融创玖玺国际商业地产定位报告.doc

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1、目录一、项目基本信息1二、项目周边状况21、周边配套22、周边交通2三、市场研究31、2012年重庆商品房市场综述3（1）、2012年市场总体情况3（2）、历年重庆主城供应成交情况3（3）、历年主城商品房月成交量4（4）、2010年-2012年主城各月商品房成交均价5（5）、2012年各区成交量及成交均价5（6）、2011-2012年各类住宅成交面积及价格6（7）、户型分析6（8）、分析小结72、重庆五大商圈商业市场研究8四、南坪中心板块市场研究91、简介92、南坪周边经济板块分析10（1）、茶园新区与南坪：产业链联动效应10（2）、弹子石CBD与南坪：联合带动南岸商务休闲发展10（3）、江南

2、大学城与南坪：作为商贸辐射重要区域113、南坪用地现状分析114、南坪中心目前商业业态分布125、南坪中心现有规划发展方向136、结论13五、竞争分析141、已有项目14六、项目SWOT分析22七、项目定位231、形象定位232、产品定位243、客户定位24八、项目建议241、公寓户型242、立面263、内部装饰274、价格建议275、内部配套建议27融创玖玺国际商业地产定位报告一、项目基本信息占地面积：46666平方米 建筑面积：320000平方米 容积率：4.12 开发商：重庆融创亚太实业有限公司行政区域：重庆市南岸区区域板块：南坪中心板块项目位置：重庆市南岸区国际会展中心（凯宾斯基酒店旁

3、）资料来源：搜房网二、项目周边状况1、周边配套商业配套：百联商厦、重百、万达广场、新世纪、万千百货、星光时代广场、红星美凯。龙、沃尔玛、家乐福、百盛、国美、苏宁；对岸的解放碑时代广场、大都会、重百、新世纪、太平洋百货、家乐福、国美、苏宁、日月光广场、英利IFC、创汇首座MEE、NOVO百货、等。服务配套：中国银行、建设、招商、农业、农商行、国家开发银行、渣打、汇丰、华夏银行、工商银行、南华证券、西南证券等。周边的五星级酒店：凯宾斯基、希尔顿(上海城)、艾美、长嘉汇项目酒店、阳光一百项目酒店、1891项目酒店、喜来登、海棠晓月项目酒店、丽笙世嘉、融侨项目酒店、洲际、海逸、威斯汀、豪生、万豪、希尔

4、顿(两路口)。医疗配套：武警总队医院、第五人民医院、重医附二院、儿童医院、第三人民医院、第六人民医院。周边景观：长江江景资源。周边公园：南滨路公园，重庆游乐园、南坪商圈的城市繁华。医疗配套：武警总队医院、第五人民医院、重医附二院、儿童医院、第三人民医院、第六人民医院。2、周边交通轻轨3号线，121、115、819、168、149、125等40余条公交路，到最近的会展中心站步行约1-2分钟。国际会展中心车站：40多条公交线路，苏家坝公交车站：20多条公交线路，长江村公交车站：20多条公交线路。距菜园坝火车站(重庆高铁始发站) 约3公里，从菜园坝大桥到火车站3分钟；距龙头寺火车站约9.9公里，从长

5、江大桥、黄花园大桥、龙头寺转盘到火车站26分钟；距机场约25.8公里，从长江大桥、黄花园大桥、机场高速到机场42分钟。三、市场研究1、2012年重庆商品房市场综述（1）、2012年市场总体情况2012全年综述： 市场新增供应2115.27万方，比去年同期增加26.08万，同比增加1.2%； 市场成交面积2267.61万方，比去年同期增加723.6万，同比增幅46.9%； 市场成交金额1529.85亿元，较去年同期增加474.15亿元，同比增幅44.9%； 市场成交价格6746元/，较去年同期均价下降60元/，同比降幅不足1%。（2）、历年重庆主城供应成交情况重庆主城2007-2012商品房供销

