云南大理金沙洲度假村项目商务计划书52页旅游地产.doc

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1、 大理金沙洲项目对外寻求合作云南大通洱海国际度假地开发有限公司目 录第一部分 摘要第二部分 项目概况第三部分 管理团队第四部分 公司简介第五部分 公司战略第六部分 市场分析第七部分 项目定位及策划建议第八部分 项目财务测算数据及公司资金需求第一部分 摘 要云南大通洱海国际度假地开发有限公司致力于将公司打造成云南及滇西专业的旅游房地产开发企业、同时着力打造全国一流的，具有鲜明地方民族特色的旅游房地产品牌，我们的奋斗目标：是把公司最终做成具有创造力的、公众型的地产企业。我们的企业口号是：用心筑就美好生活。作为云南大通洱海国际度假地开发有限公司的投资方云南大通房地产开发集团有限公司，到目前为止，开发

2、总量近50万平方米,销售过10亿,在云南省大理市的房地产行业中,2005至2006年度创造了年度销售量本市第一的记录，引领大理房地产市场价格，商品房销售的市场份额曾占到当地的50%以上。集团核心企业云南大理大通房地产开发有限公司是大理首家具有二级开发资质的房地产公司，银行AA+信誉等级授信。目前，大通地产公司正处于转型和整体上台阶的阶段。现正实施以现代企业制度为核心的法人治理结构的建立与完善，奠定了集团的战略布局与产业布局，形成一整套成熟的城市综合体开发模式、积极进取和奉献精神的管理团队，构建了广泛的社会资源，建立了具有相当规模基础之上的可持续发展的能力。项目概述部分：2007年10月31日云

3、南大通房地产开发集团专门成立了云南大通洱海国际度假地开发有限公司（以下简称洱海国际），作为开发大理金沙洲项目的公司。洱海国际注册资本金人民币5000万元，该公司产权清晰，无任何债权债务。目前与大理经济开发区国土局签订大理金沙洲200亩土地出让合同并已办理104.9亩土地使用权证（且尚有二次供地约94亩）。该项目占地面积约294亩，其中：别墅57180平方米；酒店式公寓132000平方米；酒店面积41000平方米；会所及配套设施面积9000平方米。共计可开发239180平方米，分5年开发完毕，自有资金2.5亿即可撬动该项目。预计可实现销售收入约20.17亿元人民币，项目总成本约 12.65 亿元

4、人民币，税前利润可达到约 7.52 亿元人民币。该项目投资利润率为 59.42 ，自有资金投资利润率为 300.8 。对大理金沙洲项目合作方案条件如下：1、 转让洱海国际股份 （注册资本人民币5000万元）。（1） 收回获取金沙洲项目隐形成本人民币 亿元，不列入金沙洲项目开发成本（ 年 月 日前收回 亿）。（2） 我方保留洱海国际注册资本 （即人民币 万元），原在金沙洲项目的投资全额退回（约 亿元， 年 月 日前退回）。2、 金沙洲项目的开发资金组织由控股方完成（该项目的项目融资纳入开发使用），原则上我方在金沙洲项目不再投入资金。3、 金沙洲项目资金溢起后，双方按股比拆用。4、 股份转让后双方

5、按公司章程及修正案开展工作。该项目土地于2007年5月26日以每亩143万元拍卖取得，之后不到两个月，大理一宗77亩的土地（该地块与金沙洲地块在区位优势相比，差距巨大），拍卖价涨至每亩381万元。目前相关评估部门，已将金沙洲地块价值提至每亩380万元。金沙洲地块已明显增值，由于该地块三面临水，在洱海区域乃至全国具有唯一性。因此，今后仍有较大的升值空间。合作方通过与洱海国际的战略合作，将获得业已成熟的大理金沙洲项目。同时，通过大通公司的社会资源便可进一步开发云南及西南地区的黄金旅游及度假房地产市场，还能获得较为完整的、极具专业素养的大通管理团队。公司通过与合作方对大理金沙洲的合作，大通专业团队将

