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1、大型社区商业研究和发展社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。在与保利文化广场、星河购物公园等大型SHOPPING MALL的同台较量中，传统概念中短小精悍的社区商业也表现不凡，梅林商业街道、逸园上梅林商业街、锦绣江南商业街等都以不同的姿态赢得了市场的认可。如今，深圳新近入市的社区底商价格都维持在每平方米2万4万的高价格，是普通住宅价格的56倍左右，丰厚的利润
2、回报，使“底商”越做越大，大部分楼盘的商业比重达到了将近5%左右，这样一些地理位置或者前期规划定位不到位的部分楼盘的销售和经营就比较困难，是开发商比较头疼的问题。因此，社区商业的业态应该怎样规划？人流动线应该怎么样组织？怎么样才能够实现持续的经营，使开发商、投资者和经营户都实现互惠互利？是我们迫切想解决的问题。因此我们选择了深圳社区商业几个有代表意义，拥有大面积社区商业的楼盘，分别是蔚蓝海岸、世纪春城、锦绣江南、嘉宝田花园和阳光棕榈园做实地考察，希望能够从中得到经验和借鉴点。 项目总建筑面积商业面积（约数）所占比例蔚蓝海岸约51.5万M约2.2万M4.2 %世纪春城约43万M约3.3万M7.6
3、 %锦绣江南约40万M约5.2万M13 %阳光棕榈园约35万M约2.5万M7.1%嘉宝田花园约33万M约2万M6.1%总结分析： 对比分析了深圳典型社区商业案例的商业现状、规划、布局、业态分布、销售租赁情况，我们能够从中发现以下一些借鉴点为我们以后操作社区商业提供帮助。1、 三个社区的业态基本上囊括了适合于社区商业的绝大多数业态，我们可以一一列举出来，为我们以后的社区商业招商提供参考：可以入驻社区的商业业态包括：药店、干洗、咖啡蛋糕、书店音像、数码冲印摄影、美容美发美体、超市、水果专卖、烟酒茶、培训中心、琴行、衣服鞋、家电维修（家电电脑）、文具玩具、眼镜、便利店、地产中介、彩票、银行、餐饮、鲜
4、花礼仪、票务、凉茶、汽车护理美容、饮用水、医疗保险（社区医院）、邮政通讯（包括中国移动服务点）、五金灯饰、休闲娱乐（包括桑拿、足浴、KTV、健身房等）、家居生活（包括精品店、布艺、窗上用品、健康品如蜂蜜专卖、婚纱摄影等），实际上我们通过观察发现还有其他一些商业形态也是社区商业的很好补充：如专门服务社区的粮油蔬菜专门店、沙县小吃、比萨店、特色食品专卖店如煌上煌专卖鸭脖、鸭颈2、 不同社区由于布局的不同各个业态的数量有所不同，但是上面所列举的业态基本都适合于每一小区，我们归纳总结出不同业态需求面积的大小以供参考：业态需求面积（平方米）楼层选择备注药店3080一楼干洗20左右一楼咖啡蛋糕20左右一楼
5、书店音像20左右一楼数码冲印摄影30左右一楼美容美发美体100500一楼视社区大小有不同需求超市200600可做调整视社区大小有不同需求，如果规划为区域商业中心可以在6000平方以上水果专卖2030一楼烟酒茶1530一楼培训中心150400可做调整视社区大小有不同需求琴行200500可做调整视社区大小有不同需求衣服、鞋2090一楼视规划不同有较大差异家电维修40左右一楼文具玩具1530一楼眼镜3080一楼便利店30100一楼地产中介1540一楼彩票10左右一楼银行200500一楼视社区以及临街面大小，有不同需求视餐饮60200一楼服务社区周边一般为中型餐饮食，面积需求不是很大鲜花礼仪10左右一
