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1、 汇金谷生活广场商业主题概念策划一、 本项目商业主题策划必须先清楚的几个问题1、 本商业项目想要抓住的核心终端消费者是谁？（6万大学生及周边居住的年轻群体）2、 核心终端消费者的总量和个体消费实力如何？ （总量大，但个体消费实力欠佳）3、 本商业项目核心终端消费者最大的消费取向是什么？ （时尚、潮流的最忠诚的追随者）4、 本项目周边分流我们的核心终端消费者的商业特点是什么？（棚户区型：形象差、层次低、分散；社区型：主要针对周边居民，商品对学生群体缺乏吸引力）5、 本商业项目如何从主题策划入手建立自身的竞争优势？（在研究周边商业构架的基础上，建立本项目在本区域不可替代的商业地位）二、 本项目商业
2、主题策划的方向及意义1、 方向一：商业模式主题意义：从商业模式上突破，确立区域内不可替代的商业地位2、 方向二：消费体验主题意义：从体验消费上突破，牢牢抓住目标终端消费者3、 方向三：前两者的嫁接和融合意义：占领地盘，同时占领消费者三、 本项目的商业主题策划的思路1、 本项目商业模式主题思路依据 区别于社区型商业本项目的商业模式以学生消费为核心目标消费群 区别于棚户商业本项目的商业模式是对周边棚户商业构架的整合、补充、提升，更高层次的复合型商业 独特性本项目的商业模式需具备鲜明的特色以吸引年轻消费群体 不可替代性本项目的商业模式具备未来5-10年内不可替代性 前瞻性本项目的商业模式需迎合未来综
3、合性商业的发展趋势结论：我们需要为大学生打造一个吃、穿、住、购物、娱乐、休闲、交友综合性的一站式生活空间。2、 本项目消费体验主题思路依据 是谁在体验 本项目的核心消费群是大学生，我们需要让大学生获取不可替代的消费体验 现代大学生最想体验什么大学生在满足了基本吃饱，穿暖，交友后最想体验的是对时尚、潮流的追随，是感官的享受、身心的参与和虚荣心的满足。 消费就是体验 本项目所能提供给大学生的体验享受是能跟他们消费相融合的 参与就是体验 本项目所能提供给大学生的体验享受是他们不花钱消费，只要参与其中就能感受和体验到的 我们赋予的体验主题是可以通过建筑、景观、商品、服务等充分表现的结论：我们需要大学生
4、在参与或消费中充分去感受和体验时尚和新潮四、 本项目商业主题提炼本项目商业模式主题概念1、 本项目商业模式主题概念定位大学生LIVING MALL(全生活中心)2、 LIVING MALL商业模式解析 LIVING MALL（生活MALL、生活广场）是有别于娱乐MALL、购物MALL、购物广场等等商业形态的，LIVING MALL强调“生活消费”的概念而不是“偏重购物”的概念，以“享受和休闲”替代“购物和娱乐”，将顾客的消费逐步从有目的转化为无目的。 LIVING MALL让顾客的体验主要来自于满足需求，并享受购物，享受环境，享受服务，享受休闲的快乐。 LIVING MALL经营内容以大众衣食
5、住行和吃喝玩乐为统一体，公众可以在LIVING MALL中享受到“一站式服务”，在建筑设计上的特点是把商业空间休闲步行化、商业空间室内生态化、以及公共空间社会大众化。3、 大学生 LIVING MALL功能业态概念 购物功能 大型综合超市、精品百货、主题百货、品牌店 餐饮功能 中西快餐、中餐、西餐、冷饮、小吃、量贩式餐饮 娱乐功能 KTV、电玩、迷你影院、迪吧、网吧、特色酒吧 休闲功能 书吧、交友吧、咖啡厅、足浴、保健、桑拿 服务功能 美容、美发、干洗、家政、银行、邮政、电信 居住功能 单身公寓销售、租赁；快捷酒店、钟点房本项目消费体验主题概念4、 本项目消费体验主题定位大学生时尚生活体验馆5
6、、 时尚生活体验主题的定位解析 大学生的经济来源主要包括:家庭供给(包括家庭负债供给)、亲友资助、勤工俭学、贷款、特困补助和奖学金。其中,家庭供给约占其经济来源的82.3%。大学生的基本生活消费调查显示,大学生传统必需型消费呈明显下降趋势。其饮食和穿戴费用已从以前由原来占学生消费额的80%降至总支出的57%左右,并且仍处于下降态势。而时尚消费比率呈逐年增长态势。 20岁左右的青年仍是大学校园的绝对多数，他们站在时代前沿，追新求异，敏锐地把握时尚，唯恐落后于潮流，这是他们的共同特点。调查资料显示“是否流行”紧随价格、质量之后，成为大学生考虑是否购买的第三大因素。至于名牌产品，如果经济许可，80%