6、把近十年来对地产以及旅游地产的潜心研究的积淀和激情投入到大理金沙洲“洱海龙湾”项目中，并把这一项目模式移植到滇西黄金旅游线的重要节点上，以时间换空间的方式，将能积极布局并储备滇西片区的土地及项目即:大理、丽江、香格里拉、瑞丽、怒江等区域市场，双方通过战略性合作优势互补、资源共享、共享成果，都能取得巨大的经济效益和较为长远的经济利益，这是双方终极利益诉求。洱海国际公司通过与合作方的战略合作，依托合作方雄厚的资金实力支持，即可改变目前的经营态势和提升企业的竞争能力，尽快完成云南黄金旅游线上的战略布局,打造专业化、公众型的旅游地产企业。第二部分 项目概况金沙洲地块位于云南滇西北旅游中心城市大理，苍山

7、东侧，洱海南岸，与西洱河出海口遥遥相望，西接洱海公园，北眺洱海金梭岛、观音阁，茫茫苍山全景在远方展开；东依大理洲政府，与大理区域行政中心紧密相连。机场、高速、国道等交通枢纽四通八达。项目地块为综合性质用地，总占地面积680亩（我方项目占地面积约294亩），滩涂面积广阔、海岸线丰富，以苍山为天幕、洱海为背景的自然天象，奠定了项目定位的景观视野。大理是最适宜人类居住的地区之一，年平均温度15摄氏度，因此被誉为“风花雪月大花园”。“苍山十九峰”，西列为屏，气势磅礴，雄伟壮观；碧绿洱海，南北走向，起伏延绵，风景秀丽，“大理三月好风光”，“蝴蝶泉”，“五朵金花”，“风”“花”“雪”“月”，“天龙八部影视

8、城”，大理有着独特的风土人情，丰富的旅游资源。该项目占地面积约294亩，以每亩143万元的拍卖价格取得。项目各项指标：该项目占地面积约294亩，其中：别墅57180平方米；酒店式公寓132000平方米；酒店面积41000平方米；会所及配套设施面积9000平方米。共计可开发239180平方米，分5年开发完毕，自有资金2.5亿即可撬动该项目。预计可实现销售收入约20.17亿元人民币，项目总成本约 12.65 亿元人民币，税前利润可达到约 7.52 亿元人民币。该项目投资利润率为 59.42 ，自有资金投资利润率为 300.8 。项目总体定位大理规模最大、档次最高的，集旅游、居住、休闲、度假为一体的

9、高档度假社区。本项目是一个外向型房地产开发项目，如果仅作为一个普通的具有景观优势的住宅地产项目来开发，其产业可以延伸的价值空间就会丧失怠尽，不足以走向全国市场。中国正在从制造业大国向服务业大国转变，经济的快速发展造成了度假市场的需求拉动和供给拉动，度假公寓正在急剧发展。大理是集五顶桂冠于一身的中国优秀旅游城市，更是休闲式度假的胜地，关于大理度假公寓的发展前景是毋庸质疑的。找到地产与酒店的结合点是项目的重点。我们认为，在本项目内酒店、公寓、别墅、花园洋房统统都是休闲度假地产的范畴。通过四星级度假公寓的开发带动高层公寓的销售，通过五星级酒店开发带动低层高档住宅的销售。度假式公寓的开发，第一、为社区

10、提供了一个设施齐全、服务到位的高档会所，提升项目品质。第二、社区休闲度假的生活模式最直接的体现，为项目注入度假经济的附加值。第三、酒店经营是社区投资者的价格标杆，增强客户投资信心。第四、公寓、低层高档住宅均可作为酒店项目的补充。体验式消费是大势所趋，打造休闲度假地产才能充分利用大理丰富的旅游资源、才能最大体现本项目得天独厚的自然资源价值。第三部分 管理团队作为云南大通洱海国际度假地开发有限公司的投资方：云南大通房地产开发集团有限公司的核心企业大理房地产开发有限公司是云南省建设厅批准的二级资质的房地产开发企业。公司于1998年8月成立，是大理地区房地产的主导企业之一，也是集团在滇西地区的主干企业

