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1、重庆南山铜锣峡森林温泉国家公园庆业南山项目战略发展规划一、 战略发展规划目标1. 中国西部名镇依托一级景区南山景区和黄山景区，凭借陪都八景“铜锣朝天”的铜锣峡谷风光，得温泉之沐浴，在万亩原生态林木之间，开发国家森林公园、中国第一峡江走廊，中国森林温泉终极别墅，中国西部阳光温泉森林度假公寓，中国西部会议中心，中国西部名寺，中国西部名贵花木研究中心等，把该项目开发建设成为中国著名的旅游房地产品牌，建设成为中国西部名镇。2. 中国西部国家森林公园（公益共建）中国的普通公园，已经令人厌倦，开发有真正价值的个性化公园，将是中国公园必然要面对的。我们将充分利用上万亩原生态林木，申请保护性开发国家森林公园，
2、作为新时期国家森林公园开发的探索与实践者，一方面将作为本项目别墅开发最大的环境配套工程，另一方面有利于本项目知名度的更高提升，同时，将借助政府与民间多方面的支持，把环境景观再造社会化，节省投资。3. 中国旅游房地产著名品牌深圳有华侨城，这里要建一个卫星镇。项目系列化开发，集团化发展，并以此产业为基础，走资本社会化的发展道路。项目开发以房地产品牌经营为核心，特别是顶级别墅住宅的开发，以世界的眼光，国际的水准，开发代表当代别墅住宅典范的珍藏性别墅，并据此发展成为中国旅游房地产著名品牌，为在其它地方开发同类型的顶级住宅奠定坚定的基础，确立为社会所认可的地位。二、 战略规划发展项目1. 中国西部国家雕
3、塑公园（本项为公益共建项目）雕塑，可以是全人类共同的创造，可以是人类文明的共同遗产。为西部、为中国，甚至为全世界从事雕塑事业，热爱雕塑或雕塑收藏事业的人们提供一个空间，同时，为一些尚未成名的提供一定的经济赞助支持创作自己的作品，让它们的作品为世人所认识。这个兼具公益与商业价值的雕塑公园，将以人本位的思想，把普通人的思想、普通人的生活、普通人的形象、普通人的作品引入其中，这将是当代人文精神的启蒙地，其社会价值将为社会所共赏。正是这种非纯商业的发展方向，将得到全国性乃至世界性的目光，其项目的知名度将迅速提升，对项目发展起到重要作用。在成一定规模后，申请成为国家雕塑公园。2. 中国西部时尚休闲中心（
4、本项为可独立投资项目）这是一个年青人的时代，他们合着时尚的节拍，他们正决定着世界的未来。这一代的价值观、消费观已发生根本的改变，过时尚的生活，参观时尚的活动，让世界和自己的生活都更加精彩。但，重庆的时尚色彩太少，重庆的时尚活动太少，不是没有市场需求，而是没有他们所追逐的项目得到开发。让重庆更时尚，让重庆与世界更紧密，需要有一个时尚的策源地。这里，将建设重庆的、西部的时尚休闲中心，引入世界一流的时尚休闲娱乐项目，让重庆年青人都来，让重庆也更年青。3. 中国第一峡江景观走廊与别墅（本项为公益共建项目）这将是一个创举，这将是一次飞越。中国还没有，世界也几无可觅。中国人没有不知道三峡的，到过三峡的人没
5、有不为那壮阔的气势所折服的。但，我们几乎从没有设想过在这样的地方，有一座房，一个家。项目北临著名的铜锣峡，北岸就是松竹郁郁葱葱的铁山坪森林公园，南面就是本项目，俯瞰峡谷，波浪汹涌，奇险生惊，自古为兵家要地。“铜锣朝天”是抗战时期“陪都八景”之一。集雄、奇、险、秀、幽于一身。江岸有“石猿镇江”“铜锣朝天”，江头有“万亩林海”“腊梅群瀑”等著名景观。于此，将建空中索道联接两岸，江岸悬崖将重修古栈道，建成雄奇险峻的空中观景走廊。同时，我们，将择地建设原生态的别墅，这样的别墅将不属于某一个人，而属于每一个有梦想的人。4. 中国西部森林温泉终极别墅（本项为可独立投资项目）招标国际级规划设计大师联合主持总
6、体规划，同时聘请数十位国际级设计师，结合业主个性需求，为每栋别墅作个性化设计。结合山城重庆在全世界也少有的山地特色，充分挖掘山地、江水、峡谷、温泉、森林等资源的开发价值，实现山、江、峡、森林、房屋与人的统一，开发建设具有永久珍藏价值的终级别墅。本项目用地面积广阔，可用地常广泛分布于各处，可用特别是一些小片的林间用地，开发永不可再生的世家珍藏别墅。5. 中国西部阳光温泉森林度假公寓（本项为可独立投资项目）到目前为止，重庆并没有开发出真正具有绝对影响力的度假公寓，随着经济水平的提高，度假公寓将作为第二居所广泛的存在。本项目具有开发度假公寓的垄断性优越条件，其市场前景极为可观。同时，银发经济对该类型
