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1、山东省德州市 生态农业、休闲旅游、养老地产综合型开发项目商业计划书 （ 初 稿 ）撰稿人： 顾永华撰稿时间：2013-4-23目 录摘 要 第一部分 项目分析 第二部分 市场研究 HYPERLINK l "_第五章_项目开发运作思路及投资回报分析" 第三部分 项目的开发计划 HYPERLINK l "_第五章_" 第四部分 项目的组织机构 HYPERLINK l "_第六部分_" 第六部分 项目的财务分析 HYPERLINK l "_第七部分_" 第七部分 项目的风险控制 HYPERLINK l "_第八
2、部分_项目实施进度" 第八部分 项目的进度计划 HYPERLINK l "_第九部分_" 第九部分 项目的社会经济效益 摘 要 随着风林火山集团房业务不断扩张，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避投资风险，提升风林火山集团企业竞争力，特编制此商业计划。一、集团简介风林火山是中国首家社会型企业集团，集运营、开发、服务等多样化平台为一体，业务范围涵盖金融、产业、公益慈善等多个事业领域。以公益性社会服务为最初愿景和最终目标，并以此作为贯彻始终的企业行为规范和方针指南，借用商业逻辑和运作模式营利，用营利反哺组织，以求在更大范围内实现预
3、定目标。 “常变一体，静动一元”这一凝结千年的中国智慧是风林火山集团奉为圭臬的发展战略。取“其疾如风，其徐如林，侵掠如火，不动如山”的哲学思想自我定义，蓄积风的态度、林的梦想、火的能量、山的信仰，以“仁义礼智信”五常管理为核心经营理念，风林火山集团携中国弘毅集团推出“迁善计划”，力图打造中国慈善产业链，做真正的公益事业，致力于帮助弱势群体，解决社会问题，树立未来企业发展的光荣典范。风林火山集团成立于 年，系专业的投资控股集团，旗下拥有多家资深投资管理机构及专业企业，业务涵盖投资、金融、慈善、农业和养老等产业。集团自 年成立以来，累计投资达 亿元人民币，陆续成功运作 个项目 。并在项目的谈判、筛
4、选、前期手续、开发建设、施工管理、销售及物业管理等相关方面具备丰富的经验并拥有一支高效的管理团队。集团在上海、北京等城市设有分支机构，从事包括金融、投资、房地产开发与经营、软件开发与网络设计、慈善、养老产业等多个领域的经营活动，总注册资本 亿元人民币。新时期的风林火山集团，将站在战略高度上审时度势，寻找更大的突破口，挖掘企业的发展潜力，涉足更广阔的经济领域，创造新的经济增长点。二、发展背景党和政府把新农村建设和老龄事业都纳入了“十一五”经济社会发展规划，并在十八大以解决好农业农村农民问题作为全党工作重中之重，加快发展现代农业，增强农业综合生产能力，。坚持把国家基础设施建设和社会事业发展重点放在
5、农村，深入推进新农村建设和扶贫开发，全面改善农村生产生活条件。同时关于新农村建设的相关配套政策（农业税收减免政策、国家关于新农村基础设施建设资金投入政策等）也将陆续出台中央的支持不仅从现实利益上惠及了农民，更增加社会力量融入乡村发展的信心。国务院办公厅于2006年2月转发的关于加快发展养老服务业的意见中特别指出，要鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股的方式兴办养老服务业。这表明我国的养老服务业已经全面向社会资本开放。这一切都表明：新农村和老龄事业必将成为我们党和政府的一项长期、重要的工作。11新农村开发建设背景（1）城乡一体化的乡村发展思想。针对我国长期以来城乡二元化的发展模式，采取“工
