《泰州市新纪元商业中心项目综合定位方案.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《泰州市新纪元商业中心项目综合定位方案.doc（106页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、前 言8一、编写本报告的目的与用途8（一）为投资决策服务8（二）为建筑设计服务8（三）为经营销售服务8二、基本原则9（一）客观原则9（二）动态发展原则9（三）系统综合原则9三、基本工作思路与技术路线10（一）基本工作思路10（二）技术路线与组织保障111、框架图112、人员安排与分工123、主要参与人员介绍12（三）执行过程图示14四、需要解决的几对矛盾14（一）拟建商业面积过大与腹地人口较少之间的矛盾14（二）新区人气不旺与大型商业中心赢利的最低人流要求之间的矛盾15（三）满足现有商业需求与开发中高档商业需求之间的矛盾15（四）商业物业的长期经营性与委托方短期投资经营方式的矛盾15（五）投资
2、方销售商业面积的目的与泰州居民购买商铺信心受挫之间的矛盾15（六）商业营销创新与发展商所担风险加大之间的矛盾16（七）不利的用地条件与商业物业经营之间的矛盾16第一部分 区域背景对本项目开发影响分析17一、泰州市与周边城市相比城市竞争力较弱17二、泰州目前的商业辐射范围局限于泰州三市二区17三、泰州商业发展与周边同级城市相比有差距18四、苏中南其它城市商业中心发展对本项目开发有借鉴意义19五、苏中南典型娱乐项目的开发经营对本项目有借鉴意义19第二部分 城市商业环境对本项目开发影响分析21一、泰州商业变化中孕育着机会21（一）目前泰州商业现状211、商业布局以老城区为主，并正在向新城区转移212
3、、商业设施与服务水平处于中等偏下的水平223、商业经营产品总体水平不高，价位集中，竞争激烈224、两个区级商业中心特点鲜明22（二）泰州商业发展的问题及趋势231、问 题232、发展趋势24（三）对本项目开发的建议251、建筑规模的建议突出商业特点，强调多元化经营。252、管理模式的建议引进专业管理集团，提高商城美誉度263、商业设施的建议商业设施现代化能够引导客流。264、经营模式的建议利润分成，三方获益265、本项目开发对济川路商业区的影响刺激市级商业中心区环境形成26（四）特殊因素对项目的影响271、政府对济川路改造的力度及决心272、坡子街改造对本项目的影响27二、泰州酒店业结构单一有
4、待突破28（一）泰州酒店业现状281、泰州酒店业的现状及分布老城区为主，新区有待开发282、酒店总体档次能够满足现状需求，定位集中，高档空白283、总体服务档次缺乏专业化和规范化294、酒店业的背景依靠政府或企业生存29（二）目前泰州酒店发展的问题及发展趋势291、问题292、发展趋势30（三）本项目发展建议311、建筑规模的建议建筑规模应定位于中档酒店312、服务模式的建议引入知名酒店管理集团，建立领先地位313、酒店设施的建议突出特色酒店，以休闲娱乐为主314、经营模式的建议利润分成，风险共担315、本项目对泰州市酒店业的影响打乱现有格局，酒店行业从新洗牌31第三部分：项目自身开发条件对本
5、项目开发影响分析32一、地段项目成功的最关键因素32（一）本项目所处商业区位321、符合城市规划要求，整体布局合理322、遵循老区与新区联接、互补的原则32（二）本项目所处地段的交通便利程度331、公共交通设施配套较为完善，但需进一步改进332、道路网络建设通达性较好333、无特殊交通规则限制334、自建停车场地以解决大型商业中心停车难问题34（三）本项目所处地段的商业环境341、人文环境好，居住人群素质较高342、目前新区开发建设缺乏必备的人气基础343、单体消费能力较强、消费群体有待增加344、政府支持力度强，有利于本商业区的发展355、龙头项目、大型项目对本地区商业市场的发展起着强大的推