7、公寓具有现实的市场需求。截止目前为止，重庆还没有定位于该客户群体的项目，其市场前景极为广阔，本项目将主要针对该客户群体的中高收入阶层。该公寓将主要利用本项目西南方向较成片的土地开发，一方面比较成规模，另一方面，也将结合休闲、娱乐设施有机结合，避免出现一般度假公寓配套太多成本过高且使用率低下的根本问题，开发出有人气、有娱乐的现代型度假公寓。6. 中国西部第一名寺（本项为可独立投资项目）为政界要人、社会名流、商界富贾开发具有净身、净心意义的西部名寺。项目所在地已有古寺旧址，重新规划建设一流寺院，重金礼聘名僧主持，提供许愿、拜佛、求道、卜卦、净身、净心、避世、茶道、养身等高级会员制服务。7. 中国西
8、部国际高尔夫训练中心（本项为可独立投资项目）高尔夫，永远是贵族的运动。本项目独特的山地条件，为开发建设国际一流的山地高尔夫训练中心准备的得天独厚的条件。高尔夫项目，一方面作为顶级别墅的重要配套，对于提升别墅档次具有立竿见影的意义，另一方面也是有利于实现投资回报的项目。8. 中国西部会议中心（本项为可独立投资项目）本项目独特的区位，便捷的交通，优美的自然环境，综上所述合的休闲娱乐设施，完善的配套，完全具备建设发展成为西部最有影响的会议中心之一的条件。9. 中国西部南山贵族学校（本项为可独立投资项目）产业的嫁接是房地产业纵深发展方式之一。教育与房地产业的嫁接在国内已有成功典范。顶级别墅、度假公寓等
9、房产与贵族学校这样的教育产业嫁接是非常默契的，具有良好发展前景的。该贵族学校以较小的规模，绝对一流的师资，国际化教育方法，以培养将出国留学为主的现代国际型人才为目标。10. 中国西部名贵花木研究中心（本项为可独立投资项目）随着经济的迅速增长，生态园林等相关产业市场前景极为广阔，发展此项目将取得良好的经济效益。该项目现状土地上已有大量的花木果苗种植地，结合项目总体规划，在环境景观规划方面，结合这一特点，规划出具有观赏价值，也具有经济价值的名贵花木生态园圃，一方面可节省大量景观环境方面的投资，另一方面也是一次开创性的尝试。我们将引进国际一流的园艺师，与国内多家知名的园林景观设计单位合作，建立具有国
10、际水准的名贵花木研究中心，开辟兼具观赏性的种植基地。11. 中国西部腊梅沟等三、 项目概况1. 项目名称：重庆南山铜锣峡森林温泉国家公园2. 投资开发商：重庆庆业置业有限公司公司地址：重庆市江北区五红路25号法人代表：王晓燕3. 项目位置：重庆市南岸区南山镇4. 建设面积：3209.8亩5. 可租用面积：约10000亩林地6. 项目开发周期：5-8年7. 项目计划总投资：10-15亿元人民币四、 项目发展规划依据1. 中共重庆市委、重庆人民政府关于培育和发展旅游业若干问题的决定（渝委发19989号文件）。2. 重庆市旅游业发展第十个五年计划重庆市旅游局2001年4月16日制定。3. 重庆市人民
11、政府第53号令重庆市土地管理规定（1999年3月30日蒲海清）。4. 重庆市人民政府第54号令重庆市耕地开垦费，耕地闲置费，土地复垦费收取与使用管理办法（1999年4月13日蒲海清）。5. 重庆市林地保护管理条理（重庆市人民代表大会常务委员会1998年5月29日）。五、 投资环境分析良好的投资环境，为建设好南山铜锣峡森林公园的准备了基本条件。1. 旅游产业日渐火暴世界旅游热点正向亚太地区转移，国内旅游需求空前高涨。中央已确定把旅游业作为国民经济结构调整新增长点和实施西部打开发战略的重点发展领域。重庆是西部地区唯一的直辖市，特殊的城市地位和经济实力。承东启西的区位优势，为重庆旅游业提供了加快发展
