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1、青岛“鲁能领秀城”商业策划案一、项目背景1、项目简介 “鲁能领秀城” 位于青岛市崂山区石老人国家级旅游度假区内，总占地72.99公顷，拥有在中国滨海城市版图中绝无仅有的1.7公里长天然海岸线，是青岛中心城区最后一个大规模海景资源项目。项目区位条件十分优越，南侧的浮山湾为奥运帆船赛场区域，青岛奥运中心距项目也仅2公里之遥，沿南侧海岸线的极地海洋世界及滨海绿化公园正在建设中；项目东部是已建成的滨海高档住宅集中区域；西部是青岛市经济、政治中心区域；北部是正在绿化的浮山森林公园，山脚下分布着青岛大学、海洋大学等大学校区。2、项目开发目标 “鲁能领秀城”由鲁能集团投资修建，鲁能安嘉地产全面实施开发，拟在
2、“中国最具价值国际滨海社区”这一开发主题下，营造一种尊贵、健康、舒适、专享的“国际海岸生活模式”。美国WATG公司担纲总体规划设计，在“观山透海”前提下，结合自然高差，规划形成一个中心、六大组团，整个社区规划既区域围合体现高档住宅的私密性，又自然开放与城市、社区、环境和谐交融。“贝尔高林国际(香港)有限公司” 担纲园林设计，结合青岛城市特征和项目资源特色，创造出多层次、富有情趣的滨海立体生态景观。3、项目开发进度 按照分片、滚动开发和低开高走、合理控制销售节奏与价格走势的原则，处理好销售速度、利润及项目定位的关系，争取用五年时间完成项目开发和销售，打造滨海国际高尚生活社区。2008年奥运会前完
3、成主要地块主体外装、园林景观等形象工程，树立良好社会形象。麦岛居住区分为A1（安置区）、A2（中小学）、B、C、D、E、F七个区域，除A1地块外均由我公司开发。全区计划分四期开发，2006年4月份正式开工，2010年全面竣工。项目分期调整见下图：项目总体开发计划为：分期内容及规模开发计划一期B区景观走廊西侧建筑、D区商业街、F区会馆，19.47万m2 建设期2006年4月2007年9月销售期2006年6月2008年1月二期B区景观走廊东侧建筑、E区、A2区中小学、C区精品街、D区酒店公寓 ，36.62万m2 建设期2006年10月2008年8月销售期2007年8月2009年5月三期F扣减酒店、
4、D区扣减精品街及酒店公寓 ，12.5万m2 建设期2007年10月2009年3月销售期2008年6月2010年1月四期C区扣减商业部分，建筑面积13.65万m2建设期2008年10月2010年10月销售期2009年8月2010年12月二、项目商业物业发展环境分析1、项目商业机会分析青岛市人均GDP达到3500美元，初步进入商业的快速发展期，为项目商业部分的良好运营带来机会；商业格局正在由现在的单商业中心向多商业中心的格局转变，本项目正处于迅速崛起的东部商圈东缘，有望成为区域商业次中心；区域周边滨海高尚住区已经形成，但城市商业和休闲功能还很欠缺；地块所处的特殊区域位置，为项目的发展带来了商业机会
5、；项目所处区位利于发展休闲经济，与旅游业形成互补；人口重心向城市边缘扩展，商业行业也出现向外围的转移趋势；市场空白点-青岛目前还没有一个真正大规模的国际化生活社区，没有一个国际品牌餐饮娱乐企业集中的区域。项目处于青岛高档商务区与高档居住区之间，以高收入人群为主体，因此具有巨大的消费潜力。2、青岛市商圈分析青岛市商业目前主要分为中山路、台东、东部、李村四大商圈。 中山路商圈台东商圈东部商圈李村商圈主要大型商家百盛、发达、国货、东方 利群、沃尔玛、万达购物广场 佳士客、家乐福、阳光百货维客、北方国贸、利客来 商铺数量649家169家129家150多处主要功能购物、旅游观光购物、美食休闲娱乐、旅游观