6、动作用35（四）泰州市整体市场环境及其发展趋势35（五）总结35二、地块规划设计最基本的依据36（一）周边位置、环境较好，易于商业发展36（二）数据参数36（三）地块虽完整，但对于商业用地来讲，过于方正37（四）南北两路，北高南低，落差影响商业价值37三、容积率与建筑高度规划设计的重要参数37第四部分 需求因素对本项目开发影响分析38一、通过商业需求调研为本项目定位寻找依据38（一）从市场需求层面来看需要全新商业模式对现有市场给予革命性冲击381、新建商业设施有其发展的市场空间和必然性382、从城市发展方向来看，城市商业重心向新区转移有其必然性40（二）从泰州经济和建设发展方面来看快速发展中蕴
7、藏了巨大的商业需求421、行政地位提升带来的影响422、经济快速发展带来的影响43（三）从泰州商业发展前景看本项目定位441、对本项目市场定位的基本考虑442、对本项目实际操作的具体建议及意义44二、通过科技文教需求调研为本项目定位寻找依据44（一）从市场需求层面来看需补充全新模式的科教文娱场所适应需求441、从整体需求来看，新建大型现代化科教文娱设施有其发展的市场空间452、从发展的角度来看，经济发展和城市建设会带动科教文娱设施的需求47（二）从传统的角度看，泰州具备发展科教文娱设施的市场基础49（三）从发展的角度来看，泰州科教文娱市场具备巨大的发展潜力49（四）从泰州科教文娱发展看本项目定
8、位501、对本项目市场定位的基本考虑502、对本项目实际操作的具体建议及意义50第五部分：综合定位方案建议51一、综合定位方案建议一51（一）基本定位51（二）基本设想511、用地功能划分512、建筑功能划分及档次513、方案特点53二、综合定位建议方案二54（一）基本定位55（二）基本设想551、用地性质的划分552、建筑功能划分及档次553、方案特点59三、综合定位方案三61（一）基本定位61（二）基本设想611、项目用地规划612、建筑功能划分及档次623、方案特点64四、三个建议方案比较与选择651、财务方面比较652、市场方面比较653、经营风险比较664、对原有规划的调整幅度比较6
9、65、对政府特殊政策的依赖程度比较666、对开发进度的把握程度比较667、结论首选方案一，次推方案二67第六部分：产品策划建议68一、产品策划的基础调研与分析68（一）产品策划基础调研的内容、目的及实施681、基础调研的内容:682、基础调研的目的：683、基础调研的实施：68（二）基础调研的结论分析681、泰州人普遍具有较强的投资意识682、有投资意向的人群对商业物业情有独钟693、泰州个人投资商业物业偏好70（三）泰州市投资人群对于商业物业的期望及建议711、引进现代商业物业经营管理模式712、商业物业需要高水平的经营管理公司723、引入品牌物业管理公司，但物业管理费用不易过高724、酒店
10、具有商务功能73（四）本项目的目标客户群分析731、目标客户群类型分析：732、目标客户群消费态势分析74二、产品结构、功能与档次建议（见第五部分方案一、二）75三、建筑风格建议75（一）现代主义建筑的特征75（二）城市建筑是城市文化的体现75第七部分：经营策略建议77一、分期开发建设计划77（一）分期开发原则：将风险降至最小77（二）方案一分期开发计划建议771、第一阶段772、第二阶段783、第三阶段784、第四阶段78（三）方案二分期开发计划建议791、第一阶段792、第二阶段793、第三阶段804、第四阶段805、第五阶段80二、开发经营模式设计81（一）商业物业的经营分为前期销售与后
11、期经营两大部分811、前期销售812、后期经营82（二）影响商业物业经营的几个重要因素831、主力商家的进入832、项目的商业前景833、发展商的实力与信誉834、样板铺835、目标客户群846、销售经营模式847、价格与付款方式848、商业物业的管理84（三）本项目内各物业的经营模式设计851、科技馆的经营模式设计852、商业物业的经营模式设计853、居住物业的经营模式设计864、自营性物业的经营模式设计86三、销售计划安排86（一）方案一销售计划86（二）方案二销售计划88第八部分：整体方案财务评价91一、开发成本与收入测算91（一）假定开发计划911、基础数据及说明912、开发计划假定9
