基于BIM的商业地产项目管理研究.doc

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1、基于BIM的商业地产项目管理研究 基于 BIM的商业地产项目管理研究The Research on Project Management of Commercial Real Estate Based on BIM学科专业:系统工程 研 究 生:王 韬 指导教师:马寿峰 教授天津大学管理与经济学部 二零一一年十一月独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果,除了文中特别加以标注和致谢之处外,论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果,也不包含为获得 天津大学 或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中

2、作了明确的说明并表示了谢意。学位论文作者签名: 签字日期: 年 月 日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解 天津大学 有关保留、使用学位论文的规定。特授权 天津大学 可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 (保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名: 导师签名:签字日期:年 月 日 签字日期:年 月 日 中文摘要随着我国城市化进程的不断加快,我国商业地产发展有了广阔空间,如今中国商业地产已进入快速发展的时期。但是,商业地产项目的开发建设是一项复杂

3、且系统的工作,一个成功的商业项目从前期定位、设计阶段、施工阶段、造价控制一直到运营管理,都需要做到“可控”。我国商业地产的开发还刚刚起步,商业地产项目的建设管理经验和运作方式虽然借鉴了很多国外发达国家的成熟案例,但由于环境和管理模式的不同又导致了我国商业项目不能全盘照搬,以至于常常出现项目建设过程中变更不断,甚至项目建成后与原规划设计理念和功能大相径庭的现象。究其原因是因为常规商业项目开发建设过程中,对于项目建设的管理与控制存在困难,导致项目全生命周期内因环节不衔接、信息传递不畅而造成项目开发失败。因此引入一种能实现对商业项目开发建设全生命周期进行管理的技术,将能使商业项目的建设效率大幅提升,

4、并能有效地降低风险。 BIM 是建筑信息模型(Building Information Modeling)的英文缩写,而实际上 BIM 是以建筑信息模型为成果的项目生命周期内生产与管理信息数据的过程,因此BIM可以看作是一种全新的管理技术。这种技术是以建设项目的设计、建设与维护等环节产生的相关信息数据为基础,模拟出项目从建筑方案到工程实施全过程的模型,从而便于对项目在各种阶段产生的信息进行有效地管理。 BIM 的方法和理念由美国欧特克公司(Autodesk 公司)于 2002 年率先提出的。在之后的十年间内,中国从最初接触和理解 BIM 的理念与技术,发展到了BIM在中国得到了广泛的应用, 如

5、今BIM更是已深入到项目开发建设的全过程中,发挥了信息管理的重要作用,尤其是对于复杂结构和特殊造型的建筑项目的开发建设作用巨大。 本文以研究BIM发展历程及理论与技术应用等内容为主,并分析当前我国商业项目开发建设的模式及弊端,指出当前商业项目开发建设问题产生的根本原因,并结合BIM技术的优势和特点,找出了解决的办法。 本文采用了对典型案例进行分析的方法,通过对天津港东疆港区配套服务区商业项目建设过程的剖解,对BIM技术在商业项目的全生命周期中进行项目管理与应用的方式进行了详细分析,阐述了东疆港区商业项目开发建设中存在的主要障碍,并介绍了基于BIM模型的解决方式,从而得出最终结论,即应用BIM进

6、行商业地产项目的开发建设管理,有利于缩减项目的实施周期,能实现造价及质量的有效控制,并能使项目获得最大利益。关键词:BIM 全生命周期 协同设计 碰撞检查 管线综合ABSTRACTAs accelerating urbanization in China, Urbanization process provides a broad space for commercial real estate development. Now, the commercial real estate in China has entered a period of rapid development. How

7、ever, commercial development and construction of the project is a complex and systematic work. A successful commercial projects has been needed to achieve control from the pre-positioning, design phase, construction phase,cost controlling to operations management. The commercial real estate developm

8、ent in China has just started, so, the experience in construction and operation of the Commercial project is matured case from foreign developed countries. But because of different environmental and management model, which has led to commercial projects cannot to be able overall to imitate, change c