6、光购物、美食休闲娱乐、旅游观光购物、餐饮、休闲、娱乐发展现状从繁华走向衰落最为繁华发展势头很好发展势头很好特点中档、旅游平民商圈高档、时尚、前卫中低档中山路商圈中山路总长1050米，范围56.6公顷。中山路是青岛市城市建设的发源地，作为市级商业中心有近百年的辉煌，在百姓心目中原本具有不可替代的地位，但在2005年此格局已被逐渐扭转，中山路商圈的地位已经逐渐被迅速崛起的东部商圈所取代。主要经营模式：以传统大商场百货业和品牌专卖为主，目前有百盛、发达、国货、东方等大型商厦，及众多的品牌专卖店。作为传统商业区，和其他城市一样也不可避免的受到大卖场和超市的激烈竞争。现在中山路基本确立了以品牌专卖特别是
7、以服装为主的定位，同时大打旅游牌。来青岛的游客购物一般会首选中山路，这已成为中山路商圈的一个新的竞争点。台东商圈台东商圈位于繁华的市北闹市区，市北区作为青岛市的老城区，具有人口密度大，交通便利的特点。经营模式主要以大商厦和专业市场为主，主要有利群商厦、当代商城、三百惠商厦等大型综合商场，及儿童服装城、百盛南山超市、崂百维客超市、三百惠家家福超市等。其中利群股份有限公司已连续数年取得青岛市零售总额排名第一的良好业绩。市北区对台东及周边地区进行了大规模棚户区改造及环境美化后，新建了多处居民小区及威海路和台东三路步行街，许多市民也把台东、威海路附近作为购房的首选之一，因此台东商圈近几年人口有增无减。
8、此外，台东商圈交通的便利也使得它的辐射力相对较强，作为市区的交通枢纽，目前约有20 余条公交线路经过台东，市南、四方、李沧、城阳等地的市民经常利用双休日来此购物。东部商圈该商圈主要有阳光百货、佳世客购物中心、家乐福购物超市、海信广场等，经营方式上主要以超市大卖场为主，面向中等收入以上的消费群体的购物区，目前已成为岛城消费能力最强的商圈。其中青岛家乐福是1999 年底开业，开业仅一年多客流量就坐上了全球家乐福的头把交椅，该区的消费实力可见一斑。东部商圈是青岛的黄金商业地段，市中心的中心点，背靠大片居民住宅小区。繁华的香港路、东海路、云霄路给它带来滚滚客流。便利的交通和优良的停车条件，也能吸引较远
9、处的顾客。项目所在地属于东部商圈的辐射范围，项目所在地所处的优越的区位条件，决定了本项目的开发定位应为中高档住宅。居民以中高收入阶层为主，消费能力在全市范围内属于最强的。本区域以大卖场为主的商业设施显然不能满足区域内的消费需求，而高档商业设施的缺乏使得居民消费渠道极为不畅，另一方面也不利于青岛市商业的繁荣与发展。现有的东部商圈以东，依山临海而建的大多是居住区，而且多为中高档住宅，与之相配套的商业服务设施几乎是一片空白，这正成为本项目商业部分的一大机会点。李村商圈李村位于青岛市城乡结合部，外资、高科技企业林立，加之逢七一次的李村大集更是吸引了越来越多消费者的注意，消费潜力在近年来不断飚升。李村最
10、繁华的金三角地带聚集了诸如崂百、北方、华隆、商贸及维客超市等在青岛的大型商业流通企业。麦德龙，普尔斯马特、法国欧尚等准备相继进入。面对良好市场前景的诱惑，各大商家们加快了扩张的步伐，原来的四大商圈得到迅速扩容。主要由阳光百货、佳世客、家乐福组成的东部商圈已成为岛城消费能力最强的商圈，伴随着几家大型超市的开业，东部大商圈之下又将出现一个小的东北商圈。目前该区已拥有众多商家，如青岛家世界广场等。另外，除了大福源、家世界这两家大超市外，位于山东路附近家乐福二号店也已开业。由此，大福源、家世界、家乐福二号店三大商家将共同营造出一个繁华的东北商圈。启示：1、全新的经营理念和经营模式以及商家资源是未来商业
11、发展的核心竞争力，口岸并非是商业发展的最重要因素。2、经营规模须与消费力相匹配，中山路有8个万平以上的大型网点，其人流无法满足其经营要求。3、单一的购物功能已不能满足消费者的多重需求，一站式消费成为未来商业发展的主流。4、错位发展和错位经营是商圈共荣共生的有效途径。 3、区域商业分析3.1、香港东路（王家麦岛海安路左侧）现状商业调查（详细登记表略）王家麦岛海安路路段左侧商业业态现状比例统计表类别面积（）面积所占比例商家数量商家数量所占比例合计1436055餐饮385026.81%59.09%娱乐1000.70%11.82%休闲280019.50%712.73%零售159011.07%1221.