12、2（二）土地成本测算93（三）建造成本匡算95（四）前期工程费测算95（五）其它费用95（六）管理费96（七）财务成本96（八）销售费用96（九）不可预见费96（十）销售价格与进度预估96（十一）销售税费98二、静态财务匡算98（一）总成本费用及收入汇总98（二）开发利润及成本利润率匡算981、方案一计算结果982、方案二计算结果1013、结果综合分析101三、动态财务匡算103（一）现金流比例假定103（二）现金流表103（三）动态财务评价结果104（四）动态财务评价结论104四、风险评估104（一）盈亏平衡分析1041、居住用地土地费用盈亏平衡点为49.7万元/亩1042、销售价格变动幅度
13、盈亏平衡点为-12.1%104（二）敏感性分析1051、土地费用敏感性分析1052、建造成本敏感性分析1053、销售价格敏感性分析105（三）三项值法106五、一期资金运作建议106（一）资金准备：3141万元106（二）开发第3周期是最重要时期107六、土地成本控制建议107前 言一、编写本报告的目的与用途（一） 为投资决策服务在市区非农业人口29万人的泰州市投资兴建规划面积达30万平方米的商业中心，是一项颇具挑战性的系统工程。不同的项目定位，不同的产品设计，不同的经营策略，不同的开发周期，都会对项目能否顺利进行产生根本性的影响。而本项目的用地性质、不同功能建筑面积、建筑物限高、容积率等规划
14、控制性指标又具有很大的弹性，这既增加了投资者的投资决策难度，又为投资者通过策划降低风险、增加赢利保障提供了很大的发挥空间。在投资者的投资决策体系中，项目的综合定位决策是方针路线性的决策，这一决策内容是其他决策的基础。若定位准确，则项目有了顺利进行的基本保证，若定位发生重大偏差，则会给项目的开发建设带来极大的负面影响。（二）为建筑设计服务房地产项目的建筑产品及其环境设计对房地产项目的销售和经营均会产生巨大的影响。而产品设计的基础是项目的综合市场定位。进行总体规划设计应以综合定位方案为指导方针，确定各功能建筑单体的面积、风格、档次、内部配套设施、销售单元面积等。同时也为综合定位方案提出相关要求。（
15、三）为经营销售服务综合定位方案也是制订经营策略的基础。特别是对于商业物业而言，哪些类型的物业持有经营，哪些类型的物业销售，如何保障售出物业的可持续经营，都需要在综合定位方案中明确说明。同时，制定综合定位方案时所做的大量市场调研，又为日后营销策划方案中确定目标客户群，根据目标客户群的支付能力、消费偏好等特点确定营销方案打下坚实的基础。二、基本原则（一） 客观原则客观原则是确定本项目综合定位方案的最基本原则。客观原则主要体现在三个方面：第一，从市场出发，客观的进行市场定位决策。为此，项目从区域竞争、区内竞争和市场需求的角度设计了8项专门市场调研，这些专项调研是项目进行市场定位决策的基础。第二，从实
16、际出发，客观的制定项目开发计划，既不过分悲观，又不盲目冒进。第三，从实际出发，客观的进行财务评价和风险分析，为项目投资方提供科学决策依据。（二） 动态发展原则下列因素致使本项目的综合定位工作必须以动态发展原则为基本出发点：第一，本项目所在的城市是一个新建的地级市，其发展潜力尚未完全释放。第二，本项目所在的地段位于新旧城区之间，开发潜力巨大。第三，本项目开发规模巨大，开发周期较长。（三）系统综合原则本项目系大型综合性商业物业，对项目定位产生影响的因素较多，包括市场需求因素、市场供给因素、区域竞争因素、开发经营模式因素、财务因素等。上述因素对本项目综合定位的影响方向不一定是一致的，有些甚至是相互矛
17、盾的。在这种情况下，确定本项目综合定位方案时，坚持系统综合原则就显得尤为重要。三、基本工作思路与技术路线（一）基本工作思路第一，确定可能性开发方向。大致包括综合商厦、商铺、酒店、科教文化设施、休闲娱乐设施、高级住宅等。第二，展开市场调研。从区域竞争、区内竞争、市场需求等方面出发，围绕可能的基本开发方向设计并进行8项市场调研。第三，提出综合定位方案。从不同的角度出发，提出三个相关而又不同的综合定位方案。第四，论证综合定位方案。从市场、技术、财务等多个角度对三个方案进行论证，选取其中最可取的方案。第五，制定选定方案开发计划。以所选方案为基础，考虑市场发展潜力，制定开发计划。第六，设计选定方案经营模
