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1、池州福建商业市场 调研及项目战略定位提纲o 在四个服务阶段内以报告的形式提供以下研究成果o 不仅提供报告文本，还将在整个项目的运作过程中，与贵公司共同协商，对方案的事实提供建设性的指导和建议，以规避风险，最大化提升区域价值o 部分重要问题可以以专题的形式提供成果第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段服务内容市场调研 项目整体定位与发展战略启动区定位及物业发展建议规划建议与跟进项目营销战略制定 项目营销策略研究提交成果市场研究结论整体定位与发展战略研究报告启动区定位及物业发展建议项目规划方案调整建议会议沟通 项目营销战略与策略研究本项目工作内容大纲：第一阶段项目整体定位及发展战略（1）第一部分 基础研
2、究部分第一篇：池州城市宏观本经分析a) 当地总体经济与区域经济b) 城市总体规划与区域规划c) 城市总体规划的空间结构及交通规划对本区域的影响d) 当地总体房地产市场与区域房地产市场e) 城市及当地旅游产业总体水平及发展状况第二篇：池州商业市场分析u 池州商业市场现状分析及分布格局u 池州商业规划研究u 池州消费的发展潜力分析u 池州商业物业的分布格局u 商业置业群体市场价值体系第三篇：竞争分析a) 类似竞争对手分析u 价值定位u 产品类型u 客户群u 购买驱动因素u 成熟度b) 本区域的竞争价值点c) 区域内竞争分析u 开发商资源及经验u 初步开发方向u 开发进度u 竞争点d) 竞争中本项目
3、的机会及威胁e) 初步方向判断本项目工作内容大纲：第一阶段项目整体定位及发展战略（2）第一部分 基础研究部分第四篇：成功类似开发项目案例借鉴a) 开发模式（总体定位与核心区）b) 规划模式（指标分配、功能构成及布局）c) 产品模式（产品组合及演变模式）d) 客户构成（客户来源及演变） e) 资源利用 f) 与区域资源的价值联动 g) 成功关键驱动因素 h) 对本项目的借鉴点第五篇：项目用地解析a) 区域概况b) 项目用地解析c) 项目用地资源盘点机价值分析d) 项目用地与周边区域的关系e) 项目用地的划分第二部分 项目整体定位及反战战略第一篇：项目定位与发展战略a) 项目整体定位b) 项目发展
4、定位c) 基于现有规划的分期发展策略 其中考虑的因素包括： 企业现金流要求（回款计划） 项目形象统一性要求 客户群一致性、投入有效性要求 各期的利好安排本项目工作内容大纲：第一阶段项目整体定位及发展战略（3）第二篇：项目定位细分a) 市场定位 b) 形象定位 c) 客户定位本项目目标客户分析 区域市场客户细分 本项目客户定位 本项目目标客户特征 客户AIO分析（核心客户、重要客户、潜在客户） 目标客户价值取向分析 不同阶段客户动态变化分析d) 产品定位第三篇：功能分区及规划建议a) 规划指标 b) 项目核心区的位置与规模 c) 项目的功能布局 d) 资源利用等第四篇：项目高层次财务分析u 土地
5、整理机基础设施成本估算u 项目投资收益估算u 项目动态经济测算（投资回收期、现金流量、IRR）u 投资密度建议u 项目盈利能力分析u 项目风险分析本项目工作内容大纲：第二阶段项目启动策略与物业发展建议报告第一篇：国内外类似区域启动策略案例借鉴a) 区域发展背景b) 启动目标c) 启动规模、位置d) 启动客户定位e) 启动功能选择及物业类型f) 启动区与后续开发的关系g) 区域成功启动的关键因素第二篇：项目启动区定位a) 启动区形象定位b) 产品定位c) 客户定位d) 相关配套定位第三篇：项目启动策略a) 启动位置及规模b) 启动区功能分布及比例c) 启动不同功能的关联分析d) 启动区规划指标e
6、) 启动区项目选择f) 启动区与核心区级整体区域的价值关系g) 启动区的实际操作要点第四篇：启动区发展建设a) 规划设计要点b) 配套设施建议c) 启动区规划建设d) 经济指标本项目工作内容：第三阶段 规规划跟进服务在顾问工作实践中积累了丰富的与专业规划设计机构的合作经验和组织能力，在规划建议与跟进阶段已经形成了“设计交底、过程把控、结果把关”的成熟服务模式，确保醒目规划设计和建筑设计顺利进行，具体设计顾问工作阶段和服务主要工作内容如下设计单位成果规划设计交底1、完成项目规划设计任务书，并与贵方进行沟通 2、由贵方组织设计单位、三方参加的设计交底会，同时回报项目定位与战略，就有关项目整体发展思
7、路、地块规划中的问题和事项与设计单位进行沟通和交底。概念设计阶段1、设计单位提供35个不同的概念方案并汇报方案思路，贵方、就各方案进行讨论，初步确定12个优选方案； 2、与设计单位进行沟通，提出修改方案和具体建议，设计单位完成优选概念方案；修改性详规阶段1、设计单位就方案进行修正、深化，随时与设计单位保持沟通，确保修建性详规符合项目定位与发展战略的要求； 2、就规划阶段设计提出的概念性单体方案进行把控，初步确定单体设计的深化方向。建筑设计交底1、出具建筑方案设计任务书，就建筑单体方案设计进行技术交底，提供概念性参考图片资料建筑方案概念阶段1、从市场角度就设计单位的单体风格、户型格调进行评价，与
8、贵方、设计单位进行建筑方案评价讨论会户型设计阶段1、把控设计方案户型的配对、面积区间控制、户型格调等 2、就每个户型与设计单位展开详细讨论，并提出修正意见； 3、提出户型创新的细节运用，落实与方案之中。建筑单体阶段从市场角度提出单体设计的原则，对建筑风格、立面细节等提出修改意见本项目工作内容大纲：第四阶段项目营销战略与策略研究前言：项目定位回顾及调查建议1. 城市房地产市场研究2. 项目定位回顾3. 调整建议第一篇：具象消费者价值取向研究1. 消费者细分类型2. 消费者AIO量表3. 价值取向与项目价值点衔接 4. 消费者价值主张第二篇：房地产市场销售特征1. 项目营销分析2. 房地产市场销售阶段特征3. 营销之市场事件利用4. 主流促销手段5. 营销通路特征与利用点第三篇：项目卖点整合与营销SWOT分析第四篇：营销案例借鉴第五篇：营销总战略形成1. 消费者价值取向与项目价值点衔接2. 营销通路与市场事件利用或创造3. 主流促销手段4. 项目卖点整合与营销SWOT分析5. 营销的成功要素6. 项目形象定位7. 阶段营销主题与目标8. 项目命名9. 卖场规划10. 品牌价值主张11. 入市时机第六篇：项目营销策略1. 媒体策略2. 事件创造3. 卖场规划4. 形象推广策略5. 户外广告策略6. 促销策略7. 时间计划第七篇：营销费
