商业广场市调及初步设计汇总.doc

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1、高攀项目商业广场市调及初步设计汇总 营销策划部 王毅一、 市调论证的切入点、方式和计划说明高攀项目位于成都火车南站临近区域，与机场高速高架出入口无缝接驳，背靠桐梓林、新希望片区，与科华路中央商务区紧邻，考虑规划商业广场作为项目的一个定位方向是公司高层前期既定的考虑。本次市调论证通过对已知成都近40余个不同年代、不同规模、功能规划各异的知名商业广场项目进行筛选，选择6个具有代表性和参考价值的目标进行实地市调，尽量深度挖掘不同地段、不同商圈、不同商业氛围下的商业广场的特性，找到商业广场从设计规划上成功的共通点，再分析商业广场新的发展趋势，结合高攀项目在火车南站所具备的未来发展前景，推断出高攀项目的

2、大致设计要求和规划要点。1、 市调目的通过市调解决高攀项目商业广场产品设计需求的问题，找到高攀项目从市场定位角度和与自身属性相匹配适合的商业广场模式及招商业态划分。2、 市调思路对成都区域内各种形态、不同体量的的商业广场作市调，从扩大拓宽商业广场的调查面上对各类型商业广场做分解，获取其建筑构造、设计思路、功能划分、商业要求、业态划分、招商考虑等最具参考价值的信息，为高攀及商贸园项目的产品设计提供有力的支撑。3、 市调要求对市内各种形态的商业广场展开广泛的市调，收集各市调项目的基础信息、建筑构造、功能设计、商业信息等重要资料，尽量了解项目设计过程中出现的问题和解决的办法，能与对方项目部、管理部门

3、人员面谈了解更多深层次信息，市调的项目需拍照记录。4、 市调计划从7月21日至7月28日调查成都城区内6个不同类型、不同体量的商业广场，分区域进行市调，大方向分东南西北，小方向分为不同商圈，由市中心至一环、二环、2.5环，合理安排线路节省市调时间，以求达到最高的效率和得到最佳的效果。5、 目标选取经过搜索查询选出成都40余个知名商业广场：博瑞优品道广场、大地.新光华广场、嘉信茂广场（交大路）、汇龙湾广场、铂金城购物广场、金色夏威夷、新城市广场、千盛百货广场、双楠置信广场、罗马假日广场、大世界商业广场、玉林生活广场、丰德国际广场、百联天府购物中心、蓝色加勒比广场、万达广场、东方新城广场、新视界广

4、场、大陆.玉沙生活广场、SM广场、第五大道、高地中心、财富又一城、仁恒置地广场、中环广场、上普国际中心、EGO潮流广场、时代华章、香槟广场、郁金香花园广场、东方时代商城、时代广场、来福士广场、第一城、银石广场、喜年广场、仁和春天广场、金沙时代生活广场、成都华置广场、群光广场。通过市调任务需求和市调工作重心的明确，我们选取十个商业广场项目进行市调研究，以下是属性划分和分析说明：市调项目名称开业时间区域归属属性划分分析说明优品道广场2009年新光华商圈、2.5环居、购、休、娱商业广场典型项目新光华广场2006年新光华商圈购、居、餐、休、娱、办有商业街及商业分块汇龙湾广场2002年老会展商圈、西门购

5、、休、餐、娱购物广场模式（失败）新城市广场2005年骡马市商圈购、居、休、餐、娱大型广场典型项目金色夏威夷2003年骡马市商圈餐、居、办、娱、休小型广场典型项目万通商城1988年火车北站旁购、餐、娱、住火车北站商业项目将选择的市调项目分成四组进行市调，其中的汇龙湾广场为失败案例，方便我们在项目设计中规避设计上的硬伤和招商运营方面避免走弯路的情况。二、 分块市调信息采集及分析1、 博瑞.优品道广场2010年外立面实景图此次市调外立面实景图基本信息：开发商名称：博瑞地产 开业时间：2009年4月25日 占地面积：约25亩总建筑面积：35000平米 商业组成：购物、休闲、娱乐 属性：2.5环商业设计

6、构造： 外部构造：高4层，外立面由多组几何分割形状组成，主体材料为钢结构和大面积有色玻璃，注重凹凸视觉效果，极具时代感和时尚元素。近半年外立面经过改版处理，由原来的里面多色块拼接变成较为素雅有品质感，变得更为符合各年龄段人群的审美要求（原立面效果更吸引年轻人而易让中老年人产生排斥心理），临青羊大道广场面宽近170米，建筑楼体面宽近150米，广场临街面纵深超20米，设置小型水池、多组环形休息座椅、购物广场主入口；临瑞联路广场面宽近75米，建筑楼体面宽近60米，广场临街面纵深超30米，设置部分地面停车区、购物广场次入口、人人乐主入口、及装饰绿化带、多组环形休息坐椅、部分地带下沉或造坡处理（+-0.