12、82%其他服务业587040.88%2952.73%银行1501.04%11.82%王家麦岛-海安路路段业态比例柱状图经营特点：王家麦岛-海安路路段为各楼盘社区配套性商业。社区服务性配套服务性商业占据很大比例，而特色餐饮、休闲按摩保健业也比较兴盛。发展趋势：以各大高档楼盘为依托，多为中高端档次，消费客户具备较高消费能力，该路段商铺经营状况良好；但由于入住率较低，因此，对其经营有所限制。本项目可充分借鉴其配套业态，做到一定程度的错位经营及精品化经营，在抓住本项目业主基础上，争取周边各高档楼盘消费者。3.2、东海中路现状商业调查东海中路沿海岸线约3公里长，现有的商业均充分利用其观海景的地段优势。业
13、态类型以中大型酒店为主，拥有九龙大酒店、得月楼大酒店、聚海龙大酒店、海景花园酒店、海预宾馆、木槿花大酒店、海情大酒店等中高档酒店，主要经营餐饮住宿业。另外还有银海国际游艇俱乐部正在修建当中，包括怡景楼海鲜酒楼、银海大酒店等配套较为完善。3.3、麦岛路（项目西面临界街道）麦岛路商业业态现状比例统计表类别面积（）面积所占比例商家数量商家数量所占比例合计1297344餐饮580044.7%1534.1%娱乐170017.0%311.4%休闲270017.0%715.9%零售5053.9%715.9%其他服务业146811.3%818.2%银行8006.2%24.5%麦岛路商家业态统计44.7%17.
14、0%17.0%3.9%11.3%34.1%15.9%18.2%6.2%4.5%15.9%11.4%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%餐饮娱乐休闲零售其他服务业银行面积所占比例商家数量所占比例麦岛路各商铺业态比例柱状图经营特点：麦岛路为麦岛区域新兴的餐饮休闲集中街道。餐饮业：以海鲜及特色中餐为主，其中中档的餐馆上座率多能达60%，个别特色餐饮达到80%，整体经营档次偏中档。休闲业：以保健桑拿洗浴为代表，经营状况较好。娱乐业：还未形成气候，酒吧1家、歌城3家，经营状况一般。发展趋势：改造后的麦岛海鲜美食街，逐渐展露其临海区域优
15、势，对老城区的餐饮娱乐形成直接的冲击。整条街长约500米，经营档次为越靠近东海路越高，整体仅为中档，店铺空置率为4%，路面较窄，交通组织不便，且车辆沿街停放，这使得其中高档餐饮娱乐的发展受限。因其为项目地西面临界道路，建议本项目在规划过程中注重街道的改造整治，绿化美化，以改善其现状。3.4、香港东路（大麦岛、徐家麦岛路段）大麦岛、徐家麦岛路段经营业态比例表类别面积（）面积所占比例商家数量商家数量所占比例待添加的隐藏文字内容1合计941063餐饮118012.5%711.7%娱乐160017.0%711.7%休闲7508.0%35.0%零售221023.5%2440.0%其他服务业214022.