6、业反哺农业，城市反哺农村”的措施；实行“以城带乡、城乡互动、村企互动”的操作模式，最终达到城乡发展共生、共荣的目的。（2）农民自主、自助的思想。对农民采取“多予、少取、放活”的方针和措施，贯彻农民决策自主，农民发展自助的指导思想，充分尊重农民的意愿和权利，同时克服其自身惰性、调动农民的积极性，形成真正的新农村建设。（3）乡村发展适当集中的思想。利用一切有利的村落发展动力，适时诱导村落建设、产业布局、土地利用适当集中，以利于服务设施配套、节约土地资源、方便农民生活等。（4）节约资源和保护环境相结合的发展思想。我国人口众多，资源相对匮乏，同时，农村不仅是农民的栖身之地，也是区域城市发展的生态承载。
7、因此，节约资源、保护环境、维育生态是农村发展所肩负的一个重要职责；（5）德州地区文化的思想。新农村建设不仅是物质建设和经济建设，它还是一场精神文化建设，这种建设在塑造崭新的精神面貌的同时也必须将乡村的地域文化传承下去。2养老产业项目建设背景（1）据统计，13年，我国岁以上的老年人口已达到 亿，占总人口的 %。 根据养老保险政策的逐步普及，农民也加入了养老保险。这表明：老人的生活来源有保障，随着经济社会的迅速发展和人民生活水平的不断提高，中国已经提前进入了老龄化社会。党和政府把新农村建设和老龄事业纳入了“十一五”经济社会发展规划，纳入了政府目标考核体系，体现了党和政府对新农村建设和老年事业的巨大
8、关怀。现在的关键是各级政府、各有关部门和社会各界如何密切配合，尽快将这些新农村建设和养老政策落实到位，让农民和老年人从中得到实惠。（2）营造老有所养、老有所乐、老有所为的社会氛围。基于这一认识，我们发展养老服务，必须为老年人颐养天年、安度晚年创造最佳环境和条件。为此我们以新农村建设项目为主，养老产业为辅之有效结合，拟建的新型养老产业链，使老年人在这个新兴的产业氛围内，能够尽享健康、快乐、高质量地生活。同时，也为农村带来新的经济增长点，有效解决和增加农民的就业和收入。（3）山东省德州市经济发展、充满活力。是全国城市综合经济实力百强城市，全国城市环境综合评比50强城市。随着国家启动天津滨海新区和环
9、渤海经济圈战略的实施，山东德州良好的投资环境和巨大的发展潜力，将使其优势更加突出，活力更加充足，成为环渤海经济圈中最具吸引力的投资热土之一。以上各种因素，为风林火山集团在此地建设该项目提供了一个良好外部环境。三、项目介绍1、概况该项目一期占地近 亩地，其中生态农业示范及观光部分集中占 亩，生态农业产业推广基地 亩，纯农业部分初步投资 亿，将建设农业生态温室、农业科技观光展览厅、生态餐厅、瓜果农园、畜牧、养殖等重点项目，同时辅之以田园生态别墅（约 万平米）、配合农业观光的乡村风情农家院、以及度假酒店、老年公寓等重要配套服务项目。拟建该项目目标确定为：山东地区乃至全国首家现代农业生产、农业观光旅游
10、与休闲度假、养老产业相结合的复合型项目；同时也将成为生态农业的现代化、养老产业化发展的示范基地 。2、产品与服务项目以生态农业产品的生产、销售、检验、配送为主，辅以生态农业观光旅游、娱乐餐饮等休闲服务，形成一个完整的生态农业产业链，并在适宜的产业环境中不断推广、复制。产品以符合国家AA级和A级标准的绿色食品为主，主要包括：温室内种植的名优蔬菜等作物；适宜于露地土壤有机栽培的蔬菜种类及品种；适合当地土壤条件的果树品种；散养畜牧；各种淡水养殖的虾、鱼、蟹类及其它淡水养殖产品等。四、管理组织与合作团队项目（系风林火山集团下属的运作团队）准备力邀全国知名的农业专家和蔬菜专家加盟；并与中国农科院、北京农
