淮安市新城区某国际项目商业策划方案81DOC.doc

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1、淮安市新城区*国际项目商业策划报告2007年6月目 录壹 基础篇一、城市概况 3二、经济概况分析 9贰 项目篇一、项目基础概况 14二、项目SWOT分析 18叁 市场篇一、商业市场分析 22二、住宅市场 31肆 定位篇一、地块价值分析 38二、项目核心价值体系的建立 40三、定位思路 43四、产品定位及规划建议 45伍 营销篇一、营销理念 58二、本项目商业招商方案 59三、推广策略 64壹、基础篇一、城市概况（一）、城市基础概况1、基本概况淮安市地处江苏省北部中心地域,淮河下游。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。南距省会南京市188公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连

2、云港市135公里。淮安市是一代伟人周恩来的故里。市跨古淮河两岸，相传大禹曾至境内治水“使淮水永安”，市名即淮水安澜之意。现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积1.01万平方公里，东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里。淮安市总人口527万，其中市区面积80平方公里，市区人口85万。2、城市规划（1）、淮安城市的特点概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活

3、休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。（2）、城市规划主旨“加快苏北振兴”的战略部署，全面贯彻科学发展观，加快城市工业化和城市化进程，实现淮安经济社会的跨越式发展。（3）、城市规划内容城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。（4）、城市规划图册（二）、开发区概况-新城区开发区位置图 淮安经济开发区成立于19

4、92年，1993年10月经江苏省人民政府批准成为省级开发区。现辖钵池、徐杨两个乡和东湖、广州路、新港、枚乘路四个办事处，行政管辖面积85 平方公里，常住人口8万人，规划常住人口将达到35万以上。开发区紧依老市区东侧，清河区主城区东延部分，位于淮安城区未来发展的中心区域。东接楚州区，西邻清河区，南与清浦区隔河相望，北与淮阴区接壤；京沪高速公路与京杭大运河把开发区相挟，同三高速、宁连高速在开发区内交汇；沿海交通大动脉新长铁路淮安站和淮安新港码头均在开发区境内。 作为产业转移的集聚区、综合开发的先导区、机制创新的试验区， 近几年来，开发区经济社会持续快速发展，综合实力显著增强，人民生活明显改善。吸引

5、了来自美国、澳大利亚、日本、韩国、新西兰、比利时、新加坡和香港、台湾等15个国家和地区的客商在区内投资兴业，2006年，世界500强台湾鸿海集团旗下的富士康科技集团正式与我区签订投资协议，投资不少于10亿美元，计划用5年时间在淮安经济开发区建设富士康淮安科技城。同时，开发区基础设施建设投入力度加大，如道路基础设施建设、重点场馆建设（会展中心、展览馆等）、大型的居住社区不断涌现（香格里拉居住社区100万平米以上、河畔花城45万平米以上等等）。开发区正在建设成为经济实力较强、人居环境优美、人民生活殷实的现代化工业园区和新城区。二、经济概况分析（一）、淮安市2001年-2006年全市国民生产总值（G

6、DP）走势图综合评述：1、2006年全市国民生产总值突破600亿元之大关，显示出淮安市经济发展速度逐年增长平稳。2、从上图看出，2001年-2006年淮安市经济呈现稳步增长的态势，经济运行稳定，趋于理性化的增长。（二）、淮安市2001年-2006年全市社会固定资产投资图综合评述：全市投资结构继续优化，产业项目增长较快，各产业投入比重继续增长，其中房地产行业更是拉动了淮安市社会固定资产投入的中坚。（三）、淮安市2001年-2006年全市居民收入与支出图综合评述：可以看到，淮安近几年城镇居民的收入有所提高，淮安城镇居民2005年人均收入达到9115元，预计2006年，淮安城镇居民人均收入超万元，达