16、7%1321.7%银行153016.3%610.0%大麦岛、徐家麦岛路段各商铺业态比例柱状图经营特点：大麦岛、徐家麦岛路段为青岛大学和中国海洋大学的校园配套型商业街。零售业占据很大比例，而休闲娱乐业主要以咖啡屋和网吧为主，为校园经济的充分体现。发展趋势：以两所大学为依托，且周边还没有大型集中商业的情况下，该路段商铺经营状况良好，空置率为零，但整体档次不高，属中下水平，这也是其目标客户群主要为学生所决定的。本项目可充分利用紧邻海大及青大的区位优势，布置部分针对有较高消费能力的师生的商业业态（休闲娱乐等）。3.5、香港东路（王家麦岛路段）现无经营商铺，一边为海洋大学校区，及部分已拆迁的待建地；一边
17、为项目地。3.6、海江路（项目地东侧临界道路）海江路为连接东海路及香港东路的主要支路之一，现有两个低档次菜市场还在经营中，麦岛小区临时菜市场，摊位租金在400-900元/月，为原项目地拆迁市场；项目地内海鲜市场，摊位租金为1000元/月左右，已经营长达5、6年。3.7、东海路（项目地南侧临界道路）沿海岸线，连接市南区与崂山区的主要交通要道，经项目地的路段主要以市政绿地及共建设施为主，包括海豚表演馆（门票：50元/人）、在建的极地海洋世界和青岛雕塑馆。3.8、项目地所在区域商业物业现状汇总分析项目地所在区域商业物业现状汇总表类别面积（）面积所占比例商家数量（家）商家数量所占比例餐饮1468030
18、.5%3216.2%娱乐40008.3%147.1%休闲855017.8%2412.1%零售529511.0%5125.8%其他服务业1296826.9%6733.8%银行26305.5%105.1%合计48123100.0%198100.0%区域商业物业各业态经营面积比例分布情况零售,11.0%银行, 5.5%餐饮,30.5%娱乐, 8.3%休闲,17.8%其他服务业,26.9%结论：综合以上数据，本项目所在区域商业物业以大型餐饮休闲、社区配套型零售业及其他服务业主导，区域内已经形成一定的餐饮休闲娱乐产业商业氛围，为项目商业物业及配套商业的定位提供了参考依据。1、区域人口：第一商圈约10万人
19、，第二商圈人口约20万人，且多为购买力很强的高档社区居民。2、整个崂山区新城建设已成规模，发展迅速，但缺乏区域性商业中心、配套服务商业。3、整个崂山区广大居民目前购物、生活消费被迫流向李村商圈和东部商圈。4、崂山文化、海滨休闲等旅游业发达，配套商业需求较大。 5、区域商业：项目周边目前商业上不发达，仅有少量社区商业、无大型购物中心，特色餐饮、休闲娱乐等相对成熟，不能满足该区域居民生活消费需求。三、项目商业功能定位1、城市特色消费中心脱离市区商业的喧嚣，构建相对独立、而又与城区相渗透，既类似又区别于业态的特色、目的性（主题）休闲、消费区域。整合休闲、特色消费资源、打造全新的特色休闲、消费品牌，突
20、出与市区不同的休闲、娱乐消费体验。2、区域商业活动中心形成区域内的中心，具有新功能、新环境、新亮点充分展现区域商业活动的形象和功能，建设与之相匹配的配套设施。3、社区价值提升中心项目国际级的社区配套的方能体现国际海岸社区的价值。社区内拥有国际级的康体设施和国际级的休闲设施，拥有生态海景居住环境、享受城区的成熟配套，从而对社区配套对项目的住区价值带来持续的提升。以上三个中心所包含的物业功能在一定程度上也有交互，实现不同的功能，如部分休闲娱乐设施既是城市级的配套也是区域配套同时也是社区配套。项目内的配套物业将是功能复合、相互提升价值的有机体。四、项目商业产品定位在整体定位下，公建配套总规模保持8万
21、平米左右。主要的配套物业包含：活动中心、商业中心、酒店、写字楼及医院（诊所）。在项目公建部分，有效整合利用各配套物业的资源、加强配套相互之间的联系、最大价值的发挥各配套物业的作用，对配套的开发、经营成为配套物业建设的中心。1、物业配套根据前面对高端社区配套的梳理，我们认为本项目配套物业应主要包括以下内容：本项目配套设施建议表配套类别配套内容分布位置会所便民超市、台球、网球、保龄球、羽毛球馆、健身房、儿童托管中心、茶坊、棋牌室、泳池、水上娱乐中心、垂钓俱乐部、小型购书中心、阅览室、音乐厅、音像店等生活休闲购物场所各组团会所高星级酒店客房、桑拿洗浴、商务中心、中高档餐饮海游路琴岛天地办公楼服务中心
