文城建开发公司电气工程师,香港新世界北京项目管理中心,新世界房地产开发有限公司工程部经理,北京德源花园置业有限公司总经理助理,工程总监,现任山东临沂兰亭大酒店有限公司工程总监.1.6 酒店设计师介绍Eric Yu-Wu Chen，毕业于加州州立理工大学，拥有20多年建筑设计经验。成绩卓越，在学校期间曾进入院长荣誉名单及总统荣誉名单。曾任职于著名设计事务所JWDA和RTKL。之后建立了自己的设计事务所CDA事务所。Eric先生曾经设计过的一些
20、项目介绍：1、综合性楼宇设计The Golden Palms金棕榈项目其中包含有107套高档公寓楼，55,000平方英尺，64,000平方英尺的医院等建筑，位于美国芝加哥。Pearl of the East development项目其中包含84套高档公寓，90,000平方英尺，Rowland Height，美国加州。Asian Festival Plaza亚洲节日广场其中包含300套高档公寓、200,000平方英尺亚洲主题购物广场，美国宾夕法尼亚。Hilton Hotel Center希尔顿五星级酒店其中有200间客房、10,000平方英尺宴会厅、90,000平方英尺休闲娱乐购物场所，美国加
21、州。Linyi Grand Hotel临沂兰亭大酒店2、住宅楼设计The Meridian拥有102套公寓的住宅楼，建筑面积约10英亩，美国加州Villa Garfield88套高档公寓，7,000平方英尺，Monterey公园，美国加州Champs Elysees130,000平方米大型社区住宅设计，中国深圳Filinvest Residential Towers125,000平方米大型住宅设计，菲律宾3、获得的奖项Design Village AwardMerit Award of DesignInternational Energy Competition FinalistGold Nu
22、gget Grand Award1.7 项目推进时间计划分期建设项目计划开工日期计划完工日期一期兰亭大酒店（五星）2007.09.08 2009.8.08六栋精品屋2008.02.18 2008.11.18二期酒店式公寓2008.06.18 2010.04.18 三期高档写字楼2008.09.18 2010.09.18 精品百货楼2008.09.18 2010.09.18 1.8 项目投资与赢利估算项目建设总投资：72033万元。详见本篇1.2节。10年内净利润估算：项目年份2007200820092010201120122013201420152016 兰亭大酒店（万元）3435 3607
23、3715 4759 5835 6943 8084 精品小店（万元）1458 酒店式公寓（万元）13910 300309 318 328 338 348 358 高品质写字楼（万元）0 1367 2687 3114 3803 3962 4526 精品百货楼（万元）0 416 639 798 899 946 1037 净利润小计（万元）0015368 3735 5699 7359 8999 10874 12198 14005 1.9 项目估值（一） 在预测条件下，考虑未来的经营净现金流折现，2007年公司价值为135,502万元。（二） 公司计划在2011年底上市，本项目具有良好的区域地理位置，同
24、时又是一个城市目前唯一的一家五星级酒店，城市GDP增长远高于全国平均水平，支柱产业突出，经济欣欣向荣。我们认为将本酒店上市的估值市盈率定在25-30倍之间是合理且相对保守的。以2012年估计盈利水平，取25倍市盈率估值，则其价值为7291万元*25倍=182，275万元。该估值若折现为2007年的现值水平，为136，943万元，与本节（一）项的经营净现金流折现估值相差不大。1.10 项目融资方案与回报估算1.10.1 融资方案一（一）股权融资一公司计划向财务型或战略型投资人增发40%的股份，计划总融资2.5亿元人民币。股权融资方式，一次融资分两期进入：第一期，2007年7月30日前，10000
25、万元人民币；用于酒店招标建设。第二期，2008年7月30日前，15000万元；用于支付酒店建设款、同时开始酒店式公寓建设，启动写字楼和会展中心；（二）股权融资二公司计划向财务型或战略型投资人增发51%的股份，计划总融资2.5亿元人民币。股权融资方式，一次融资分两期进入：第一期，2007年7月30日前，10000万元人民币酒店用于招标建设；另外用6500-7000万用于买断原股东11%股份。第二期，2008年6月30日前，15000万元；用于支付酒店建设款、同时开始酒店式公寓建设，启动写字楼和会展中心；（三）股权融资三若投资方一定要求100%买断项目，条件合适，项目可整体转让，项目转让价格在2.