9、onstantly appeared in the process of project construction, even after the completion of the project, the concepts and functions are quite different to the original planning of the design. The reason is because during regular commercial project development and construction, creation and control of in

10、formation is difficult which resulting in failure of the project for lacking of information, poor transmission in life cycle. Therefore, the introduction of a technology will be able to achieve control in the entire life cycle of the commercial project development and construction, increasing dramat

11、ically on commercial construction efficiency, and effectively reducing the riskBIM is the English abbreviations of building information modeling .In fact, BIM is the process basing on the outcome of the building information modeling in projects of production and management information data within th

12、e full life-cycle. Therefore, BIM can be seen as a kind of new management technology. This technique Simulates a model of a project t from the construction programme to the whole process of the implementation to facilitate management and control of projects in various stages To facilitate the variou

13、s stages of the project resulting in the effective management of information, basing on a information data of construction project design, construction and management and other relatedThe methods and ideas of BIM are first proposed by Autodesk company of the United States of America in 2002。In the f

14、ollowing decades, the concepts and techniques of BIM Experienced a process from having been initially contacted and understood to be widely used in ChinaNow BIM is already deeping into the development and construction of the project in the whole process, especially has agreat role for the complex st

15、ructure and special shape buildingThis paper studies the development process of BIM and theory and technology applications such as main content. Through analyzing the current development of commercial projects construction model and disadvantages in China, we point out problems on the current commer

16、cial project development and constructionAfter being combined with BIM technology superiority and the characteristic, we summarize the suitable way of the commercial project development and construction of the Chinese characteristicsThis paper adopts the typical case of the analysis method, and thro

17、ugh dissecting the process of commercial projects construction of the Port of Tianjin Dongjiang service area. BIM technology in commercial projects for the entire life cycle of information creation and control methods are analyzed in detail to elaborate the main obstacles in the development and cons

18、truction of the East Port commercial projects, and are described the solution basing on BIM model, which arrive at a final conclusion that the application of BIM project information management to solve business problems is helpful to reduce the project implementation cycle, to achieve cost and quali

19、ty control, and to get the most benefit KEY WORDS:Building Information Modeling, Full Life Cycle, Collaborative Design, Collision Checking, Pipe network目 录第一章 绪论. 1 1.1 研究的背景与意义1 1.1.1 研究背景. 1 1.1.2 研究意义. 1 1.2 研究的主要内容和方法 2 1.3 本文的结构3 第二章 商业地产项目管理. 5 2.1 商业地产的基本概念. 5 2.1.1 商业地产的定义及特征. 5 2.1.2 商业地产项目

20、开发建设环节的特殊性. 6 2.1.3 商业地产项目管理的主要内容. 7 2.2 中国商业项目开发建设的发展历程. 8 2.3 中国商业地产项目开发建设的现状问题 10 2.4 中国商业地产项目现状问题产生的根本原因. 13 2.5 商业地产项目开发建设的改进. 14 第三章 BIM理论与相关技术 16 3.1 BIM 概述. 16 3.1.1 BIM 的概念. 16 3.1.2 BIM 的发展历程16 3.2 BIM 的技术原理. 17 3.3 BIM 的特点 26 3.4 我国地产项目应用 BIM 的现状及价值29 3.5 商业项目应用 BIM 的价值. 31 3.5.1 应用 BIM 的

21、可行性31 3.5.2 应用价值32 第四章 基于 BIM的商业项目开发管理过程及方法35 4.1 商业项目实施 BIM 的总体思路35 4.1.1 应用 BIM 进行项目管理的主要步骤和环节. 35 4.1.2 应用 BIM 进行项目管理的总体思路. 36 4.2 实施 BIM 进行项目管理的方法36 4.2.1 建筑规划中 BIM 的实施 36 4.2.2 方案设计中 BIM 的实施 394.2.3 应用 BIM 实施协同设计 42 4.2.4 应用 BIM 进行碰撞检查 42 4.2.5 应用 BIM 进行施工组织模拟. 43 4.2.6 应用 BIM 控制施工进度 45 4.2.7 工

