《湛江商业地产项目建议书.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《湛江商业地产项目建议书.doc（33页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、湛江商业地产项目建议书深圳XX有限公司XXXX项目小组 目 录一、项目现状31、XXXX3（1）用地与建设内容3（2）报批情况3（3）招商情况4（4）项目由来42、湛江XXX房产置业有限公司5（1）历史沿革5（2）管理架构6（3）财务状况及说明7二、投资环境91、地理位置与人口92、经济发展与产业结构103、社会消费及商圈114、城市规划12（1）“十一五”规划12（2）海滨大道规划12（3）XXX区城中村改造13（4）商圈规划135、优惠政策15三、项目招商业态市场分析161、餐饮业16（1）发展过程16（2）现状分析16（3）政府规划182、休闲娱乐业193、宾馆酒店业19四、项目周边租金
2、情况22五、项目优势与风险分析231、项目优势与机会23（1）业态综合互补23（2）政府关系和商户经验23（3）城市规划及发展232、劣势与风险分析23（1）土地性质23（2）项目招商23（3）装修款代垫担保24（4）楼房加建24（5）现金流24六、收益测算261、基础假设262、财务测算27（1）收入测算27（2）经营费用测算28（3）利润测算28（4）效益指标测算28七、结论与建议30附表：2010年-2029年项目现金流量表预测35一、项目现状 1、XXXX （1）用地与建设内容XXXXX项目位于湛江XXX区，地处XXX路与XXX交汇处，占地132.2513亩，用地性质为集体土地。根据湛
3、江市国土资源局于2006年3月颁发的集体土地使用证，该土地所有权属于XX村委会，土地使用权属于XXXXX项目的开发主体湛江XXX房产置业有限公司。XXXXX项目位置图XXX项目始建于2006年，为当年湛江市重点建设项目，承建方为江苏省第一建筑安装有限公司，工程主体包括ABCDEFG共7栋，层高为3-5层，规划总建筑面积为56966M2。目前项目主体工程已完工，园林、道路工程处于收尾阶段，还没有办理房产证，正在按入住商户要求对AEFG栋已招商面积进行内部装修，以及对D栋后附楼进行改建（加盖约2000M2），相关工程计划于2009年底完成。XXX项目鸟瞰效果图XXX项目总建筑面积差异表序号栋号建筑
4、面积（M2）规划许可面积与江苏一建结算面积对外招商面积1A90239113.191132B77857971.577833C81598142.880834D87749331110005E1048810452.3200006F79518135.87G47864740.55000合计569665788760979.1（2）报批情况序号时间批准机关批复内容12006年1月19日湛江XXX区管委会XXX项目立项批复22006年1月20日湛江XXX区规划国土建设局项目用地审查意见32006年2月8日湛江市城市规划局项目用地规划设计条件批复42006年3月16日湛江市国土资源局集体土地使用证52006年3月
5、14日湛江市城市规划局建设用地规划许可证62006年4月13日湛江市城市规划局项目规划方案批复72006年4月24日湛江市城市规划局项目用地工程管线规划设计方案批复82006年5月31日湛江市城市规划局项目建筑方案批复92006年6月7日2006年6月28日2006年7月6日湛江XXX区规划国土建设局建设工程规划许可证102006年6月12日湛江XXX区管委会项目变更建筑面积批复112007年2月12日湛江市建设局建筑工程施工许可证 （3）招商情况目前已招商面积45113 M2，商户业态有夜总会（XXX）、餐饮（XXX、XXX、XXX、XXX）、酒店（未定）和银行（湛江农信社），租赁合同签署情
