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1、未来十年商业地产的主流模式 - 大资管作为泛金融类产品，商业地产的“投融管退”四个环节构成一个完整闭环，每一环都少不了资本的身影。但在传统的中国商业地产模式中，资本仅在企业内部循环，这与欧美发达国家的商业地产游戏规则完全不同。传统的中国商业地产发展中，出现过三种主要经营模式，即完全出售、混和持有、完全持有。“完全出售”是指开发商将所拥有的经营性资产全部出售，并不参与经营，只为回笼资金。从实际操作上看，由于开发商无法保障物业出售后的运营情况，除了少数位置极佳项目因为各种机缘意外生存下来，其余项目经营效率普遍比较低下。目前该模式已逐渐被开发商放弃。混和持有则指部分出售、节点持有（持有节点型主力店)
2、。部分开发商为了保证招商及运营效果，选择持有节点型的主力店，以带动其余小商铺的销售。从实际效果上看，节点型主力店并不能带动小商铺的租赁。这样的模式再次复制时，投资者热情就会大大下降。而且节点型主力店的租金收益不高，资产回报率表现欠佳，导致物业在退出时面临着巨大挑战。完全持有，即现金流滚资产模式，通过可售性物业的利润弥补持有物业的资金沉淀。这原本被证明十分成功的模式，一旦面临去化速度降低的市场现状，当现金流不再能滚出资产时，该模式也慢慢走向尽头。在上述三种模式中，资本都属于企业内部循环，其融资方式主要以借贷来运作。无论是开发贷还是在基金中做夹层，可统称为借款模式。这一模式成立的基础在于，销售型物
3、业的溢价极高。如果当期就能实现远期的退出回报，投资人当然先选择尽快回笼资金，而非将大量资本沉淀于经营性物业中。当行业利润率下降，短钱成本又一再拉高时，借款模式就不再匹配商业地产的运作需求。这种情况下，“股权融资大资管”时代呼之欲出。什么是大资管？大资管模式的核心特征是把资产管理方与投资方分离开来，类似于所有权和管理权相分离。通过私募股权的管理方法，以资产管理为纽带，极大程度地发挥各专业能力的集成和整合，为投资人创造更合理的回报。“资产管理”包括代建、代运营、资本管理等多项内容，既可单独操作，也可融合实施。资管方的收益主要体现在代建费收入（投资额的3%-5%）、运营管理收入（租金的10%）、资本
4、管理费收入（投资额的2%）以及退出收益（溢价的20%）等。当然，资管方也可以选择成为投资人的一部分，如全球非常著名的Simon、Hines。可见，“大资管模式”尽管被称为轻资产模式，但在实操过程中，其实是“半轻资产”模式。另外，大资管模式主要考量的是资产管理规模，所以也叫“资产滚资产”模式，其组织特征是有限合伙人制度。挑战任何模式的建立，都伴随着革命与颠覆，并非一蹴而就。尽管大资管模式的成功在国外已有不少例证，但在中国市场环境下，仍面临不少挑战。当然，这也是个博弈的过程，挑战中也孕育着巨大的机遇。如果应对得当，此消彼长，未尝不是企业弯道超车的契机。即便认识到大资管的优势，目前零售行业的不景气、
5、零售地产过高的资产价格，直接导致资本方找不到合适的投资项目。大资管模式中平均6%的回报要求，在这样的情形下很难实现，这是投资方面遇到的难点。商业地产资产还面临着极大的回调压力。目前来看，普遍偏高的资产价格经过未来几轮调整，可能将回归其应有价值，这样投资方预期的回报率更容易被满足。融资方面，资本市场仍倾向于挣快钱。政策因素影响、市场前景不明朗、人民币汇率等种种因素，导致投资人心态并没有改观，这是最大的问题。前述三种模式的彻底衰落也需要一段时间才会显现。部分开发商仍抱着一丝幻想，希望继续房地产的暴利时代，这还需要一番斗争过程。但是，随着行业利润率与去化速度的下降，债券融资优势不再，而险资等追求稳健