22、程造价管理中的 BIM 应用. 45 第五章 案例分析?天津港东疆港区配套服务区商业项目的 BIM应用分析 48 5.1 项目概况. 48 5.2 项目背景. 49 5.3 项目应用 BIM 技术的必要性和可行性50 5.4 项目应用 BIM 技术的过程和主要成果51 5.4.1 项目应用 BIM 技术的主要内容 51 5.4.2 项目开发建设应用 BIM 的节点时间. 53 5.4.3 主要成果53 5.5 应用 BIM 效用总结. 70 第六章 结束语. 72 6.1 结束语72 6.2 在我国商业项目开发建设中推广 BIM 技术还存在的主要问题. 72 6.3 展望 73 参考文献74

23、攻读硕士学位期间以本人为主公开发表的论文和完成的科研项目 77 致谢. 78 第一章 绪论 第一章 绪论 1.1 研究的背景与意义 1.1.1 研究背景 随着改革开放的不断深入,中国城市化进展不断加快,据政府相关数字统计,截止到 2011 年 3 月,中国城市化率已达 47%(城市化率是指市镇人口占总人口的比率)。而城市化进程的加快必然导致了商业地产项目发展的崛起,这是因为商业地产项目能聚集大量人流、带动消费、拉动 GDP,同时还起到塑造城市形象、带动就业增加等作用,因此在一些地区,城市的发展在一定程度上与商业地产项目的开发建设形成互相依托互相促进的关系,其中不乏如万达、华润、中粮、华侨城等等

24、,开发出了若干成功的商业地产项目。 此外,从 2009 年末开始至今,由于国家在遏制过快上涨的住宅房地产市场而频繁出台一系列针对住宅房地产的调控政策,也使得一些开发商以及国有房地产开发企业已纷纷转向不受调控政策影响的商业地产,商业地产项目的开发建设已进入了“雨后春笋”的状态。 尽管商业地产项目发展有如此良好的大环境,但并非每个商业地产项目都能取得成功,中国的商业项目开发建设由于缺乏足够的经验,模式和方法很多都照搬国外成功的商业项目,使得“克隆”多于创新,很多的商业项目同质化严重;此外由于没有成熟的设计与实施管理手段,商业项目开发建设的全过程存在种种的问题和困难,而有些“问题”又是不可提前预知的

25、,从而导致了不成功的商业项目比比皆是,甚至与商业项目建设初衷大相径庭。因此,如何有效地规避和解决商业项目开发建设中存在的问题和困难,使每个商业项目都能以新颖的形式“独树一帜”并获得成功开发,是当前中国商业地产业普遍亟待解决的问题。 1.1.2 研究意义 传统商业项目的开发建设是划分为若干阶段分别进行管理的,每个阶段所采用的信息创建与控制方式都是基于各阶段本身特点的二维技术与载体,如设计阶段是设计师采用传统的 CAD二维制图和效果图、造价控制阶段是招标代理单位采用以施工图制定工程量清单进行招投标、施工阶段又是业主、施工及监理单位又是以施工图为基础实施项目“三控一管理(投资、进度、质量控制和合同管

26、理)”等等。由于每个阶段的专业特点以及参与管理者角色的不同,项目的重要信息很难在项目全生命周期内真正的做到自始至终的连贯与协调,因此导致项目参建各方不能按照一个统一的目标执行。此外,我国商业项目的开发建设模式也1第一章 绪论 是一成不变的“设计?招标?建设”模式?即在开发建设过程中,开发商先出资请设计师设计建筑方案及施工图,再由招标代理单位照图进行招投标,而后承包商再照图施工。这种开发建设模式也为项目的管理带来不利影响,会导致项目的信息前后不一致,从而产生为调整信息达成一致而延长工期、增加投资等现象。例如:一旦在施工过程中发现图纸问题,则只好暂停施工,等设计师修改完图纸,并待造价管理师重新计算

