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1、上海“海上海”商业公寓项目策划报告一、楼盘概况“海上海”项目位于杨浦区大连路920号，西起大连路，北靠辽源西路，南至飞虹路，东接上海自行车厂地块。大连路隧道二三年九月通车，直接接通浦东小陆家嘴的东方路；其南部是即将兴起的“北外滩”和“东外滩”；上海市区内的“大学城”规划在杨浦，并且已经启动。二、项目规划创意定位“海上海”创意商住区，具有鲜明的文化主题、明确的艺术审美风格、浓郁的文化艺术氛围、不断发生的故事和文化事件并不断创新等特征，引导和塑造一种新的生活方式，让城市更美丽,让生活更美好。 “海上海”项目定位为中高档社区，建设用地面积约8.49万平方米，容积率2.44左右，总建筑面积约23万平方
2、米。创意商业街是“海上海”灵魂的载体，它的主题定位是成为一条体现上海城市精神的魅力场，成为一个展示文化原创活力的竞技园。以商业街为轴线，分东西两块。紧邻大连路的地段用来作创意商居，内部房型采用独创性的变化空间，与“海上海”提倡的全新的生活方式相呼应。整体建筑形态充满生命力的动感和张力，放眼望去，空间形态充满原创设计的无穷魅力。 商业街东侧将做成品质最好的高档居住区，全部采用精装修。三、项目创意实录1、一个价值核心，一幅闪光的座右铭：让生活更加美好！让生命更具价值！用上实发展参与人类文化复兴的恢宏抱负和企业文化传承，打造上实发展卓越、创新、诚信、恒久的独特品牌。 2、敲响新文化地产的钟声，让“海
3、上海”成为新文化地产的经典之作。新文化地产所表现和演绎的是地缘或者广域的传统文化、或者当代文化的特质，并通过对新生活方式的创造来表达对海上海项目的独特理解。 3、海上海项目的灵魂是原创追求，原创是活力和永恒的唯一保证。通过海上海文化休闲街（魔方大道）、海上海创意LOFT以及海上海创意居三项原创性作品，确立自身的价值体系，实现对传统商业地产和住宅形态的本质性超越。 4、海上海创意商业街从建筑艺术形态到街区商业定位，都具有鲜明的“新建筑、新财富、新生活”特点。它以全新的创意产业为支撑，它将成为激发原创精神的热土，成为中外文化交流的新城市节点。 5、海上海创意商业街规划有海上海讲堂（海上剧场）、海上
4、会馆和海上影院等标志性建筑，充盈在这条街区的是活力、趣味、智慧的因子，创造出永不落幕的生活情景剧。 6、海上海创意LOFT设计出最丰富的空间形态，给所有创意工作者最大的想象空间，并通过创意群体的互动，产生无穷的创作和生活灵感。它的物业性质具有“做自己生活主人”的后SOHO时代特征。 7、海上海创意居以体验经济学说为灵魂，在这里，业主的生活将按照体验经济的模式贯穿从购房、入住、消费的所有循环过程。海上海创意商业街、海上海创意LOFT均将对海上海创意居产生辐射和互动，使在创意居的生活体验美好、难得、不可复制。 8、海上海的策划和推广，将通过全新的新立体传播理念来实现。这个传播过程，转化了主体、客体
5、的惯常模式，实现了所有传播环节的主体性参与，并制造出与整个项目、整个业主队伍相关的生活故事，使海上海成为具有世界性知名度的新人文景观。 9、从房地产开发中自然生态建设的单极模式到自然生态、文化生态和产业生态的多级互动式开发，不仅营建一个新型的都市节点，更为一个产业（创意产业）的发展提供了一个生态的发展环境。 四、总策划主题海上海：海派文化的上海，海洋文明的上海，像海洋一样有广博情怀的上海，这是上海的城市精神。海上海：比海洋还要辽阔的海，比海洋还要深沉的海，这是一种面向世界，面向未来的广博情怀。不是虚构，也没有夸大。如果我们真的一切从生活开始，把生活的本真作为逻辑的原点，那我们展示的生活图景不仅
