姜堰在售楼盘调研报告30p.doc

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1、2012年姜堰在售楼盘调研报告1、德驰金郡项目名称：德驰金郡项目定位英伦风范亲水社区配套情况项目姜堰二中、二附中、东桥小学、四中分校 、城东派出所 。 位置姜堰大道859号（老通扬运河北边）主力面积89-132平米规模指标占地面积:37084平方米建筑面积:92710平方米 价格区间（元/平米）均价5100元/平方米，特价房3998元物业类型洋房、多层、18F,29F高层去化情况多层去化几乎100%，还剩2-3套，高层11# 47%，12#28%。总体评价：小区容积率较高，舒适度不高，但价格相对便宜，较吸引眼球。小区鸟瞰图：小区区位图：1、 推盘量一期2010年12月18日首次开盘，此次开盘推

2、出的4、5、6号楼，房源为多层 ，分别有两房和三房两种户型，共推出72套房源。二期德驰金郡2011年1月11日推出的多层7号楼，推出房源24套，均价4300元/，优惠是交2万预约金抵3万房款，开盘当天一次性付清99折，现24套房源已售罄。1、2、3号多层蓄水，预计春节后推出，具体时间未定。徳驰金郡2011年3月23日二次开盘，推出2、3号楼，共60套，为临水景观多层房，均价5200元/，现在一次性付款，96折，按揭98折。德驰金郡于2011年10月30日推出高层，面积为85的两房、130三房，均价4900元/，全款95折，按揭99折，2013年初交房。12月中旬将加推一栋高层。德驰金郡高层面积

3、为85的两房、130三房，全款97折，按揭99折，现买房最低首付仅10%。惊爆价3998元/起，2013年初交房。2、 户型配比两房两厅一卫50%，三房两厅两卫50%。3、 项目品质建筑风格：英伦风格4、 产品推广广告语：德驰金郡，将英伦生活空运至姜堰。外立面色调：暖色。5、优劣势分析优势：1. 离学校较近，附近教育设施发达，上学方便；2. 价位相对于老城区，较便宜，而且特价房3998比较吸引人；3. 小区现在进入到中后期销售，没有后续再开发的房屋劣势：1. 位置相对来说较偏，周边配套不齐全；2. 小区较小，入住率不高，人气不足。3. 东边3栋29F的高层，挡住边上的建筑和后边的高层采光。 6

4、、客群分析：购房人群多为下面乡镇的生意人员，为小孩上学的学区房。 7、下次开盘时间： 还有3栋小高层未开盘，开盘时间未定。2、嘉中名苑项目名称：嘉中名苑项目定位新加坡花园住区配套情况毗邻姜堰人民医院，农业银行，东有姜堰四中，西邻姜堰中学，旁边还有东桥小学，东桥幼儿园位置振兴路和古田路交叉口主力面积46-156平米规模指标总用地面积34273平方米总建筑面积12万平方米。价格区间（元/平米）均价7200元每平米，一次性9.4折，贷款9.7折物业类型高层，商铺去化情况22.31%总体评价：小区位置较优，配套设施齐全，但是价格较高。 小区鸟瞰图：1、 推盘量 一期2011年十月四日推出，目前在售的还

5、有50几套，全款9.3折，贷款9.6折，一期2013年年底交房。二期2011年12月30日推出2#，3#面积在46-156平米，均价在7200元，全款9.4折，贷款9.7折。2、 户型配比 一室一厅，两室两厅，三室两厅 面积46-156平米3、 项目品质 建筑风格：新加坡风情4、 产品推广 广告语：姜中边，公园旁，学府名邸； 色调：暖色调5、优劣势分析优势：1、在主城区市中心里，配套设施齐全，学校，公园，医院都在附近，生活方便；2、楼间距较其他小区大，采光好；3、贴近大自然，空气清新，休闲娱乐好去处；劣势：1、价格太高，购买力不高； 2、小区容积率太高，比较拥挤，舒适度不高6、客群分析购房人群