6、况如下：序号栋号租户面积（M2）业态租金（元/ 月M2）租期免租期1AXXX等8913餐饮、茶艺4009.7.1-24.6.301年农信社200银行10万/年09.7.1-24.6.301年2B-3C-4DXXX11000酒店3008.6.30-28.6.291年5EXXX20000夜总会4009.7.28-24.7.272年6F7GXXX5000餐饮4009.7.1-24.6.301年以上租金自第四年开始逐年按6%递增，项目物业管理费均为10元/ 月 M2，以上租户免租期自租户开业之日起计算。另外，D栋租户由于自身原因，可能弃约，XXX已经开始与另外两家有意向的租户（XXX、XXX）开始商务
7、谈判，目前尚不确定何时能签约。B、C栋将视项目运营情况进行招商，计划吸引本地餐饮和休闲娱乐项目进驻。 （4）项目由来序号合作合同签约主体签约时间1项目合作合同XXX实业、湛江XXX房产置业2006年1月19日2项目合作合同补充协议XXX实业、XXXX置业、湛江XXX房产置业2006年4月4日3项目合作股份转让承包经营补充协议XXX实业、XXXX置业、湛江XXX房产置业、XXX村委会2007年5月7日 根据2007年5月7日签署的补充协议，2006年4月4日签署的补充协议已作废。2006年1月19日，XXX实业与湛江XXX房产置业签署项目合作合同，根据合同：l 采取由湛江XXX房产置业提供土地，
8、XXX实业投资8000万元建设并统一管理的方式，建设XXX项目，自动工建设之日起，合作期限为40年。l 项目土地在经XXX全体村民代表同意后注入湛江XXX房产置业，并在办理完土地权属手续后，将湛江XXX房产置业的股权变更为XXX实业占有70%，XXX村委会占30%。l 项目建成后，其商业用建筑房产将按7：3的比例分配给XXX实业与湛江XXX房产，并办理房屋产权登记；合作期内，XXX实业可自用、抵押或出售名下的房产，但在合作期满后，XXX实业须将名下的项目占地与房产归还湛江XXX房产置业。l XXX实业负责培育市场和项目招商，引入知名餐饮品牌。2007年5月7日，XXX实业、XXXX置业、湛江X
9、XX房产置业和XXX村委会签署项目合作股份转让承包经营补充协议，根据补充协议：l 项目合作方增加XXX置业，并将湛江XXX房产置业的股权变更为XXX实业占有42%，XXX置业占28%，XXX村委会占30%。在2046年4月8日合作期满后，XXX实业与XXX置业须将共同持有湛江XXX房产置业70%的股权无偿交还给XXX村委会。l 湛江XXX房产置业和XXX村委会同意将XXX项目EFG栋的土地性质由集体划拨用地变更为国有出让土地（实际未执行）。l 以XXX实业、XXX置业和XXX村委会在湛江XXX房产置业所持股权担保，由湛江XXX房产置业向银行进行贷款及融资（实际是以办理到湛江XXX房产置业名下的
10、项目用地作抵押担保）。l 项目由XXX实业与XXX置业共同出资建设并负责经营，XXX村委会不参加项目经营，不论项目盈亏均获取保底固定回报：2006年-2009年不计回报，2010年-2011年为200万元/年，2012年-2016年为250万元/年，2017年-2021年为300万元/年，2022年-2026年为350万元/年，2027年-2036年为400万元/年，2037年-2046年为450万元/年，合计支付1.34亿元，每6个月交一次。 2、湛江XXX房产置业有限公司 （1）历史沿革湛江XXX房产置业有限公司为XXX项目的开发主体，该公司成立于2006年1月6日，注册资本为800万元（
11、人民币，下同），经营范围为房地产投资、XXX项目投资和物业管理，目前股东分别为XXX投资控股有限公司（出资560万元，占70%）和湛江XXX区XXX瑞达实业股份有限公司（出资240万元，占30%）。该公司的历史变更情况如下：原始设立2006年1月6日，湛江XXX房产置业有限公司（集体股份制）成立，公司住所为湛江市XXXxxx号，公司注册资本为800万元。其中，XXX村委会以货币出资640万元占80%，自然人XXX、XXX均分别以货币出资80万元各占10%。第一次变更2006年2月15日，XXX村委会分别与自然人XXX、XXX签订股权转让协议，由自然人XXX、XXX将各自持有湛江XXX房产置业有
