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1、关于“广西南宁壮圆商务假日大酒店”项目的商业计划书 中经国际招投标有限公司 2014年1月目录一、 概述 P3二、主要经营项目和主要消费群体说明及分析 P6三、酒店的布局 P10四、酒店的管理制度 P15五、经营策略 P21六、酒店成立的成本 P24七、经营效果预测与分析 P25一、概述1、 当地背景概述 南宁作为广西壮族自治区首府是广西第一大城市， 是北部湾经济区核心城市，是广西政治、经济、文化、科教、金融、贸易中心。其位于广西中部偏南，是一座历史悠久的边陲古城，具有深厚的文化积淀。南宁处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心。中国面向东盟国家的区域性国际城市。南
2、宁是一个以汉族、壮族为主的多民族和睦相处的现代化城市，全市户籍总人口为786万，其中市中心区人口为463万。得天独厚的自然条件，令南宁满城皆绿，四季常青，长久以来南宁形成了“青山环城、碧水绕城、绿树融城”的城市风格，又使得南宁成为一个旅游度假休闲的好去处。2、 项目基本情况概述 “广西南宁壮圆商务假日大酒店”项目（以下简称该酒店）目前为拟建状态。该酒店位于广西省南宁市埌西村汇春路金湖路交汇口，共计21层。其中计划：一层为沿街铺面；二层为咖啡厅；三层至四层为饭店、五层至六层为康体休闲：可包括桌球、保龄球馆或美体养生等经营项目；七层至二十层为酒店客房；二十一层为管理办公用房。该大楼包含地面停车位9
3、1个，地下停车位201个。该酒店定位为商务假日酒店：主要服务商务及度假人群，定位中高端,，以四星级酒店标准对酒店客房等环境进行装修布置。酒店客房约300间包括：标准双人房、标准大床房、高级双人房、高级大床房及套房。标准房定价200-300元，高级房定价300-600元，套房定价800-1000元。3、 南宁埌西社区及酒店周边情况概述该酒店所在的埌西社区成立于2002年7月31日，隶属于南宁市青秀区津头街道办事处管辖，位于南宁市锦春路以南，双拥路以西，青山路以北，竹溪路以东之间地域，占地大约3平方公里。是目前和未来南宁市重点发展的中心区域。4、 行业背景及概述 据国家统计局数据，至2007年底，
4、中国本土星级酒店已经达到了14326家，其中包括：白金五星4家，五星361家，四星1631家，三星5534家，二星6158家。星级饭店直接从业人员超过160万人。全国共有饭店及旅游住宿单位超过30万个，从业人员超过500万人。 2007年底，全国星级饭店数量是1978年全国饭店总数的100倍；2006年全国星级饭店实现利润33亿元人民币，与上年同比增长了两倍多；全国已经拥有绿色旅游饭店2000多家；有41家国际饭店管理集团、67个饭店品牌进入中国市场，管理了516家饭店，世界排名前10位的国际饭店管理集团均已进入中国市场。 2007年的假期调整政策让酒店业绷紧了每一根敏感神经。带薪休假的出台更
5、是激活了旅游酒店板块。带薪休假的出台，无疑是给予酒店和旅游业的一块特大蛋糕。这让酒店旅游行业进入“价量齐升”的黄金投资期。同时国内消费升级推动国内游的游客人次与人均花费同步增长，现代交通工具提供的更为快捷舒适的运输服务，使交通对旅游的瓶颈约束效应越来越小，这使观光游得以继续发展，而休闲度假游也将逐步兴起。旅游市场针对此纷纷推出相关产品，很多度假型酒店更是看准了商机，针对这个市场的变换进行着相关的调节。而对于深处大都市的商务型酒店而言这一消息同样令其拍手叫好，由于“五一”黄金周的取消，商务型酒店免去了多年来由于假期造成的“空房”甚至是“降价”的尴尬，“五一”的正常工作，让商务型酒店拥有了正常的“