26、5亿-2.8亿元人民币。（四）银行贷款本项目将在2008年初以酒店项目名义向银行贷款15000万元；在2009年初，以酒店式公寓和写字楼名义向银行贷款15000万元。（三）此方案下投资者回报测算假设2011年年底公司股票正常上市，且投资者将于2012年年中正常退出，退出时市盈率25倍，股票出售收入7291万元*25倍*51%=92961万元。投资人自2007年7月30日进入，到2012年6月30日退出，投入与收益一览表：年份20077.3020082009201020112012.6.30小计投入（万元）100001500025000 回报（万元）3561 905 1543 92961 989
27、70 说明：公司每年按50%的净利润分配盈利，投资人按51%的股权分配红利。设投资者回报率为X：（10000万元+6500万元）*（1+5*X）+15000万元*（1+4*X）=3561+905+1543+92961 =98970万元 求得 X=（98970-31500）/（5*16500+4*15000）*100%=47.35%.即：投资者静态综合年回报率为47.35%.1.10.2 融资方案二方案要点：1、 投资人在2007年以股权方式投入15000万元，股权比例协商，预计于2012年上半年顺利退出（通过公司上市后的股权流通方式）；2、 投资人在2008年以可转债方式投入10000万元（利
28、率双方协商）；3、 从银行分期贷款合计30000万元人民币。具体请见本计划书之融资篇。1.11 当前董事会承诺（一） 上市计划承诺：公司计划于2011年12月底前在国内或海外证券市场上市。（二） 经营承诺具体地讲，2011年利润若有波动（与相应年测算数据相比），则：（1）在80120%波动，股份份额不调整；（2）在6080%间波动，按比例原有股东划拨股份给财务投资者；在120%以上，财务投资者按比例划拨股份给原有股东；（3）波动低于60%时，财务投资者可要求原有股东按年单利15%回购股份。该承诺也可以公司上市后6个月内的股票平均价格作为参考基础。（三）分红承诺公司公司董事会承诺，自2009年起
29、，公司即开始产生利润，公司董事会承诺，公司净盈利的50%可用于分红。分红收益将折算为对股东的综合回报承诺。注：若投资方控股或收购，则当前董事会不承诺以上事项。1.12 投资人承诺投资人承诺按双方签订的投资合作协议约定的时间表准时投入资金，否则，将承担因延迟入资所导致的相应损失。1.13 结论1、 项目的唯一性，该项目为本城市第一家五星级酒店，现有数十家星级酒店中的高端客户将足以支持并保证本项目的丰厚利润；2、 城市支柱产业优势突出，商贸发达，这是高端物业经营的重要保证；3、 项目地理位置极其优越，位于三条景观河流之交汇口，且紧邻市政府,所在地段独一无二.4、 新进投资者年资金回报率可达30.2
30、0%，甚为理想。第2篇 蒸蒸日上而又美丽动人的城市2.1 历史文化名城和现代美丽的临沂2.1.1 临沂的历史临沂的历史悠久,是中华文明的重要发源地之一,早在四、五十万年以前,人类祖先就在这块土地上创造了远古文明。抗日战争时期，这里是中国共产党创建的抗日根据地。蒙山人民为夺取革命战争胜利，为新中国的建立做出了巨大贡献，10多万优秀儿女为革命献出了生命。临沂市有着光辉灿烂的历史文化。闻名中外的汉代帛画和孙子兵法、孙膑兵法竹简等，就出土在临沂市银雀山下.我国许多历史文化名人，如春秋时期的曾子、子路，战国时期的荀况，东汉珠算发明家刘洪，西汉经学家匡衡，三国时期著名军事家诸葛亮，东晋书圣王羲之，南北朝文
31、艺批评家刘勰，唐代书法家颜真卿、颜杲卿等，有的出生于此，有的在这里生活过，都留下了难以湮灭的印迹。智圣诸葛亮徐羡之书圣王羲之颜真卿荀子宗圣曾子蒙恬匡衡左宝贵算圣刘洪王祥1994年12月，国务院批准撤销临沂地区和县级临沂市，设立地级临沂市。原市级临沂市分为兰山、河东、罗庄3个县级行政区。地级临沂市辖兰山、罗庄、河东3区和郯城、苍山、莒南、沂水、沂南、平邑、费县、蒙阴、临沭9县。2.1.2 滨水生态城和易居城市临沂是一座美丽的滨水生态城。城区内河流众多,沂河、祊河、柳青河、涑河、陷泥河、青龙河、李公河穿城而过,特别是沂河和祊河在临沂城内交汇,形成了极具特色的“Y”型主轴景观线。纵穿城区的沂河是山东