7、2米）；后侧面设置人人乐地下停车场出入口、卸货通道、超市员工出入口、人人乐免费交通车停靠区，区域宽度近10米，进深80米，由围墙与优品道住宅区彻底隔离；临优诺国际面为25米宽绿化通道，往里走为半开放式花园，属优品道住宅区。 内部构造：1F，青羊大道、瑞联路侧沿广场外侧商铺多数可内外开放，层高5米，柱距8.5米；内部为整体购物商场形态，层高4.5-5.5米，主入口处达6米层高，商铺为半开放式形态，面积分割为8120平米，人人乐超市主入口扶梯与购物商场无缝连接，柱距分为7.2米、8.5米两种，分区域设独立防火卷帘门。23F为超市及小型配套商铺区域，大面积开放区域无隔墙，层高56米，柱距分为7.2米

8、、8.5米两种，分区域设独立防火卷帘门。4F为仓库、半开放大型商铺区域，仓库为独立封闭，占4F面积近半，有独立货梯。其余区域为大型铺面，面积都在100平米以上，铺面可独立分割或打开拼接，最大面积可扩至近1000平米，层高超5米，柱距分为7.2米、8.5米两种，分区域设独立防火卷帘门。楼顶可上，有网球场地四块及独立的配电间、电梯控制区。项目市场切入点与设计思路： 项目市场切入点：博瑞优品道广场项目1.5公里范围内居住小区达到20多个，人口接近70万人，是城西地区居住密度最高的区域，多数为高档居住小区，商圈内居住人口具有高文化、高收入、高职位的特点，城西由于其优于玉林的人口结构，其商业发展也将成为

9、继玉林后的另一个时尚区域商业中心。金沙-光华区域的人口激增，带来了巨大的消费空白，但由于城西商业发展较慢，区域商业消费发展现状不均衡，优品道商业项目正是以此市场为依托进行设计、建设，优品道商业项目的定位是成为金沙-光华区域的商业中心，依托其2.5环黄金眼位的地段优势，辐射整个项目35公里半径的西门区域以及三环外泛光华大道区域。 设计推广思路：优品道广场之于整个优品道413亩项目，是在其2004年住宅始建之时确立的商业配套项目，在06年住宅交房后，商业广场启动，而周边同期楼盘也在此时间密集推出并有大量业主入住，09年优品道广场开业后，正好填补商业空缺，区域商气初步形成并稳步递增，于是10年初启动

10、其19层写字楼+商业裙楼“优诺国际”，成为其商业配套的进一步拓展及写字楼楼宇经济的匹配，由此，整个优品道项目的产品线全盘完成。目前招商及运营信息： 招商信息：主力店入驻为超10000平米的人人乐超市旗舰店（从修建阶段的家乐福到完工后更改为人人乐），为区域档次最高、规模最大的人人乐超市，23F部分的超市外配套小商业区为人人乐统一引入的餐饮、娱乐配套；其次为一楼统一招商的精品购物商场。入驻品牌有化妆品：资生堂、SK-II、雅诗兰黛、倩碧、碧欧泉、香奈儿；女装：欧时力、淑女屋、Tennie weenie、宝姿、哥弟、阿玛施、W.DoubleuDot、CK、La pargay、艺之卉、SCOFIELD

11、、Cocoon、Mind brige、竹诗雨等；男装：马克华菲、杰凡尼、威可多；饰品：施华洛世奇等。另有品牌商业配套入驻：U+SPA小镇、天才宝贝儿童早教、恒宏羽毛球馆、金宝贝早教、良木缘、QS、屈臣氏、先锋健身、悠悠美食城、欧洲房子、711连锁、DQ、肯德基等。 运营信息：整个优品道广场物业产权大部分由博瑞持有部分出售，人人乐超市由于区域消费需求旺盛，目前已正常运营2年，从人流量、销售总额上来看整体表现优秀，在成都多个人人乐超市中名列前茅。一楼的购物商场所引入品牌也符合此地段的消费水平，整体营收不错。其余独立的品牌商业也因为品牌影响力以及市场需求在市场上的表现良好。由于优品道的招商渠道较为正

12、规（分为人人乐统一招商及优品道独立招商），其业态规划也比较整齐，招商结构合理，各品牌档次与整体商业广场形象匹配度极高，是高攀项目需重点参考的对象。值得高攀项目参考之处： 商业主楼体外广场的大面宽、大纵深的设计有利于聚集商业人流和塑造广场档次。 将大型超市的卸货通道及超市员工出入口以及交通车停靠位设置在广场背面，规整整个商业临街面功能划分使商业广场井井有条。 在2.5环地段提前做好区域商业需求预期，以1.5公里半径寻找整个项目的商业依托和需求，以此确立整个广场的定位。 与项目档次匹配的主力店+有号召力的品牌店入驻是在短时间内盘活10000平米级别体量商业广场最有效的手段，也是最有安全边际的方式。