6、商务”价值。 2008年金融危机的爆发从金融界一路波及到实业界，酒店业作为与金融实体关系最为密集的产业，影响在所难免。全球经济危机的影响已蔓延至亚太地区，酒店经营者在08年下半年已开始感到经营压力。持续了数月的金融危机，通胀、油价上升导致的交通成本上涨，让不论是消费旅游还是商旅出行的人们都压紧开支。消费旅游和商旅客人的减少使得在这条产业链条上的酒店业切实感受到了冬天般的寒冷。但是，中国商务部将在三方面大力发展酒店餐饮行业，首先，大力发展大众化餐饮。其次，重点关注和解决酒店行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。商务部高度重视中国的酒店与餐饮
7、业，在扩大内需、拉动消费方面，将大力发展酒店与餐饮业二、 主要经营项目和主要消费群体说明及分析1、 主要经营项目 该酒店的经营主要由广西南宁壮圆商务假日大酒店管理有限公司（筹）负责，主要分为招租商户的管理和酒店运营管理两个部分。1.1、酒店招租商户由于该酒店经营性质及区域的特殊性，酒店相关的沿街铺面及配套将采取招商引入的方式来满足酒店的日常经营活动。主要可以分为以下几个方面：沿街商铺、餐饮、康体休闲。采取这种方式不仅可以有限控制酒店日常的经营成本，也更便于酒店的管理。1.1.1、沿街商铺：一楼沿街商铺的招租以满足酒店商务假日定位为主要目标。除引入银行网点外将余下商铺打造成商务休闲名品区域，主要
8、引入高档男女装或奢侈品、礼品专营店。其中规划中较小的一家64.9商铺可考虑作为高品质鲜花店引入其中，以满足客户的不同需求。1.1.2、咖啡厅：二楼计划引入连锁咖啡厅。目的是为酒店商务客户提供一个尽在咫尺的洽谈场所，同时满足周边居民及商务人士需求。从某种意义上讲，咖啡厅的经营也是对酒店本身的一种宣传。1.1.3、餐饮：三、四楼计划引入高端餐饮品牌。其中三楼为大厅，四楼为包厢。引入的餐饮内容必须具有特色并拥有良好的经营能力及口碑。同样可以满足酒店客户和周边人群的消费需求。同时餐饮部分的引入可以有效解决酒店客户早餐及订餐问题，可与招租商户进行洽谈合作，以实际使用情况由酒店支持相关费用。酒店只需有专人
9、负责与之协调即可。1.1.4、康体休闲：五、六楼计划引入康体休闲等经营项目，包括美容美体、Spa、台球室、保龄球馆等。收益及管理模式与前两项相同。1.2、酒店运营管理1.2.1、招租商铺的物业管理 酒店设立专门的物业管理部门对招租商铺进行物业管理，并监督招租商户的日常运营，避免对酒店入住客户的正常休息和商务活动产生干扰。1.2.2、招租商铺的合作管理除一楼沿街商铺外，包括饭店、康体等经营者都必须与酒店合作。其中饭店将承担酒店入住客户的早餐及订餐服务。1.2.3、酒店客房的运营管理客房的运营管理包括客房的团购、预定、协议预定和日常管理等多个方面由不同部门进行分管。A)、前台接待具有与本酒店规模与