6、回报的资金蓄势待发，这都将促使资本向着投资回报相对平稳的地方流去。资产管理方面的核心问题是，资产方与管理方的信任问题始终没有得到解决。一方面，国际通用交易模式尚不能完全落地使用，资产方对资产管理的商业模式判断尚不成熟；另一方面，缺少成熟的资产管理团队也是一大缺陷。但随着大资管模式的日渐铺开，成熟的团队也将越来越多。尽管REITs等退出道路在国内还处在基本封闭状态，但资产证券化是国家的政策方向，未来二三年内开放REITs已是大势所趋。一言以蔽之，目前商业地产“投融管退”的闭环中每个环节都面临着挑战，但是归根到底都落在行业资产价格过高以及资本回报追求过快这两点上。如果这两个问题得到解决，再加上管理
7、团队的成长，大资产模式焕发青春是可以预见的未来。市场中已经有成功案例的证明，例如零售地产中的深国投、万科、凯德都是这个模式的资深玩家，而产业地产方面，普洛斯、万通等也是入市已久的高手。未来5-10年大资管模式将成为商业地产的主流模式。选择从更成熟的市场如美国的经验看，零售地产是规模最大的资管市场，然后依次为产业、写字楼、酒店、医疗养老等大健康地产以及文娱等特种地产。而中国的情况是零售地产回报率很不乐观，一般在3%-4%；写字楼只有北京、上海的回报率较高，其它城市回报率基本低于零售地产；酒店回报更差一些。相比而言，规模略小的产业地产投资回报率现在普遍达6%-8%，是不错的一个投资选择。时下火热的
8、医疗养老等大健康地产与文娱等特种地产的最大问题在于，其市场规模并不大，而现在入场玩家已经很多，竞争激烈。很多开发商进入这两类领域是出于拿地的需求，这仍是现金流滚资产的思想，而非大资管思路，期待的还是地块的综合收益，而并非真正投入在持有医院、养老院、演艺场所、主题公园等，商业模式并不清晰。长期来看，从市场规模、回报上升空间和自身擅长角度判断，零售地产是很有吸引力的投资产品。零售不动产投资：在大资管模式下，鞭策“投融管退”这一闭环积极运作的灵魂是投资回报率，其核心管理思想就是KPI（关键绩效指标）。对比以往“资产管理”时代，管理者关心的重点是当期收益。以购物中心为例，运营管理者是从消费者和商户维度
9、进行思考，其KPI（Key Performance Indicators，即关键绩效指标）为客流量、提袋率、客单价、商户入住率、销售坪效等指标。而进入“大资管”时代，关注的重点则是现有投资收益和未来资产增值，其KPI为同店增长、EBITDA-U（Utilization of Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation andAmortization，即投资回报率）等指标。资深玩家凯德便从投资项目之初就开始评估未来的投资回报率，其有一整套的KPI评估体系，用于预测资产的收益及退出时的价值。EBITDA-U定位规划的核心KPI目前，EBITDA-U被
10、作为投资市场对购物中心资产价值的核心KPI，它反映出一个购物中心通过持续运营所能带来的投资回报水平。现阶段， EBITDA-U达到6%是境外REITs发行的门槛。一般而言，一个成功购物中心的EBITDA-U可达到8%-12%，甚至更高。EBITDA-U的构成有个简单的公式：EBITDA-UEBITDA（税息折旧及摊销前利润）/Investment（投资成本）。从该公式可以看出，提高EBITDA-U的核心路径无非两条，提高购物中心的EBITDA及合理降低前期投资成本。EBITDA-U提高的核心在于增加购物中心的营运收入，控制营运成本。由于租金收入是购物中心营运收入的主要来源，合理化、最大化购物中