13、 外立面设计应参照区域人群定位来选择最大适应性的方案，不要过于前卫，需讲求扯眼球与实用主义的最佳平衡点。2、 大地.新光华广场基本信息：开发商名称：大地房地产 开业时间：2006年 占地面积：约92亩总建筑面积：21.5万平米 商业面积：6.2万平米 商业组成：购物、休闲、娱乐、居住、餐饮、办公 属性：集餐饮娱乐、购物休闲、商务办公、景观住宅于一体的超大规模体验型文化休闲商业广场。参考图片：总评效果图此次市调光华村街临街面实景图设计构造： 外部构造（商业广场部分）：商业广场部分由一栋5层购物中心、一栋13层写字楼和两栋15层公寓楼合围组成，中间辅以两层连接通道相连，并在写字楼、公寓之间突出商业

14、裙楼造型达到视觉上整体效果，楼梯中央夹隔出一条独立的商业步行街，其间设计四架天桥连接写字楼商业裙楼与购物中心，使整个商业区域四通八达。拥有超宽的临街面，在光华村街侧的广场面宽达到260米，广场进深达15-20米，设置地面停车场、地下商业出入口、地面购物休息区；在家园南街、家园路、光华巷街面呈弓型走向，临街面长度近500米，广场进深10-25米，设置地面停车场、花园、地下停车场出入口、公寓侧走廊及出入口、人人乐超市员工出入口、两处独立的卸货口、人人乐交通车停靠点。写字楼与公寓楼体连接处衍生出圆弧型空中花园与观景平台，配合两者间商业裙楼的过渡，使两者无缝连接。购物中心面宽约115米，进深平均约50

15、米，立面大面积玻璃及钢结构框架组合。写字楼面宽约85米，进深约20米。内部构造：购物中心柱距89米，1F层高超5米，整层拉通经营面积约3500平米，分区域设独立防火卷帘门，外围为临街面商铺围绕，经营面积约1500平米。25F层高均超4.5米，分割为百货部分与独立商业区域，整体百货部门超10000平米；写字楼柱距78米，1F层高超4.5米，分割为20200的商铺，23F层高4米，单层可大面积自由分配分割，413F为写字楼区域，层高约3.3米；公寓楼部分柱距7.58.5米，1F层高超4.5米，分割为20120的商铺，23F层高4米，415层为公寓区域，层高约3米。内部商业街长度约230米，宽度12

16、18米，内设沿路绿化带、空中走廊、天桥。项目市场切入点与设计思路： 项目市场切入点：新光华广场位于光华片区的核心腹地，具有辐射光华片区以及整个城西的战略优势。广场周边，四川省党校、省行政干部学院、西南财大、川师大草堂校区、信息工程学院、省舞蹈学校、成都医科专业学校、四川烹专等大中专院校遍布；项目1.5公里范围内居住小区达到20多个，人口接近70万人，是城西地区居住密度最高的区域，多数为高档居住小区，商圈内居住人口具有高文化、高收入、高职位的特点，城西由于其优于玉林的人口结构，其商业发展也将成为继玉林后的另一个时尚区域商业中心。金沙-光华区域的人口激增，带来了巨大的消费空白，但由于城西商业发展较

17、慢，区域商业消费发展现状不均衡，新光华广场项目正是以此市场为依托进行设计、建设，项目的定位是成为城西光华高尚人文住宅社区内的休闲商业消费中心。设计推广思路：先推出商业广场，根据市场需求全面引入购物中心、地下大型超市、休闲商业街、写字楼、公寓，以休闲商业为主,以体验消费为主题汇聚高档星级影院、知名品牌餐饮世界风情美食、情调酒吧茶坊、特色休闲娱乐、时尚精品专卖以及大型人文居住社区，营建一座集餐饮娱乐、购物休闲、商务办公、景观住宅于一体的超大规模体验型文化休闲商业广场。随后推出独立布局的围合式小高层住宅，完成整个产品线的开发。目前招商及运营信息：招商信息：购物中心的主力店为超10000平米营业面积的

18、乐宾百货与地下超6000平米人人乐超市（前期意向入住超市为沃尔玛），其余独立商业部分为味千拉面、优汁良品、奇迹健身、肯德基、必胜客、鹿港新镇、百度烤肉、啊丫丫等，为新光华广场统一招商；写字楼区域入驻商家有虎都男装、ATT吸引力歌城、大光明眼镜、NIKE、四川大药房、直通车、九牧王、浮力森林、长江证券等，负一楼为新引力电玩城和美食城，楼上部分为写字楼，有大批中小型公司及办事处入驻，一部分楼层用于做低端商务酒店；公寓部分的商业裙楼部分靠大街侧为4-5中低端商务酒店大堂入口、光大银行自助服务点、中国银行自助服务点、茶楼、汗蒸馆特色咖啡、书法绘画廊、主题餐吧等业态，有15%左右闲置商铺，楼上部分多数用