11、业研究所、以及国内外农业机构和科研学府合作开展生态农业种植、检验、加工等方面的研究与开发，和进行生产、加工提供指导。五、投资回报生态农业生产及观光集中占地 亩，养老产业集中占地 亩，初步投资 亿。初期每年的营业额将达到 万，35年内将达到产值 亿元以上。预计 年产值达到 亿元，每年为国家创造税收上亿元，同时带动观光旅游和养老产业、休闲度假产业的运作和发展，商业开发价值巨大，将为当地的发展带来无可估量的经济和社会效益。 第一部分 项目分析项目区位及用地项目区位山东省德州市位于山东省西北部、黄河下游冲积平原，贯黄（河）运（河）而望江海，连鲁冀而衔中原，是山东的北大门。辖一区、两市、八县和两个经济开
12、发区，幅员10356平方公里，总人口561万。德州历史悠久、地灵人秀。是大汶口文化的发祥地之一，秦汉以来一直为历代郡、州、府、县治所，明清时期是全国33个工商业大城市之一，有着深厚的历史文化底蕴。现存禹王亭、秦汉墓群、东方朔画赞碑、苏禄国东王墓等众多历史古迹。“三过家门而不入”的大禹、“射日”英雄后羿、“罢黜百家、独尊儒术”的董仲舒、“滑稽之雄”东方朔、大书法家颜真卿、邢侗等都在这里留下了熠熠生辉的印迹。德州扒鸡、金丝小枣、保店驴肉、德州黑陶等地方特产驰名海内外。德州区位优越、交通便利。古运河穿境而过，自古就有“九达天衢、神京门户”之称。北依京津，南靠济南，西接山西煤炭基地，东连胜利油田，是华
13、东、华北两大经济区的连接带，处在环渤海经济圈之内，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势。京沪、德石、济邯和在建的京沪高速铁路、德烟铁路在此交汇，京福、济聊、青银高速公路穿境而过，5条国道、14条省道纵横交错，形成了四通八达的交通网络。德州物华天宝、资源丰富。已探明石油储量1.58亿吨、天然气亿立方米、煤炭60亿吨。黄河流经本市62公里，年可引水25亿立方，工业、农业和生活用水便捷充足。华能德州电厂总装机容量263万千瓦,是全国第二大火力发电厂。天然地热资源储量大、分布广，具有较高的开发价值。土地肥沃，农副产品丰富，是全国和山东省重要的粮棉果菜和畜牧业基地。得天独厚的区位优势，使德州成为具有战略
14、发展意义的区位地理环境。2、项目用地该项目宗地为国有土地，目前经过土地拍卖于 取得了土地使用权，使用年限为 年（生态农业生产及观光集中用地 亩，使用年限 年；配套宅基地 亩）。二、宗地现状1、四至范围（广义）:东至 ，南至 ，西至 ，北至 。2、地势状况项目用地主要为。3、地上物现状地上物主要为。4、空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（1）项目用地内地。（2）。5、地质情况。三、项目的外部环境1、宏观经济状况。2、区域产业发展状况。3、区域近期及远期规划对周边环境的主要影响 基础设施、城市地位与综合竞争力。 生态农业的政策扶持和产业化推动。第二部分 市场研究一、生态农业的国际发展现状1、生
15、态农业起源与概念生态农业最早于1924年在欧洲兴起，20世纪3040年代在瑞士、英国和日本等国得到发展。它是指在经济和环境协调发展的原则下，总结吸收各种农业生产方式的成功经验，以生态学、经济学理论为依据，运用现代科技成果和现代管理手段，在特定区域内所形成的经济效益、社会效益和生态效益相统一的农业。国外将生态农业又称为自然农业、有机农业和生物农业等，其生产的食品称为自然食品、有机食品和生态食品等。尽管各国对生态产品的叫法不同，但宗旨和目的是一致的：在洁净的土地上，用洁净的生产方式生产洁净的食品，以提高人们的健康水平，协调经济发展与环境之间、资源利用与保护之间的关系，形成生态和经济的良性循环，实现
