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1、合肥明发商业广场招商问答项目总体情况？明发商业广场由中国地产百强企业明发集团倾资打造，是合肥市1346市政重点工程，规划用地面积20万平方米，总建筑面积58万平方米，其中商业面积36万平方米。是集购物、餐饮、娱乐、休闲、影城、五星级酒店、商务、高档住宅等于一体的超大型城市综合体。在明发商业广场做生意有哪些保障？ 首先，我们拥有成功运作商业运营模式的成功经验，实力雄厚：中国运营商50强、中国房地产百强企业、中国企业500强、中国十大商业地产商（MALL）、中国房地产优秀商业地产、中国房地产十大优秀企业家、全国守合同重信用企业，香港联交所上市公司（846.HK）（2009年11月13日），全国发展
2、，厦门、南京、无锡、扬州、佛山、上海、镇江、合肥。其次，我们拥有一支专业化的营运团队，对未来项目的经营提供以下保障： 1.项目将有70%主力店面积，只有30%的面积做为商业街对外招商。并且明发集团作为最大的业主自持物业面积达到60%以上，将经营风险和收益与客户捆在一起共同分享承担，统一招商、统一管理。 2.世界商业顶尖模式shopping mall，体现专业化优势（对着项目效果图介绍）不少于5家世界500强主力店支撑，四角主力店定位，三个入口广场，前、中、后商业区域人潮有保障；近两万平方儿童天地，打造合肥最具特色的一站式儿童主题中心，全面带动家庭消费，餐饮休闲娱乐是最聚人气的业态，此业态面积占
3、项目八万平方，开业后明发商业广场将成为合肥最大的中央娱乐区，业态全、覆盖面广，真正一站式购物体验；同时项目在规划方面很有特色，比如露天360度户外舞台，五万平方户外广场，合肥独有首创中央豪华水景、1比1逼真皇家胜利号战舰等，露天屋顶咖啡馆设计，开业后将成为合肥休闲旅游的最佳场所。 3.合肥政府已将本项目列为重点发展和培育的项目，不仅提供全方位的服务，还在工商登记方面提供便利，并在税收政策方面给予极具吸引力的优惠政策。 4.作为投资商和运营商，我们信守诚信诺言，并在确保商家运营良好效益优先的前提下取得应得收益，确保投资人和经营者的利益。如何给客户分析项目市场前景？（位置偏）项目规模大，市中心无法
4、满足项目体量，就算在市区，租金价格也是天价，不适合大型购物中心对业态全，商家面积大，停车便利等要求。项目距离市中心只有10分钟车程，目前半径3公里的居住人员已达80万人口，以后项目周边的高档住宅小区面积将达到1000多万平方米，单单一个中铁国际城入住后的人口就将达到6.6万人口，并且项目做为北城唯一的大型城市综合体，具有唯一性；合肥明发首创四角定位主力店，打造主力店+次主力店+品牌店辐射性的联动型商业。在项目整体规划中，除东南西北四角分别有：电器、百货、五星级酒店、家居建材、五星级影城、夜总会等六大主力店外，中心另配有大量的次主力店、品牌旗舰店加盟入驻，形成由外向内辐射扩展的商业模式，以主力店
5、带动次主力店，次主力店、品牌旗舰店带动散铺，从而实现整个MALL的人气资源共享、财富共享。举例： 三里庵家乐福每天接待人流量：日接待人流量约6万，一个家乐福带活了整个三里庵商业，更何况我们有多个主力店 鼓楼每天接待人流量：3万余，日接待人流量约7万 中州：周边新建社区装修有巨大需求 五星电器每天接待人流量：宿州路8000旗舰店，整年营业额非常高，我们电器、数码总建面接近2万平米，且周边新建社区装修买家电都有巨大需求。主力店对于具体的商业形态，具体的影响主要表现在对人流的吸聚和疏导作用上，从外部形态来看，主力店犹如一个强大的磁场，将不同区域的人吸引到一个固定的场所进行消费，从内部形态来看，主力店