11、。从1999年起，已成功开发完的项目有“花韵兰湾”（1至3期）、 “正阳时代广场”、“鹤庆兰庭”等十个项目，优良率100。尤其以“正阳时代广场”和“花韵兰湾”为代表，树立了公司旧城改造、高尚楼盘开发的市场典范，形成了公司独特的市场竞争能力。到目前为止，云南大通大理房地产开发有限公司的开发总量近50万平方米,销售过10亿,在云南省大理市的房地产行业中,2005至2006年度创造了年度销售量本市第一的记录，引领大理房地产市场价格，商品房销售的市场份额曾占到当地的50%以上。公司具有较强的学习能力，虽地处内陆，但整个公司的经营管理、设计理念都来源于沿海发到地区，以国内外先进的设计团队建立了广泛的联系

12、，公司定期组织中、高层领导干部到沿海地区观摩和学习，用心学习并体会国内先进房地产企业设计和管理理念，并把这些成功的理念移植到公司的日常管理之中，形成了一整套的学习激励机制。在公司内部逐渐培养一种浓郁的学习氛围，此项制度是我们能一贯领先于当地企业的信心之根本保证。目前,公司完善并实施以现代企业制度为核心的法人治理结构，确立了今后公司的战略布局与产业布局，形成了具有独到的旅游地产眼光、积极进取和奉献精神的管理团队，构建了广泛的社会资源，建立了具有相当规模基础之上的可持续发展的能力。管理团队主要人物简介u 董事长梁 津 男，44岁，硕士研究生，云南省政协常委、云南省工商联常委、昆明市五华区人大代表。

13、具有独到的投资眼光和广泛及深厚的人脉资源。u 总经理陈晓彤男，汉族，1967年9月，籍贯云南大理，大专学历，高级经济师职称。云南大通集团副总裁、云南大通大理房地产开发有限公司总经理。具有较强的专业素养和驾驭复杂局面的组织才能，和独到的地产投资眼光。u 财务副总杨迎伟男，白族，1963年5月生，籍贯云南大理，中专学历。云南大通大理房地产开发有限公司副总经理。具备较强的财务知识和丰富的财务管理经验，同时具有丰富的对外投融资经验和项目管理经验。u 营销副总张晓帆男，汉族，1967年1月13日生，籍贯广东开平，研究生。云南大通大理房地产开发有限公司副总经理。地产营销专家，具有丰富的实战经验。u 技术总

14、工李益斌男，白族，37岁。建筑结构工程师，国家一级注册建造师。先后主持了回民新村、泰安路商住楼、兴隆园小曲、正阳时代广场等项目，共计约20万平方米，所主持工程除泰安商住楼工程质量为合格外，其余均被评为优良。 公司战略顾问中国著名地产策划大师王志纲大理州旅游开发集团董事长和佳轶大理州旅游局局长张碧波云南财经大学旅游系主任赵剑博著名画家赵青美国LAND设计公司北京天伦分时度假有限公司第四部分 云南大通洱海国际度假地开发有限公司简介云南大通洱海国际度假地有限公司成立于2007年7月，公司经营范围：房地产开发及经营，旧城拆迁改造，酒店经营管理、建筑材料、装饰材料、普通机械及配件、电器机械及配件、五金交

15、电、工艺美术品、金属材料的销售。出资方式及股权比例1、 甲方出资人民币4000万元（大写肆仟万元），占公司股份的 80%，即拥有公司80%的股权，出资方式为现金。2、 乙方出资人民币1000万元（大写壹仟万元），占公司股份的20%，即拥有公司20%的股权，出资方式为现金。3、注册资本金到位时间：2007年7月23日公司产权清晰、明确。第五部分 公司战略 云南大通洱海国际度假地开发有限公司致力于将公司打造成云南及滇西专业的旅游房地产开发企业、同时着力打造全国一流的，具有鲜明地方民族特色的旅游房地产品牌，我们的奋斗目标：是把公司最终做成专业化、公众型的旅游地产企业。今后五年公司的战略布局：围绕滇西