10、标准相适应的前台接待条件。包括前台接待大厅、总服务台（含接待处、问询处、收银处）、商务中心、贵重物品寄存处、大堂副理接待处等。B)、客房接待具有与本酒店规模及标准相适应的客房设施，包括：单人间、标准间、豪华套房、总统套房等。客房内应配有与酒店四星级星级标准相应的客用设施，如：梳妆台（或写字台）、衣柜、床（软床垫）、座椅、沙发、床头控制柜等配套家具；每间客房设有单独卫生间，卫生间内一般配有坐式便器、梳洗台（装有洗面盆、梳妆镜）、冷热水设施（包括配有喷头的浴缸、浴帘）；每间客房都具有能够保证或调节温度的分体空调或中央空调；每间房间都配有电话，可直拨或通过总机挂通国内或国际长途电话；每间客房都配有电
11、视机和音响设备；每间客房内都配有一定数量的文化用品，如信纸、信封、明信片、城市地图、针线包、酒店指南；每间客房内还配有一定数量的卫生用品，如牙刷、牙膏、肥皂、洗发水、润发露或护发素、浴帽、擦鞋器（纸）等。C)、餐饮接待具有与本酒店规模及四星级标准相适应的中餐厅、西餐厅及所必需的饮食供应设施，包括餐具、炊具、家具、厨具以及各种饮食器皿等等。D）、娱乐服务具有与酒店规模相适应以及所必须的各项设备设施，及其附设的酒吧服务设备和设施；保龄球场及设备和设施；桌球室及室内桌球设备和设施；电子游艺室及其各种电子游艺设备和设施；健身室及各种健身设备和器材；桑拿浴、按摩室及各种配套设施等等。2、 主要消费群体
12、该酒店定位中高端，由于其独特的地理位置和南宁的特殊环境主要用于服务商务人群和度假休闲人群。2.1、商务人群 主要是商务活动为主的。这类客人对酒店的地理位置要求较高，要求酒店靠近城区或商业中心区。其客流量一般不受季节的影响而产生大的变化。商务性酒店的设施设备齐全、服务功能必须较为完善。2.2、度假人群 由于客户主要是观光旅游、休闲度假，因此酒店不仅要满足旅游者食住的需要，还要求有公共服务设施，以满足旅游者休息、娱乐、购物的综合需要，使旅游生活丰富多彩、得到精神上和物质上的享受。三、酒店的布局1、 总体布局 酒店共计21层。其中计划：一层为沿街铺面；二层为咖啡厅；三层至四层为饭店、五层至六层为康体
13、休闲：可包括桌球、保龄球馆或美体养生等经营项目；七层至二十层为酒店客房；二十一层为管理办公用房。该大楼包含地面停车位91个，地下停车位201个。 酒店客房约300间包括：标准双人房、标准大床房、高级双人房、高级大床房及套房。标准房定价200-300元，高级房定价300-600元，套房定价800-1000元。2、 客房布局酒店七层至二十层为客房。其中七层至十层为标准间，十二层至十八层为高级房，十九层至二十层为套房。3、 区域功能设施及要求3.1、前厅（大堂）3.1.1、面积宽敞，与接待能力相适应。3.1.2、气氛豪华,风格独特，装饰典雅,色调协调，光线充足。3.1.3、有与酒店规模、星级相适应的
14、总服务台3.1.4、总服务台有中英文标志,分区段设置接待、问讯、结帐，24小时有工作人员在岗。3.1.5、提供留言服务。3.1.6、提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)。3.1.7、提供信用卡服务。3.1.8、提供外币兑换服务。3.1.9、总服务台提供饭店服务项目宣传品、饭店价目表、中英文本市交通图、全国旅游交通图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊。3.1.10、直接接受国内和国际客房预订，并能代订国内其他饭店客房。3.1.11、有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽,能够保护客人的隐私。3.1.12设门卫应接员，十八小时迎送客人。3.1.