6、又像一个强大的人流疏导工具，将来此消费人群循环贯穿于整个商业之中。明发商业广场聚集超市、百货、电器、影院、夜总会、家居建材共计6大主力业态，囊括世界500强顶级主力商家，其所汇聚的革命性商业力量将彻底改变合肥的商业格局，重新划分合肥的财富板块。元一时代广场的进驻，使新站区发生了翻天覆地的变化，三里庵、周谷堆家乐福的进驻，使合肥居民不得不重新认识马鞍山路和三里庵，同时也使马鞍山路拥有了“第二长江路”的称号，而明发商业广场的规模将有6个元一时代广场，能装下40个家乐福，同时将拥有6家家乐福级别的主力商家，将释放出无可比拟的商业力量。面对客户反映在租金过高现象，如何阐述项目租金水平的合理性？（租金过
7、高？）明发商业广场的租金水平是相对合理的，在与合肥其他同类商业对比中是较少的。1. 商铺高达75%左右的得房率，相对其他商业项目55%得房率相比，有更多的商业利用空间更少的租金支出； 2. .70%主力店/次主力店（25万平方米）带动30%散铺（10万平方米）人流财富会以倍数方式增长；多种业态互补。低成本、低租金和高租金的商业业态相互搭配，功能互补。一就是零售业态不能超过50%，也就是钱多的店最多50%或者60%。低租金的业态，占到一半以上。低租金的业态，就是电影院、夜总会、大型KTV、电玩城、网络会所、健身中心、酒楼等等，这类商家的平均水平都很低。像健身中心每天多少人来，收入是恒定的，租金不
8、可能很高。为什么还要这样做？因为明发在运营、发展中认识到，只有多招一些低成本、低租金的业态，才能够带来客流，使场子充满活力。凡是租金低的业态，往往是人流多的业态，电影院、大型餐饮、夜总会、KTV、儿童乐园、健身会所、大型美容spa、网络会所等，租金不高，人气旺，年轻人多。这些客户目标群，能够带动其它高、中、低人流，促使场子稳定。如果说整个场子都是服装、化妆品，就同质化了。3. 明发商业广场的商铺租金是以销售单价的6%7%7%8%8%直接折算的，公司为了前期市场培育，第一年租金贴补给近1个亿。4. 明发集团作为一家成熟的商业地产开发运营公司，在项目开业营运联合项目6大主力进行全方位广告活动推广（
9、每年投入3000万以上）。主力店对明发商业广场起到什么作用？明发集团对于主力店的引进有着一系列的要求：其中最重的一点是招品牌企业。比如超市包括沃尔玛、家乐福、大润发等，电器包括苏宁、国美等，这些企业都是大家在生活中耳闻目睹，十分熟悉的（另一种则是名气与实力较差的小企业。从招商看，品牌企业给的租金不如小企业给的多，但由于小企业风险比较大，租金交付也比较差，经营得好还可以，如果经营不好，就关店了，会引起麻烦）。所以明发保证项目不少于5家世界500强主力商家。招主力店和次主力店。就是将相当一部分面积拿出来招主力店，合肥明发商业广场的主力店与次主力店面积占项目的70%（近25万平方米）。所谓主力店，就
10、是超市大卖场、百货、家电、影院、建材等面积至少几千平米的店；次主力店如大型餐饮、夜总会、KTV、儿童乐园、健身会所、大型美容spa、网络会所等，因为大主力店进来后要进行较大的设施投资，不可能遇到一点困难就撤出。这种主力店稳定性较好。安排大大小小的主力店，起着稳定场子、增强号召力的作用。剩下的30%（11万平方米）做为中小店铺。通过这样的业态组合购物中心做到一开就比较稳定。Shopping Mall与其它商业形态有什么区别？SHOPPINGMALL是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。shoppingmall具有如下2个特征： 一是大：占地面积大、公用空间大、
11、停车场大、建筑规模大。由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，从严格意义上讲，大于10万平方米且业态复合度高的方可称作mall。 二是全：功能全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。 这种商业地产投资巨大，对发展商的资金、管理、招商提出了很高的要求。 Shoppingmall跟百货商场最大的区别就是，shoppingmall经营的是业态，是各种各样的商店，而百货商场里经营的是各种各样的品牌。一个完整意义上的shoppingmall必须拥有多种不同业态的主力店。 一个真正意义上的shoppingmall大体包括主力百货店、大型超市、专卖店、美