16、农业的可持续发展。随着经济和社会的发展，人类面临着许多危及生存的生态问题，如大气和水体污染日益严重、臭氧耗竭、气候变暖、海洋环境恶化、土壤退化和沙漠化、物种灭绝、有毒化学品和危险废物猛增等；生态环境不断恶化，加上农业生产模式自身的变化，大量施用化肥、农药，使得粮食、蔬菜、水果和其他农副产品中的有毒成分增多，影响食品安全，危害人体健康，近年来又发生了疯牛病灾难、二恶英事件，禽流感盛行，世界范围内食品安全事件此起彼伏；为改善人类生存环境和缓解食品安全问题，生态农业科学工作者经过长期研究和探索，提出在世界范围内大力发展生态农业。在各国政府和国际组织的积极推动下，以先进的农业与生物科技为动力，生态农业
17、在全球范围内取得了长足的发展。2、生态农业的发展概况据统计，目前在世界上实行生态管理的农业用地约1055万hm2，其中澳大利亚生态农地面积最大，拥有5929万hm2，占世界总生态用地面积的50%；其次是意大利和美国，分别有95万hm2和90万hm2。若从生态农地占农业用地面积的比例来看，欧洲国家普遍较高。大多数亚洲国家的生态农地面积较小，在总计为4万hm2的生态农地中，土耳其占1.8万hm2日本占5000hm2，以色列和中国各约4000hm2。据有关方面估计，现在全球每年生态农业产品总值达到250亿美元，其中，欧盟100亿美元，澳大利亚35亿美元，美国和加拿大100亿美元。除德国外，欧洲生态食
18、品消费较多的国家还包括法国、英国、荷兰、瑞士、丹麦和意大利，产品种类包括作物产品、奶制品、肉类、水果等。目前，生态农业已经得到广大消费者、政府和经营企业的一致认可，消费生态食品已成为一种新的消费时尚。尽管生态食品的价格比一般食品贵，但在西欧、美国等生活水平比较高的国家仍然受到人们的青睐，不少工业发达国家对生态食品的需求量大大超过了对本国产品供给量。生态农业发展最快的是欧盟，19861996年欧盟国家生态农地面积年增长率达到30%，生态食品和饮料销售额从1997年的52.55亿美元增加到2000年的95.5亿美元。至2000年，全球194个国家中有141个国家开始或已经开始发展生态农业，全球生态
19、农业生产面积占农业生产总面积的2%左右，预计未来10年可发展到10%20%。随着世界生态农业产品需求的逐年增多和市场全球化的发展，生态农业必将会成为21世纪世界农业的主流和发展方向。二、当前中国生态农业的概况1、国家的相关产业政策在“十一五”规划纲领中，创建节约型社会的核心就是建设生态、环保、节能、循环经济的社会。对于农业的经济政策中也明确提出积极发展循环农业（也即生态农业），将坚持开发节约并重原则，积极发展低消耗、高效率的农业生产。以节地、节水、节肥、节种、节能和资源综合循环利用为重点，大力推广应用节约型的耕作、播种、施肥、施药、灌溉与旱作农业、集约生态养殖、沼气综合利用、户用高效炉灶、秸秆
20、综合利用、农机与渔船节能等十大节约型技术，推进节约型农业发展。组织实施生物质工程，推广秸秆气化、固化成型、发电、养畜等技术，开发生物质能源和生物基材料，培育生物质产业。 同时2006年起，将坚持扶优、扶大、扶强，着力培育一批竞争力、带动力强的龙头企业和企业集群示范基地，推广龙头企业、合作组织与农户有机结合的组织形式，有关部门协调配合，完善税收政策，搞好龙头企业信贷服务。积极推动建立大宗农产品期货市场，发展“订单农业”。鼓励龙头企业设立风险资金，采取保护价收购、利润返还等方式，与农户建立科学、合理的利益联结机制。扩大专业合作经济组织示范项目范围，鼓励农民按照自愿、平等、互利的原则，在生产服务、产
21、品流通、储藏加工、市场销售等环节，组建多种形式的专业合作经济组织。 2、2013年我国农产品市场分析。3、周边城市和地区市场分析。4、德州市生态农业市场分析。第三部分 项目的开发计划（产品与服务）一、总体概况该项目总占地近 亩地，其中生态农业观光部分集中占 亩，初步投资 个多亿，将建设农业生态温室、农业科技观光展览厅、生态餐厅、瓜果农园、散养畜牧等重点项目，同时辅之以田园生态别墅、养老公寓、（投资约 亿、建筑面积约 万平米）、配合农业观光的乡村风情农家院、以及度假酒店、花园等重要配套服务项目。拟建该项目将成为首家将现代农业生产、农业观光旅游与休闲度假、养老产业相结合的复合型项目。生态农业区布局