16、三条黄金旅游线：以大理洱源剑川丽江香格里拉；大理丽江怒江；大理保山腾冲瑞丽的重要节点上复制并拷贝类“洱海龙湾”旅游地产项目模式。形成具有鲜明地域和民族特色的集旅游、度假、休闲为一体综合性旅游地产开发项目。战略设计的依据1、 政策背景：云南省确立了建设旅游文化的绿色大省的战略，从宏观政策层面，可得到省、市及地方政府的大力支持。2、 滇西独特的旅游文化资源，在滇西片区汇集了多元的民族文化、厚重的历史积淀、得天独厚的自然资源、浓郁醉人的民族民族风情和2座国家级历史文化名城，具有世界感召力的旅游品牌香格里拉，世界自然遗产怒江三江并流，国家级地质公园苍山，独具魅力的东巴文化和摩梭文化，清澈洱海水，神奇的

17、玉龙雪山，全国十家佳小镇之手和顺乡等不甚枚举。3、 庞大的旅游人数，据统计滇西片区每年接待国内外游客1000万人次，每年以近15%的增长率向上递增，随着国力的不断增强，人均GDP3000美金的瓶颈，将在沿海发达地区不断被超越，度假旅游将形成趋势，并形成庞大的消费人群，持续增长已成为趋势，将随着全国带薪休假政策的实施，滇西片区将成为全国旅游度假地的首选之一。4、 区位优势和发达便捷的交通，滇西是中国通向南亚、东南亚的必经之地，区位优势十分明显，随着云南面向东盟和东南亚大通道的建设，现已初步建成高速公路、铁路、航空三维一体、便捷畅通的立体交通网络，滇西片区将形成公路、铁路和空中立体大通道。 5、

18、商业模式，项目将在一定的规模优势基础之上，以度假型酒店、酒店式公寓和产权式酒店、以及高尚住宅小区为一体的极具民族特色的综合性建筑群，引入先进的分时度假理念，星级管家服务体系，将打造出极具魅力的时尚旅游度假小区。6、 分时度假理念逐步成熟，已在中国探索出一条成功的模式，即富裕起来的人群和成功人士，购买分时度假商品给自己的父母和亲朋及子女享用，此一商业行为和购买动机非常贴近于中国的传统文化，将随着带薪休假政策的落实和不断推广，将具有广阔的市场前景和开发潜力。因此，沿着滇西黄金旅游线打造旅游度假小区和进行战略布局，投资时机上现业已逐步成熟。第六部分 市场分析一、 大理市房地产市场现状2007年第一季

19、度，全国70个大中城市中，大理二手住房销售价格同比上涨10.7，成为全国“涨幅较大的主要城市”第三名。2007年15月大理市房地产市场状况大理州的房地产市场80在大理市，大理市的房地产数据制表代表着大理州房地产市场的发展趋势。2007年15月大理市房地产行业投资持续快速上涨，投资累积完成4.23亿元，比上年同期增长71.2，占全是会固定资产投资比重32，投资结构优化，新开工面积、竣工面积、销售面积都在增加。l 房地产开发投资快速增长2007年2月同比增长53.2；3月同比增长52.7；4月同比增长55.5；5月同比增长71.2。其中住宅投资2.23亿元，同比增长23，低于全市房地产开发增长速度

20、，比重占到53；商业服务性营业用房投资2亿元；同比增长2倍，比重为47。l 供给需求旺盛，持续快速增长（1）新开工面积快速增长商品房全面增长，其中普通住宅稳定增长，别墅等高档住宅、商业营业用房等高速增长。2007年15月新开工33.49万平方米，同比增长85，其中，普通住宅15.31万平方米，同比增长32.2；经济适用房新开工1万平方米，别墅新开工9.89万平方米，同比增长1.99倍；商业营业用房4.93万平方米，同比增长84.4。（2）商品房竣工面积高速增长2007年15月竣工面积40.4027万平方米，同比增长2.79倍。其中，普通住宅10.9112万平方米，增长4.42倍；别墅高档公寓9