12、食街、快餐店、高档餐厅、电影院、影视精品廊、滑冰场、茶馆、酒吧、游泳馆、主题公园等，另外还配有停车场等。这样大的购物空间以及各种娱乐设施，即使逛上一整天都逛不完，最适合消费者全家出动。一个shoppingmall其实是一个小型社区。这个公共场所为人们提供吃、喝、玩、乐的一站式服务，同时在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行购物、休闲或聚会。 Shopping Mall的发展前景如何？美国2亿人，有1万多个购物中心，澳大利亚2000万人，有500个购物中心，中国有13亿人，现在人均收入水平很低，但是到2020年，中国收入达到新加坡现在的水平，至少有2万个购物中心的建设空间，打一个折扣至少也是
13、一万个。在美国，MALL已占有全国65以上的零售额，仅2010年其营业额就已达到了1.5万亿美元。而在中国MALL只占全国15%左右的的零售额，随着中国人的收入与消费意识不断提高，MALL所占的零售额会越来越高。合肥明发商业广场的具体位置？项目位于合肥市西北、四里河与二环线交汇处，距离市中心 一环线仅3公里路程；10分钟到达老城区。合肥明发商业广场项目周围临近那些主要干道？二环线砀山路、四里河是淮南、阜阳、亳州等皖北地区进入合肥的交通干道。合肥明发商业广场周边城市环境如何？商业环境：本项目所属的大杨镇居住区级商业中心、产业园居住区级商业中心目前尚属开发空白的薄弱片区。消费群体：北城板块的新建和
14、在建的各大型社区总建筑面积约1000万平方米，常住人口约15万人；北城板块已规划待建大型社区约2000万平方米；未来的周边居住人口将达100万人以上；目前常住人口约30万人；森林公园占地8.28平方公里，规划有五大居住社区，住宅用地近3300亩。工业园区一期占地1500亩，已有100余家企业入驻，多为劳动力密集型企业，目前产业工人5万余人，普通职员月收入2000左右。合肥明发商业广场的交通状况？公交车有： 157路四里河路站下，143路明星学校站下，13路、131路、233、17路安然绿洲花园站下。项目大型生活超市开业后会有几十部免费巴士穿梭与合肥各人流旺点。合肥明发商业广场的主要经济技术指标
15、参数（占地面积/总建筑面积/容积率/住宅建筑面积/商业配套面积等）？占地总面积：约约300亩；总建筑面积约：约58万平方米； 其中：地上建筑面积：约44万平方米 地下建筑面积：约14万平方米 其中：生活超市面积：约2.2万平方米 电器面积：约0.6万平方米 百货面积：约3.1万平方米 建材超市面积：约3.2万平方米 夜总会面积：约1.46万平方米 酒店面积：约3.8万平方米 酒吧面积：约9057平方米 电影城面积：约5650平方米 住宅底商面积：约1.3万平方米 公寓写字楼面积共：约7.6万平方米 机动车位数：约4400个 非机动车位数：5500多平方米 商业电梯数：垂直电梯71部，扶梯96部
16、 散铺户数：约2000套，面积：约13.5万平方米 商业层高：负一层约3.9米、一层约4.5米、二三层均约3.9米 住宅总建筑面积：约13万平方米，18-26层的层高，共约1086户。 商业总建筑面积：约36万平方米，其中开发商自持60%可售约13万平方米 公寓办公：1号楼酒店式办公528户，2号楼写字楼176户整个商业广场共有多少层，每层楼面面积多大？共四层，从地下一层到地上三层。每层楼面积约9万平方米商铺装修标准是怎样的？是否提供铺面装修？不提供装修，交付标准如下：合肥明发商业广场商场一楼街铺装修标准天花：原结构板面地面：水泥地面水 : 给排水 用电：电到铺内配电箱，配电箱内配总开关电视电