6、楼票务10左右一楼凉茶1525一楼汽车护理美容100300一楼视社区大小有不同需求饮用水15左右一楼医疗、保险300600一楼视社区大小有不同需求邮政通讯1560一楼移动服务点面积相对较大五金灯饰3070一楼休闲娱乐200400可做调整待添加的隐藏文字内容1视社区大小有不同需求家居生活15150一楼床上用品专卖面积较大3、 从典型案例的租售情况来得出分析：蔚蓝海岸开发商以建立社区商业中心的高度来规划社区商业，以人人乐为主力店，利用先天的位置优势，以点带面，正逐步发展为后海的区域商业中心，开发商对部分所持物业实行只租不售的策略，严格控制业态，以度过市场培育期，使这个社区商业良好发展；世纪春城由于
7、相对较偏的地理位置，以服务小区居民为定位，且分散销售给部分小业主，加大了同意管理的难度，所以铺面空置率较高，前景不容乐观；锦绣江南由于良好的营销策划，在龙华地域升级的大背景下取得了不错的销售成绩，其一楼的铺面经营尚可，但二楼铺面空置较多，回报率也没有达到业主们期待的水平，由于产权已经分割卖出，开发商也不易进行统一的规划了管理，目前的这个社区商业也只能够用一般来形容，随着这边小区的不断开发和政府对宝安区发展的倾斜，发展商打造龙华区域商业中心的雄心能否实现需要时间和市场的检验。因此我们认为，打造大社区商业需要有大高度和良好的规划，将面向小区居民的社区商业进行升华，打造区域商业中心是社区商业走出面积
8、和价格瓶颈的新亮点。我们可以看到不少开发成功的社区商业所产生的效益都是可圈可点的，在天时、地利、人和的情况下，经过良好的规划调查我们也要有打造大社区商业的勇气。打造成功的社区商业不但能够增值住宅价值及整个项目开发的利润，也是开发商实力和信誉的良好体现。4、 综合性社区集中了较多的高文化层次、高素质的人才，因此消费层次不一、消费结构多元，相应的也会造就各种各样的社区商业。不同的消费群体意味着不同的消费需求和心理，较高的收入水平决定较高的消费水平，这类消费者更注重生活品质，对充满体验、娱乐、数码等元素的新鲜事物的需求相对其他消费者有所提高。相应的，收入水平较低决定了较低的消费水平，其消费结构则更侧
9、重吃、穿、用等日常生活最基本的消费需求。这些不同的消费特点和消费结构就决定了社区商业在开发时需要详细考虑商业的业态的配比和组合，业态的组合和对比可以以上面案例的图例分析做一定的参考。5、 从规划的角度我们可以从以上的案例中得到如下启示：1）：商业的人流走向要和社区的人流走向相结合，两者和谐统一，不构成冲突，商业不可以扰乱居民的正常生活。2）：社区不适随处开口，主次入口的人流都要做到和商业的关联，通过入口改变人流走向，拉动商业消费。3）：大型的社区可以考虑以商业街的形式规划商业，同时我们应该注意商业街的出口也应该是社区的主要出入口之一，世纪春城一期的内街空置率几乎为百分之百就是因为没有与社区的主
10、要出入口相结合。4）：超市是社区内吸引人气的最重要的业态，他对人流的拉动作用是很大的，因此超市的位置摆放一定要慎重考虑，从而能够让其带动周遍的小业态，积极引进品牌商户，重点扶持优质连锁品牌，也是拉动人气的重要办法之一。5）：社区商业竞争相对较弱，因此社区商业主力店的规划要十分慎重，主力店的选点不宜仅限在某个社区中心，而应在多个社区的中心，那样人流相对集中，规模效应比较明显。主力店的多少也应依赖周边居民多少及其消费能力的高低来定，不能盲目的增多。例如蔚蓝海岸的通家乐购物广场前期的生意十分不错，但自从四期引进人人乐进驻，两层大致6000多平方米，后者购物环境更舒适，品种更齐全，居民都到此处购物，通
11、家乐生意从此受到严重影响。因此，发展社区主力店必须在考察周边消费能量的基础上注重长远发展，在经营管理方面必须重视长期性和灵活性，才能实现与商家的双赢。6）：从以上社区的规划中我们可以看出，社区商铺的面积不宜过大，主力的铺面应该在2060平方之间，但是临街的铺面可以大一点，且开间和进深的比例应该尽量控制在1：4以上。7）:社区主力店的开发次序根据不同的开发原则有一定变化,一般有两种做法:一种是伴随小区第一期的开发招租引进主力店,因为良好的商业配套环境对住宅销售的促进是显而易见的,这样在社区开发的初期就能确定大体商业格局,为以后商业和住宅的发展打下两好的基础;另外一种是在社区开发的前期只引进相关的