27、工程量,业主只能继续追加投资后,才能够继续完成施工,而此时商业项目实施过程中造成的金钱损失、工期的延误等等问题却已是事实,这就导致了商业项目经常出现不能按照时程准时完工、质量存在问题以及造价远远超出等缺陷。 BIM是一种能够贯穿项目开发建设全生命周期流程的信息管理技术与方法,它具有设计参数化、数据可视化、统计自动化、工作协同化等技术特点,能实现项目的建设属性与施工图之间建立一致性的关联,解决传统各种数据之间的“信息孤岛”和管理环节中的“信息断流”等问题,从而实现各个参建方意见的集中与统一,使各方的意图与信息得到交换与共享,因此 BIM 是能进行信息创建与控制的有效项目管理手段。那么如何有效地在

28、商业项目开发建设过程中应用 BIM创建和控制信息进行项目管理,从而解决传统商业开发建设存在的种种问题以及促进项目开发建设各个阶段的工作效率都得到提升,最终实现利益最大化,将是本文重点阐述的内容和研究分析的要点。同时本文还将通过对天津港东疆港区配套服务区商业项目应用 BIM 结果的分析,对我国商业项目的开发建设形成借鉴意义。 1.2 研究的主要内容和方法 商业项目的开发建设有其自身的复杂性,相比于工业项目、住宅项目等一般的地产项目有如下特点: 1、项目的建设规模较大; 2、结构复杂、设备管线及辅助设施较多,设计涉及到结构、电气、暖通、消防等多个专业; 3、施工工艺复杂,工序较多; 4、生命周期内

29、由于使用功能的调整会出现多次改建; 这些特点都有可能导致商业项目在开发建设过程中,形成不可控的风险,最终导致项目失败。 本文研究的主要内容就是针对上述特点,通过对 BIM 概念、技术原理、发展历程以及在其他地产项目开发建设中应用状况的阐述,并列举天津港东疆港区配套服务区商业项目开发建设应用 BIM 的案例,详细分析了商业地产项目中哪2第一章 绪论 些主要环节的管理可以通过 BIM 进行信息创建与控制实现,应用 BIM 实施项目管理的方法是什么,并获得了哪些应用价值,从而为解决传统商业项目开发建设过程中各个阶段的问题找到突破口。主要为: 1、在项目策划阶段,如何应用 BIM 实现项目定位与规划设

30、计的对接与一致? 2、在项目施工设计阶段,如何通过 BIM 指导设计对项目进行协同设计,统一各专业设计方案并进行碰撞检查? 3、在招投标阶段,如何应用 BIM 编制准确的工程量清单,以及减少工程变更,从而为开发单位制定准备的建设成本及利润指标? 4、在施工阶段,如何应用 BIM 制定项目实施阶段的关键线路及关键步骤,从而指导施工单位制定合理的施工组织措施及计划,解决进度、质量、造价之间的矛盾,使三控一管理做到协同? 1.3 本文的结构 本文按照研究的主旨和提出问题、解决问题的结构安排,整体分为六大部分: 第一部分:绪论部分。概括地介绍了我国商业项目快速发展的背景,指出了在快速发展的形势下商业项

31、目存在的种种现状问题以及解决问题的重要性和迫切性。通过对BIM的概念、技术内涵和特点的简述,确立以BIM作为我国商业项目开发建设管理方式的理论方向,提出如何在商业项目管理的各个环节中应用BIM的设问。 第二部分:商业地产项目的综述。本部分对商业地产项目的定义、特征进行了介绍,并重点说明了商业项目开发建设关键环节的特殊性。而后在详细分析我国商业地产项目开发建设发展历程的基础上,详细阐述了我国商业项目开发建设存在的现状问题,指出了产生这些问题的根本原因?即项目生命周期的管理存在问题,引出了采用BIM解决根本问题的设想。 第三部分:BIM理论。本部分在详细介绍BIM的概念、特征、技术原理、发展历程以