17、话：电话线，宽带网线到铺内弱电箱（指定铺位）间墙：砖墙到顶，混合砂浆抹平空调：无前大门：卷闸门后大门：亚克力卷闸门，钢化玻璃墙（指定铺位）消防：建筑消防配套设施合肥明发商业广场内铺装修标准天花：原结构板面地面：水泥地面间墙：砖墙，混合砂浆抹平空调：中央空调（指定铺位）用电：电到铺内配电箱，电箱内配总开关门 ：亚克力卷闸门局部钢化玻璃墙电视电话：有线电视线、电话线公共部分有主接口消防 ：建筑消防配套设施合肥明发商业广场内铺公共通道交付标准天花：石膏板天花地面：抛光砖照明设施：筒灯，局部艺术灯带空调：中央空调消防 ：建筑消防配套设施明发商业广场建筑风格和特色？ 整体建筑采用北美建筑风格。五点特色即
18、首创双首层街铺首创、S形回廊首创、4米超宽通道、首创中央豪华水景、1比1逼真皇家胜利号战舰。商业广场规划设计有什么特点？ “人车分流”的合理设置，上百部扶梯，连廊的完整布局，使每个街区至少有一套完整的竖直平行交通系统，使客流分布至各个主题区、楼层、店铺，达到“区区联通、层层皆旺、铺铺均好”的循环效果； 互动式人流带动体系，“世界500强主力店次主力店步行街广场”的公共空间设计，利用各种商业节点、景点来引导人流互相交叉，提高店铺的人流量，吸引人流发散，聚集到各个角落，促成消费停留时间最大化，为人流多次消费创造坚实基础； 内外循环客流导向体系，充分考虑内部规划的合理性，兼顾外部人流循环系统，使内外
19、交通自成有效的体系； 商场内动线S型4米宽廊道设计，50米间隔廊道休闲区，减缓视觉疲劳，同时每层均有逛街“小巴”直达性强，铺面、人流对接无死角。项目商业何时正式对外招商(出租)？ 2010年7月1日 主力店是否确定？现在有哪些商家进场？已经确定金逸影院、苏宁电器等品牌，不少于5家世界500强主力店可以经营什么？以什么为主？按业态分布回答。商家定位： 主力店：世界500强企业、东南亚知名商家、国内著名品牌、大型综合百货、超市、综合娱乐城等； 次主力店：标志性百货、商家、家电、体育用品专卖店、书店、音像、家具城； 专卖店：旅游、服饰、皮具、珠宝、化妆品、工艺品、文具、各种特色产品专卖店； 娱乐餐饮
20、设施：五星级影城、量贩式KTV、特种游乐场、儿童娱乐中心、知名咖啡屋、运动馆、健身SPA中心、会员俱乐部、室内溜冰场、网吧、酒吧、大型餐饮、特色美食、茶馆； 其他设施：酒店、酒店式公寓。项目可否做餐饮？有没有相应的油烟处理设施？可以，专门设有餐饮专区，油烟处理系统已经做好，有中央隔油池。经营过程中，大铺能否分租？能，要通过运营/管理公司书面批准后才可办分租手续。合肥明发商业广场商铺诚意金交多少？商铺一个月的租金。可否签独家经营？ 不能。独家经营某品牌后能否控制主力店不再经营？以你自己的渠道洽谈情况而定。有否有挂廊出租？月租金多少？有，按不同位置，不同面积收取费用。现在还不能明确。是独立收银还是
21、统一收银？独立商铺独立收银。能否以提成扣点方式计算租金收入？ 不能现在能否预订铺位？正式招商阶段可以预定铺位公摊面积占多大比例？实用面积比例如何？合肥明发商业广场的分摊面积由20-30%，市面上商场一般是分摊30-50%左右。收铺须交哪些费用及金额计算？ 根据合同有详细说明，须交清租赁保证金，季度/半年度商铺租金，管理费保证金商铺是否销售？销售价格是多少？部分销售（占商业广场总比例38%，其他面积为明发自持物业），销售价格不同铺位不同价格，平均售价19500元/平方商业及住宅的车位使用上有无区别限定，并进行分区？有分区，商业与住宅停车位单独划分。项目目前共有多少个停车位，其中地上多少？地下多少