12、配套社区服务商业,在整个社区基本成型,以及周边社区都飞速发展的情况下引进主力店,从而为创造区域性社区中心创造条件,也减少主力店招商的难度。8）：从上面的案例中我们可以看到在小区内部设立合适面积，以服务小区居民，作为社区配套的内街是有一定可行性的，既提升了住宅的价值也提升了社区商业的底商价值，蔚蓝海岸与嘉宝田花园内街商户认为生意尚好的普遍反映可以印证。9）：我们从上面三个社区的业态对比分析中可以看出，餐饮业无论从数量还是面积上都占有十分重要的位置。餐饮消耗面积大，承租能力强，特别是在既有居民又有写字楼的区域，做好餐饮的规划将是社区商业的一个亮点。但是餐饮是属于特殊行业，对物业要求很高，这就需要我
13、们提前做好餐饮业的消防、烟道、隔空层、化粪池、隔油池等。这样才能够为以后的招商创造良好的条件。随着城市居民生活水平的提高和城市住宅郊区化的发展，社区商业绝对是不亚于位于城市中心购物广场二、三层的优质资产，越来越多的人认识到了社区商铺的潜在发展空间，深圳推出的不少社区商业均以不同的姿态赢得了市场的认可和追捧让我们看到了社区商业的急剧提升与变革。做好符合时代要求的社区商业是每一个开发商的社会责任有也是我们地产人的历史使命。典型案例附件：一、蔚蓝海岸深圳蔚蓝海岸社区地理位置优越，位于南山区后海片区，海滨路以北、后海路以东、后海滨路以西、创业路南侧，紧临深圳湾，主要由填海而成。项目总占地面积29872
14、2m2，规划总建筑面积近550000 m2，总共近6000户，目前已开发四期，连带社区周边居住有近5万人口，是蛇口、南油一带新规划的居民生活区，也是南山居住环境最好的片区，区内人员结构单纯、稳定，治安状况良好。开发商卓越集团对小区附带开发的商业进行良好的经营和管理，经过精心规划和打造，此社区的商业已经发展成为后海片区商业的旗舰。从社区商业发展的角度来说，发展成区域商业中心，是社区商业前进的表现，也是社区商业提高价值与高品质，上升到新高度的必然之路蔚蓝海岸社区商业分布图1.3 蔚蓝海岸一、二期商户组合情况： 蔚蓝海岸的一期和二期连在一起，开发商在其中的住宅底商下面开辟了一条完全独立于社区外面的小
15、型商业街，铺面面积以1630M为主，单位租金为140180元/M之间，据经营商户的反映生意普遍较好，其商户组合如下：商户名称开间（M）进深（M）层高（M）有无夹层海王星辰药店575无质的主张（糕点）455无雪里阿姨干洗365无品书坊365无聆听音像365无保险服务工作站365无佳音坊（音像）365无柯达冲印365无海岸咖啡店1255无LUCKE生活馆365无女子沙龙1645无华润社区超市（不规则，面积在300 M左右）无1.4 蔚蓝海岸二、三期商户组合情况：开发商在二期和三期之间规划了一条商业内街，把两期社区分离，因此铺面全都为街铺形式，能够创造出相对宽敞的购物环境吸引消费者且相对于内铺更能够
16、激发投资者的兴趣。内街出口连接主要干道后海大道，其中有著名的连锁商家如首脑美容、711便利店、万店通、可颂坊等等，此街道仍以小区居民主要的消费者，街道租金由入口往内逐渐递减，铺面面积以1630M为主，单位租金为80160元M之间，比社区内的铺面要便宜。开发商在内街的后头设置了一个小型的主力店“通家乐购物中心”，以期拉动人流向后走动，但据经营商家反映自社区四期引进人人乐以后，生意就不如以前了。对于街道的经营情况，经营不同业态的商户有不同的反映，但是大家总体反映蔚蓝海岸社区居民消费能力高，有素质，因此有一定的潜力挖掘，此商户组合如下： 商户名称开间（M）进深（M）层高（M）有无夹层百果园465无渔