6、真实而且新鲜。事情就发生在我们身边，就在昨天，也在今天。 1、一切从生活开始.A、在定位策划上，秉持：“面向未来的地缘人文拓掘、崇尚进步的时代脉搏把握、提升文明的生活方式塑造、关爱生命的人类文化创新”四项原则，从项目命名到项目定位都站到了弘扬城市精神、实现都市运营的新高度。 B、在策划组织上，实现“开发商、文化人、建筑师、消费者四位一体的互动和共创”机制，打造出一个全新的、富于创造活力的工作团体，并且确立了以共同的文化理想为核心的团队追求目标和团队生存法则。 C、在具体实施上，按照“演绎传统文化或者当代文化的特质，通过对新生活方式的创造来表达对文化实质的理解”这一原则，确立了把海上海基地“建设
7、成激发原创精神的热土，建设成以创意产业为特色的新城市节点”的全新目标。 D、在设计思想上，贯彻“具有鲜明的审美情趣和艺术气质，注重用原创艺术的感染力引导人们在丰富的精神层面进入自由空间”的原则，无论是海上海商业街区还是海上海创意LOFT，都以原创的风格和手法，实现建筑空间和概念空间两重性的复合。既具有较大的视觉冲击力，又创造了丰富的空间层次感。 E、在服务理念上，按照“关注消费者重视的价值，借助文化的力量创造价值和附加值”这一重要提示，提前引进体验经济理论和法则，对商业街的经营管理和创意LOFT的整体销售进行了先期讨论和安排。 F、在传播方式上，海上海项目已经借助新立体传播开展工作，除了已经完
8、成的独具特色的系列宣传品，还作出了“持续不断地创造文化故事和新闻事件”的安排。2、流动的诗，后感性的海后感性的海，思想必须成为生活内容才能成为力量。生活的点滴需求汇聚成了一片后感性的海，也炼造出了海上海在规划设计方面所独具的四种精神。 A、自然精神. （1）、总体布局方面，尊重周边楼盘的现状位置，在本地块内建筑有意识地成角度排列，巧妙地避让开楼与楼之间的遮挡和干扰，并顺理成章地营造了新的城市经纬秩序。 （2）、引入新健康住宅理念，将人车分流，将车道隐形，将室内通风对流，并将室内空气调节。不追求外表的豪华，而关注内涵的价值。 （3）、提出创意商居概念，将居住与工作融合，建立生活与工作新模式。 （
9、4）、室内外绿色生态主题：室外采用生态水体系统，LOFT室内首层大堂引入绿色植物、花草和流水，使人仿佛置身真实的自然之中。 （5）、LOFT深灰色及住宅浅灰色的色调与上海的城市原有基调吻合。B、建筑精神. （1）、LOFT率先提出创意商居的概念，并在建筑空间上加以配合。超高12米的入口大堂，具有非凡创意。内部上下错层平面，空间流动，极具视觉冲击力。巧妙地布置空调阳台，使平面紧凑，又保持外形的光洁和完整。 （2）、住宅平面采用大空间的分割，创造充分的、灵活的空间组合，将书房和客厅的墙体设计为活动式，又将洗手间集中式布置，节约经济。超大面宽阳台，增加室内外空间的对流和景色的交流，使住户更多地亲近自
10、然，以达到健康住宅的目标。C、艺术精神.（1）、LOFT之立面展现了机器美学之理性，同时兼具抽象派绘画之浪漫。将现代主义大师蒙得里安的色块铺展在建筑之表面，大气淋漓，浑然天成。简单的立方体块仿佛是一件容器，包含了各种生活方式，演绎了各色人生，每个人站在它面前，都会有各自不同的况味和感受。 （2）、LOFT及住宅立面处理采用极少主义手法将人为的建筑处理简化到极限少来陪衬和突出空间、光影、植物等自然因素再次印证了“Less is more”的经典。LOFT平整的立面，表现了玻璃材质的简单而又丰富的、透明而又深邃的、光滑而又柔和的特性，并紧扣“海上海”之海纳百川、海派文化的载体性。大海的主题，将大海