22、特点与功能。三、生产模式及特点 。四、主要的生态农业产品 。五、其他重点项目及配套1、田园别墅建筑面积在 万平米，作为项目的重要组成部分，既满足部分对田园生活向往的都市人实现别墅梦想，同时也是生态农业区的重要配套服务部分，独立的居住状态、开阔的私家院落，既体验田间耕种的快乐，又是农业生产的重要单元。2、度假酒店建筑面积 平方米、集餐饮、住宿、休闲、保健、娱乐等于一体的 星级度假酒店；在建筑风格上将采取纯朴的色调和风格的别墅式造型，满足人们观光旅游和休闲度假的多种需求。3、主题公园平方米左右。功能设置有室外恒温游泳池、酒吧、阅览室、户外网球场、高尔夫练习场。等基本配置，也是人们观光游玩的重要配套
23、设施。4、老年公寓 平方米、集餐饮、住宿、休闲、保健、医疗、娱乐等于一体；在建筑风格上将采取适合老年生活的酒店式公寓，并配以社区景观花园等。5、老年产业工业园 平方米，。 五、投资计划（一）生态农业观光园初步投资 亿左右，其中农业观光区集中占地 亩， 年 月份正式对外营业，产业化推广基地占地 亩， 年 月份逐步开始育苗、生产；加工车间、配送中心占地面积 亩。（二）休闲度假别墅投资 亿多人民币，总建筑面积为 万平米，每套建筑面积在 平米，共计 余套；配套非营业性公建面积 余平米。拟分 年开发。总体目标工程 年 月份开工， 年 月份销售， 年入住。 （三）主题公园投资 万，建筑面积 平米， 年 月
24、份开工， 年营业。（四）度假酒店及配套投资 万，建筑面积 平米，于 年开工， 年对外营业或销售。（五）老年公寓及配套投资 亿多人民币，总建筑面积为 万平米，每套建筑面积在 平米，共计 余套；配套非营业性公建面积 余平米。拟分 年开发。总体目标工程 年 月份开工， 年 月份销售， 年入住。 （六）现代农业产业园（农庄） 。（七）老年产业工业园 。 第四部分 项目的组织机构计划一、前期开发组织机构图二、后期运作组织机构图 注：以上机构设置假定别墅和老年公寓销售和物业管理对外委托代理，市场营销部为整体项目的部门，各功能分区的营销策划与销售管理统一由市场部负责。老年产业工业园（暂略）根据发展再定。二、
25、主要部门及重点岗位职责描述（一）总经理办公室1、部门职责：负责接收、传达集团下发的各类文件及指示，并向集团汇报公司的相关信息、动态。负责周度、月度等办公例会的准备、召集、记录与纪要的撰写、发放；负责各部门执行总经理办公会决议情况的督办及反馈工作；起草公司的总结、申请、报告及规定，传递公司内部提案、报告，并向总经理提供各种动态信息。负责公司印信管理及信访工作，日常接待、公关及市场法律服务的联络工作；负责公司所有文件资料的收集、分类、编号、整理归档和处理工作；协调处理公司与政府及社会主要机构部门之间关系；做好公司运营的整体方案和方向规划，并向集团汇报。负责公司所辖项目的部门工作岗位和人员编制、日常
26、人员招聘、选拔、劳资管理、调配和考核工作（集团委派和定向负责的除外）；同时做好员工的管理与开发工作；负责公司车辆、日常办公用品的管理。2、总经办主任（助理）职位描述（岗位职责）：一、基本资料二、组织位置图岗位：总经办主任（总助）所属部门：总经理办公室组织结构：在总经理的直接领导下总经理总经办主任（总经理助理）三、任职条件学历：本科及以上知识和技能：熟知公司管理知识及相关法规、政策，熟悉房地产行业相关知识，对公司战略发展能够提出合理化建议，有较强的文字处理和写作能力，善于沟通协调，有较强的管理、组织能力。经验：3年以上相关岗位及行业工作经验四、岗位职责1、组织安排总经理办公会议，负责督促、检查、