22、、办公楼宇智能化系统海游路商务中心商业城市级主题配套商业-特色娱乐区麦岛路、海游路、海江路。区域级功能配套商业-购物超市、中高档特色餐饮社区级配套商业-邻里商业街区2、商业产品定位2.1、业态定位根据整体定位成果及以上的一系列分析、结合商业地产对建筑本身的要求，我们认为，本项目商业应分为三级商业，其各自对应的业态构成、区域分布、体量及其商业规划如下：商业级别对应建议城市级区域级社区级商业类别主题配套商业-特色休闲娱乐餐饮（娱乐为主）功能配套商业-中高档特色餐饮休闲娱乐（餐饮为主）功能配套商业-购物超市配套商业-邻里商业街区业态建议国际特色酒吧街（区）、咖啡吧、影视城、KTV歌城、茶坊、特色餐饮
23、等以大型餐饮、美食店为主，娱乐类业态为辅区域购物超市主要由较安静、无污染的中小型餐饮、社区基本配套商业、便民店等组成如快餐、干洗、冲印、医疗、储蓄、健身、小超市等业态分布区域及体量建议（合计约8.6万）琴岛天地（二期）内约2.7万E地块（二期）内约1万C地块（四期）内约0.7万合计约4.6万B地块（一期）内约1.2万E地块（二期）内约1万合计约2.2万C地块（四期）8000（含2000净菜市场）合计约8000主要分布在E地块（二期），面积约0.7万同时在各期临街商业及会所内也应考虑此类商业的少量分布，总面积3000左右合计：按照不超过0.8/人计算，总面积控制在1万左右。2.2、规划指标根据我
24、们对项目周边及市区部分餐饮休闲娱乐及超市类商家对铺面开间进深层高等需求的访问结果，结合商业地产的实际要求，各主流业态对商铺开间进深层高等指标的要求大体如下：将业态建议及规划要求具体到项目地块的各个部分，则对应的规划建议为：商业规划建议分区建议地块编号分区示意图序号规划商业类型商业规划设计要求开间进深层高车位B中高档特色餐饮休闲娱乐（餐饮为主）6米以上从使用角度25米以上但从销售角度应在25米左右建议：25米1F:4.5-4.8m2-3F: 4.2m按经营面积1：0.25预留C区域购物超市8米左右30米左右4.2m按经营面积1：0.15预留国际风情商业街4.2米以上从使用角度15米以上从销售角度
25、20米左右建议20米1F:4.5-4.8m2-3F: 4.2m按经营面积1：0.2预留E邻里商业街区3.6米以上12-15米4.2m无需专门预留，可采用就近停放的原则。中高档特色餐饮休闲娱乐（餐饮为主）6米以上从使用角度25米以上但从销售角度应在25米左右建议：25米1F:4.5-4.8m2-3F: 4.2m按经营面积1：0.25预留国际风情商业街4.2米以上从使用角度15米以上从销售角度20米左右建议20米1F:4.5-4.8m2-3F: 4.2m按经营面积1：0.2预留DF（琴岛天地）大型会所8米左右25米以上1F:4.5-4.8m2-3F: 4.2m按经营面积1：0.25预留 特色酒吧、
26、咖啡吧4.2米以上20米左右4.2m影视城、KTV歌城8米左右30米以上大厅层高应保证6-8米，小厅空间5-6米茶坊、特色餐饮等8米左右25米以上1F:4.5-4.8m2-3F: 4.2m2.3、其他相关说明根据所选业种商家经营需要及常规设计要求，结合本项目自身实际，我们认为为体现项目品质，本项目各部分商业的风格应在确保和谐的前提下融入国际的元素，尤其是在国际风情商业街及琴岛天地的外力面设计及建筑小品的考虑上应多采用体现品质型的国际性的象征符号。同时在规划设计的过程中，建议满足如下要求：2.1、结构：考虑全框架结构，便于销售和招商时的拆分。2.2、柱距（开间）：建议整体上保证6米的开间，最好为
27、8.4米，便于分割及多种业态的使用需求。2.2、层高：一楼建议均为4.5米左右、二三楼设置为4.2米2.3、进深：站在经营的角度整体不宜低于20米（除邻里商业街区外），但站在销售的角度进深是越小越有利，因此应根据目前提供的具体规划业态进行进深的确定。2.4、交通组织：每两个柱距预留一个室内楼梯接口（此接口的设置需考虑到客户使用方便，同时也要考虑到使用者封闭室内楼梯接口的便捷性）每栋楼根据有效服务半径设置开间4.2米左右的直接连通二三楼的公用楼梯；因项目商业部分目前规划为三层，为降低消费者的心理抗性，保证项目商业品质，建议设置少量观光电梯。2.5、车位面积：餐饮类按1：0.3配置车位，休闲娱乐按