6、多为学区房和养老房居多。7.下期开盘时间3、锦宸国际花园 小区实景：项目名称：锦宸国际花园项目定位水景地产，三边环水配套情况市政府基础物业用房，娱乐健身设施，休闲场所位置姜堰市马广路219号主力面积140平米规模指标占地面积:45356平米建筑面积:9.8万平方米价格区间（元/平米）均价5600元每平米，全款9.6折，按揭9.8折，2012年5月交房物业类型排屋、小高层，院落式商铺和高层商业综合楼去化情况小高层总共剩20套，户型140平米。总体评价：环境不错，但是位置相对较偏。1、 推盘量 锦宸国际花园共有别墅52户，小高层130户。小高层将于1月8日开盘，2012年5月交房，面积90-170

7、平方米，开盘均价5400元/，物业公司为恒佳，物业费别墅2元每平米，别墅将卖现房。390万一套2、 户型配比总户数182户，别墅52套，小高层130套。当期交房户数130户，90-170平米3、 项目品质建筑风格:简约风格4、 产品推广广告语：色调：浅黄色和红色5、 优劣势分析优势：1、 小高层是统一安装地源热泵系统，别墅是一户一套地源热泵系统，别墅还采用地暖系统；2、 户型设计较合理，没有不通透的户型3、 容积率低，舒适度较高。劣势：1、 小区里面没有什么特别的景观小品和组团绿化；2、 小区户数太少，后期物业费较难收，请不到非常好的物业公司。6、 客群分析 购房人群多为改善性需求。 7、下期

8、开盘时间：具体时间未定 4、宏博锦园 小区实景：项目名称：宏博锦园项目定位电梯多层洋房，励才中学，姜堰中学学区房18万平方米西班牙中央生活社18万平方米西班牙中央生活社配套情况市政府基础物业用房，娱乐健身设施，休闲场所位置姜堰市马广路219号主力面积140平米规模指标占地面积:34183平米建筑面积:98820平方米价格区间（元/平米）均价6000元左右，现办理VIP卡，付5万抵7万另有团购活动（教师医生5人以上）有1万优惠，开盘当天一次性9.7折，贷款9.9折物业类型电梯多层、高层，去化情况2012年5月27日开盘，推出7,8,9栋高层，总共128套面积80-130平米项目简介：宏博锦园小区

9、位于励才路的西侧，南靠长江路重点学校“励才中学”、“南苑中学”，北面省重点中学“姜堰中学”隔河相望。小区共由8栋高层、6栋电梯花园洋房组成，多层：7层，1梯2户。高层：17、22层，2梯2户、2梯3户。宏博锦园现预约办理 vip 卡付 5 万抵 7 万,均价预计6200元/。预计2012年5月开盘。目前均价6000元，交房时间在2013年年底。可能明年6月份就交房。7、 推盘量 小区共由8栋高层、6栋电梯花园洋房组成，多层：7层，1梯2户。高层：17、22层，2梯2户、2梯3户。一期推出2012年5月27日开盘，推出7,8,9栋高层，总共128套。户型配比总户数594户，多层168套，小高层4

10、26套。现在在售的是最北边2栋高层 和一栋多层8、 项目品质建筑风格:简约风格9、 产品推广广告语：学区房，公园边色调：浅黄色和酒红色10、 优劣势分析优势：1、 靠学校较近，上学方便学区房；2、 纯住宅小区，比较安静舒适，不会显得吵。3、 容积率较低，舒适度较高。劣势：3、 小区里面没有什么特别的景观小品和组团绿化；2、 户型面积偏大，小户型面积比例较少。11、 客群分析 购房人群多为学区房要求。 12、下期开盘时间：具体时间未定5、中天清华园项目名称：中天清华园项目定位宜居生态楼盘，教育地产，精装修单身公寓。配套情况超市：苏果超市，菜场：南苑菜场、小梁山菜场酒店：黄河大酒店 花园大酒店休闲