7、到10447元，居民生活水平稳步提高。（四）、淮安市2001年-2006年全市社会消费品零售总额图综合评述：淮安市通过采取提高城乡居民收入、完善社会保障体系、整顿市场秩序等有力措施,积极推动扩大内需政策，为消费品市场发展营造了良好的环境。全市消费品市场继续保持较快发展，销售规模得到了进一步扩大。2006年全市社会消费品零售总额突破200亿元，反映了强劲的市场消费实力。（五）、淮安市2001年-2006年全市房地产产业总产值图综合评述：以上数据可以看出，淮安市房地产行业产值以两位数递进，递增幅度达到20%以上，说明淮安市房地产行业正处于高速发展阶段。贰、项目篇一、项目基础概况项目位于翔宇大道与深

8、圳路交叉口（见下图），是新城规划中的中心地域，地理位置得天独厚。（一）、项目主要技术经济指标项目开发主要以大型商业和现代化商务办公用房建设为主。总用地面积：28679平方米（约43亩）容积率：3.16建筑密度：41.4%绿化覆盖率：35.6%地下建筑面积：16199平方米（停车位设置361个，加地上95个停车位，总计454个停车位）可售建筑面积：89899平方米商业用房建筑面积：24592平方米（超市23578平方米、底商1014平方米）商务办公用房建筑面积：65307平方米其他用房面积：806平方米（物业等用房，不计入销售面积）商业规划建设以大型超市为主，辅助以商业街区建设，从而衔接二期主要

9、商业开发。商务办公区规划建设以多层为主。二期开发69亩，预期将以商业型态为主。（二）、项目地块图片：（三）、项目周边图片：二、项目SWOT分析（一）、优势分析u 项目规模较大，地块形状规则。利于规划，利于建设成为区域商业中心。u 区位较佳，位于新城市中心区域和房产开发集中区域。市场认知度相对较高，为客源引入奠定坚实的基础。u 新城市核心区域，以商业为主导，能够创造大量人流和商机。利于营造浓郁的商业氛围，为商业开发奠定基础。u 项目周边政府性项目建设加快。建设中的会展中心，提升了本区域地段价值。（二）、劣势分析u 整个区域处于规划建设阶段，市场培育期较长。商业必须进行培育，并需要强势招商、造市。

10、u 距离老城商业中心较远。对商业氛围营造有一定影响，商业经营难度增加。u 周边整体环境较冷清，人流量不大。日常生活设施不足，新城市各项建设有待完善。u 目前本区域居住人口较少。目前区域购买力有限，须吸引外来客源的导入。（三）、机会分析u 位于规划中的新城中心区域。 从城市定位角度来看，作为新城市中心地区，具有较强的发展潜力，未来有望成为淮安市东部集商业、商务、居住为一体的综合区，届时将会吸引大量产业的进入，从而吸引大量就业人口的进入，使区域人口得到大幅增加，人气聚集度不断提升。u 会展中心建设淮安市会展中心正在建设阶段，周边大面积土地开始动拆迁，进行商业改造以及城市基础设施建设。经过改造之后，

11、本区域作为淮安市新城市中心，将成为整座城市的亮点。同时随着周边商业环境、交通环境的改善，为本区域聚集人气，营造浓郁的商业氛围起到促进作用，无疑对本项目后期的商业营销提供良好的条件。u 周边整体规划全面提升区域形象根据淮安市新城市的整体规划，将建设多项公建配套、市政配套设施（公园、学校、医院、公交集散中心、停车场等），这些配套设施的落成，将对人流的有效导入、区域面貌的全面提升，带来决定作用。（三）、威胁分析 本区域目前正处于高速建设阶段，大型楼盘开发已经崭露头角，从实地市场调研以及周边环境勘查中发现，目前大多数的楼盘都以住宅开发为主，也不乏有大型项目开始进行商业的规划与建设，如河畔新城，虽然商业

12、体量不大，但是距离项目较近，其商业产品规划路线趋前。伴随着周边地块的开发，无疑将成为本项目的最大威胁。 只有加快项目的开发步伐，以强势商业为龙头，方能立于不败。叁 市场篇一、商业市场分析（一）、淮安市商业市场分析清河区目前为淮安市城市主要商业中心区，这个淮安市主要商业发展以及布局都集中在本区域。随着淮安市的城市规划建设不断推进，整个城市的架构正在逐渐拉大，并不断形成以区级行政区划为中心的副中心商业圈，如淮阴区、清浦区、楚州区，加之新城区商业中心的规划建设，形成目前淮安市整体的商业空间布局。 主要特点有：u 城市中心区域，老牌的核心商圈；u 商业主要以中低档消费为主，业态分布以小型商场和专卖店等

