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1、凤梓皇城.风情商业街（租售同步策划）商铺销售营销推广总纲PART1 整体营销策略 PART2 整体营销目标和 营销阶段划分PART3 阶段性执行策略及时间计划表 PART1 整体营销策略一、目标客户群定位 二、商铺销售模式设计 三、总体销控策略 四、总体价格策略 五、项目卖点挖掘及投资抗性分析 六、总体促销策略 七、营销通路策略 八、总体广告策略 整体营销策略上采用租售结合的模式，分自营和投资两种客户来设计的营销策略。租售同步的优势：1、整个商业街的商业成熟较快，为后期门面的推广做铺垫2、对整个现有的门面的定价起到积极的作用3、增加现在的门面的销售氛围，对门面的销售起到促进作用租售同步的缺点：
2、1、增加售楼部的整体运作量，增大工作的难度和复杂度2、对广告的投放、招商的运营考验大3、增加公司和政府部门的工作对接量，税务问题比单纯的出售要复杂4、招商后期的运营时间跨度长，增加运营的压力一、目标客户群定位 自营型客户：约占40%-50%比例 投资型客户：约占50%-60%比例(一)、自营型客户分析1、餐饮类：（约有10%左右餐饮铺存在自营的可能性）2、零售类：解决家人就业问题 认为租铺不如买铺 3、家居建材类4、服装、茶楼、KTV、美容美发3、自营客户支付能力模拟分析以单铺面积50平方米、均价20000元/平方米为例，铺位总价为100万元来推算： l首期款50%：50万元 l月供款（五成十
3、年按揭）：5859元 l其它费用: 装修费用2.5万元（以500元/平方米计算），流动资金5万元计算 自营型客户至少一次性要支付60万元以上，同时每月供款在5859元以上；可见自营客户的资金实力一般相对比较雄厚。（二）投资型客户分析1、客户类型汇总分析 l凤梓皇城这个老城区地段忠实跟随者 l有一定资金实力的地产专业人士 l 政府公务员、事业单位员工 l旁边的征收拆迁户 l 通山个体经营2、投资心态分析 l较为熟悉凤梓皇城周边环境 l较注重投资风险，看重地段 l看好片区整体升值潜力 l对本项目商业的整体规划非常认同二、商铺销售模式设计（一）进行返租销售模式设计时，需解决以下几个问题：1）租售同步
4、，自营户和承租户店面选址冲突 2）多铺一店（部分大铺划小后销售），租赁期满合同及业态如何控制 3）租售同步时业态如何有效规划4）针对不同业态如餐饮类、零售类，承租户在租赁年限上要求可能不同，如何设置有区别性返租年期及返租率？5）返租期内，关于租赁而引起的相关税金如何解决？ （二）商业销售模式设计1、针对投资型客户返租年期返租率 返租款的返还方式 5年第1年返租率4%第2年返租率5%第3年返租率6%第4年返租率7%第5年返租率7%前三年返租款一次性在首期款中抵扣；后两年返租款分年返还。 2、针对自营型客户：1）前期在认筹的过程中及时的做好自营客户登记，确定客户的 自营业态、面积、选择的门面位置（
5、在认筹的时候引导客户多选两个位置，这样避免某个铺面落位太多而导致客户不够买。2）客户在认筹的过程中及时预估推盘的位置、推盘的面积，逐步把握好推盘节奏，确保自营客户最大化的购买。三、总体销控策略1销控目的保证不同营销阶段有足够的优质铺位供应，并使难销铺位提前消化。本次营销预计分两批推出 为了达到爆发式销售的目的，需要制造限量供应的“供不应求”局面2三大销控原则原则一：认筹期间限量推出铺位（如只推80套），解筹当日引起客户的抢铺火爆场面，再根据认筹情况加推部分铺位，原则二：预留足够的优质铺位，分批推出。在公开发售前预留充分的优质铺位，公开发售后分批推出，确保每次活动均有优质铺位放出时分批放出，每次