11、娱乐：威仕堡健身房学校：姜堰中学，励才中学，罗塘小学，南苑小学交通：7路(姜中南大门下)位置姜堰中学南大门对面主力面积精装修小户型9#，46-79平米规模指标总用地面积94194平方米总建筑面积294753万平方米。价格区间（元/平米）均价7500元每平米，三年返租15%，1-3年可原价回购物业类型高层，商铺去化情况22.31%项目简介：中天清华园位于姜堰市区，东邻人民公园，北邻姜堰中学，西邻人民路。由泰州市中天房地产开发有些公司开发，周边医疗设施齐全，姜堰第一人民医院，第二人民医院近在咫尺，省级重点中学，姜堰中学，姜堰五中，励才中学环抱总占地为 94194，总建筑面积为294753。由14栋

12、住宅和2栋精装修公寓组成。小区鸟瞰图：5、 推盘量 一期小公寓2010年推出，价格4900-6900不等，物业费1.5元，一期2011年年底交房。二期2011年8月16日8月18日开盘，推出9#面积在46-79平米，均价在6800元，分面积优惠50-200元每平米，另外一次性9.7折。9#于2012年4月30日交房。6、 户型配比 一室一厅，一室两厅 面积46-79平米，目前两栋小公寓472户已交付7、 项目品质 建筑风格：简约风格8、 产品推广 广告语：市中心，公园旁，全配套，姜中河对岸； 色调：冷色调5、优劣势分析优势：1、在主城区市中心里，配套设施齐全，学校，公园，医院都在附近，生活方便

13、；2、目前小公寓是现房，即买即住，而且可以返租回购；3、车位配比1:1，停车方便，绿化能够得到维护；劣势：1、价格太高，购买力不高； 2、小区容积率太高，楼间距较小，采光受影响，小区比较拥挤，舒适度不高6、客群分析购房人群多为学区房。6、东方明珠城 小区实景：项目名称：东方明珠城项目定位宜居生态住宅18万平方米西班牙中央生活社18万平方米西班牙中央生活社配套情况姜堰二中、姜堰二附中、姜堰四中分校、姜堰四中、实验小学及东桥小学。拥有近6000平米中央水景花园。位置姜堰市姜堰大道1068号主力面积80-140平米，首付2万上学区房，规模指标占地面积:15302平米建筑面积:15302平方米价格区间

14、（元/平米）多层均价3300元每平米起售，高层4700，多层5100元。全款9.8折，按揭9.9折，2012年年底交房物业类型多层，小高层去化情况小高层总共剩20套，户型140平米。总体评价：项目位置较偏，价格相对便宜，上学比较方便。12、 推盘量东方明珠城现在销售的是最后一期，于2011年6月18日加推76套房源，面积在88-125平米，均价在5200元每平米优惠1个点。于2011年8月推出3栋小高层，1栋多层为100套房源，面积在80-135平米户型配比户数158户，主要以三房为主，配有少量的小户型13、 项目品质建筑风格:简约风格14、 产品推广广告语：学区房，中央景观小区色调：浅橙色1

15、5、 优劣势分析优势：1、 多层价格相对比较便宜，性价比高；2、 学区房，上学方便。3、 容积率低，舒适度较高。4、小区基本已经成型，后期没有在开发的工程。劣势：4、 小区规模太小，后期物业费很难收取，；5、 位置相对于老城区的楼盘，位置上较偏，配套不是很齐全。16、 客群分析 购房人群多为刚性需求，和对小区价位有讲究的小区。 7、蓝岳首府项目名称：嘉中名苑项目定位姜堰首席花园式住区配套情况毗邻姜堰市政府、三水学校、银行内部娱乐会所，基础娱乐健身设施，物业用房位置姜堰市姜堰大道99号主力面积80-160平米规模指标总用地面积63650平方米总建筑面积241229平方米。一期占地面积37932平