12、限公司的10%的股权转让给XXX村委会。股权转让完成后，湛江XXX房产置业有限公司变更为由XXX村委会100%持有。第二次变更2007年5月7日，XXX村委会分别与XXX实业有限公司、XXX置业有限公司签订股权转让协议，由XXX村委会分别以336万元、224万元的价格向XXX实业有限公司、XXX置业有限公司转让其所持湛江XXX房产置业有限公司42%、28%的股权。股权转让完成后，湛江XXX房产置业有限公司股东变更为XXX村委会（占30%）、XXX实业有限公司（占42%）和XXX置业有限公司（占28%）。第三次变更2007年10月16日，首先由XXX实业有限公司与XXX置业有限公司签订股权转让协
13、议，由XXX置业有限公司以224万元的价格将其持有湛江XXX房产置业有限公司的28%的股权转让给XXX实业有限公司；再由XXX实业有限公司与XXX投资控股有限公司签订股权转让协议，由XXX实业有限公司以560万元的价格将其持有湛江XXX房产置业有限公司的70%的股权转让给XXX投资控股有限公司。股权转让完成后，湛江XXX房产置业有限公司股东变更为XXX村委会（2008年5月16日改造为湛江XXX区XXX瑞达实业股份有限公司，占30%，）和XXX投资控股有限公司（占70%）。 （2）管理架构截止目前，湛江XXX房产置业有限公司共有员工45人，公司组织与管理架构如下：董事长顾问财务部副总经理副总经
14、理副总经理职能：商户收租；资金管理；税务管理。工程部运营部总办办公室职能：水电维护；工程维护；商户工程协调监督；工程改造；园林维护。1人职能：机密档案；后勤；保安；法规；外联。职能：规划招商；广告宣传；企业推广；人力资源。3人3人7人（含西原建材2人）32人以上员工基本是从XXX村委会和原公司股东XXX抽调，只有部分基层员工工资由湛江XXX房产置业有限公司支付。项目建成开业后，前期工程类人员会减少，保安后勤类人员会适当增加，员工总人数预计约50人。 （3）财务状况及说明资产负债表截止2009年3月31日（单位：元人民币）损益表截止2009年3月31日（单位：元人民币）财务状况重点说明l 固定资
15、产约83万元中的车辆是XXX的车辆，尚未办理产权转让/过户手续。l 无形资产账面净值为15562万元，是XXX项目土地使用权的评估价值。评估由XXX置业委托湛江市XXX土地房地产评估有限公司进行的，评估基准日为2009年1月3日，评估目的是为XXX置业申请抵押贷款提供参考。在评估报告中，评估师提醒该报告使用人由于农村集体土地使用权的流转，目前相关法律法规和配套政策尚不完善，短期强制处置、未来市场变化风险对估价对象的价值会产生一定影响。l 长期借款余额为8000万元，为XXX置业从湛江市农村信用合作社联合社借的社团贷款。该社团贷款期限为3年，从2009年1月11日起至2012年6月10止。由XX
16、X置业以其拥有的集体土地使用权为抵押担保，利率为5.85%，年利息为468万元，贷款用途被指定为装修XXX项目资金。l 项目由于尚未完工，未产生营业收入，未来XXX的收入主要来自于三方面。租金：A栋、E栋及F栋的租金为40元/m*月，从第四年开始逐年按6%递增。B栋及C栋为初始租金30元/m*月，以后每年递增一次，至第六年时与其他栋租金持平。D栋计划用作酒店，租金为30元/m*月，无递增。物业管理费：统一为10元/m*月。电费差价：公司从变电站购电，然后销售给租户赚取0.1元/度的电费差价。另外，根据XXX置业与湛江XXXXX区政府初步达成的意见，XXX区政府出于对XXX的支持，将会按项目租户
17、每年实际上缴地方税收的20%作为对公司的奖励，XXX置业目前正在争取将奖励比例提高到30%。但截至目前，仍未收到任何关于该税收奖励的政府批准文件。l 截止2009年3月31日，XXX置业2009年度累计发生管理费用71万元。在项目建成开业以及完成人事调整后，预计今后每年的经营及管理费用约为160万元。l XXX置业经营中所涉及的税种包括：营业税：税率为5%；城市维护建设税：税率为1%；教育费附加：税率为3%；房产税：税率为12%；城镇土地使用税：税率为8.7元/平方米；所得税：税率为25%；个人所得税：税率按员工实际收入按相应税率代扣代缴；二、投资环境 1、地理位置与人口湛江市位于中国大陆最南