18、式。以所选方案为基础，在充分考虑市场需求和所开发物业特性的情况下，对各类物业的开发经营模式进行设计。第七，选定方案财务匡算。在综合定位方案、开发经营计划和经营模式的基础上，进行财务匡算。第八，制定保障体系。提出保证项目正常运作的几个关键问题，包括合理地价水平的确定、合理开发周期的确定和物业经营管理环节的招商问题等。（二）技术路线与组织保障市 场 定 位1、框架图不可行不可行可行可行财务评价技术论证市场定位方案初步及相应产品方案市场调查报告撰写调查数据分析与处理市场调查执行市场调查方案设计市场定位方案及初步产品策划方案确定市场定位方案及初步产品方案确定2、人员安排与分工1）总负责：段枚焱2）项目
19、总监：隋慧杰3）市场调查设计：隋慧杰、尹卫红、张景秋4）市场调查执行：隋慧杰总负责苏中及部分苏南城市商业、旅游专项调查：张景秋泰州市商业设施规模、分布、经营状况调查：袁阳泰州市酒店规模、分布、经营状况调查：袁阳泰州市商业需求调查：臧蒙泰州市科教文化娱乐需求调查：臧蒙泰州商城和太阳广场成交客户资料收集：沈晓燕泰州各阶层物业投资访谈式调查：沈晓燕销售目标客户群支付能力、投资偏好调查：沈晓燕5）市场调查资料分析与整理：尹卫红6）市场调查报告撰写：隋慧杰、尹卫红、张景秋7）财务评价：尹卫红8）技术可行性评价：段枚焱9）市场定位方案及初步产品方案确定：段枚焱、隋慧杰、尹卫红、张景秋3、主要参与人员介绍1
20、）段枚焱36岁，北京大学城市规划与区域规划专业本科毕业，中国人民大学区域经济与城市管理研究所硕士、博士毕业，经济学博士，中国注册房地产估价师，多年从事房地产理论研究、市场研究、估价、投资咨询和营销策划工作，擅长房地产顾问项目的总体设计。曾为中国人民大学研究生院开设房地产投资机会分析与营销策划课程，同时兼任亚太房地产学会所办北京房地产职业经理人高级研修班以及清华大学房地产研究所主办的房地产MBA课程班房地产市场营销课程的主讲教师。现为北京朝阳大地房地产经纪有限公司总经理。2）隋慧杰33岁，同济大学理学学士，多年从事房地产营销工作，具有丰富的实践经验。曾主持过数个大型市调工作的执行工作。擅长市场调
21、查执行工作的管理和过程控制，现为北京朝阳大地房地产经纪有限公司副总经理。3）尹卫红33岁，北京大学城市规划与区域规划专业本科毕业，北京大学理学硕士，中国注册房地产估价师、中国注册资产评估师。曾负责中房北京指数，后主持创建伟业综合房地产指数，曾主持参与多个房地产项目的顾问工作。擅长市场调查设计与分析，统计学功底扎实，熟练掌握SPSS、ACCESS、EXCEL等统计分析软件。现为北京朝阳大地房地产经纪有限公司市场研究中心主任，兼任北京联合大学燕京房地产研究所所长。4）张景秋35岁，北京大学理学博士，师从著名商业布局专家杨吾扬先生，对城市商业布局理论有着精深的研究，并且积累了大量的实践经验。现为北京
22、朝阳大地房地产经纪有限公司高级策划顾问。（三）执行过程图示 工 作 内 容2002年2003年10月11月130日12月131日1月131日2月128日3月第1周第2周第3周第4周第5周第6周第7周第8周第9周第10周第11周第12周第13周第14周第15周第16周第17周第18周第19周第20周第21周第22周第23周1.前期策划工作1.1与顾问公司正式签署委托协议1.2确定前期策划工作计划1.3展开项目综合定位工作1.3.1苏中及部分苏南城市商业旅游专项调查1.3.2泰州市商业设施规模分布经营状况调查1.3.3泰州市酒店规模分布经营状况调查1.3.4泰州市商业需求调查1.3.5泰州市科教文
23、化娱乐需求调查1.3.6项目综合定位方案建议1.4目标客户群1.4.1泰州商城及太阳广场客户资料收集与分析1.4.2泰州各阶层物业投资调查1.4.3销售目标客户群分析报告1.4.4销售目标客户群支付能力投资偏好调查1.5建筑设计建议1.5.1整体建筑风格建议1.5.2 建筑档次建议1.5.3 产权式商场销售单元面积建议1.5.4商铺销售单元面积建议1.5.5产权式酒店销售单元面积建议1.5.6其他类型物业销售单元面积建议2.财务测算2.1以总体方案为基础的总体财务匡算2.1.1开发成本与收入测算2.1.2静态财务匡算2.1.3动态财务匡算2.1.4风险评估2.1.5资金运作建议2.1.6土地成