6、放号均会制造一轮抢铺高潮。原则三：按“金角银边”原则，可预留几套铺皇之皇，采用特殊的销售方式销售，如拍卖，以抬高价值，抹杀价格理性。四、总体价格策略1价格定位 采用租售结合的策略来销售现有的铺面对价格的走向起到积极的作用，这样一方面会促进我们二楼门面的销售，另一方面会有利于一楼的价格。2、定价需考虑因素 楼层差异性因素 人流因素 景观差异性因素 面积、业态因素 开间、进深比及层高 其它因素 （平台因素）五、项目卖点挖掘及投资抗性分析（一）项目卖点挖掘（项目核心价值分析）1地段：城区商业核心区位2规划：老城区改造，商业潜力无可限量3 、交通：隧道通，商业来4政府支持：强力推进老城区商业的升级改造
7、5、人流、车流：新老城区交汇，来往车流、人流大6万方一站式购物：集美食.购物.休闲.文教于一体，万方浪漫风情商业中心，通山首个老城区风情商业街7“5年包租升值计划”专业商业经营，确保未来收益稳定8、充足的停车位：确保商业的繁华（二）客户投资抗性分析及应对策略1客户投资抗性分析 业态无法如预期规划，很难经营成功 租金递增速度可能太慢，无法达到预期水平 核心商圈人流稀少，目前商业环境较为冷清。 周边新增商业会对项目构成威胁。 凤池广场入本项目中间路段商业缺乏，对本项目与购物公园一段路消费人群的有效连接起到阻碍作用。 目前租金水平较低，售价租金比明显偏高2应对策略： 提前确定重大经营管理措施，增强商
8、家及投资者信心 在正式解筹之前，确定主力商家，以增强投资客户信心 对项目投资前景进行充分剖析，预测项目5年后、10年后的租金水平 寻找国内可参考商业样板项目，分析其租金增长速度，让投资者看到可预期的将来 七、总体促销策略1、“商铺正式VIP认筹”活动 （认筹日，6月16日） 为确保自营户的最大化认购和公司后期招商压力，认筹可以先行，在认筹的过程中认真落实自营客户的业态、面积需求、位置需求，为后期剩余门面的招商落位做好铺垫。2、确定招商的策略和招商政策（7月15号前） 及时的推出招商的策略和招商政策，积极的走出去推广，为品牌店的入驻做好铺垫。3、认筹达到一定的量时，及时的统计投资和自营的人数，及
9、时的做好自营客户分析，做好相对应的策略.这样好及时调整现阶段制定的招商计划，避免盲目的招商和计划。八、营销通路策略重要通路1：凤梓皇城业主资源 及时的电话告知业主现在的门面对外租售,虽然部分的业主的购买力存在不足，这个不影响我们采用这个策略。因为他们的周边的朋友不乏有实力的客户。重要通路2：周边的拆迁户 对周边的拆迁户我们可以通过在凤池广场摆展架，或者借用投影仪播放电影的形式来达到宣传项目门面的目的。重要通路3：通山个体经营者 个体经营者中间有一定购买力的客户比较多，有些客户也考虑到自营，这样的群体主要还是通过门面扫街的形式来达到宣传的目的。重要通路4：政府公务员和事业单位政府公务员和事业单位
10、的领导或者职工对于门面的投资往往很感兴趣，这样的群体购买力也很强，这些主要通过后期单位拜访的形式来达到宣传推广的作用。重要通路5：新闻推广及适当的报纸广告配合：主打买铺时代，重要节点启动特区报。 主要以通山当地政府机关和个体户关注最多的报纸为主，投放量不宜过大，要洽谈针对性地点的投放，及时监督。 重要通路6：大型户外广告 本项目客户群来源广泛，但是租售相结合的模式还是需要做大型的户外广告，应在城区的主要干道做接近地面的大户外广告，不宜做大型的房屋顶部广告。目前的大型户外应及时更换，建议增加10#楼外墙做墙体广告。 PART2 营销目标及营销阶段划分一重要时间节点设计 二总体营销目标 三一期商业
11、销售阶段划分及目标分解 一、重要时间节点设计：1、门面认筹日为2014年6月16日，主力商家意向招商（主力商务酒楼/主力超市）2014年7月15日前2、商业根据认筹情况首批开盘认购预计在2014年抵3、门面招商签约在开盘认购后一周进行二、总体营销目标目标一：商铺爆发式销售目标开盘完成七成以上认购目标 ，招商完成八成以上目标目标二：商铺推广促进住宅销售与价值实现 目标三：门面招商促进后期电梯房底商价格的最大化三、商业销售第一阶段阶段划分及目标分解 销售准备期 （6.16-8.1 ） 认筹阶（6.16-12.1） 公开发售强销期（12月1日-30日） 第一批尾盘阶段 （10月） 销售目标 释放商业