18、端、广东省西南部，坐落在雷州半岛，处在粤桂琼三省（区）交汇处，拥有铁路、公路、水运、航运、管道等立体交通网络。全市面积1.3万平方公里，现辖雷州、吴川、廉江三市，徐闻、遂溪二县和赤坎、霞山、坡头、麻章四区，湛江XXX区位于赤坎和霞山之间。湛江市区被湛江海湾划分为东西两部分，西部有赤坎、霞山、麻章三个区和经济开发区、东海岛试验区，东部只有坡头区。湛江是珠三角、长三角自驾车通往环北部湾地区的主要通道，其雷州半岛拥有1000多公里海岸线。1984年5月，湛江与青岛、大连、广州、北海等14个沿海城市被国务院批准为全国首批对外开放城市，1984年11月国务院又批准成立湛江经济开发区，1992年7月广东省
19、人民政府批准成立湛江东海岛经济开发试验区。同时，湛江也是北部湾经济圈和大琼北旅游圈中的重点城市。截止2007年底，湛江市拥有常住人口680.79万人，其中，市区常住人口144.65万人；拥有户籍人口744.99万人，约占广东全省的9.13%，是广东省户籍人口第二大市。2007年底湛江市区常住人口分布情况项 目赤坎区霞山区开发区东海区坡头区麻章区市区合计常住人口22.44万36.73万4.06万20.13万36.30万24.99万144.65万 2、经济发展与产业结构2008年，湛江全市生产总值首次突破千亿元，达到1048.66亿元，比2007年增加约163亿元，是2000年的2.8倍，按可比价
20、计算年均增长10.8%。尤其是从2003年开始经济实现两位数增长，每年踏上一个新百亿元台阶，经济总量已居广东全省中游水平。从产业结构看，2008年湛江全市生产总值中第一产业实现230.66亿元，同比增长5.4%；第二产业实现497.07亿元，增长10.5%；第三产业实现320.93亿元，增长12.5%。三次产业结构为22.0:47.4:30.6。在第三产业中，批发和零售业增加值实现89.25亿元，增长14.7；住宿和餐饮业增加值实现27.91亿元，增长11.1%。可以说改革开放30年来，湛江经济发生了历史性巨变，实现了综合实力从贫困地区到全国百强城市、经济结构从农业支配型到工业主导型的历史性跨
21、越。2002年湛江确立了“工业立市、以港兴市”的发展战略。2006年广东省“两会”之后，工业重型化成为湛江产业升级的重要战略方向。继湛江东兴石油企业有限公司、中海油南海石油西部公司等重大项目之后，2008年3月和2009年2月，宝钢重组广东钢铁业的千万吨级钢铁基地项目和中科1500万吨炼油项目又先后落户湛江东海岛。其中，宝钢项目总体规模为年产钢2000万吨，首期1000万吨，投资697亿元，2011年建成投产后，年可新增工业产值700亿元，同时带动17大类200多个产业链项目建设，可拉动配套产业投资1000亿元、产值超过2000亿元；中科炼油项目总投资约为80亿到90亿美元，2013年建成投产
22、后，可年产1500万吨炼油、100万吨乙烯及下游化工产品，将给湛江带来约1500亿元的GDP增量。另外，这两个项目建成后，预计将直接给湛江带来约60万的人口增量，湛江新一轮改革开放和大发展将面临前所未有的机遇。 3、社会消费及商圈湛江近年来经济迅猛发展，重大项目频频落地，随着市民收入的增长，社会消费能力也在不断升级。2008年，湛江城市居民人均可支配收入12362元，比2000年增长74.2%，年均增长7.2%；社会消费品零售总额467.7亿元，比2000年增长1.68倍，年均增长13.1%。2002年-2008年湛江市居民收入与消费数据项 目2003年2004年2005年2006年2007年