11、的特性在建筑上得以含蓄地表现，用玻璃象征大海的肌理，用深灰色隐喻大海的深沉情怀。 （3）、LOFT立面风格以现代主义为蓝本，并对其修正和补充，定位于人文主义。三栋LOFT的立面在不同的位置分别开了三个不同大小的洞口，分别象征“创意之门”、“智慧之眼”、“成功之梯”，仿佛是一步人生咏叹调凝固于建筑之上。D、时代精神.建筑任何时候都是“时代的缩影”，是当时科学技术的反映。自从混凝土、钢、玻璃三大材料的诞生，便彻底改变了所有传统建筑的形式和形象，给了建筑更加广泛的空间和舞台。从此，可以从现代化的产品和技术生产手段获得灵感，并及时和建筑自身的蕴含和本质结合，使建筑保持永恒之美。 基于这四种精神的炼造，
12、一个全新的“海上海”规划蓝图浮出了水面。由一条独具特征的创意商业街和一个创意LOFT以及它们形成精神辐射和文化互动的住宅区共同组成。3、商业空间因创意而精彩海上海的街区将打破传统的透视学方法，变成一种纯东方式的散点透视，街区从中心体验变成多视点的游离状态。通过五种材料组建的五个场景，因其形象的较大差异，使整个街区在五个段落中呈现不同的风貌，这是一个并列的关系，各个段落的价值是均等的，不存在因果关系和发展关系。在行走中，随着视角的变化，整个场景在不停的变幻中，从而强化了穿越时不同的视觉感受和身心体验。连续的场景,连绵的体验木材制造. 砖制造. 玻璃制造.金属制造. 混凝土制造. 作为公共空间的海
13、上讲堂、海上会馆、海上剧场将为精英思想的传播，前卫艺术的推广以及具有独创精神的活动提供值得期待的上佳场所，同时也将为海上海带来不可预料的戏剧性价值。无疑，将它们置于海上海商业街的中部和南北两端入口，其标志性与可识别性是显而易见的。然而更有趣的是，作为语言化了的场景节点，它们在生动、小心表达着场景的丰富性和张力的同时，也戏剧化地控制着整体场景的节奏。另外，作为三个特殊的场景界面，在功能层面上模糊了“街头”和“巷尾”的差异性，使得海上海商业店铺具有均好价值成为可能。 4、“海上海”我们试图创造的是一个全新的融多极生态于一体的城市节点，一个位于上海东北的“精神上只角”。一大批专家学者，志士仁人集合在
14、新文化地产的旗下。由于这个群体的共同努力，海上海不再是一个诗化的理念，他实实在在地升起在我们面前。一条海上海商业街创造的风情演绎、三幢驱动原创精神的LOFT和七幢生态居住宅不仅构筑了一个新的城市节点，更为杨浦大学城和上海创意产业的发展提供了一个适合创意产业发展的生态环境，这本身就是一部宏大的叙事诗。 五、品牌形象待添加的隐藏文字内容3A、2004年7月,在第四届中国国际住宅产业展览会上,荣获中国国际住宅产业创新奖。B、2004年5月，在由建设部科学技术委员会、建设部科技发展促进中心、中国房地产及住宅研究会、中国房地产业协会城市开发专业委员会等权威机构支持，C、中国建设报中国楼市特别承办的“创新
15、风暴2004中国优秀住宅”推介活动中，获得综合奖项中的“中国创新示范住宅”称号。 D、2004年3月30日，获得由上海市建筑学会和上海市园林绿化行业协会举办的首届园林城市特色住宅大赛景观艺术金奖和科技创新金奖。 E、 2003年11月，荣获“2003中国优秀环境住宅设计大赛”优秀景观建筑形态金奖。F、2003年11月，荣获“联合国国际科学与和平周”的荣誉奖。G、已作为中国房地产指数系统典型住宅样本项目加入2004上海典型住宅指数系统(杨浦区唯一加入该系统的住宅项目)。 附件：上海海上海商业公寓项目评论文集关于海上海销售中心的文化思考较之传统房地产项目的售楼处而言，新文化地产的销售中心应该有怎样
16、的特色？ 怎样的建筑设计才能与海上海整个项目保持一致的建筑风格和相同的精神、文化指向？ 诸如此类的问题曾经在近三个月的时间内困扰着参与海上海项目营销工作的每一个人。在设计、研讨、调整、再设计、再研讨的过程中我们明晰了这样一条原则：海上海的销售中心应该是使用功能与艺术空间的统一体；海上海销售中心的设计过程应该是将一个销售空间凝炼成一个“文化艺术展示场”的过程创造；销售中心不仅要体现出海上海所依托的创意产业和体验经济的基本特征，还要为营销过程中运用展策经济举办各类SP活动提供可能（运用展策经济的原理举办的此类活动既是对海上海项目、新文化地产和上实发展的直接推广，也是对今后商业街的推广、运营做间接性