6、价格走势 2008年受金融危机影响，市场供大于求，供需矛盾突出，供需比为1.55:1，但通过2009年、2010年房地产市场的逐步回暖，市场消化速度加快，到2010年底，07-10年合计市场存量300余万方。在2011年由于开发商对市场过于乐观的预期，和市场反应的滞后，加之宏观政策影响，市场供需矛盾再一次凸显，供需比为1.35:1，截止年底市场余量为840余万方。 2012年12月底，全年供需基本平衡，总供应略显吃紧，但历年存量仍有近700万方待消化，按照2012年市场月均消化速度，需要近4个月去化时间。（3）、历年主城商品房月成交量2007-2012月均成交量由历年月均成交量可以看出，重庆主

7、城在市场极度繁荣情况下，成交量为190万方/月（2009年、2010年），一旦遇到宏观政策调整，市场极度低迷期时，市场消化量在110万/月，与全国其他城市相比，重庆刚需群体保证了市场成交量不会出现极度萎缩现象。（4）、2010年-2012年主城各月商品房成交均价近三年商品房成交价格走势 从近三年的成交均价来看，重庆主城商品房价格虽受大环境影响略有波动，但总体略微上涨。（5）、2012年各区成交量及成交均价套数成交面积金额单价（万）（亿元）（元/）渝中区13574122.3106.18676北部新区22915241.6194.28038南岸区29139270191.17707江北区2692626

8、0.4195.97525渝北区28969247.3156.86341大渡口区744480.848.76060九龙坡区25454221.1131.95964沙坪坝区31176269.5158.15868北碚区9578104.5605741巴南区16699147.971.44819合 计1965.41314.26686.68 主城各行政区成交价格前四位依次是渝中、北部新区、南岸区、江北区；成交面积依次为南岸区、江北区、渝北区、北部新区。（因九龙坡含白市驿-西彭区域，沙坪坝含大学城区域不在前四位）（6）、2011-2012年各类住宅成交面积及价格7460元/10863元/6228元/7596元/11

9、735元/6660元/ 2012年综述：高层、洋房、别墅住宅市场成交均价都低于去年同期，降幅明显，但成交量大幅高于去年同期，“以价换量”是本年的主旋律，且取得较明显的成果；但随着市场的回暖，通过11月-12月份数据来看，各类住宅价格都有明显上涨趋势。（7）、户型分析重庆市2013年1月上市新盘房型表房型销售楼盘数房型配比去化情况面积区间（m2）套数比例（%）去化套数去化率一房1333.7-59.94118813.76%82369.28%二房3642.83-125.24409147.39%264764.70%三房3261.13-227.25285233.04%140949.40%四房5104.2

10、1-160.951842.13%1910.33%五房00跃层454.18-224.912582.99%13753.10%别墅2169.93-233.35600.7%2541.67%合计91（含重复数）33.7-233.358633100%506058.61% 从上表可以看出2013年1月上市的新盘房型仍然主要是一房、二房及三房，其中二房和三房所占比例高达80.4%。说明市场需求仍以刚需和首次改善需求为主。去化方面，一房的去化率最高达69.28%，其次是二房，达64.70%，三房的去化率为49.40%，由此可以看出市场仍以刚需购买力为主。总体看来，2013年1月的市场供应与成交仍以刚需和首次改善

11、需求为主，高端产品供应较少，大面积产品去化效果不明显。（8）、分析小结 2012全年，在房地产调控政策维持从紧态势，以及货币政策微调以稳定经济增长的大背景下，重庆房地产市场企稳回升的态势十分明显，2012年下半年市场从供应量、成交量、价格均有逐渐回暖态势，预计2013年商品房销售额及销售面积将出现增长态势，增幅将进一步加大。 从需求方面看，重庆近几年正处于高速的城市化进程当中，目前城镇化率约为57.3%，伴随着各大产业的快速发展，农转非人口及外来人口将会支撑重庆的刚需市场，需求将稳固在年2000万平米左右。 2012年上半年以“以价换量”为态势，下半年“价升量稳”，上半年成交均价在6500-6

12、700元/平米，下半年成交均价6800-7000元/平米。 2013年上半年，迫于去化压力仍然存在，加上新一届政府在中央经济会议上再次重申房地产调控态势不变，严控房价过高过快上涨的工作思路，相信2013年上半年房价不会出现大幅上涨，但会平稳上升。 2013年1月上市的新盘房型仍然以一房、二房及三房为主，其中二房和三房所占比例高达80.4%。说明市场需求仍以刚需和首次改善需求为主。去化方面，一房的去化率最高达69.28%，其次是二房，达64.70%，三房的去化率为49.40%， 大面积产品去化效果不明显。2、重庆五大商圈商业市场研究江北观音桥、渝中解放碑、沙坪坝三峡广场、九龙坡杨家坪、南岸南坪人