15、13、设专职行李员,有专用行李车，24小时提供行李服务。有小件行李存放处。3.1.14、设值班经理，小时接待客人；设大堂经理,十八小时在前厅服务。3.1.15、在非经营区设客人休息场所。3.1.16、提供店内寻人服务。3.1.17、提供代客预订和安排出租汽车服务。3.1.18、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅。有残疾人专用卫生间或厕位,能为残疾人提供特殊服务。3.1.19、至少能用2种外语(英语为必备语种)提供服务。各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示。3.1.20、总机至少能用3种外语(英语为必备语种)为客人提供电话服务。3.2、客房3.2.1、70%客房的面积(不含卫生间
16、和走廊)不小于20平方米。3.2.2装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具。室内满铺高级地毯,或为优质木地板等。采用区域照明且目的物照明度良好。3.2.3、有卫生间，装有高级抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜)、浴缸并带淋浴喷头(有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头),配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采用豪华建筑材料装修地面、墙面，色调高雅柔和,采用分区照明且目的物照明度良好。有良好的排风系统、110/220V电源插座、电话副机。配有吹风机和体重称。24小时供应冷、热水。3.2.4、有可直接拨通国内和
17、国际长途的电话。电话机旁备有使用说明及市内电话簿。3.2.5、有彩色电视机、音响设备，并有闭路电视演播系统。播放频道不少于16个,其中有卫星电视节目或自办节目，备有频道指示说明和节目单。播放内容应符合中国政府规定。自办节目至少有2个频道,每日不少于2次播放，晚间结束播放时间不早于凌晨1时。3.2.6、具备十分有效的防噪音及隔音措施。3.2.7、有内窗帘及外层遮光窗帘。3.2.8、有与饭店本身星级相适应的文具用品。有饭店服务指南、价目表、住宿规章、本市旅游景点介绍、本市旅游交通图、与住店客人相适应的报刊。3.2.9、客房、卫生间每天全面整理1次，每日更换床单及枕套,客用品和消耗品补充齐全，并应客
18、人要求随时进房清扫整理,补充客用品和消耗品。3.2.10、提供开夜床服务，放置晚安卡、鲜花或赠品。3.2.11、24小时提供冷热饮用水及冰块并免费提供茶叶或咖啡。3.2.12、客房内设微型酒吧(包括小冰箱),提供充足饮料，并在适当位置放置烈性酒,备有饮酒器具和酒单。3.2.13、客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务。3.2.14、提供叫醒服务。3.2.15、提供留言服务。3.2.16、提供衣装干洗、湿洗、费烫及修补服务,可在24小时内交还客人。18小时提供加急服务。3.2.17、有送餐菜单和饮料单，18小时提供中西式早餐、正餐送餐服务。3.2.18、提供擦鞋服务。3.3、公共区域3.3.
19、1、停车场(地下停车场和地面停车位)。3.3.2、有足够的高质量客用电梯,轿厢装修高雅，并有服务电梯。3.3.3、有公用电话,并配备市内电话簿。3.3.4、有男女分设的公共卫生间。3.3.5、有商务中心,代售邮票，代发信件,办理电报、电传、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷等。3.3.6、.有应急医药箱。3.3.7、提供代购交通、影剧、参观等票务服务。3.3.8、有应急供电专用线和应急照明灯。3.3.9、有应急发电系统。四、酒店的管理制度1、 酒店的人事管理制度 中国酒店行业刚开始形成时，因酒店比较少，在需求增长的情况下，竞争重心是数量。所以，中国酒店业初期的发展水平与酒店设施的
20、数量规模有关。在酒店的数量规模增大、设施档次提高、竞争激烈的情况下，行业的数量竞争转向质量竞争，行业的发展水平就和人力资源的开发水平密切相关了。因为质量竞争主要是服务竞争，服务竞争的核心是人员素质的竞争。酒店业人员的敬业精神、技术水平、职业心理素质、高级管理人才和技术人才的组合效应，以及形成一支训练有素的人才队伍等，都影响酒店业的竞争力。中国内资酒店竞争力不强，关键因素不是技术问题，而是人员素质问题。因此酒店的人事管理制度是奖惩结合、并对员工进行有效的培训。2、 酒店的财务管理制度 各部门明确收支，一切收入都要记录入账。所有支出和收入由财政部门统一收支，财政部门负责本酒店的所有财务管理。对发现