12、认筹消息，积累意向客户，确保认筹火爆势头300个认筹号30%解筹成功率认购套数100解筹日实现第一批70%销售率1 新增认购套数20套以上，累计认购套数120套以上2、累计完成第一批80%以上销售率认购套数10套以上累积完成销售率接近100%阶段性重点工作内容 确定销售模式、营销策略及营销推广计划；售宣传物料设计、印刷及制作；3销售法律文件的完备；4、认筹地点选择及相关工作准备5第三方资源的整合（媒体、协会、旅行社等）；销售顾问的培训。 全面开展认筹工作；媒体资源的有效利户外广告到位；系列促销活动全面展开；媒体广告全面展开。 公开发售活动（解筹活动）；媒体广告及促销活动趁势追击。 根据市场反馈
13、适时调整营销策略做好老业主口碑传播。 整个门面第二批的推广计划根据第一批的推广结果来进行适当的调整，这个暂时不提供计划表。整个推广原则上是逐步推出门面，尤其是好的门面。PART3 阶段性执行策略及时间计划表第一阶段润物细无声-销售准备期 （2014年6月16日-8月1日） 1阶段性销售目标 释放商业认筹消息，积累意向客户，确保认筹火爆势头2阶段性营销主题：随风潜入夜，润物细无声 本阶段主要为营销准备阶段，公开媒体宣传较少，但在凤梓皇城及内部客户资源中进行渗透式宣传，利用口碑效应进行小众传播。3阶段性重点工作内容 工作内容 开始时间完成时间一、确定项目整体销售执行方案：销售模式、营销策略及营销推
14、广计划 2014/6/162014/7/1二、认筹阶段销售资料 1、认筹相关法律文件（VIP卡、认筹需知等返租协议等） 2014/6/152014/6/182、商铺部分折页楼书 2014/6/182014/7/1三、认筹地点选择及现场包装 1、凤梓皇城营销中心包装及相关导示系统2014/7/252014/8/12、条幅、路旗等外部导示2014/7/152014/8/1四、主力商家意向招商开始2014/8/1五、户外大型广告2014/6/162014/6/25 六、门面开盘2014/12/1七、主力商家正式签约2014/12/104阶段性重要营销策略如何在认筹实现150个认筹量？（1）媒体宣传：
15、 （2）户外大型广告： （3）商家派单（4）政府单位拜访 （5）外出展点下面是赠送的中秋节演讲辞，不需要的朋友可以下载后编辑删除！谢谢中秋佳节演讲词推荐中秋,怀一颗感恩之心老师们，同学们：秋浓了，月圆了，又一个中秋要到了!本周日，农历的八月十五，我国的传统节日中秋节。中秋节，处在一年秋季的中期，所以称为“中秋”，它仅仅次于春节，是我国的第二大传统节日。中秋的月最圆，中秋的月最明，中秋的月最美，所以又被称为“团圆节”。金桂飘香，花好月圆，在这美好的节日里，人们赏月、吃月饼、走亲访友无论什么形式，都寄托着人们对生活的无限热爱和对美好生活的向往。中秋是中华瑰宝之一，有着深厚的文化底蕴。中国人特别讲究
16、亲情，特别珍视团圆，中秋节尤为甚。中秋，是一个飘溢亲情的节日;中秋，是一个弥漫团圆的时节。这个时节，感受亲情、释放亲情、增进亲情;这个时节，盼望团圆、追求团圆、享受团圆这些，都已成为人们生活的主旋律。同学们，一定能背诵出许多关于中秋的千古佳句，比如“举头望明月，低头思故乡”、“但愿人长久，千里共婵娟”、“海上生明月，天涯共此时”这些佳句之所以能穿透历史的时空流传至今，不正是因为我们人类有着的共同信念吗。中秋最美是亲情。一家人团聚在一起，讲不完的话，叙不完的情，诉说着人们同一个心声：亲情是黑暗中的灯塔，是荒漠中的甘泉，是雨后的彩虹中秋最美是思念。月亮最美，美不过思念;月亮最高，高不过想念。中秋圆