17、的预热准备）。 而这一原则在台湾设计师毛显忠三易其稿之后，在清华大学建筑系教授温子先博士拿出设计方案之时，基本实现了。在进一步调整设计方案之后海上海销售中心清晰地浮现，并在文化艺术的设计方面具备如下内涵和象征意义： 海上海销售中心的文化设计是给社会中坚人群提供都市文化艺术生活场。 城市是广泛的聚居地，城市之中不同的社会组织在城市文化上存在巨大差异。海上海是散发人文气息的文化楼盘，她对有着相同文化追求的社会中坚人群而言是理想家园。而中间人群在都市生活中发挥着越来越重要的作用。我们看到上海城市规划正试图在市中心居住区使用以艺术为基础的发展战略，政府在市中心建立博物馆、大剧院等文化艺术场所，开发商许
18、诺各种艺术设施在小区范围内实施。旧的工业离开了，新的生活和工作区域形成了，来了年轻的、文化的、富有的对未来有更大期许的人群。海上海就是为这些人群设计建造的，是为这些人群提供精神文化和生活场所的。 海上海销售中心是为特定需求创造的适宜环境，是新文化地产适应特殊用户个性化合理需求和偏好的实例。海上海的商业街、LOFT主要是为一个特别的社会中坚人群设计建设的，他们都是喜欢自由空间的人，他们大都不喜欢很精致的地方，比较排斥那些装修非常豪华的场所，似乎那种环境显得有些拘谨、紧张，所以他们喜欢一个空旷透彻的空间，好让思想不受限制能自由飞翔，无论走到哪里都不会有被堵塞的感觉，既满足功能又要有种现代的气息。
19、海上海卖的是文化、卖的是建筑、卖的是空间 1.“文化是城市的一张名片，透过这张名片可以看到一座城市的面貌和神韵，感受她的底蕴和历程”，这是上海市文化官员的一段讲话，从这段话中可以看出上海要建立文化上海的企图心。在文化上海的建设过程中，海上海要想成为真正有代表性的文化楼盘，项目的展示场就应该有一个文化艺术事件能够发生的场所，这个场所不仅是一个售楼地点，更是能集中体现海上海文化包容性的舞台，海上海销售中心还有另外一个名字那就是海上海创意中心。虽然它是暂时性的，但它里面发生的故事却是永远能让人记忆回味的。海上海的系列文化活动正排着队走来2004创意产业国际周暨ADC年度奖获奖作品上海展、国际网络游戏
20、运营研讨会（NCC）游戏产品展示及发布系列活动、奇石落户海上海、缤纷时尚全球华人秋冬时装发布会这些文化活动的实践都是海上海今后所要实现文化海上海的前奏。在我们施工布置售楼处的一天，一位业内人士刚好经过这里，他惊讶的说“在上海从没见过这样心理上大气和自信的文化楼盘”。 2.海上海售楼处的建筑形态是项目产品的集中精神体现。海上海的LOFT及住宅是一个给客户提供很多创造机会的建筑空间，是建筑本身的可能性，装饰只不过是建筑的一种延续。不为装饰而装饰，空间上追求挥洒的浪漫哲学，同时强调空间的节奏及材质的节奏，强调本质的建筑结果而非装饰结果。只要是可行的，就用一个不加装饰的内部尽可能开放与灵活的空间来容纳建筑的“任务”。这就是通过经验形式满足功能要求；另一方面，又要用抽象要素来触动感觉和培育智慧。 3.售楼处是一个需要制造买卖气氛的空间，客户除了喜欢来、喜欢停留外，还要能促进销售，完成交易。钢筋混凝土本色的建筑空间是目前全球的建筑审美趋向，通过艺术化的处理使冷冰冰的水泥有了文化的亲和力。加之木与沙幔的软化装饰、艺术家专为这个场所创作的油画，使整个销售空间变得让人迷恋。舒适的布艺沙发、暖色的墙面、优雅的音乐这一切现代空间的元素构成了一个人们愿意在此实现交流与交易的场所。