13、称重庆市区五大商圈，是重庆的商业中心。要了解重庆的商业市场状况，必先从五大商圈入手。下面是五大商圈商业市场情况的分析及对比。江北观音桥占地面积：5.08km2发展特色/定位：商业购物、休闲娱乐、餐饮居住。“重庆名片、城市客厅、市民乐园、消费天堂。”总数5000m2以上网点数量784440商业设施面积（m2）17758001040000消费零售总额$7386,000,000渝中解放碑占地面积：0.92 km2发展特色/定位：国际顶级品牌和西南发布地、高端奢侈品经营、金融业、顶级服务业。总数5000m2以上网点数量448222商业设施面积（m2）11300006584000消费零售总额$13200

14、,000,000沙坪坝三峡广场占地面积：2.5km2发展特色/定位：消费型商业、文化商业、学生运动品牌商品消费。总数5000m2以上网点数量580022商业设施面积（m2）660000318000消费零售总额$7600,000,000九龙坡杨家坪占地面积：4 km2发展特色/定位：捷运商业、主城南部区域性综合商业中心。总数5000m2以上网点数量413025商业设施面积（m2）800000320800消费零售总额$7230,000,000南岸南坪占地面积：4 km2发展特色/定位：娱乐、休闲、会展、旅游于一体的南部商业中心。总数5000m2以上网点数量122129商业设施面积（m2）83000

15、0190000消费零售总额$7400,000,000从上面的对比可以看出，五大商圈各有特色各有优势。其中渝中解放碑的龙头位置无人能够撼动，另外四大商圈的商业需求与供应相对保持平衡。而最具潜力的当属南岸南坪商圈，在商业网点数量，商业设施面积全面落后其他几大商圈的情况下，其消费零售总额仍能达到$7400,000,000跟其他几大商圈不相上下。这说明，南坪商圈的商业需求是巨大的，人们的购买愿望与购买力潜力无限。四、南坪中心板块市场研究1、简介南坪作为南岸中心，是重庆主城五大商圈之一具有强大辐射力及人口支撑。其商业服务影响范围直到南岸区茶园新城及CBD南区等快速发展板块。南坪将有着南岸区未来商业发展与

16、休闲生活中心的角色。南平地区腹地有限，但与同罗山和长江联系紧密，是重庆城内山水城关系最紧密的区域。2、南坪周边经济板块分析（1）、茶园新区与南坪：产业链联动效应茶园新区与南坪中心区存在着较强的产业链联动效应和市场辐射关系。首先南坪中心有茶园新区人口作为支撑，茶园处于南坪中心区的市场辐射范围，茶园新区中等城市的人口规模，对南坪中心区商贸零售业的发展具有强大的支撑作用。其次，茶园新区能带动南坪服务性产业。再者新区三大工业园区大量企业的总部办事机构可以选择在交通便利、信息发达、配套完善的南坪中心区布局，形成总部经济集聚态势。（2）、弹子石CBD与南坪：联合带动南岸商务休闲发展解放碑CBD定位为中央商

17、贸区，以商务贸易为主要功能；江北城CBD定位为中央商务区，以商务办公职能为主要功能；而弹子石CBD则定位为中央商住区，主要承担配套服务功能。CBD南区对南坪中心区在商贸休闲、商务办公等活动上具有一定的竞争分流作用，但两类区域的联动发展，将带动重庆南部地区沿长江南岸现代服务业的规模化集聚，汇集巨大的人妻和和商气，这一代也将成为国际化都市形象的一道重要展示线。（3）、江南大学城与南坪：作为商贸辐射重要区域南岸区江南大学城是南岸区委、区政府重点打造的七大经济板块之一，江南大学城的功能定位为全区经济社会发展的铲雪结合平台，高等教育产业高地，大量高档房地产楼盘落户本区，未来集聚各类人口达20万以上，而江