13、；u 商品销售主要以专业市场（汇通市场、五金市场等）为主，辅以沿街商业，中高档和品牌商品有限；u 娱乐、餐饮等产业方兴未艾，拥有大量的消费群体，但目前规模、档次均较低，提供的消费服务种类单一；u 步行街建设功能、配套以及商业氛围营造不够，地域特色不强。1、城市核心商圈分析（1）、目前商业主要集中在淮海广场，向淮海东路、淮海南路、淮海西路、淮海北路延伸。沿路主要集中了休闲娱乐、运动服饰、餐饮等，大多以中低档消费为主，并形成超市卖场（时代超市）等商业形态；（2）、随着城市中心商务区（CBD）规划和大面积商业开发（金马广场项目、中央商场项目、金鹰项目等），商业地产呈现规模化上市，商业形态已由传统商业

14、向现代商业转型。（3）、随着城市总体规划、城市经济运营不断完善，商业消费市场和消费水平也会得到相应的提高，消费终端层次及收入水平也将随之提升。2、城市核心商圈商业地产开发现状和趋势（1）、目前清河区商业地产发展主要是老商业的改造，以及新商业地产项目的立项开发，如金马广场（总建面积7.5万平方米）、中央商场（总建面积11万平方米）、金鹰项目以及我方项目。（2）、从商业发展趋势判断，淮安中心商务区业已成型，短期内，商业地产项目开发将集中上市。（3）、区域主要集中了淮安市中高收入群体，2006年清河区全年人均GDP达21000美金， 人口数量和消费水准不断得到提升的情况下，商业市场必将呈现繁荣景象。

15、（4）、区域中小商场呈现萎缩趋向，（如同大型的超市买场进驻，零散的小型超市自然就会退出市场。）而大型综合性商场、市场、卖场销售呈现不同的程度的增长。如中央新亚商城、苏宁电器、汇通市场、时代超市等。（5）、商业图片（夜景） （二）、淮安新城商业市场分析 目前淮安新城市处于规划建设阶段，虽然城市规划布局已然成型，但新城的城市运作机能尚未完善。除了大区块的居住社区建设以及新城工业发展，生活配套尚未完善，需要一段时间的政府建设推动，以及民间对于本区域居住功能的认可。 新城商业发展布局： 依据实地市场调研发现，目前本区域商业尚未成型，商业主要集中在大渡口广场、翔宇大道和深圳路交汇的十字路口，主要商业型态

16、以大商城为核心（淮安汽配商城），辅助以汽车专卖（类似于南京的大明路），但形态单一，规模不大。其他商业分布主要分布于翔宇大道、深圳路沿线以及各成型社区周边，主要以简单的提供社区消费为主的作坊式商店，消费有限，不易形成集中性的消费。 如上图，依据新城规划以及主要干道的走向，以后商业发展主要以翔宇大道南北以及纵向发展，以深圳路东西走向以及南北纵深发展，形成以会展中心为核心的商业发展布局。（三）、商业市场总结淮安整体商业市场表现一般，区域商业比较集中。在淮安东城区形成的专业汽配市场以及工业产业发展园区已成为了淮安市商业发展的新趋势，吸引了大量的客流前来投资，总体经营状况良好，为其他商业经营模式的进入奠

17、定了基础。但美中不足之处就是新城商业氛围不浓，有待提升。u 新城缺乏大型的超市、卖场。淮安市新城作为未来的城市中心，政府进行了积极的规划和建设，但是整个居住功能及消费功能尚需很长一段时间去营造。从目前的发展状况可以分析，逐渐增长的房地产开发，不断涌进的居住人群，带来了大量的消费需求，怎样去引导这部分的消费走向，选择一个怎样的商业型态，将成为本项目商业开发必须考虑的问题。商业分级指标一览表：分类指标设置地域功能定位服务对象客流量服务人口基本商业面积基本设置业态与业种配套行业市中心商业区城市规划的中心商业区、历史形成的商业集聚地购物、文化娱乐、休闲、旅游并与金融、商务相结合国内外及本市消费者50万