23、2008年市区在岗职工年平均工资（元）119181358015076169461988620336市区居民年可支配收入（元）823589219652104501138912362城市居民恩格尔系数（%）42.842.742.841.644.346.4社会消费品零售总额（亿元）226.44231.66269.25319.79382.16467.7住宿与餐饮业零售额（亿元）34.9836.5844.2553.2964.1676.06目前，湛江已经在赤坎、霞山和XXX区附近形成国贸中心、世贸中心和海滨大道南三大商圈，分布状况如下：（1）国贸中心世贸中心商圈国贸中心商圈海滨大道南商圈该商圈地处霞山区人
24、民大道南，商圈周边以老住宅区以及近几年新建的沿街商住楼为主，其核心为国贸中心城市广场，辐射距离约500米。该商圈有国贸商城AB区，圈内有沃尔玛、爱家百货、福怡国际、乐润百货、苏宁、国美等商场百货，周边主要单位有霞山区政府、中国邮政、中国电信、广东医学院附属医院等，附近住宿餐饮有中泰来戴斯酒店、金运大酒楼及京都大酒楼等，零星分布有小型的休闲中心及娱乐城，在民享路有长约1000米步行街。该商圈人流集中，商业氛围较浓厚，是引领湛江商圈发展的龙头，圈内正在建设湛江未来地标性建筑广州湾时代广场将高达56层。（2）海滨大道南商圈海滨大道是贯通霞山区和赤坎区的主动脉，其中海滨大道南商圈地处XXX区与霞山区接
25、壤处，圈内及附近有荣基国际广场、龙泉湾、金地豪苑、城市假日等当地较高档的新建住宅小区，属于经济活跃，购买力旺盛的商圈。圈内有广百、新岭南、昌大昌、荣基国际广场、苏宁、国美等商场百货，有幸运、旺角、溢香和顺风等海鲜酒楼，附近住宿及休闲娱乐有海滨宾馆、新晶都大酒店、观海长廊酒吧街、嘉年华会、金海银滩俱乐部等。该商圈是06年随着周边住宅小区的建设逐步兴起的，呈现流水带状，早期人流和消费者集中在昌大昌周围，随着周围花园楼盘的兴起，尤其是荣基国际广场的商业推广，目前该商圈核心已集中到荣基国际广场。（3）世贸中心该商圈地处赤坎区中山一路与跃进路交汇处，周边与国贸中心类似，主要以老住宅区及商住楼为主，圈内世
26、贸中心及周边有沃尔玛、好又多、人人乐、国美等商场百货，有旺角、新华园、大富豪、雅园、毛家饭店等海鲜酒楼，住宿有赤坎迎宾馆及赤坎宾馆等，附近休闲娱乐有金色年华、金至尊和皇都等夜总会或卡拉OK歌舞厅，圈内也有一条步行街中山二路。该商圈属于老城区成熟商圈，但周边的城市建设水平整体要比霞山区国贸中心落后，道路、房屋等更显破旧，人流及商业氛围也较差。 4、城市规划 （1）“十一五”规划根据湛江市城市建设近期规划（2006年2010年），湛江将以“工业立市、以港兴市”为发展战略，以建设现代化新兴港口工业城市和美丽的南方海滨城市为总体目标，并将湛江未来的城市定位为华南地区重要港口城市、区域性交通枢纽城市和粤
27、西地区中心城市。经济指标方面，计划到2010年底，湛江市的GDP达到1200亿元（2008年完成数据为1048.66亿元），年均增长10%，“十一五”期间，城市居民人均可支配收入年均增长8%，科技、教育、文化、卫生、体育等事业全面发展。 （2）海滨大道规划海滨大道位于湛江主城区的东侧，湛江海湾的西岸线上，北起赤坎广湛路口，南至滨海居住区海洋路口，全线7.8公里，是湛江城区重要的海滨景观大道，与人民大道、椹川大道共同组成湛江南北向联系主轴。目前海滨大道总宽42米，机动车道为双向四车道宽16米，两侧非机动车道各宽5米，两侧隔车绿化带宽各2米，两侧人行道各宽6米。根据湛江市人民政府于2007年6月1
28、7日批准实施的湛江市海滨大道及周边地段整治改造规划，湛江将对海滨大道进行扩建和对大道周边地段进行整治，扩建后海滨大道将总宽90米，双向八车道。而且，下一步的市行政中心、商务中心等重点项目将在海滨大道两旁陆续推进，旨在把海滨大道打造成湛江市区的文化品牌，建设具有海滨特色商务区。从该规划的执行情况看，虽然湛江市政府已将海滨大道扩建工程纳入2009年度市政工作计划，并在今年2月份的现场办公会上对项目工程进度缓慢进行了批评，但征地拆迁等前期工作仍未实质开展。（3）XXX区城中村改造针对湛江XXX区的城中村改造，湛江XXX区委员会于2009年8月13发布关于湛江XXX区农村城市化改造工作的意见，决定成立