27、推动有关决议的执行；2、组织公司工作总结、报告等文件的起草、修改；3、负责与集团公司进行协调与沟通，传达相关指令、汇报相关工作；4、协调处理公司与政府及社会主要机构部门之间的关系；5、维护公司对外形象，在对外文件和宣传资料上把关，审核签发前的文稿；6、组织部分岗位人员的招聘、考核、调配、开发与管理工作；7、协调本部门与其他部门的关系；8、完成总经理交办的其他工作。五、规范标准于每年初提交本部门年度工作计划；与总经理办公会召开之前完成资料准备工作，将议题提前一周送达各有关人员；及时将办公会决议落实情况及问题向总经理汇报，将结果在下次会议上进行通报；处理各种文件，协调对外关系及时、妥当；做好部门间
28、的协调工作，及时组织员工对部门工作中遇到的问题进行跟踪研讨。六、工作目标确保办公会的决议完成率达90%；确保公司档案资料归档率100%；严格控制办公室日常办公费用（年度预算 万元）；建立完善公司的劳动、人事制度；完善公司高级管理人员的考核、激励体系；确保各部门人力资源的合理配置，建立科学的人才梯次；维护公司对外形象，树立企业品牌形象。（二）工程部（基建管理处）1、部门职责： 根据集团发展规划和项目开发计划，拟订基建项目的预、决算； 负责项目前期手续的办理，组织项目总体规划设计方案及施工图纸的确定和审核； 负责总包单位招投标选择工作，确定后组织施工队伍，进行日常管理、业务培训工作，确保安全、正常
29、的施工秩序； 负责审核基建施工所用的物料质量、规格及标准； 建立完备的工程技术档案，待竣工验收后移交至相关部门，确保后期管理顺利进行； 负责协调施工现场的各施工单位，确保施工进度按计划进行；保证施工质量； 负责协调项目施工与政府行政主管部门之间的协调工作； 负责组织协调、审核项目后期日常的大、中修计划。2、基建办（工程部）经理职位描述（岗责）：一、基本资料二、组织位置图岗位：工程部经理（基建办主任）所属部门：工程部（基建办）组织结构：在总经理的直接领导下总经理工程部经理（基建办主任）三、任职条件学历：专科及以上年龄：45岁以下（根据实践经验可适当放宽）知识：掌握基建、工程项目管理的相关知识，掌
30、握大型房地产项目的开发及施工情况技能：较强的领导力和组织协调能力，善于沟通、危机处理，对环境变化敏感品格：责任心强、正直严谨、待人公平、敬业爱岗经验：3年以上相关岗位工作经验四、岗位职责1、主持基建办日常工作，落实基建办部门职责中的各项工作要求；2、负责制订本部门各项管理制度，并推动实施；3、协调本部门与公司内外相关部门及人员的工作关系，配合公司整体工作目标；4、全面负责基建办内部岗位调配、业务培训，以及员工的考勤及考核工作；5、根据公司规划发展需要，参与制定项目规划方案，并执行；6、拟定并审核工程预算，建立工程项目的财务核算体系，7、接洽外来施工队伍，并对施工人员进行安全教育、规范管理；8、
31、每个基建项目结束前组织相关人员进行工程技术资料的交接。9、进行定期巡视检查，现场督导工作，遇紧急情况及时进行调度；五、规范标准1、确保基建办各项工作有序开展；2、确保各项规章制度完备合理，管理有章可循；3、确保本部门员工业务素质达标，各岗职责按要求落实，特殊岗位员工持证上岗率为100%；4、严格部门器材管理，确保0浪费率。确保各工程项目保质按期完成，工程质量达标率100%；5、确保工程项目的预算合理，各项费用开支有具；6、确保现场施工人员管理有序，安全操作无事故；7、工程技术档案齐备，交接手续齐全，后期管理完善。六、工作目标1、施工安全事故率为0；2、基建项目按期完成，工程质量达标率100%；