17、月会把我们的目光和思念传递给我们想念的人和我们牵挂的人，祝他们没有忧愁，永远幸福，没有烦恼，永远快乐! 一、活动主题：游名校、赏名花，促交流，增感情二、活动背景：又到了阳春三月，阳光明媚，微风吹拂，正是踏青春游的好时节。借春天万物复苏之际，我们全班聚集在一起，彼此多一点接触，多一点沟通，共话美好未来，与此同时，也可以缓解一下紧张的学习压力。 相信在这次春游活动中，我们也能更亲近的接触自然，感悟自然，同时吸收万物之灵气的同时感受名校的人文气息。三、活动目的：1. 丰富同学们的校园生活，陶冶情操。2. 领略优美自然风光，促进全班同学的交流，营造和谐融洽的集体氛围。 3. 为全体同学营造一种轻松自由
18、的气氛，又可以加强同学们的团队意识。 4. 有效的利用活动的过程及其形式，让大家感受到我们班级的发展和进步。四、活动时间：XX年3月27日星期四五、活动参与对象：房产Q1141全体及“家属”六、活动地点：武汉市华中农业大学校内七、活动流程策划：1、27日8点在校训时集合，乘车2、9点前往华农油菜基地、果园，赏花摄影3、10点30，回农家乐开始做饭，进行“我是厨王”大比拼4、1点30，收拾食品残物，开始集体活动5、4点，乘车返校八、职能分工及责任定岗1、调研组：负责前期的选址、策划的撰写、实地考察、交通工具的联系和检验组长：金雄成员：吴开慧2、安全保卫组：负责登记参加春游的人数，乘车前的人数的登
19、记，集体活动时同学的请假的审批，安全知识的培训与教育，午餐制作的人员分组组长：徐杨超成员：王冲3、食材采购组：根据春游的人数和预算费用合理购买食材组长：胡晴莹成员：何晓艺4、活动组织组：在车上、赏花期间、主要是做饭完后的集体活动期间的活动的组织组长：武男成员：冯薏林5、厨艺大赛组织组：负责指导各个小组的午餐的准备，最后负责从五个小组里推荐的里面选出“厨王”（厨王春游费用全免）组长：朱忠达成员：严露6、财务组：负责财务的报账及最后的费用的收取，做好最后的决算向全班报告组长：杨雨7、督导组：负责检查各组的任务的完成及协调各小组的任务分工组长：叶青青【注】以上只是大致的责任定岗，组长负主责，各小组要
20、相互配合，相互帮助发挥你们的聪明才智去认真完成任务九、注意事项1、分组要尽量把做事积极的与不太积极的搭配，每组里都要有学生干部，学生干部要起带头作用2、食材的购买不要太复杂了，先前想出菜谱，然后组织大家学习下烹饪知识，注意食材购买的质和量3、注意提醒大家手机充足电，随时保持通讯畅通，有相机的同学带上相机，组织大家多拍几张全家福4、游戏最好要能吸引全部人参加，让同学们能增加了解，班委们能更好的了解同学们的动态，增进感情各组应在规定时间前把活动准备情况向督导组报告，出现紧急情况要第一时报告。督导组也可以及时把活动的准备情况在班委群公布，实时互动。中秋最美是感恩!无须多言，给父母一个微笑，给亲友一个
21、问候，递上一杯清茶，送上一口月饼，这是我们给予父母最好的回报。感谢父母给予的生命，感谢父母给予的培养老师们，同学们，这个中秋，我们要用一颗感恩的心来度过!心怀感恩!感恩一切造就我们的人，感恩一切帮助我们成长的人!心怀感恩，我们才懂得尊敬师长，才懂得关心帮助他人，才懂得勤奋学习、珍爱自己，才会拥有快乐，拥有幸福!老师们，同学们，中秋最美，美不过一颗感恩的心!中秋最美，美不过真心的祝福!在此，我代表学校，祝老师们、同学们中秋快乐，一切圆满!下面是赠送的中秋节演讲辞，不需要的朋友可以下载后编辑删除！谢谢中秋佳节演讲词推荐中秋,怀一颗感恩之心老师们，同学们：秋浓了，月圆了，又一个中秋要到了!本周日，农
22、历的八月十五，我国的传统节日中秋节。中秋节，处在一年秋季的中期，所以称为“中秋”，它仅仅次于春节，是我国的第二大传统节日。中秋的月最圆，中秋的月最明，中秋的月最美，所以又被称为“团圆节”。金桂飘香，花好月圆，在这美好的节日里，人们赏月、吃月饼、走亲访友无论什么形式，都寄托着人们对生活的无限热爱和对美好生活的向往。中秋是中华瑰宝之一，有着深厚的文化底蕴。中国人特别讲究亲情，特别珍视团圆，中秋节尤为甚。中秋，是一个飘溢亲情的节日;中秋，是一个弥漫团圆的时节。这个时节，感受亲情、释放亲情、增进亲情;这个时节，盼望团圆、追求团圆、享受团圆这些，都已成为人们生活的主旋律。同学们，一定能背诵出许多关于中秋