18、南大学城与南坪中心仅一路之遥，是南坪中心商贸发展的重要辐射区域。江南大学城区域内丰富的高校科技智力人才，也是南坪中心区发展咨询、创意类产业可利用的宝贵资源。3、南坪用地现状分析南坪中心区的商业及地产开发项目正积极发展中，随着江南大道枢纽工程的展开，将为地区带来巨大的潜力：图中区域1为北端的会展中心二期发展以及邻近的商业配套将成为区域性发展的重要支点。区域2中许多大型商业开发已眼江南大道展开。区域3为滨江路沿岸餐饮娱乐项目发展已趋成熟，未来有机遇与核心商业串联发展。4、南坪中心目前商业业态分布南坪商务圈商用物业主要分布在南坪东路、南坪西路、惠工路及南城大道。直辖以来，国内外一些大型知名品牌企业不

19、断涌入南坪商务圈。2012年，南坪商务圈年均客流量达7300万人，社会销售总额56亿元，商务圈社会消费品零售总额为24.5亿元，占全区社会消费品零售总额的70%以上。南坪中心商圈具有三大支柱产业：家居产业：南岸区目前家居市场主要分布在南坪西路，万寿路及南坪南路人民医院附近。汽车产业：从南坪转盘至江南立交桥一线，目前已聚集了聚丰汽配市场、渝能汽配城、山河汽配市场、新旧车交易市场等近8万平方米的专卖市场。医药产业：南坪南城大道一线主要为药品批发经营商，经济技术开发区，南坪西路，步行街及南坪东路部分地区零星分布了零售药店及其门面。5、南坪中心现有规划发展方向依据社科院的发展战略，南坪中心区分为四个功

20、能分区：国际会议博展区：以会展为重点+节庆+展演包括周边商住配套。滨水娱乐游憩区：运动健身，风情餐饮休闲涉外总部商务区：总部经济、涉外贸易商务精品小区、中央商住综合社区中央主题消费区：购物消费为重点+旅游+餐饮+休闲+文化。未来发展规划五条步行街：惠工路、帝景摩尔、协信、万达、金阳.重庆映像6、结论南坪中心板块位于城市中心的核心位置具有以下几大优势：轻轨站和公交的边界的交通联系；山水的城市特色景观层次；南滨路滨江地区的餐饮、游憩品牌优势；会展经济及商圈周围大量消费人群；政策支持和后发优势。综合这些优势，我们可以说南坪中心板块发展前景相当美好，潜力巨大。而从规划方向看，本项目所处的国际会议博展区

21、北接滨水娱乐游憩区，东邻涉外总部商务区，南近中央主题消费区，无论是商贸、商住还是商务的地产需求都大量存在。五、竞争分析1、已有项目协信城开 发 商：协信集团建筑结构：塔楼 高层物业类型：住宅、酒店、商务公寓、购物楼层状况：40F/1F，目前精装公寓出售20F/1F,8梯20户，3437和4246的一房。（无可变空间）项目地址：重庆市南城大道1号(南坪步行街万达广场对面)售楼地址：重庆市南城大道1号(南坪步行街万达广场对面)售楼热线：400-813-0000 转 55378销售价格：带家电均价18000元/，不带家电均价17000元/，起价17500元/与16500元/，最高价18500元/与1

22、7500元/，层差18元。设计单位：施工单位：物业公司：天骄物业物 管 费：1.80元/平方米月占地面积：54000平方米建筑面积：460000平方米容 积 率：6.02绿 化 率：19.49%总 户 数：总共 3000 户停 车 位：2000多个交通状况：轻轨3号线，轻轨4号线，轻轨环线。 公交:周边二小区、工贸、南坪等多个公交车站301（李家沱解放碑）、145（华廷汽贸四公里）、610（空港开发区菜园坝）、611（南泉火车北站）、808（融侨半岛磁器口）等几十路公交直达重庆各区域。付款方式：银行按揭，一次性付款，按揭9.9折，全款9.8折。项目分析优势：位于南坪商圈，轻轨站旁，交通便利四通