22、，有多少属于商业的？停车位是否收费？ 项目共规划机动车位约4400个，非机动车位5500平方米。商业占？比例，开业一年内免费停车一次消防、环保证什么时候能够获得？商业的交付时间？可进场装修进间？一次商业消防在交铺前可通过，商业交付时间为2011年1月1日前，商业广场开业时间暂定为2011年5月1日。临街商铺和餐饮区域能否独立安装空调，不使用中央空调？ 商业街商铺可以独立安装空调，有专用位置安装空调。商铺内有否独立电表？餐饮商铺的交付标准？有何特别要求？有独立电表。餐饮商铺的交付标准与普通商铺一致，用电量比普通商铺要大，基本为3相电，餐饮专区有排油烟系统与燃气管道。C：合同问题租赁期限？一般为3
23、-5年,个别租户（如品牌商家或次主力店）可以考虑更长限期之合同。交诚意金后是否确定该商铺就是我的？不能确定，要在正式租赁后，签定租赁合同才能确认。能否转租？转租要办些什么手续，公司是否容许私下转租？可以申请转租,要营运/管理公司同意并收取手续费,但不能私下转租。如经营不善，合同期又未到能否退还按金等费用？或改营其他项目？不能退，征得营运/管理公司同意后方可转营其他项目。签订租赁合同是实用面积还是建筑面积？为何同面积商铺价格有区别的？建筑面积计算租金,位置不同租价会不同。不能按时交租，是否必须按合同规定交滞纳金之类？是的。滞纳金比例以合同为准租金的收取方式？ 租金收取方式根据不同业态品牌以季度/
24、半年一次性收取，交付时间为到期前一个月内。是否需要签递增合约，如果有从第几年开始递增？散铺都是递增合约。（次主力店公司自持物业可个案上报）能不能给份合同让我回去看？ 可以现场看，签合同前不能拿走(次主力店/龙头商家除外)。招商优惠政策？根据不同品牌不同业态给予从何时起计免租期？宣布统一开业日起计算合同期。商家入驻条件？招商部需对商家进行考察，对实力商家，品牌商家给予一定优惠，商家需对提供营业执照、品牌受权书等D:推广方案项目外立面广告和招牌灯箱广告费用如何收费？门头广告位免费，外墙广告位有偿使用，外墙广告位不属于任何商铺。广场是否可提供做促销活动场所？可以向营运/管理公司申请，批准后才可举办促
25、销活动。商场内及电梯周边有无广告位？怎样收费？有，具体方案待定，采用有偿服务。租户是否免费享用户外广告位？个别大面积商家或次主力店前期提供免费指定广告位；亦可提供出租广告位。（视洽谈情况面定）二层落地玻璃、采光玻璃可否安装广告？视洽谈情况而定。大门广场能否做一些商品展销（给商户）？可以向运营/管理公司申请，批准后才可举办促销活动。开发商是否会提供相应的商场促销广告和活动？有，开业后根据各业态周期性进行，由发展商委托的营运/管理公司负责。对于商家的营运有何辅助措施（广告、活动）？ 公司有专业的营销策划部门，定期，分阶段投放广告和活动。E：商业管理商业管理费每月多少？按商铺建筑面积计：第一年7元/
26、月；第二年8元/月；第三年9元/月水电费如何收取？电多少钱每度？水多少钱每吨？按市政标准收费。空调费如何计收？冬天夏天是否一样收费？统一收费按商铺建筑面积计：元/月。商业广场的营业时间是否统一？如果统一，从几点到几点？由于明发商业广场业态非常全面，开业后会根据不同业态进行统一，暂定营业是间是：。装修有无限制？进场装修需办什么手续？有，按运营/管理公司装修规定办理手续。物业保安是否24小时巡逻外围商铺？定时巡逻与不定时巡逻相结合。商铺门前垃圾清运由谁负责？其中费用如何计算？由营运/管理公司负责清运（特殊行业另有约定的除外，如饮食业需加收费用）。如果商铺在非营业时间失窃，物管是否有赔偿责任 无商铺内能否居住和煮饭？不能明火煮饭及居住。商铺内的空调主机机箱能否放门前？不同位置的商铺，安装空调的位置有所不同，需安装于营运管理公司指定的位置。临街商铺门口能否搭建雨篷？不能。消防管如何布置？按消防验收要求安装。商铺门口的招牌广告是否能做落地式灯箱？不能做落地形式的，有需要的经营运/管理公司同意可在统一位置制作。合肥明发商业广场的安保措施有哪些？保安部24小时值班、定时巡逻与不定时巡逻相结合，部分区域设有闭路监控系统。公共能耗包括哪些？费用如何收取？电梯，公共照明，公共水费 明胜(合肥）物业经营管理有限公司 招商部2010年 9 月26 日