12、的基础条件和强大推动力。特别是双休日制度的推行和节假日经济的繁荣，极大地推动了旅游业的迅速崛起。据市旅游局统计，2001年全市共接待海外游者38.29万人次。旅游外汇收入1.96亿美元。比上年增长43.9%和42.3%；接待国内旅游者3803.32万人次。国内旅游收入187.21亿元人民币，比上年增长23.9%和36.6%。假如我们能吸引来渝国内旅游者1%上山消费，将获得1.8721亿元人民币的收入。2. 南山旅游品牌日益突出南山位于重庆东部，距市中心14公里，境内群峰林立，风景秀丽，森林密布，鸟语花香，是重庆近郊著名风景区。也是重庆旅游业十个五年计划期间重点发展的地区。境内有陪都遗址；泉水鸡
13、一条街；金鹰，南山，蔷薇公园，梅桂园等景区。陪都文化是一部生动的爱国主义教材。泉水鸡是重庆美食文化的一大特色，景区环境优美。金鹰高耸入云。丘峦跌岩起伏，松树茂密成阴，桂花四溢飘香，是重庆十大名花海棠、樱花、桂花、梅花、茶花、杜鹃花、白兰花、玉兰花、桃花、兰草的最大集植地。素有“山城花冠”之称。2001年中秋佳节，重庆晨报商报联合推出“南山中秋夜，学子进农家”大型活动，日本、美国、丹麦等国家的30余名外宾和100余名大学生欢聚南山，千面国旗飘南山，百名学生聚南山，熊熊篝火耀南山为特点的旅游系列活动，在市旅游业中引起了强烈反响，深受旅客称赞，一年一度的“春之花”和“金秋赏桂”系列旅游活动正成南山新
14、的民俗，南山旅游商机无限。3. 旅游业迅速崛起旅游业的迅速崛起，正成为全市国民经济发展的主力军。截止2001年，本市旅游企业总数达562家，从业人员达9.91万人。重庆近效度假休闲型旅游，最具竞争实力的有广阳岛、铁山坪、金刀峡旅游项目的开发，投资规模大，区位优势好，发展迅速。南山镇境内初具规模的旅游企业有9家，大帝花园酒店、香樟林酒店、南帝山庄、龙宇花园、南山宾馆、金谷会所、金鹰山庄、苗家水寨、松林山庄。正在投资上1000万元的旅游企业有龙图生态公园，天润度假村、恒通植物园等，另外还有120余家“农家乐”，都经营状况良好。六、 土地购置成本分析土地购置成本预测，是严格按照国家有关政策法规，取中
15、上补偿标准进行测算的。1. 土地购置成本计算依据i. 政策依据I. 重庆市土地管理规定II. 重庆市耕地开垦费，耕地闲置费，土地复垦费收取与使用管理办法。III. 重庆市征地补偿安置办法IV. 重庆市新征建设用地使用费收取管理办法V. 重庆市林地保护管理条例ii. 参考资料I. 南岸区国土局调查成果II. 南山镇派出所户口登记册III. 南山镇建管所房屋产权登记册IV. 南山镇土地利用规划现状图2. 土地购置成本调查与计算方法i. 调查方法。采用典型调查与普查相结合，参考资料与实地核对相结合的方法。并组织村社领导和老农民座谈。ii. 计算方法。采用实物价单规定的中上线计算。事物品种按实地发生进
16、行计算。3. 征地面积及成本i. 征地面积：3209.8亩，将南山镇放牛村的集体土地全部计征。ii. 征地金额：32736.5万元人民币，每亩单价：101989.22元。iii. 征地单价可与区政府协商4. 可减免项目i. 耕地占用税：可减免30%，其原因实测面积大于册籍面积。ii. 植被恢复性：可减免90.08%，其原因按实际损坏部分缴纳。iii. 土地出让金：可减免44.89%，其原因按可建设用地进行测算。七、 土地资源利用分析1. 得天独厚的区位优势，极其优越的地理条件，是建立南山铜锣峡森林温泉公园的最佳选择。2. 该公园距市中心15公里。3. 地形：北高南低，东峭西缓，呈葫芦状，东北两
17、面环绕长江，土地被成片的森林隔断，形成几片。适合分片开发。4. 景观：登羊儿石俯窥铜锣峡，水面狭窄，涛涌浪急，波从壁回，地势奇险。历有“东垂屏障”之称，抗日战争时期“铜锣朝天”为陪都八景之一，东北部沿长江一线，可建设高级度假别墅区。南部沟壑纵横，森林密布。腊梅沟，溪水潺潺，如带似练，每天秋高气爽，溪旁腊梅灿灿，修竹娟娟。怪石儡儡，松枝婀娜。微风吹拂，云烟袅袅，枝枝腊梅恰似窈窕淑女，合睇微笑，香气迷人，美不胜收。适合建立休闲娱乐区。西部葫芦口，丘陵起伏，错落有致，宜建高品位的商业区和文化区。科学规划、精心打造，把南山铜锣峡森林温泉国家公园建设成重庆及全国富有阶层生活、休闲、娱乐、消费的天堂。八、