24、本控制建议2.2以单体方案概预算为基础的财务评价注：执行项目栏上半部浅灰色为为计划时间，下半部深色横道为实际执行时间。四、需要解决的几对矛盾（一）拟建商业面积过大与腹地人口较少之间的矛盾本项目拟建的以商业为主的建筑面积为30万平方米，而2001年泰州市市区非农业人口为30.37万人，即人均需要购买1平方米商业面积，或新增1平方米的商业面积为其服务。（二）新区人气不旺与大型商业中心赢利的最低人流要求之间的矛盾目前，泰州市80%以上的人口居住在老区，而新区居住人口不到20%。根据泰州市城市规划资料推断，即使新区完全建成，最多也只能容纳35%左右的人口居住。如何聚敛新区商业人气，是策划方案需要重点解
25、决的问题之一。（三）满足现有商业需求与开发中高档商业需求之间的矛盾老区现有商业设施与网点基本上满足了泰州市当前的商业需求。要想在新区开发一个比坡子街规模还大的商业中心，就面临着一个抉择，是重复建设、拾遗补缺还是开拓新市场？（四）商业物业的长期经营性与委托方短期投资经营方式的矛盾一般而言，大型商业物业，由于其销售单元产权不易分割，分散经营弊端多，销售不易获得贷款支持等原因，开发商对大型商业物业的投资都是长期性的，即一次性投入，通过长期租金回报来获取利润。本项目委托方制定的快进快出的投资方针，在操作上有较大难度，需要在策划方案中着重解决。（五）投资方销售商业面积的目的与泰州居民购买商铺信心受挫之间
26、的矛盾位于老城商业中心的泰州商城和位于新城区规划商业街的太阳广场都采取了商业铺面分割出售的办法进行销售，并取得了销售上的成功。但是，由于整个商场缺乏统一管理，泰州商城停业整顿，太阳广场迟迟不能开业。上述两个商城的不利情况使泰州市居民投资购买商铺的信心受挫。因此，本项目销售首先要解决的问题就是如何保证商铺投资者的投资利益。（六）商业营销创新与发展商所担风险加大之间的矛盾为吸引投资者购买商业面积，就需要创新，包括带租约出售、以租带售、前两年经营期内零租金等手段。但上述手段都加大了开发商的投资风险。因此，在保证销售成功率的情况下，最大限度的降低开发商风险是本项目策划需要着重考虑的问题之一。（七）不利
27、的用地条件与商业物业经营之间的矛盾与商业物业一般适于沿街长方形地块建设的条件相比，本项目的方正用地条件，南北进深过大，北部临河，过河桥与项目用地有落差等，会对项目中心及北部的商业物业日后经营产生较为严重的影响，如何在规划设计上解决这一矛盾也是本项目策划无法回避的问题。第一部分 区域背景对本项目开发影响分析一、泰州市与周边城市相比城市竞争力较弱通过分析市场和消费竞争力3个指标来衡量城市竞争力，以泰州和7个城市的平均竞争力为100，运用综合指标评价法计算出各城市的竞争力如下：表1-1 2000年泰州与7个调查城市市场和消费竞争力的比较指 标权重泰州扬州盐城南通镇江常州无锡苏州市场和消费竞争力850
28、799195362114727418151851926914596 人均地方财政支出303921366821784383227419255156253 人均消费品购买额401906209611892094190611079733445 人均储蓄余额3026804155199549984001488357814898 图1-1 城市市场和消费竞争力对比 （资料来源：国家统计局城市调查队. 中国城市统计年鉴2001）从以上分析可以看出，泰州的市场和消费竞争力在8个城市中处于中等偏下，仅高于盐城和镇江。因此，在定位本项目时，应充分考虑泰州市在周边城市的地位，这是本项目定位的基础。二、泰州目前的商业辐
29、射范围局限于泰州三市二区对断裂点的计算可以找到两个城市之间商业市场中心的合理分界点。它反映了两个城市之间的吸引力。通过表26，我们可以看到这样的结果：断裂点的公里数越小，说明合理分界点距离泰州市越近，进而说明对泰州的吸引力越大。扬州与常州是对泰州吸引力最大的两个城市，而苏州、盐城和镇江对泰州的吸引力较弱。连接各个断裂点,可以近似得到泰州市的商业吸引范围。表1-2 泰州到7个被调查地级市间商业区断裂点泰州及其相互作用的城市两地间的距离（公里）泰州市商品销售总额（万元）作用城市商品销售总额（万元）商业区断裂点（距泰州的公里数）商业吸引范围比重排序泰州扬州5510688941055905281：12