18、30万平方米大型百货店、专卖店、文化娱乐、餐饮旅馆、金融服务、旅游、展示、图书报刊、邮电业区域商业中心居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边购物、文化娱乐、休闲该地区及外来消费者25万20万10万平方米超市或卖场、百货店、文化娱乐、餐饮旅游、金融服务、图书报刊、邮电业居住区商业人流集中、交通便利的地段保障该地居民的日常生活当地居民5万2.5万平方米超市、便利店、医药店等生活服务、图书报刊、邮电业故而，经过大量的调研以及专业分析，考虑本商业项目最合适引进大型超市或卖场。主要以服务于新城居住人群消费为导向，规划建设大型的超市或卖场，引进知名卖场品牌，如北京华联；法国的鸥尚；台湾Tesco乐购等

19、。u 特色商业街经营将成为新城商业发展的亮点及领军。特色商业街规划建设将充分利用本项目自身的独有地理位置优势，进行特色经营。将商业街打造成集合餐饮业、休闲娱乐业、专卖店、以及商业配套服务业的特色街，其主要与超市或卖场形成功能互补，能更大的吸引消费者，增进商业氛围，增强商业消费能力。这样既贴近广大市民的需求，又能为投资客、商人提供便利的消费去处，更能够提升本区域整体商业格局。从而使得这个商业项目更具有商业魅力。（四）、本案的商业阐述商业是本案的基本特性，是为销售建立良好坚实的后续做的铺垫。商业题材是否可以出其不意以新取胜，是销售能否成功的关键之一，商业的专业运做也是为前期投资商铺的客户给予最良好

20、的回报的关键。总之商业的成功运作是本案销售的关键，也是开发商能否获得预期收益的唯一保障。大型商业项目是城市的商业文化名片，是城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔，是新城市建设不可或缺的。建立新的城市中心，没有大型商业项目，新城区就无法形成城市中心。例如：上海徐家汇的开发改造就非常成功，它拥有地上商业区、地下商铺网、周边支持商业网和多个广场型活动中心，并由多种垂直交通将整个系统连通成为一个环形商业区，其实质是一条地下通行的环状商业街。由于徐家汇商业区的带动，楼价从3000 元上升到8000 元以上，迅速成为新城区，而现在徐家汇更是整座城市的商业中心区。大型商业项目对于开发商而言，不仅仅能够提升开

21、发商在社会中的影响力，更能提升开发商开发项目的销售价格，虽然目前新城区还在规划建设当中，但是开发的商业项目升值的空间非常大，如开发商出租20000平米的产权作为超市用房，经过一段时间的商业价值提升，开发商所拥有的也不仅仅是单一的产权物业，拥有的是这个产权物业给开发商带来的价值以及升值后的利润空间。大型商业项目对城市文化影响较大，对都市文化的提升与再造。大型商业项目所倡导的不仅是城市文化的堆砌或变迁，它蕴藏着文化移植、文化嫁接、文化转换的城市发展，因此大型商业项目将商业文化提升为社会文化层次。二、住宅市场分析（一）房地产宏观分析2005年以来，淮安市房地产市场经过国家、省、市宏观调控的洗礼，在开

22、发投资、施工面积、竣工面积、销售面积和信贷规模等方面都有较大幅度的增长。房地产开发总量基本平衡，结构得到改善，价格稳中有升，没有出现大起大落的现象，形势基本看好。到2006年一季度，淮安市房地产业投资增速总体趋于平稳，开发量稳步增长，开发资金来源得到优化，结构得到进一步优化。1、淮安市房地产市场总体态势房地产市场走势强劲，房地产开发更加稳健。通过几年的发展，淮安市房地产呈现出以下特点：一是市区投资增幅稳健，主要原因是投资和投机性购房受到有效抑制，正常的住房消费逐步趋于理性；二是淮安经济不断发展，个人经济能力提高，住房的主动需求不断增长；三是各县真正意义上的房地产开发从2004年才开始起步，到2