19、于商务酒店及办公。步行街内部街面主要以各类专卖店、饰品店、精品店为主、兼具社区零售商业和休闲购物功能，2楼、3楼规划设计循环式外廊空中商业街，主要以各类情调咖啡、特色酒吧、文化休闲、清吧茶坊、茶餐厅、美容健身等休闲服务业为主，临街局部集中规划为餐饮休闲区，相对集中各类大中型餐饮、特色餐饮、中西快餐等组合形成与项目整体定位相吻合的商业布局。运营信息：购物中心部分产权为开发商持有，其余部分对外销售。目前乐宾百货和人人乐的运营情况不佳，其它商业部分的情况也不够好，究其原因是因为主力店的品牌和档次较低，无法支撑商业超6万平米的广场和主临街面宽超260米的商业带，商业街由于面积巨大，纵深大，内部业态规划

20、和管理不到位，品牌档次参差不齐，对整个项目的档次感起到了负面作用，次临街面的狭长地带商业面被停车场与绿化带阻隔，很大程度上影响了商气的聚集。作为品牌店在此的经营是处于不均衡的状态，以肯德基、味千拉面、百度烤肉、鹿港新镇、ATT吸引力歌城为代表的品牌经营情况良好，而其他二三线品牌店铺则颇有惨淡经营的架势，商业街店面的更换在几年内层出不穷，且有不少边角铺面一直处于招租状态而无人接盘。整体来看，如此大体量的商业广场在光华村街这一次主干道的中段位置得到的区域商业支撑不够，商气还需要一定的时间持续聚集，待区域的消费水平的提升、人流量的放大得到进一步的提升，要达到与项目规划体量匹配的商业热度尚需时日。值得

21、高攀项目参考之处： 大面宽的广场设计需要改变平直的设计思路，将广场区域设计成凹凸不均不能一眼看到底的形态更适合客流的聚集。 主力店的购物中心与写字楼、公寓部分完全独立并夹隔形成商业步行街的模式利于餐饮业态的发展，对客流量的聚集有正面的益处。 写字楼的体量占商业广场体量的比例越低，其最终用途越接近公寓。 广场非主干道临街面需因地制宜，根据地段特点进行功能划分，否则会浪费掉宽大临街面所蕴藏的众多口岸。 在市场需求确立的前提下，中低端商务酒店的引入能够保证公寓部分最大限度的使用率。 主力店的引入需与项目自身的体量、档次相符合。3、 汇龙湾广场基本信息：开发商名称：圆城集团 开业时间：2002年 占地

22、面积：约19亩总建筑面积：约32000平米 商业组成：购物、休闲、娱乐 属性：1环路沙湾会展商圈设计构造： 外部构造：高5层，带下沉式购物街，外立面由玻璃幕墙组成，为10年前的主流购物中心外立面设计风格。近两年外立面逐渐老化，显得较为陈旧，临沙湾路侧广场面宽近120米，建筑楼体面宽近110米，广场临街面纵深约10米，设置绿化带、多个购物入口楼梯、购物广场主入口；临一环路广场面宽近100米，建筑楼体面宽近90米，广场临街面纵深近10米，设置部分地面停车区、购物广场次入口、卜丰莲花超市主入口、多组休息坐椅；后侧面设置停车场出入口、卸货通道、超市员工出入口、免费交通车停靠区，区域宽度近10米，进深8

23、0米。 内部构造：1F，层高5米，购物中心入口处达6米，柱距7.5米；内部为整体购物商场形态，层高4.5-5米，卜丰莲花超市主入口扶梯与购物商场无缝连接；23F为超市及小型配套商铺区域，大面积开放区域无隔墙，层高4.55米，柱距分为7.5米。4F为仓库、半开放大型商铺区域，仓库为独立封闭，占4F面积近半，有独立货梯,其余区域为大型铺面，部分区域封闭；5F层高约4.5米，大面积未分割商铺为主，目前开设电影城。项目市场切入点与设计思路： 项目市场切入点：依靠沙湾会展商圈和西一环的优势，成为沙湾片区的购物配套，成为西门片区第一个大型的综合购物中心。 设计推广思路：引入易初莲花作为主力店，产权对外发售

24、并采取返租金模式，但由于运作模式和品牌含金量等诸多方面的原因，项目一直处于惨淡经营状态，对业主承诺的返租也时断时续，到目前为止广场开业9年，依然处于混乱和不稳定的经营状态，大量商铺闲置商气冷清，成为成都商业广场一个典型的失败案例。目前招商及运营信息： 招商信息：主力店入驻为约7000平米的卜丰莲花超市（起初为易初莲花），品牌招商部分商业业态组成主要为肯德基、民生银行自助服务点、乡村基、哥弟、恒丰银行自助点、中国移动营业厅、蜀联数码超市、好乐迪KTV、三国烤肉、一代佳人娱乐汇、华城电玩、7.15电影城等，其余商业部分招商业态混乱、档次低，且经常发生变动，超30%商铺目前处于闲置状态，负一楼的下沉