28、1：0.2配置车位，综合总计3000平米。2.6、商铺配套烟道设置：建议采用烟道下行（烟道下行至下水道），以避免影响项目业主生活。上下水预留：按照每个各柱距预留一组上下水接口的原则进行，既利于商业经营户的使用，又避免过多的资源浪费。五、分区商业布局众所周知，商业发展都是依托周边道路的，道路的层级和交通状况对商业发展的业态选择、商业规划、经营成败都是关键因素之一。故在对本项目的商业规划之前，我们首先对本项目商业相关的道路及其影响进行分析，不过，道路本身的好坏并不与商业繁荣成正相关。香港东路：连接市中心与东部城市旅游度假区、高档居住区、崂山区级行政办公区的城市主干道，快速通道，车流大、人流少 故沿
29、线不宜布置传统临街商业，适宜区域性集中商业、城市特色休闲、个性化服务商业等。麦岛路：城市支路，特色餐饮美食街，车流、人流都较大，但车速慢，为项目的西边界 适宜依托现有特色餐饮继续深化和提升商业档次。海游路：城市支路，南北向穿越项目中间部，南抵东海路，向北穿过香港东路可达浮山后片区，为项目商业物业集中布置区 考虑到商业与住宅的关系，靠近香港东路的北段适宜集中的生活购物商场、社区商业、中等档次的服饰店、餐饮和休闲娱乐等业态；靠海的南段适宜布局高档和个性化的休闲、商务、国际品牌专卖店。 东海路：与香港东路平行的东西向滨海城市次干道，人少、车少、车快、停车难，多数路段是“半边街” 适宜布置业态有限，如
30、果考虑到商业与本项目临海住宅的价值关系，建议不要布置商业 。1、青岛国际海鲜美食街1）定位依据：区域大量高收入人群对高档、特色餐饮的需求；麦岛路现有餐饮业基础。2）位置 ：麦岛路。3）物业形态 ：2-3F独立商铺。4）功能与特色：以海鲜美食为主，兼顾国内其它菜系及异国特色餐饮。5）表现主题：青岛特色海鲜、国内其它地方特色餐饮、异国特色餐饮。6）经营档次：中高档。7）目标客户群：以区域消费人群为主，兼顾整个青岛，吸纳国内外旅游、商务人群。8）经营方式：分割销售。9）青岛国际海鲜美食街具体业种建议业种数量规模比例青岛特色餐饮店海鲜家，特色快餐1家，青岛地方特色中餐家。约6400约7.11%国内其它
31、特色菜系约家约3600约4.00%国际海鲜美食城日韩料理西餐家约000约2.22%小计约12000约13.33%2、鲁能生活购物广场1）定位依据：本项目及区域10-20万居民对于居家生活、购物的需求；项目周边，乃至整个崂山区缺乏综合性商业中心；道路交通便捷，可拦截辐射整个东部新城消费需求；项目自身配套和价值提升需要。2）位置 ：海游路北段两侧及香港东路至海江路段南侧 。3）物业形态 ：2-4F独立商铺，1-2F裙楼商业，其中香港东路至海江路段1楼架空停车。4）功能与特色：以区域购物中心、生活广场为主，兼顾综合性校园社区商业。5）表现主题：区域购物中心、大众生活休闲娱乐广场、社区商业、校园经济。
32、6）经营档次：中档。7）目标客户群：以项目及周边居民、学生为基础，服务整个东部新城。8）经营方式：销售经营为主，租赁为辅。9）业态与业种建议表业态业种比例规 模区域购物中心大型生活购物超市、家居广场等区域商业主力店16.67%约15000品牌服饰店5.55%约5000旅游购物：精品购物小店、地方特产、工艺品、古玩字画店等2.22%约2000大众生活娱乐商业中等档次中餐、快餐、海鲜、西餐、日韩料理、大排档、火锅、山珍汤锅、地方小吃等5.55%约5000中等档次酒吧、量贩式KTV、茶楼、网吧、咖啡厅、水吧、女子美容会所、健身房、桑拿、浴足、电玩城等10%约9000业种比例规 模社区商业：小百货、各