16、米，建筑面积16万平米价格区间（元/平米）优惠为：低首付5.8万，月供1800元，面积80-160平，均价5000元/，另新增十套特价每平方让利680元物业类型25-32F高层，商铺去化情况20%总体评价： 蓝岳首府是蓝岳集团进驻姜堰的首个项目，项目北至姜堰大道，南至罗塘西路，东至上海路，处于姜堰市城市新城板块，未来的政府聚集地。项目总占地面积为63650.4，总建面241229；其中一期占地37932，一期建筑面积约160000，由2栋商业和5栋高层住宅组成。蓝岳首府规划为欧洲新古典品质社区，以皇家园林的氛围来演绎低调而奢华的新古典品质。蓝岳集团以“为生活更健康”为集团使命，打造集“居住、休

17、闲、娱乐、餐饮” 一站式全方位的城市综合体。小区鸟瞰图：9、 推盘量 一期2011年十月一日4#开盘，户型有95平米和127平米，均价在4788元每平米，一期2013年交房。2011年11月18日加推了1#，2#，面积在80-160平米，价格4788-5000元每平米，特价房4600，近期有买房送汽车的活动，活动截止到2012年3月4日2012年3月22日到现在，低首付5.8万，月供1800元，面积80-160平，均价5000元/，另新增十套特价每平方让利680元.10、 户型配比 两室两厅一卫，三室两厅两卫 面积80-160平米11、 项目品质 建筑风格：欧洲新古典主义12、 产品推广 广告

18、语：蓝岳首府姜堰首席花园式社区； 色调：浅黄色13、优劣势分析优势：1、价格便宜，优惠幅度大而且首府只需5.8万，性价比高；2、面积和户型选择性较大；劣势：1、绿化率低，容积率高，小区舒适度不高； 2、剩余房源以大面积的为主，难以销售。 3、一期交房时间较晚 4、位置靠近西城区，比较偏远，没有好的学区14、客群分析购房人群多为刚需和首改客户。15.下期开盘时间：时间未定，推3#，6#高层项目名称：蓝岳相府项目定位德式生活住区配套情况励才中学、五中、南苑小学、姜堰宾馆、菜场、各大银行等基本娱乐设施位置姜堰市人民中路106号主力面积85-135平米规模指标总用地面积78280平方米总建筑面积28万

19、平方米。价格区间（元/平米）一期2#7#均价5300元每平米，购房一次性享受9.7折，贷款9.9折，再享受11888元，3#均价在5300元每平米全款9.5折，贷款9.7折物业类型16-33F高层，2-7F沿街商铺去化情况52%总体评价：蓝岳相府项目是由蓝岳集团进驻姜堰后打造的第二个大型高档、高层住宅社区，且被评为姜堰市首席国家康居示范小区。项目北侧为长江西路，东侧为人民中路，南侧为规划路（体育路），西侧为规划路（前进路）。项目总占地78280平米，总建筑面积约280000平米，由沿街商铺与高层住宅组成。建成后的蓝岳相府将展现原汁原味的德式生活元素，体现德式建筑庄重与雅致的独特气质，呈现高品位

20、格调的德式风情。 8、蓝岳相府小区鸟瞰图：13、 推盘量 一期2011年10月22日推出2#，7#共158套，全款9.7折，贷款9.9折，一期2013年年底交房。二期2012年3月加推出3#均价在5300元，全款9.5折，贷款9.7折。14、 户型配比 两室两厅，三室两厅 面积85-135平米15、 项目品质 建筑风格：德式风情16、 产品推广 广告语：最德国，醉生活； 色调：浅黄色5、优劣势分析：优势：1、在主城区市中心里，配套设施齐全，学校，公园，医院都在附近，生活方便；2、价格较其他家楼盘便宜，性价比高；3、小区停车位较多，配比较高，后期业主停车方便劣势：1、一期交房时间较晚，到2013