11、心的租金收入便成为购物中心开发规划的重中之重。国内的商业地产的组织模式主要有四种:第一个是在预算管理模式中，商业部门是集团的一部分，属于成本中心，行业内大多数公司采用这类模式。第二个是轻资产的委托管理模式，是指城市地产公司将商业地产委托给商业管理公司进行管理，商管公司通过收取委托管理费物业管理费广告费等来获取收益，这是万达采用的模式。第三个是轻资产的分租模式，是指城市地产公司将商业地产以内部定价的形式租赁给商管公司，商管公司收取租金溢价物业管理费广告费等收益，保利是这种模式的代表。第四个是重资产的代建模式，商管公司采取重资产的操作模式，其中开发环节由城市地产公司代建，商管公司实质上是一个全价值
12、链运作的商业投资公司。那么除了组织形式的现状，未来什么样的组织形式比较有利于市场操作？不一而论，未来大资管资产的持有权与管理权分离的外包方式将逐渐出现并成熟。下面是赠送的励志散文欣赏，不需要的朋友下载后可以编辑删除！上面才是您需要的正文。十年前，她怀揣着美梦来到这个陌生的城市。十年后，她的梦想实现了一半，却依然无法融入这个城市。作为十年后异乡的陌生人，她将何去何从？笔记本的字迹已经模糊的看不清了，我还是会去翻来覆去的看，依然沉溺在当年那些羁绊的年华。曾经的我们是那么的无理取闹，那么的放荡不羁，那么的无法无天，那么轻易的就可以抛却所有去为了某些事情而孤注一掷。 而后来，时光荏苒，我们各自离开，然
13、后散落天涯。如今，年年念念，我们只能靠回忆去弥补那一程一路走来落下的再也拾不起的青春之歌。从小，她就羡慕那些能够到大城市生活的同村女生。过年的时候，那些女生衣着光鲜地带着各种她从来没有见过的精致东西回村里，让她目不转睛地盯着。其中有一个女孩是她的闺蜜，她时常听这个女孩说起城市的生活，那里很繁华，到处都是高楼大厦，大家衣着体面这一切都是她无法想像的画面，但是她知道一定是一个和村子截然不同的地方。她梦想着有一天能够像这个闺蜜一样走出村子，成为一个体面的城市人。在她十八岁那年，她不顾父母的反对，依然跟随闺蜜来到了她梦想中的天堂。尽管在路途中她还在为父母要和她断绝关系的话感到难过，但是在她亲眼目睹城市
14、的繁华之后，她决心要赚很多钱，把父母接到城市，让父母知道她的选择是正确的。可是很快，她就发现真实的情况和她想象的完全不一样。闺蜜的光鲜生活只是表面，实则也没有多少钱，依赖于一个纨绔子弟，而非一份正当的工作。而她既没有学历、又没有美貌，也不适应城市生活，闺蜜也自顾不暇，没有时间和多余的钱帮助她。这样的她，连生活下去都成问题，更别说赚大钱了。倔强的她没有因此放弃，而是更加坚定要作为一个异乡人留在这里打拼，相信自己一定可以实现梦想。一开始，她只能做清洁工、洗碗工等不需要学历的工作，住在楼梯间，一日三餐只吃一餐。周围的人对于一个年轻女孩做这类型工作都会投以异样的眼光，在发现她一口乡音的时候就立即转为理