29、湛江XXX区农村城市化改造工作领导小组及其办公室，对农村集体经济和城中村改造工作进行具体的指导。根据意见，湛江开发区农村城市化改造工作领导小组及其办公室的主要工作任务是：研究制定农村城市化改造总体规划方案；指导农村建立新型集体经济组织股份制和进行社区建设，实行城乡一体化管理；指导农村制定区域性改造规划；协调区域性发展规划之间的功能配置，帮助农村完善城市化改造配套的市政基础设施建设；组织实施农村人口就业、转业的职业培训，及推广职业教育；研究和提出促进农村经济发展的扶持及反哺政策和措施，以确保充分调动农民参与、支持农村城市化改造工作的热情及积极性；协调并处理农村城市化改造过程中出现的矛盾和问题；实
30、现开发区农村城市化改造后农民“三个有”：即每户有一套新的住房，每户有一间商铺，每户在集体经济组织中有股份，从而确保我区农民及后代有稳定的生存条件和稳固的经济收入；完成XXX区农村城市化改造以后要实现“三化”：即农村城市化、农民市民化、集体分配股份化。 （4）商圈规划根据湛江市商业网点规划（2006-2020年），湛江市未来商圈的总体框架是：在霞山、赤坎分别形成1个高度繁华的市级商业中心，在霞山区、赤坎区、开发区、麻章区、坡头区和东海岛共形成10个区级商业中心，发展50个社区商业中心，结合当地特色重点打造一批以海鲜饮食、酒吧西餐、旅游休闲、文化娱乐、商业购物功能为主题的特色街、专业街、步行街。2
31、006-2020年湛江市商业中心规划图2006-2020年湛江市商业街（专业街）规划图 5、优惠政策XXX项目作为湛江市餐饮及商业街规划的重点项目，湛江XXX区政府出于对该广场的支持，将会按入驻广场所有商户每年实际上缴地方税收的20%作为对湛江XXX房产置业有限公司的奖励，相应的批准文件XXX区政府正在协调准备。湛江XXX房产置业有限公司目前正在向湛江XXX区政府争取将20%的奖励比例提高到30%。三、项目招商业态市场分析 1、餐饮业 （1）发展过程湛江是全国八大菜系粤菜的重要发祥地之一，饮食文化源远流长。据大广州湾记载：“在昔广州湾未租予法国以前，仅为一个不甚繁荣之乡镇。”法国租借后，广州湾
32、成为自由贸易商埠，国内外来往者增多，饮食业逐渐发展。至抗日战争时期，许多商人逃难至此，人口激增，商人争相投资兴建茶楼、酒店，当时“酒店茶室大小不下贰百余间，极一时之盛，这一时期，来自穗、沪、港、澳的厨师达400多人，为湛江的饮食业发展打下良好的基础。”新中国成立后，湛江市餐饮业不断发展。资料显示，1952年湛江市区有较大酒店饭馆25家，具有独特风味的鸡饭、裹棕、炒粉、狗肉、云吞面等风味名食，生意兴旺，但仍停留在小规模、以当地饮食习惯为主的阶段。改革开放后，湛江市餐饮业进入了一个新的发展时期，尤其是上世纪90年代，得益于当地的沿海资源和军港特色，以及外来人口的增加，新建宾馆、酒家如雨后春笋，当地
33、餐饮业也开始步入规模化和多元化的发展阶段，除了以当地饮食习惯为主的海鲜酒楼酒店外，湘菜川菜也开始在人流量较为集中的大街小巷生根发芽，但这一时期的高档餐饮仍以符合当地饮食习惯的海鲜酒楼为主，如位于人民大道北的大天然、位于海滨大道南的溢香和位于人民大道中与绿村路交界处的菉丰等。进入21世纪后，随着湛江经济的加速发展，尤其是从2003年开始其GDP每年踏上一个新百亿元台阶，加上行业竞争的逐步加剧，湛江市餐饮业也全面进入了高端规模发展阶段，除了新大天然、新溢香国际、新菉丰、金辉煌、海洋世界、利苑金阁等海鲜酒楼外，高端湘菜毛家饭店、“餐”谋天下也开始布局湛江餐饮市场。据统计，2008年湛江市住宿与餐饮零
34、售额为76.06亿元，比2003年的34.98亿元增长了约117.5%。（2）现状分析从湛江餐饮企业的分布情况看，其高端粤菜系海鲜酒楼、酒店基本分布于海滨大道沿线和开发区与湛江海湾大桥连接的乐山大道，海滨大道沿线附近有新大天然、海洋世界、利苑金阁、新东昇和滨海宾馆等，乐山大道附近基本集中了目前湛江较好的星级宾馆，高端餐饮酒店有新溢香国际、皇冠假日酒店、恒逸国际酒店、中国城酒店和银海酒店等；湘菜、川菜、洋快餐则基本集中于湛江现有的三大商圈或附近，如毛家饭店于2007年初及今年4月分别在霞山解放西路和赤坎中山一路开业，餐谋天下于去年12月在霞山解放西路开业，其他如湘辣妹、巴山蜀水、小四川等都分别在