7、 的大学生表示将会购买。以上充分体现了大学生对追求时尚、名牌、高品位生活的需要。 大学时代是人生重大转折和迅速转型的时期，也是对社会文化的变化最为敏感的时期。大学生的消费意识因其心理发展尚未成熟而表现出易受外界影响和暗示的特征。传媒广告及同年人消费体验的分享对大学生的消费行为产生很大影响，左右着大学生的消费倾向和消费选择 时尚生活体验主题就是要通过时尚商业氛围的营造，时尚建筑、景观元素的运用，时尚休闲、娱乐的参与，从感官体验，心理体验，身体体验等全方位的满足大学生的时尚体验需求，在抓住消费者的同时让消费者自动自发地传播时尚和分享时尚体验，从而在大学生消费群中产生不可替代的影响力。6、 消费者时
8、尚生活体验的感受形式 视觉体验 商业建筑造型的时尚、建筑立面色彩的时尚、景观小品的时尚、广告牌的表现、灯光表现的时尚、时尚商品的呈列、时尚模特展现 听觉体验 背景音乐的时尚、喷泉水声的时尚表现、服务用语的时尚 嗅觉体验 时尚香水的运用 味觉体验 时尚食品、冷饮 身心体验 时尚运动、时尚休闲娱乐、时尚交友活动、时尚同居五、本项目综合商业主题概念的导入1、本项目商业主题概念定位扬子津大学城时尚生活体验LIVING MALL2、 主题概念简析扬子津大学城 区域概念定位时尚生活体验 体验消费概念主题LIVING MALL 商业模式概念主题3、 本项目商业主题概念的导入时尚生活体验概念的导入 通过建筑导
9、入建筑立面的时尚造型、时尚绚丽的色彩的运用 通过景观导入 景观小品融入时尚元素 通过商业氛围导入 通过广告牌、灯光、音乐等营造时尚的商业氛围 通过商业业态导入时尚服饰、时尚数码、时尚运动、时尚小吃等体现时尚的商业业态的组合 通过商业服务导入服务人员的时尚形象、时尚服务用语等LIVING MALL商业模式概念的导入 通过商业空间导入建筑设计上把商业空间休闲步行化、商业空间室内生态化、以及公共空间社会大众化。为消费者提供充分的互动参与空间和休闲、休息空间 通过生态环境的导入 室内外商业空间的绿色生态环境的营造，给客户以舒适的购物享受和体验 通过业态组合导入满足大学生吃、穿、住、购物、休闲、娱乐、交
10、友的全方位的业态的组合体现本商业“一站式服务”概念 通过主力店的引入导入通过相关超市、餐饮、休闲娱乐等各类主力店的引入展现LIVING MALL的商业购架五、 本项目商业主题概念的传播形式1、 通过形象包装的传播具体内容略2、 广告推广传播具体内容略3、 活动营销传播具体内容略4、 文本营销的传播具体内容略5、 网络营销的传播具体内容略6、 新闻事件营销的传播具体内容略六、 迎合项目主题概念的建筑、景观调整优化建议1、 建筑优化 建筑材料优化运用一些更新潮的建筑材料，将实用性与艺术性融为一体，使结构与功能及艺术完美的结合，一方面可以利用玻璃等材料展现通透性；另一方面利用钢构等材料表达“实”的概
11、念 建筑性格的优化体现建筑性格是当代商业建筑创作的又一重要方式。适当对本项目简约、时尚的建筑性格加以强调，代表区域商业旗舰的核心地位，并发挥广告效应 建筑立面色彩优化 在现有的立面色彩上加以丰富，加入更多时尚，靓丽的色彩元素、 建筑立面广告展示商业建筑的广告展示也是体现商业气氛的一个重要手段，利用广告媒体，体现商业建筑的性格，通过活跃的灯光系统广告牌和信号灯的运用达到一种兴奋、狂热时尚靓丽的美学效果。2、 景观优化室内景观 引进水体 即应用水体，将水池、喷泉、瀑布等直接引入室内，以水、光和绿化等为主题，设置众多的小广场，如由树木环绕的“绿色广场”，以喷泉为中心的“喷泉广场”以及“光的广场”“水
12、的广场”等。 引入绿化设计 引入绿化设计是营造生态与自然空间中又一重要手段，在实际应用中，布置一些高大的观叶植物，并配合树木下的坐凳，以烘托出亲切宜人的气氛。室外景观 “动”景区 对本项目下沉式广场赋予“时尚韵动主题”，把下沉式广场改造成融合汗冰场、轮滑场、室外攀崖等大学生热中参与的时尚运动泛会所，同时配以时尚的背景音乐，增强景观与消费者的互动参与。 “静”景区沿河景观带通过草坪、灯光、绿地、植树、步道、水体、建筑小品、时尚雕塑、休闲座椅、背景轻音乐等营造一个静谧，和谐的散步、休闲、放松、交友的外部空间，给大学创造一个晚上活动的生态休闲泛会所。附：本项目成功的5大关键1、 主力店的先期引入项目人气保障、项目炒作利基点2、 招商工作的同步进行项目顺利开张营业的保障、购铺者投资信心保障3、 商业主题概念的导入和传播 项目成功的理念支撑，购铺者投资信心的保障4、 投资模式的建立 购铺者投资信心的保障5、 广告推广和销售执行 消费者认知和投资行为的推动附：商业主题景观相关图片参考外立面设计优化 商业行道空间涂鸦艺术 游戏墙面涂鸦形象 雕塑小品（一）雕塑小品、休闲凳椅（二） 雕塑小品（三） 雕塑小品（四） 下沉式广场 中庭顶部处理 步入式景观道 内设灯光效果 广场灯光效果 餐吧区 休闲运动区 国商机构扬州汇金谷项目部 二八年元月