25、式商业层人流量极小，几乎无经营商家。运营信息：整个汇龙湾广场物业产权大部分由已出售，但是由于运营管理公司的问题及开发商实力和整个商业广场各方面的因素造成了经营不善，对投资者造成巨大的经济损失，一环路高架桥的修建和沙湾路单行道的实行都使广场的商气口岸进一步的退化，作为成都商业广场的失败案例在所难免。值得高攀项目参考之处： 高架桥附近的商业广场设计一定要最大限度留出聚集客流的广场。 商业业态规划以及招商的目标要在项目启动前就定好，避免后续的诸多不稳定因素对项目招商运营产生负面影响。 下沉式的地下商业层设计一定要考虑到自然采光及通风，封闭和压抑的空间对商业造成不可挽回的损伤。 小众的主力店品牌无法对

26、整个商业广场的人气起到带动作用，对项目的档次的负面影响极大。 受地理位置的局限，项目辐射面积过小，区域的消费能力的长期低下是影响商业广场发展的致命因素。4、 万通商城基本信息：开发商名称：成都火车北站商场有限公司 开业时间：1988年 中间经过两次大装修整改 占地面积：约9亩 总建筑面积：约23000平米 商业组成：购物、休闲、宾馆、娱乐 属性：火车站配套商业此次市调实景图侧面7层宾馆实拍图商场内部实景图设计构造： 外部构造：有三个部分组成，一为商业主楼体高4层，规整的方块楼体，占商城主要面积构成；二为宾馆主楼，高7层；三为商业主楼与宾馆主楼间夹隔的商业天井区域，8米多的挑高，由钢化玻璃盖顶。

27、整个万通商城经2000年后外立面一次装修，变得稍有金属质感，与火车站候车大楼风格较为统一。临二环路面宽100米，靠火车站广场侧面宽47米，面向火车站售票处侧面宽近80米，东侧斜宽50余米。商城一楼为大面积开放式设计，设置多个餐厅、商铺及多个出入口。 内部构造：一楼商业主楼部分外围隔出10个单独铺面，面积在80200之间，挑高4.2米，进深在8米左右，柱距7.2米；商业主楼内部为购物商场，设置五个出入口，进深达40米以上；天井部分挑高8米以上，上为钢化玻璃采光设计，天井面积达300平米以上；宾馆楼体一楼面宽40米，进深16米，柱距7米，挑高3.8米。商业主楼2-3楼挑高4米，沿主楼支撑柱自由分割

28、商铺，4楼部分改为宾馆和浴室，部分为办公区。宾馆楼体27楼挑高3米，房间随走廊自由分割。项目市场切入点与设计思路： 项目市场切入点：项目原筹建方为火车北站商场有限公司，项目建造是针对火车北站的配套服务，作为离火车北站最近的综合商城，设置大型综合超市、宾馆、网吧、茶坊、各式各样的餐厅、美容美发、保健浴足功能，并提供商务会展、代办火车票、飞机票、旅游咨询等服务，让旅客不出火车站区域就能享受到一站式购物和丰富的餐饮、休闲、娱乐服务。设计推广思路：坐拥火车北站广场的天时地利人和，按照旅客人群的需求调整购物、餐饮、休闲娱乐等一系列的服务，在最佳的地理位置将大量的客流分流到万通商城中来，创造良好的商业氛围

29、和经营效果。目前招商及运营信息： 招商信息：商城主楼体超市面积达3500平米，提供旅客人群最需要的商品，为离火车北站候车大厅最近的大型超市。宾馆主楼为万通宾馆经营区，有168个客房，352个铺位，装修标准准三星级，附带茶楼、保健浴足、网吧等配套。1、2楼临街招商主要为餐饮、专卖店等，品牌有肯德基、S.DEER、真维斯、361、阿依莲、廖记棒棒鸡、移动营业厅、稻香园、乡村基、筷客、大娘水饺、陈麻婆豆腐、四川特产专卖、票务中心、中国青年旅行社等。3、4楼为电玩城、网吧及宾馆区域。 运营信息：万通商城建成开业已有13个年头，伴随成都火车北站的数次改造扩建，商城因口岸、人流的稳定性和商品服务的针对性的

30、支撑，经营状况一直保持良好状态，作为火车站商业配套的典型项目，万通商城的模式值得高攀项目借鉴。值得高攀项目参考之处： 针对旅客人群消费的特殊性调整规划商业业态中各组成部分的档次，做到有的放矢，使火车站的口岸、人流能够被锁定。 一站式的商旅服务体系，满足旅客可能的全方位需求，餐饮、娱乐、休闲、购物、住宿、票务及商务会展和旅游服务。 一楼最大限度的开放临街面，开放尽可能多的入口，让人流经各个方向进入商城，促使商气聚集。 按距离火车站出站口由近到远的门面业态依次是：餐饮、购物、票务、通信、酒店、服饰，符合旅客主要需求与次要需求的规律。 楼体的设计规整，方向性强，使旅客在最短时间内找到自己需要购买的物