33、类服饰店、珠宝饰品店、烟酒茶叶店、户外用品、美容美发、音像图书、文化用品、花店、音像图书、文化用品、乐器等13.33%约12000配套服务：银行、邮电、医药店、房产中介、装饰装修、照相馆、干洗店、婚纱摄影等3.33%约300056.67%约510003、琴岛天地1）定位依据：区域聚居地高收入人群对高档、个性和私密休闲娱乐的需求；青岛市的城市地位吸引着国内外较多的旅游、商务公务人群需要；项目档次和价值提升需要。2）位置 ：海游路南段西侧。3）物业形态 ：3-4F独立商铺和酒店式公寓裙楼商业。4）功能与特色：以高端个性化休闲娱乐为主，兼顾个性购物。5）表现主题：个性化、高档化、私密性、稀有性。6）
34、经营档次：高档个性。7）目标客户群：以区域人群为基础，服务整个青岛，吸引国内外名流。8）经营方式：销售经营为主，租赁为辅。9）具体业种建议业种数量规模比例私人派对俱乐部1家约20002.22%雪茄馆1家约5000.55%咖啡屋1家约5000.55%个性化品卖专卖店2-3家约10001.11 %运动健身俱乐部室内高尔夫、保龄球、女子会所、跆拳运动馆等约50005.55%私人恒温洗浴私人保健浴池约30003.33%合计1200013.33%4、国际商务会所1）定位依据：青岛市的城市地位吸引着国内外较多商务、公务人士往来需要；项目本身及周边聚集着大量从事商业、公务的人群，可作为配套服务以提升项目价值
35、。2）位置 ：海游路与东海路交汇处东侧。3）物业形态 ：2-5F独立商铺。4）功能与特色：业务配套服务、贴心商务休闲。5）表现主题：商务化、高档化、私密性。6）经营档次：高档。7）目标客户群：以服务项目及周边商务、公务人士为主，吸引外来商务、公务名流。8）经营方式：租赁经营为主，销售为辅。9）具体业种建议业种数量规 模比例高级商务会谈室2-3个约30003.33%高级商务休闲吧1家约10001.11%游艇服务俱乐部1家约5000.55%桑拿保健1家约15001.67%高档观海餐厅2-3家约20002.22%高级观海茶楼1-2家约20002.22%小计约1000011.11%5、社区会所1）定位
36、依据：项目自身配套服务和一般住户需要。2）位置 ：海江路与东海路交汇处。3）物业形态 ：2-4F独立会所。4）功能：项目公建配套服务。5）表现主题：常规会所配套服务。6）经营档次：中档。7）目标客户群：一般社区业主。8）经营方式：租赁经营。9）具体分布 业种数量规 模比例物管办公室1个约10001.11%会议室1个约10001.11%业主委员会办公室1个约10001.11%休闲娱乐室2个约10001.11%茶楼1家约5000.55%便民超市1家约5000.55%合计约50005.55%项目商业业态汇总表商业业态面积分布所占比重零售购物3.5万平方米38.89%餐饮业1.9万平方米21.11%休
37、闲娱乐2.0万平方米22.22%配套服务1.6万平方米17.78%合计9.0万平方米100%六、价格定位（一）同比调研分析青岛市的商业楼盘与商业网点，由于区位、环境、小区成熟度、交通、人口流动性、消费群特征等特点，因此各商业网点价格均不尽相同。其中，青岛高档商业消费场所主要集中在市南区与崂山区，因此本次的数据主要来源于这两区域。青岛在售商业楼盘1、市南区主要代表性商业楼盘（1）嘉皇创异时代公寓、商住正在热销中，起价8080元/。位于青岛迎宾大道山东路的南段，海信广场斜对面，该区与成熟的商业还有海信广场、家乐福、百安居、闽江路美食街。（2）国华大厦 写字楼，商住，起价8400元/，正热销中。位于
38、市南商务核心区；紧邻即将改造拓宽的山东路，把握城市动脉，将成为引领商业潮流的热点楼盘，四层裙楼商业。（3）山银大厦写字楼未开盘，项目位于青岛市市南区，山东路以东，澳柯玛立交桥以南，距城市主干道山东路仅百米之遥，且南可眺望大海，北可俯瞰澳柯玛立交桥。占地面积约为5168，将建一幢22层的公寓与办公楼，总建筑面积26245，其中：地上（22层）建筑面积24002，地下（1层）建筑面积2243。设计以21世纪办公自动化及创造幽雅舒适的居住环境为目标。（3）新域蓝谷写字楼，热销中，位于宁夏路与燕儿岛路交汇处，起价7290元/，均价9000元，青岛首个生态科技办公区。依托东西快速路，与福州路、308国道