30、泰州盐城13410688941057695671：12泰州南通14610688941833279631：1.34泰州镇江83106889456381671：0.21泰州常州10610688942230641431：1.56泰州无锡14210688943871978491：1.97泰州苏州20410688942225904841：1.45 资料来源：国家统计局城市调查队. 中国城市统计年鉴2001泰州市与兴化、靖江、泰兴、姜堰的距离分别为79、88、49、42公里，从这四个城市与以上七市的位置关系分析，泰州市目前的基本商业腹地应包括海陵、高港两区和姜堰市，直接吸引范围包括兴化和泰兴，而靖江目前不
31、属于泰州的吸引范围，受无锡和江阴的吸引力更强一些，属于未来争取的吸引对象。三、泰州商业发展与周边同级城市相比有差距泰州市与周边城市相比，商业发展较为落后，特别与距离较近（55公里）、人口规模也接近的扬州市相比，泰州市的商业发展规模、管理水平、经营档次、规划布局等方面都有较大的差距。而泰州到扬州的往返客运费用也仅仅为每人24元，泰州市民到异地购物交通成本较低，中高档商品客户易外流，因此，泰州市商业设施应加强中高档商品服务。四、苏中南其它城市商业中心发展对本项目开发有借鉴意义本次调研涉及到的7个地级市，在空间上均已形成了明显的中心商业区，主要表现在高等级商场在中心区域的集聚，如无锡市在中山路和人民
32、中路一带就集中了4个中高档商厦，而南通市的大型商厦和商业街更是汇集于南大街，形成人气较旺的商业中心。从这一点来看，泰州市目前缺乏的就是商业中心区，坡子街作为老的市中心区，由于缺乏活力而难以承担商业中心区的职能，特别是随着市政府及其工作人员的办公地和居住地的南迁，急需在新旧城区过渡地带形成一个新的商业中心区，进而推动泰州市商业的大发展。同时，在被调查的城市中，包括县级市，多数具有区域连锁品牌，如金鹰国际、文峰、百盛、华联、时代超市、世纪联华等，包括一些小地域范围内的品牌，如苏果超市、星地超市等，这种以经营品牌为基础的商厦经营理念是值得重视的，它说明集团化经营管理已成为江苏商业的主导，它将为本项目
33、的经营模式提供依据和条件。因此，建议积极引进具有较好的经营管理经验，同时对消费者具有较强吸引力的商业经营管理集团，进行新纪元商业中心项目的经营管理。五、苏中南典型娱乐项目的开发经营对本项目有借鉴意义从调查中可以看到，对于文化娱乐设施建设而言，大量的本地客源是关键因素。苏州乐园、常州中华恐龙园的建立均是依托长江三角洲地区，特别是沪宁杭城市群的客源。对于旅游业没有发育成熟或根本没有发展起来的城市，要进行以娱乐为主导的旅游设施投资要相当慎重，而常州的发展借助的是游客对科技与恐龙神秘感的偏好。大型文化娱乐设施是依托主题公园修建的集娱乐与文化主题于一体的旅游资源，世界著名的迪斯尼就是一种文化娱乐设施集中
34、的主题公园。在我国，有大大小小的数千家主题公园，但此种性质的知名主题公园相对较少，这次调查的苏州乐园和常州恐龙园可以说是比较典型和有知名度的，但苏州乐园娱乐性更突出，缺少一条明显的文化主线，而常州中华恐龙园作为国家旅游局4A级景点、常州市首家获得质量管理体系认证的旅游景点，在概念雷同、主题趋同的旅游圈中独树一帜，擎起了开发“恐龙”主题的大旗，成为名符其实的“唯一”和旅游资源“无中生有”的经典案例。对于其他城市来讲，针对孩子和青少年的娱乐设施建设多停留在传统阶段，特别是泰州所辖的4个县级市可供青少年游玩和益智的设施更是缺乏。对成年人而言，目前多数城市还是以洗浴为主，但在无锡可以看到休闲健身的广告越来越多，市民消费也逐步向健身方面发展。由此可见，未来以休闲健身为主的娱乐设施建设是发展方向。因此，建议于本商业中心内建设文化科教娱乐设施，增强休闲娱乐功能，成为苏中地区最具特色的商业中心。未来新纪元商业中心的主体功能是购物，配合购物以及它的商业中心地位，兼顾休闲娱乐、会展旅游、科技文化的功能。如航天科技馆、游乐园、商务酒店等。第二部分 城市商业环境对本项目开发影响分析一、泰州商业变化中孕育着机会商业是否繁荣是一个城市现代与否的标志。泰州作为一个高速发展的城市，在面对商业发展时同样有更高的要求。为此，我们就目前泰州市城区内整体商业布局和主要大中