21、年12月31日。 2、小区容积率太高，比较拥挤，舒适度不高6、客群分析购房人群多为学区房和刚需客户局多。7.下期开盘时间：具体时间未定9、东方不夜城项目名称：东方不夜城项目定位一站式购物中心，四星级酒店，高档公寓，写字楼综合体项目配套情况南邻新市民广场、步行街，北接锦宸、苏果商圈，西与黄河大酒店隔路相望，东临三水河休闲绿化带。基础物业用房，健身娱乐设施位置姜堰市人民中路99号主力面积90-130平米规模指标总用地面积79479平方米，包括3502平米的规划道路面积和75977净面积总建筑面积236070平方米。价格区间（元/平米）均价6250元每平米，一次性9.5折，贷款9.8折物业类型高层，

22、写字楼，公寓，酒店，商铺去化情况85%总体评价：小区位置较优，配套设施齐全，但是价格较高，建筑密度40.3%，容积率2.97，最高建筑98.7米。 小区鸟瞰图：17、 推盘量 一期2010年11月25日推出7#精装修贵族小公寓，面积在53平米，价格7000元每平米，存2万抵4万，后期小公寓8800元每平米，全款9.3折，贷款9.9折。二期2011年10月31日推出13#面积在90-130平米房源在100套左右，均价在6200元，全款9.3折，贷款9.7折。三期2012年7月份推出下一期高层18、 户型配比 一室一厅，两室两厅，三室两厅，四室两厅19、项目品质 建筑风格：新古典风情20、 产品推

23、广 广告语：普罗旺斯的浪漫风情； 色调：暖色调，咖啡色21、优劣势分析优势：1、在主城区市中心里，配套设施齐全，学校，公园，医院，超市都在附近，生活方便；2、小区开发的较早，现在已近初步成型；3、开发商为全国房地产100强企业，企业实力较强；劣势：1、高层价格高，性价比不高； 2、小区容积率太高，比较拥挤，舒适度不高 3、小区里面有商业，相对于比较凌乱，噪音会比较大。6、客群分析购房人群多为生意者，年轻刚需客户。7.下期开盘时间：2012年7月份10、东方巴黎城项目名称：东方巴黎城项目定位景观居所,宜居生态地产,公园地产,花园洋房配套情况未来东桥小学将整体嵌入项目周边。内部建有双语幼儿园，拥有

24、自然的生态河、组团公园、亲子乐园、服务缤纷的会所和商业街、篮球场、网球场、幼儿园等位置姜堰市人民南路1号主力面积80-130平米规模指标总用地面积533600平方米总建筑面积100万平方米。价格区间（元/平米）5号楼价格4480元/，全款95折，按揭99折。物业类型多层，小高层，商铺去化情况住宅74%，商铺82%总体评价： 东方巴黎城项目占地面积约为800亩，位于姜堰城南经济区域，人民南路上，与老城区相隔5分钟车程，社区内设有三大特色广场，主入口处为占地20000的凯旋门广场、中心处是占地15000的协和广场、次入口处是占地10000的拿破仑广场；香榭丽舍大道500米宽贯穿整个小区，30000

25、巴黎公园。小区鸟瞰图：21、 推盘量 一期2010年5月8日推出高层、多层开盘，均价4000元/平方米，高层是明年9月底入住，多层明年5月底入住。二期东方巴黎城维宫第三批景观多层将于9月23日隆重开盘,届时将推出住宅95套，商铺30套，住宅均价为4300元/，现正火热登记中，办卡优惠：存1万抵2万 存2万抵4万 存3万抵6万。截止到22日，办卡结束。22、 户型配比两室两厅，三室两厅 面积80-130平米23、 项目品质 建筑风格：法式浪漫风情24、 产品推广 广告语：普罗旺斯的浪漫风情； 色调：暖色调，深黄色。5、优劣势分析优势：1、小区容积率较低，舒适度较高；2、小区绿化较其他小区绿化要上档次；3、开发商为全国房地产100强企业，企业实力较强；4、价格比较便宜，性价比较高劣势：1、位置靠南，比较偏远，配套设施差； 2、小区工程量太大，后期对于之前的买房客户生活上有一定影响 3、小区做不到人车分流，后期停车隐患较大。 4、靠近汽车站，相对于外部的人文环境不是很好，比较乱6、客群分析购房人群多为学区房和养老房居多。