31、品，用最快的速度完成交易后离开商城。5、 新城市道广场此次市调拍摄外立面实景图基本信息：开发商名称：统建合能 开业时间： 2005年 占地面积：55亩总建筑面积：27万平米 商业组成：购物、休闲、餐饮、娱乐 属性：shoppingmall电梯扶梯92部 地下停车位：1120个设计构造： 外部构造：五座连接互通的楼体合围聚集，全玻璃通透式流行建筑设计，五座主楼体环抱围成一个内部广场，沿街面拓展一个大型的购物广场，在两座主商业楼体之上设置四栋住宅公寓塔楼，临西大街侧广场面宽超170米，宁夏街侧面宽达190米，临街侧进深最宽处超20米，设置港湾式停车带、水池喷泉、装饰绿化带、购物休息区、临街观景坐位

32、、非机动车停车位等设施。百佳主楼楼体商业部分5层，上有两栋+24层的住宅，面宽楼体45米，进深近110米，6层平层带观景花园，商业部分标高23米，总高度约100米；国美主楼6层，全玻璃框架外幕墙结构，面宽近30米，进深达50米，高度约28米，3层西侧与百佳主楼隔空2层相接，底部留出近7米宽的走廊，东侧与百盛主楼相接，带两部观景电梯；百盛主楼楼体7层，楼高约31米，面宽超45米，进深达90余米；商业步行街楼体4层，简约钢架龙骨和玻璃钢斜撑顶棚设计，高约20米，顶部带花园餐厅，面宽18米，进深75米，内与百盛楼体合围中空形成极具特色的室内步行街，合围部分挑高超512米，采用自然采光；电影娱乐楼体商

33、业部分5层，西侧与百佳楼体跨空2层相接，东侧与百盛主楼通过天桥相接，上设置两栋+24层公寓，面宽近60米，进深约100米，6层平层带观景花园，商业部分标高23米，总高度约100米；商业主楼体合围内广场面积超过2600平米。内部构造：百佳主楼柱距7.5米，一楼挑高约4.2米,内分割铺面面积2040平米。中断用防火门分割成两个面积相同区域，以上23楼层均按此设置，45楼部分区域分割成面积在80500平米的办公教学区；国美主楼临西大街侧两层伸出玻璃折棚，造成8米挑高的展示大厅，柱距7.5米，以上每层挑高4.2米；百盛主楼柱距7.5米，一楼挑高5米，以上楼层挑高4.2米；商业步行街主楼柱距7.2米，层

34、高约4.2米，中间步行街上部中空钢化玻璃封顶，每层设两组天桥与百盛主楼相连；电影娱乐楼体柱距7.5米，挑高约4.3米。项目市场切入点与设计思路： 项目市场切入点：承接骡马市商圈与泛成都西门、北门片区的商业过渡带，抓住此地带良好的商业基础却缺乏集中的大型商业广场的现状，因地制宜利用西大街、宁夏街广阔的临街面打造大体量商业综合体，包罗商业万象，以此辐射整个城西、城北，是对传统骡马市商圈商业模式的提档升级和大胆尝试。设计推广思路：15000平米内外广场结合，广聚人气；根据商场品牌入驻需求而精心设计的五栋商业主楼体功能各异，互联互通，顾客资源充分共享；极具特色的室内步行街,隔空天桥纵横相接，空中花园餐

35、厅独具情调，借以形成全新的立体街区；紧抓骡马市商圈商气，面向整个西门片区，辐射大半个成都。目前招商及运营信息：招商信息： 百佳主楼：-1楼为百佳超市，1楼50%区域为百佳超市统一招商，入驻品牌除迪斯尼服饰、添色馆、红蜻蜓外，其余服饰、鞋内、首饰、钟表均为三线品牌，档次偏低，作为百盛购物的一个低端补充。1楼剩余50%区域为新城市广场招商，主力店为300平米屈臣氏，其余部分为散租商铺，也太主要是美容美甲、小吃、皮具、服饰、饰品等，主要为三线品牌产品。二楼有近500平米麦当劳，其余部分为星百丽化妆品服饰，三楼为辉煌娱乐总汇及韦德伍斯健身，四楼为瑞恩学科英语教学区及酷比乐KTV，五楼整层为合能集团办公