15、所当然的表情。自尊心强的她受不了这两种目光，在工作的时候默默地留意城市人说话的语音语调，和内容。当她做到说话的时候没有人能听出她来自乡下的时候，她开始到各家小企业应聘。虽然她应聘的岗位都是企业里最基层的职位，但是她依然到处碰壁。最后终于有一家企业愿意聘用她，但是工资只有行情的一半，而且工作又多又累。尽管如此，她还是签了合同上班了。她每天都要战战兢兢地等待同事们的叫唤，偷偷地观察别人，谦卑地请教别人关于工作上的问题。也许是她的态度良好，工作尽责，同事们都愿意在空闲的时候教她一些东西，让她受益匪浅。她一天一天地学习着、进步着，慢慢脱离了以前乡下的生活，一步一步地走进城市。十年后，她已经是企业里的第
16、二把手，深得老板器重。谁也想不到十年前的她不过是一个刚从乡下出来的农村女孩。现在的她有着高收入，有车有房，但是她并不快乐。因为五年前她在乡下的父母去世了，邻居联络不到她。直到两年前她事业有成之后回乡接父母才知道这件事。在乡下，待在没有父母的家里时，衣着光鲜的她和周围的环境格格不入。所以她很快回到了城市，重新投入工作，却越来越空虚。因为她这十年来所付出的一切都是为了父母，如今父母不在了，她也失去了快乐。她原以为十年的时间能够让她彻底变成一个城市人，但是她没有想到她十年后依然是异乡的陌生人，无法和父母一起在城市有一个家，依旧孤零零地在城市里寂寞着指尖的香烟 烟草的气味，不知什么时候就开始蔓延。如同
17、那阵阵袭来的压抑，慢慢侵蚀我们唯留的一点点青春笑颜。黑板的一角，突然就被罗列出来一小块记录着距离某一个日子还余下的天数。接下来的生活，便因那个倒计时的数字，变得更加麻木。 而我们却还那么无所事事的躺在校园的花丛中，看透过树荫外的天空。阳光在那个时候似乎也忘记了灼伤我们，就任凭我们一天天的观望。应该说，那些空洞苍白的日子，是我们彼此撑过来的吧。我们就那么一天天的一起观望天空，一起想象以后的日子，一起数着教学楼房顶的鸽子。像是在等待世界末日来临前一定要把一切观够般，校园里有几棵榕树，哪棵树上断了一枝，哪棵树上有个经年的鸟窝，我们都清清楚楚。那时的我们就这么天真，虽然明知某一天很快就会到来。我在想，
18、那时我们还是个孩子吧 而好的孩子是不会抽烟的，那么，我们应该是一群坏小孩。我们都那么无以复加的喜欢看指尖的烟雾，因为那些弥漫的感觉就如十八岁那一年的年华。我们一无所有。后校门的铁门 那时的我们总是若飞鸟般渴望外界，而学校却如同囚笼，囚禁着我们一切的希望与自由。那些保安的可恶嘴脸我们曾一起尝试过多少次。而后来，我们终于屈服了，开始另辟蹊径。或寵信许上苍还是垂青我们的吧，让我们这群叛逆的孩子发现了那扇锈迹斑斑的铁门。 翻越铁门成了我们最开心的事，校服被挂破了，我们还在下面没心没肺的笑。仿佛铁门的另一边就是腾格里的长生天，而里面，便是炼狱。有人说过，世上本没有路，走的人多了也就成了路。锈迹班班的铁门
19、成了我们通往外界的坦途。 当重新翻开记忆，想起那段飞檐走壁的日子，突然就开心的笑起来。只是不知道挂在铁门上的校服裂布，是否在经历了岁月洗礼后，还像以往一样招摇。就如同当年的我们，散落以后，如今真的很想知道各自到底过的好吗？一路公交车的尽头中秋佳节演讲词推荐中秋,怀一颗感恩之心老师们，同学们：秋浓了，月圆了，又一个中秋要到了!本周日，农历的八月十五，我国的传统节日中秋节。中秋节，处在一年秋季的中期，所以称为“中秋”，它仅仅次于春节，是我国的第二大传统节日。中秋的月最圆，中秋的月最明，中秋的月最美，所以又被称为“团圆节”。金桂飘香，花好月圆，在这美好的节日里，人们赏月、吃月饼、走亲访友无论什么形式