23、005年及以后一阶段正处于投资增长期。总体来说，淮安市房地产投资趋于平稳发展。2、淮安房地产市场区域分布淮安房地产遍布全市，但主要集中在清浦区、清河区、开发区三个区，但是随着市区房地产开发的逐渐饱和，淮安房地产开发重心将转向边区、县发展，而现在开发区房地产的发展也说明了这一现象。A.清河区：该区因是淮安市中心，各种市政配套齐全，时代超市、家得利超市、建行、中行、工行、市二院、妇幼保健医院、汽车总站等是本区房地产发展的重要卖点。如加州城、淮海第一城等均以城市的地标中心位置作为推盘的主卖点，地段配套的重要点在此可见一般。B.清浦区：该区几乎可以说是淮安学校的聚居地，如新淮中、浦东实验小学、清浦中学

24、等，人文气氛较浓厚，孩子就学极为方便。如新淮中花园、瑞福莱花园、嘉润苑等均是以学校作为一个重要的卖点来吸引客户，因此本区可说是一个人文大区。C.开发区（新城区）：该区是淮安市的新兴区，虽然市政配套尚不完善，但是钵池山公园的规划建设使本区成为一个生态居住区，而众多新建小区也将此来吸引客户，如比香格里拉、河畔花城、佛利花园、紫荆苑、东方曼哈顿等也会为本区提供生活配套，该区的房地产发展前景看好。（二）、淮安房地产市场供求分析 房地产供应稳定并略有增长，呈理性增长态势。“十五”时期，淮安市房地产销售面积与竣工面积同步增长。2005年淮安全市房地产开发完成施工面积414.87万，同比增长45.58%，竣

25、工面积206.14万，同比增长23.65%；市区完成施工面积305.26万，同比增长27.86%，竣工面积143.51万，同比下降2.46%。各县的施工面积和竣工面积都有较大幅度的增长。2006年一季度，全市房地产开发完成施工面积251.84万M2，同比增长22.38%，竣工面积20.21万M2，同比增长1.2%。2006年全市商品房屋销售面积198.89万平方米，增长14.2%；销售额40.97亿元，增长25.0%，其中住宅销售额34.00亿元，增长36.8%。年末空置商品房屋面积4.49万平方米。注：以上数据均为市场调研分析数据（三）、房地产市场价格分析淮安市房地产销售情况良好，商品住房价

26、格增长平稳发展。到2006年年底淮安市区商品住房的平均价格超过4000元/。相比于苏北的周边城市略高，但淮安的整体经济实力高于周边地区。 淮安市商品住房价格主要由成本决定，完全由市场供求关系决定而产生的虚高成分较小，可以肯定的说，淮安全市商品住房的价格没有出现大起大落的现象，趋于平稳发展，基本与其地价相呼应。（四）、房地产开发投资方向及结构住宅投资仍是房地产投资的主体,所占比重继续增长。在房地产市场价格保持总体稳定上升的同时，投资商品房住宅建设将作为淮安市当前房地产开发的重点目标，同时引导办公楼和商业营用房的投资在整个房地产业发展中保持合理的比例，全市开发资金的投资方向和投资结构日趋合理。（五

27、）、淮安房地产产业前景从目前淮安市房地产发展来看，未来前景看好，发展空间巨大1、城市经济快速发展 2006年淮安人均GDP已达到13155元，根据经济发展规律，淮安已处于工业化初期向中期迈进的阶段和快速发展的转折点。“十一五”期间，淮安全社会固定资产投资将达3000亿元，其中有1500亿元要依靠外来资金。淮安市委、市政府以承接外来产业转移为工作重点，坚定不移地加快城市化进程，发挥比较优势，着力打造“宽领域、低成本、高效率”的发展环境，积极承接发达地区产业转移。城市经济的快速发展，将成为长期支撑淮安房地产业发展的利好因素。2、城市居民收入增加，生活水平的提高近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增