23、的千古佳句，比如“举头望明月，低头思故乡”、“但愿人长久，千里共婵娟”、“海上生明月，天涯共此时”这些佳句之所以能穿透历史的时空流传至今，不正是因为我们人类有着的共同信念吗。中秋最美是亲情。一家人团聚在一起，讲不完的话，叙不完的情，诉说着人们同一个心声：亲情是黑暗中的灯塔，是荒漠中的甘泉，是雨后的彩虹中秋最美是思念。月亮最美，美不过思念;月亮最高，高不过想念。中秋圆月会把我们的目光和思念传递给我们想念的人和我们牵挂的人，祝他们没有忧愁，永远幸福，没有烦恼，永远快乐! 一、活动主题：游名校、赏名花，促交流，增感情二、活动背景：又到了阳春三月，阳光明媚，微风吹拂，正是踏青春游的好时节。借春天万物复
24、苏之际，我们全班聚集在一起，彼此多一点接触，多一点沟通，共话美好未来，与此同时，也可以缓解一下紧张的学习压力。 相信在这次春游活动中，我们也能更亲近的接触自然，感悟自然，同时吸收万物之灵气的同时感受名校的人文气息。三、活动目的：1. 丰富同学们的校园生活，陶冶情操。2. 领略优美自然风光，促进全班同学的交流，营造和谐融洽的集体氛围。 3. 为全体同学营造一种轻松自由的气氛，又可以加强同学们的团队意识。 4. 有效的利用活动的过程及其形式，让大家感受到我们班级的发展和进步。四、活动时间：XX年3月27日星期四五、活动参与对象：房产Q1141全体及“家属”六、活动地点：武汉市华中农业大学校内七、活
25、动流程策划：1、27日8点在校训时集合，乘车2、9点前往华农油菜基地、果园，赏花摄影3、10点30，回农家乐开始做饭，进行“我是厨王”大比拼4、1点30，收拾食品残物，开始集体活动5、4点，乘车返校八、职能分工及责任定岗1、调研组：负责前期的选址、策划的撰写、实地考察、交通工具的联系和检验组长：金雄成员：吴开慧2、安全保卫组：负责登记参加春游的人数，乘车前的人数的登记，集体活动时同学的请假的审批，安全知识的培训与教育，午餐制作的人员分组组长：徐杨超成员：王冲3、食材采购组：根据春游的人数和预算费用合理购买食材组长：胡晴莹成员：何晓艺4、活动组织组：在车上、赏花期间、主要是做饭完后的集体活动期间
26、的活动的组织组长：武男成员：冯薏林5、厨艺大赛组织组：负责指导各个小组的午餐的准备，最后负责从五个小组里推荐的里面选出“厨王”（厨王春游费用全免）组长：朱忠达成员：严露6、财务组：负责财务的报账及最后的费用的收取，做好最后的决算向全班报告组长：杨雨7、督导组：负责检查各组的任务的完成及协调各小组的任务分工组长：叶青青【注】以上只是大致的责任定岗，组长负主责，各小组要相互配合，相互帮助发挥你们的聪明才智去认真完成任务九、注意事项1、分组要尽量把做事积极的与不太积极的搭配，每组里都要有学生干部，学生干部要起带头作用2、食材的购买不要太复杂了，先前想出菜谱，然后组织大家学习下烹饪知识，注意食材购买的
27、质和量3、注意提醒大家手机充足电，随时保持通讯畅通，有相机的同学带上相机，组织大家多拍几张全家福4、游戏最好要能吸引全部人参加，让同学们能增加了解，班委们能更好的了解同学们的动态，增进感情各组应在规定时间前把活动准备情况向督导组报告，出现紧急情况要第一时报告。督导组也可以及时把活动的准备情况在班委群公布，实时互动。中秋最美是感恩!无须多言，给父母一个微笑，给亲友一个问候，递上一杯清茶，送上一口月饼，这是我们给予父母最好的回报。感谢父母给予的生命，感谢父母给予的培养老师们，同学们，这个中秋，我们要用一颗感恩的心来度过!心怀感恩!感恩一切造就我们的人，感恩一切帮助我们成长的人!心怀感恩，我们才懂得尊敬师长，才懂得关心帮助他人，才懂得勤奋学习、珍爱自己，才会拥有快乐，拥有幸福!老师们，同学们，中秋最美，美不过一颗感恩的心!中秋最美，美不过真心的祝福!在此，我代表学校，祝老师们、同学们中秋快乐，一切圆满!