21、有弄虚作假的行为给予惩罚或通知公安部门。饮食部、桑拿部、休闲娱乐部和客房部的收支由财政负责，各部经理只负责管理本部的其他管理工作不负责管理财务。各部门需要使用资金的都要向财政部申请，每个员工的工资都由财政部每月按时发放。财政部门每个月对个部门的账本进行核对。3、 酒店的消防管理制度 为保证本酒店的财产合顾客的生命安全，消费设施和消防通道一定要严格按照国家标准建设，定期对费设施和消防通道进行检查。防止通道不被杂物堵塞，保持畅通。尽量消除安全隐患，对电线要定期检查。4、 酒店接受客人投诉和意见反馈的处理制度 如果想要做的更好就要咨询顾客对本酒店的意见，通过顾客的反馈信息来改进本酒店，使本酒店服务做
22、的更好，以起此来提高本酒店的服务水平，吸引更多顾客。建立顾客反馈意见表，本酒店建立投诉服务站，接受客人的投诉和对本酒店提出的各种意见。对客人的投诉和不满的地方及时进行改进，对客人提出的意见及时处理。建立接受客人的投诉和意见反馈的处理制度能更好的完善本酒店的管理，有利于本酒店的发展。要认真对待顾客的意见树立“顾客满意然后自己才满”的服务观念。5、接待礼仪的管理5.1、接站礼仪 5.1.1、掌握抵达时间 迎送人员必须准确掌握客人乘坐的飞机、火车、船舶抵达的时间，如有变化，应及时通知。5.1.2、注意接站时的礼仪 对提前预订远道而来的客人，应主动到车站、码头、机场迎接。一般要在班机、火车、轮船到达前
23、15分钟赶到，这样会让经过长途跋涉到达目的地的客人不会因等待而产生不快。5.1.3、服饰要求 在接待不同国别客人时，应考虑到他们所能接受的服饰颜色的习惯。接待人员应熟悉各国人员对颜色的喜好。5.2、到店时的接待礼仪5.2.1、欢迎问候 接待人员要笑脸相迎，先主宾后随员、先女宾后男宾的顺序欢迎问候。5.2.2、发放分房卡 及时将分房卡交给客人，为客人打开电梯门，用手势请客人进入电梯，对行动不方便的客人主动携扶入电梯。5.2.3、列队欢迎 对重要客人或团队到达时，要组织服务员列队到门口欢迎。服装要求整洁，精神要饱满，客人到达时，要鼓掌，必要时总经理和有关领导要出面迎接。在客人没有全部进店或车辆未全
24、部开走前不得解散队伍。5.2、送客礼仪5.2.1、规格 送别规格与接待的规格大体相当，只有主宾先后顺序正好与迎宾相反，迎宾是迎客人员在前，客人在后；送客是客人在前，迎客人员在后。5.2.2、注意事项对于酒店来说，送客礼仪应注意如下几点：(1)准备好结账及时准备做好客人离店前的结账，包括核对小酒吧饮料使用情况等，切不可在客人离开后，再赶上前去要求客人补“漏账”。(2)行李准备好侍者或服务员应将客人的行李或稍重物品送到门口。(3)开车门酒店员工要帮客人拉开车门，开车门时右手悬搁置车门顶端，按先主宾后随员、先女宾后男宾的顺序或主随客便自行上车。5.2.3、告别送走客人应向客人道别，祝福旅途愉快，目送
25、客人离去，以示尊重。5.2.4、送车如要陪送到车站、机场、码头等，车船开动时要挥手致意，等开远了后才能够离开。5.3、迎送事务5.3.1、事前准备 迎送身份高的客人，事先在机场、车站、码头安排贵宾休息室，准备饮料。派人到机场等候客人，代替办理相关手续和提取行李。到达酒店后播放高雅的音乐，以消除客人旅途疲劳，另外，也可准备一些最新报纸、杂志。员工要训练有素，从而给客人留下美好、愉悦的第一印象。5.3.2、协助工作 指派专人协助办理相关手续及机票、车、船票和行李提取或托运手续等事宜。重要代表团，人数众多，行李也多，应将主要客人的行李先取出，最好请对方派人配合，及时送往住地，以便更衣。5.3.3、接
26、待过程中 必须严格履行酒店接待工作制度和其他有关规定，自觉维护酒店的声誉。5.3.4、住店后 掌握客房入住情况，制作有关客房入住情况的各类报表，为酒店的经营管理工作提供准确的资料，并通过电脑、电话、单据、报表等方式和途径，把客人的有关资料传递给各部门。5.3.5、重视分别接待 在酒店门口，不要千篇一律地写上“Welcome”一词，而应根据不同国籍人员到来之前时，随时换文种。如果装上电动旋转式的大字标语牌，不断旋转亮出各国语言，会给客人一种宾至如归的亲切感。在客人住的房间里，再挂上一面小小的所在国的国旗，桌上放着印有该国语种的报刊，相信酒店与客人之间的感情距离会明显缩小。5.4、接待礼仪5.4.