21、270平方米，增长4.79倍；商品房2.4229万平方米，增长5.28倍。（3）空置面积总量下降商品房空置面积为7230平方米，与去年基本持平；别墅刚当公寓空置面积大幅下降，从16132平方米下降到6043平方米；商业营业用房空置面积比去年增加了3040平方米。（4）需求旺盛2007年15月，销售总面积为16.42万平方米，其中期房12.82万平方米，现房3.6万平方米。（5）2月房价同比增长103.7；3月房价同比增长105；4月房价同比增长108.1；5月房价同比增长107.3。大理房价的快速增长有很多原因，其中包括大理本身的魅力，以及房屋建安成本的增加等，但最根本的原因还是供应不足。这里

22、的供应不足一方面是产量不足，一方面是土地供应不足。l 产量从房屋产量来看，虽然目前大理全州房地产开发企业多达106家，但近几年却只开发了120个项目，房屋竣工面积不多。请看下面一组数据：2004年，大理全州房屋竣工面积51万平方米，供求基本平衡。2005年，大理全州房屋竣工面积仅仅11.87万平方米，造成当面供应量严重不足，由于供小于求，导致2005年成为大理房价涨幅最大的一年，其中一些别墅项目的价格甚至成倍增长。到2005年，大理全州房屋竣工面积回升到52.02万平方米，但受2005年的住房消费需求影响，供应仍显不足。房价的增长惯性自2005年起一致陪伴着大理楼市，走过2006，走进2007

23、，走进国家建设部的视野。l 土地供应由于大理市的房地产开发量，在大理州中占相当大的比重（2006年大理全州完成房地产开发投资14.62亿元，其中大理市就完成12.1亿元），因此土地供应对楼市的影响，就以大理市为代表来分析。大理市房屋供应不足，在很大成都上是因为土地供应不足。据大理官方统计，2004年，大理市全年合同出让国有土地62宗，面积9.97公顷；办理划拨土地所有权补办出让手续123宗，面积27.94公顷。也就是说，大理市在2004年总共只出让土地37.91公顷，合568.65亩。由于开发商拿到土地后，正常情况下要一年以后才开发出来，因此大理土地供应对于房屋供应的影响，在2005年一下显现

24、出来，房屋供应量大幅下降，导致人们抢购房源，房价大涨。2005年，大理市全年合同出让国有土地156宗，面积114.46公顷，合1716.9亩，比2004年增加了3倍。按说土地增加了，房子也会增加，人们急买的心理应当减弱。但2005年的大理楼市，向人们传递这样的信息土地越来越紧张了，房价怎么会不涨呢？这种观念所营造的楼市氛围，将2006年的大理房价再次推向高潮。2007年15月，大理商品房销售平均价格为3000元/平方米，其中住宅均价为2500元/平方米。像大理这样自然风景优美、历史文化底蕴厚重的国际性旅游城市，如果对外销售，这个价格对有心到大理投资、置业的人来说，显然不高，目前，大理海西地区（

25、洱海以西）已无地可供，海东地区已被省外三家地产大鳄圈去了35平方公里开发用地，整个大理地区现已进入无地可供的窘境，而随着大理旅游地产项目进入成熟阶段，财富和交通不再是障碍，越来越多的中外名人入住大理，越来越多的知名开发商抢滩大理，大理将成为后来者的梦想，早到者的乐土。、大理土地的价值将同大理山水一样成为世界级的。二、大理市住宅市场需求特点（一） 高档住宅需求量大幅度上升最早也是最积极在大理置业的是艺术家、文化名人和明星。画家赵青很早就在大理置地建房，因为他自己设计的别墅特别另类，名声远扬，随后更多的艺术家和名人被吸引而来。方力钧、杨丽萍、王菲、唐季礼、凌峰等，他们代表的全球富人群体推动着高档住