32、及国内外应用状况的基础上,分析和研究了商业地产项目开发建设应用BIM的必要性和价值,回答了“为什么要用BIM进行项目管理”的问题。 第四部分:BIM在中国商业地产项目的主要环节中进行项目管理的方法。通过对我国商业项目开发建设主要环节的细分,详细地分析和研究了规划设计阶段、施工图设计阶段、施工组织实施阶段、造价控制阶段,应用BIM进行信息创建与控制的主要方法和形成的成果,回答了“怎么用BIM去进行项目管理”的问题。 第五部分:案例分析。以天津港东疆港区配套服务区商业项目为例,详细阐3第一章 绪论 述应用 BIM 在该项目全生命周期中进行信息创建与控制的管理方法、取得的显著成果和起到的关键作用,并

33、对在商业项目开发建设中更好地应用 BIM 进一步提出优化建议。 结束语:总结了项目的研究成果,指出我国商业项目开发建设广泛应用 BIM还存在的问题,并对我国商业项目开发推广 BIM 技术提出展望。 4第二章 商业地产项目管理 第二章 商业地产项目管理 商业地产项有别于其他地产项目,有着自身特有的开发流程与管理方法,因此商业地产项目管理的重点内容也与其他地产项目不同。若要以其他地产项目的管理方式进行商业地产项目的开发建设,将产生很多问题。目前我国商业地产项目的开发建设就普遍采用其他地产项目开发常用的管理方式并由此产生了种种问题,因此需要采用新的项目管理方式。 2.1 商业地产的基本概念 2.1.

34、1 商业地产的定义及特征 地产行业一般包括住宅地产、工业地产、旅游地产、商业地产以及其他种类,而商业地产顾名思义就是以商业功能为主要对象的非生产性、非居住性物业的开发,这也是商业地产区别于其他地产项目,特别是住宅地产的主要特征。此外商业地产项目还具备如下特征: 1、建设规模大。由于商业地产开发经营模式的发展进化和当今客户消费需求的多样化,大型化的商业项目已成为主流,据不完全统计,在商业项目的开发类型中,建筑面积超过5万平米的项目已占到所有类型商业项目的50%以上。 2、建筑造型复杂。由于商业地产项目的建筑造型本身就是最好的宣传,加之城市规划的要求和文化底蕴的展现,商业项目越来越多的通过复杂造型

35、吸引眼球。 3、开发及经营周期长。一个商业项目的开发周期一般为 2 到 3 年甚至更长的时间,而商业项目建成后也并不是意味着项目开发的终结,恰恰相反,项目建成后,商业项目的运营则正式开始并将持续长达10年以上的时间。 4、建设投资大。商业地产项目的开发涉及到多种功能要求,特别是具有综合休闲、娱乐、零售、餐饮等功能的复合性商业项目,往往需要投入大量资金进行建设。加之商业项目不同于住宅项目的预售,只有建成后开始经营才能实现资金回收,因此商业项目的开发过程中的投资控制是重点。 5、建设环节多。参与商业地产项目管理的部门很多。一个商业地产项目的开发过程几乎囊括了一般房地产项目开发过程中所能涉及到全部部

36、门,如计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监等众多部门,因此建设环节多也是商业项目显著特征之一。 5第二章 商业地产项目管理 综合上述商业地产项目的特点,可以总结出对于商业地产的项目开发建设,其流程和管理模式与其他地产项目等有着很大的区别,并更具复杂性和系统性。 2.1.2 商业地产项目开发建设环节的特殊性 商业地产和住宅地产是地产行业两种比较典型和常见的开发类型,其中住宅地产的收益来源于售价和建设成本之差,产品收益获得的标志即与客户完成住宅的交易及房屋交割,其收益是确定的并且是一次性的;而商业地产项目的收益主要来源于租金收益以及自身物业

37、的升值。因此正是由于收益来源不同的性质决定了商业项目的开发目的是非居住和非生产的,这也使得其目标客户源也与住宅地产完全不同的。商业地产项目的客户构成包括两类,这两类客户是相辅相成的:第一类是直接承租或购买商业店铺的经营商户,这类客户是商业项目获益的直接顾客;第二类则是到达商业项目进行购物的终端消费者,这类客户是经营商户的直接顾客,是商业项目的间接顾客,因此商业地产项目的开发建设就是围绕着如何满足这两类客户群体的不同需求而开展的。对于商业地产项目来说,满足了客户的需求项目就具备获得成功的基础,这也是商业地产项目开发建设模式与管理不同于其他地产项目的本质原因。相对于住宅地产项目,商业地产项目的开发