28、长。随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购买力很大，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期。3、大规模城建的支持国家发改委、铁道部、水利部、华能总公司等对总理故乡给予特别关注，对淮安规划建设的重大项目给予积极支持和指导。淮安计划在“十一五”期间，开工建设宿淮线、淮扬镇线、淮连线和宁淮线等铁路线，实施运河航道“三改二”、淮河入海水道二期等项目，建设4C级淮安民航机场，着力构建水陆空并举、通江达海的交通枢纽；中国华能投资50亿元对淮安华能电厂进行扩容，为淮安发展提供有力的能源支撑。4、城市规模的扩容提速淮安规划5年内中心城市人口突破100万，建成区面积达到120平方公里，全市城镇人口达到250万，城

29、市化水平达到45；10年内，中心城市人口达到110万，建成区面积达到140平方公里，全市城镇人口达到300万，城市化水平达到55以上。淮安将成为一座生活便利、交通顺畅、空气清新、环境优美、布局合理、人与自然和谐统一、快速发展的大城市，成为一片“绿水中的城市、城市中的绿水”。随着城市面积的扩大、人口的增长，必然带来巨大的投资空间，特别是在城市基础设施、房地产开发、城市服务业等领域投资，确实是正逢其时，机不可失。（六）、楼盘个案分析案名河畔花城紫荆苑世袭雅园嘉润苑位置翔宇大道与解放东路交汇处深圳路与韩泰路交汇处深圳路南新民东路18号投资兴建金太阳房产龙马房产浩源房产骅毅置业企划销售宁波迪赛乐怡置业

30、上海禾采自销规划用途住宅住宅住宅住宅基地面积/m230000039393.755708.260030建筑楼层2F、6F、11F4F、6F、11F6F、10F、12F6F容积率1515715915规划面积/m288128901629013989129主力面积/m21196112012710289平均单价/元/m23300300031003000总户数302236650204售出户数150000公开日期05.60610061006年9月底肆、定位篇一、地块价值分析u 划分依据： 周边环境及景观条件 社区交通条件 地形条件地块价值划分示意图：I级II级I级II级I级II级u 地块价值判研 ：I类用地

31、优劣势：社区交通便利适合产品：开发潜力大，适合本项目中商业部分产品建议物业类型：大型超市或卖场II类用地优劣势：主干道内侧，生活便利，且较安静适合产品：适合本项目中住宅部分产品建议物业类型：多层或高层。二、项目核心价值体系的建立（一）、项目资源优势整合自身资源优势和整合资源优势，构建项目整体资源优势，示意图如下：项目资源自身资源整合资源交通枢纽物业产品自身价值复合功能（商、办公）优势规模优势城市发展规划优势枢纽效应的商务价值资源嫁接（二）、项目核心竞争力体系的打造1、步骤从市场空白点和竞争项目的弱势出发，整合项目优势资源，打造项目的核心竞争力体系，树立项目差异化的竞争优势。2、核心竞争力体系本

32、项目的核心竞争力首先是建立在本案自身所独有的优势资源基础上，同时站在城市发展战略的高度，从区域规划的优势联动到板块塑造、开创顺应城市发展的新商住模式，对本项目的基础竞争力进行一次全面的跃升。本项目的核心竞争力可分为两个层面，分为基础核心竞争力体系和跃升核心竞争力体系，其具体表达如下图。基础核心竞争力体系跃升核心竞争力体系区域板快塑造顺应城市发展的新居住模式项目资源优势整合品牌效应价值优化竞争力核心竞争力体系三、定位思路结合上述的市场分析以及地块自身的实际情况，现本项目定位有以下思路：（一）、商业u 通过淮安现有商业形式的比较分析，可以明显看出，购物中心形式的集中型商业经营可行性很大，专业市场和