32、（其余略）三、主要人员简介现代生态农业区专家。；园林景观及绿化管理。主要合作机构。第五部分 营销计划市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务，并以一定方式转移给消费者的过程，别墅和老年公寓的营销包括别墅和老年公寓的市场研究、定位、销售的全过程。根据前面市场分析及定位，本部分主要阐述销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。一、市场计划根据目前生态农业（无公害蔬菜）的市场现状，同时结合本项目的特点以及市场定位，我们将从现代农业生产、农业高新技术引进与推广、健康绿色饮食以及农业观光旅游园等几大角度综合运作，与相关行业职能部门如农业技术部门、卫生检验部门、农业科研机构等单
33、位建立合作关系，引进先进的工艺、改良品种等手段，实施科普教育，寓教育于娱乐和休闲，实施多元化经营战略。会员制农业、订单式生产、产业化经营是核心的发展思路。 二、销售策略1、产品策略企业的产品力是决定综合竞争力的最关键因素，产品的好坏和创新力决定了产品力的大小。以农业生产、农业观光博览、科技普及推广等于一体的农业生态温室；以健康饮食、绿色消费为特色的生态餐厅；集十几个大品类、数百个品种的无公害蔬菜、水果等产品的产、供、销于一体的生态农业产业链；以及休闲娱乐的度假酒店、体验田园生活状态和生态农业单元生产的度假别墅、老年公寓、养生保健的主题公园、回归自然色的乡村农家院、垂钓园等等，这种有别于任何生态
34、农业产业区的多元化产品组合策略，是项目最具市场竞争力的关键因素。2、定价策略价格是产品的市场表现，是继产品力之后市场竞争中最直接的调节因素，因此价格的设定要有客观科学依据。根据市场需求状况和产品定位策略上，在价格上我们将随时洞察市场行情，并由专家进行价格分析与预测，同时根据自身产品的市场占有率和市场反应，即时进行价格调整和控制。三、营销运作模式 这里主要是阐述有别于其他项目和行业的自身独有的运作手法。 田园别墅和老年公寓的单元化生产 将农业赋予别墅和老年产业的身份，将别墅和老年公寓赋予生态的内涵。这是生态农业产业区的特色模式。在这里，别墅和老年公寓的身份是多重和新奇的。远离城市喧嚣的生态住宅享
35、受田园风光、体验耕作快乐；产业农业的现代“作坊”自给自足的同时，又为加工配送中心输送无公害产品；生态产品的“实验室”在自家的院子里或者庭院温室内，与园区的研发部门联袂，引进、改良甚至创造新的品种、工艺和培植技术。 会员制农业 主要分为：生产会员和销售会员生产型会员：是指对周边地区集中的农业生产基地、组织或个人实施会员制管理，公司将新品种、新工艺以及农产品用肥等推广到各产区，并进行技术指导与定期寻访，根据公司的要求和指导各产区定向生产生态农产品，并定期、定量供应，由公司建立的销售网络进行统一销售。销售型会员：是指将国内外各大超市、新型蔬菜超市、农产品市场纳入企业成为“市场会员”，形成具有相当规模
36、的固定销售市场；对于那些经营稳定的连锁型酒店、宾馆以及大型企事业单位，实行“单位会员制”，定期输送园区的挖无公害农产品。会员制农业将从 城市开始试行，在农业生产规模化及运作模式成熟后，逐步推广到全国各大、中城市，最后将生态农产品推向国际市场，走向全球。目标会员：1、有特色农产品的基地、农场、大户甚至个人；2、有从事农产品运销经验，或有兴趣、有经济实力者；3、有良好经营场地、码头者；4、大型酒店、宾馆、超市、市场； 操作方式：初期在 大中城市的批发市场、大中型商场、超市、生态农庄等设立分销点。制定会员章程，为会员定期提供各种增值服务，如：提供各种优质绿色食品生产资料、科技培训、回收农副产品、提供