38、建设环节具有如下特殊性: 1、商业地产项目选址的特殊性 地产项目都需要进行项目区位的分析与判断,但住宅项目的选址主要是以项目是否符合居住的功能需求并是否能最大化的提升住宅产品附加值为指导原则进行的,地理位置选择的弹性较大。而对于商业地产项目来说选址尤其要重视并具有特殊要求,商业项目的选址需要以保证投资收益最大化、满足客户需求以及商业项目未来的开拓与升值为方向,从项目所在地域与具体地周边环境入手,准确地掌握项目所在地周边客户的分布情况、数量等数据信息,特别是要在分析和考虑周边已有市政基础设施和其他建筑设施等数据信息的基础上进行,而后还需要商业项目的开发者能运用有效地手段,统筹地分析项目周边环境的

39、影响因素,从而为项目选择最为适当的地点。 2、商业项目方案设计的特殊性 住宅地产的设计主要是基于对普通使用功能的需要,而商业地产项目由于有不同的业态、不同的功能的要求,因此商业定位策划、建筑规划等环节都对商业地产的设计起到指导作用,因而商业设计内容也更加多样、复杂。 3、商业地产开发建设过程中控制重点的特殊性 一般住宅地产项目的开发都以尽快实现获益为目标,因此都会尽量采取有效地项目管理措施缩短项目建设周期。商业地产开发也不例外,但由于商业项目建成后还需要通过长时间的持续经营才能获益,而商业项目成功开发的判定标准也6第二章 商业地产项目管理 是看商业业态是否合理以及项目投入是否在经营期内最快的回

40、收,因此商业地产开发建设过程中的控制重点更重要的还包括前期的方案定位与规划以及项目全生命周期过程中的投资控制。 4、商业地产项目建设程序的特殊性。 一般地产项目的开发都遵循“设计-招标-施工”的基本模式。但商业项目的开发周期和建设规模等特点,其开发建设流程更为严谨、细致,因此,商业项目的开发建设经常需要按建设过程划分为前期管理系统、设计管理系统、招投标管理系统、施工管理系统及运营维护管理系统,通过对各个系统进行既独立又统一的控制,从而完成对项目开发建设的管理。销售 土地获取 规划设计 施工图设 项目招标 施工建设图2-1 一般地产项目遵循的“设计-招标-施工”模式流程 土项 商 施 施 运建地

41、目 业 工 招 工 营筑结束 获定 招 图 投 建 与设 取 位 商 设 标 设 维计计 护图2-2 商业地产项目开发建设的流程2.1.3 商业地产项目管理的主要内容 商业地产项目管理主要是指在项目自始至终的开发建设过程中,通过制定计划、执行计划和修正计划,以实现项目利益最大化为目标,来完成项目的整体实施。商业地产项目管理有四项基本目标?即功能、进度、成本和效益。这四项目标存在于项目开发的各个环节之中,并贯穿于项目的全生命周期,因此商业地产项目的管理还可以看作是针对项目全生命周期的各个环节,围绕着功能、进度、成本和效益进行的科学有效地管理。 商业地产项目的全生命周期按自身特点可分为启动、计划、

42、实施、控制和收尾五个阶段,其中涉及关键环节的建设管理主要包括如下内容: 1、项目定位与规划设计管理 7第二章 商业地产项目管理 商业地产项目的策划与定位管理主要就是进行项目的经营发展定位,进行项目方案的初步设想。通常是在初步、深度市场调查和分析评估以及投资回报预测和分析的基础上,确定商业方向、商业模式和市场细分,而后根据定位进行项目功能布局的设置、交通组织动线的设计、建筑形式与效果的设计等并提供商业建设的规划指标和设计要点,以指导下一步建筑规划和建筑设计等。定位与规划设计的管理对商业地产项目的功能实现有着重要的指导作用,没有经过前期定位与规划设计而盲目启动的商业项目,其功能往往是存在重大缺陷的