27、1、客人到达时，要热情主动地问候客人。这可以说是礼貌服务的第一步。问候时要使用“先生”、“小姐”等礼貌称呼，使用“您好”、 “早上好”、“晚上好”等问候语。5.4.2、接等客人时，要全神贯注，与客人保持目光接触。5.4.3、平等待客，不得有所歧视，无论是白人还是黑人、贫穷或是富有、国内同胞或是外国游客，都应一视同仁，平等对待。5.4.4、为客人服务时，应遵循先主后次，先女后男的原则。5.4.5、送别客人时，应主动征求客人对于酒店的意见，并致以“不足之处请多包涵”、“欢迎再次光临”、“再见”等客气用语。五、经营策略1、 主要部门负责人1.1、餐饮部：餐饮部经理。主要负责对酒店内入住客人对早餐及订
28、餐的需要与酒店配套引入的饭店进行协调。1.2、休闲项目部：休闲项目管理经理。主要负责对酒店内入住客人对休闲项目的需要与酒店配套引入的休闲项目经营者之间的协调。1.3、综合客房部：客房服务经理。主要负责对客房、总台、礼宾部的日常管理及突发情况处理。1.4、销售部：销售部经理。主要负责酒店团体订房、协议订房等。2、 节假日的经营策略 针对节假日的订房情况预判进行有针对性的营销，团购等活动。并针对客房进行简单处理满足特殊节假日的个性化需求。3、 宣传策略 宣传的手段和方法多种多样。本酒店主要采取网络宣传、电视宣传、广播等形式进行宣传提高酒店的知名度。但是最主要的宣传手段是通过酒店的日常经营，通过顾客
29、对本酒店的认同，利用顾客的人际网络来达到宣传的效果。前期宣传：大规模，高强度，投入较大。后期宣传：重视已有顾客关系管理，借此进行口碑营销。针对节假日，开展有针对性的促销策略如发传单等。4、 满足客户多元化的需求客户对于酒店的需求是多元化的，这包括了两个方面。首先不同客户对酒店客房有着不同需求，作为本酒店的定位就是在度假休闲和商务客户中寻找平衡点，满足不同客户的对酒店客房的需求。其次不同客户对于酒店的服务需求也是存在不同的，有些客户是以商务差旅为主要目的进行住宿，更多会对配套设施和交通便捷度有要求，还有一些客户是以度假休闲为主要目的进行住宿，他们会更强调客房的舒适度和周边餐饮、购物的便捷度。满足
30、客户多元化的需求不仅仅可以提高酒店本身的服务及品质，也可以给酒店带来良好的口碑及稳定的客源。5、未来现象与趋势5.1、酒店在预订技术、服务技术、产品设计技术等方面的全面滞后，使得行业内部的竞争只能长时间集中在资本规模、关联业务、利润让渡等层面上。5.2、酒店业目前整体处于供大于求状态，外资新增投资的可能性不大，但境外酒店管理公司进入国内市场的速度将加快，进入这一领域的方式主要为所有权收购、带资管理、合同管理、特许经营等，竞争激烈程度将加深。国有大型酒店集团存在较大的寻求外资并购的机会。5.3、从长远来看，随着经济发展以及工资水平全球化进程，人才竞争势必成为酒店业的生存竞争的焦点之焦点。5.4、