17、乐轩865无至尊烟酒855无思颖音像465无北师培训中心665有海王星辰药店865无戒烟中心865有城市角落465有华昌装饰公司865有蔚蓝琴行1065有都市红唇（美容）865有柯达冲印465有中国邮政465无台北冰馆565有Lanlan生活馆365有快乐大本营365无清晰眼镜365无佳宁丰文体365无可颂坊365无711便利店465无卓越地产顾问365无商户名称开间（M）进深（M）层高（M）有无夹层通家乐购物广场（不规则，面积在500 M左右）丝域防脱发365无中国移动365无郎泰烟酒365无野花艺坊365无中天置业365无万店通365无世培制衣365无一品轩365无世华地产365无名美烟酒
18、365无启升药店365无黄振龙凉茶365无广天地地产365无眼镜88365无阳光洗衣365无世联地产365无自然美生活馆365无怡香盈商行365无港达物业365无顺驰不动产365无克丽缇娜美容365无灵感地美发365无红高粱饭店665无1.5 蔚蓝海岸四期商户组合情况： 社区四期临近主干道后海大道，交通十分方便，通过人行天桥联系马路对面众多的小区，城市商业昭示面很强。开发商在3、4裙楼引进了主力店人人乐单层面积约为3200 M两层将近6500 M，同时在一楼的绝版位置引进了肯德基，大大提高了商业的辐射范围和档次，这些都奠定了蔚蓝海岸社区商业成为社区商业中心的基础，1楼为部分附着店，以服装鞋类和
19、家居生活为主。超市侧面开口面对小区的另外一条小街，此街道为小区的主要出口，因此单位租金街铺达到250元/M左右，而超市下面的内铺则为150元/ M左右。此商户组合如下（由于超市下面的内铺众多且由于物业管理严格，所以仅录入临近小区街道上的商户做为分析）： 商户名称开间（M）进深（M）层高（M）有无夹层KFC12不规则5卓越地产顾问365无工商银行柜台机365无中国福利彩票365无美信药店665无正章干洗365无丑丑母婴665无佳美烟酒365无蒙特伦斯365无天天果园365无意美莎365无贴心内衣365无非靓美鞋365无高山茗茶365无人人乐超市（不规则，单层面积3200M左右，两层）五月花西餐厅
20、（不规则，面积200M左右，两层）无1.6 小区规划分析: 社区商业的部分一般沿街而建，这样有利于充分利用小区的人流，且街道的出入口一般就为小区的主次出入口，是小区的必经之地。 天桥的设置一定要合理，要能够最大限度的把社区内，以及周边社区的人流引导过来。 大型的社区内可以建立一定规模的内街，如蔚蓝海岸一、二期里面只面对小区居民的内街，这样既方便了小区居民生活，也相对避免了竞争，但是要注意这个内街的面积一定要控制适当，业态组合也不应当重复，且地理位置要是社区居民都能够方便到达的地方。 社区商业街的一般放在社区的不同开发片区之间，且最好能够跟主要干道相1.7 各业态所占数量之对比：1.8 各业态面
21、积之比：五、阳光棕榈园阳光棕榈园为著名开发商中海地产开发的高品质楼盘，其坐落深圳南山前海湾畔，以地中海式城邦生活场景为主题，以“都市文化+都市闲情”为内容，完全演绎地中海式都市闲情生活社区。近3万平方米的棕榈岛位于小区中央，同时也是小区聚会休闲的中心， 包括水晶宫、游泳池、会所、棕榈林、相思林、儿童游戏区、沙池等景观，地中海文化风格的陶罐、雕像宁立其间，在闲适逢在中透出人文与理性。阳光棕榈园位于滨海大道尽头，东为前海路、南为桂庙路、西为港湾大道、北为学府路。直接深圳市三条快速干道：前海路接驳深南大道，桂庙路连接滨海大道，宽110米、全长3公里的港湾大道直上北环大道。交通发达，往来市区、蛇口、机