20、，都寄托着人们对生活的无限热爱和对美好生活的向往。中秋是中华瑰宝之一，有着深厚的文化底蕴。中国人特别讲究亲情，特别珍视团圆，中秋节尤为甚。中秋，是一个飘溢亲情的节日;中秋，是一个弥漫团圆的时节。这个时节，感受亲情、释放亲情、增进亲情;这个时节，盼望团圆、追求团圆、享受团圆这些，都已成为人们生活的主旋律。同学们，一定能背诵出许多关于中秋的千古佳句，比如“举头望明月，低头思故乡”、“但愿人长久，千里共婵娟”、“海上生明月，天涯共此时”这些佳句之所以能穿透历史的时空流传至今，不正是因为我们人类有着的共同信念吗。中秋最美是亲情。一家人团聚在一起，讲不完的话，叙不完的情，诉说着人们同一个心声：亲情是黑暗
21、中的灯塔，是荒漠中的甘泉，是雨后的彩虹中秋最美是思念。月亮最美，美不过思念;月亮最高，高不过想念。中秋圆月会把我们的目光和思念传递给我们想念的人和我们牵挂的人，祝他们没有忧愁，永远幸福，没有烦恼，永远快乐! 一、活动主题：游名校、赏名花，促交流，增感情二、活动背景：又到了阳春三月，阳光明媚，微风吹拂，正是踏青春游的好时节。借春天万物复苏之际，我们全班聚集在一起，彼此多一点接触，多一点沟通，共话美好未来，与此同时，也可以缓解一下紧张的学习压力。 相信在这次春游活动中，我们也能更亲近的接触自然，感悟自然，同时吸收万物之灵气的同时感受名校的人文气息。三、活动目的：1. 丰富同学们的校园生活，陶冶情操
22、。2. 领略优美自然风光，促进全班同学的交流，营造和谐融洽的集体氛围。 3. 为全体同学营造一种轻松自由的气氛，又可以加强同学们的团队意识。 4. 有效的利用活动的过程及其形式，让大家感受到我们班级的发展和进步。四、活动时间：XX年3月27日星期四五、活动参与对象：房产Q1141全体及“家属”六、活动地点：武汉市华中农业大学校内七、活动流程策划：1、27日8点在校训时集合，乘车2、9点前往华农油菜基地、果园，赏花摄影 喜欢一个人或许真的没有理由吧，这个不清楚。但是我们都很清楚的是那一年我们突然就喜欢干一件让老师头痛的事情逃课。焦躁的日子总会被我们颠覆。那个倒计时牌将我们压得喘不过起来的时候，我
23、们便开始逃避，随心所欲的上课法成了那时我们唯一的乐趣。一群大小孩，就这样开始了交接班式的逃课。 我们已经很轻易的就可以越过那扇希望之门。而门外，那一路公车就成了我们的生命线。 喜欢一直坐公车直到尽头，喜欢尽头的那条马路，喜欢那条马路边的一簇簇绿茵。那里没有城市的拥挤与喧嚣，那里很安静，那里是适合我们这群人的地方。我们一起看那些碎碎的阳光的透过叶缝，斑驳成一片片流光。如同那时盲目和麻木的我们，只能透过一些校规的末节去瞻仰外面的世界。记得那时有人说过，我们的生活如同狗一样，被人牵着。说完这话，我们竟没有一个人笑的出。一些事情，你愈是去遮掩愈是容易清晰，原本以为的瞒天过海，结果却是欲盖弥彰。一如我，
24、青春流连的记忆。组长：金雄成员：吴开慧2、安全保卫组：负责登记参加春游的人数，乘车前的人数的登记，集体活动时同学的请假的审批，安全知识的培训与教育，午餐制作的人员分组组长：徐杨超成员：王冲3、食材采购组：根据春游的人数和预算费用合理购买食材组长：胡晴莹成员：何晓艺4、活动组织组：在车上、赏花期间、主要是做饭完后的集体活动期间的活动的组织组长：武男成员：冯薏林5、厨艺大赛组织组：负责指导各个小组的午餐的准备，最后负责从五个小组里推荐的里面选出“厨王”（厨王春游费用全免）组长：朱忠达成员：严露6、财务组：负责财务的报账及最后的费用的收取，做好最后的决算向全班报告组长：杨雨7、督导组：负责检查各组的任务的完成及协调各小组的任务分工组长：叶青青【注】以上只是大致的责任定岗，组长负主责，各小组要相互配合，相互帮助发挥你们的聪明才智去认真完成任务