36、区。 国美主楼：一楼为国美数码体验生活馆，26楼为国美家电商场及仓库。 百盛主楼：整体为百盛百货，6层以上为仓库及办公区。 商业步行街主楼：外部为餐饮、服饰、饰品，品牌有哈根达斯、肯德基、良木缘、千色店、玛莎名店、帕菲德、热风、仙踪缘、拓谷、日本料理、泰式烤肉、百度烤肉等；内部步行街为潮流饰品、首饰、美容美甲、乐趣小商品等精品散铺。 电影娱乐主楼：一二楼主要为餐饮，品牌主要有：CICI、蓉香源、8季彩家、沁园、味千拉面、乡村基、吾家汤馆等，35楼为紫荆电影城和米罗星KTV。运营信息：目前新城市广场总体运营良好，人气聚集度较高，除百盛、百佳、国美等主力店外，多数小商家从开业至今变动不大，除了百佳

37、主楼23楼部分铺面闲置外，总体商铺使用率达到了较高的水平，考虑到10多万平米的商业体量，在同地段的表现上好过同期推出的铂金城广场，总体上来讲非常成功，可以作为高攀项目参考的重点项目。值得高攀项目参考之处： 内外广场加内商业街模式，制造互通的商业人流，自由的购物体验。 从临街面属性、口岸上合理划分不同功能商业楼梯的区域，使整个商业广场功能分区清晰，让每个区域的主力店带动其商业氛围，达到良好的效果。 住宅公寓与商业互不冲突，空中花园的设计让住宅公寓的独立性更有保障。 在项目设计之初和主力店谈好合作意向，由主力店提出设计要求，使商业广场在投入使用后更符合个主力店的经营要求。 引入各主力店商业档次有落

38、差以符合不同消费水平的人群。 在大商业主力店的间隙中穿插一些小的精品饰品店、趣味商品，能提升消费者的体验感和驻留率。 充分发挥地下购物中心的优势，提升空间利用率。6、 金色夏威夷广场2008年外立面实景图此次市调实景图基本信息：开发商名称：蓝光和骏 开业时间：2003年 占地面积：约9亩总建筑面积：4.6万平米 商业组成：餐饮、居住、办公、娱乐、休闲 属性：商住综合楼设计构造： 外部构造：项目整个西大街临街面面宽110米，顺城街面临街面面宽近50米，由一栋3层商业楼与一栋L型公寓楼及两者间的下沉式商业街组成。商业楼临西大街面宽70米，进深16米，临街面有阶梯及绿化带过渡到-0.5米的下沉广场地

39、带。临西大街与长顺街口设置一个长30米，宽20米的下沉式商业街入口，部分有0.2-0.5米的造坡处理，下沉式商业街长达100米，宽10米以上，上设3组天桥连接商业楼梯与L型公寓楼。L型公寓楼体宽20米，南面长100米，西面长35米，下2层为商业裙楼，加工与楼体共15层。南面临街面也做了5米宽区域的下沉式处理，配置绿化带及绿化长廊。 内部构造：L型公寓楼体下两层商业裙楼挑高4米，柱距6.6米,2楼走廊与商业楼走廊互通，上315层层高3.3米，主体南侧为写字楼配置，通水电，西侧为酒店式公寓。商业楼挑高4米，南侧有走廊与L型公寓楼互通。两者间的下沉式步行街配备两部观光电梯，可达3楼观景平台。项目市场

40、切入点与设计思路： 项目市场切入点：作为骡马市商圈向西延伸的地带，长顺街与西大街的交汇处是一个关键点位，以餐饮美食街+休闲购物+商务办公+商务住宿的标准配置成为一个麻雀虽小五脏俱全的不二选择。 设计推广思路：2003年前，西大街侧少商业配套，与骡马市商圈还有些脱节，推出商业体量不到2万平米的小型商业广场是一个极有安全边际的案例，小体量的商业能够很快被消化，对商业体的管理和整体运营成本也很低廉，投入小，产出令人满意。目前招商及运营信息： 招商信息：商业楼：一楼以小商品为主，品牌有舒尔美、老银匠、龙之印、马可、招商银行自助点、大光明眼镜、半坡饰族、曼谷王石头记等，二楼以餐饮、休闲为主，主要有漂亮1

41、00、渝富侨、滋滋烤鱼，3楼为欧湖岛酒楼。商业步行街：春阳水饺韩国烤肉、美味干锅、翘脚牛肉、冷串串等特色餐饮。公寓楼南面，1、2楼为餐饮，品牌有翅味鲜、森林烧烤、babala等，3楼以上为办公写字间，有多家小公司机构入驻。公寓楼西面为小憩驿站酒店经营。 运营信息：整个金色夏威夷自2003年开业以来运营情况良好，商家稳定，近年来商家流动性小，多家经营户自开业来一直持续经营，可见此项目整体商业人气较好，由于经营档次为中低端，针对消费人群广，回头率高，造成了金色夏威夷整体稳定的商气，值得高攀项目参考借鉴。值得高攀项目参考之处： 根据项目体量和消费者消费档次制定合理的整体品牌运营策略。 美食商业街的概