39、、青银高速相连，立体化交通体系，国际互动圈。 （4）琴岛大厦市南CBD商务区，写字楼，现房。主要以售为主，面积南向和北向两种，南向面积在80-90，北向面积在200-300，售价12000-13000元/，租赁价格2.8元/天/，物业管理费5元/月。（5）青岛国际金融中心现房，市南商务CBD中心区，起价12880元/，租3.5元/天，位于青岛东部新市区黄金地段香港中路与福州路交界处，市政府、五四广场近在咫尺，毗邻佳世客、家乐福购物超市，周围银行、保险、证券机构大厦林立，商家云集，是全市政治、经济、文化、金融和商贸中心地带，环境优雅，交通便利。楼盘规划：按综合性、多功能设计，地下四层为设备房及停
40、车场，1-4层（含裙楼）为银行、证券、保险营业大厅及展示厅、展览厅，7-31层为写字楼层。（6）中山路9号租金水平：4元/天（建筑面积）（不含地下部分），规划建造一座地上4层局部五层的商业大厦，地下一层为商铺，地下二层为现代化立体车库。位于中山路百盛与发达商厦之间，随着中山路改造工程的实施和青岛作为2008奥帆赛场带来的商机，九号地块商业大厦必定会为经营商带来巨大的商业回报。2、崂山区主要商业代表楼盘（1）海信国际海岸 写字楼，未开盘，位于东海路与麦岛路交汇处，东海路南侧、麦岛路西侧，拥有400米长的海岸线。这是本项目的主要区域商业竞争对手。按规划，这个地块将改造成为一个集商业、度假、办公、餐
41、饮、休闲运动于一体的城市公共空间。对于短期游客和长期度假者，这里将为人们提供丰富而难忘的海岸体验；对于青岛人而言,它的包容性与开放性将成为本地人休闲的又一个高档去处。项目计划以特色餐饮、酒吧、咖啡文化为主要商业形态，兼有特色商品专营店、画廊、精品购物、休闲娱乐等，并设有一高档酒店式公寓和写字楼。（2）国展财富中心写字楼、网点商铺起价10000元/，正在热销中。项目位于国际化大青岛核心区域，会展商圈钻石地段，青岛啤酒节、中国（青岛）国际时装周、青岛海洋节等大型节庆活动，中国国际绿化博览会、青岛亚太国际旅游博览会、青岛住交会以及国内外行业展览等大型会展活动为进驻企业带来无限商机！（3）青岛数码科技
42、中心写字楼，商住楼，热销中，起价7000元/。项目位于青岛市高科园，东邻海尔路，西靠浮山，南望黄海，北倚颐中体育中心，属崂山区商务一区重点项目。功能设置集SOHO办公、酒店式服务办公、大开间写字楼、高档休闲会所、健身娱乐、商业为一体，拥有与相邻建筑相连、建筑面积约20000大型地下购物中心。该项目于2004年12月25日奠基，预计2006年10月竣工。青岛市区高档消费场所调研青岛市区的高档消费场所主要集中在市南区与崂山区，在这些高档的消费场所中租金水平都比较高，它们的整体价格多在15-40万/年左右，这其中也有更高的这与地理位置、人气、面积、成熟度等有很大原因，因此租金水平也有高有低。 1、闽
43、江路云霄路青岛成熟的餐饮一条街，位于青岛核心CBD区域，交通方便人气集中，此区域主要的经营业态以餐饮、休闲、娱乐为主。面积主要多为200-300、400-500左右的上下两层或三层，该地段的面积主要与经营业态有直接关系，该区域的租金水平主要为4.5-5.5元/天左右。2、崂山区麦岛项目周边 崂山区，近年来成为了青岛市经济发展的一个重要增长点，该区域已经成为了青岛市富人最集中的区域，但是成熟的高档商业消费场所比较单一，呈零星状态，该区域的商业租金水平普遍较低。在项目地附近的商业网点主要以小区内配套商业、临街商铺为主，面积大多在100以内，其中更大的主要以便民超市、高档餐饮酒店、大型健身中心等。项目地附近的租金水平较高，其租金大多在3-4元/天，位置相对较差的也主要在1.5-3元/天。3、成熟社区商业 社区商业，主要与小区居民身份、地位、小区成熟度、位置、消费观念等因素有关，其主要面对的对象主要是本小区的业主。社区商业逐渐成为了一种新的商业形式，社区商业中主要经营业态有洗衣店、便民杂货店、药店、碟片租赁店等等。目前，市南区香港花园内的社区商铺租赁价格在0.8-1元/天。4、香港中路 青岛市成熟的CBD核心区域，商业配套成熟、交通方便、人流量比较集中，各类物业都较为集中。该区域的商铺面积较