26、宅需求大幅度上升。（二） 酒店式公寓需求量大幅度上升大理的自然资源、人文景观无疑让中产、小资最心醉。拥有一套观山望海的小型公寓既可满足度假又兼而投资，越来越多的昆明人到大理购置酒店式公寓证明这种需求方式。随着空间距离的进一步缩短，酒店式公寓需求将形成需求热潮。（三） 居民住房潜在购买力较大随着国家以及大理经济的持续发展，越来越多的本地居民在消费、投资渠道选择上倾向了房地产，大量的内部需求已经形成。三、市场调研内容本次调研在参考了康城周边项目的数据分析，依据本案的市场定位，有针对性地选取了下列有代表性的项目：竞争对手分析 与洱海天域相比优势 劣势1、三面临水与湿地公园连为一体 1、资金实力弱2、

27、建筑设计 2、开发产品复杂 3、营销优势 4、环境绿化 WS 5、生活品质 TO 1、外销市场日趋成熟 1、上市量大 2、产品丰富 2、前期投入大 3、资源性土地稀缺 4、本地需求增大 与大理山水间相比优势 劣势1、景观优势 1、价格高2、区位优势 2、资金实力弱3、社区成熟度4、环境绿化5、生活品质WS6、规划设计OT1、产品丰富、专业 1、上市量大2、资源唯一 2、前期投入大3、需求旺盛 机会 威胁近期大理市主要高档楼盘：项目名称开发商土地面积开发面积（平方米）产品类型销售均价价（元）销售情况洱海庄园上海实业集团400亩35万花园洋房及小高层公寓3600开盘大理山水间云南银海地产420亩2

28、5万别墅及花园洋房5000一期40%洱海天域中建穗丰地产300亩20万别墅14000一期80%感通别墅大理独秀地产300亩15万别墅700090%海东新区大连万达、香港瑞安、世纪金源35平方公里四、项目机会点分析1、 大理市场优势大理市风景秀丽、气候迷人，但土地资源却非常稀缺，尤其是滨海土地更是凤毛麟角，随着大理房地产外销市场的深入开发，本项目势必引起国内外各界人士的关注、追捧。随着滇西中心城市的建设，本地经济日趋繁荣，本地高档地产消费以及、投资群日益增多。为保护洱海，滨海开发已被国家限制，本项目几乎就是大理直接临洱海的唯一地块，其稀缺性不言而寓。2、 价格优势本项目因投拍较早，土地价格较低（

29、两个月后的同类土地拍卖价上涨了100%）随着大理外销市场的日趋火暴，高端地产价格逐年上涨，同类别墅产品均价已经达到14000元/平方米。为本项目提供了足够的价格空间。3、地段优势欢迎独具慧眼的您4、大环境成熟开发区及海东新区的核心位置，跟超大型湿地公园融为一体5、建筑风格吸纳民族元素，后现代主张，品味艺术与生活6、户型设计创新时尚，实用，曼妙精致兼容7、园林设计健康安全、生态环保8、物业管理优秀物业团队，提升生活服务l 独特的区位优势金沙洲地块三面临水，洱海水质常年保持在二类水质，大理洱海环境保护的经验已在全国推广，在大理目前无地可供的现况下，尤其弥足珍贵。大理独特的历史、人文积淀和丰富的旅游

30、资源优势，使大理成为可以与杭州相媲美的、独一无二的西部城市。金沙洲地块好比镶嵌于洱海之上的一颗璀璨明珠。l 项目的价格定位该地块的项目定位是针对沿海发达地区和国外市场，以及本地部分高端客户。与该地块相似的别墅楼盘，有洱海天域和感通别墅，目前洱海天域一期近100套别墅已全部售完，均价约10000元/平方米，感通别墅386套别墅已全部售完。上述两个楼盘的目标客户主要集中在上海、深圳等沿海和台湾等海外市场，上述两盘的区位优势与金沙洲相比仍有明显差距，因此金沙洲项目的客户定位是比较清晰和明确的，均价定位在12000元/平方米以上是比较合理的。我们将采取低开高走的方式，价位从10000元/平方米起步，逐