37、市场供求信息等等；将会员视为公司荣誉成员；办会刊，举办各种活动，从生产、生活、销售、教育培训等方面关心会员，全方位加强与会员联系，使会员真正得到实惠，同时也更加积极支持公司的各项建设与发展，与公司共同成长。 订单式生产 根据特定消费群体（一般企事业单位及特殊团体）对于产品的数量、品种、规格、口味、重量等方面约定的需求，东篱进行针对性地订单式生产和配送，来满足多层次、全方位的市场需求。同时消费者可以通过电话、互联网等现代通讯系统预定各种蔬菜、水果、养殖产品，农园将通过方便快捷的配送网络，将这些产品在短时间内直接送至家中。 农产品的“无废加工”对于农产品不仅仅简单的物理性变化的加工，而做到多层次、
38、多角度的深度加工和精细加工等综合利用，挖掘农产品深层次的经济价值。以大豆加工为例：大豆加工从制取豆油开始，沿着两条生产线进行深度加工和综合利用。一条生产线是将制取豆油以后剩下的豆粕，加工成大豆蛋白，再制成豆粉、豆面、豆片、豆奶等食品，最后将剩下的大豆纤维加工成各种畜禽和鱼虾的颗粒饲料；另一条生产线是从豆油中再提取卵磷脂和维生素E，并将豆油进一步制作成为色拉油、烹调油和人工黄油。再看玉米加工：利用玉米生产淀粉和制作各种玉米风味小吃，然后将部分淀粉加工转化为甜味剂和乙醇，制成玉米糖、玉米糖浆、葡萄糖、婴儿食品、早餐食品、非碳酸饮料、果汁饮料、甜酒等；还可利用玉米淀粉提炼制作氨基酸、柠檬酸、抗菌素、
39、多元醇、味精及利用玉米胚芽制取玉米油。最后还将剩下的残渣生产各种颗粒饲料。此外，在大豆、玉米加工过程中产生的废水温度可高达70摄氏度，可利用这些温水和自产的颗粒饲料，从事高密度高产量的温水养鱼。例如，通过地下管道将温水送入一只只特制的箱体里，每只箱体的容积为40立方米，每次放养鲈鱼5000尾。每只箱体又设计有进水口和出水口，以保持水的流动，维持水中有足够的含氧量。温水还可进行蔬菜无土栽培。温室能用的热能90%以上由养鱼之后的温水通过热交换器来提供，而且含有鱼粪和剩余饲料的温水，又是很好的无土栽培蔬菜的营养液。 网络深度运营公司将建立自己的专业网站，不仅仅是作为公司对外的宣传窗口、更是进行网上预
40、订、网上销售的交易平台、同时将网站建设成行业内的门户性网站，发挥更大的功能，形成生态农业的信息传播中心、农产品的行情报价中心、新技术与新品种的推广中心、生态、健康养生的饮食文化中心等行业标志性网站。 “捆绑”农业区、规模化经营与项目周边农业生产区及德州重点生态农业示范基地建立合作关系，借助集团的强大人力、财力与科技等资源优势和广阔的营销渠道，吸纳各个产业区的产品，形成规模效应；同时将最新的科研技术成果运用到各个产区，进行推广和普及，提升科技水平，进一步扩大无公害产品的生产能力。 “活动”经营“市场”与行政管理部门、行业组织协会、农业产品监督管理部门等机构、组织建立合作关系，定期举办类似“生态农
41、产品展示品、供销洽谈会”、“新工艺、新技术、新品种推介会”等活动，确立科技农业的功能定位，进而提升整个项目知名度，增加受众群体，从而推动整体生态农业产业的发展。总之，通过组合式营销与运作，将公司品牌推向市场并深入人心，走品牌化经营和规模化扩张发展的道路，真正成为生态农业产业的领导者。 六部分 财务分析一、公司经营财务历史： (单位：万元)项目前1年前2年前3年销售收入毛利润纯利润总资产总负债净资产负债率净资产收益率二、项目的投资回报分析 （一）初期生态农业产值利润分析：（农业观光示范区与产业区基地综合计算） 总占地规模： 亩农业示范区1、无公害蔬菜产品： 生产规模 亩，亩产达到 公斤，年产量预计 万公斤，产值预计 万元，利润预计在 万元左右；2、无公害水果产品： 3、淡水养殖产品： 4、苗圃（含果树）： 5、生态餐厅： 6、度假农庄及其他： 初期总体年产值预计在 万元左右，利润预计在 万元左右。投资按 个亿测算，投资利润率在 %左右。（二）其他项目及配套：1、田园别墅