33、特色商业街功能配设有利于成功。u 专业市场的经营在翔宇大道和深圳路附近已经形成规模效应，其集聚性可见一斑。综合区域多方面的因素考虑，建议本项目一期开发以超市或卖场商业以及商务办公区域为主，二期开发可考虑向专业市场方向发展。u 大型商业项目在本区域规划建设比较能够带动区域商业发展，建议本项目可借鉴。结合本项目地块实际情况，可以规划建设一条辅助商业街，业态引入可以结合与民生关系较为密切的行业。u 因淮安是总理的故乡、著名的旅游城市，每年都吸引了大量的国内外人士前来观光旅游，结合本项目新城市中心位置的优势，二期也可以考虑开发建设大型旅游产品集散区域。u 作为江苏省经济水平较高的城市之一，淮安市民的收

34、入及消费水平也相对较好，建议引入部分休闲娱乐业来满足人们的需求，并能弥补区域内这类商业业态的不足。（二）、住办功能1、越靠商业区的楼盘越好卖 “第一是地段，第二是地段，第三还是地段！”这是一条亘古不变的房地产铁律。在淮安市近一半的消费者把地理位置作为自己购房的首选因素。在选择居住房屋时，购房者着重考虑地段因素。而本项目正是迎合了消费者这种心理，开发大型的超市或者卖场，以吸引消费者购买楼盘。但是越靠近商业区，居民越多，长此这样下去，不久的将来必然会导致交通拥挤的现象，给居民出行和市民购物带来不便。这种现象在老城区会发生，但是在新城区，由于有良好的城市规划以及本项目自身超前的规划意识，消费者购买本

35、项目的楼盘，不仅仅是居住与办公的体认，更是一种精神的享受，一种满足的情感投资。2、智能化社区的吸引力目前在淮安智能化的运用是有选择的，适宜人的发展需求。这恰恰是我们在做项目规划时候考虑的重点，也是本项目未来销售的卖点。引进智能化的建筑标准来建造本项目的住宅，配设广泛适用性的电脑网络、光纤通信、太阳能的利用以及净化处理和警示系统集中供暖、智能监控安防系统、双路供电、有线及数字电视系统、智能网络系统、艺术灯光照明系统等等，都能吸引消费者的眼球。四、产品定位及规划建议（一）、目标市场定位u 商务办公部分目标市场定位： 主城区的居民（政府机关、企事业单位等） 项目周边的居民和小私营业主 市中心、开发区

36、白领阶层 淮安下辖各区、县的“新淮安人” 少量中、长期投资者与短期投机者不同，这部分群体选择物业时对物业的实用性要求较高，而并非一味考虑价格的上扬空间。u 商业部分消费市场定位： 本项目住户 项目周边居民 投资客（二）、项目开发主题定位u 开发主题概念描述和提升开发主题概念描述：区域功能特色商务办公房开发主题概念提升 ：“核心”为“尊”城东新生活第一站u 主题概念释义体现领先的住办品质、商业配套的优势u 主题概念示意图便捷交通带来的优质生活产品价值为基础居住与商务互动商务与商业配套商机交际为亮点新生活第一站（三）、产品功能定位商业、住办综合性社区项目功能定位配比：功能分类体量（M2）占比（%）

37、1住办65307702商业2459230总建筑面积89899100销售收收益匡算：序号项目可售面积（M2）均价（元/ M2）总价（万元）1商业+住办89899280025172销售总收入25172（四）、财务试算1、项目建设指标序号项目单位数量1、总用地面积亩43亩2、可售建筑面积平方米89899平方米2.1住办面积平方米65307平方米2.2商业面积平方米24592平方米3、容积率3.162、投资估算表序号项目单价数量金额（万元）1、土地费用（含土地转入、拆迁安置费）130万元43亩（约合28638平方米）55902、前期费用80元/89899（总建筑面积）7192.1勘测、规划、设计费20