31、步跃升，最终在本地块打造出千万元级别的别墅楼盘。此营销策划思路，经多方咨询，已征得了众多专家的认同，均认为具有可造作性。第七部分 项目定位及策划建议l 项目景观定位：以苍山洱海为背景，引洱海水入社区，形成河道蜿蜒的水城，河道既是景观又可用以划分社区内不同区域中国民居现代版依然对外向型市场有较大吸引力，同时与水墨式苍洱景观融为一体、相得益彰。l 项目物业风格定位：中国格调、民居古韵、后现代处理。区域建筑总体风格协调统一，传承古典但添加后现代的处理，从全面复古向民居创新风格现代版延伸，在现代中式建筑创造中完善继承与创新之间“度”的把握，力争打造出值得世人品读的建筑典范。l 项目客户定位：1、定位原

32、则：基于本项目为大型体量、多期开发的纯独栋别墅社区，结合战略目标考虑，主体目标客户界定的原则有三：第一：主体目标客户阶层中的个体物业消费承受能力强，发展潜力巨大；第二：主体目标客户应具备充分的地域宽度，全市性、全国性、甚至全球性；第三：主体目标客户阶段层具备符合未来生活潮流共同价值取向，必须作为本项目定位的重要依据。2、定位：通过对别墅消费群的考察，结合本案层次化特征，同时符合这三个条件的阶层是：主力目标客户所有承受别墅总价150万元以上的精英阶层；职业特征 1、各类私营业主，创业型业主2、经营管理领域：高级CEO、职业经理人，管理顾问，专业代理（商），高级营销人员3、专业技术领域：高级工程师

33、、高级建筑师、电脑程式设计师、高级会计师、高级医师、证券高级从业者、高科技应用型产业研究人员、高级贸易从业人员4、社会人文科学领域：律师、记者、演员、艺术家、画家、音乐家、教授5、有隐性收入的政界人员地域特征三分天下1、本地客源：云南本地的实力人士2、外地客源：全国的大款（云南籍为重点）3、海外客户：外籍人士、海外华人、港、澳、台客户年龄特征35岁以上成功人士消费特征& 不讲究性价比，讲究性能比。购买高级或顶级别墅的消费者一般不很关心价格，但很关心产品品质及功能。& 需要绝对私密性。这部分消费者非常独立，所以对产品的的私密性要求很高& 需要绝对的安全性。由于这部分人身价较高，容易吸引外界视线，

34、所以安全性是他们考虑的主要问题之一& 非常注重产品的个性。喜欢独一无二、惟我独尊的感觉& 附庸风雅。这些人购房不一定都懂行，但一定懂时尚；不一定都有品位，但一定都追求品位1、 度假式公寓全国中产阶层以及对云南情有独钟的小资一族，度假与投资并重。2、 叠拼洋房 以本地中高端消费、投资为主，外来投资者为辅本项目购房者：70%的州外客户，30%的州内客户。3、项目价格定位（一期）：高层（度假式公寓）5000元/平方米（精装修）。叠拼洋房：60008000元/平方米联排低层住宅：700010000元/平方米海景低层高档住宅：12000元/平方米以上八、 项目规划内容a) 度假式公寓区以西南角酒店为龙头

35、延机场高速路一字排开，为小高层建筑。b) 高档住宅区即片区腹地，以叠拼洋房为主。c) 高档联排区即片区花园洋房外围，以及河道亲水部分，以联排低层为主d) 海景低层高档住宅区即片区临海面。独立式低层高档住宅区e) 沙滩休闲区即片区东面海滩（插图）九、 项目分期实施计划、项目实施原则1、 设计一流2、 建设一流3、 价格一流4、 销售一流5、 管理一流、项目实施模式采用分期开发模式。1、 分割项目西南角50亩土地为一期项目开发，其中包括一家四星级度假式公寓（公司持有），5栋高层公寓（对外作地产项目销售），叠拼洋房，联排别苑，海景别苑等，在满足能迅速启动条件的同时可作为整个项目的样本示范区2、 依托