23、八达，升值空间大。劣势：绿化率低，地处交通要道旁吵闹，价格高，实用人群少。威胁：周边楼盘竞争激烈，吵闹。机会：地处南坪商圈核心地带，南坪商圈首家高端产品，未来发展前景大。上海城开 发 商：重庆嘉发实业有限公司建筑结构：塔楼，高层物业类型：公寓/写字楼楼层状况：33F/1F，在售18号楼33.6一房（一种户型）三梯16户，剩余5套，朝中庭价格15000元/，朝公路14000元/，加推13号楼和15号楼共38套两房68，价格14000元/（10套，仅15号楼有），7085两变三共28套（13、15号楼均有）价格13000元/，13、15号楼为两梯6户。均为现房项目地址：重庆市南岸区南坪西路（国际会

24、展中心旁）售楼地址：南岸区南坪西路金台大厦斜对面售楼热线：62308888销售价格：2010年11月开盘，销售周期4个月进入清盘期，均价一房14000元/，两房13000元/，层差10元/层。设计单位：重庆市建筑设计研究院施工单位：浙江德发建设集团有限公司物业公司：重庆富美嘉物业物 管 费：1.2元/平方米/月占地面积：160000平方米建筑面积：157435平方米容 积 率：5.48绿 化 率：30.17%总 户 数：1421户停 车 位：7000个交通状况：115、121、125、168、252、301、306、308、323、325、347、348、361、364、372、382、611

25、、703、809、828路公车。付款方式：按揭无优惠，一次性付款9.9项目分析优势：南坪商圈已具有相当规模，周边配套完善。劣势：靠近南坪商圈，容积率较小，居住环境不宜。威胁：楼盘开发较早，周边楼盘竞争激烈。机会：靠近主城商圈，交通便利，发展潜力大。国汇中心开 发 商：重庆会展中心置业有限公司建筑结构：塔楼，高层物业类型：公寓/写字楼项目地址：重庆国际会展中心，东邻江南大道，北靠重庆市科普中心，南与会议中心相连，西侧面向亚太商谷。售楼地址：南岸区国际会议展览中心5楼售楼热线：400-606-6969转81995销售价格：均价18000元/平方米设计单位：尔本建筑师事务所有限公司施工单位：重庆建工

26、集团物业公司：德国凯宾斯基酒店管理公司物 管 费：19.00元/月/平米占地面积：11976平方米建筑面积：143061平方米容 积 率：11.9绿 化 率：30%总 户 数：235户停 车 位：地上2900个交通状况：306、838、149、833、872、301、320路公车、轻轨三号线付款方式：银行按揭贷款，一次性付款，按揭无优惠，全款9.8折。项目分析优势： 地理位置优越，交通便利。劣势：靠近南坪商圈，容积率较小，比较嘈杂。威胁：周边楼盘竞争激烈。机会：靠近主城，交通便利，发展潜力大。长江国际开 发 商：重庆迅升房地产开发有限公司建筑结构：塔楼物业类型：公寓,写字楼,建筑综合体项目地址

27、：重庆市南岸区南滨路海底世界旁售楼地址：重庆市南岸区南滨路海底水世界旁售楼热线：400-606-6969销售价格：均价18000元/平方米设计单位：尔本建筑师事务所有限公司施工单位：暂无资料物业公司：第一太平戴维斯物 管 费：暂无资料占地面积：14765.16平方米建筑面积：153265平方米容 积 率：11.57绿 化 率：35.27%总 户 数：暂无资料停 车 位：地上62个，地下354个交通状况：306、838、808、149、319、833、301等20条公交线路公车项目分析优势： 地理位置优越，交通便利。劣势：靠近南坪商圈，容积率较小，比较嘈杂。停车位较少，早晚易堵车威胁：周边楼盘竞

28、争激烈。机会：靠近主城，交通便利，发展潜力大。除以上四个项目外，现有竞争项目还有：南滨国际 工贸大厦 双子楼 万达广场 福天大厦等写字楼。2、未来竞争项目：新宝龙钻石国际开 发 商：新宝龙长投置业建筑结构：高层物业类型：写字楼,建筑综合体项目地址：重庆南坪步行街轻轨工贸站（百盛旁）售楼地址：重庆市南岸区南坪北路12号1层（工贸大厦1层右侧）售楼热线：400-606-6969转70367销售价格：均价11000元/平方米物业公司：世邦魏理仕交通状况：306、838、808、149、319、833、301等20条公交线路公车项目分析优势： 项目配套齐全，交通非常便利；地理位置优劣较为明显，但建筑设