42、念在成都区域有着极为广泛的群众基础，便于推广盘活。 小体量的商业+小体量的办公+低端商务酒店的搭配是船小好调头的组合，便于管理，运营上的成本和压力也较小。 在项目修建前，准确了解周边地块未来规划，能够与大象共舞必定能带来未来的商机。 在非主干道临街面的商业形式灵活多样，化整为零，能让每个边角都成为口岸。三、 提炼高攀项目的商业广场设计要求和思路1、 高攀项目的商业属性123约174米约84米 本项目由3个地块构成。 净用面积：12756.96，约19亩； 地块面宽（临街面）：约174米，地块东侧进深约84米，西侧进深约78米 容积率：4.0 航空限高：88米； 建筑覆盖率：20%通过分析整理，

43、我们大致可以确定高攀项目的商业广场基本条件。 临主干道的近180米的大面宽。 火车南站未来出站口的唯一通道经过地块中央。 平均近82米的进深。 除了主要的地块1之外还有另两块不规整的小地块。根据项目自身定位我们提炼出项目自身的商业属性： 火车站配套商业。 2.5环商业。 中小型商业综合体因此我们可以根据所提炼出的商业属性得出项目大致的商业定位：首先是满足火车南站旅客消费群体的基本功能，包括餐饮、购物、住宿、休闲、娱乐五方面内容，其次是作为2.5环商业，需要一个具有品牌价值的中型购物超市主力店入驻并附带一定体量的办公部分，再次是根据项目2.5环临街面长的特点着力打造临街商业裙楼。归纳后，我们根据

44、地块属性大致对项目总体结构进行示意性的说明。以下为示意性功能分块设计图，不代表最终方案，还需领导把握总体方向。功能划分说明： 首先从2.5环角度，为了充分利用大面宽临街面，规避左右两侧高架桥带来的视野限制及更好的聚集人流，在此区域设置进深1525米的广场区域，为了广场的立体感、层次感，避免单调空旷的感觉，分解临街面商铺口岸，划分功能，将主楼体A进行凹式C型设计，在中央区域独立出一栋商业楼体B作为小型购物中心，其间隔离出C型的步行商业街（可考虑做下沉式处理设计），增加广场纵深，增加1楼临街面商铺口岸的均衡性。 其次根据火车南站出站口通道的位置，在主楼体A南侧设立餐饮商业带，配合火车站所匹配的商业

45、形态：餐饮、票务、旅行咨询、中小型超市等，主楼体A的层数根据口岸及人流业态的要求最多设置3层，在顶部设置花园，方便茶楼、休闲娱乐业态的使用。根据火车站配套住宿的要求，考虑到航空限高88米及火车轨道的朝向，我们在主楼体A西侧位置与火车轨道线垂直方向设计+18层商务酒店，房间数量控制在200间以内，大堂入口设置在主楼体A南侧靠楼体C的位置以及2.5环方向临街广场位置。为了增加火车站出站通道的商业口岸，我们将楼体C、D设计成桥头堡形态，采用大型观景天桥与主楼体A相连，桥体之上为项目吸引更多的客流设计大型VI系统，C、D楼体也为三层，适合做中高档品牌餐饮。 考虑到广场最核心的大型购物超市主力店的引入，

46、我们在主楼体东面配合道路走势作出叶状弧形的楼体，增大临街面，符合大型购物中心主力店的要求，在楼体A合适的位置独立分割，适合超过6000平米的品牌超市入驻。 考虑到南站区域未来的规划，我们在主楼体东侧超市上设计+16层的写字楼，为此段2.5环未来的商业办公环境需求预留一手准备。 为了提高各区域楼体间的商气互通、人流分享，所有楼体通过天桥、楼顶花园、走廊相连接，使地面的广场延伸到空中，提升广场档次感与实用性。业态详细划分与定位：主楼体A: 靠火车南站出站通道位置一楼：餐饮快餐类（肯德基、筷客、过桥米线、特色面馆）、票务、小超市、旅行社、甜品饮料店、特产专卖、移动通信服务点 靠火车南站出站通道位置二

47、楼：餐饮（肯德基、川菜、特色餐饮等） 靠火车南站出站通道位置三楼：浴足休闲、网吧、电玩等 西侧一楼：靠步行街侧为精品小店铺，其余为品牌餐饮，如日韩料理、烤肉、自助餐等。 西侧二、三楼：中小型电影城、电玩城等。 东侧大型超市部分：入驻大型商超主力店（3层） 靠商业步行街一楼、二楼：服饰、饰品、首饰、甜品一条街 靠商业步行街三楼：咖啡吧、茶楼、保健按摩等 楼顶花园：花园茶坊、观景咖啡吧 酒店公寓：三星级标准商务酒店 写字楼：中小型企业、办事处入驻。主楼体B 临2.5环广场面：13楼为数码产品超市；45楼为KTV、娱乐城等 临步行商业街面：12楼为服饰、饰品、首饰、甜品一条街主楼体C大品牌餐饮主力店，如大品牌火锅店，如吴铭、孔亮这一档次。主楼体D