35、霞山和赤坎人流量较为集中的地带开有店面。另外，目前湛江餐饮从业人员的整体素质普遍较低，两级分化比较严重，新大天然、毛家饭店、“餐”谋天下等高端餐饮企业的菜品及服务人员的服务水平正在向一线城市靠拢，湘辣妹、巴山蜀水等中低档餐饮企业的菜品和服务水平普遍较差。从目前湛江餐饮行业的发展趋势看，随着政府对市场各项管理的日渐规范，加上场地租金、原材料和燃料等价格的上涨，餐饮企业正面临越来越大的成本和竞争压力，业内将此戏称为“五高一低”，即原料价高、燃料价高、工资高、税费高、租金高、菜价低。这也迫使湛江市的餐饮企业不断调整定位和菜式结构，要么走大型化、高端化的发展方向，如新大天然、海洋世界等高档酒楼和毛家饭
36、店等高端湘菜，要么迎合大众口味，以量取胜，如湘辣妹、巴山蜀水、小四川等湘菜和川菜馆或连锁店。从湛江餐饮的消费群体看，全湛江的户籍人口要多于常住人口近60万人，说明湛江在外地经商的私营企业主和小老板众多，同时，中石化、中石油、中海油等大型企业以及南海舰队在湛江的布局也带来了数量庞大的商务消费需求，这部分消费群体是湛江高端餐饮市场发展的客户基础。另外，南海舰队和外来人口的增加为湛江餐饮的多元化创造了条件，也为湛江中低端餐饮市场提供了庞大的消费群体。从目前的上座率情况看，高端海鲜酒楼与湘菜如新大天然、毛家饭店和餐谋天下都在60%左右，临街的中低端湘菜川菜如湘辣妹、巴山蜀水在80%左右，受国庆60周年
37、影响，一些以部队客源为主的中低端湘菜川菜如满江红的上座率则要低于50%。湛江部分餐饮企业情况一览表序号店 名主要菜系营业场所装修程度菜 品服务水平1银海酒店粤菜1楼大厅，2楼包厢普通装修较好一般2园中园粤菜全包厢中等装修较好较好3新大天然粤菜1楼大厅，2楼以上为包厢豪华装修较好较好4金辉煌粤菜1楼大厅及包厢，2楼全为包厢中等装修较好一般5新菉丰粤菜3层，3楼全为包厢，1、2楼有大厅和包厢中等装修较好一般6毛家饭店湘菜两层，1楼大厅，2楼全为包厢中等装修较好一般7餐谋天下湘菜两层，2楼有大厅和包厢、3楼全为包厢中等装修较好较好8湘辣妹湘菜1楼大厅，2楼包厢较差装修一般较差9满江红湘菜1楼大厅及包
38、厢，2楼全为包厢较差装修较差较差10巴山蜀水川菜1楼大厅，2楼包厢较差装修一般一般根据湛江市统计局对今年一季度湛江餐饮行业的初步统计，受经济大环境的影响，整个湛江市的餐饮消费总体平稳，未出现大的波动，但市场表现各异。大众化餐饮几乎未受影响，甚至由于酒店餐饮消费的部分转移，有些大众餐饮门店顾客还略有增加。据统计，今年13月湛江住宿餐饮业限额以下企业及个体经营户零售额达27.19亿元，同比增长37.4%。而中高档餐饮及洋快餐的生意则有不同程度下滑，一些知名大型餐饮酒店虽然门前仍车水马龙，但已没有一席难求的盛况。另外，不少顾客出于节约开支的考虑，消费档次有所降低。据统计，今年13月，大天然、新录丰、
39、海滨宾馆和金辉煌四家餐饮营业额总计下降约5%。特色洋快餐也差不多，百胜餐饮、麦当劳在湛江的营业总额13月累计下降约7.1%。预计下半年开始，随着外围经济大环境的改善，以及宝钢项目及中科炼油项目的上马，湛江中高档餐饮企业将逐步复苏和增长。 （3）政府规划为推动湛江餐饮服务业的全面发展，2009年3月湛江市政府成立了“湛江市申报中国海鲜美食之都”领导小组。根据该领导小组办公室及部分餐饮企业的申请，中国烹饪协会派出专家认定组来湛江实地考察，为湛江餐饮酒家开展“中华餐饮名店”认定工作。新录丰、御唐府鲍、银海酒店、利苑金阁、海洋世界楼、金海酒店和金辉煌等7家餐饮企业进行了 “中华餐饮名店”的申报认定，并