18、 项目投资回报1. 终极别墅：约10.8亿元人民币。按300幢（本项目直接用地达3000多亩，加之实际可依托的逾10000万林地，可建别墅量将远高多于300幢），按平均每幢360万元（按重庆现有别墅锦秀山庄几年前销售价不低于8000元/平方米，不低于450平方米/每幢计，达360万元/幢，本项目将远超出此销售价，此暂以此为基数）计。2. 度假公寓：约6亿元人民币。按20万平方米规模建设，一部分以公寓形式直接销售，另一部分以产权酒店销售，然后统一经营，每平方米仅以3000元计算。3. 旅游、度假、运动、休闲及项目其它收益：约4亿/年（详见经济可行性报告）。九、 开发计划 第一阶段：结合环境整治，
19、建设国家森林公园，利用条件成熟地块，开发建设首期别墅，实现一定销售资金回款，以实现滚动开发。同时建设贵族学校，一方面直接回收投资，创造可持续收益，同时为积聚人气、名气奠定基础。 第二阶段：进一步环境改造，开发高尔夫训练中心、中国西部名寺，建设休闲娱乐中心部分设施。 第三阶段：建设国家雕塑公园，开发度假公寓，实现一定销售资金回款，同时建设会议中心。 第四阶段：全面投资建设旅游、度假、运动、休闲项目，进一步开发度假公寓。 第五阶段：继续分期开发顶级别墅，为中国西部名镇、国家森林公司建设添上最后的精彩。十、 结论产业相互嫁接，强势企业强强联合，企业与政府联合，产业与资本结合，从而充分挖掘项目一切可利
20、用资源，实施国际化规划，高标准施工建设，建设成为在西部、在中国具有重大影响的著名项目。庆业南山铜锣峡森林温泉国家公园符合国家政策，资源优势突出，市场前景广阔，投资回报率极高。庆业诚邀国内外知名企业加盟国家公园投资开发，共建中国著名的旅游度假国家公园。十一、 合作方式1. 合资开发2. 项目转让3. 单项目合资开发4. 单项目土地转让 2008攻坚战百日赢家计划方案2008年10月12月2008年10月09日百日赢家 全员营销一、 组织架构总负责：王道德执行：团购业务部孙治华成员：各项目分管老总、市场研发中心老总、非业务部门老总、品牌设计公司老总、财务中心老总跟踪报道：品牌部二、 各岗位职责1、
21、 总负责u 负责定期召开“全员营销组织会议”u 人员组织安排u 计划调整、执行u 奖罚兑现u 定期召开项目动员会u 组织月度奖金发放仪式2、 执行：u 收集意向客户名单；u 跟踪意向客户进展程度；u 登记成交客户情况；u 奖罚兑现及登记。3、 成员 组织本项目、中心、部门全员营销组织工作4、 宣传u 每天定时出营销快报；u 对于此次营销活动中的先进事迹及个人及时报道u 对各项目销售动态及时跟踪报道营销人员带领意向客户到现场看房三、 销售流程 项目负责人指定置业顾问接待并讲解填写意向客户情况表，项目登记留存营销人员向销售中心登记备案、销售中心及时跟踪此客户进展情况接待置业顾问及营销人员共同回访跟
22、踪 成交：填写营销人员推荐客户成交表并向销售中心备案奖金发放仪式：签约后销售中心于月底发放奖励四、 销售模式：1、 公司除置业顾问以外员工，参与销售（异地项目人员不参与）2、 可销售郑州市区内所有在售项目房源五、配备物料：鸟瞰图、面积表、主力户型图、区位图、月度优惠办法、常见问题答客问六、销售任务：1套/人/月，总任务3套/人（截止12月底）七、奖惩办法1、完成任务现有底薪不变，按照提成办法奖励；2、超额完成任务奖励100元/套3、完不成任务的当月底薪下浮5%；若总任务完成3套，返还下浮底薪。4、保安保洁不参与任务考核，但参与奖励。八、提成办法（以下置业顾问奖励与赢基金奖励不重复执行）1、50（含50）以下提成300元，其中置业顾问结20%服务费；2、50-90（不含90）提成500元，其中置业顾问结20%服务费；3、90-144（不含144）提成700元，其中置业顾问结20%服务费；4、144以上房源提成800元，其中置业顾问结20%服务费。九、问题点u 如发现置业顾问在接待被推荐客户过程中有消极懈怠、抱怨、服务不到位者第一次罚款500元，第二次辞退；u 营销人员对于置业顾问的消极态度可向总负责王总或团购业务部投诉u 不能利用职务之便，利用项目客户资源充当推荐客户。若发现徇私舞弊，该套房源提成不予结算另罚款200元。赢家计划来访成交表（当事人、售楼部各一份）