32、第二大河,全长574公里,流域面积7325平方公里,年径流量35.1亿立方米。临沂市依托得天独厚的河流资源优势,以沂河为轴,形成了“两岸开发、组团发展”的城市建设格局,将沿河岸线公共绿地与景观节点相串连,高起点、高标准规划建设了总面积57平方公里的滨河景区,着力塑造“城水相依,人水亲和”的人文自然景观。临沂滨河景区是全国最大的城市湿地,是国家水利部命名的首批水利风景,2007年2月,被建设部评为国家城市湿地公园。滨河景区环境综合治理工程被国家评为“中国人居环境范例奖”。2008年,刘家道口水利枢纽建成后,在城区段将形成回水长度46公里、平均水深3米、面积达36平方公里的内陆湖和18平方公里的城
33、市绿地。2.1.3 临沂经济发展2006年在市委和市政府的正确领导下，紧紧抓住战略机会，以科学发展观统揽全局，以加快推进“大临沂、新临沂”建设为目标，全年生产总值1404亿，增长16.3%。 其中第一产业增加值178.7亿元，增长3%，第二产业增加值195.4%，增长18.3%，第三产业增加值495.4元，增长18.3%。民营企业实现出口额8.5亿元。2.2 批发物流全国第二、经济基础雄厚中国临沂商城，是中国最大的商品交易平台之一，并有强大的网上交易商城支持和最大的物流现代城。中国临沂商城入户企业8832家，产品13238个，年交易额超过500亿，商品交易辐射全国26个省、市、自治区。澳龙、香
34、江、华药、鲁信、立晨等一大批现代物流项目落户临沂，打造出了临沂现代商贸流通的新品牌。近几年来，临沂市把商贸物流业作为服务业发展的支柱产业，坚持传统物流与现代物流相结合，初步实现了由传统商贸大市向现代物流强市的转变提升，商贸物流业出现了前所未有的新发展，有效促进了经济社会发展。据统计，目前临沂市已形成了10大配载市场、2000多家配载业户、10多处停车场、8个客运站、每天2200多个班次的运输网络；第三方物流公司发展到40余家，物流总额达到1500亿元。2006年，商品市场交易额725.4亿元，其中临沂批发城交易额450亿元。批发城改造升级，一批现代物流企业逐步成长。临沂目前有以下大规模商品交易
35、物流城。（1）临沂家居厨卫城，位于工业大道北段东侧，项目总投资4亿元，占地300亩，建筑面积18万平方米，经营商品涉及大家电、小家电、音响设备、通讯建材、照相器材、厨卫餐具等二十类三千多个品种。商品来自国际、国内知名厂家。市场有展位880个，经营户1200户，从业人员2600余人，日交易额350万，年交易额12亿。（2）临沂汽配城，项目总投资6亿元，占地450亩，建筑面积24万平方米，三层以商铺与大卖场科学搭配经营模式，经营商品涉及汽车配件、农机配件、油品、车饰和轮胎等类别，商品来自国际、国内知名厂家。市场有展位1300个，经营户1300户，从业人员4000人，日交易额360万元，年交易额13
36、亿元。澳龙国际物流城位于临沂工业大道与聚财路交汇处，于2005年开业，总投资8亿元，占地面积一期33万平方米，经营服装等商品。摊位3000余间，经营户3000余户，从业人员3500人。（3）华丰服装批发城，1987年开业，有业主2300户，年交易额为15亿元。商品来源于浙江、江苏、河南和本省，主要销售安徽和本省。鲁南化工市场1994年投入经营，2005年整体搬迁，现有经营户6000户，经营人数3000余人，年成交额10亿，市场分为塑料、精细华工、仓储三大区域，辐射全国各地。（4）临沂香江五金机电城，市场投资额1.3亿，占地面积为154亩，建筑面积14万亩，商品来源为国内知名企业品牌代理商，销售
37、全国各地。市场摊位536户，经营户312户，从业人员1000人。（5）临沂站前商场，主要经营小五金、电料、机械轴承、标准件等，商品来源国内并远销美国、俄罗斯、韩国和非洲，日成交额400万元，年成交13亿。（6）华东装饰板材市场，中国第一板材市场。1996年兴建，2005年搬迁，总投资1.6亿元。主要经营进口和国产板材、木线、龙骨、木地板、五金、油漆等20多个大类1000多个品种，商品来主要来自临沂的4000多个湖企业，部分出口和进口，经营户数820户，日交易额1400万元，年交易额52亿元。（7）鲁南汽车城，占地158亩，建筑面积50000多平方米，汽车城有展示区、交易区、展销大庭、停车场等，
38、目前为止已有50多家汽车经销商进驻市场，车辆品种100多个，停泊车辆2000台次。（8）华东土杂市场，经营土杂、陶瓷、玻璃制品、餐具、炉具、厨房用具等商品来源于国内，销售国内各地。2.3 环境优美，已经呈现现代大都市格局2.3.1 自然情况的介绍临沂地处鲁中南低山丘陵区东南部和鲁东丘陵南部，地势西北高东南低，自北而南，有鲁山、沂山、蒙山、尼山四条主要山脉呈西北东南向延伸，控制着沂沭河上游及其主要支流的流向。以沂沭河流域为中心，北、西、东三面群山环抱。向南构成扇状冲积平原。山地、丘陵、平原面积各占总面积的三分之一。平原有沂沭河冲积平原、山间沟谷平原、涝洼平原。沂沭河冲积平原主要分布在沂水南部、沂