22、场、火车站方便快捷。阳光棕榈园社区规划图5.3 阳光棕榈园一期： 一期：主力面积在6090平方左右，租金从50元/M100元/M之间,小区的主入口除设有一条内街,由于工交车站设于学府路上,入口右边的商业成为小区人们的必经之地,根据调查的显示和商户的反映,入口右边的商业明显好于左边的商业,体现在租金上来说,右边铺面的租金平均高于左边铺面，但随着前海路部分写字楼的兴起，估计在将来有一定的升值空间。 商户名称开间（M）进深（M）层高（M）有无夹层丰和超市不规则将近200M左右5无百果园1265无一品轩1185无宗泰地产1095无中联地产1095无韩国美容中心1095无蝶舞轩扶肤1095无雪苑茶艺不规
23、则90 M左右5无柯达数码8105无阳光士多店885无博艺琴行1095无锦绣童年10125无一致药店8105无新疆巴扎舞蹈培训10125无中视音像9105无钻研发艺1095无中国银行柜台机8105无今昔胜健康馆8105无中原地产8105无佳美发艺设计12105无English House比萨8125无创辉租售6105无速克激光戒烟10105无中科大药房8105无婴幼智能游泳室10125无顺驰不动产8105无自然美10125无柯达艺术摄影6105无世联行地产8105无俏丽美容美发8105无小儿郎妇幼用品6105无金利胡杨（衣服）8125无创道地产（转让）6125无5.4 阳光棕榈园二期： 二期商
24、业是小区商业价值最高的一部分，其辐射范围不但包括小区内部居民，也包括了学府路沿路众多的高品质社区居民，二期沿前海路的商业仍以社区服务为住，而沿学府路的大部分商业则以中小形餐饮为主，租金在100元200元左右，学府路沿线租金高于前海路沿租金。商户名称开间（M）进深（M）层高（M）有无夹层唐宫休闲不规则5无棕榈韩国料理10125无金地置业865无招商地产865无土土湘菜馆20155无招商银行柜台机865无非靓美容3105无小白兔干洗265无湖南特产专卖3105无中天置业3105无美香百年饭店12125无湘厨食府20125无北方饺子馆10125无创悦美容美发12125无中国邮政储蓄10125无南山医
25、院棕榈服务中心6125无安顺康学车3105无阳光水果3105无365便利店3105无麦路嘉3105无好日子药房3105无阳光综合商店3105无山峰普洱茶3105无鲜维多水果3125无先吉运3125无粒粒冰3125无星联地产3125无新胜美容美发3125无兰州拉面3125无电白鸭粥3125无爵士地产3125无常兴五金店3125无华兴眼镜3125无欧美时尚服装3125无川湘情快餐3125无缅翠绿（玉石）3125无仙妮时装3125无金兴商行3125无天狮3125无东北饺子王6125无中兴五金3125无长沙米粉3125无福建小吃3125无5.5 阳光棕榈园三期： 三期商业临近快速干道港湾大道，但与其有
26、一定的空间，又远离于小区的主入口，因此是相对较为偏僻的地方，其业态仅为中型的餐饮和汽车养护维修两个，与其特殊的地理位置相适应，商户普遍反映位置偏僻人流较少生意冷淡，但是相对租金较低，因此还是有一定存活空间。商户名称开间（M）进深（M）层高（M）有无夹层新越汽车美容6125.7无华新川菜府6125.7无周大妈饺子坊20125.7无大自然烤吧20125.7无旺湘酒楼15125.7无白蓝汽车护理12125.7无力顺多汽车护理12125.7无5.6 小区规划分析： 社区商业绝大部分沿沿街而建，充分利用小区和外部人流，内街规划于小区的主入口处，既丰富了人们的生活需求，又体现了商业的价值。由于公交车站设置于学府路上，因此入口右边商业成为人流的必经之路，因此入口右边的商业明显好于左边商业，在规划的时候可以考虑在以较便宜的租金在左边商业末端引进小型超市，从而带动向左的人流，实现整体商业的平均价值。 社区商业的餐饮占有很大一部分重量，基于餐饮行业对物业的特殊要求，因此需要在硬件上做出提前规划。5.7 各业态所占数量之对比：5.8 各业态面积之比：