36、一期效应及五星级酒店影响顺势开发花园洋房及联排别墅3、 随着体验式消费经济的成熟，开发海景别苑达到效益最大化。、项目实施进度计划1、 项目总周期：本项目开发周期为3年（2007年2010年）2、 项目前期阶段：2007年8月2007年12月完成项目总体规划（包括控制性祥规、修建性祥规、建筑单体设计）3、 项目实施时间阶段：2007年12月2008年12月启动一期工程及其相配套的市政基础配套建设2008年12月2009年12月完成二期工程及其相配套的市政基础配套建设2009年12月20010年12月完成三期工程及其相配套的市政基础配套建设第八部分 大理金沙洲项目财务测算金沙洲项目经济指标及财务测

37、算（见下表）金沙洲宗地挂牌项目总成本费用表编码工程项目（费用）名称造价或费用(万元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明1开发建设成本费用115391.924824.4891.19%1.1 一、土地费用42894.531793.4033.9%1.2 二、前期工程费用1134.2647.420.9%1.3 三、基础设施建设费5007.80209.373.96%1.4 四、建筑安装工程费51423.702150.0040.64%1.5 五、管理费用1014.9042.430.81%1.6 六、销售费用1613.9567.481.28%1.7 七、开发期税费及不可预见费4855.70203

38、.013.84%1.8 八、利息（注：利息应在借贷款明细表输入计算）0.000%1.9 利息7447.08311.365.89%2经营资金0.000%3运营费用0.000%4修理费用0.000%5经营税金及附加11156.44466.458.82%6其它经营成本费用0.000%7土地增值税0.000%7.1 土地增值税缴交/预征0.000%7.2 补/退土地增值税0.000%8项目总投资126548.375290.93100%8.1 开发产品成本115391.924824.4891.19%8.2 固定资产投资0.000%8.3 经营成本费用11156.44466.458.82%金沙洲宗地挂牌项

39、目开发建设成本费用计算表编码工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(万元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明1.一、土地费用 42894.531793.4033.9%1-1-1级差地价（综合用地）项1.00416451750.0041645.181741.1632.91%1-2-1土地交易契税元、%416451750.003.001249.3652.230.99%1-3-1征地补偿安置费项1.000.000%2.二、前期工程费用 1134.2647.420.9%2-1-1地质勘察费平方米194150.004.0077.663.250.07%2-2-1设计费平方米23

40、9180.0032.00765.3832.000.61%2-3-1三通一平费平方米194150.0015.00291.2312.180.24%3.三、基础设施建设费 5007.80209.373.96%3-1-1道路工程平方米56000.00110.00616.0025.750.49%3-2-1绿化工程平方米100000.00200.002000.0083.621.59%3-3-1供水工程平方米239180.0030.00717.5430.000.57%3-4-1供电工程平方米239180.0030.00717.5430.000.57%3-5-1其他工程平方米239180.0040.00956

41、.7240.000.76%4.四、建筑安装工程费 51423.702150.0040.64%4-2-1土建工程平方米239180.001100.0026309.801100.0020.8%4-3-1安装工程平方米239180.00600.0014350.80600.0011.35%4-4-1设备工程平方米239180.00450.0010763.10450.008.51%ZJF直接费 101475.194242.6380.19%1.+2.+3.+4.共4项的和5.五、管理费用1014.9042.430.81%5-1-1管理费用元、%1014897513.861.001014.9042.430.

42、81%6.六、销售费用 1613.9567.481.28%6-1-1销售费用元、%2017440000.000.801613.9567.481.28%7.七、开发期税费及不可预见费 4855.70203.013.84%7-1-1城市市政建设配套费（住宅）平方米189180.0018.00340.5214.240.27%7-2-1城市市政建设配套费（非住宅）平方米41000.0020.0082.003.430.07%7-3-1土地管理费元、%207933600.000.000%7-4-1土地权属登记费（内资企业）平方米194150.000.000%7-5-1土地评估费元、207933600.000.000%7-6-1拆迁管理费元、65000000.000.000%7-7-1绿化易地建设费0.000%7-8-1噪音费