38、元/89899（总建筑面积）1802.2各类规费60元/89899（总建筑面积）5393、工程费用1200元/89899（总建筑面积）107894、销售费用(管理费用)按销售收入的1.5%计提294合计总投资173923、销售收入表根据工程所处位置、周围环境和淮安房地产现行市场预测，考虑到房地产销售和工程建设成本，以及开发商给与之政策等综合因素，本区住办和商业均价定位为2800元/ m2 。销售收入见下表：序号项目单位数量价格（均价）金额（万元）1住办元/ m2653072800182862商业元/ m224592280068863合计251724、营业税及附加本项目应计营业税、城市维护建设税

39、和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加1510万元（销售收入*6%）。5、盈利能力分析序号项目合计1、现金流入251721.1销售收入251721.2其它收入02、现金流出199082.1成本投资173922.2营业税及附加15102.3推广费用4%10063、税前利润额52644、税后利润额（33%）3527备注：1、以上土地按照市场价格计算，而土地取得实际价格约为50万元/亩； 2、20000平米商业作为开发商自有产权，作为超市出租所用；3、以上推算仅供开发商参考，最终以实际操作费用为准。（五）、项目开发策略建议根据项目规模、地块区位、市场容量等因素，建议采取分期开发

40、原则。考虑项目开发周期比较紧迫，将整个项目分为二期开发，以确保市场风险降到最低，利润价值最大化。建议将整个项目的开发分成三个阶段，具体划分如下：第一阶段：首先启动商业超市或卖场形象推出第二阶段：单栋住办推出、步行街商铺推出第三阶段：全部推出（六）、产品建议u 总体规划建议 商业主要集中在深圳路沿线，利用合理的商业设计，以吸引商业人流引入，项目商业价值可得到充分体现。 商业街可以设计成卖场型外街形式。 大部分住办可以避免因交通干道的噪音影响，而造成的居住品质下降。但对于住宅的总体布局和景观设计上带来一定难度，可发挥的空间比较有限。 住办部分空间较为宽泛，对于总体布局及景观设计都能有较大的发挥空间

41、。 可以将商业、住办部分完全独立成两个地块来看待，商业部分经营如遇风险不易影响到住宅部分。u 商业规划建议充分考虑项目地段、商圈竞争状况、市场容量、风险控制等综合因素，就本案的商业部分，我们定位为：区域商业中心邻里型配套商业街零售购物娱乐休闲商业业态及面积配比：业态业种拟需面积（）卖场零售业20000餐饮业休闲餐饮酒吧、咖啡、茶坊500娱乐休闲保健休闲洗浴桑拿、按摩、spa水疗500文娱歌舞厅、KTV、网吧、电子游戏室、阅览室1000专卖店家居饰品、品牌服饰、通讯产品、音像制品2000配套服务业干洗店、银行、电信营业厅、修理店592合计：24592附：不同类型的商业物业特点比较：类型商店元素特

42、点缺点步行街独立专卖店易于建立专卖店的品牌形象同等体量情况下，占地较大，对地块要求严格大型卖场大型零售业有利于整体规划管理-产权式商场产权式商铺多为小面积分割适合销售，但因为产权分散，不利于统一管理，后期经营风险大步行街式商场（商场式步行街）产权式商铺全通透的设计布局，营造出室外沿街的景观特色便于统一管理，适合做销售型物业u 住办规划建议 产品类型以多层为主。 为便于出行，小区人行入口与车辆通道配设尽量避开商业人流。 建议设置小房型（50-60M2的1R或80M2左右的2R），以控制总价，规避销售风险。 配合设置部分大面积房型（大3R或4R）。 住办（一期）房型面积建议房型面积（M2）比例（%）1R50-60302R80左右305090-95203R100-1101020120左右10伍、营销推广篇一、营销理念（一）、开发主旨：新城商业型住办物业便捷交通产品价值为基础居住与商务互动商务与商业配套商机交际为亮点新生活体系（二）、开发主题概念导入：城东新生活第一站新生活体系的构建：、整体销售策略：整盘推广，分期强化销售推案模式二、本项目商业招商方案（一）、招商计划1、成立招商团队市场的招商有赖于专业的招商团队，依据本项目之实际情况以及考虑到当地市场的情况，应成立独立的招商团队，与商管公司业务适当分开，但需配合商管公司衔接经营。2、制定具体的招商政策 招商的