43、。不合理的功能设置是导致商业项目开发失败的最根本原因。 2、项目进度管理 商业地产项目的进度管理是指通过对项目开发周期的分析与论证,编制出项目合理的进度计划,制定科学的施工组织方案,并通过对进度计划、施工组织方案进行动态的检查与修正,从而确保项目在规定的开发周期内完成。 3、项目成本管理 商业地产项目的成本管理就是在整个项目的开发建设过程中,为确保项目在限定的投资预算内最大程度的完成而对全部资源进行合理使用地管理,主要包括成本管理计划、成本估算、成本预算、成本控制四个过程。 4、项目运营管理 商业地产项目运营管理就是指为最大程度实现项目收益及价值提升,而开展的招商、营销、维护改造和管理物业等相

44、关工作。 总之,由于商业地产项目的投资和规模一般都比较重大,而且项目本身有盈利性和社会公益性双重身份,因此商业地产项目的建设管理往往更为重要。 2.2 中国商业项目开发建设的发展历程 总的来说我国商业项目的开发建设大致经历了三个阶段: 1、建设开发的探索阶段 90 年代初期,随着改革开放的程度不断加大,我国沿海城市的商业项目开始逐步出现,这一时期代表的商业项目开发主要为以底商为裙楼的商住楼、相对成熟的专业市场(如建材市场、服装市场和小商品批发市场等)和中小型百货商店。这些商业项目的建筑结构形式简单,其建设开发的过程也并不复杂,有相对完善的物业管理,有产权租售,但商业经营管理缺乏统一和有效的经验

45、,因此该时期商业项目基本形态为可以定义为“市集”形态(中小百货店也是“市集”形态,但有相对统一的经营管理),此阶段主要是积累了大量商业项目开发建设的经验,如商业项目的开发建设流程的确立、商业项目可行性分析理念的提出、如何确定施工组织以及如何进行商业项目经营理念的探讨等。而正是在对商业项目8第二章 商业地产项目管理 开发建设的初步研究与探讨下,90 年代中期,商业项目得以速度发展,以临街商铺和以裙楼为底商的“商业门脸”,渐渐形成以服务本地区为主的商圈,而大型百货商场也开始出现。 2、建设开发的起步阶段 1996 年 8 月,沃尔玛在深圳洪湖开业标志着国际零售大鳄正式进军我国,时隔不久,家乐福也在

46、上海登陆。由于大型综合超市是这一时期外资企业进入我国商业市场的主要形式,加之在我国取得了显著的业绩,国内企业在借鉴外资大型综合超市开发建设和经营理念的经验下,也纷纷建设大型综合超市,大型综合超市已成为这一时期我国商业项目的主要形式。由于大型综合超市物品齐全、种类繁多,除经营日用百货和食品外,还经营如衣服、家电、图书等商品,因此大型综合超市的建筑形式要求为面积一般在 7000-12000 平米,多为 2-3 层,因此围绕着以大型综合超市为主要形态的商业项目的开发与运营是这一时期我国商业项目开发建设重点研究和分析的方向与主要内容。此阶段商业项目开发建设的主要环节?“设计+招标+施工”的模式基本成形

47、,开发建设过程中所要借助的技术手段和管理方式逐渐多样化,因此该阶段也为进入 21 世纪后,我国商业形式多样化及大型化的发展奠定了坚实的基础。 3、建设开发的发展阶段 2003 年以来,我国商业地产的发展进入了相对快速的发展阶段。继我国超市大肆扩张之后,我国商业项目开发建设已从社区底层商铺的风行,发展到城市商业街的建设改造,再到兴起购物中心、大卖场、Shopping Mall 等各种大型商业设施的建设大潮。此时的商业项目无论是开发数量、面积总量、单体规模还是建筑效果的独特性上都不断地在刷新纪录,开发商也更多地以如何在众多商业项目中,使自己的项目成功开发并获利最大为主要目标。因此,该阶段商业项目的开发建设应用了更多