40、被认定组认为基本符合“中华餐饮名店”认定标准，可以提交中国烹饪协会审批并认定。“湛江市申报中国海鲜美食之都”领导小组同时也希望新闻媒体积极参与宣传湛江餐饮业，通过媒体引导湛江的美食与文化的发展，一同打造“中国海鲜美食之都”这个荣誉称号。根据湛江市商业网点规划（2006-2020年），湛江市餐饮酒店近期建设重点规划图如下： 2、休闲娱乐业近几年来，随着湛江经济环境的不断改善和经济实力的不断增强，其文化产业也日趋壮大与繁荣，文化产业已成为湛江市经济增长的一个亮点。特别是民营经济进入文化产业和市场后，湛江市逐渐形成了由新闻出版业、广播电视业、文化娱乐业、文化旅游业、体育产业、广告业、网络业等7个系列
41、组成的初具规模的文化产业体系。据湛江教科文卫体委等部门的不完全统计，截止2008年底，湛江市有文化产业经营单位4000多个，从业人员8.5万多人。其中，表演团体近200个，演出场所近40个，娱乐场所近160个。湛江市的夜总会行业，作为其文化产业体系中娱乐业的核心，在2000年中国城开业后，基本经历了一个集中爆发式的增长过程，目前，仅在湛江开发区乐山大道附近就集中开业了中国城、皇冠假日、金辉煌、翡翠明珠等目前湛江最好的夜总会俱乐部。2007年，随着重庆富桥湛江分店和嘉年华会的开业，湛江市的足浴按摩行业也一改原来的非正规发展，开始步入规模化和规范化的发展阶段。从消费群体看，由于湛江市具有一定规模和
42、档次的夜总会与足浴按摩消费偏高，其消费人群也相对集中于本地收入较高阶层和外地游客及政府、部队与企业商务人士，这也决定了该行业内的企业未来将更加关注环境装修、设备等硬件升级以及从业人员素质与服务水平等软件的提升。湛江部分夜总会等娱乐休闲企业情况一览表序号店名消费特色开业时间装修程度营业场所服务水平1中国城KTV夜总会2000年豪华装修外场表演，包厢有OK房及嗨房一般2皇冠假日KTV夜总会2002年豪华装修全包厢，有OK房及嗨房一般3金辉煌KTV夜总会2005年豪华装修外场表演，包厢有OK房，无嗨房较差4翡翠明珠KTV夜总会2007年豪华装修全包厢，有OK房及嗨房一般5嘉年华会足浴按摩2007年豪
43、华装修2楼足浴桑拿，3、4楼保健按摩较好6重庆富桥足浴按摩2007年中等装修全在2楼，足浴与保健按摩较好最近几个月，受国庆60周年影响，湛江目前对夜总会和歌舞厅的营业时间进行了限制，规定只能营业到凌晨两点。但从金辉煌、皇冠假日和中国城的情况看，上座率并未受太大影响，目前外场有所下降，在50%左右，包厢则保持在80%左右，消费需求依然比较强劲。 3、宾馆酒店业与休闲娱乐业相类似，作为经济发展风向标的湛江宾馆酒店行业在近几年随着当地经济的快速发展，正经历着历史的蜕变。2008年，湛江经济总量首次超越千亿人民币，工业的主导地位不断增强，湛江港也历史性地冲破“亿吨”大关，进一步确立了大西南主要出海主通
44、道的优势。另外，2008年全年，湛江共接待海外游客人数6.33万人次，增长10.1%。其中，外国人2.68万人次，增长3.1%；香港、澳门和台湾同胞3.65万人次，增长15.9%。在国际入境旅游者中，入境过夜人数3.30万人次，增长2.2%。国内旅游人数达885.09万人次，增长15.0% 。“钢铁”经济、“石化”经济、“港口”经济、“旅游”经济都为湛江宾馆酒店业的发展添加了“肥沃土壤”，星级酒店呈现每年递增的趋势。据不完全统计，截止目前，湛江市区内拥有星级饭（酒）店近50家，其中五星级2家（皇冠假日、恒逸国际），四星级5家（金辉煌、银海、新枫叶、海滨、中国城）。湛江工业化步伐日益加快，正吸引
45、全球知名酒店集团和国内外的房地产发展商前来投资。2008年，深圳市中泰来酒店管理有限酒店在霞山投资设立了一家按国际四星级标准设计的商务型酒店湛江中泰来戴斯酒店，还有湛江未来的标志性建筑广州湾大酒店以及位于海滨大道南的民大喜来登大酒店等高级酒店正在紧锣密鼓地建设当中。根据湛江市商业网点规划（2006-2020年），湛江市旅游宾馆近期建设重点规划图如下：从湛江宾馆酒店业的发展格局看，海湾大桥与海滨大道沿线将成为星级酒店的争夺地，此地将成为豪华酒店密集地区。目前湛江已建和拟建的四星、五星级饭店，海湾大桥与海滨大道沿线占了大部分。投资者选址紧靠于此就是看中其紧靠XXX区和未来的湛江行政中心，可充分吸纳强大的商务客源，这种区位优势无可比拟。从湛江宾馆酒店业的市场潜力看，湛江作为有着700多万人口的粤西和北部湾区域性中心