31、无论是“三资”或国有酒店都应该走同层次横向联合的道路。5.5、国有民营酒店总体上属于中小型酒店，在其发展过程中由于政策环境和市场机制的原因，发展一直不畅，在未来的发展中，受到的冲击也最大。但民营酒店在未来是个趋势。5.6、酒店营销的竞争将会出现在酒店提供产品的多样性与有效性。根据市场需求的变化发展多样化的产品是酒店在竞争中的致胜法宝。5.7、在旅游资本市场方面，一些符合条件的旅游企业将可以直接发行股票上市融资。通过资本市场走规模、多元化发展之路。5.8、酒店应在广泛的市场调查的基础上，对整体市场进行科学有效的细分并从中选出一个或几个细分市场作为自己的目标市场，集中人力、物力、进行集中的市场营销
32、。在集中营销的基础上，酒店应突出自己产品竞争对手的差异，以差异求得竞争的优势。5.9、酒店文化越来越受到客人追捧，创建独具特色的酒店文化成为塑造酒店优势品牌的一部分。5.10、由于竞争不断加大，劳动力市场活跃，加快了酒店业员工流动速度。5.11、环保意识风起云涌的今天，绿色客房已经从创新走向了成熟。5.12、随着本世纪IT技术等高新技术的更新，客房的创新也尽显高科技的踪迹。行业信息化、网络化成为新的趋势六、酒店成立的成本酒店成立的成本包括：酒店管理公司的注册成立及人员招聘、培训、商铺的招商引资、酒店的装修、酒店的物料采购。酒店成本投入表：项目金额（万元）备注投资管理公司注册成立200万元包括办
33、公层的装修及设备采购员工招聘及培训20万元酒店大堂装修400万元2万元/平方米酒店客房装修9060.75万元0.45万元/平方米酒店易耗品及设备采购150万元按每间客房5000元计前期商铺招租宣传投入19.5万元以预计收入的3%计前期酒店宣传营销投入43万元以总运营成本的10%计合计9893.25万元七、经营效果预测与分析1、 预计营业额1.1、商铺部分可预计租金收入项目面积（）规划用途租金/元/月全年租金备注一层1341.1沿街商铺250402.33万元不包含酒店大堂约为200平方米。二层1385.8咖啡厅150250万元可用于酒店客户商务洽谈。三、四层3082.2饭店100370万元可配套
34、酒店早餐及送餐。五、六层2869.3康体休闲80275.45万元停车库291个停车位/整体打包招租。合计1297.781.2、客房部分可预计营业额根据前期市场调查情况，该酒店的全年入住率不低于70%，客房成交以均价300元/间（包括可能存在的协议价及团体价）计，全年可预计收入为2299.5万元。2、 预计各项费用支出2.1、大楼租赁：该栋大楼共计约为27000平方米，目前租金为55元/平方米/月，全年租金共计：1782万元。2.2、酒店的经营成本（指客房清洁和使用所产生的成本）控制在其客房价格的10%以内，酒店的运作成本（指人工等成本）控制在200万元/年。以1.2预计收入情况计，酒店的运营成本预计为429.95万元。其中酒店所需配套的早餐及送餐服务可与承租三、四楼的酒店签约，以实际使用的情况根据协议定价计费。3、投资经营回报3.1、全年毛利：3597.28万元-2211.92万元=1385.36万元3.2、酒店总投资：9893.25万元3.3、收回投资回报的年限：7年