29、计新颖，装修条件好劣势：靠近南坪商圈，容积率较小，比较嘈杂。威胁：周边楼盘竞争激烈。机会：位于主城商圈，交通便利，发展潜力大。美天克拉广场开 发 商：重庆天福地产（集团）有限公司建筑结构：塔楼，高层物业类型：商铺，写字楼,公寓项目地址：南坪步行街（上海城旁）售楼地址：南坪步行街（上海城旁）售楼热线：400-606-6969转50272销售价格：均价12500元/平方米物业公司：暂无资料交通状况：轻轨3、4号线、121路；119路；125路；145路；149路；168路；301路项目分析优势：地处南坪核心商圈，交通便利，工作、生活、出行都十分便利劣势：位于南坪主干道边，环境比较嘲杂，引汽车尾气大

30、空气可能较污浊。威胁：周边楼盘竞争激烈。机会：位于主城商圈，交通便利，发展潜力大。除以上两个未来竞争项目外，还有光宇尚滨国际，蓝光coco时代、金隅大成都汇国际、耀凯合金等楼盘。六、项目SWOT分析优势（S）劣势（W）位于城市中心的核心位置；相较于同类房地产，本项目容积率相对较低；轻轨站和公交的便捷交通联系；品牌效应；完善的商业配套；会展经济及商圈周围大量消费人群。属于闹市区，以至于项目周围环境比较嘈杂。机遇(O)威胁(T)重庆国际城市化的机会；政府大力发展该区域；社会条件日趋成熟，商业管理不断完善。目前南坪中心区域消费型商业同质性过高，同类物业类别楼盘竞争激烈； 产业型商业与消费型商业没有明

31、显区分，消费型商业档次不高。七、项目定位1、形象定位高尚 国际生活方式中心从本项目所属区域看，南坪中心板块的经济地位如下江南大学城与南坪：作为商贸辐射重要区域弹子石CBD与南坪：联合带动南岸商务休闲发展茶园新区与南坪：产业链联动效应从本项目的具体位置看所处位置为南坪中心板块的国际会议博展区。北接滨水娱乐游憩区，东邻涉外总部商务区，南近中央主题消费区，无论是商贸、商住还是商务需求都大量存在。再将本项目与周边项目的比较分析建筑面积320000平方米，容积率4.12已属大盘。周边项目建筑面积在150000平方米以上的无一普通住宅，全部都是建筑综合体。基于以上分析，我们建议将本项目定位为：“高尚 国际

32、生活方式中心。”2、产品定位物业类别：公寓,写字楼,商铺,建筑综合体。业态分布：会所级精品商街、SSO展示型写字楼、酒店式涉外公寓。3、客户定位富裕的高消费阶层、企业办事机构、商务商贸办公机构、各种业态的商家。商铺业态定位：百货、超市、便利店、服饰、箱包鞋帽、餐饮、KTV、影院、健身会所、美容SPA、游乐园、酒吧、沐足等。八、项目建议1、公寓户型根据前文的2013年1月新上市楼盘户型分析，我们建议本项目的酒店式涉外公寓房型以一房和二房为主，户型面积在30-90m2之间。这样才能保证较高的去化率，以便在较短时期内回收资本。以下几种户型可供参考。一居室43.51m2一居室40.80 m2/50.0

33、5 m2二居室70.36m22、立面使用玻璃幕墙，主题黑亮，尽显高端大气，尊贵典雅，中层隔音，减少噪音对室内的影响。3、内部装饰奢华装饰，尽显高端尊贵，高尚品质，时尚现代。4、价格建议参照周边项目的定价，并结合本项目的利润目标，在现有市场供需条件下，我们给出的合理定价是：公寓套内价格1万-1.2万/平方米写字楼套内价格1.3万-1.5万/平方米商铺套内1万-1.2万/平方米5、内部配套建议本项目的形象定位是“高尚 国际生活方式中心”，那楼盘的内盘配套也应跟这个形象契合。我们建议，建立五大会所:休闲会所、运动会所、商务中心以及屋顶花园会所等，提供基本的商业服务。这些会所将汇集全球的顶级商业品牌，为业主提供全方位的高端、时尚商业服务。