39、南东部、河东、兰山、罗庄、苍山、郯城。临郯苍平原土层深厚，土质肥沃，是粮食和蔬菜主要产区，素有“粮仓”之誉。 山间沟谷平原主要分布在费县、平邑中部，蒙山前平坦谷地，蒙阴、沂南、沂水等县的山间沟谷之中，土层深厚，质地适中，多种小麦、玉米等作物。涝洼地平原主要分布于苍山和郯城蒙山风光蒙山之阴杏山溶洞地下画廊奇观溶洞奇观沂蒙石林精湛的工艺临沂乐舞南部，土壤粘重，排水不畅，易涝，多种小麦、水稻、蔬菜等作物。 境内山脉自北而南有鲁山、沂山、蒙山、尼山四条主要山脉。较大山头800余座，一般海拔200米至500米。海拔500米以上的山峰有500余座，海拔千米以上的山峰有10余座。蒙山海拔1156米， 为山东
40、第二高峰，素称“岱宗之亚”，古为宗教文化名山。沂山海拔1032米，古称东镇，位居五镇之首，山峦清秀，风景幽奇。马鬐山、羽山、天宝山、文峰山、甲子山、银雀山、马陵山、蒙阴山、苍山、艾山等都以各自的雄奇、胜迹、史事、人物、传说、物产等特点闻名遐迩。境内有不少由流水侵蚀造成的桌状山，当地称为“崮”，素称沂蒙七十二崮，著名的有孟良崮、抱犊崮、南北岱崮、龙须崮、了阳崮、 摩云崮、苏家崮、石崇崮、纪王崮、柱子崮等。 临沂是一座美丽的滨水生态城。城区内河流众多,沂河、祊河、柳青河、涑河、陷泥河、青龙河、李公河穿城而过，临沂滨河景区是全国最大的城市湿地,是国家水利部命名的首批水利风景，2007年2月,被建设部
41、评为国家城市湿地公园。滨河景区环境综合治理工程被国家评为“中国人居环境范例奖”。2008年,刘家道口水利枢纽建成后,在城区段将形成回水长度46公里、平均水深3米、面积达36平方公里的内陆湖和18平方公里的城市绿地。2.3.2 地理位置临沂市位于山东省东南部，处于江苏、安徽、河南、河北省和山东交界处。地近黄海，东连日照,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，南邻江苏。地跨东经117度24秒119度11秒，北纬34度22秒36度22秒，南北最大长距 228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。 2.3.3 行政区域临沂市现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山
42、、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9个县，共计180个乡镇办事处，7151个行政村，1022.7万人。临沂市是一个多民族聚居区，全国第五次人口普查显示，有汉、回、满、朝鲜、壮、蒙、藏、苗等45个民族, 除汉族以外的其他少数民族人口占总人口的0.44%。2.3.4 气候临沂拥有亚热带气候，降雨量充足。全年平均温度约为20.6C，而最高则为38.5C及最低为1.5C。年降雨量约1，315毫米，主要降雨月份于每年的五月至七月。2.3.5 人口临沂市是一个多民族聚居区，共有1022.7万人，城市居民191万人，流动人口30万人。全国第五次人口普查显示，有汉、回、满、朝鲜、壮、蒙、藏、苗等45个
43、民族, 除汉族以外的其他少数民族人口占总人口的0.44%。临沂市区到2020年常住人口可达270320万人的规模， 总面积1.72万平方公里，临沂市是山东省人口最多的市。2.3.6 交通建设临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道 和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京） 沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。2.3.7 邮电通讯临沂通讯业发展迅速，全年邮电收入2.42亿，增长9.1%。电信业务收入32.7亿元，年末固定电话交换机容量247.2万，固定电话用户222.2户，移动电话交换机容量389.5万，移动电话用户282.4户，中国网通宽带网络覆盖全部行政区，成为全国地一个全国网络村村通的市。2.3.8 旅游业的发展临沂的旅游业发展迅速，红色风情、绿色沂蒙、文韬武略、笛子奇观四大旅游主体突出，新评定4A级旅游区一家、3A级旅游区6家、2A级旅游区5家。成功入围由中国旅游协会、中央电视台等主办“2006年中国人最向往的地方
